Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
KOHTUMÄÄRUS
3-2-1-6-07 Tartu, 13. veebruar 2007. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa R. A, M. K ja A. K kandeavaldus. Tallinna Ringkonnakohtu 14. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-15152 R. A, M. K ja A. K määruskaebus Avaldajad R. A (isikukood xxxxxxxxxxx), M. K (isikukood xxxxxxxxxxx) ja A. K (isikukood xxxxxxxxxxx), nende esindaja notar Kirsty Laidvee 29. jaanuar 2007, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-15152 ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määrus nr 818232006 osas, milles määrati tähtaeg kandeavalduse täpsustamiseks lepingu p-de 3.1 ja 3.3 järgset kokkulepet väljendava märkuse kinnistusraamatusse kandmise kohta.
2.Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna määrused muutmata.
3.Saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
4.Määruskaebus rahuldada.
5.
Tagastada Kirsty Laidveele määruskaebuselt R. A, M. K ja A. K eest 1. detsembril 2006 tasutud kautsjon 400 krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.R. A, M. K, A. K (koos edaspidi avaldajad) ja Aktsiaselts Hansapank (edaspidi hüpoteegipidaja) sõlmisid 28. veebruaril 2006 Harju maakonnas Xxx vallas Xxxxxx külas Xxxx xxxx x asuva kinnistu (kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa nr xxxxxxx) (edaspidi kinnistu) kasutuskorra kindlaksmääramise kokkuleppe (edaspidi leping), milles sisaldus ka avaldajate kui kinnistu kaasomanike avaldus kanda kinnistu kohta kinnistusregistriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkus kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks vastavalt lepingu p-dele 3.1?3.3. Hüpoteegipidaja andis lepingudokumendis nõusoleku kande tegemiseks. Lepingu tõestas notar Kirsty Laidvee asendaja Reet Nugis, kes edastas kandeavalduse 2. märtsil 2006 Harju Maakohtu kinnistusosakonnale. Lepingu p-s 3.1 leppisid avaldajad kokku, millised kinnistu osad jäävad avaldajate kui kinnistu omanike ainukasutusse ja millised ühisesse kasutusse. Lepingu p 3.2 kohaselt ei vaja avaldajate kui omanike püstitatud või olemasoleva ehitise, ehitises paiknevate ruumide ümberehitus- ja/või remondi ja/või parendustöödeks vastavaid töid teha sooviv kaasomanik teise kaasomaniku luba, kooskõlastusi,
nõusolekuid või muid heakskiite nimetatud tööde tegemiseks, v.a seaduses sätestatud juhtudel. Lepingu p 3.3 kohaselt kannavad avaldajad kinnistu omanikena nende kasutusse jääva kinnistu osaga seotud kulud, sh asja säilitamiseks vajalikud kulud, samuti tasuvad riiklikud maksud ja omandavad nendega seoses saadud tulu.
2.Harju Maakohtu kinnistusosakonna 17. aprilli 2006. a määrusega andis kohtunikuabi kandeavalduse täpsustamiseks kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu osas täiendava tähtaja
3.maini 2006. Määruse kohaselt kantakse asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse üksnes seaduses ettenähtud andmed. Kuivõrd viitamisega muutub viidatav tekst kande osaks, muutuksid kande osaks ka lepingu p-d 3.1?3.3, mis sisaldavad kinnistu kasutamisega kaasnevaid kinnistusraamatusse mittekantavaid kokkuleppeid. Seetõttu ei ole kandes võimalik neile punktidele viidata ning kannet ei saa teha.
3.Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määrusega andis kohtunikuabi taotletava märkuse sisu täpsustamiseks uue tähtaja 31. maini 2006. Määruse kohaselt on vaja puuduste kõrvaldamise tähtaega pikendada. Üldiselt korratakse selles määruses 17. aprilli 2006. a määruse põhjendusi, kuid erinevalt sellest märgitakse, et kande tegemine on takistatud lepingu p-des 3.2 ja 3.3 sisalduvate kokkulepete tõttu.
4.Avaldajad esitasid maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määruse peale määruskaebuse.
