K.J. u (J. ) hagi I. J. e (J. ) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks tahtevalduste asendamiseks I. J. e (J. ) hagi K.J. u (J. ) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks tahtevalduste asendamiseks
Tsiviilasja hind
K.J. u hagi hind 3500 eurot I. J. e hagi hind 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja K.J. (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siret Saks Kostja I. J. (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat K. J. Aus
Asja läbivaatamine
16. mai 2023 kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada K.J. u hagi ning I. J. e hagi osaliselt.
2.Lõpetada K.J. u ja I. J. e kaasomand kinnistule registriosa nr XXX selle müümisega avalikul enampakkumisel.
3.Rahuldada K.J. u taotlus kohtuotsuse korra kindlaksmääramiseks ning määrata, et avaliku enampakkumise tulemi arvel tuleb täita esmajärjekorras AS-iga SEB Pank sõlmitud eluasemelaenulepingust nr XXX tulenevad kohustused, tagastada I. J. ele 20 000 eurot ning üle jääv summa jagada K.J. u ja I. J. e vahel võrdselt.
Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega 1(10)
kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
HAGIAVALDUSED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.K.J. (hageja) esitas 25. novembril 2020 Pärnu Maakohtule I. J. e (kostja) vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks tahteavalduste asendamiseks ning I. J. esitas 2. detsembril 2020 Pärnu Maakohtule K.J. u vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks ja omanikukannete muutmiseks tahteavalduste asendamiseks. Hageja hagiavaldus
2.Hageja hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulub poole kaasomandisse kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX (kinnistu), mida pooled kasutasid elukaaslastena ühiselt ja panustasid sellesse. Kinnistu omandamiseks sõlmisid pooled 7. jaanuaril 2016 AS-iga SEB Pank laenulepingu nr XXX (laenuleping) ning samal kuupäeval müügi- ja asjaõiguslepingud. Kinnistusraamatu kohaselt kuulub pooltele kinnisasi võrdsetes 1⁄2 suurustes mõttelistes osades. Praeguseks on poolte kooselu lõppenud ja kaasomand tuleb lõpetada. Hagejal ei ole võimalik kinnistu ainuomanikuks saada. Hageja lõplikuks taotluseks menetluses jäi jagada kaasomand selliselt, et müüa kinnistu enampakkumisel, müügitulemist täita AS-i SEB Pank ees võetud laenukohustusest (laenuleping nr XXX) tulenevad nõuded, tagastada kostjale 20 000 eurot ja ülejäänud raha jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Alternatiivselt palub hageja jätta kinnistu kostja ainuomandisse 42 160,80 euro suuruse hüvitise eest ja vabastada hageja laenukohustusest (dtl 1337). Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja hagiavaldus
3.Kostja hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt tuleb kaasomand lõpetada poolte kooselu lõppemise tõttu. Kinnistu on kostja ja poolte ühiste laste kodu. Hageja kolis kinnistult asuvast elamust välja. Kinnisasja omandamiseks sõlmisid pooled 7. jaanuaril 2016 AS-iga SEB Pank laenulepingu nr XXX ning samal kuupäeval müügi- ja asjaõiguslepingud. Kinnistusraamatu kohaselt kuulub pooltele kinnisasi võrdsetes 1⁄2 suurustes mõttelistes osades. Kostja tasus müügilepingu kohaselt kinnisasja kaasomandisse omandamise eest 20 000 eurot ning igakuiseid laenumakseid suuremas ulatuses kui hageja. Samuti tasus kostja notaritasu kinnisasjaomandamiseks ja kindlustusmakseid (sh laenukindlustusmakseid) (dtl 1014). Lisaks panustas kostja kinnistul asuva elamu renoveerimisse, korrastamisse ja korrashoidu 27 900,29 eurot materjalide ostmiseks ja 2150 töötundi. Hageja kinnistusse