Eesistuja Ants Kull, liikmed Kai Kullerkupp ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
VÕRU TARBIJATE ÜHISTU avaldus Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 30 korteriomanike 23. oktoobri 2020 otsuse puudumise või tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 29. juuni 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 30 korteriühistu määruskaebus VÕRU TARBIJATE ÜHISTU vastumääruskaebus
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Avaldaja VÕRU TARBIJATE ÜHISTU, lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Kalm Puudutatud isik Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 30 korteriühistu, lepingulised esindajad vandeadvokaat Keijo Lindeberg ja vandeadvokaat Karin Ploom
Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 29. juuni 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009 ja Tartu Maakohtu 19. aprilli 2021. a määrus samas asjas ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Rahuldada Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 30 korteriühistu määruskaebus.
3.Jätta VÕRU TARBIJATE ÜHISTU vastumääruskaebus rahuldamata.
4.Tagastada Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 30 korteriühistu määruskaebuselt tasutud kautsjon.
5.Arvata VÕRU TARBIJATE ÜHISTU vastumääruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.VÕRU TARBIJATE ÜHISTU (avaldaja) esitas 18. novembril 2020 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada, et Võru linnas F. R. Kreutzwaldi 30 asuva elamu (elamu) korteriomanikud ei
2-20-17009 ole võtnud korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata vastu 23. oktoobri 2020. a hääletusprotokollis märgitud otsust, millega otsustati muuta Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 30 korteriühistu (puudutatud isik; KÜ) põhikirja ja kinnitada KÜ põhikiri (põhikiri) protokolli lisas 1 toodud sõnastuses (korteriomanike otsus). Alternatiivselt palus avaldaja tuvastada korteriomanike otsuse tühisus või tunnistada see kehtetuks. Avalduse kohaselt on elamus 37 korteriomandit, millest 36 on eluruumid ja üks äriruum. Avaldaja on äriruumist korteriomandi omanik ja see korteriomand moodustab ligi 38,5% kogu elamu üldpinnast. Põhikirja p 6.6 kohaselt annab iga korter (korteriomand) hääli vastavuses kaasomandisse kuuluva mõttelise osa suurusega. Kaasomandi suuruse üks protsent annab ühe hääle. Viis ja rohkem kümnendikku protsendist ümardatakse ühele protsendile. Sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust ja suurusest, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui 1/3 häältest. Põhikiri on kinnitatud ja registrisse kantud 2003. a-l. KÜ edastas 10. oktoobril 2020 e-kirjaga KÜ liikmetele põhikirja muutmise otsuse eelnõu ja hääletuslehe. Avaldaja hääletas selle otsuse vastu. KÜ edastas 9. novembril 2020 e-kirjaga allkirjastamata hääletusprotokollina vormistatud dokumendi, mille kohaselt on korteriomanike otsus põhikirja muutmise kohta vastu võetud. Seda otsust ei ole vastu võetud. Kuna avaldaja omandiosa suurus on veidi üle 38,5%, oleks omandiosa järgi häälte arv 39. Põhikirja p 6.6 piirab häälte arvu ühele kolmandikule kõigist häälte arvust. Põhikirja järgi on avaldajal seega üldkoosolekutel 30 häält (1/3) ja ülejäänud korteriomanikel 60 häält (2/3), kõigil omanikel kokku 90 häält. Korteriomanike otsuse vastuvõtmisel osales kokku 78 häält (30 + 48). 48 häält anti põhikirja muutmise otsuse eelnõu poolt ja 30 häält otsuse eelnõu vastu. Kuna põhikirja muutmine eeldab seaduse järgi üle 2/3 häälteenamust, ei ole otsust vastu võetud. Korteriomanike otsust ei oleks vastu võetud ka siis, kui avaldajal olnuks 24 häält ja kogu häälte arv 72. Sellisel juhul anti korteriomanike otsuse poolt 2/3 kõigist häältest, mis ei täida seadusest tulenevat häälteenamuse nõuet (üle 2/3). Põhikirja p-s 6.7 sätestatud häälteenamuse nõue (2/3) ei ole kohaldatav. Alternatiivselt on korteriomanike otsus tühine, sest otsuse eelnõu ei saadetud kõigile korteriomanikele. Alternatiivselt tuleb korteriomanike otsus tunnistada kehtetuks, sest selle eesmärgiks on avaldaja kahjuks eeliste omandamine.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isik leidis, et põhikirjast ei tulene, et avaldajale kuulub 1/3 kõigist häältest, vaid see, et tal ei ole üldkoosolekul (hääletamisel) rohkem kui 1/3 häältest. Hääletamisel oli avaldajal 24 häält. Kokku on hääli 72, millest poolthääli 48. Kuivõrd nendega on täidetud 2/3 häälteenamuse nõue, on korteriomanike otsus õigesti loetud ka vastuvõetuks. Põhikirja p 6.4 kohaselt pannakse üldkoosoleku info (teade) välja trepikodades. Info oli üles pandud ning seega on kirjalikust hääletamisest kõigile liikmetele nõuetekohaselt teatatud. Lisaks pandi kirjaliku hääletamise materjalid postkastidesse ning edastati info e-posti teel nendele, kelle e-posti aadress oli teada. Samuti helistas KÜ juhatus korteriomanikele ja teatas, et postkastidesse on pandud paberkandjal hääletamise materjalid. Ükski korteriomanik ei ole omandanud eeliseid avaldaja kahjuks. Elamus on kokku 37 korteriomandit ja seaduse kohaselt annab iga korteriomand ühe hääle. Muudetud põhikirja p-s 6.11 ongi sätestatud, et iga korteriomand annab ühe hääle, st muudatus vastab seaduses toodud põhimõttele.
