Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. november 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-20-120
Haldusasi
Tallinna linna kaebus OÜ Merces kohustamiseks täita
19.septembri 2012. a lepingust nr 3-7/141 tulenevad kohustused ja tasuda leppetrahvi 67 157,30 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 23. oktoobri 2020. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – Tallinna linn, esindajad KM ja UJ Vastustaja – OÜ Merces
Menetluse alus ringkonnakohtus
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
22. september 2021
RESOLUTSIOON
Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus osaliselt.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 23. oktoobri 2020. a otsuse haldusasjas nr 3-20-120 resolutsiooni punkt 4 osas, milles halduskohus mõistis Tallinna linnalt OÜ Merces kasuks välja menetluskulu 2000 eurot ületavas osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta OÜ Merces menetluskulud esimese astme kohtus 2000 eurot ületavas osas tema enda kanda. Muus osas jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
Mõista OÜ-lt Merces (registrikood 11373945) Tallinna linna kasuks välja apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 5 (viis) eurot.
Menetlusosaliste võimalikud muud menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 6. detsembril 2021 (HKMS § 212 lg 1).
3-20-120 Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus algatas 16.06.2010 korraldusega nr 1006-k OÜ Merces 18.04.2008 taotluse alusel Astangu tn 7 kinnistu detailplaneeringu (DP) koostamise, mille eesmärk oli jagada kinnistu kruntideks ja määrata neile ehitusõigus ärihoonete, lasteaia ja korterelamute ehitamiseks, samuti määrata üldised maakasutustingimused ning põhimõtteliselt lahendada heakorrastus, haljastus, juurdepääsud, parkimine ja tehnovõrkudega varustamine. Tallinna Linnavalitsus võttis 11.01.2012 korraldusega nr 17-k Astangu tn 7 kinnistu DP vastu.
2.Tallinna linn ja OÜ Merces sõlmisid 19.09.2012 lepingu nr 3-7/141, millega OÜ Merces võttis endale ehitusseaduse §-st 13 lähtudes kohustuse tagada Astangu tn 7 kinnistu DP-s ette nähtud avalikult kasutatavate teede (sh kõnniteede ja sõiduteede), üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine lepingu lisas 1 näidatud ulatuses. Lepingu p 3.3 kohaselt on OÜ Merces kohustatud oma vahendite arvelt tagama DP-ga hõlmatud maa-alal teede, haljastuse ja tehnovõrkude väljaehitamise DP kohaste hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Selle kohustuse tahtliku rikkumise korral kohustus OÜ Merces lepingu p 4.3 järgi maksta Tallinna linnale leppetrahvi 3% DP-ga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehitamise ning haljastuse rajamise maksumusest.
3.Tallinna Linnavolikogu kehtestas 18.04.2013 otsusega nr 63 Astangu tn 7 kinnistu detailplaneeringu (DP031790), millega nähti ette 8,88 ha suurusel planeeringualal asuva kinnistu jagamine kaheksaks elamumaa, kolmeks ärimaa ja kaheks transpordimaa sihtotstarbega krundiks ning määrati moodustatavatele kruntidele ehitusõigus kokku ühe 1 maapealse korrusega, kahe kuni 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ning ühe kuni 2 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega eralasteaia, ühe 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ning kahe 5 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega, kaheksa 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ning viie 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks. Samuti on DP-ga lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine. Otsuse p 3 kohaselt tagatakse DP kohaste teede- ja tehnovõrkude valmisehitamine ja haljastuse rajamine vastavalt 19.09.2012 sõlmitud lepingule nr 3-7/141.
4.OÜ Merces esitas Tallinna linnale 26.09.2019 ettepaneku muuta 19.09.2012 lepingut selliselt, et Astangu tänava osas asendatakse teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kohustus 2(14)
3-20-120 kaasfinantseerimise kohustusega (v.a kõnnitee osas, mille väljaehitamise kohustus jääks OÜ-le Merces / Aurora Nova OÜ-le). Ülejäänud osas toimuks DP kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine kolmes etapis, millest igaühe kohta oleks mõistlik sõlmida eraldi lepingud ja määrata kindlaks, millise ala väljaehitamise eest vastutab OÜ Merces, Liven Kodu 12 OÜ ja Aurora Nova OÜ. Tallinna linn ei nõustunud 18.10.2019 vastuses asendama Astangu tänava rekonstrueerimise kohustust kaasfinantseerimise kohustusega. Tallinna linn selgitas, et ei nõua, et Astangu tänav rekonstrueeritaks juba Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid Astangu tänav tuleb rekonstrueerida ükskõik millise järgmisena realiseeritava DP hoonega. Tallinna linn selgitas, et kui DP kohaseid hooneid ei ole püstitatud ajaks, kui Tallinna linn asub Astangu tänavat rekonstrueerima, siis on võimalik asendada väljaehitamise kohustus kaasfinantseerimise kohustusega. Ühtlasi juhtis Tallinna linn tähelepanu, et lepingu tähtaeg saabub Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 hoonele kasutusloa taotlemise hetkel ning kui lepingu lisa pole enne selle tähtaja saabumist sõlmitud, kehtivad kõik lepingust tulenevad kohustused ja nõuded (sh teede, haljastuse ja tehnovõrkude rajamise ning leppetrahvi tasumise nõue).
5.OÜ Merces esitas 18.10.2019 taotluse väljastada Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 korterelamule osaline kasutusluba. Tallinna linn teavitas 06.12.2019 kirjas, et kuna OÜ Merces ei olnud Astangu tn 18 ja 20 hoonetele kasutusloa taotluse esitamise ajaks kõiki avalikke rajatisi valmis ehitanud, siis nõuab Tallinna linn temalt lepingu p 4.3 alusel leppetrahvi 3% DP-ga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehitamise ning haljastuse rajamise maksumusest. OÜ Merces vaidles 20.12.2019 kirjas leppetrahvi nõudele vastu ja leidis, et selle esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Tallinna linn märkis 03.01.2020 kirjas, et on hinnanud DP kohaste rajatiste kogumaksumuseks 2 239 176 eurot ning seega tuleb OÜ-l Merces tasuda hiljemalt 14.01.2020 leppetrahvi 67 157,30 eurot. OÜ Merces leppetrahvi tähtajaks ei tasunud.
