Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Ants Kull ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Marika Püüa avaldus Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu 14. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 17. märtsi 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marika Püüa määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Marika Püüa, lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Puudutatud isik Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Liisa Linna
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 17. märtsi 2022. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-21-13599 muutmata, kuid muuta määruse õiguslikke põhjendusi.
5.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista Marika Püüalt Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu kasuks välja kassatsiooniastmes kantud menetluskulud 1296 eurot. Kohustada Marika Püüat tasuma väljamõistetud menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates Riigikohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Marika Püüa (avaldaja) esitas 12. juulil 2021. a tsiviilasjas nr 2-19-16450 Harju Maakohtule hagita menetluse avalduse (avaldus), milles palus tuvastada Tallinn, Suur-Kloostri tn 18
2-21-13599 korteriühistu (puudutatud isik) 14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunktis 5 vastu võetud otsuse (otsus) tühisus või tunnistada see kehtetuks. Avalduse kohaselt otsustati eelnimetatud päevakorrapunkti raames kiita heaks Tallinnas Suur-Kloostri tn 18 asuva elamu (elamu) parandatud ja täiendatud küttesüsteemi projekt ning täpsustada hinnapakkumised. Otsus on vastuolus seadusega ja seega tühine, kuivõrd korteriomanikel puudus pädevus seda küsimust sellel üldkoosolekul otsustada, sest nõutav oli korteriomanike kokkulepe. Alternatiivselt on otsus kehtetuks tunnistatav, kuivõrd see on avaldaja huvisid ebamõistlikult kahjustav. Avaldaja leidis, et otsusega otsustati olulise ümberkorralduse tegemine korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 mõttes, sest uus küttesüsteem on teistsuguse tööpõhimõttega ning selle osised paiknevad uutes asukohtades. Hääletamisel osalesid ka korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanikud, kuigi nende kortereid küttesüsteem ei teeninda. Seejuures ei soovi nimetatud korteriomanikud oma esindajale (esindaja) antud volikirjadest nähtuvalt kanda küttesüsteemi ümberehitusega kaasnevaid kulusid, mistõttu ületas esindaja otsuse poolt hääletades talle antud volituse piire. Otsus on avaldajat ebamõistlikult kahjustav, sest selle kohaselt jäävad otsusega kaasnevad kohustused korteriomanike kanda valikuliselt. Uue küttesüsteemi rajamine on ka ebaotstarbekas ning kulukam ja ebamugavam, kui oleks olemasoleva süsteemi renoveerimine. Otsuse ainsaks eesmärgiks on pööningu vabastamine kütteseadmetest ja torustikust eesmärgiga luua hoone pööningule täiendav eriomand. Samuti ei selgu otsusest tööde tegemise aeg ega rahastamine ning analüüsitud ei ole selle projekti kooskõla muinsuskaitse eritingimustega.
2.Maakohus eraldas oma 30.08.2021 määrusega avalduse tsiviilasja nr 2-19-16450 menetlusest ja võttis selle oma 14.09.2021 määrusega menetlusse eraldi tsiviilasjana.
3.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku vastuväidete kohaselt on elamu küttesüsteem mitukümmend aastat vana, amortiseerunud, mittetoimiv ja ohtlik ning esineb katkestusi küttes ja avariisid. 2019. a telliti küttesüsteemi rekonstrueerimise projekt, mis nägi ette küttesüsteemi tervikliku uuendamise, sest roostetanud ja lõhkenud torude lappimisega ei ole olnud võimalik stabiilset kütet tagada ja avariisid ära hoida. Korteriomanike 23. augusti 2019. a üldkoosolekul kiideti see projekt heaks. Korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosolekul (üldkoosolek) kiideti heaks 2020. a tehtud ekspertiisi põhjal parandatud projekt (projekt). Küttesüsteem on kõigi korteriomanike kaasomandis. Küttesüsteemi renoveerimine on tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 p 2 mõttes või äärmisel juhul kaasomandi eseme ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses. Projekti järgi ei ole kavas muuta hoone välisilmet ja kasutatakse ära võimalikult palju küttesüsteemi olemasolevate püstakute asukohti. Samuti väheneb seni köetud ruumide küttekulu. Projekti elluviimine on võimalik selliselt, et muinsuskaitseliselt väärtuslikud detailid jäävad kahjustamata. Projekt ei näe ette küttekehasid pööningule, vaid üksnes pööningupinna tulevikus küttesüsteemiga ühendamise võimaluse. Korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanikud on hääletanud projekti poolt ning seni ei ole tehtud otsust kulude suuruse ja jaotuse kohta. Isegi kui nende hääled ei lähe arvesse, on vajalik häälteenamus olemas.