2(8)
2-20-17009
3.Tartu Maakohus rahuldas 19. aprilli 2021. a määrusega avalduse ja tunnistas korteriomanike otsuse kehtetuks. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole korteriomanike otsus tühine, sest on tõendatud, et otsuse eelnõu on edastatud kõigile korteriomanikele. Korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse puudumine on otsuse kehtetuks tunnistamise, mitte otsuse puudumise tuvastamise aluseks. Maakohus leidis, et põhikirja p 6.6 sisu tuleb tõlgendada selliselt, et avaldaja häälte arv on sõltuvuses hääletamisel osalejate arvust. Seega ei saa avaldajal olla rohkem kui 1/3 konkreetsel üldkoosolekul (hääletamisel) osalevatest häältest. Kui hääletamisel anti kokku 72 häält ja teistel korteriomanikel oli kokku 48 häält, oli avaldajal 24 häält. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 1 sätestab, et põhikirja muutmiseks peab olema selle poolt hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest. Kui tegemist on mittetulundusühinguga, on liikmete ja häälte arv sama. Kuivõrd korteriühistu liikmete ja häälte arv võib olla erinev, tuleb MTÜS § 23 lg-t 1 korteriühistu puhul tõlgendada selliselt, et põhikirja muutmiseks ei pea selle poolt hääletama üle 2/3 üldkoosolekul või hääletamisel osalenud liikmetest, vaid selle poolt peab olema antud üle 2/3 häältest. Põhikirja p-ga 6.7 on sätestatud väiksem häälteenamuse nõue (2/3) kui MTÜS § 23 lg-s 1 (üle 2/3). Olukorras, kus põhikirjaga on sätestatud väiksem häälteenamuse nõue kui seaduses, tuleb lähtuda seaduses sätestatud häälteenamuse nõudest. Seda kinnitab ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 17 lg 2 teises lauses sätestatu. Seega pidi põhikirja muutmiseks olema selle poolt antud üle 2/3 häältest. Põhikirja muutmise poolt oli 48 häält, mis on 2/3 72 häälest, mistõttu ei olnud vajalikku häälteenamust, et võtta vastu otsus põhikirja muutmiseks.
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata.
5.Avaldaja esitas vastumääruskaebuse, milles taotles maakohtu määruse tühistamist osas, milles maakohus jättis rahuldamata nõude tuvastada korteriomanike otsuse puudumine või tühisus. Avaldaja palus teha selles osas uus määrus, millega tuvastada, et korteriomanike otsust ei ole vastu võetud, või alternatiivselt tuvastada selle tühisus.
