Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-99-10 Tartu, 22. november 2010. a Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik Ülo Malmbergi hagi Madis Oviiri vastu 2 000 000 krooni ja viivise saamiseks ning Madis Oviiri vastuhagi Ülo Malmbergi vastu müügilepingu punktide 3.1 ja 3.2 muutmiseks ning kinnistu uue ostuhinna määramiseks Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2010. a otsus tsiviilasjas nr 209-2467 Madis Oviiri kassatsioonkaebus 2 000 000 krooni Hageja (vastuhagis kostja) Ülo Malmberg (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Kari-Paavo Koch Kostja (vastuhagis hageja) Madis Oviir (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Oleg Niðajev 25. oktoober 2010. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada tsiviilasjas nr 2-09-2467 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 10. mai 2010. a otsus ja Harju Maakohtu 16. oktoobri 2009. a otsus. Saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Hendrik Indrek Saarele Madis Oviiri kassatsioonkaebuselt 10. juunil 2010. a tasutud kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Ülo Malmberg (hageja) esitas 21. jaanuaril 2009 Harju Maakohtule hagi Madis Oviiri (kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista 2 000 000 krooni ja viivise.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja, E. Malmberg ja kostja 19. oktoobril 2007 Püünsi külas Rohuneeme 118 asuva kinnistu (edaspidi kinnistu) võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu kohaselt müüdi kinnistu kostjale hinnaga 3 345 000 krooni, mille kostja kohustus tasuma hagejale hiljemalt
1.septembril 2008. Lepingu p-s 5.1 leppisid hageja ja kostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu kinnistu omandi kostjale ülekandmiseks 20 päeva jooksul alates päevast, mil hageja on kinnistusraamatusse kantud kinnistu omanikuna. Nimetatud asjaõigusleping sõlmiti ning kostja kohta tehti 9. novembril 2007 omanikukanne kinnistusregistrisse. Hageja on kõik enda kohustused täitnud, kuid kostja kinnistu müügihinda tasunud ei ole. Kuigi hagi esitamise ajaks oli muutunud sissenõutavaks kogu kinnistu ostuhind, palus hageja kostjalt välja mõista 2 000 000 krooni ja viivise vastavalt võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud määrale 0,05% tasumata summalt.
3.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus hagivastuses jätta see rahuldamata. Samas, 6. märtsil 2009 esitatud dokumendis esitas kostja ka vastuhagi hageja vastu kinnistu müügilepingu p-de 3.1 ja 3.2
muutmiseks ning palus määrata kinnistu uueks ostuhinnaks 1 600 000 krooni. Vastuhagi kohaselt sõlmisid hageja ja A. Sillaorg 19. oktoobril 2007 A. Sillaorule kuuluvale kinnistule Püünsi külas Karikakra tee 2 hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu kohaselt seati nimetatud kinnistule hageja kasuks 4 000 000 krooni suurune hüpoteek igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Lepingu järgi tagas A. Sillaorg kõiki nõudeid kostja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel
19.oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja selle võimalikest lisadest.
15.jaanuaril 2009 esitas hageja kohtutäitur Risto Sepale täitmisavalduse ja täitedokumendi, millele tuginedes algatas kohtutäitur täiteasja. Arvestades väljakujunenud majandusolukorda ning eriti olukorda kinnisvaraturul, on kostja teinud hagejale sisulisi ettepanekuid pidada läbirääkimisi, et alandada müügilepingus sätestatud kinnistu hinda turusituatsioonile vastavaks. Ettepanek on jäänud vastuseta. Eksperdihinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 160 000 krooni, seega on kinnistu väärtus vähenenud enam kui poole võrra. Kostja on hagejale tasunud kinnistu eest 1 600 000 krooni, seega on kostja kinnistu eest maksnud rohkem kui selle turuväärtus. Kuna kinnistu väärtus on langenud enam kui poole võrra, on lepingupoolte kohustuste vahekord oluliselt muutunud. Kostja ei saanud mõistlikult ette näha lepingu sõlmimise ajal sellist hinnalangust, kostja ei saanud mõjutada kinnisvaraturu kokkuvarisemist ning sellest tulenevat kinnistu hinna olulist langust. Kostja jaoks oli müügilepingu sõlmimise aluseks ja eelduseks just see, et kinnisvara hind on ka müügihinna tasumise ajal selline, nagu on sätestatud müügilepingus. Juhul kui kostja oleks lepingu sõlmimise ajal teadnud, et tema soetatav kinnistu on müügihinna tasumise hetkeks kaotanud üle poole oma väärtusest, ei oleks ta kinnistut ostnud või oleks ostnud selle oluliselt teistel tingimustel. Seetõttu on kostjal õigus nõuda müügilepingu tingimuste muutmist.
