P. N. hagi K. N. vastu kaasomandi lõpetamiseks ja hüvitise väljamõistmiseks K. N. vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja hüvitise väljamõistmiseks
Tsiviilasjade hind
67 209.42 eurot ja 40 996.44 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja P. N. , ik XXX, lepinguline esindaja A. P.; Kostja/vastuhagis hageja K. N. , ik XXX, lepinguline esindaja vandeadv A. K.
Menetlus
kirjalik
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada P. N. hagi K. N. vastu kaasomandi lõpetamiseks ja K. N. u vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks.
2.Lõpetada K. N. ja P. N. kaasomand kinnistule registriosa numbriga XXX , asukohaga XXX selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, arvestades käesoleva otsusega määratud täitmise korda.
2.1.Määrata kinnisasja avaliku enampakkumise alghinnaks kohtutäituri poolt määratav hind, mis ei tohi olla väiksem kui 278 000 eurot.
2.2.Igal järgmisel kordusenampakkumisel tuleb kohtutäituril alghinda vähendada 3 % võrra eelmise kordusenampakkumise alghinnast.
2.3.K. N. ja P. N. on kohustatud kinnistu müügist saadud rahast tasuma kohtutäituri tasud ja AS SEB Pank kasuks kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud laenulepingust nr XXX tuleneva laenujäägi ja võimalikud kõrvalnõuded.
3.Pärast müügikulude katmist ja AS SEB Pank ees kohustuste täitmist allesjääv raha jagatakse K. N. u ja P. N. vahel vastavalt nende panustele:
P. N. panus tagastada 64 025.91 euro suuruses summas;
K. N. u panus tagastada 4 683.71 euro suuruses summas;
3.3.Kui panuste tagastamiseks allesjääv summa on väiksem kui 68 709.62 eurot, määrata panuste hüvitamise proportsioon P. N. le 93/100 ja K. N. ule 7/100;
3.4.Pärast panuste terves ulatuses tagastamist allesjääv raha jagatakse P. N. ja K. N. u vahel võrdsetes osades.
4.Lõpetada menetlus hageja 06.09.2018 nõudes kostja kohustamiseks võtta enda kanda laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus seoses hageja loobumisega nõudest.
5.Välja mõista K. N. ult P. N. kasuks 3 470.20 eurot tasutud laenumaksete ja kommunaalkulude katteks.
6.Välja mõista P. N. lt K. N. u kasuks 8 512.37 eurot kuni kohtuotsuse tegemiseni tasutud laenumaksete ja kaasomandile tehtud kulutuste katteks.
7.Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused rahalised nõuded ning mõista P. N. lt K. N. u kasuks välja 5 042.17 eurot.
8.Välja mõista K. N. ult riigilõiv 1000 eurot riigituludesse. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest Rahandusministeeriumi arveldusarvele nr XXX (SEB Pank), nr XXX (Swedbank), nr XXX (Luminor Bank) või nr XXX (LHV Pank). Selgituseks tuleb märkida kohustatud isiku nimi, kohtuasja number, makse liik. Menetluskulude jaotus
9.Poolte kõik menetluskulud seoses 15.02.2019 osaotsusega, so kuni osaotsuse tühistamiseni 18.12.2019 jätta P. N. kanda. K. N. ule hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist.
10.Muud menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja varasem menetlus
1.P. N. (hageja) ja K. N. (kostja) omandasid 24.08.2017 sõlmitud hüpoteekide lõpetamise kokkuleppe, müügi- ja ühishüpoteegiga koormamise lepingu alusel kinnistu asukohaga XXX kaasomandisse (kinnistu). Hageja ja kostja ostsid kumbki 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust koos oluliste osade ja päraldistega, võttes ühiselt SEB Pangast laenu 215 200 eurot. Hüpoteegipidaja SEB Pank kasuks seati ostetud kinnistule esimesele vabale järjekohale ühishüpoteek summas 279 800 eurot.
Hageja kaasomandi osa koormas täiendav II järjekoha hüpoteek Midas Capital OÜ kasuks hüpoteegisummaga 75 000 eurot. 2018. aasta alguses muutusid hageja ja kostja omavahelised suhted halvaks ning 25.05.2018 edastas hageja kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kostja sellega nõus ei olnud.
2.Hageja esitas 06.09.2018 kohtusse kostja vastu hagi, milles taotles lõpetada K. N. u ja P. N. kaasomand selliselt, et kinnistu jääb K. N. u ainuomandisse; kohustada K. N. u tasuma P. N. le 64 225.91 eurot hüvitist omandi kaotamise eest; kohustada K. N. u võtma enda kanda laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus; kohustada K. N. u andma kõik vajalikud tahteavaldused Tartu Maakohtu Kinnistusosakonnale kinnistusraamatusse asjakohaste muudatuste tegemiseks; alternatiivselt lõpetada K. N. ule ja P. N. le kuuluv kaasomand selle müümise teel avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kui kaasomand hakkab kuuluma kostja ainuomandisse, taotleb hageja hüvitist omandi kaotamise eest summas 64 225.91 eurot. Hüvitis koosneb hageja lahusvara arvelt teostatud pangalaenu sissemaksest summas 54 800 eurot, igakuistest laenumaksetest summas 9 225.91 eurot ning hindamisakti arvest summas 200 eurot. Hageja leidis, et kui kaasomand kuulub edaspidi kostjale, siis on kostja kohustus tasuda pangale igakuiseid laenumakseid ja vormistada laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus enda nimele. Menetluse käigus hageja loobus nimetatud nõudest.