6.Tallinna linn esitas Tallinna Halduskohtule 20.01.2020 kaebuse OÜ Merces kohustamiseks täita 19.09.2012 halduslepingust nr 3-7/141 tulenevad kohustused kuue kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates ning tasuda leppetrahvi 67 157,30 eurot 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Vaidlus käib halduslepingu täitmise üle ja Tallinna linnal on kaebeõigus (vt ka Riigikohtu 16.01.2007 otsus nr 3-4-1-9-06; 05.03.2019 otsus nr 3-13-385, p 12). Kuna OÜ Merces ei ole täitnud lepingu p-s 3.3 märgitud kohustust, siis on Tallinna linnal õigus nõuda lepingu täitmist võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 2 alusel. Nõue on esitatud mõistliku aja jooksul pärast lepingu rikkumisest teada saamist ning OÜ-d Merces oli korduvalt teavitatud lepingu tähtajast ja lepingu täitmise nõudmisest. Lepingu rikkumist ei vabanda asjaolu, et OÜ Merces on soovinud lepingu tähtaega muuta ja jagada see etappideks ning pooled on pidanud selle üle läbirääkimisi. Pakutud tingimused ei olnud Tallinna linnale vastuvõetavad ning tal puudus kohustus nõustuda lepingu muutmisega. Kuna pooled ei leppinud kokku süülises vastutuses, siis vastutab OÜ Merces lepingu täitmise eest sõltumata sellest, kas rikkumine oli tahtlik või mitte. OÜ Merces on rikkunud kohustust VÕS § 104 lg 5 tähenduses tahtlikult, sest ta on avaldanud, et ei ehita avalikke rajatisi välja lepingus kokkulepitud tähtajaks (st on teadlikult rikkunud põhikohustust). Kaebaja esitab ka leppetrahvi nõude vastavalt lepingu p-le 4.3. Sarnaste rajatiste keskmise hankehinna põhjal on rajatiste kogumaksumuseks hinnatud 2 239 176 eurot. Seega tuleb OÜ-l Merces tasuda leppetrahvi 3% nimetatud summast ehk 67 157,30 eurot. Kuna kohustust on rikutud tahtlikult, puudub alus leppetrahvi vähendada. OÜ Merces ei ole leppetrahvi määramist vaidlustanud ning seega tuleb eeldada, et tegu on kehtiva ja õiguspärase haldusaktiga. Lepingust ei tulene, et kasutusloa taotluse esitamine peab lõppema kasutusloa väljastamisega, vaid menetluse tulemusest sõltumata saabus lepingu tähtaeg taotluse esmakordse esitamisega. Tähtsust ei oma, kes kasutusloa taotluse esitas. Tallinna linn, AH ja OÜ Merces on 31.01.2013 3(14)
3-20-120 sõlminud notariaalse lepingu DP kohaste avalike rajatiste tasuta üleandmiseks ja isikliku kasutusõigusega koormamiseks. Selle lepingu p 4.2 järgi on OÜ Merces kohustatud rajatised üle andma koos kasutusloaga. Seega ei ole rajatised 19.09.2012 lepingu tähenduses nõuetekohaselt valminud enne, kui neile on väljastatud kasutusluba. Lepingu järgselt on OÜ Merces kohustuseks tagada tee väljaehitamine DP-s ettenähtud mahus. Halduslepingut ei ole võimalik muuta suulises vormis (vt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 102). Tallinna linn ei ole pakutud lepingumuudatustega nõustunud ja OÜ Merces on seda mõistnud. Kokkuleppe puudumise tõttu ei ole üldse asjakohane arutleda selle üle, kas kokkulepe on sõlmitud korrektses vormis või mitte (VÕS § 13 lg 3). Tallinna linn ei ole läbirääkimisi pidanud pahauskselt. OÜ Merces pidi olema teadlik asjaolust, et lepingut ei ole muudetud ja tõsiselt võetav ei ole väide, et OÜ Merces sai alles 18.10.2019 kirjast teada, et kehtivat lepingut tuleb täita. Oluline ei ole seegi, et OÜ Merces ei ole DP kohaste kinnistute omanik, sest ta pidi sellega arvestama juba lepinguliste kohustuste võtmisel.
7.OÜ Merces palus vastuses jätta kaebus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Kuna lepinguga ei ole antud üle avaliku võimu volitusi, siis on tegemist töövõtulepinguga VÕS § 635 lg 1 tähenduses ning seega ei ole vaidluse lahendamine halduskohtu pädevuses. Pooled on pidanud alates 18.09.2017 läbirääkimisi lepingu muutmise üle ja Tallinna linn ei välistanud 02.10.2017 kirjas tööde jagamist etappideks, vaid edastas kontaktandmed, kellele tuleb lepingu muudatuse skeem edastada. Kirjast ei tulene, et lepingu muudatus sõlmitakse kirjalikult. Poolte vahel saavutati hiljemalt veebruaris 2019 kokkulepe, et DP realiseeritakse kahes etapis. Seda on Tallinna linn kinnitanud 21.08.2019 e-kirjas, millest OÜ Merces sai aru, et kokkulepe kehtib, kuigi lepingu muudatust ei ole kirjalikult vormistatud. Asjaolu, et tööde 2. etapiga seonduvalt läbirääkimised jätkusid ja OÜ Merces tegi täiendava ettepaneku jagada tööd kokku 7 etapiks, ei mõjutanud eelnevat kokkulepet tööde kaheks etapiks jagamise kohta. Edasiste läbirääkimiste tulemusel saavutati üksmeel selles, et arendusala jagatakse kolmeks etapiks (sh Astangu tn 16 kinnistuga piirnevad teed, tehnovõrgud ja haljastus ehitatakse välja 3. etapis) ning vaidluse alla jäi üksnes see, millises etapis ehitatakse välja Astangu tänav. Tallinna linn oli seisukohal, et Astangu tänav tuleb välja ehitada 4. etapis. Tallinna linn teavitas 18.10.2019 kirjaga OÜ-d Merces, et kui lepingu muudatusi ei ole vormistatud enne, kui saabub lepingu järgmine tähtaeg, siis kehtivad kõik lepingust tulenevad kohustused ja nõuded (sh leppetrahv). Tallinna linn ei teavitanud OÜ-d Merces varem, et saavutatud kokkulepped ei kehti enne lepingu muudatuse vormistamist. OÜ-l Merces puudus kohustus sõlmida lepingu muudatust enne Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 hoone kasutusloa taotluse esitamist. Isegi kui puudub sõlmitud kokkulepe lepingu muudatuste kohta, ei ole Tallinna linn käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. Pooled on leppinud kokku, et Astangu tn 7 DP realiseeritakse vähemalt kahes etapis, kusjuures OÜ Merces on 1. etapi tööd teostanud. Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 kinnistuga piirnevad teed ja tehnovõrgud on välja ehitatud ning haljastus rajatud. Kuuekuulise tähtaja jooksul ei ole
2.etapi tööde teostamine võimalik, vaid töödeks kuluks minimaalselt 12 kuud. OÜ Merces ei ole lepingut rikkunud ja igal juhul ei ole rikkumine olnud tahtlik, mistõttu on leppetrahvi nõue alusetu. Kui OÜ Merces sooviks lepingut rikkuda, siis ei oleks ta Tallinna linnaga läbirääkimisi pidanud. OÜ Merces ei ole lepingu p-s 3.3 nimetatud kasutusloa taotlust esitanud ja kuna OÜ Merces ei ole Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 kinnistu omanik, siis ei olnud tal võimalik mõjutada seda, millal kinnistu omanik esitab kasutusloa taotluse. Tallinna linn ei ole tõendanud tahtlikku rikkumist ning tahtlust ei saa ka eeldada. Nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, sest 15.04.2020 seisuga ei ole Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 hoonetele kasutusluba väljastatud. Tallinna linn ei ole tõendanud leppetrahvi nõude suurust. OÜ Merces hinnangul on Astangu tänava rekonstrueerimise kogumaksumus 631 021 eurot ja seega saaks leppetrahvi suurus olla maksimaalselt 18 930 eurot. Arvestades, et Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 kinnistu ulatuses on tööd teostatud, on leppetrahvi summa veelgi väiksem. Leppetrahvi nõue on ebamõistlikult 4(14)
3-20-120 suur ja seda tuleb vähendada 0 euroni, sest Tallinna linnale ei ole kahju tekkinud. Kuna hoonestatud on üks kinnistu kümnest DP-ga moodustatud kinnistust, siis puudub hetkel vajadus Astangu tänava rekonstrueerimiseks ning töödega on mõistlik oodata, kuni valmib 2. etapi hoonestus. Enamik OÜ-le Merces lepingust tulenevatest kohustustest on müügilepingutega pandud kinnisvaraarendajatele Liven Kodu 12 OÜ-le ja Aurora Nova OÜ-le, kes on asunud kohustusi täitma. OÜ Merces on pakkunud lisaks Tallinna linnale tagatist. Pole alust arvata, et kohustused jäävad täitmata.