ei panustanud ega kandnud kaasomandiga seonduvaid kulusid, vaid hoopis kahjustas seda – hageja viis ära kinnistult maaga ühendatud laste kiige selliselt, et jättis kostjale kohustuse taastada kiige asukoha alune pind ja eemaldada maapinnalt kiige kinnituseks paigaldatud ankrupoldid (dtl 1016). Kostja kinnistule tehtud panus on kokku 44 402,09 eurot. Kinnistu turuväärtus on 141 000 eurot ja laenujääk hagi esitamise seisuga on 45 678,40 eurot. Kostja palub jagada kinnistu selliselt, et jätta kinnistu kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale hüvitis omandi kaotuse eest 10 583,75 eurot ning asendada hageja tahtevaldused kinnistusraamatu omanikukannete muutmiseks. Hageja arvestas hüvitise suuruse järgmiselt. Poolte vahel jagatavaks kinnisasja väärtuseks (141 000 – 20 000 – 45
2(10)
678,40 – 44 402,09) on 30 919,51 eurot. Kuivõrd kostja on tasunud laenumakseid enam kui hageja (16 784,92 – 5745,11 = 11 039,81 ehk 65,77% kogu tasutud laenusummast), on hagejale jääva hüvitise suuruseks 10 583,75 eurot (30 919,51 x 34,23% = 10 583,75 eurot). Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja on pidanud kandma kinnistu säilimiseks ja korrashoiuks vajalikke kulusid, kuna hageja kolis kinnistul asuvast elamust välja ja kostja viibib enamus ajast Norra Kuningriigis (dtl 1015-1016). Kostjal on hageja vastu ka nõuded tulenevalt sellest, et tasus kaasomandis oleval kinnistul asuva elamu elektri eest ja muru niitmise eest kokku 2513,22 eurot (dtl 1344). Nimetatud nõuded saab tasaarvestada hageja hüvitise nõudega kostja vastu, mille võrra tuleb vähendada hagejale kaasomandi kaotuse eest tasutavat hüvitist. Vastused hagidele
4.Pooled vaidlesid teineteise hagidele vastu ja palusid jätta need rahuldamata. Hageja ei nõustunud kostja hagis toodud väidetega, et kostja on laenulepingu järgi laenumakseid rohkem tasunud. Poolte osad laenu tagastamisel tuleb lugeda võrdseks. Elamu renoveerimise ja muud kulud ei olnud vajalikud, on tehtud ilma kokkuleppeta ja on tõendamata. Kinnistu turuväärtus ületab 141 000 eurot. Kostja nõuded, mis on tekkinud kolm aastat enne hagi esitamist (ehk varem kui 2. detsembril 2017) on aegunud. Kostja ei nõustunud hageja hagis toodud väidetega, et pooled on laenulepingust tulenevaid makseid tasunud võrdselt. Kostja ei ole nõus kinnistu müümisega enampakkumisel, välja arvatud juhul, kui enampakkumine toimub hageja ja kostja vahel (dtl 974 ja 1453). Menetluse käik
5.Maakohus võttis hagid 15. jaanuari 2021 määrusega menetlusse ja liitis need. Tsiviilasja numbriks jäi 2-20-17399. Hageja ja kostja vastused hagidele saabusid kohtusse vastavalt 29. jaanuaril ja 2. veebruaril 2021. Asjas toimus 21. septembril 2021 eelistung, kus pooled arutasid kompromissi ja kohus selgitas tõendamiskoormist. Kostja kinnitas eelistungil, et 30 000 euro suuruse hüvitise maksmine hagejale kaasomandi kaotuse eest ei ole kostjale jõukohane (dtl 1008).
5.novembril 2021 esitas kostja seisukoha, milles leidis, et kaasomandi jagamisel tuleb võtta arvesse poolte rahalise panuse suurust. Kuivõrd kostja on kinnistu väärtust tõstnud olulises mahus, tuleb hagejal kaasomanikuna hüvitada kostja panus 1⁄2 ulatuses ehk siis tasaarvestada kaasomandi 1⁄2 osa väärtus kostja panusega ja omandi kaotuse hüvitamiseks on kostja nõus hagejale tasuma hüvitist võrdeliselt hageja panuse suurusega (dtl 1016). 16. juuni 2022 määrusega jättis kohus rahuldamata kostja taotluse hageja arvelduskonto väljavõtete väljanõudmiseks ajavahemiku 1. jaanuarist kuni 30. septembri 2020 eest ning rahuldas hageja taotluse määrata kinnisasja väärtuse hindamiseks ekspertiis (dtl 1220).