4.Harju Maakohus jättis 31. jaanuari 2022. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda ning määras kindlaks puudutatud isikule hüvitatavate menetluskulude suuruse.
2(8)
2-21-13599 Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on otsusega kavandatud muudatused kaasomandi eseme ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses. Avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid puudutatud isiku küttesüsteemi uuendamise vajalikkuse kohta esitatud väidetele ja tõenditele ega sisulisi ettepanekuid probleemide kõrvaldamiseks ja küttesüsteemi kaasajastamiseks vähem kulukal viisil. Avaldaja kahtlus projekti teostatavuses muinsuskaitsereeglite tõttu ei põhine kontrollitavatel asjaoludel. Probleemide tegeliku ilmnemise korral on korteriomanikel võimalik teha täiendavaid otsustusi muudatuste tegemiseks kavandatud töödes. Üldkoosolekul oli esindatud 10 korterit 12-st ja kõik osavõtjad hääletasid otsuse poolt. Kuivõrd üldkoosolekul mitteosalenud korterite omanikele kuuluvate kaasomandi mõtteliste osade suurused kokku on vähem kui pool kaasomandi osadest, siis on otsus vastu võetud KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Volikirja andnud korteriomanikud on andnud volituse hääletada otsuse tegemise poolt. Samas ei saa avaldaja tugineda teiste korteriomanike õiguste rikkumisele olukorras, kus need teised korteriomanikud ise õiguskaitset ei otsi.
5.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 17. märtsi 2022. a määrusega maakohtu määruse resolutsiooni muutmata ning määruskaebuse rahuldamata, kuid täiendas ja muutis osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohtu hinnangul puudus alus sekkuda maakohtu otsustusse, et vaidlustatud otsusega vastu võetud muudatuse puhul on tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, mistõttu sai muudatuste tegemise otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega, st selleks ei olnud vaja korteriomanike kokkulepet. Seda põhjusel, et otsustatud muudatus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Ringkonnakohus nõustus määruskaebuse väitega, et maakohus on selles osas asjas esitatud seisukohti käsitlenud kohati ebapiisavalt, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8 koosmõjus § 463 lg-ga 2), kuid selline rikkumine ei põhjustanud asja ebaõiget lahendamist. Ringkonnakohus sai rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid küttesüsteemi uuendamise vajalikkuse kohta esitatud väidetele ja tõenditele. Maakohus on põhjendatult leidnud, et muudatuste tegemine on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Kohtuasja materjalide põhjal ei saa teha järeldust, et otsustatud ümberkorralduste põhjus on pööningupinna vabastamine selleks, et valitud korteriomanike eriomandit laiendada. Ringkonnakohus nõustus ka maakohtu seisukohaga, et avaldaja kahtlused projekti muinsuskaitselistele piirangutele vastavuses on ebamäärased ning vastuolus projekti autori A. Sarve 27. juuli 2021. a seisukohaga, kus viimane märgib, et selle projekti elluviimine on võimalik selliselt, et kultuuriväärtuslikud detailid jäävad puutumata. 3(8)