3.Tartu Maakohus tegi 15.02.2019 osaotsuse, millega rahuldas P. N. hagi K. N. vastu kaasomandi lõpetamiseks ning otsustas lõpetada hageja ja kostja kaasomandi kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel. 17.02.2019 tegi Tartu Maakohus määruse, millega peatas menetluse P. N. rahalises nõudes K. N. u vastu. Tartu Ringkonnakohus jättis maakohtu osaotsuse muutmata. Riigikohtu 18.12.2019 otsusega tühistati maa- ja ringkonnakohtu otsused ning jäeti kaasomand lõpetamata põhjendusega, et olukorras, kus hageja kaasomandi osa koormas täiendav II järjekoha hüpoteek Midas Capital OÜ kasuks hüpoteegisummaga 75 000 eurot tuleb jätta kaasomand hagis taotletud viisidel hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata. Hageja nõue ja kostja vastuhagi
4.11.08.2020 esitas P. N. kohtusse uue hagi K. N. u vastu kaasomandi lõpetamiseks (tsiviilasi 2-20-11579). 11.08.2020 hagis taotleb P. N. lõpetada K. N. ule ja P. N. le kuuluv kaasomand kinnistu müümise teel avalikul enampakkumisel. Kinnistu müügist saadu arvel täita esmalt enampakkumise kulud, teises järjekorras kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud laenulepingust nr XXX ja selle lisadest, samuti selle lepingu muudatustest tulenevad nõuded ning ülejäänud raha jagada hageja ja kostja vahel võrdsetes osades. Hageja kaasomandi osa koormanud hüpoteek Midas Capital OÜ kasuks oli hagi esitamise ajaks kustutatud.
5.Maakohus uuendas menetluse peatatud hagis 3.09.2020 määrusega ning küsis pooltelt seisukohta esitatud nõude ja vastuväidete osas.
6.Kostja esitas 28.10.2020 kohtusse vastuhagi (tsiviilasi 2-20-11579), milles taotles lõpetada kinnistu kaasomand selle müümisega avalikul enampakkumisel, määrates kindlaks otsuse täitmise korra järgmiselt:
2.1.Kinnistu müüakse kohtutäituri poolt läbiviidaval avalikul enampakkumisel.
2.2.Kinnistu alghind esimesel enampakkumisel on vähemalt 278 000 eurot.
2.3.Juhul, kui esimene enampakkumine nurjub, on esimesel kordusenampakkumisel ning vajadusel kõigil järgmistel kordusenampakkumistel alghind vähemalt 270 000 eurot.
2.4.Kinnistu müügist saadud rahast tasutakse kohtutäituri tasud ja AS SEB Pank kasuks kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk ja võimalikud kõrvalnõuded.
2.5.Hagejale makstakse välja 1⁄2 suurune osa pärast kohustuste täitmist järelejäävast müügitulemist, millele on lisatud tsiviilasjas 2-18-13306 kostjalt hageja kasuks väljamõistetavad summad ja millest on lahutatud tsiviilasjas 2-18-13306 hagejalt kostja kasuks väljamõistetavad summad.
2.6.Kostjale makstakse välja 1⁄2 suurune osa pärast kohustuste täitmist järelejäävast müügitulemist, millele on lisatud tsiviilasjas 2-18-13306 hagejalt kostja kasuks väljamõistetavad summad ja millest on lahutatud tsiviilasjas 2-18-13306 kostjalt hageja kasuks väljamõistetavad summad.
7.5.11.2020 määrusega liideti tsiviilasjad nr 2-20-11579 ja nr 2-18-13306 ühte menetlusse, liidetud tsiviilasja numbriks jäi 2-18-13306.
8.Hageja vaidleb vastu vastuhagis taotletud otsuse täitmise kindlaks määramise korrale. Sellisel viisil kaasomandi lõpetamine rikub hageja huve olulisel määral ning on hagejale ebamõistlikult koormav. Hageja on alates 01.09.2018 kolinud välja endale kuuluvast kinnistust ja ei ole saanud endale kuuluvat kinnistut kasutada, seevastu tulenevad hagejale kinnistust ainult kulud (hageja tasus üle aasta kinnistu igakuiseid kommunaal- ning pangalaenumakseid, käesoleval ajal 1⁄2 pangalaenumaksest). Valed on kostja vastuväited justkui hageja saab kaasomandit kasutada, käsutada ja vallata. Hageja ei ole saanud 2 aasta jooksul soetada endale uut eluaset, kuivõrd on seotud eluasemelaenuga, mis on võetud kaasomandis oleva kinnistu soetamiseks. Kostja poolt vastuhagis taotletud otsuse täitmise kord ei saavuta poolte ühist tahet lõpetada kaasomand, kui avalikel kordusenampakkumistel jääks kinnistu alghinnaks 270 000 eurot. Õiglane oleks kui kohtutäituril ei õnnestu esimesel avalikul enampakkumisel kaasomandis olevat kinnistut realiseerida, siis iga uue kordusenampakkumise puhul on kinnistu alghinnaks -5% (alternatiivselt -4% või -3% hilisemate menetlusdokumentide kohaselt) eelmise enampakkumise alghinnast.