8.Tallinna Halduskohus rahuldas 23.10.2020 otsusega kaebuse osaliselt ja kohustas OÜ-d Merces täitma Tallinna linnaga 19.09.2012 sõlmitud halduslepingu nr 3-7/141 p-s 3.3 sätestatud kohustused kuue kuu jooksul otsuse jõustumisest. Ülejäänud osas jättis halduskohus kaebuse rahuldamata ja mõistis Tallinna linnalt OÜ Merces kasuks välja menetluskulu 3000 eurot. Tallinna linna ja OÜ Merces 19.09.2012 leping on haldusleping (vt planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg-d 1 ja 2). Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 1 järgi on kohalike teede ehitamine avalik ülesanne, mille eest vastutab kokkuvõttes kohalik omavalitsus. Kui kohalik omavalitsus lepib eraõigusliku isikuga kokku, et teid ehitab hoopis see eraõiguslik isik, on tegemist avaliku ülesande delegeerimisega (vt ka Riigikohtu 14.06.2019 otsus nr 3-13-481, p 14). Halduskoostöö seaduse § 3 lg 4 teisest lausest tulenevalt eeldatakse, et haldusülesande täitmiseks volitamise leping on haldusleping, kui lepingust ei nähtu poolte tahet sõlmida tsiviilõiguslik leping. Sellist tahet praegusel juhul lepingust ei nähtu. VÕS-i sätete kohaldamine ei tekita halduslepingu poolte vahel tsiviilõiguslikke suhteid (vt ka HMS § 105). Kuna kinnistu omanikul on subjektiivne avalik õigus avalike teede olemasolule adekvaatseks ligipääsuks tema kinnistule, kinnitab see, et tegemist on halduslepinguga (vt Riigikohtu 20.10.2003 otsus nr 33-1-64-03, p 12). Halduslepingust tulenevad nõuded esitatakse halduskohtule. Pooled on pidanud alates 2017. a-st küll läbirääkimisi 19.09.2012 lepingu p-st 3.3 tuleneva kohustuse täitmise täpsustamiseks, kuid need ei ole lõppenud lepingu muutmisega. Tallinna linn on korduvalt juhtinud OÜ Merces tähelepanu, et 19.09.2012 leping kehtib muutmata kujul kuni lepingu muutmiseni (sh kehtib p-s 4.3 sätestatud leppetrahvi nõude esitamise võimalus). Tallinna linn on 18.10.2019 vastuses rõhutanud, et lepingu muudatus sõlmitakse kirjalikus vormis pärast seda, kui kogu lahendus on saanud positiivse kooskõlastuse. Ühtlasi juhtis linn tähelepanu, et lepingu tähtaeg saabub Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 hoonele kasutusloa taotlemise hetkel ning kui lepingu lisa pole enne selle tähtaja saabumist sõlmitud, kehtivad kõik lepingust tulenevad kohustused ja nõuded. Tallinna linn ei pidanud OÜ-le Merces selgitama, et lepingu muutmine saab toimuda üksnes kirjalikult, sest selle nägid ette nii 19.09.2012 lepingu p 5 kui ka HMS § 99 lg 3 ja § 102 lg 1 (vt ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 77 lg 3; Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 3-17-1329, p 15; 14.06.2019 otsus nr 3-13-481, p-d 21–22). Isegi kui OÜ Merces ei olnud teadlik halduslepingu sätetest, on üldteada asjaolu, et ka suulise tehinguvormi lubatavuse korral sõlmivad haldusorganid kõik lepingud vähemalt lihtkirjalikus vormis. Eluliselt ei ole usutav, et OÜ Merces seda ei teadnud ning ei saanud sellega arvestada, eriti kuna teda esindasid haldusmenetluses vandeadvokaadid. Kui leping kehtib muutmata kujul, ei ole lepingupoolel isegi tarvidust viidata lepingu jätkuvale kehtivusele. Tallinna linna 18.10.2019 kiri ei olnud ka esimene, milles juhiti tähelepanu vajadusele vormistada lepingu muudatus kirjalikult, sest sellele viidati juba Tallinna linna 02.10.2017 kirjas nr 10-4/1697-28. Tallinna linna 21.08.2019 e-kirjas märgitut, et saavutati kokkulepe realiseerida Astangu tn 7 DP kahes etapis, ei saa mõista lepingu muudatusena, vaid selleks vajaliku eelkokkuleppena. Tallinna linn esitas 06.12.2019 kirjaga OÜ-le Merces leppetrahvi nõude, kuid mitte konkreetses summas, vaid 3% DP-ga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ning haljastuse rajamise maksumusest (lepingu p 4.3 sõnastus). Leppetrahvi summa 67 157,30 eurot, tasumise tähtaja 5(14)
3-20-120 14.01.2020 ja maksekorralduse rekvisiidid esitas Tallinna linn 03.01.2020 kirjaga. Kaebus halduskohtule esitati 20.01.2020. Vaidlust ei ole selles, et kasutusloa taotlus esitati 18.10.2019 ja sellega saabus lepingu p-s 3.3 nimetatud tähtaeg. OÜ Merces möönab, et lepingu p 3.3 on osaliselt täitmata. Seega esineb lepingurikkumine. Lepingu p 3.3 täitmisega seoses ei ole lepitud kokku süülises vastutuses. Seega vastutab OÜ Merces lepingu täitmise eest sellest sõltumata, kas mittetäitmine on olnud tahtlik või mitte. Järelikult tuleb rahuldada Tallinna linna taotlus kohustada OÜ-d Merces täitma lepingu p 3.3. Taotletud 6-kuuline tähtaeg lepingu täitmiseks ei tundu kohtule ebamõistlik. Lepingu p 4.3 kohaselt kohustus OÜ Merces maksma Tallinna linnale leppetrahvi p-s 3.3 sätestatud kohustuse tahtliku rikkumise korral 3% DP-ga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ning haljastuse rajamise maksumusest. Tallinna linn on kaebuses küll taotlenud OÜ-lt Merces leppetrahvi väljamõistmist, kuid samas leidnud, et leppetrahv on kehtiva haldusaktiga OÜ-lt Merces juba välja mõistetud. Halduskohtu hinnangul tulenes leppetrahvi nõue Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 18.10.2019 kirjast nr 8-6/2463-2 ja 03.01.2020 kirjast nr 86/2463-4. Leppetrahvi nõude osas vastab 03.01.2020 kiri haldusakti tunnustele (HMS § 51 lg 1). Kirja lõpus on selgitatud, et kui OÜ Merces ei tasu hiljemalt 14.01.2020 leppetrahvi ja ei esita 19.09.2012 lepingu lisana korrigeeritud asendiplaani, pöördub Tallinna linn OÜ Merces vastu kohtusse. Samas on 03.01.2020 kirjaga OÜ-le Merces juba kohustus pandud. Eraõiguse kohaldamisel avalik-õiguslikus suhtes tuleb arvestada avalik-õigusliku suhte eripära. Avalikõiguslike suhete eripäraks on avaliku võimu kandja pädevus määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt. Tal ei ole nõuete maksmapanekuks üldjuhul tarvis pöörduda kohtu poole (vt Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 3-17-1329, p 18). Nõuetekohaste põhjenduste puudumine (leppetrahvi suuruse ebapiisav põhjendamine), menetlusvead (OÜ-le Merces ei antud võimalust avaldada seisukohta leppetrahvi suuruse kohta), raskesti hoomatav vormistus ning vaidlustamisviite puudumine ei too kaasa haldusakti tühisust, sest HMS §-s 64 loetletud tühisuse aluseid ei esine. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti juhataja ja tema äraolekul juhataja asetäitja pädevus anda haldusakte tuleneb Tallinna Linnavolikogu 16.05.2019 määruse nr 9 „Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti põhimäärus“ §-st 7, § 8 lg 1 p-st 2 ja lg-st 3. Tallinna linna 03.01.2020 kirjas puudus vaidlustamisviide, kuid et OÜ-d Merces esindasid vandeadvokaadid, saab eeldada, et võimalikud õiguskaitsevahendid pidid olema OÜ-le Merces teada. OÜ Merces ei ole 03.01.2020 kirjas esitatud leppetrahvinõuet halduskohtus vaidlustanud, mistõttu on 03.01.2020 kirjaga OÜ-le Merces pandud kohustus tasuda 67 157,30 eurot kehtiv ja siduv ka kohtule. Leppetrahvile vastu vaidlemiseks oleks OÜ Merces pidanud esitama Tallinna Halduskohtule kaebuse 03.01.2020 kirja peale (vt Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 317-1329). Kuna leppetrahvinõue on määratud kehtiva haldusaktiga, siis ei saa kohus praeguses asjas asuda seisukohale, et Tallinna linnal ei olnud võimalik OÜ-le Merces leppetrahvinõuet esitada või see esitati ebaõiges summas. Sel põhjusel jääb rahuldamata ka Tallinna linna taotlus korraldada ekspertiis lepingu p-s 3.3 nimetatud tööde maksumuse kindlakstegemiseks. Samuti ei saa kohus asuda analüüsima OÜ Merces väiteid selle kohta, et leppetrahvinõue on alusetu ja vastuolus hea usu põhimõttega ning esitatud liiga suures summas. Tallinna linna kaebus OÜ-lt Merces leppetrahvi väljanõudmiseks jääb rahuldamata, sest leppetrahvi tasumise kohustus tuleb kehtivast haldusaktist. Halduskohus märkis siiski, et kuna Tallinna linn ei ole leppetrahvi nõude esitamisel käitunud järjekindlalt ning leppetrahvil on äratuntavaid menetlus- ja vormipuudusi, siis oleks Tallinna linnal korrektne leppetrahvi määramise haldusmenetlus uuendada.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Tallinna linn palub 23.11.2020 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus osas, milles tema kaebus jäeti rahuldamata, ja uue otsusega rahuldada kaebus tervikuna ning jätta 6(14)
3-20-120 kõik menetluskulud OÜ Merces kanda. Apellant nõustub halduskohtu järeldustega, et poolte vahel on kehtiv haldusleping, mida ei ole muudetud ja OÜ Merces on rikkunud lepingu p 3.3. Samas ei nõustu apellant halduskohtu käsitusega, et leppetrahvi nõue on vastuoluline, kuivõrd see on kehtiva haldusaktiga OÜ-le Merces juba esitatud ja seetõttu ei ole nõude rahuldamiseks alust. Iseenesest võib nõustuda, et Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 03.01.2020 kiri nr 8-6/2463-4 vastab haldusakti tunnustele (vt Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 3-17-1329, p 18). Samas asus Tallinna Ringkonnakohus 20.06.2020 määruses nr 3-20-387 (p 17) seisukohale, et halduslepingu rikkumise tõttu esitatav nõudekiri ei ole alati käsitatav haldusaktina. Samuti ei ole varem leitud, et leppetrahvi nõude esitamine välistaks halduskohtusse pöördumise vajaduse ja kohustamisnõude maksmapaneku (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 otsus nr 3-19516). Järelikult on halduslepingu alusel leppetrahvi nõude esitamist puudutav kohtupraktika välja kujunemata ja kohati vastuoluline. Seetõttu ei ole põhjust heita apellandile ette vastuolulist tegutsemist. Halduskohus rikkus ka selgitamiskohustust (HKMS § 2 lg-d 4 ja 6), sest ei juhtinud kordagi kaebaja tähelepanu, mil viisil peab ta halduslepingust tulenevaid õigusi realiseerima, kui tegemist on haldusaktiga. Sõltumata sellest, kas 03.01.2020 kiri on haldusakt või mitte, ei oleks see kummalgi juhul täitedokument täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 tähenduses (vt eriti TMS § 2 lg 1 p 21). Kuna ühestki seadusest ei tulene, et Tallinna linna haldusakt halduslepingu alusel leppetrahvi sissenõudmiseks on täitedokument, pidi kaebaja pöörduma täitedokumendi saamiseks kohtusse. Vaidlust ei saa olla selles, et OÜ Merces ei ole kohustust vabatahtlikult täitnud ja ei kavatsegi seda teha. Halduskohus jättis kaebuses esitatud leppetrahvi nõude ennatlikult ja õigusvastaselt rahuldamata. Apellant vaidlustab halduskohtu otsuse ka menetluskulude osas. Kohus ei ole põhjendanud, mille alusel hindas ta kaebuse rahuldamise ja rahuldamata jätmise proportsioonideks 49,5% ja 50,5%. Lepingu täitmiseks kohustamise nõue moodustab olulisema osa esitatud nõuetest ning lähtuda tuleks leppetrahvi nõude ja lepingu täitmise nõude rahalistest väärtustest. Kuna lepingu järgi on leppetrahvi suurus 3% rajatiste ehitusmaksumusest, siis on lepingu täitmise nõude väärtus 97%. Seega tulnuks menetluskulud jätta 97% ulatuses OÜ Merces kanda. Halduskohus ei ole ka vähimalgi määral hinnanud OÜ Merces menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust, jättes seejuures tähelepanuta Tallinna linna vastuväited menetluskulude hüvitamise taotlusele.