6.Avaldaja ja puudutatud isik vaidlesid teineteise määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tartu Ringkonnakohus jättis 29. juuni 2021. a määrusega määruskaebused rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et MTÜS § 23 lg-t 1 tuleb tõlgendada selliselt, et korteriühistu põhikirja muutmiseks peab olema selle poolt üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmete häältest. Vastupidine tõlgendus oleks vastuolus MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud põhimõttega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et avaldajal oli 24 häält. Põhikirja p 6.6 näeb ette, et sõltumata liikmele kuuluvate korteriomandite arvust ja suurusest, ei ole KÜ liikmeks oleval juriidilisel isikul korterühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui 1/3 häältest. Järelikult tuleneb põhikirjast, et avaldaja häälte arv moodustub üldkoosolekul osalenud häälte koguarvust. Põhikirja muutmise poolt oli 48 häält 72 häälest. 2/3 72 häälest on 48 häält. Kuna seadus sätestab üheselt, et põhikirja muutmiseks on vaja üle 2/3 häältest, mitte 2/3 häältest, siis on maakohus õigesti leidnud, et põhikirja muutmiseks 3(8)
2-20-17009 oli vajalik üle 48 hääle. Seega ei olnud praegusel juhul põhikirja muutmiseks vajalikku häälteenamust ning esineb alus tunnistada korteriomanike otsus kehtetuks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse puudumine on otsuse kehtetuks tunnistamise alus. Otsuse puudumisega võiks tegemist olla näiteks juhul, kui puudub kvoorum üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks või kui hääletustulemusi ei ole protokollis õigesti kajastatud või on neile antud ebaõige hinnang. Praegusel juhul on korteriomanike otsuse vastuvõtmisel osalenud õigustatud isikud (korteriomanikud) ja otsuse vastuvõtmine on nõuetekohaselt dokumenteeritud. Vaieldakse selle üle, kas korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks oli vajalik häälteenamus olemas, ehk hinnata tuleb seda, kui palju liikmeid ja kuidas hääletas, samuti mitu häält oli igal liikmel ning kas täidetud on vajalik häälteenamuse nõue, st tegemist ei ole otsuse faktilise puudusega. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriomanike otsus ei ole tühine. KrtS § 21 lg 2 teine lause ei eelda dokumentide kättetoimetamist, vaid üksnes edastamist, mida on praegusel juhul tehtud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Puudutatud isik esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada osas, milles ringkonnakohus jättis puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata, ja teha uus määrus, millega rahuldada puudutatud isiku määruskaebus maakohtu määruse peale. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus ekslikult asunud seisukohale, et MTÜS § 23 lg-t 1 tuleb korteriühistu puhul tõlgendada selliselt, et põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt olema antud üle 2/3 häältest. See säte näeb selgelt ette, et arvestada tuleb mittetulundusühingu liikmete hääli, mitte nendele kuuluvate häälte arvu. Praegusel juhul hääletas korteriomanike otsuse poolt 29 liiget 37-st, mistõttu on korteriomanike otsus põhikirja muutmise kohta kehtivalt vastu võetud. Ka juhul, kui ringkonnakohtu tõlgendus häälte kohta oleks õige, on ringkonnakohus eksinud selles, et korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks puudus vajalik häälteenamus. MTÜS § 23 lg 1 nõuab 2/3 häälteenamust ja see oli täidetud, sest korteriomanike otsuse poolt anti 48 häält ja selle vastu 24 häält. 72 häälest 48 on täpselt 2/3, mistõttu on korteriomanike otsus kehtivalt vastu võetud.
9.Avaldaja esitas vastumääruskaebuse, milles palub tühistada maa- ja ringkonnakohtu määrused osas, milles korteriomanike otsuse puudumise nõue jäi rahuldamata, ja teha uus määrus, millega tuvastada, et korteriomanike otsust ei ole vastu võetud. Alternatiivselt palub avaldaja maa- ja ringkonnakohtu määrused tühistada osas, milles korteriomanike otsuse tühisuse tuvastamise nõue jäi rahuldamata, ja teha uus määrus, millega tuvastada korteriomanike otsuse tühisus. Vastumääruskaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus ekslikult leidnud, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse puudumine on otsuse kehtetuks tunnistamise alus. Kui selline otsus tehakse väiksemate häälte arvuga, kui seadus ette näeb, on tegemist n-ö mitteotsusega, mida ei saa kehtetuks tunnistada ega selle tühisust tuvastada. See on olukord, kus hääletustulemusi ei ole protokollis õigesti kajastatud või on neile antud vale hinnang. Kohtud oleksid pidanud tuvastama, et korteriomanike otsust pole vastu võetud. Juhul kui korteriomanike otsus ei ole n-ö mitteotsus, on valesti jäetud rahuldamata nõue tuvastada korteriomanike otsuse tühisus. KÜ ei saatnud otsuse eelnõu korteri nr 9 omanikule, vaid tema emale, kes korteris elab. Kui korteriomanik ise korteris ei ela, tuleb teda siiski hääletamisest teavitada ja saata 4(8)
2-20-17009 talle otsuse eelnõu. Vale on maakohtu seisukoht, et hääletamise materjalid võib saata korteriomaniku lähisugulasele. Kohtud ei ole tuvastanud, et korteri nr 9 omanik oleks volitanud oma ema võtma tema nimel dokumente vastu. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud ka seda, et asjas pole oluline see, millal korteri nr 9 omanik otsuse eelnõu kätte sai. Kui otsuse eelnõu on edastatud viisil, mida seadus ette ei näe, siis oleks KÜ pidanud tõendama, et hoolimata seaduses sätestatud nõuete rikkumisest on korteri nr 9 omanik otsuse eelnõu piisava aja jooksul enne hääletamist kätte saanud. Sellises olukorras vastu võetud otsus on tühine.