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja on vastuhagis vääralt ja pahatahtlikult esitanud väite, mille kohaselt on ta tasunud hagejale 19. oktoobril 2007 sõlmitud lepingute alusel 1 600 000 krooni.
17.oktoobri 2007. a maksekorraldus ei ole seotud 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku lepinguga, vaid nimetatud makse on tehtud teise võlasuhte raames. Maksekorralduse selgitusse on märgitud "Leping 16.10.2007 Rohuneeme 118". Sellest selgitusest on tuvastatav, et maksekorralduse alusel tasus kostja hagejale H. I. Saare eest 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust tuleneva laenusumma. Hageja maksis laenulepingu alusel saadud 1 600 000 krooni H. I. Saarele tagasi juba
19.oktoobril 2007. Laenusumma täielikku tagastamist kinnitab ka asjaolu, et 19. oktoobril 2007 sõlmisid hageja, hageja abikaasa ning H. I. Saar hüpoteegi seadmise lepingu lõpetamise lepingu, mille p-s 3 leppisid pooled kokku, et lõpetatakse laenulepingu p 5 alusel varem sõlmitud laenusumma tagastamist tagav hüpoteegi seadmise leping. Kuna laenusumma tagastati täielikult laenuandjale, siis ei ole nimetatud summat võimalik käsitada lepingu kohase müügihinna osas käsiraha või ettemaksuna. Lisaks puudub võlaõiguslikus müügilepingus mis tahes viide, et kostja oleks osa lepingutasust hagejale juba tasunud. Hageja ei ole nõus ka kinnistu müügihinna alandamise nõudega. Kostja sai kinnistu omanikuks
9.novembril 2007. Puudub mis tahes alus, väitmaks, et juba 9. novembril 2007 oli kinnistu väärtus
oluliselt vähenenud. See, et pooled leppisid kokku müügihinna hilisemas tasumises, ei muuda fakti, et kostja sai enda omandisse sellise väärtusega kinnisasja, nagu ta seda soovis. Kinnistu väärtuse vähenemine ei ole iseenesest tähtis, kuna see oli kinnistu omandiõiguse kostjale üleminekust alates kostja risk. Lisaks sellele puudub ka alus, väitmaks, et kostja ei saanud mõistlikult teada, et kinnisvarahinnad langevad. 2007. a sügiseks olid kinnisvaraturu jahenemise võimalused ilmselged ning kostja pidi mõistliku ja majandusküsimustega igapäevaselt kokkupuutuva isikuna olema teadlik, et kinnistu väärtus võib oluliselt ja ka üle 50% langeda. Igal juhul ei saanud kostja nimetatud võimalust täielikult välistada ja pidi sellise võimaluse olemasolu möönma. Hagejal puudusid endal mis tahes võimalused mõjutada kinnistu väärtuse vähenemist, kuna kinnistu oli kostja omandis.