5.Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. novembri 2006. a määrusega maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul on kaevatav määrus õige ja põhjendatud. Lähtudes AÕS § 53 lg-st 1, ei saa kinnistusraamatusse kanda märkust seadusest tuleneva nõude kohta. Lepingu p-s 3.3 märgitud kokkulepped ei ole kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped, mida võiks AÕS § 79 lg 2 järgi kanda kinnistusraamatusse. Lisaks märkis ringkonnakohus, et kuna kohtunikuabi antud tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks on möödunud, tuleb asi saata kinnistusosakonnale täiendava tähtaja määramiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Avaldajad paluvad määruskaebuses tühistada kohtunikuabi 5. mai 2006. a määruse, maakohtu määruse määruskaebuse edastamise kohta ringkonnakohtule ning ringkonnakohtu määruse osas, millega jäeti rahuldamata avaldus märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks vastavalt lepingu pdele 3.1 ja 3.3, ning selles osas avaldus uue määrusega rahuldada. Kandeavalduse täpsustamiseks lepingu p 3.2 osas märkuse sissekandmiseks palutakse kaebuses saata asi kinnistusosakonnale avaldajatele täiendava tähtaja määramiseks. Kaebuse kohaselt ei vaidlusta avaldajad ringkonnakohtu määrust lepingu p 3.2 osas ja täpsustavad selles osas kinnistamisavaldust. Avaldajate arvates tõlgendas ringkonnakohus aga ebaõigesti AÕS
§ 53 lg-t 1 ja § 79 lg-t 2 ning lepingu p 3.3. Avaldajad on lepingu p-s 3.3 lubatult kõrvale kaldunud AÕS § 71 lg-st 2, § 72 lg-st 4 ja § 75 lg-st 1 ning leppinud kokku, et ühise asja osadega seotud kulutuste kandmine ja tulu saamine ei ole jaotatud kaasomanike vahel võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osade suurusega. Avaldajatel on AÕS § 79 lg 2 järgi õigus nõuda kokkuleppe kandmist kinnistusraamatusse, et see kehtiks ka nende õigusjärglaste suhtes. Lepingu p 3.3 eesmärgiks on välistada tulevikus vaidlused juhul, kui üks kaasomanik teeb oma osa suhtes tema mõttelisele osale mittevastavaid kulutusi. Põhjendamatu on kohtute seisukoht, et lepingu p 3.3 ei puuduta kaasomandi valdamist ja kasutamist ning on seetõttu kinnistusraamatusse mittekantav. Kokkuleppes on käsitletud küsimusi (kulud, maksud, tulu), mis on otseselt seotud kaasomandis oleva asja valdamisega ja kasutamisega. Lisaks on ringkonnakohus jätnud põhjendamata, miks ta nõustub kohtunikuabi seisukohaga.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel osaliselt tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja asi tuleb tühistatud osas saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
9.Esmalt märgib kolleegium, et kinnistusosakond on määranud puuduste kõrvaldamiseks tähtaja kaks korda: 17. aprillil 2006 kuni 3. maini 2006 (tlk 8) ja 5. mail 2006 kuni 31. maini 2006 (tlk 7). Avaldajad on vaidlustanud üksnes 5. mai 2006. a määrust ning üksnes selle kohta on olemas ringkonnakohtu määrus. Kohus võib enda määratud menetlustähtaega TsMS § 64 lg 1 järgi pikendada. Üldjuhul ei võimalda seadus puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaja määramise peale edasi kaevata, st ei teki ka küsimust, kuidas peab selline kaebus olema korrektselt vormistatud. Erandiks on TsMS § 599 järgi registriasjad, kus selline vaidlustamine on lubatud. Seetõttu tekib küsimus, kas avaldajad pidanuks vaidlustama lisaks 5. mai 2006. a määrusele või koos sellega või selle asemel 17. aprilli 2006. a määrust. Kolleegium leiab, et olukorras, kus 17. aprilli 2006. a määruse järgne puuduste kõrvaldamise tähtaeg oli möödunud ja kinnistusosakond andis uue määrusega uue tähtaja, võis vaidlustada uut määrust, ilma et vaidlustataks esmast puuduse kõrvaldamise määrust. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et määrused erinevad põhjenduste osas (vt käesoleva määruse p-d 2 ja 3).
10.Kolleegium peab vajalikuks käsitleda ka menetlusosaliste ringiga seonduvat. Nimelt on üheks lepingu subjektiks lisaks avaldajatele ka hüpoteegipidaja. Ringkonnakohtu määruses on hüpoteegipidajat nimetatud koos avaldajatega üheks kinnistamisavalduse esitajaks, kuigi tema seisukohta kaebuse kohta toimikus ei ole. Avaldajate nimel ringkonnakohtule ja Riigikohtule esitatud määruskaebustest ei nähtu, et need allkirjastanud notar esitaks kaebuse ka hüpoteegipidaja nimel. Hüpoteegipidaja menetluslik seisund ei nähtu ka maakohtu kinnistusosakonna 17. aprilli 2006. a määrusest ega 5. mai 2006. a määrusest.