2-21-13599 Avaldaja väidetavad õiguste riived on ebamäärased ega kvalifitseeru korteriomaniku õiguste ülemääraseks kahjustamiseks KrtS § 39 tähenduses. Samuti ei ole asjas kohtu ette toodu põhjal alust järeldada, et teised korteriomanikud ei ole käitunud lähtuvalt hea usu põhimõttest. Kohus ei saa korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtivust hinnates asuda kontrollima otsuse sisulist põhjendatust. Maakohus leidis õigesti, et KrtS § 9 lg-s 3 ettenähtud häälteenamuse nõue oli täidetud ja otsus võeti kehtivalt vastu. Ringkonnakohus nõustus määruskaebuse väitega, et maakohus asus ekslikult seisukohale, et avaldaja ei saa otsust vaidlustades tugineda sellele, et teatud korteriomandite hääli on arvestatud volituseta või volituse piire ületades. Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et isik saab tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 pöörduda kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks. Samas jagas ringkonnakohus õiguskirjanduses väljendatud seisukohta, et kui hääle andmine on tühine, siis saab sellele tugineda ka kolmas isik. Kui tuginetakse häälte tühisusele, siis loetakse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 33 lg 2 järgi, et otsuse tegemisel ei ole hääli antud. Kui tühised hääled mõjutasid kas otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu, siis tekib huvitatud isikul (TsÜS § 38 lg 1) õigus taotleda kohtult vastava organi otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku liige on vähemalt üldjuhul huvitatud isikuks TsÜS § 38 lg 1 mõttes. Seega on avaldajal puudutatud isiku kui korteriühistu liikmena õigus tugineda korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike antud volituse piiratusele. Eelnev ei tingi siiski maakohtu määruse tühistamist, sest esindusõiguse piire ei ole vaidlustatud otsuse osas korterite nr 1, 8, 9 ja 9a nimel hääle andmisel ületatud. Otsusega otsustati kiita küttesüsteemi projekt heaks ning täpsustada hinnapakkumised. Projekti teostamisega seotud kulude kandmise kohta on volikirjades ette nähtud piirang, kuid otsusest ei nähtu, et otsustatud oleks projekti elluviimisega kaasnevate tööde kulu suurust ja jaotust korteriomanike vahel. Otsusega otsustati projekt heaks kiita, kuid ei tehtud veel otsust projekti rahastamise ja kulude jaotamise kohta. Seega sai otsuste tegemisel võtta arvesse korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike hääli.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kohtute määrused tühistada ning teha uus määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada ning jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja leiab, et korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike väljastatud volikirjades andsid need korteriomanikud oma esindajale õiguse hääletada elamu küttesüsteemi renoveerimisega (või ümberehitusega) seotud küsimuste poolt üksnes tingimusel, et volitajatele ei kaasne selliste otsustega rahalisi kohustusi. Kuna otsuses ei ole kajastatud mingisuguseid reservatsioone ega tingimusi küttesüsteemi renoveerimise kulude kohta, siis ei saanud esindaja hääletada sellise otsuse poolt. Avaldaja ei nõustu ka ringkonnakohtu seisukohaga, et renoveerimistöödega seotud küsimuste hääletamisel said üldkoosolekul hääleõiguslikuna osaleda kõik korteriomanikud, kuivõrd küsimuse sellest, missugustest vahenditest ja kelle kulul kavandatavaid töid finantseeritakse, on võimalik otsustada