9.Kostja esitas 20.01.2021 menetlusdokumendis järgmised taotlused: lõpetada menetlus otsust tegemata hageja 06.09.2018 nõudes kostja kohustamiseks võtta enda kanda laenulepingust nr XXX tulenev laenukohustus seoses hageja loobumisega nõudest; lõpetada kinnistu kaasomand selle müümisega avalikul enampakkumisel, kinnistu alghind esimesel enampakkumisel on vähemalt 278 000 eurot; kui esimene enampakkumine nurjub, on esimesel kordusenampakkumisel ning vajadusel ka kõigil järgmistel kordusenampakkumistel kinnistu alghind vähemalt 270 000 eurot; jätta hageja rahaline nõue rahuldamata 19 278,74 eurot ületavas ulatuses. Kostja on seisukohal, et hageja nõue kulude hüvitamiseks on põhjendamatu osas, milles see on olnud aluseks hageja poolt alaealisele lapsele elatise maksmise kohustuse vähendamisele. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on tsiviilasjas 2-19-9770 kohus otsustanud, et kommunaalkulusid kandes täitis hageja 1165 euro ulatuses lapse ülalpidamiskohustust, s.t selle võrra vähendati hagejalt väljamõistetavat elatist. Selles ulatuses ei saa ta enam nõuda nende hüvitamist kostjalt, kuna sel juhul saaks hageja nimetatud kuludelt „kasu“ kaks korda (s.t hageja saavutas elatisenõude vähendamise ja saaks ühtlasi nimetatud kulu ka tagasi) ning rikastuks alusetult. Kostjal on hageja vastu rahalised nõuded tulenevalt poolte vahelisest seltsingulisest suhtest. Kostja on tasunud:
a. kinnistu soetamisel laenulepingu tasu 646 eurot; b. kinnistu soetamisel notaritasu 1302,50 eurot; c. kolimise kulu 900 eurot; d. kinnistule soetatud aia eest 2100 eurot; e. soetatud vanni eest 1152 eurot; f. soetatud tsentraalse tolmuimeja eest 1078,45 eurot; g. pesukuivati eest 875,97 eurot; h. kardinate eest 700 eurot; i. kindlustamise kulusid 729,24 eurot; j. 200 eurot maja katuse parandamise kuluna pärast tormi; k. 7973,66 eurot toidukuludena; l. 20.12.2020 seisuga laenumakseid kokku 8384,49 eurot; m. 21.02.2020 ekslikult hagejale poolt laenumakse hüvitist 385,99 eurot. Tegelikult läks 2020. a veebruari laenumakse maha kostja kontolt; n. pärast 2019. aasta augustit kommunaalkulusid kokku summas 3592,77 eurot, nimetatu sisaldab seejuures ainult energia-, valve- ja küttekulu. Kostja rahaline nõue hageja vastu on eeltoodust tulenevalt pool tasutud summadest, so kokku 15 589,54 eurot. Hageja on vaielnud vastu kostja taotlusele määrata kordusenampakkumistel alghinnaks 270 000 eurot. Kostja jääb seisukohale, et vähemalt teisel enampakkumisel peaks kinnistu alghinnaks olema 270 000 eurot, mis on hind, millega pooled kinnistu kaasomandisse soetasid. Alla soetushinna müük ei vasta poole huvidele.
10.Hageja palub maakohtul jätta arvestamata kostja 20.01.2021 menetlusdokumendi punktis 2.12. esitatud väidetavad kulud kinnistule alapunktide c, d, e, f, g, h, i, j ja k osas. Kostja on edastanud maakohtule dokumendid, mis ei ole asjassepuutuvad ning ei tõenda kostja kulutusi kinnistule. Samuti leiab hageja, et kostja poolt punktis k väljatoodud kulu toidule ei ole kulutus kinnistule, vaid igapäevakulu perele. Hageja nõustub kostja poolt teostatud kulutustega punktis a, b, l, m ja n, kuid osaliselt. Kostja on enda 20.01.2021 menetlusdokumendi punktis 2.5. väitnud, et võttis endale kohustuse panustada rahalisi vahendeid kinnistule summas 27 400 eurot, mis oleks võrdväärne hageja panusega. Seega peaksid punktis a ja b teostatud kulutused ka kostja poolt panustatavate rahaliste vahendite hulka kuuluma. Kostja poolt punktis n ja selle Lisades 17-22 esitatud kulud ei ole kinnistu/hoone säilimiseks tehtud vajalikud kulutused, vaid need on tekkinud kinnistul elavate isikute tarbimisest. Hageja ei ole elanud kinnistul alates 01.09.2018, seega ei pea ka õigeks, et peab katma kommunaalkuludest 1⁄2 osas. Hageja leiab, et tema ei pea katma kostja igapäeva küttekulusid, vaid õiglane on, kui hageja kannab Lisade 17-22 kommunaalkuludest 25%. Hageja on võtnud arvesse, et kostja elab kinnistul kolmekesi: kostja, kostja laps ning hageja ja kostja ühine laps. Hageja tasub igakuiselt hageja ja kostja ühise lapse eest elatist, seega katab hageja enda lapse elamiskuludest juba 1⁄2 osa. Kostja kanda peaks olema kostja enda, tema lapse ja hageja ja kostja ühise alaealise lapse 1⁄2 kulud. Hageja on nõus tasaarveldama kostja 20.01.2021 menetlusdokumendis punktis l märgitud summa 4 578,24 eurot, punktis m märgitud summa 385,99 eurot ning punktis n esitatud kuludest 25%, so 898,17 eurot. Kostja ülejäänud nõuetega hageja ei nõustu ning palub need maakohtul jätta rahuldamata.