OÜ Merces ei ole apellatsioonkaebusele vastanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I Leppetrahvi nõude õiguslik olemus
11.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega, et Tallinna linna ja OÜ Merces vahel 19.09.2012 sõlmitud leping nr 3-7/141 (dtl 7–9) on haldusleping, millest tulenevate vaidluste lahendamine kuulub halduskohtu pädevusse. Kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse §-s 13 sätestatud leping ei erinenud sisuliselt kehtiva PlanS § 131 lg-s 2 sätestatud lepingutest (st mõlemal juhul võtab huvitatud isik üle kohaliku omavalitsuse üksusele seadusega pandud ülesande täitmise või selle rahastamise) ning ehitusseaduse §-st 13 tuleneva tagamiskohustuse üleandmise kohta sõlmitud lepingut on halduslepinguks peetud ka varasemas kohtupraktikas (nt Riigikohtu 06.12.2011 määrus nr 3-3-4-2-11, p-d 7–9 ja 12–13).
12.Lepingu p 3.3 sätestab: „Osaühing Merces on kohustatud oma vahendite arvelt tagama detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal Teede, Haljastus ja Tehnovõrkude väljaehitamise detailplaneeringu kohaste hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie 7(14)
3-20-120 aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist.“ Lepingu p 4.3 näeb ette järgmist: „Osaühing Merces kohustub maksma Tallinna linnale leppetrahvi punktis 3.3 sätestatud kohustuste tahtliku rikkumise korral 3% detailplaneeringuga ettenähtud Teede ja Tehnovõrkude ehituse ning Haljastuse rajamise maksumusest.“ Leping ei reguleeri, millises vormis tuleb leppetrahvi nõue esitada. Praegusel juhul teavitati OÜ-d Merces leppetrahvi nõude esitamisest Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 06.12.2019 kirjaga nr 8-6/2463-4 (dtl 241–242) ning nõutava leppetrahvi summa (67 157,30 eurot) ja selle tasumise tähtaeg (14.01.2020) teatati Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 03.01.2020 kirjaga nr 8-6/19/2463-6 (dtl 249–251). Mõlemas kirjas märgiti lisaks, et kui OÜ Merces ei täida leppetrahvi tasumise ja lepingu täitmise nõudeid, on Tallinna linn sunnitud pöörduma kohtusse.
13.Riigikohus leidis 19.12.2019 otsuses nr 3-17-1329 (p-d 17–20), et halduslepingu alusel leppetrahvi määramine on haldusakt, selgitades, et eraõiguse kohaldamisel avalik-õiguslikus suhtes tuleb arvestada avalik-õigusliku suhte eripära, sealhulgas avaliku võimu kandja pädevust määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt ning üldjuhul ilma vajaduseta pöörduda nõuete maksmapanekuks kohtu poole. Samuti ei võimalda HKMS § 158 lg 3 lähtuda leppetrahvi nõude esitamisel ja selle õiguspärasuse kontrollimisel VÕS-i normidest, sest kohus ei saa asuda haldusorgani asemel kaaluma poolte huve, vaid kohus saab kontrollida üksnes seda, kas leppetrahvi nõue vastab kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õiguspärasuse eeldustele. Tallinna Ringkonnakohus on 26.06.2020 määruses nr 3-20-387 (p 17) juhtinud tähelepanu, et põhiseaduse § 3 lg-st 1 tulenevalt peab haldusakti andmiseks olema seaduslik alus ning kui halduslepingus ei ole märgitud, et leppetrahvi nõue esitatakse haldusaktiga (vrd lahend nr 3-171329, p 14), siis ei ole põhjust nõudekirja käsitada haldusaktina, mis poleks ka täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 tähenduses täitedokument (vt eriti TMS § 2 lg 1 p 21). Seetõttu tuleb haldusorganil halduslepingust tuleneva nõude maksmapanekuks ja täitedokumendi saamiseks pöörduda HKMS § 260 lg 1 alusel kaebusega halduskohtusse.
14.Halduskohus asus praegusel juhul seisukohale, et Tallinna linna 03.01.2020 kiri vastab leppetrahvi nõude osas haldusakti tunnustele ja kuigi selles viidatakse kohtusse pöördumisele, on kirjaga OÜ-le Merces tegelikult kohustus juba pandud. Samuti järeldas halduskohus, et olulistele menetlus- ja vormivigadele vaatamata ei ole tegemist tühise haldusaktiga ning kuna OÜ Merces ei ole seda vaidlustanud, siis tuleneb 03.01.2020 kirjast temale kohustus tasuda leppetrahv 67 157,30 eurot ja see on siduv ka kohtule (st kohus ei saa kontrollida leppetrahvi nõudmise õiguspärasust ja leppetrahvi suuruse põhjendatust). Põhjusel, et leppetrahvi tasumise kohustus tuleneb juba kehtivast haldusaktist, jättis halduskohus Tallinna linna kaebuse selles osas rahuldamata.
15.Ringkonnakohus leiab, et kuna 19.09.2012 leping ei sisaldanud mingeid erisätteid selle kohta, millises vormis leppetrahvi nõue esitatakse ning Tallinna linna 06.12.2019 ja 03.01.2020 kirjades viidati leppetrahvi tasumata jätmise korral kohtusse pöördumisele, tuleb kõnealuseid kirju siiski käsitada üksnes nõudekirjadena, mitte haldusaktidena. Seejuures ei ole määrav, et Tallinna linna positsioon on olnud vastuoluline, sest kaebuses on mh väljendatud seisukohta, et leppetrahv on kehtiva haldusaktiga kindlaks määratud ja OÜ Merces ei ole seda vaidlustanud. Halduslepingust tuleneva nõude esitamine haldusakti vormis võiks olla põhjendatud eelkõige juhul, kui tegemist on haldusakti andmise asemel sõlmitud halduslepinguga (HMS § 98 lg 1). PlanS § 131 lg-s 2 sätestatud halduslepingut ei sõlmita haldusakti andmise asemel. Asjaolu, et HMS § 102 lg 2 annab haldusorganile õiguse iga halduslepingut erandina ühepoolselt muuta või leping lõpetada, kui see on tingimata vajalik, et vältida ülekaaluka avaliku huvi rasket kahjustamist, ei tulene haldusorganile üldist volitust halduslepingu alusel kujunenud õigussuhte reguleerimiseks haldusaktidega (vt ka HMS § 102 lg 1). Sellist õigust ei tulene lisaks HMS § 104 lg-s 2 sätestatud volitusest lõpetada õigusvastane haldusleping haldusorgani otsusel. 8(14)
3-20-120 HMS § 105 lg 1 järgi kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid ning halduslepingu alusel leppetrahvi nõudmine kui kokkuleppelise õiguskaitsevahendi rakendamine peaks toimuma üldjuhul sarnaselt nagu see toimub tsviilõiguslike lepingute puhul. Asjakohane on ka argument, et olukorras, kus haldusorganil võib tekkida vajadus pöörduda leppetrahvi nõude sundtäitmiseks kohtutäituri poole (nt puudub võimalus nõutavat leppetrahvi tasaarvestada teisele lepingupoolele välja maksmisele kuuluvate summadega – vrd Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 3-17-1329, p 18), kuid seadus ei näe ette, et leppetrahvi nõude täitmiseks kohustav haldusakt oleks täitedokument (TMS § 2 lg 1 p 21), siis peaks haldusorganil olema võimalik pöörduda leppetrahvi nõudega HKMS § 260 lg 1 alusel halduskohtusse ja saada selle kohta otsus, mis on vajaduse korral sundtäidetav (TMS § 2 lg 1 p 2). II Leppetrahvi nõudmise eelduste täidetus
16.VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 10.05.2017 otsus nr 3-2-1-36-17, p 11): 1) poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvi kokkulepe); 2) võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); 3) võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §-d 103 ja 160); 4) võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2).