5.Harju Maakohus rahuldas 16. oktoobri 2009. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt välja põhivõla 2 000 000 krooni, viivise 142 000 krooni ja ajavahemiku eest alates 21. jaanuarist 2009 kuni põhinõude kohase täitmiseni viivise, mille määraks päevas on 0,05% põhivõlast. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohus märkis, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole hagejale tasunud kogu müügihinda. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on hagejale tasunud müügihinnast 1 600 000 krooni. Maksekorralduse koopia kohaselt maksis kostja 17. oktoobril 2007 hagejale 1 600 000 krooni selgitusega "Leping 16.10.2007, Rohuneeme 118". Asja materjalidele lisatud lepingu kohaselt sõlmisid hageja ja H. I. Saar 16. oktoobril 2007 laenulepingu, mille p 2.1 järgi kohustus H. I. Saar laenuandjana andma ja hageja laenusaajana tagasi maksma laenu 1 600 000 krooni. Lepingu p 2.2 kohaselt kantakse laenusumma laenusaaja näidatud pangakontole lepingu sõlmimise päeval. Lepingu p 3 järgi kohustus laenusaaja tagastama laenuandjale laenu hiljemalt 31. detsembril 2007. Seega on tõendatud hageja väide, et kostja tasus 17. oktoobril 2007 hagejale 1 600 000 krooni, tehes seda H. I. Saare asemel nimetatud isiku ja hageja vahel 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingu alusel. Sellele viitab esiteks kostja maksekorralduse selgituses olev viide 16. oktoobri 2007. a lepingule. Tõendatud ei ole, et pooled on 16. oktoobril 2007 sõlminud mingi teise lepingu peale samal päeval hageja ja H. I. Saare vahel sõlmitud laenulepingu. Kostja on küll eitanud, et ta laenulepingu alusel hagejale 1 600 000 krooni üle kandis, kuid ühtegi mõistlikku põhjendust, miks maksekorralduse selgitusse on märgitud viide 16. oktoobri 2007. a lepingule, ta esitanud ei ole. Kostja ei ole esitanud ühtegi mõistlikku põhjendust ka selle kohta, miks 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu notariaalses võlaõiguslikus müügilepingus ei ole viidet selle kohta, et osaliselt on kostja juba müügihinna tasunud. Veenvust hageja seisukohale, et kostja 17. oktoobril 2007 tasutud 1 600 000 krooni oli hageja ja H. I. Saare vahel sõlmitud laenulepingus kokkulepitud laenusumma, lisab ka see, et kostja konto väljavõtte kohaselt tasuti see summa pärast seda, kui OÜ Baltic Machine Trade oli kostjale teinud 850 000 krooni suuruse ülekande. Asja materjalidest nähtub, et OÜ Baltic Machine Trade juhatuse liikmeks ja ainuosanikuks on H. I. Saar ning oktoobris on see äriühing lisaks eeltoodule kandnud kostjale üle suuri summasid. Kostja vande all antud ütlused selle kohta, et ta tasus 1 600 000 krooni poolte sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu täitmiseks, ei ole usutavad. Seletuste andmisel kordas kostja vaid varem esitatud väiteid müügisumma tasumise kohta, kuid