11.Lepingu p-s 4 sisalduva kinnistamisavalduse kohaselt on märkuse kinnistusraamatusse kandmises
kokku leppinud omanikud (st avaldajad) ning hüpoteegipidaja annab kandeks nõusoleku. Lähtudes AÕS § 621 lg-st 1, on kinnistusraamatu kande tegemise aluseks kinnistamisavaldus. Kinnistamisavalduse esitamise õigus on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks peab KRS § 341 lg 1 järgi olema ka isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). See nõusolek võib sama paragrahvi 3. lõike järgi sisalduda ka kinnistamisavalduses. Märke kinnistusraamatusse kandmisel on puudutatud isikuks KRS § 341 lg 2 p 5 järgi kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik või asjaõiguse, mille suhtes märge tehakse, omaja. Kuna avalduse järgi taotletakse märke kandmist järjekohaga pärast hüpoteegipidaja kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteeki, ei saa kaasomanike kasutuskorra märge hüpoteegipidaja õigusi puudutada, sest hüpoteegi realiseerimisel täitemenetluses on võimalik see märge kinnistusraamatust kustutada (vt märke järjekoha kohta ka Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348), p 22). Seetõttu ei ole taotletud kande tegemiseks vaja hüpoteegipidaja nõusolekut. Eelneva põhjal ei küsinud ringkonnakohus õigesti hüpoteegipidaja seisukohta kaebuse suhtes. Samas on ringkonnakohus valesti märkinud hüpoteegipidaja kinnistamisavalduse esitajana. Hüpoteegipidaja ei ole eelneva põhjal käesolevas asjas ei avaldajaks ega puudutatud isikuks.
12.Lisaks märgib kolleegium, et maakohtu kinnistusosakonna puuduse kõrvaldamise määruste resolutsioonidest ei nähtu, kes on selle järgi kohustatud isikuks, st kes peab puuduse kõrvaldama. Vastavalt TsMS § 465 lg-le 1 peab määrusest nähtuma mh, kelle kohta on määrus tehtud ning edasikaevatavast määrusest TsMS § 465 lg 2 p 4 järgi menetlusosaliste ja nende esindajate nimed, kui menetlusosalised on määruse tegemise ajal määratletavad. Puuduse kõrvaldamise määrustest võib järeldada, et puuduste kõrvaldamiseks kohustatud isikuks on notar. Kolleegium juhib tähelepanu oma varasemale praktikale, mille järgi ei ole notar kandemenetluses ise avalduse esitajaks, vaid saab üksnes esindada avalduse esitajaid (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, pd 9 ja 10). Seega saavad ainult avaldajad olla puuduste kõrvaldamise määruse järgi kohustatud isikuks.
13.Avaldajad ei vaidlusta ringkonnakohtu määrust osas, mille järgi nad peavad täpsustama kandeavaldust lepingu p-le 3.2 viitamise osas. Seetõttu jääb ringkonnakohtu määrus muutmata osas, milles anti avaldajatele tähtaeg lepingu p 3.2 osas avalduse täpsustamiseks. Kuna see ei takista iseenesest avalduse rahuldamist lepingu p-de 3.1 ja 3.3 osas (vt ka käesoleva määruse p 14) ja maakohtu kinnistusosakonna määratud puuduse kõrvaldamise tähtaeg on möödunud, peab kinnistusosakond määrama avaldajatele vajadusel uue tähtaja lepingu p 3.2 osas avalduse täpsustamiseks.
14.Alama astme kohtute määrustest ei nähtu, miks on takistatud avalduse rahuldamine lepingu p 3.1 järgse kokkuleppe kohta märkuse sissekandmiseks. Nimetatud punkti järgi on avaldajad kokku leppinud kinnistu ja eluruumide valduse ja kasutamise kaasomanike vahel. Kolleegiumi arvates ei ole
AÕS § 79 lg 2 järgi takistust selle kokkuleppe kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse ka juhul, kui märkuses viidataks üksnes selle lepingu punktile (st mitte p-dele 3.2 ja 3.3). Avalduse uuel läbivaatamisel tuleb avalduse rahuldamise muude eelduste olemasolul kanda vastav märkus kinnistusraamatusse.
15.Kinnisasja kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes üksnes juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Leides, et kinnistusraamatusse ei saa kanda märkust, mis viitaks lepingu p-le 3.3, on alama astme kohtud sisustanud AÕS § 79 lg-t 2 liiga kitsalt.