31.augustil 2022 esitas riiklikult tunnustatud ekspert kohtule ekspertiisiakti, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus ekspertiisi läbiviimise seisuga (31. august 2022) 173 000 eurot (dtl 12321293). Pooled nõustusid nimetatuga (dtl 1301-1305).
3(10)
6.oktoobril 2022 tegi kohus pooltele selgituskirja ja kompromissiettepaneku, milles märkis mh, et kohtu esialgsel hinnangul on võimalik asjas kohaldada ka seltsingu kohta käivaid sätteid ja selgitas panustega seonduvalt tõendamiskoormist (dtl 1307-1310). 16. mai 2023 toimus asjas eelistung, kus kohus mh selgitas, et ei saa jätta kinnistut ühe kaasomaniku ainuomandisse hüvitise vastu, mida viimane pole võimeline kandma (dtl 1447).
OTSUSE PÕHJENDUSED
6.Maakohus, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ning menetlusdokumentidega, leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil. Menetluskulud jäävad poolte endi kanda.
7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
8.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: pooled on kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX võrdsetes 1⁄2 suurustes mõttelistes osades kinnistu kaasomanikud (dtl 23); kinnistu omandamiseks sõlmisid pooled 7. jaanuaril 2016 AS-iga SEB Pank laenulepingu nr XXX (laenuleping) (dtl 8-13) ning samal kuupäeval müügi- ja asjaõiguslepingud (sh hüpoteegi seadmise lepingu) (dtl 14-22); kostja tasus müügilepingu kohaselt kinnisasja kaasomandisse omandamise eest kokku 20 000 eurot (dtl 3, 16, 54); kinnistu turuväärtus on 31. augusti 2022 seisuga 173 000 eurot (dtl 1230-1293); pooled kasutasid kinnistul asuvat elamut ühtse eluasemena ja neil on ühised lapsed ning praeguseks on kooselu lõppenud ja hageja elamust lastega välja kolinud (dtl 3 ja 54). pooled ei jõudnud kohtuväliselt kaasomandi lõpetamise tingimustes kokkuleppele.
9.Nii hageja hagis kui kostja hagis on kohtumenetluses esitanud nõuded kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ja jagamiseks.
10.Kohus märgib, et juhtis poolte tähelepanu menetluses sellele, et kohtupraktika kohaselt saab abieluvälise kooselu ajal soetatud suurema väärtusega vara (sh kinnistu) jagamiseks kohalda analoogia korras seltsingu sätteid. Kumbki pool menetluses seltsingulepingu sätetele ei tuginenud ega toonud esile asjaolusid, mis viitaksid seltsingulepingu olemasolule. Seltsingulepingu olemasolu peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama pool, kes sellele tugineb. Kohtu hinnangul viitavad vaidlustamata asjaolud üksnes sellele, et kooselu ajal ostetud kinnistu omandati asjaõiguse üldreeglite järgi kaasomandisse ning täiendavaid kokkuleppeid, millega pooled soovisid olla seotud, vara suhtes ei sõlmitud.
4(10)
Eeltoodut arvestades leiab kohus, et poolte vahel ei olnud kinnistu soetamisel seltsingulepingulist suhet ja vaidlusalune kinnistu tuleb jagada kaasomandi sätete alusel.