ühtegi loogilist seletust raha ülekandmise aja, maksekorraldusse märgitud selgituse, notariaalses lepingus müügihinna tasumise märke puudumise ja H. I. Saarega seotud äriühingust temale ülekantud summade kohta ta ei andnud, väites, et ta ei mäleta enam lepinguga seotud nüansse. H. I. Saar on andnud tunnistajana ütlusi, mille kohaselt ei ole ta sõlminud hagejaga laenulepingut ning ei ole andnud kostjale korraldust maksta hagejale 1 600 000 krooni. H. I. Saare ütlused ei ole usaldusväärsed, kuivõrd nad ei ole kooskõlas dokumentaalsete tõenditega. Nimelt on asja materjalile lisatud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 3.2 ja p-s 3.2.1 sätestatud, et nimetatud lepinguga seatud hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja H. I. Saare nõuded hageja vastu, mis tulenevad nende vahel 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest lisadest. Isegi kui pidada tõepäraseks tunnistaja ütlusi selle kohta, et hageja ja H. I. Saare vahel 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenuleping ja sellega seotud dokumendid on võltsitud, siis puudub igasugune loogiline põhjendus selle kohta, miks avaldas H. I. Saar notariaalset hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingut sõlmides, et tal on hagejaga sõlmitud 16. oktoobril 2007 laenuleping laenusummaga 1 600 000 krooni. Ebaõigete ütluste esitamine selle kohta, et ta ei ole hagejaga mitte ühtegi laenulepingut sõlminud, seab kahtluse alla ka tunnistaja ütlused selle kohta, et ta ei andnud kostjale korraldust tasuda enda asemel hagejale laenusummat 1 600 000 krooni. Kuivõrd tõendatud ei ole, et kostja on kinnistu müügilepingu täitmiseks hagejale 1 600 000 krooni tasunud, siis tuleb hagi rahuldada. Asjaolu, et A. Sillaorg ja hageja sõlmisid 19. oktoobril 2007 hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille p 3 kohaselt seati A. Sillaoru kinnistule hageja kasuks hüpoteek, mis tagas hageja kõiki nõudeid kostja vastu, mis tulenesid 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja selle võimalikest lisadest, ning et kordusenampakkumise akti kohaselt müüdi A. Sillaorule kuulunud kinnistu hüpoteegi realiseerimiseks 870 000 krooniga, ei anna põhjust jätta hagi osaliselt rahuldamata. Kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust tuleneb kostja kohustus tasuda hagejale müügihind 3 345 000 krooni. Hagis on hageja nõudnud kostjalt 2 000 000 krooni tasumist. Asjas on tõendatud, et kostjal on hageja ees põhinõude suurune müügilepingust tulenev täitmata kohustus. Kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p-s 3.3 leppisid pooled kokku, et lepingus märgitud ostuhinna tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt viivist 0,05% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja viivise arvestusele vastu vaielnud ei ole, seega tuleb hageja viivisenõue rahuldada. Vastuhagi kohta leidis maakohus, et poolte sõlmitud müügilepingule ei kohaldu võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 lg-s 1 sätestatu. VÕS § 97 lg 1 sõnastusest tulenevalt saab nimetatud sätet rakendada eelkõige pikaajaliste kestvuslepingute puhul. Sellele viitab eelkõige see, et oluline muutus peab kaasnema lepingupoolte kohustuste vahekorras ehk lepingust peavad tulenema mõlemale lepingupoolele jätkuvad kohustused. Praeguses asjas ei vaielda selle üle, et hageja on lepingust tulenevad kohustused täitnud ja kinnistu omand on kostjale üle läinud. Ei vaielda selle üle, et kui hageja andis kostjale kinnistu omandi üle, oli kinnistu väärtus sama mis müügilepingus märgitud
müügihind. Seega omandas kostja kinnistu müügilepingus märgitud väärtusega. VÕS § 97 lg 1 eesmärgiks ei ole soodustada lepingute täitmata jätmist olukorras, kus pärast ühe poole kohustuste täitmist selgub aja möödudes teisele poolele, et ta on teinud ebasoodsa tehingu.