11.18.02.2021 menetlusdokumendis täpsustas hageja oma nõudeid, paludes kohtul lõpetada hageja ja kostja kaasomand kinnistu müümisega enampakkumisel; kinnistu müügist saadu arvel täita esmalt enampakkumise kulud, teises järjekorras kinnistut
koormava hüpoteegiga tagatud laenulepingust nr XXX tulenevad nõuded ning ülejäänud rahalised vahendid jagada kaasomanike vahel vastavalt nende panustele kaasomandile/seltsingvarasse; tuvastada P. N. panus seltsingvarasse summas 72 266,55 eurot; jätta rahuldamata kostja vastuhagi.
12.11.03.2021 menetlusdokumendis avaldas kostja, et hageja täpsustatud nõue on menetlusõiguslikult lubamatu ega ole täidetav. Lisaks on hageja esitanud eraldiseisva nõude „tuvastada P. N. panus seltsingvarasse summas 72 266,55 eurot“. Õiguslik huvi vastavasisulise tuvastusnõude esitamiseks jääb hageja menetlusdokumendi pinnalt selgusetuks. Kostja arvates on selline nõue menetluslikult lubamatu.
13.Hageja täpsustas oma nõuet 6.05.2021 menetlusdokumendis, mille kohaselt hageja on seisukohal, et kostja on tõendanud enda panuse kaasomandisse/ seltsingvarasse summas 15 754,60 eurot. Sellele summale hageja vastu ei vaidle ning vastuväiteid ei oma. Seega hageja panus kaasomandile/seltsingvarasse on summas 72 266,55 eurot ning kostja panus 15 754,38 eurot. Võttes arvesse eeltoodut on hageja proportsionaalne panus seltsingvarasse 82,10% ning kostja poolne panus 17,90%. 01.09.2019 lõppes hageja ja kostja seltsing hageja poolse seltsingulepingu ülesütlemisega. Pooled soovivad lõppenud seltsingu likvideerida ning seltsinguvara müüa avalikul enampakkumisel, jaotades seltsingvara müügist saadud tulemi vastavalt panustele. Kui peale panuste hüvitamist jääb seltsingvara müügitulemist rahalisi vahendeid alles, siis on mõlemad seltsinglased ehk hageja ja kostja avaldanud soovi jaotada ülejäänud rahalised vahendid 50% hagejale ning 50% kostjale.
14.28.05.2021 menetlusdokumendis täpsustas kostja oma nõuet: tuvastada K. N. u ja P. N. seltsinguvarasse tehtud panused 28. mai 2021. a seisuga järgmiselt: K. N. u panus summas 37 496,44 eurot; P. N. panus mitte suuremas summas kui 70 901,55 eurot. Kinnistu müügist saadud rahast tasutakse esimeses järjekorras kohtutäituri tasud ja AS SEB Pank kasuks kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk ja kõrvalnõuded. Pärast nimetatud kohustuste täitmist järele jäävast summast tagastab kohtutäitur P. N. le tema panuse ning K. N. ule tema panuse, mis koosneb punktis 2.1 nimetatud summast ja tasutavate igakuiste laenumaksete summast kuni kinnistu müümiseni. Juhul, kui pärast nimetatud kohustuste täitmist järele jäävast summast ei piisa seltsinglaste panuste tagastamiseks, tagastab kohtutäitur pärast punktis 4.5 nimetatud kohustuste täitmist järele jääva summa P. N. le ja K. N. ule vastavalt kummagi seltsinglase panuse proportsioonile panuste kogusummasse. Pärast seltsinglaste panuste tagastamist järele jääva summa tagastab kohtutäitur P. N. le ja K. N. ule kummalegi võrdses osas. Määrata, et K. N. võib kohtutäiturilt taotleda, et punkti 3 alusel väljamõistetav menetluskulude hüvitis täidetakse P. N. le tagastamisele kuuluva panuse arvelt. Eelnimetatu ei välista K. N. u õigust algatada menetluskulude hüvitise sissenõudmiseks vajadusel eraldi täitemenetlus. Kostja tunnustab hageja panuse suurusena 70 901,55 eurot. Kostja poolt tehtud panuse suuruseks on menetlusdokumendi esitamise seisuga 37 496,44 eurot. Kostja panuseks on ka kuni kinnistu müümiseni tasutavad laenumaksed. Vaidluse all ei ole, et alates 2020. aasta veebruarist on kostja ainuisikuliselt tasunud kinnistuga seotud laenumakseid. Kohtu seisukoht ja põhjendused
15.Kohus lõpetab hageja ja kostja kaasomandi vaidlusaluse kinnistu registriosa numbriga XXX , asukohaga XXX müümisega avalikul enampakkumisel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet
kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Mõlemad kaasomanikud on esitanud kohtule nõude lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel. Vaidlus on enampakkumise tingimuste üle.