11.Poolte vahel on vaidlus kaasomandi jagamiseks eelkõige: 1) kinnistu kaasomandi lõpetamise viisi osas; 2) omandiõiguse kaotuse eest määratava hüvitise suuruse osas ning kostja majandusliku võimekuse osas omandada kinnistu hüvitise eest enda ainuomandisse; 3) kostja tasaarvestusavalduste osas (kostja poolt väidetavalt enamtasutud pangalaen, kostja tehtud väidetavad kulutused kinnistule jne). Kostja nõue kaasomandi jagamiseks
12.Esmalt käsitleb kohus kaasomandi lõpetamise viise. Kostja palub jagada kinnistu selliselt, et jätta kinnistu kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale hüvitis omandi kaotuse eest. Kostja palus seejuures tasaarvestada poolte nõuded ja selle tulemusel määrata, et kostjal tuleb hagejale omandi kaotuse eest ja poolte vastastikuste nõuete tasaarvestamise tulemusel maksta hüvitis 10 583,75 eurot. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on 9. mai 2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu 10. mai 2017 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, mille p-s 10 on kollegium rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamata jätmine on erandlik. AÕS § 77 lg 2 järgi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus. Riigikohus on 10. mai 2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p-s 13 märkinud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Enne asja kaasomaniku ainuomandisse jätmist peab kohus välja selgitama hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest tasuma (Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 25). Kostja on kinnitanud, et ta on nõus teisele poolele tema osa ka rahas välja maksma, kusjuures maksimaalseks hüvitise suuruseks oleks 15 000 eurot (dtl 1313). Vaidlust ei ole, et kostja elab kinnistul asuvas elamus ja see on tema kodu. Ühtlasi viibivad seal aeg-ajalt ka poolte ühised lapsed (dtl 1453, 1742). Seega tuleb asuda seisukohale, et iseenesest kostja huvi saada kinnistu ainuomanikuks ja säilitada oma kodu kaalub üldjuhul üles hageja huvi asi avalikul enampakkumisel võõrandada ning on viis, mis võiks vastata kõige paremini kaasomanike huvidele.
5(10)
13.Selleks, et hinnata, kas kostja hagi rahuldamine on võimalik, tuleb esmalt välja selgitada, kas ja kui suures ulatuses peaks kostja hagejale hüvitist maksma ning kas hüvitise maksmine on kooskõlas kostja vastava nõusoleku ja majandusliku võimekusega.
14.Pooled on üksmeelel, et kinnistu väärtus on 173 000 eurot ja selles, et kinnistu kaasomandi lõpetamisel tuleb kostjale tagastada 20 000 eurot, mille viimane tasus müügilepingu täitmiseks. Kostja esitas kohtule kinnituse selle kohta, et AS SEB Pank on nõus vabastama hageja laenulepingust tulenevast kohustusest panga ees, kui kostja saab kinnistu ainuomanikuks (dtl 1730). Hagides on pooled märkinud laenulepingu jäägiks 45 678,40 eurot, seisuga (17. november ja 20. november 2020) (dtl 54).
15.Kostja on menetluses tuginenud sellele, et hagejale omandiõiguse kaotamise eest makstavast hüvitisest tuleb maha arvata (nõuded tasaarvestada) kostja poolt kinnistu renoveerimisse, korrashoidu ja materjalide ostmiseks tehtud kulud 44 402,09 eurot ja enamtasutud laenulepingu maksed 11 039,81 eurot (või arvestada neid kostja poolt tehtud panusena kinnistule) (dtl 55, 979-980, 1014, 1344). Samuti on kostja menetluses viidanud sellele, et on kinnistuga seonduvalt teinud kulusid enda kaasomandi osa ületavas osas lume lükkamisele, muru niitmisele, prügiveole, elektrienergiale (dtl 980-981,1344) ning tasunud kindlustusmakseid, notaritasu, laenukindlustusmakseid (dtl 1014, 1344) ning kõrvaldanud kinnistult teisaldatud laste kiigest jäänud kahjustuse 335,91 eurot (dtl 1345). Ka need nõuded tuleb kostja hinnangul vähemalt osaliselt (2513,22 euro ulatuses) tasaarvestada hagejale makstava hüvitise nõudega. Kostja on kulutuste hüvitamise nõuete alusena tuginenud AÕS § 75 lg-le 1. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi. Piisab sellest, kui kostja esitab hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse (vt Riigikohtu 28. novembri 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-06, p 16; 27. aprilli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-11, p 11).