hiljem. Esindajat volitati projekti poolt hääletama üksnes eeldusel, et otsustega ei kaasne esindatavatele mingisuguseid kulutusi. Kuna küttesüsteemi renoveerimis- või ümberehitustööde projekteerimise ja tegemise otsustega kaasnevad vältimatult rahalised kulutused, siis ei tohtinud esindaja otsuse poolt hääletada. Korterelamu küttesüsteemi ümberehitamise otsus on käsitatav ehitusliku ümberkorraldusena KrtS § 38 mõttes. Olukorras, kus kogu küttesüsteem ning kõik selle osised vahetatakse täielikult 4(8)
2-21-13599 välja teistsugusel tööpõhimõttel toimiva ja uues kohas paikneva küttesüsteemi vastu (varasemast ei jää midagi alles), on tegemist ehitusliku ümberkorraldamisega, mitte ajakohastamisega. Ehitusliku ümberkorraldamise küsimused on aga korteriomanike, mitte korteriühistu pädevuses. Sõltumata kavandatava uue küttesüsteemi iseloomust, on kavandatavad muudatused korteriomanikku ebamõistlikult koormavad, kui sama tulemus on võimalik saavutada odavamalt või väiksemate ebamugavustega. Kohtud on leidnud ekslikult, et avaldaja soov olemasolevat küttesüsteemi remontida, ei ole majanduslikult otstarbekas. Küttesüsteemi projekteerijalt saadud kinnituste kohaselt oleks odavam ja praktilisem renoveerida olemasoleval tööpõhimõttel töötav süsteem. Lisaks eelnevale ei teki olemasoleva küttesüsteemi renoveerimisel probleeme hoones kehtivate muinsuskaitse eritingimuste järgimisega. Seda, et olemasoleva küttesüsteemi kaasajastamine on odavam küttesüsteemi ümberehitamisest ning korteriomanikke ka muus osas vähem koormav, on avaldaja põhjendanud uue küttesüsteemi projekteerija avaldatud vastavasisulise seisukohaga, mille esitamise üle poolte vahel vaidlust ei ole. Samuti ei vaielda selle üle, et uue küttesüsteemi tarvis on vajalik puurida uusi läbiviike korteritesse ning ka magistraaltorustikud hakkavad paiknema korterites, mitte üldkasutataval kaasomandi pinnal (hoone pööningul) nagu praegu. Puudutatud isik ei ole menetluses esitanud ühtegi mõistlikku sisulist põhjendust, miks tuleks käsitada otstarbekamana ning eelistada hoone küttesüsteemi täielikku ümberehitust. Tsiviilasjade nr 2-21-13599 ning nr 2-21-1137 eraldamine tsiviilasjast nr 2-19-16450 on põhjendamata ning see on kaasa toonud täiesti ebaselge ning nii kohtuid kui menetlusosalisi asjatult koormava kohtumenetluse. Määruskaebuse esitamise hetkel on samade menetlusosaliste vahel käimas kolm paralleelset kohtumenetlust, mis on kohtu initsiatiivil jagatud tsiviilasjast nr 2-19-16450 eraldi menetlustesse, kuid käsitlevad kõik olulises osas küsimusi elamu küttesüsteemi ümberehitusega seotud korteriomanike üldkoosoleku otsustest ning nende elluviimist. Avaldaja hinnangul on otstarbekas sama esemega seotud vaidlusi lahendada ühes menetluses. Arvestades asjaolu, et tsiviilasjas nr 2-19-16450 on Riigikohus avaldaja määruskaebuse 7. veebruari 2022. a määrusega juba menetlusse võtnud, palub avaldaja, et Riigikohus võtaks menetlusse ka käesolevas asjas esitatud määruskaebuse ning liidaks selle lahendamiseks ühte menetlusse tsiviilasja nr 2-19-16450 menetlusega.
9.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 695 ja § 691 p 1 järgi jätta muutmata, muutes TsMS § 692 lg 2 järgi ringkonnakohtu määruse põhjendusi. Avaldaja määruskaebus jääb rahuldamata.