17.Vaidlust ei ole selles, et Tallinna linna ja OÜ Merces vahel 19.09.2012 sõlmitud leping on kehtiv ning sisaldab mh leppetrahvi kokkulepet (vt lepingu p 4.3). Samuti ei ole vaidlust, et OÜ Merces ei ole tuginenud lepingu p-st 3.3 tuleneva kohustuse rikkumise vabandatavusele (vt lepingu p 6), mistõttu ei ole keelatud temalt leppetrahvi nõuda (VÕS §-d 103 ja 160). Menetlusosalised ei vaidle lisaks selle üle, et Tallinna linn on leppetrahvi nõudmisest OÜ-d Merces teavitanud mõistliku aja jooksul pärast väidetava rikkumise avastamist (VÕS § 159 lg 2; nt Riigikohtu 09.05.2018 otsus nr 2-16-18005, p 13). Küll aga on pooled eri meelt selle üle, kas OÜ Merces on rikkunud lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustust, täpsemalt jätnud selle kohustuse tähtajaks osaliselt täitmata (vt VÕS § 100), ning kas rikkumine on olnud tahtlik (VÕS § 104 lg-d 1 ja 5), sest lepingu p-st 4.3 tulenevalt saab leppetrahvi nõuda üksnes kohustuse tahtliku rikkumise korral. Seejuures ei ole vaidluse all mitte asjaolu, et 03.01.2020 seisuga olid Astangu tn 7 DP kohased teed ja tehnovõrgud osaliselt välja ehitamata ja haljastus rajamata, vaid vaieldakse selle üle, kas lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustuse täitmise tähtaeg oli üldse saabunud ja OÜ Merces seega kohustust (tahtlikult) rikkunud.
18.Ringkonnakohus ei pea vajalikuks korrata halduskohtu põhjendusi selle kohta, et kuigi pooled pidasid OÜ Merces initsiatiivil juba alates 2017. a-st läbirääkimisi 19.09.2012 lepingu muutmiseks selliselt, et avalikult kasutatavate teede ja trasside väljaehitamise kohustus tuleks täita etapiviisiliselt (nt OÜ Merces 18.09.2017 e-kiri – dtl 272), ning põhimõtteliselt jõuti selles 2019. a veebruaris ka kokkuleppele, ei olnud konkreetset lepingumuudatust siiski tehtud enne, kui Aurora Nova OÜ esitas 18.10.2019 kasutusloa taotluse nr 1911371/19542 (dtl 17–236) Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 korterelamule osakasutusloa väljastamiseks (taotlus hõlmas Astangu tn 18 ja 20 hooneosas korterid nr 100–170, 0. korruse parkla ning neid teenindavad üld- ja tehnoruumid), millega saabus lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustuse täitmise tähtaeg.
19.Tallinna Kommunaalameti 02.10.2017 vastusest nr 10-4/1697-2 (dtl 273) ei nähtu, et Tallinna linn oleks nõustunud taristu etapiviisilise väljaehitamisega, vaid kirjas selgitati üksnes, 9(14)
3-20-120 et lahendus tuleb esitada ka skeemi kujul ning positiivsete kooskõlastuste järel sõlmitakse selle kohta lepingu lisa. Tallinna Kommunaalamet selgitas 07.08.2018 kirjas nr 10-4/17/1697-6 (dtl 278) vastuseks edastatud skeemile (dtl 277), et see ei hõlma kõiki lepingus sätestatud kohustusi ning osaliselt on kohustused etappidega seostamata. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 21.08.2019 e-kirja (dtl 281) kohaselt lepiti 2019. a veebruaris toimunud kohtumisel kokku, et Astangu tn 7 DP realiseeritakse kahes etapis, kuid linnale esitatud skeemil on kujutatud seitset etappi. OÜ Merces 26.09.2019 ettepanekus (dtl 11–13) taotleti Astangu tänava osas teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kohustuse asendamist kaasfinantseerimise kohustusega ning märgiti, et muus osas toimuks teede ja tehnovõrkude väljaehitamine kolmes etapis, kusjuures iga etapi kohta on mõistlik sõlmida eraldi leping või siis sõlmida üks leping, milles määratakse eraldi iga arendaja kohustuste täitmise ulatus. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet märkis 18.10.2019 vastuses nr 8-6/2463-2 (dtl 15–16), et nõustub etappideks jagamisega, kuid juhtis tähelepanu, et kui asjaomast lepingu lisa ei ole Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 kasutusloa taotlemise hetkeks sõlmitud, siis kehtivad kõik lepingust tulenevad kohustused ja nõuded (sh leppetrahvi tasumise nõue). OÜ-le Merces ei saanud jääda arusaamatuks, et lepingu muutmine saab toimuda üksnes kirjalikult, sest selle nägi selgelt ette 19.09.2012 lepingu p 5. Asjaolu, et OÜ Merces seda mõistis, nähtub tema 14.11.2019 vastusest (dtl 238–239), milles mh palutakse Tallinna linnal valmistada ette lepingu lisa projekt.
20.Ringkonnakohus ei nõustu OÜ Merces väitega, et kuna Tallinna linn oli põhimõtteliselt valmis aktsepteerima lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustuste täitmist etapiviisiliselt, siis ei ole kohustuse rikkumist toimunud või alternatiivselt ei ole leppetrahvi nõude esitamine kooskõlas hea usu põhimõttega (VÕS § 6). Kuni lepingut ei olnud kehtivas korras muudetud, kehtis see muutmata kujul ja oli pooltele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8 lg 2). Lepingu p-s 3.3 sätestatud OÜ Merces kohustuse – tagada DP-ga hõlmatud maa-alal teede ja tehnovõrkude väljaehitamine ning haljastuse rajamine DP kohaste hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks – saab hinnata täidetuks siis, kui rajatised on ehituslikult lõpetatud (vt ka Riigikohtu 21.01.2015 otsus nr 3-31-73-14, p 13). Avalikult kasutatava taristu rajamise või rekonstrueerimise ja selleks vajalike kulutuste kandmise kohustuse huvitatud isikule üleandmise kõrval oli lepingu üks eesmärke tagada, et DP kohased rajatised (lepingu p 2) oleksid valmis enne esimesele hoonele kasutusloa taotlemist. Lepingu lisaks 1 oleval skeemil väljaehitatavana tähistatud taristu oli 18.10.2019 seisuga põhiosas välja ehitamata (vt OÜ Merces 26.09.2019 ettepanekule lisatud skeem – dtl 11). Lepingust tuleneva kõrvalkohustuse maksmapanek ei saa iseenesest olla vastuolus hea usu põhimõttega, vaid nimetatud põhimõte piirab üksnes lepingust või seadusest tulenevate õiguste kuritarvitamist (nt Riigikohtu 22.04.2015 otsus nr 3-2-1-28-15, p 13).