16.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Hageja on vaielnud vastu kostja taotlusele määrata igal kordusenampakkumisel kinnistu alghinnaks 270 000 eurot. Kostja oma vastuhagis jääb seisukohale, et vähemalt teisel enampakkumisel peaks kinnistu alghinnaks olema 270 000 eurot, mis on hind, millega pooled kinnistu kaasomandisse soetasid. Hageja on seisukohal, et iga uue kordusenampakkumise puhul on kinnistu alghinnaks -5% või -4% või -3% eelmise enampakkumise alghinnast. Kohus on seisukohal, et mõistlik ja põhjendatud on määrata kinnisasja avaliku müügi alghinnaks kohtutäituri poolt määratav hind, mis ei tohi olla väiksem kui 278 000 eurot. Kordusenampakkumisel tuleb alghinda vähendada, sest kordusenampakkumised sama alghinnaga ei ole mõistlikud ja põhjendatud, tekitades olukorra, kus kinnistut võidakse müüa ebamõistlikult pika aja kestel, lisaks suurenevad täitemenetluse kulud põhjendamatult. Kohus on seisukohal, et mõistlik on igal järgmisel kordusenampakkumisel vähendada alghinda 3 % võrra eelmisest alghinnast. Seega nt 278 000 euro suurust alghinda vähendatakse kordusenampakkumisel 8 340 euro võrra, so 269 660 euroni, müügi ebaõnnestumisel vähendab kohtutäitur järgmiseks kordusenampakkumiseks alghinda 8 090 euro võrra jne.
17.Pooled ei vaidle käesolevas asjas seltsingulepingu lõppemise üle. Seega saab kohus asuda seisukohale, et leping on lõppenud ja kohaldada saab seltsingu likvideerimise sätteid. Seltsingulepingu lõppemisel toimub VÕS § 600 lg 1 esimese lause järgi seltsingu likvideerimismenetlus ja vara jaotatakse seltsinglaste vahel. VÕS § 602 lg 1 kohaselt tuleb seltsinguvarast esmajärjekorras täita seltsingu kohustused, mille eest vastutavad seltsinglased ühiselt. Kinnistu müügist saadavast rahast tuleb seega pärast kohtutäituri tasude mahaarvamist maksta AS SEB PANK kasuks kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk ja võimalikud kõrvalnõuded, mille üle poolte vahel vaidlust ei ole.
18.Kuigi kaasomandi lõpetamise hagis ja selle esimeses vastuses on pooled olnud seisukohal, et tegemist on kaasomandi lõpetamise nõudest tulenev õigusega kinnistu müügist saadud raha jagamiseks kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, on samas hageja esitanud kostja vastu rahalise hüvitise nõude. Menetluse kestel on pooled nõustunud, et kinnistu omandamine oli eesmärgiga luua perele ühine kodu ja majandada ning arendada soetatud kinnistut ühiselt. Leping oli sõlmitud tähtajatuna, kuid hageja lahkus kinnistult 1.09.2018. Hagi kaasomandi lõpetamiseks on kohtusse esitatud 6.09.2018. Kohus on seisukohal, et kinnistu soetati poolte kaasomandisse seltsingulepinguga VÕS § 580 lg 1 tähenduses: seltsingulepinguga kohustuvad kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega.
VÕS § 596 lg 1 p 2 kohaselt seltsing lõpeb seltsingulepingu ülesütlemisega seltsinglase poolt. Käesolevas vaidluses ei ole sõlmitud kirjalikult seltsingulepingut, suulise seltsingulepingu võib lõpetada suulise konkreetse tahteavaldusega või konkludentselt, nt lahkumisega lepingu täitmisel soetatud kinnistult. Poolte vahel ei ole vaidlust selles osas, et seltsinguleping on lõppenud. Kohus on seisukohal, et poolte rahalised nõuded alates kinnistu soetamise ja majandamise kulutustest/panustest kuni 1.09.2018 saavad põhineda seltsingulepingul. Ajaliselt hilisemalt tehtud kulutuste nõue põhineb kas kaasomaniku poolt kinnisasjale tehtud kulutustel AÕS § 75 mõttes või solidaarkohustuse täitmisel pangalaenu tagastamisel VÕS § 65 lg 1 alusel. Rahalises nõudes kontrollib kohus kõiki võimalikke nõude aluseid omal algatusel ning ei ole seotud poole seisukohaga nõude aluse osas.