6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda. Hageja palus jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. mai 2010. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi. Ekslik on kostja väide, et maakohus tuvastas 1 600 000 krooni tasumisega seotud asjaolud valesti. Maakohus hindas esitatud tõendeid õigesti ning tuvastas, et kostja ei tasunud 17. oktoobril 2007 hagejale 1 600 000 krooni üle kandes osaliselt 19. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu müügilepingus märgitud ostuhinda. Maakohus analüüsis kohtule esitatud tõendeid äärmise põhjalikkusega ning tegi nende põhjal õige järelduse. Kohtu veendumuse kohaselt ei ole loogiline, et pooled oleksid jätnud notariaalse lepingu sõlmimisel 19. oktoobril 2007 selles nimetamata, et osa ostuhinnast on juba tasutud. Pealegi nähtub lepingust (punkt 3.2), et pooled leppisid eraldi kokku, et ostuhinna 3 345 000 krooni tasub kostja hagejale (alles) hiljemalt 1. septembril 2008. Siinkohal ei ole vähetähtis ka asjaolu, et samal päeval, s.o 19. oktoobril 2007 sõlmisid hageja ja A. Sillaorg hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt seati A. Sillaoru omandis olevale kinnistule hageja kasuks 4 000 000 krooni suurune hüpoteek, tagamaks poolte vahel 19. oktoobril 2007 sõlmitud müügilepingust tulenevaid hageja nõudeid kostja vastu (juba hüpoteegisumma suurus viitab asjaolule, et kostja ei olnud ostuhinda selleks ajaks ka osaliselt tasunud). Kostja ja temaga seotud isiku H. I. Saare ütlusi hindas maakohus kogumis teiste tõenditega ning tegi nende põhjal õige järelduse. Maakohus märkis põhjendatult, et tunnistaja väide, et ta ei ole hagejaga laenulepingut sõlminud, on vastuolus juba üksnes tunnistaja enda ja hageja 16. oktoobril 2007 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga, millega seati hageja kinnistule tunnistaja kasuks 1 600 000 krooni suurune hüpoteek, millega lepingu kohaselt (p 3.2.1) tagati nimetatud isikute vahelisest 16. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust tulenevaid hüpoteegipidaja nõudeid hageja vastu. Maakohus tugines õigesti tunnistaja ütluste ebausaldusväärsusele, kuna need ei olnud kooskõlas muude tõenditega, ega pidanud seetõttu võimalikuks neid arvestada. Pealegi nähtus tunnistaja ütlustest tema ja tema osalusel tegutseva äriühingu OÜ Baltic Machine Trade tihe seos kostjaga. Kõnealused isikud on teinud mitmeid tehinguid.
26.märtsi 2009. a vastuses kostja vastuväidetele (ja vastuhagile) vaidles hageja vastu kostja väitele, et viimane on talle 19. oktoobril 2007 sõlmitud lepingu alusel tasunud 1 600 000 krooni, ning esitas oma sellekohased seisukohad ja tõendid, millest nähtuvalt ei ole kostja tasunud lepingu järgi tasumisele kuuluvast summast ühtegi osa ning võlgneb hagejale kogu lepingujärgse müügihinna 3 345 000 krooni (ja lisanduva viivise). Hageja lisas vastusele muu hulgas ka 16. oktoobri 2007. a laenulepingu ja 19. oktoobri 2007. a täitmise kviitungi. 23. aprillil 2009 esitas kostja hageja vastuse
kohta enda seisukoha, milles on jätkuvalt arvamusel, et ta on tasunud vaidlusaluse kinnistu eest hagejale enne lepingu sõlmimist 1 600 000 krooni ega olnud teadlik hageja ja H. I. Saare vahelisest laenusuhtest, ning palus tunnistajana üle kuulata H. I. Saare. 14. mail 2009 toimunud korraldaval kohtuistungil tegi maakohus kostjale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Kostja esindaja väitel ei puuduta hageja ja H. I. Saare omavahelised suhted (tehingud) kostjat, kuna kostja maksis raha kinnistu eest, mitte aga nende isikute vahelise laenulepingu täitmiseks. Hageja, soovides selgitada kostja ja H. I. Saare vahelisi kokkuleppeid, palus kostjal esitada oma pangakontode väljavõtted, et näha, kust sai kostja raha, mille hagejale üle kandis. 