16.Iseenesest on kohtu hinnangul võimalik menetluslikult tasaarvestada kostja väidetavaid nõudeid hageja vastu hagejale kaasomandi jagamisel omandi kaotuse eest väljamõistetava võimaliku hüvitise nõudega. Samas isegi, kui arvestada kostja hagis esitatud arvestuskäiku hagejale omandi kaotuse eest hüvitamisele kuuluva rahasumma osas ja menetluses tasaarvestamiseks esitatud kostja nõudeid AÕS § 75 lg 1 järgi, ületaks hagejale omandi kaotuse eest makstava hüvitise suurus siiski märkimisväärselt 15 000 eurot (vt allpool). Seetõttu ei saa kohus kaasomandit lõpetada ja jagada kostja taotletud viisil. Kostja on olnud menetluses nõus hüvitisena maksma maksimaalselt 15 000 eurot. Kinnistu väärtus on oluliselt suurem, kui hageja hagis märkis (141 000 eurot). Isegi kui võtta hüvitise väljamõistmise aluseks kostja väljapakutud arvutuskäik ja asendada kinnistu turuväärtus ekspertiisiaktis tuvastatuga (173 000 eurot) ning tasaarvestada kostja väidetav 44 402,09 euro suurune kulutuste nõude, siis oleks hagejale väljamõistetava hüvitise suurus juba vähemalt 21 537,35 eurot (=173 000 – 20 000 – 45 678,40 – 44 402,09 x 34,23%).
17.Seejuures märgib kohus kostja 44 402,09 euro suuruse nõudega seoses järgmist.
6(10)
AÕS § 75 sätestab reegli kulutuste kandmise ja kahju katmise kohta, mis toimub kaasomanike poolt vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Kaasomanik peab kandma kulutusi vastavalt tema osale kaasomandis. Kostja on menetluses väitnud, et panustas oma vahenditest kinnistul asuva elamu renoveerimisse, korrastamisse ja korrashoidu nii materjalide ostu (27 900,29 eurot) kui ka töise panusega 2150 tunni ulatuses (16 501,80 eurot), s.o kokku 44 402,09 eurot, mis tuleb tasaarvestada hagejale omandi kaotuse eest masktava hüvitisega (dtl 54-55).
18.Kohtu arvates on kostja esiteks hagis jätnud tähelepanuta selle, et AÕS § 75 lg 1 järgi kuuluvad kaasomanike poolt kulutused hüvitamisele vastavalt nende kaasomandi suurusele. Arvestades, et kinnistu kuulub pooltele võrdsetes osades, siis võiks hageja poolt eelnimetatud kuludest (kokku 44 402,09 eurost) kandmisele kuuluda maksimaalselt pool ehk 22 201,05 eurot. Ka kostja ise on pärast märkinud, et hagejal tuleb hüvitada vaid 1⁄2 väidetavalt tehtud kuludest (dtl 1452). Teiseks ei olnud esiletoodud asjaoludel pooltel kokkulepet eelnimetatud kulutuste tegemiseks AÕS § 72 lg 1 mõttes ja need on tõendamata (TsMS § 230 lg 1). Kohus saab aru nii, et eelnimetud kulud on kostja teinud seoses oma 7. juuni 2021 menetlusdokumendis loetletud töödega – kostja paigaldas aastate jooksul kinnistul asuvale elamule valvesüsteemi, välisvalgustuse, elamusse köögimööbli ja tehnika, ehitas terrassi, haljastas majaümbruse ning paigaldas aia koos postide ja väravatega jne (dtl 979). Kohtu hinnangul ei ole tegemist kinnistu säilimise ja korrashoiuga seonduvate töödega AÕS § 75 lg 1 mõttes ega kaasomandi säilitamiseks vajalike toimingutega AÕS § 72 lg 4 mõttes. Järelikult ei kuulu eelnimetatud kulud asjaõigusseaduse järgi hüvitamisele juba ainuüksi põhjusel, et nende tegemiseks olnuks vajalik hageja nõusolek. Kostja kulutas väidetavalt materjalide ostmiseks hagi kohaselt 27 900,29 eurot (kostja 30. mai 2023 menetlusdokumendis märgitud 24 811,17 eurot (dtl 1452)) ja 2150 töötundi. Materjalide ostmise kohta esitas kostja tabeli ja arvelduskonto väljavõtted (dtl 1464-1622). Kohus nõustub hagejaga, et nimetatud dokumendid ei tõenda kostja panust kaasomandi esemesse. Juhul kui kostja tegi kaasomandi eseme suhtes kulutusi, tuli kostjal TsMS § 230 kohaselt tõendada see, mis oli konkreetne kulu ja kuhu konkreetne ese või materjal kaasomandi esemes paigaldati. Praegusel juhul ei ole kohtul tõendeid kogumis hinnates võimalik seostada väidetavalt tehtud kulusid kostja poolt loetletud tehtud töödega. Nt ei ole kohtul võimalik 25. mail 2017 Raimo Borni käest 80 eurot eest ostetud põrandakütte toru või
6.oktoobril 2017 ostetud 28 eurost segumaterjali seostada kohtule esitatud arvete alusel (dtl 1554, 1567) või arvelduskonto väljavõte alusel (dtl 93-488) konkreetselt kinnistul või kinnistul asuva asuval elamul kostja poolt väidetavalt tehtud kulutustega.