11.Avaldaja esitas kassatsioonkaebuses taotluse liita käesolev tsiviilasi tsiviilasjaga nr 2-19-16450, kuivõrd eelmärgitud asjas oli avaldaja esitanud samuti määruskaebuse ning selle tsiviilasja asjaolud on suures osas identsed käesoleva vaidlusega. Praeguseks on kolleegium tsiviilasjas nr 2-19-16450 avaldaja määruskaebuse lahendanud 1. juuni 2022. a määrusega ning selle asja menetlus jätkub maakohtus. Kuivõrd asjade menetlused toimuvad erinevates kohtuastmetes, siis ei ole nende liitmine TsMS § 374 ja § 680 lg 1 alusel võimalik, mistõttu avaldaja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Samas on kohtuasjade liitmine kohtu õigus, mitte kohustus.
5(8)
2-21-13599
12.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled mh selle üle, kas üldkoosoleku päevakorrapunkti 5 raames vastu võetud otsus on kehtivalt vastu võetud. Vaidlustamata ja kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt kiideti otsusega heaks elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise projekt parandatud versioon ning otsustati täpsustada hinnapakkumised ja arvestada tööde tegemise ajaga (vt ringkonnakohtu otsuse p 9).
13.Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas otsus tuleb kvalifitseerida ehitusliku ümberkorralduse otsusena (KrtS § 38) või kaasomandi eseme ajakohastamise otsusena (KrtS § 39). Kohtud leidsid, et tegemist on viimati nimetatud liiki otsusega. Kolleegium leiab aga, et praegusel juhul ei ole tegemist kummagi eelnimetatud olukorraga, mistõttu ei olnud eelnevas kohtumenetluses ega ka asja praeguses menetlusstaadiumis asjakohane hinnata, kas eelnimetatud sätted kohalduvad või mitte.
13.1.Otsusest nähtuvalt oli selle eesmärk kiita heaks küttesüsteemi rekonstrueerimise (täiendatud ja parandatud) projekt, mille õnnestumise korral täpsustatakse hinnapakkumised selle teostamiseks. Menetlusosalised ei ole selle kohta olnud muul seisukohal ning kohtud ei ole tuvastanud otsuse muud eesmärki. Seetõttu saab otsuse sisuks olev otsustus kinnitada projekt kolleegiumi arvates olla käsitatav üksnes eelotsusena, st otsusena, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha kas KrtS § 38 või § 39 alusel. Praegusel juhul ei ole menetlusosalised väitnud ega kohtud tuvastanud, et otsusega oleks otsustatud ehitustöid tegema hakata. Puudutatud isik on juba vastuses hagita menetluse avaldusele märkinud, et kuna hinnapakkumised renoveerimistöödeks vajasid täpsustamist, ei võetud otsust vastu konkreetse ehitustööpakkumise heakskiitmiseks ega antud puudutatud isiku juhatusele volitust seda küsimust iseseisvalt otsustada (vt kohtutoimiku I kd, tl 36). Seega ei ole otsus tehtud KrtS § 38 või § 39 alusel. Sellist otsust, nagu on praegu vastu võetud, said korteriomanikud teha korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Lõplik otsustamine (kas KrtS § 38 või § 39 järgi) võib tulevikus aset leida pärast seda, kui on selgunud hinnapakkumised projekti teostamiseks.
13.2.Kohtud tuvastasid, et üldkoosolekul oli esindatud 10 korterit 12-st, kellest kõigil oli üks hääl, ning kõik osavõtjad hääletasid otsuse poolt (vt maakohtu otsuse p 9). Seega on otsus (kohtute tuvastatu järgi) vastu võetud KrtS § 35 lg-s 1 sätestatud häälteenamusega, mistõttu puudub alus seda kehtetuks tunnistada põhjusel, et otsuse vastuvõtmise poolt ei hääletanud piisav arv korteriomanikke. Vajalik ei olnud häälteenamust KrtS § 9 lg 3 mõttes. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et korteriomanikul on õigus üldkoosoleku otsust vaidlustades tugineda sellele, et osa korteriomandite antud hääli ei saa kas volituse puudumise või volituse piiride ületamise tõttu üldkoosolekul arvesse võtta ning avaldaja saab tugineda ka teiste korteriomandite antud hääle andmise tühisusele.