19.VÕS § 603 lg 1 kohaselt pärast kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast tuleb tagastada seltsinglaste panused. Käesolevas tsiviilasjas tuleb seega tuvastada, millised olid poolte panused seltsingulepingu kehtivuse ajal, so alates augustist 2017 kuni 1. septembrini 2018. Hageja taotleb enda panuse tuvastamist 72 266,55 euro suuruses summas. Hageja on enda 28.10.2020 menetlusdokumendi punktis 2.3 toonud välja enda panuse hageja ja kostja ühisesse kinnistusse: ostueelne hindamisakt 200 eurot; sissemakse summas 54 800 eurot; eluasemelaenu katteks teostatud maksed summas 11 506,20 eurot; kinnistu kommunaalkulud alates 01.09.2017 kuni hageja nimele sõlmitud lepingute lõppemiseni 31.08.2019 kokku 5 760,35 eurot. Hageja on tõendanud ja poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja tasus 22. ja 23.08.2017 kinnistu ostmiseks sissemaksu 54 800 eurot enda rahaliste vahendite arvelt. Kohus on seisukohal, et hageja panus seltsingulepingu täitmisesse on tuvastatav 54 800 euro suuruses summas ning hagejal on õigus kinnistu müügist saadavast rahast nõuda selles ulatuses panuse tagastamist. Hageja ei ole esitanud tõendit 200 euro tasumise kohta ostueelse hindamisakti eest. Kohus ei saa kulutust arvata panuse hulka, kui see on tõendamata. Hageja on tasunud hagiavalduse kohaselt igakuised laenumaksed (koos intressiga) summas 771.98 eurot alates septembrist 2017 kuni 31.08.2018, kokku 9 225,91 eurot. Kohus on seisukohal, et nimetatud summa saab lugeda hageja panuseks kinnistu soetamisel seltsingulepingu täitmiseks. Kohus on tsiviilasjas 2-19-9770 esitatud tõendite alusel tuvastanud, et kostja (P. H. ; käesolevas menetluses hageja) on tasunud XXX kommunaalkulusid ajaperioodil 01.09.2018-31.08.2019 kokku 3 495.05 eurot. Hagiavalduse kohaselt käesolevas menetluses on P. N. perioodil 01.09.2017 kuni 31.08.2019, mil ta lõpetas kõik enda nimel sõlmitud kommunaalteenuste lepingud, tasunud XXX kinnistuga seotud kommunaalmakseid kokku 5 760.35 eurot. Kostja ei ole nimetatud summat vaidlustanud. Seega seltsingulepingu kehtivuse ajal tasus hageja seltsinguesemesse puutuvaid makseid (5760.35-3495.05) 2 265.30 eurot. Tasutud kommunaalteenuste kulutuste hüvitamise nõue on kaasomandi lõpetamisest täiesti eraldi seisev nõue (vt Riigikohtu lahend 3-2-1129-16 p 23): „Kolleegiumi arvates saab rahaliselt hinnatavaks panuseks lugeda ka olulisi kulutusi korteri säilitamiseks ja majandamiseks. Majandamiskulusid saab panuseks lugeda siiski üksnes juhul, kui nende tegija on teinud ühtlasi olulisi kulutusi eluaseme omandamiseks, säilitamiseks või parendamiseks. Ainuüksi eluasemega seotud jooksvate kulude katmine ei õigusta seltsingu likvideerimise sätete kohaldamist.“ Kohus on seisukohal, et hageja nõue 01.09.2017 kuni 31.08.2018 tasutud kommunaalkulude
arvamiseks panuste hulka ei ole põhjendatud. Kinnistu kommunaalkulude tasumine ei ole seltsinglase panus seltsingusse, nähtuvalt Riigikohtu tõlgendusest. Samuti puudub hagejal õiguslik alus kulutuste tegemise eest kostjalt 50 % suuruses hüvitise saamiseks. Ka muul alusel ei ole võimalik hageja nõuet rahuldada, sest tegemist on perekonna ülalpidamise kuludega ja seega mittetäieliku kohustuse täitmisega VÕS § 4 lg 2 p 2 mõttes. VÕS § 4 lg 3 kohaselt mittetäieliku kohustuse täitmiseks üleantut ei saa tagasi nõuda. Kokku on seega hageja panus seltsingu esemesse (54800+9225.91) 64 025.91 eurot.
20.Alates septembrist 2018 hageja poolt tehtud laenumaksed ei ole seltsingulepingu lõppemise tõttu enam seltsinglase panus, vaid solidaarvõlgniku poolt tehtud maksed ASle SEB Pank laenulepingu nr XXX , sõlmitud 21.08.2017, täitmiseks VÕS § 65 lg 1 alusel. I kd tl 95 oleva konto väljavõtte kohaselt on hageja tasunud septembris ja oktoobris 2018 laenumakseid kokku 1 508.31 eurot, I kd tl 143 väljavõtte kohaselt novembris 771.98 eurot. VÕS § 69 lg 1 alusel omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades. Kohus on seisukohal, et kostjal tuleb hagejale hüvitada [(1508.31+771.98):2] 1 140.15 eurot, so pool hageja tasutud laenumaksetest.