19.Ühtlasi märgib kohus, et esitatud arvetest on üksnes väike osa väljastatud kostjale kaupade või teenuste eest tasumiseks (dtl 1486, 1513, 1516, 1524, 1527, 1536, 1539, 1554, 1556, 1566, 1571, 1576, 1579, 1581, 1584-1585, 1589-1592, 1594-1596, 1602). Ülejäänud arvetelt ei nähtu, kellele see väljastati või see on väljastatud kellelegi teisele kui kostjale (vt dtl 14771485, 1488-1512, 1514-1515, 1518-1523, 1525-1526, 1528-1535, 1537-1538, 1540-1553, 1555, 1557-1565, 1567-1570, 1572-1575, 1577-1578, 1580, 1582-1583, 1586-1588, 1593, 1597-1601, 1603-1622). Kohtul ei ole võimalik järeldada, kui palju ja kelle eest kostja kulutusi tegelikult tegi. Seejuures on osa väidetavalt ostetud asjadest vallasasjad, nagu nt jõuluehted (dtl 1511), mis on seltsingu puudumisel omandatud kaasomandi üldreeglite järgi ja kuuluvad kostjale ja hageja poolt hüvitamisele ei kuulu (dtl 1484, 1501, 1502, 1506, 1507,
7(10)
1511, 1540, 1542-1544, 1580). Seega oleks kostja kulutuste hüvitamise nõue eeltoodust tulenevalt osaliselt põhjendamatu isegi juhul, kui eeltoodu kulutused oleks tõendatud. Töise panuse tõestamiseks on kostja esitanud üksnes enda poolt koostatud ajatabeli tabeli (dtl 90-92), mille alusel ei ole võimalik tuvastada kinnistule väidetavalt tehtud töist panust. See, et kostja on oma arvelduskontolt välja võtnud sularaha ei tõenda seda, et selle eest on tasutud kinnistul väidetavalt töötanud töölistele. Nimetatut oleks saanud tõendada tööliste väidetava ülekuulamisega, millist taotlust kostja menetluses ei esitanud. Kokkuvõtlikult leiab kohus, et kostja ei saa nõuda väidetavalt tehtud kulutuste hüvitamist AÕS § 75 lg 1 ega § 72 lg 4 järgi ja kulutused on tõendamata. Esitatud arved ega arvelduskonto väljavõtted ei tõenda seda, et kinnistule tehti kulutusi kokku 44 402,09 eurot.