13.3.Kuivõrd praegusel juhul kinnitati otsusega üksnes renoveerimisprojekt, siis ei saanud otsuse vastuvõtmine tekitada korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. Seetõttu ei olnud praeguses asjas oluline hinnata ka seda, kas osa korteriomandite antud häälte puhul järgisid korteriomanike esindajad neile antud esindusõiguse piire või mitte.
13.4.Kolleegium selgitab, et seevastu juhul, kui otsusega oleks kiidetud heaks ehitustööde töövõtja hinnapakkumine või oleks ilma selleta otsustatud, et projektis nimetatud töid hakatakse tegema, siis oleksid kohtud pidanud mh otsustama, kas tegemist on KrtS §-s 38 või §-s 39 nimetatud olukorraga. Sellisel juhul oleks asja lahendamisel tulnud mh arvestada KrtS § 40 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma 6(8)
2-21-13599 kaasomandi osa suurusele, ning KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga, mille esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
14.1.Juhul, kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. Seejuures tuleb nii üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kui üldkoosolekul otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu hindamisel (vt KrtS § 20 lg 1) arvestada ka KrtS § 15 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt (esimene lause), välja arvatud juhul, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse (teine lause).
14.2.Kuna hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel on ühepoolne tehing (vt TsÜS § 33 lg 1 ja § 67 lg 2 teine lause), siis on esindusõigust omamata hääle andmine korteriomanike üldkoosolekul (mis seaduse mõttes kujutab endast korteriühistu kui juriidilise isiku organit, vt KrtS § 12 lg 1 ja § 20) TsÜS § 128 lg 1 järgi eelduslikult tühine. TsÜS § 33 lg 2 sätestab, et kui hääle andmine on tühine või kui antud hääl on tühistatud, siis loetakse, et otsuse tegemisel ei ole häält antud.
14.3.Eeltoodust tuleneb mh, et kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel.
14.4.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2–6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4–6 jt; Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12; 11. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p 22;
16.veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 21). Kolleegium selgitab, et juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16450/58, p 15).
15.Menetluskulud Riigikohtus jäävad TsMS § 171 lg 1 kohaselt avaldaja kanda. Kolleegium määrab TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Riigikohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt osutas lepinguline esindaja puudutatud isikule õigusabi 11 tundi (määruskaebusele vastuse koostamine ja sellega seotud toimingud) tunnihinnaga 180 eurot, millele lisandub käibemaks. Puudutatud isik nõuab avaldajalt menetluskulude 2376 eurot (koos käibemaksuga) hüvitamist. Kolleegium leiab, et taotluses esitatud õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud osaliselt.
7(8)
2-21-13599 Puudutatud isiku lepinguliste esindajate ajakulu kassatsioonikohtus ei ole kolleegiumi hinnangul TsMS § 175 lg 1 mõttes täies ulatuses põhjendatud ega vajalik. Võttes arvesse seda, et tegemist oli tsiviilasja materjalidega kursis olnud vandeadvokaadist esindajaga, ning menetlusdokumendi sisu ja mahtu, on määruskaebuse peale vastuse koostamise ja sellega seotud toimingute põhjendatud ajakulu menetluskulude nimekirjas esitatud 11 tunni asemel 6 tundi. Lepingulise esindaja tunnihind 180 eurot, millele lisandub käibemaks, on kolleegiumi arvates põhjendatud. Eeltoodut arvestades on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik menetluskulu kassatsiooniastmes 6×180 = 1080 eurot (käibemaksuta). Kuna puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane, kes saaks käibemaksu tagasi arvestada, tuleb avaldajalt mõista välja menetluskulu koos käibemaksuga, s.o 1296 eurot (TsMS § 174 lg 10). Lisaks tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel avaldajalt puudutatud isiku taotlusel tema kasuks välja mõista hüvitatavatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis alates Riigikohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.