21.Hageja 5.03.2019 menetlusdokumendist nähtub, et kostja on hüvitanud hagejale poole tasutud laenumaksest alates detsembrist 2018. Kostja 28.05.2021 menetlusdokumendist nähtub, et kostja on tasunud laenumaksed terves ulatuses alates veebruarist 2020 kuni käesoleva ajani.
22.Alates 01.09.2018 on seltsing lõppenud ja hageja poolt kinnistu kommunaalkulude maksed on tehtud kaasomaniku poolt. Kohus on tsiviilasjas 2-19-9770 esitatud tõendite alusel tuvastanud, et kostja [P. H. ; käesolevas menetluses hageja] on tasunud Kesakanni tee 67 kommunaalkulusid ajaperioodil 01.09.2018-31.08.2019 kokku 3 495.05 eurot. Samuti on kohtuotsusega tuvastatud, et nimetatud summast 1 165 eurot on P. N. tasunud alaealise lapse ülalpidamiskulude katteks. Hageja poolt ajal, mil ta ise kinnistut ei kasutanud ja tema poolt tasutud kommunaalteenuseid ei tarbinud, tasutud ülejäänud summa (3495.05-1165) 2 330.05 eurot tuleb kostjalt välja mõista alusetu rikastumise alusel. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui üks isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas. Hageja ei ole tarbinud kinnistul Kesakanni tee 67 kommunaalteenuseid; kostja on neid tarbinud, kuid on nende eest tasumata jätnud ning selle arvelt kokku hoidnud enda rahalisi vahendeid. Kohus on seisukohal, et 2 330.05 eurot hageja poolt tasutud, kuid kostja poolt tarbitud kommunaalteenuste eest tuleb kostjalt välja mõista. Eeltoodu alusel mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 3 470.20 eurot tasutud laenumaksete ja kommunaalkulude hüvitisena.
23.Kostja taotleb enda panuse tuvastamist 28. mai 2021 seisuga summas 37 496,44 eurot. Kohtule on esitatud ka juunikuu eest tehtud laenumakse kohta tõend summas 771.98 eurot. Ka kostja poolt tehtud panuste suuruse hindamisel lähtub kohus asjaolust, et pooltevaheline seltsing kehtis ühe aasta, so augustist 2017 kuni 31. augustini 2018. Sellel ajal panustas kostja seltsingu esemesse järgmiselt: kinnistu soetamisel laenulepingu tasu summas 646 eurot ja kinnistu soetamisel notaritasu summas 1302,50 eurot, millede osas kostja ei vaidle. Kolimise kulu summas 900 eurot hageja vaidlustab, sest tegemist ei ole seltsinguesemele tehtud kulutusega. Kohus nõustub kostjaga. Kinnistule soetatud aia eest on 2100 eurot 13.09.2017 ja 17.10.2017 tasunud Sentafarm OÜ, mistõttu hageja vaidleb
nimetatud summa kostja panuseks lugemisele vastu ja millega kohus nõustub. Kinnistul asuvasse elamusse soetatud vanni eest on 19.03.2018 tasunud kostja 1152 eurot, mida kohus aktsepteerib kostja panusena seltsinguesemesse. Tsentraalse tolmuimeja eest on taas tasunud OÜ Sentafarm 1078,45 eurot, mistõttu nimetatud summat ei saa kohus lugeda kostja panuseks seltsinguesemesse. Pesukuivati eest on kostja tasunud 875.97 eurot, mida kohus aktsepteerib panusena seltsinguesemesse. Kardinate eest 700 eurot on taas tasunud OÜ Sentafarm, mitte kostja. Kohus on seisukohal, et OÜ-ga Sentafarm sõlmitud nõuete loovutamise kokkulepped ei tekita kostjale õigust nõuda hagejalt mingeid OÜ Sentafarm poolt tasutud summasid. Selleks puudub õiguslik alus. OÜ Sentafarm on tasunud ostetud kauba eest, mis kuulub ostjale. Puudub õiguslik alus P. N. lt hüvitise välja mõistmiseks nii ostja kui ka kostja kasuks. Kostja vara ja äriühingu vara kuulub erinevatele isikutele. Kindlustamise kulusid summas 729.24 eurot on kandnud kostja. Hageja ei vaidle kulutusele vastu (6.05.2021 menetlusdokument). Kolmas kindlustusmakse summas 222.12 eurot on tehtud 1.07.2020, seega pärast seltsingu lõppemist, mistõttu panusesse kuulub (729.24-222.12) 507.24 euro suurune kindlustusmaksete summa. 200 eurot maja katuse parandamise kuluna kuulub panusesse hageja õigeksvõtu alusel (6.05.2021 menetlusdokument). 7 973.66 eurot toidukuludena ei ole kostja panus seltsingulepingu esemesse, so kinnistusse. Samal põhjusel ei võtnud kohus arvesse hageja poolt seltsingulepingu kehtivuse ajal tasutud kommunaalkulusid. Eeltoodu alusel on kostja panus seltsingulepingu (646+1302.50+1152+875.97+507.24+200) 4 683.71 eurot.