22. mail 2009 teatas kostja esindaja kohtule ekirjaga, et kostja ei soovi oma pangakonto liikumisi avaldada. Ühtlasi kinnitas ta, et ei ole saanud H. I. Saarelt 1 600 000 krooni (ning lisas panga kinnituse, et see isik ei ole tema kontole ülekandeid teinud). 25. juuni 2009. a määrusega kohustas maakohus kostjat esitama oma pangakontode väljevõtted ajavahemiku 1. mai 2007 kuni 19. oktoober 2007 kohta. 20. juulil 2009 saatis kostja nõutud väljavõtted. Neist nähtuvalt on OÜ Baltic Machine Trade kandnud kostjale üle septembrisoktoobris 2007 kokku 4 350 000 krooni. Samal perioodil tasus kostja Klaukse tee 1 kinnistu eest müüjale 2 750 000 krooni (mille müüs edasi H. I. Saare abikaasale) ning 17. oktoobril 2007 kandis üle hagejale 1 600 000 krooni (kokku seega 4 350 000 krooni). Kuigi tunnistaja H. I. Saar eitas osalust Rohuneeme tee 118 kinnistu müügiprotsessis (23. septembri 2009. a istungi protokoll), tunnistas ta, et �vahendas kontakti". Samas möönis ta, et on vaidlusaluse tehingu tõttu suhelnud hageja esindajaga, seda väidetavalt küll hinna alandamise küsimuses. Ühtlasi avaldas ta, et ostis hagejalt teise kinnistu (Klaukse tee 1), mille oli enne enda nimele vormistanud kostja ning mille hiljem omandas tunnistaja abikaasa. Selgituse kohaselt oli kinnistu ostmiseks vaja kostja vahendust, kuna tunnistaja kui firma juhataja (nii tunnistaja kui ka tema abikaasa on mõlemad äriühingu juhatuses) ei tohtinud kinnistut osta (kuna raha on välja laenatud äriühingust). Teistsugust järeldust ei võimaldanud maakohtul teha kostja vande all antud seletus. Maakohus märkis õigesti, et kostja ei soovinud oma seletuses kohtule selgitada, millistel asjaoludel toimusid raha ülekanded H. I. Saarega seotud äriühingust kostja pangakontole. See, et kostja märkis 17. oktoobri 2007. a pangaülekande selgituses lisaks 16. oktoobri 2007. a lepingule ka viite Rohuneeme tee 118 kinnistule, võib viidata pigem kostja ja H. I. Saare vahelistele kokkulepetele või tulevikus kavatsetavatele tehingutele. Ringkonnakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et puudub loogiline selgitus, miks laenuandja H. I. Saar pidi laenu andmiseks kasutama vahendajana kostjat. Tunnistaja, kes küll laenu andmist eitas, selgitas, et oma firma kaudu ei olnud tal võimalik isiklikes huvides tehinguid teha, mistõttu kasutaski ta kostja vahendust. Kuigi nimetatud isik eitas oma huvi Rohuneeme tee 118 kinnistu vastu, kinnitas ta teise kinnistu ostmisel eeltoodud põhjusel kostja kasutamist. Seega võib ülekandes Rohuneeme tee 118 kinnistule tehtud viitel olla kohtule teadmata põhjendusi. Praeguse vaidluse lahendamist need ei mõjuta. Maakohus tuvastas õigesti, et vaidlusaluse ülekande puhul oli tegemist H. I. Saare kohustuse täitmisega. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et hageja nõue on täitemenetlusest tulenevalt vähenenud 870 000 krooni võrra. Hageja põhjendusel nõudiski ta hagis ostuhinda vaid osaliselt, arvestades, et