21.OÜ Merces on esitanud muu hulgas vastuväite, et leppetrahvi nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, sest 15.04.2020 seisuga ei olnud Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 hoonele kasutusluba väljastatud. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda esmajoones sellest, milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel. Kui poolte ühist tegelikku tahet ei ole võimalik kindlaks teha, siis tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Kui ei nähtu, et pooled oleksid soovinud anda lepingus kasutatud sõnadele üldlevinust erinevat tähendust, siis tuleb lähtuda üldlevinud tähendusest, samuti arvestada lepingutingimuste tõlgendamisel ka teisi lepingutingimusi, lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg-d 6 ja 7).
22.Kuigi tuleb möönda, et lepingu p 3.3 sõnastus ei ole eriti õnnestunud, on OÜ-le Merces pandud kohustuste ulatus siiski mõistlikult arusaadav, arvestades ka lepingu eesmärki. Lepingu p-st 3.3 ei saa järeldada, et üldkasutatav taristu tuli valmis ehitada alles DP kohasele hoonele kasutusloa saamise ajaks või alles DP kohasele hoonestusele tervikuna kasutusloa taotlemise 10(14)
3-20-120 ajaks. Tähtsust ei oma, et 18.10.2019 taotleti Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 hoonele üksnes osalist kasutusluba. Ehitusseadustiku § 50 lg 5 järgi võib ehitise osale anda ka osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ja seda on võimalik ohutult kasutada, kuid puudub mõistlik põhjus järeldada, et pooled oleksid lepingus soovinud eristada olukordi, kus hoonele taotletakse kasutusluba tervikuna või osaliselt. Määrav ei ole seegi, et lepingu p-s 3.3 viidatakse „DP kohaste hoonete“ (s.o mitmuses) kasutusloa taotlemisele, sest nagu märgitud, tuleb lepingu üheks eesmärgiks pidada ka selle tagamist, et üldkasutatav taristu oleks kasutusvalmis juba DP kohase esimese hoone kasutusele võtmise ajaks, et DP alale elama asuvatel inimestel oleks võimalik asuda neile vajalikke rajatisi kohe kasutama. Seejuures hõlmas 18.10.2019 kasutusloa taotlus 71 eluruumi (DP seletuskirja p 4.1.10 kohaselt on alale kokku planeeritud 358 korterit). Seega ei olnud tegu olukorraga, kus osaline kasutusluba hõlmab vaid väikese osa DP kohasest hoonestusest. Kuna lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustus tuli täita esimese DP kohase hoone kasutusloa „taotlemise hetkeks“, saabus selle täitmise tähtaeg 18.10.2019 kasutusloa taotluse esitamisega ning oluline ei ole, kas ja millal on Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 korterelamule (EHR kood 120820370) kasutusluba tegelikult väljastatud (ehitisregistri andmetel on Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastanud 15.07.2021 kasutusloa nr 2112371/12764, millega lubati eluruumidest kasutusse Astangu tn 18 ja 20 hooneosa korterid nr 100–170, ja 11.08.2021 kasutusloa nr 2112371/14342, mis hõlmab eluruumidest Jalami tn 1 hooneosa korterid nr 1– 99). Hilisem kasutusloa väljastamine ei muuda mh rikkumist olematuks ega piira leppetrahvi nõudmist.
23.Kohustuse rikkumise seisukohalt ei ole ka oluline, et kuna Astangu tn 7 DP krundi pos 2 (katastriüksus 78401:101:2809; varasem registriosa nr 7858650), millel paikneb Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 korterelamu, omanikuks oli alates 19.09.2017 Aurora Nova OÜ ning seetõttu ei saanud OÜ Merces mõjutada hoonele kasutusloa taotlemise aega. Vajaduse korral saanuks OÜ Merces seada OÜ-ga Endover KVB sõlmitud 18.01.2017 notariaalses lepingus (dtl 499– 507) tingimuseks, et hoonele ei taotleta kasutusluba enne 19.09.2012 lepingu muutmist.
24.Lepingu p 4.3 kohaselt saab leppetrahvi tasumist nõuda üksnes lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustuse tahtliku rikkumise korral. Tallinna linn leiab, et OÜ Merces on rikkunud kohustust VÕS § 104 lg 5 tähenduses tahtlikult, sest ta on avaldanud, et ei ehita avalikke rajatisi välja lepingus kokkulepitud tähtajaks (st on teadlikult rikkunud lepingust tulenevat põhikohustust). OÜ Merces on rõhutanud, et lepingu tahtlikku rikkumist ei saa eeldada ning kui OÜ Merces oleks soovinud lepingut (tahtlikult) rikkuda, siis ei oleks ta pidanud Tallinna linnaga mingeid läbirääkimisi. Tahtlus on VÕS § 104 lg 5 kohaselt õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Tahtlus on seotud eeskätt subjektiivsete tunnustega: teadlikkus käitumise õigusvastasusest ja sellise tagajärje soovimine (nt Riigikohtu 06.10.2021 otsus nr 3-19-1161, p 18.1).
25.Ringkonnakohus ei nõustu Tallinna linna seisukohaga, et OÜ Merces rikkumist tuleb pidada tahtlikuks. On õige, et OÜ-le Merces oli teada 19.09.2012 lepingust tuleneva kohustuse ulatus ja selle täitmise tähtaeg ning kohustuse tähtajaks täitmata jätmise õigusvastasus. Samas tuleb arvestada, et Tallinna linn oli juba 2019. a veebruaris põhimõtteliselt nõustunud sellega, et Astangu tn 7 DP realiseeritakse (sh avaliku taristu väljaehitamise osas) etapiviisiliselt. Muu hulgas saavutati kokkulepe selles, et DP realiseerimise esimeseks etapiks on krunt pos 2 (s.o Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1) ning selles etapis realiseeritakse üksnes nimetatud krundi kasutamiseks vajalik taristu ja Tallinna linn ei nõua ka Astangu tänava rekonstrueerimist. Kõik ülejäänud avalikud rajatised tuli välja ehitada ja Astangu tänav rekonstrueerida ükskõik millise järgmise hoone kasutusloa taotlemise hetkeks. Vaatamata sellele, et lepingu muutmiseks peetud läbirääkimiste lõpuleviimine viibis, sest OÜ Merces püüdis saavutada enda jaoks võimalikult soodsamat lahendust (mh anda kohustuse täitmine üle või pikendada selle täitmise tähtaega) ja 11(14)
3-20-120 esitas tegelikule kokkuleppele mittevastavaid skeeme, ei ole alust järeldada, et OÜ Merces soovis õigusvastase tagajärje saabumist. OÜ Merces ei saanud küll eeldada läbirääkimiste kiiret ja tema jaoks edukat lõppemist ning pidi läbirääkimistele vaatamata olema valmis kohustused tähtaegselt täitma, kuid põhjendatud lootus läbirääkimiste õnnestumisele (vähemasti ulatuses, et DP kohaste rajatiste tervikuna väljaehitamist ja Astangu tänava rekonstrueerimist ei nõuta veel Astangu tn 18 // 20 // Jalami tn 1 korterelamu kasutusloa taotlemise hetkeks) viitab pigem siiski, et OÜ Merces on lepingu p-s 3.3 sätestatud rajatiste väljaehitamise kohustust rikkunud üksnes (raskest) hooletusest, mis lepingu p 4.3 järgi leppetrahvi nõudeõigust kaasa ei too.