kehtivuse
ajal
22.Seltsinguvara käesolevalt müüdud ei ole, mistõttu on teadmata vara müügist laekuva summa suurus, müügikulutuste suurus ja laenujääk. Kohus määrab seetõttu hageja ja kostja panuste proportsiooni juhuks, kui kõikide kulutuste katmise järel jääb alles raha panuste tagastamiseks, kuid mitte terves ulatuses. Kohus on tuvastanud hageja panusena 64 025.91 eurot ja kostja panusena 4 683.71 eurot. Seega on panuste proportsioon järgmine: hagejale 93/100 ja kostjale 7/100, kui panuste tagastamiseks allesjääv summa on väiksem kui 68 709.62 eurot. Kostja on taotlenud ja hageja on õigeks võtnud pärast panuste tagastamist allesjääva summa tagastamise pooltele võrdsetes osades, so vastavalt kaasomandi osa suurusele. Kohus märgib selle kokkuleppe kohtuotsuse resolutsioonis.
23.Kohus on seisukohal, et kostja poolt alates 20.02.2020 tehtud laenumaksed ning vahetult enne seda tehtud osalised laenumaksed ei ole seltsingulepingu lõppemise tõttu enam seltsingulepingu panus, vaid solidaarvõlgniku poolt tehtud maksed laenulepingu nr XXX , sõlmitud 21.08.2017, täitmiseks VÕS § 65 lg 1 alusel. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja on kohtuotsuse tegemise aja seisuga tasunud (12244.39+1124.55+771.98) 14 140.92 eurot, millest 50 %, so 7 070.46 eurot tuleb välja mõista hagejalt. Samuti tuleb hagejalt välja mõista õigeksvõtu alusel kostja poolt 32.20.2020 ekslikult tasutud pool laenumakse hüvitist summas 385.99 eurot.
24.Hageja on õigeks võtnud kostja nõude kinnistu energia-, valve- ja küttekuludest 25 % hüvitamise nõude. Kohus rahuldab kostja nõude õigeksvõtu alusel (6.05.2021 menetlusdokument) ja mõistab hagejalt kostja kasuks 3592.77 euro suurusest summast 25 %, so 898.20 eurot. Kohus on seisukohal, et põhjendamatu on kostja nõue hagejalt pooles ulatuses kulude hüvitamist nõuda, kui nt küttekulud oleksid elamu säilitamiseks ilmselt oluliselt madalamad kui need on elamus mugavuse säilitamiseks. Sama kehtib elamu
energiakulude osas. Kulutuste hüvitamine ei tohi kaasa tuua õigustatud isiku alusetut rikastumist.
25.AÕS § 75 kohaselt kannavad kaasomanikud vastavalt nende kaasomandi osa suurusele, asjaga seotud kulutusi. Kohus loeb põhjendatuks kostja kulutuse elamu terrassi hooldamiseks summas 93.32 eurot ning mõistab hagejalt välja sellest summast 50 %, so 46,66 eurot. Kolmas kindlustusmakse summas 222.12 eurot on tehtud 1.07.2020, seega pärast seltsingu lõppemist ning sellest 50 %, so 111.06 eurot kuulub kostjale hüvitamisele kaasomandile tehtud kulutuse osalise hüvitamisena.
26.Eeltoodu alusel tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 8 512.37 eurot hüvitisena kostja poolt tasutud laenumaksete ja kaasomandile tehtud kulutuste katteks.
27.TsMS § 445 lg 1 teise lause alusel tasaarvestab kohus hageja ja kostja vastastikused rahalised hüvitise nõuded ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja (8512.37-3470.20) 5 042.17 eurot.
28.Hageja on menetluses tasunud riigilõivu esitatud rahaliselt nõudelt. Kostja rahaliselt nõudelt 37 496.44 eurot riigilõivu tasunud ei ole. Riigilõivuseaduse lisa 1 kohaselt on riigilõivu määr hagihinnalt kuni 50 000 eurot 1 000 eurot. TsMS § 179 lg 1 alusel mõistab kohu K. N. ult riigi tuludesse riigilõivu 1 000 eurot. Menetluskulude jaotus
29.TsMS § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. P. N. 06.09.2018 hagi kaasomandi lõpetamiseks on jäetud rahuldamata Riigikohtu 18.12.2019 otsusega. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad kõik Tartu Maakohtu 15.02.2019 osaotsuse tegemisega seotud menetluskulud P. N. kanda. K. N. ule hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks TsMS §-s 177 lg 1 p 2 sätestatud korras, so eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. P. N. uus hagi kaasomandi lõpetamiseks ja Katrin N. samasisuline vastuhagi rahuldatakse. Lisaks rahuldab kohus osaliselt kummagi poole rahalised nõuded. TsMS § 163 lg 1 lubab kohtul sellisel juhul jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kohus on seisukohal, et käesolevas vaidluses tuleb ülejäänud menetluskulud jätta poolte endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Kohtuotsust osaliselt muudetud Tartu Ringkonnakohtu 14.09.2022 otsusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.