20.Arvestades kinnisasja väärtust (173 000 eurot) ja seda, et kohus tuvastas, et kostjal pole 44 402,09 euro suurust kulutuste nõuet, mida hageja omandi kaotuse eest saadava hüvitise nõudega tasaarvestada, on ilmne, et hagejale väljamõistetava hüvitise maksmine ei ole kooskõlas kostja vastava nõusoleku ja majandusliku võimekusega. Hagejale väljamõistetava hüvitise suuruseks kaasomandi kaotuse eest jääks 63 660,80 eurot (=173 000 – 45 678,40 / 2), kuivõrd poolte osad kaasomandist on võrdsed ja kostjale jääks ühine laenukohustus. Kui nimetatud summast maha arvata poolte kokkuleppe kohaselt 20 000 eurot (kostja poolt kinnistu müügilepingu järgi tasutu), oleks hagejale omandi kaotuse eest määratav lõplik summa 43 660,80 eurot. Kuna kostja kinnitas, et on võimeline hüvitist hagejale omandi kaotuse eest maksma maksimaalselt 15 000 eurot, tuleb praegusel juhul jätta kaasomand jagamata kostja taotletud viisil. Kohus märgib, et kostja viitas menetluses veel ka sellele, et on teinud kaasomandile kulutusi tasudes hagejast suuremas määras laenumakseid, kindlustusmakseid, notaritasu, laenukindlustusmakseid, muru niitmine jne. Konkreetselt tugines kostja oma 11. mai 2023 menetlusdokumendis sellele, et tal on kinnistu alalhoidmisest tulenev kulutuste hüvitamise nõue kokku 2177,31 eurot (laenukaitse kindlustuse ja elamu kindlustuse eest 1⁄2 suuruses osas, elektri eest 1⁄4 suuruses osas ja muru niitmise eest täies ulatuses) ja kahju hüvitamise nõue 335,91 eurot. Arvestades, et nimetatud kulutused pole märkimisväärselt suured (kokku 2513,22 eurot, dtl 1334-1345), ei mõjutaks need oluliselt hagejale väljamõistetava hüvitise suurust (vt määruse p 18) isegi nende tõendatuse korral. Väljamõistetav hüvitis väheneks 43 660,80 eurolt 41 147,58 euroni. Kuna kohus hagejale omandi kaotuse eest hüvitist välja ei mõista, sest kostja pole võimeline seda tasuma, ning kostja pole hageja vastu raha väljamõistmiseks nõudeid esitanud, siis menetlusökonoomia kaalutlustel kohus 2513,22 euro suuruse nõude põhjendatust ei hinda. Kohtu lõppjäreldus, et kinnistut ei saa jagada kostja taotletud viisil kostja majanduslikust võimekusest tulenevalt, see ei muudaks. Põhjendamatu on kostja arvestuskäik, mille kohaselt tuleks hagejale omandi kaotuse eest määratav summa arvestada selliselt, et esmalt lahutada kinnistu väärtusest pangalaen ja kostja tasaarvestatavad nõuded ja saadud summast määrata hagejale omandi kaotuse eest summa tulenevalt tema laenumaksete (panuse) suurusest (vt määruse p 3). Menetluses ei ole esile toodud asjaolusid, mille alusel saaks kaasomandi jagamisel kõrvale kalduda poolte võrdusest. Kohus ei kohalda praeguses asjas seltsingu sätteid (vt ka määruse p 10). Kui hageja tasus kostjast enam laenumakseid, saanuks ta selle alusel esitada nõude tasaarvestamiseks või
8(10)
rahasumma väljamõistmiseks kostja vastu, mitte käsitada seda enamtehtud panusena kinnistusse, mille arvel kostja osa kinnistust vähenes.
21.Lisaks tuleb nõustuda hagejaga, et laenukohustuse saaks kohus jagada kohtupraktika kohaselt üksnes poolte sisesuhtes (hoolimata panga kinnituses, et kostja saab laenu enda nimele vormistada), mistõttu jääks hageja ikkagi panga ees kostjaga solidaarselt vastutavaks. Kohus ei saa kohtulahendiga kohustada menetlusse mittekaasatud võlausaldajat tegema laenulepinguga seonduvalt tahtevaldusi. Praegusel juhul on hageja avaldanud soovi selleks, et ta vabaneks laenulepingust tulenevast vastutusest võlausaldaja eest, sest praegu on tema laenuvõimekus vähenenud kuni 2036. aastani (dtl 1741). Kohtupraktika kohaselt tuleks kaasomandi jagamisel eelistada ühiste kohustuste jagamise asemel nende täitmist, sest siis saab võlausaldaja nõue rahuldatud ja kaasomanikud vabanevad solidaarkohustusest (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 39). Seetõttu tuleb jätta kaasomand jagamata kostja taotletud viisil ka põhjusel, et see riivab ülemäära hageja õigusi ja kohustusi ega ole kohtupraktika kohaselt eelistatuim kaasomandi jagamise viis.
22.Seega kaaludes poolte huve ja lähtudes kohtupraktikat, ei saa kohus kinnistut jagada kostja taotletud viisil kahel põhjusel. Esiteks seetõttu, et hagejale omandi kaotuse eest määratav summa ületaks märkimisväärselt summat, mida kostja nõustus hagejale hüvitama. Teiseks põhjusel, et hageja ei soovi jääda kinnistu ostmiseks võetud laenulepinguga seotuks. Hageja nõue kaasomandi jagamiseks
23.Järgnevalt kontrollib kohus, kas kaasomand on võimalik jagada hageja taotletud viisil.