osa laekub täitemenetlusest. See, et hageja nõuab hagis tasumata ostuhinnast vaid osa tasumist, ei lõpetanud hageja ülejäänud nõuet. Hagihind koos täitemenetluses saaduga ei ületa ostuhinda. Vastuhagi rahuldamiseks ei olnud maakohtul alust. Ka selles osas on maakohus oma otsust piisavalt põhjendanud. Maakohus kohaldas materiaalõiguse normi õigesti. Kinnistu omandamise tehing tehti 2007, kostja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 6. novembril 2007. Asjaolu, et kinnisvarahinnad hakkasid pärast seda langema, ei saanud mõjutada juba omandatud kinnisvara hinda. See, et ostuhinna maksmiseks lepiti kokku hilisem tähtaeg, ei andnud alust vastuhagis sisalduvat nõuet rahuldada. Kostja taotlus nõuda välja 16. oktoobri 2007. a laenulepingu ja täitmise kviitungi originaalid, ei ole põhjendatud. Maakohus märkis õigesti, et tunnistaja H. I. Saare ütlused laenulepingu ja sellega seotud dokumentide võltsituse kohta on kummutatud tema enda sõlmitud hüpoteegi seadmise lepinguga. Ka oli see väide maakohtule teada ning kohus on seda arvestanud. Maakohus märkis õigesti, et hageja ja H. I. Saare vaheline laenusuhe on tõendatud dokumentaalsete tõenditega. Pealegi on kostja ise maakohtu istungil väitnud, et hageja ja H. I. Saare vahelistel tehingutel ei ole asjas tähtsust. Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Seadusest ei tulene ringkonnakohtu seisukoht, et VÕS § 97 ei saa kohaldada, kuna kinnistu omand on hagejale üle läinud. Kohtud on rikkunud tõendite igakülgse ja täieliku hindamise kohustust, lugedes võltsimiskahtlusega koopiatele ja kaudsetele tõenditele tuginedes tõendatuks, et H. I. Saar andis 17. oktoobril 2007 kostja vahendusel hagejale 1 600 000 krooni laenu ja hageja tagastas laenu kõigest kaks päeva hiljem. Selline tagastamine peaks olema seotud mingi erakordse asjaoluga, mida hageja ei ole selgitanud. Kohtud jätsid välja selgitamata väidetava laenusuhte asjaolud. Sealhulgas ei ole kohtud andnud hinnangut hageja advokaadi 11. oktoobril 2007 notarile saadetud. Selle kirja p-st 2 ja eelviimasest lõigust nähtub, et hageja ja H. I. Saare 16. oktoobri 2007. a hüpoteegi seadmise leping on olemuselt kostjale müüdud kinnistu müügilepingu sõlmimise tagatis. Kinnistu müügihinna tasumist kohtutäituri vahendusel tuleb arvestada hagi läbivaatamisel. Hageja väitis, et täitemenetluses saadu võrra vähenes tema nõude see osa, mida ta kohtule ei esitanud. Ringkonnakohus nõustus sellega ning on sisuliselt asunud seisukohale, et hageja kohtule esitamata jäänud nõue on põhjendatud nõue.
9.Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu otsusele tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
11.Asjas tuleb lahendada küsimus, kas on täidetud VÕS § 97 kohaldamise eeldused, mis annavad ühele lepingupoolele (kostjale) õiguse nõuda sõlmitud müügilepingu muutmist. VÕS § 97 kohaldamise eeldusi on Riigikohus käsitlenud 27. oktoobri 2010. a otsuses tsiviilasjas nr 32-1-76-10. Nimetatud otsuses leidis Riigikohus mh, et VÕS § 97 näeb äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud sätetest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.
12.Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et juhul kui üks lepingupool on oma müügilepingujärgse kohustuse täitnud (andnud üle müüdud asja omandi), kuid teisele lepingupoolele on lepinguga antud võimalus tasuda ostuhind hiljem, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. Kolleegiumi arvates ei välista VÕS § 97 eesmärk ka sellisel juhul nimetatud sätte kohaldamist. Samuti on kolleegium seisukohal, et müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas VÕS § 97 lg 1 tähenduses üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral on võimalik VÕS § 97 kohaldada. Kohtute ekslik seisukoht VÕS § 97 kohaldamata jätmise kohta võis tuua kaasa ebaõige kohtulahendi. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tuleb tühistada ka maakohtu otsus ning asi tuleb uueks läbivaatamiseks tagasi saata maakohtule.