26.Kuna ringkonnakohtu hinnangul ei ole OÜ Merces lepingu p-st 3.3 tulenevat kohustust rikkunud tahtlikult ja seetõttu ei olnud Tallinna linnal lepingu p-st 4.3 tulenevalt alust nõuda temalt leppetrahvi tasumist, siis tuleb kaebus leppetrahvi tasumiseks kohustamise nõude osas jätta igal juhul rahuldamata ning puudub vajadus analüüsida, kas Tallinna linn on leppetrahvi suuruse määranud õigesti ja kas esineks alus leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel. III Menetluskulude jaotus halduskohtus
27.Tallinna linn on halduskohtu otsuse vaidlustanud ka menetluskulude väljamõistmise osas, leides, et lepingu täitmiseks kohustamise nõue ja leppetrahvi tasumiseks kohustamise nõue ei olnud mitte ligikaudu võrdse kaaluga, vaid lähtuda tuleks proportsioonist, et leppetrahvi suurus on 3% lepingu p-s 2 märgitud rajatiste ehitusmaksumusest. OÜ Merces menetluskulud tulnuks seega jätta 97% ulatuses tema enda kanda. Samuti märgib Tallinna linn, et halduskohus ei ole üldse hinnanud OÜ Merces menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust.
28.Ringkonnakohus ei nõustu sellega, et menetluskulude väljamõistmisel tulnuks lähtuda kaebuses sisalduvate nõuete rahalisest väärtusest, vaid halduskohus võttis põhjendatult aluseks, et kaebuse kahest nõudest rahuldati üks. Olenemata sellest, et kaebuse nõuded on rahaliselt hinnatavad, ei ole esitatud nõudeid praegusel juhul käsitatud n-ö rahaliste nõuetena, millelt oleks tulnud tasuda riigilõivu vastavalt riigilõivuseaduse § 60 lg-tele 2–4. Kohustuse täitmise ja leppetrahvi tasumise nõuetega seonduvaid küsimusi on vaidluse lahendamisel analüüsitud ligikaudu võrdses mahus, mistõttu on õige jagada ka menetluskulud sellises proportsioonis.
29.HKMS § 109 lg-st 6 tulenevalt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Apellatsioonkaebuses on õigesti ette heidetud, et halduskohus ei ole otsuses (p 58) hinnanud, kas OÜ Merces menetluskulud on olnud tervikuna vajalikud ja põhjendatud, kuigi Tallinna linn oli 28.09.2020 menetlusdokumendis juhtinud tähelepanu, et tema hinnangul on vastustaja esindajakulud ülepaisutatud ja osaliselt asjasse puutumatud.
30.Ringkonnakohus leiab, et Tallinna linna vastuväited OÜ Merces menetluskuludele on osaliselt põhjendatud. OÜ Merces taotles esimese astme kohtus 6053 euro (käibemaksuga summa) suuruse esindajakulu väljamõistmist (dtl 564–575; 593−596). Kohtule esitatud arvete spetsifikatsioonidelt nähtub, et OÜ-le Merces on esimese astme kohtumenetluses õigusteenust osutanud kaks advokaati kokku 31,79 töötundi (sh 27,41 töötundi hinnaga 160 eurot + käibemaks ja 4,38 töötundi hinnaga 150 eurot + käibemaks). Teenuse osutamine ei ole osaliselt seostatav praeguse haldusasja menetlemisega (nt 24.04.2020 arve nr 20200437 hõlmab ca 5,5 töötunni ulatuses 26.03.2020–21.04.2020 tehtud toiminguid, mis ei ole seostatavad ühegi menetlustoiminguga). Kuigi väljamõistetavate menetluskulude vähendamiseks ei anna alust see, et menetlusosalist esindas kaks advokaati (nt Tallinna Ringkonnakohtu 30.06.2021 otsus nr 3-19-1421, p 47), saab vaidluse mahtu ja keerukust arvestades OÜ Merces menetluskulusid esimese astme kohtus pidada põhjendatuks ja vajalikuks 4000 euro ulatuses ning kaebuse ühe 12(14)
3-20-120 nõude rahuldamata jätmise tõttu tulnuks Tallinna linnalt mõista OÜ Merces esindajakulude katteks välja 2000 eurot. IV Kokkuvõte ja menetluskulud
31.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p-de 3 ja 4 alusel rahuldab ringkonnakohus Tallinna linna apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistab Tallinna Halduskohtu 23.11.2020 otsuse resolutsiooni p 4 osas, milles halduskohus mõistis Tallinna linnalt OÜ Merces kasuks välja esimese astme kohtus kantud menetluskulu 2000 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega jätab OÜ Merces esimese astme kohtus kantud menetluskulu 2000 eurot ületavas osas tema enda kanda. Muus osas jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
32.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (HKMS § 109 lg 2). Kui kõrgema astme kohus teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 109 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.
33.Tallinna linn on tasunud kaebuselt, apellatsioonkaebuselt ja esialgse õiguskaitse taotluselt riigilõivu kokku 45 eurot (dtl 256, 338, 624), kuid pole esitanud kohtutele andmeid muude menetluskulude kandmise kohta. Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt ja muudab halduskohtu otsust üksnes menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas, tuleb Tallinna linna apellatsioonkaebus lugeda rahuldatuks ligikaudu kolmandiku ulatuses. Seega tuleb apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv HKMS § 108 lg-te 1 ja 2 alusel OÜ-lt Merces välja mõista 5 euro ulatuses. Tallinna linna võimalikud muud menetluskulud jäävad HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
34.OÜ Merces ei ole ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente esitatud, mistõttu jäävad OÜ Merces võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tühistatud osaliselt Riigikohtu 24.11.2022 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada leppetrahvi ja menetluskulu osas Tallinna Halduskohtu
23.oktoobri 2020. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2021. a otsus.
3.Rahuldada Tallinna linna kaebus tervikuna. 13(14)
3-20-120
4.Kohustada OÜ-d Merces tasuma Tallinna linnale leppetrahvi 67 157 eurot 30 senti.
5.Mõista OÜ-lt Merces Tallinna linna kasuks välja menetluskulu 45 eurot. Jätta OÜ Merces menetluskulud tema enda kanda.
6.Tagastada kautsjon.
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.