10.Menetlusosalised vaidlevad teineteise määruskaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Puudutatud isiku määruskaebus rahuldatakse. Avaldaja vastumääruskaebus jääb rahuldamata.
12.Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas MTÜS § 23 lg-t 1 tuleb korteriühistu puhul tõlgendada selliselt, et põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt hääletama üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või peab selle poolt olema antud üle 2/3 liikmete häältest. Kohtud leidsid, et lähtuda tuleb liikmete häältest, ja põhjendasid oma seisukohta sellega, et mittetulundusühingu igal liikmel on alati üks hääl, kuid korteriühistu liikmete häälte arv võib liikmete arvust erineda. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga ja põhjendab seda järgnevalt.
13.MTÜS § 23 lg 1 kohaselt on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Korteriühistu ei ole mittetulundusühing, vaid eriliigiline juriidiline isik, mille tegevusele üksnes kohaldatakse KrtS-is viidatud MTÜS-i sätteid (vt KrtS § 20 lg 1, § 24 lg 1, § 49, § 51 lg 1 ja § 68 lg 3). MTÜS-i sätete kohaldamisel tuleb aga arvestada KrtS-is sätestatud erisustega.
14.MTÜS § 22 lg 4 esimese lause kohaselt on igal mittetulundusühingu liikmel üks hääl. Korteriomanike üldkoosolekul annab aga iga korteriomand KrtS § 22 lg 1 esimese lause kohaselt ühe hääle, kuid KrtS § 22 lg 1 teine lause sätestab, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. KrtS § 22 lg 1 kohaldub mh juhul, kui korteriomanikud soovivad võtta KrtS § 20 järgi vastu otsuse korteriomanike üldkoosolekul või võtta KrtS § 21 järgi vastu korteriomanike otsuse koosolekut kokku kutsumata. Samuti kohaldub see säte korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimelisuse hindamisel KrtS § 20 lg 2 järgi. Korteriomanike otsuste vastuvõtmisele kohalduvaid MTÜS-i sätteid, mis seavad mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise sõltuvusse otsuse poolt hääletanud liikmete arvust, tuleb tõlgendada selliselt, et liikmete asemel tuleb lähtuda korteriomanike häältest. Vastasel juhul kaotaks mõtte KrtS § 22 lg 1 esimeses lauses sätestatu, mille kohaselt annab iga korteriomand üldkoosolekul eelduslikult ühe hääle. Järelikult peab korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks selle poolt olema antud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud korteriühistu liikmete häältest. Seega tuleb KrtS § 22 lg 1 teises lauses sätestatuga arvestada MTÜS § 23 lg 1 kohaldamisel. See tähendab, et korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks peab juhul, kui korteriühistu 5(8)
2-20-17009 põhikirjas ei ole ette nähtud, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust (st iga korteriomand annab KrtS § 22 lg 1 esimese lause järgi ühe hääle), olema antud üle 2/3 häältest.
15.KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Hääletamiseks teatavad korteriomanikud oma seisukoha hääletamisele pandud otsuse eelnõu kohta kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis juhatuse määratud tähtaja jooksul. Seadus ei keela sellisel viisil vastu võtmast ka põhikirja muutmise otsust. KrtS § 21 lg 3 kohaselt on korteriomanike otsus koosolekut kokku kutsumata vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KrtS § 20 lg-t 1 tuleb kolleegiumi arvates tõlgendada selliselt, et selles sättes viidatud MTÜS-i sätted kohalduvad vastavalt ka otsuste vastuvõtmisel korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata KrtS § 21 järgi. Kolleegium leiab, et MTÜS § 23 lg-t 1 tuleb koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1 ja § 21 lg-tega 1 ja 3 tõlgendada selliselt, et korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata peab selle poolt olema antud üle 2/3 hääletamisel osalenud korteriühistu liikmete häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
16.Seadus ei sätesta selgelt, kas ilma üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisel arvestatakse ka nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ei esita. Kolleegiumi hinnangul tuleb korteriomanike otsuse kirjalikust vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud. Alates 24. maist 2020 kehtiva KrtS § 21 lg 3 redaktsiooni järgi ei pea erinevalt sama sätte varem kehtinud redaktsioonist korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks selle poolt olema antud üle poole korteriomanike häältest, vaid üle poole antud häältest. Samast kuupäevast muudeti KrtS § 21 lg-t 2, kust jäeti välja senine teine lause, mille kohaselt, kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu.