16.Lepingu p 3.3 kohaselt on avaldajad kokku leppinud, et kannavad kinnistu omanikena nende kasutusse jääva kinnistu osaga seotud kulud, sh asja säilitamiseks vajalikud kulud, samuti tasuvad riiklikud maksud ja omandavad nende kasutuses olevate kinnistu osadega seoses saadud tulu. Seega on pooled sõlminud nii AÕS § 75 lg-st 1 erineva kokkuleppe kulutuste kandmiseks kui ka AÕS § 71 lg-st 2 erineva kokkuleppe tulu jaotamise kohta. Nimetatud seadusesätete järgi toimub kulutuste kandmine ja tulu jaotamine vastavalt mõtteliste osade suurusele.
17.Seadusega on kooskõlas kokkulepe kaasomandist saadava tulu jaotamise kohta selliselt, et igal kaasomanikul on õigus tema kasutuses olevast asja reaalosast saadavale tulule. See tuleneb selgelt AÕS § 71 lg-st 2. Et tulu jaotamise kokkuleppe näol on tegemist kaasomandi kasutamise kokkuleppega, viitab mh tulu jaotamise küsimuse käsitlemine kaasomandi valdamist ja kasutamist reguleeriva AÕS § 72 lõikes 2.
18.Kuigi kaasomanike sisesuhtes kulutuste ja koormatiste jaotamist reguleeriv AÕS § 75 lg 1 on erinormiks AÕS § 72 suhtes, on ka kulutuste ja koormatiste kandmisega seonduvad küsimused kaasomandi kasutamise küsimused AÕS § 72 lg 1 tähenduses. Kuna viimati nimetatud sätte järgi vallatakse ja kasutatakse kaasomandit esmajoones kokkuleppe alusel, puudub mõistlik põhjus tõlgendada AÕS § 75 lg-t 1 imperatiivsena, st sellisena, et kulude jaotamisel ei saa kaasomanikud kõrvale kalduda mõtteliste osade suurusest (vt ka Riigikohtu 21. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-42-04 (RT III 2004, 12, 153), p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05 (RT III 2006, 7, 62), p 42). Kui seaduse järgi on võimalik määrata kasutuskord selliselt, et mõne kaasomaniku kasutuses on nt ruume rohkem, kui tal oleks proportsionaalselt õigus kaasomandi osa suuruse järgi, peab olema võimalik vastavalt muuta ka kulutuste kandmise korda. Seega on kokkuleppe p 3.3 kulutuste kandmise ja tulu jaotamise kohta iseenesest seadusega kooskõlas ja kehtib kaasomanike vahelises suhtes.
19.Kuigi eelneva põhjal kehtib lepingu p 3.3 avaldajate vahelises suhtes, ei kehti see kinnistusraamatusse kandmata AÕS § 79 lg 2 järgi ometigi kinnistu kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Nii võib kaasomandiosa võõrandamisel uus kaasomanik tugineda kulutuste kandmise osas seadusele, kui ta ei nõustu n-ö kokkuleppega ühinema. Kuigi kaasomandiosa võõrandanud kaasomanik, kes eelnevalt oli kasutuskokkuleppe sõlminud, võib olla võlaõiguslikult vastutav teiste kaasomanike ees uue kaasomaniku käitumise eest, ei pruugi see olla piisav tagatis, et uus kaasomanik kasutuskokkulepet tunnustaks ja täidaks.
Kuna kaasomandiga seotud kulutuste kandmise ja tulu teenimise kokkulepped on oma olemuselt kaasomandi kasutamise kokkulepped, puudub mõistlik põhjus tõlgendada seadust selliselt, et neid kokkuleppeid ei võiks AÕS § 79 lg 2 järgi muuta märkuse vahendusel siduvaks ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes ning tagada seeläbi stabiilsus kaasomandis oleva kinnisasja valitsemisel (vt selle kohta ka viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p-d 21 ja 22). Seetõttu leiab kolleegium, et lepingu p-s 3.3 sisalduva kokkuleppe kohta on võimalik teha märkus kinnistusraamatusse.
20.Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks ebaõigesti täiendav tähtaeg osas, mis puudutab lepingu p-e 3.1 ja 3.3. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele osaliselt tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2006. a määrus. Kolleegiumi arvates tuleneb see õigus Riigikohtule TsMS § 701 lg 3 tõlgendamisel koostoimes TsMS § 692 lg 5 teise lausega ja §-ga 695. Tühistada ei tule maakohtu kinnistusosakonna ja kohtuniku määrusi kaebuse edastamise kohta ringkonnakohtule (tlk-d 1 ja 28). Sellised määrused on vaid korraldava tähendusega ega ole eraldi vaidlustatavad ning ei pea olema varustatud põhjendustega (vt ka Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (RT III 2006, 34, 290), p 14).
21.Avaldajate väited, et ringkonnakohus rikkus menetlusnorme, ei ole iseenesest ringkonnakohtu määruse tühistamise aluseks.
22.Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada. Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.