24.Hageja taotles kinnistu jagamist selliselt, et müüa kinnistu enampakkumisel, müügitulemist täita AS-i SEB Pank ees võetud laenukohustusest (laenuleping nr XXX) tulenevad nõuded, tagastada kostjale 20 000 eurot ja ülejäänud raha jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Sisuliselt on hageja taotlenud kaasomandi jagamist koos kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramisega.
25.Kohtu arvates on kinnistu enampakkumisel jagamine poolte huve kaaludes kõige mõistlikum ja õiglasem viis kaasomandi kinnistu lõpetamiseks. Praegusel juhul on hageja soovinud vabaneda laenukohustusest, et olla tulevikus laenuvõimeline. Kuigi kinnistul asuv elamu on asjaolude kohaselt kostja elukoht, siis viibib ta enda kinnitusel tegelikult suure osa ajast Norra Kuningriigis ja see ei ole poolte ühiste laste alaline elukoht (dtl 974). Järelikult on kinnistu avalikul enampakkumisel müümine hageja huvides ja see ei kahjusta oluliselt kostja ega poolte ühiste laste huve.
26.Kohtupraktika kohaselt tuleks kaasomandi jagamisel eelistada ühiste kohustuste jagamise asemel nende täitmist, sest siis saab võlausaldaja nõue rahuldatud ja kaasomanikud vabanevad solidaarkohustusest. Lähtudes kohtupraktikast on põhjendatud määrata kohtuotsuse täitmise kord kindlaks selliselt, et kinnistu avalikul enampakkumisel saadud rahast täidetakse esmalt ühine laenukohustus panga ees.
9(10)
27.Pooled on olnud menetluses üksmeelel, et kostjale tuleb tagastada kinnistu müügilepingu alusel tasutud 20 000 eurot, mistõttu kohus selle nõude alusele ja ulatusele hinnangut ei anna. Kohus lähtub seetõttu hageja taotlusest tagastada kostjale kaasomandi lõpetamisel 20 000 eurot, pärast laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste täitmist.
28.Kohus ei või otsuses teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud (TsMS § 439). Kohus saab aru nii, et kostja on taotlenud menetluses üksnes enda väidetavate nõuete tasaarvestamist hagejale omandi kaotuse eest väljamõistetava hüvitisega, mida kohus juba eelnevalt käsitles. Kuna hagejal ei ole kohustust kostjale tasuda mistahes rahasummat, siis ei ole võimalik kostja mistahes tagasinõuet menetluses tasaarvestada. Rahasummade väljamõistmist ei ole kostja hagejalt taotlenud.
29.Ülaltoodud põhjendustel tuleb poolte kaasomand kinnistule lõpetada ja kinnistu jagada poolte vahel hageja taotletud viisil. Hageja alternatiivnõuet kinnistu jagamiseks kohus seetõttu ei käsitle.
30.Eelneva tulemusena rahuldab kohus hageja hagi kaasomandi jagamiseks ning kostja hagi osaliselt (kostja põhinõue jääb rahuldamata kinnisasja jagamise viisi osas). Menetluskulud
31.Kuivõrd kaasomandi jagamine toimub mõlema poole huvides, on põhjendatud jätta maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi poolte enda kanda (vt Riigikohtu 27. septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Elmik Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu otsuse RESOLUTSIOON:
1.Jätta rahuldamata kostja taotlus täiendava tõendi vastuvõtmiseks ja jätta apellatsioonkaebusele lisatud Pärnu Maakohtu 13.09.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-21-14005 vastu võtmata.
2.Jätta Pärnu Maakohtu 13.07.2023 otsus muutmata.
3.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda.
5.Määrata hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 919,20 eurot ning mõista I. J. elt välja K.J. u kasuks menetluskulude hüvitis 919,20 eurot.
6.Kohustada I. J. t tasuma K.J. ule menetluskulude hüvitise 919,20 eurot tasumisega viivitamisel viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni hüvitise täieliku tasumiseni.
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.