17.Selle hindamisel, kas korteriomanike otsus on KrtS § 21 lg 3 järgi vastu võetud, sh juhul, kui otsustatakse korteriühistu põhikirja muutmise üle, tuleb arvestada ka KrtS § 20 lg-s 2 sätestatuga, mille kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Nimelt sätestab KrtS § 21 lg 2 kolmas lause, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. Seega peab korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata olema oma seisukoha avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) vähemalt nii palju korteriomanikke, et neile kuuluks üle poole kõigist häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui korteriühistu põhikirjaga pole ette nähtud teisiti.
18.KrtS § 21 lg 4 sätestab, millised andmed tuleb juhatusel hääletusprotokolli kanda. Kolleegium leiab, et muu hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolu KrtS § 21 lg 4 p 5 mõttes on hääletamisest osa võtnud (s.o poolt- või vastuhääle andnud) korteriomanikud. Lisaks on mõistlik märkida hääletusprotokolli igale hääletamisel osalenule kuuluvate häälte arv ning neile kuuluvate kaasomandi osade suurused. Nende andmete hääletusprotokolli kandmine võimaldab hinnata, kas otsuse vastuvõtmiseks oli piisav kvoorum KrtS § 20 lg 2 mõttes ja kas otsuse poolt anti vajalikul hulgal poolthääli.
6(8)
2-20-17009
19.KrtS § 17 lg 2 järgi võib korteriühistu põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. KrtS § 22 lg 1 teine lause võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kolleegiumi hinnangul on KrtS § 22 lg 1 teises lauses ette nähtud võimalused põhikirjaga üldreeglist (üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) kõrvale kaldumiseks ammendavad. Seega on muud põhikirjas sätestatud viisid häälte arvu määramiseks seadusega vastuolus ja sellise põhikirja sätte asemel tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause järgi kohaldada seadust (vt Riigikohtu 16. jaanuari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-10407/9, p 8).
20.KÜ põhikirja p 6.6 näeb praegusel juhul ette, et üldkoosolekul hääletamiseks annab iga korter (korteriomand) hääli vastavuses kaasomandisse kuuluva mõttelise osa suurusega. Kaasomandi suuruse 1% annab ühe hääle. Viis ja rohkem kümnendikku protsendist ümardatakse ühele protsendile. Sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust ja suurusest ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui 1/3 häältest. Kolleegiumi hinnangul ei vasta selline põhikirja punkt kummalegi KrtS § 22 lg 1 teises lauses sätestatud võimalusele. Seadus võimaldab ette näha korteriühistu põhikirjas ülempiiri ühe korteriomaniku häälte arvule üksnes selliselt, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. KrtS § 22 lg 1 teises lauses sätestatu, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus, tähendab seda, et hääletamistulemuse selgitamiseks liidetakse poolt või vastu hääletanud korteriomanikele kuuluvate mõtteliste osade suurused. Seega tuleb praeguses asjas kohaldada KrtS § 22 lg 1 esimest lauset, mille kohaselt iga korteriomand annab ühe hääle.
21.Kolleegium ei nõustu avaldaja määruskaebuse väitega, et maakohus oleks pidanud tuvastama korteriomanike otsuse puudumise põhjusel, et otsuse poolt ei antud piisavalt hääli. Otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumise korral on kohaseks õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12).
22.KrtS § 21 lg 2 esimese lause kohaselt saadab juhatus otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Iseenesest õige on avaldaja seisukoht, et korteriomanikele otsuse eelnõu saatmise kohustuse rikkumine on otsuse vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 lg 2 järgi tühine. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus nõuetekohaselt põhjendanud oma seisukohta, et korteriomanike otsuse vastuvõtmise korda ei ole oluliselt rikutud ja otsus ei ole tühine.
23.Eeltoodust lähtuvalt tuleb maakohtul võtta seisukoht, kas korteriomanike otsus on kehtivalt vastu võetud või tuleb see tunnistada kehtetuks.
24.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.
25.Puudutatud isiku määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) § 3 lg 21 ja kuni 31. detsembrini 2021 kehtinud TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.
7(8)
2-20-17009
26.Avaldaja vastumääruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tema kaebuselt tasutud kautsjon TsMSRS § 3 lg 21 ja kuni 31. detsembrini 2021 kehtinud TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.