13.Asja uuel läbivaatamisel peavad kohtud mh juhinduma järgnevast. Lähtuvalt VÕS § 97 ebaõigest kohaldamata jätmisest ei ole kohtud võrrelnud müüdud kinnistu muutunud väärtust lepingus kokkulepitud hinnaga, et kindlaks teha lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumise olulisus. Riigikohus on eelviidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 leidnud, et õiglase otsuse tegemiseks ja teiste TsMS §-s 2 sätestatud eesmärkide saavutamiseks tuleb kinnisasja muutunud väärtust (mis võib olla kohtumenetluse ajal nii tõusnud kui ka langenud) hinnata poolte esitatud tõendite alusel võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kui kohtud jõuavad järeldusele, et tegemist on lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumisega, tuleb lepingu muutmiseks tuvastada VÕS § 97 lg 2 eelduste olemasolu. Kolleegium on seisukohal, et VÕS § 97 lg 2 p 3 kohaldamisel tuleb muu hulgas arvestada sellega, et kostjale võimaldati ostuhind tasuda peaaegu aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, ja sellega, et kostjale anti omand üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist. Seetõttu peaks sellistel juhtudel just ostja kandma üldjuhul VÕS § 97 lg 2 p-s 3 sätestatud riisikot. Kohtutel tuleks analüüsida ka seda, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid
Ameerika Ühendriikide pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas küllaltki madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvarahinnad võivad langeda ning seega asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1).
14.Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud ei ole hinnanud vastuvõetud tõendit hageja advokaadi 11. oktoobri 2007. a e-kirja notarile (I kd, tl 230). Kohtud ei ole märkinud, et esineks mõni TsMS 238 lg-tes 1-3 sätestatud asjaolu, mis võimaldaks mainitud vastuvõetud tõendi hindamata jätta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda hinnang ka sellele tõendile. Ülejäänud osas märgib kolleegium, et Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-tes 3-5 sätestatud asjaolude hindamise keelu tõttu anda hinnangut sellele, kas kohtud on jõudnud 1 600 000 krooni tasumise asjaolude kohta õigele järeldusele. Kolleegiumi hinnangul ei ole kohtud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Kolleegium märgib, et TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt. TsMS § 238 lg 5 võimaldab kohtul jätta tõendi selle hindamise järel arvestamata, kui see on ilmselt ebausaldusväärne. Seega võisid kohtud hinnata mh kostja vande all antud seletust ja tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseteks, kui need olid vastuolus asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega.
15.Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus on sisuliselt asunud seisukohale, et hageja kohtule esitamata jäänud nõue on põhjendatud nõue. Hagejal on õigus otsustada, kui suure osa nõudest ta kohtule lahendamiseks esitab. Praegusel juhul on hageja esitanud kohtule 2 000 000 krooni suuruse osa 3 345 000 krooni suurusest nõudest. Kuna hageja nõuet on kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt taganud hüpoteek A. Sillaoru kinnistule, siis oli hagejal õigus pöörduda hüpoteegi täitmiseks kohtutäituri poole, ta ei pidanud esitama nõuet kohtule. Riigikohus on
24.oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 14 leidnud, et hüpoteegipidajale ei ole üldjuhul mõistlik võimaldada hüpoteegi realiseerimise nõude maksmapanekut hagimenetluses, kui ta võib kohe esitada täitemenetluse algatamise avalduse, st kui on olemas nn kohese sundtäitmise kokkulepe. Vastasel juhul koormataks menetlusosalisi ja kohtuid menetlusega asjatult. Sel juhul võib kohese sundtäitmise kokkulepe TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi olla hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbi vaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele. Praegusel juhul on kohtud tuvastanud, et hüpoteegiga koormatud kinnistu müüdi täitemenetluses 870 000 krooniga. Kohtud on kostjalt välja mõistnud 2 000 000 krooni. Seega ei ole kohtud ületanud haginõude piire ning hageja nõue ei ole rahuldatud üleliigses ulatuses.
16.Kolleegium juhib ringkonnakohtu tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon on menetluskulude jaotamise osas puudulik. Kui otsuse põhjendavas osas on ringkonnakohus märkinud, et apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta kostja kanda, siis otsuse resolutsioonis on üksnes sõnad:
"Apellatsioonimenetluse kulud jätta".
17.Menetluskulude jaotus määratakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.
18.Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kostja eest on kautsjoni tasunud H. I. Saar. Kostja on TsMS § 149 lg 8 kolmanda lause alusel Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamise korral tagastada selle tasunud isikule. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.