Eesistuja Urmas Volens, liikmed Peeter Jerofejev ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Alla Aleksejevi hagi Anti Naulaineni ja Ingrid Naulaineni vastu kaasomandi lõpetamise ning tahteavaldusi andma kohustamise nõudes Anti Naulaineni ja Ingrid Naulaineni vastuhagi Alla Aleksejevi vastu kaasomandi lõpetamise ning tahteavaldusi andma kohustamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 10. detsembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Alla Aleksejevi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Alla Aleksejev, lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Keba Kostja Anti Naulainen Kostja Ingrid Naulainen Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eeva Mägi
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. detsembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-18320 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Alla Aleksejev (hageja) esitas 22. novembril 2019 hagi Anti Naulaineni (kostja 1) ja Ingrid Naulaineni (kostja 2) vastu. Hageja palus lõpetada Tallinnas Astri 1 // Kagu 6 asuva kinnisasja
2-19-18320 (kinnisasi) kaasomand selliselt, et kinnisasi jäetakse hageja ainuomandisse, kohustusega hüvitada kostjatele neile kuuluva kaasomandi osa väärtus 130 000 eurot. Hageja palus kohustada kostjaid tegema tahteavaldus kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanik on hageja, ja asendada kostjate tahteavaldus kohtulahendiga. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostjad kinnisasja kaasomanikud. Hagejale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnisasjast ja kostjate ühisomandisse samuti 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnisasjast. Kinnisasjal asub kahe korteriga elamu. Hageja kasutab korterit nr 1 ja kostjad korterit nr 2. Pooltel on tekkinud kinnisasja kasutamise ja hooldamisega seotud olulisi erimeelsusi, mida ei ole suudetud ületada. Hagejal ei ole võimalik kasutada kostjatega kaasomandis olevat elamut nii, et säiliksid väärikad elamistingimused (öörahu, kaasomanike hoolivus korra vastu, hoone rekonstrueerimine). Kostjad kahjustavad nii oma tegevuse kui ka tegevusetusega kaasomandis olevat vara ning hageja õigusi ja tervist. Pooled ei ole kaasomandi lõpetamises kokkuleppele jõudnud.
2.Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ning esitasid vastuhagi, milles palusid jätta kinnisasi kostjate ainuomandisse, kohustusega hüvitada hagejale talle kuuluva kaasomandi osa väärtus 106 000 eurot. Lisaks palusid hagejad kohustada kostjat tegema tahteavaldus kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et kinnisasja omanikuks saavad kostjad, ja asendada hageja tahteavaldus kohtulahendiga. Kostjad märkisid, et neile sobib ka see, kui kohus jätab kaasomandi lõpetamata. Vastuhagi kohaselt on kostjatel kinnisasjaga tugev side ja nad soovivad seal veeta oma vanaduspõlve. Samuti soovivad kostjad, et nende tütar saab tulevikus kinnisasjal paiknevas elamus edasi elada ja kasvatada seal ka oma lapsi. Kostjad vaidlesid vastu hageja etteheidetele, nagu oleks kostjad kahjustanud kaasomandis olevat vara ning hageja õigusi ja tervist. Hageja ja kostjad on pidanud mitmeid arutelusid elamu renoveerimise üle, kuid ei ole kokkuleppele jõudnud. Kostjad on teinud elamus hädavajalikke töid ja hoidnud hoovi korras. Kostjate hinnangul ei ole hageja suuteline elamut jagama ning soovib kõike üksi määrata. Samuti vaidlesid kostjad vastu hageja pakutud hüvitise suurusele 130 000 eurot. Kostjate kasutuses oleva korteri nr 2 väärtus hinnati juba 2015. aastal 131 000 eurole. Pärast seda on kostjad korteris teinud remonti ja ehitanud uue ahju, mistõttu on nende kaasomandi osa väärtus oluliselt tõusnud. Hageja ei ole tõendanud oma võimekust tasuda kostjatele kaasomandi lõpetamisel kohest ja kohast hüvitist. Hageja poja Ahti pangakonto väljavõtted ei ole piisavad tõendamaks tema võimekust tasuda kostjatele kohest ja kohast hüvitist. Kostjad esitasid taotluse jätta kaasomand lõpetamata erandlike asjaolude tõttu. Kostja 1 on jäänud töötuks ning kostja 2 tervislik seisund ei võimalda tal täiskoormusega töötada. Kostjate kaasomandi osa on koormatud kahe hüpoteegiga, mis tagavad kostjate laenukohustust 84 533 eurot 55 senti. Kui kohus lõpetab kaasomandi hageja taotletud viisil, oleksid kostjad pärast laenukohustuste täitmist hüvitise arvel olukorras, kus nad ei saa endale samaväärset kodu osta. Alternatiivselt palusid kostjad lõpetada kinnisasja kaasomand kostjate vastuhagis toodud viisil.
3.Hageja vaidles vastuhagile ja kostjate kaasomandi lõpetamata jätmise taotlusele vastu. Hageja ei näe võimalust kostjatega koos elada, sest kostjate käitumine kahjustab ühist vara, kostjad ei hooli öörahust, tegutsevad kaasomandi valitsemisel omavoliliselt ning nende kombed ja arusaamad ei ole hagejale vastuvõetavad. Alternatiivselt palus hageja lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega kaasomanike vahelisel enampakkumisel.
4.Harju Maakohus rahuldas 5. juuli 2021. a otsusega hagi ja jättis kostjate vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas hageja ja kostjate kaasomandi, jättis kinnisasja hageja ainuomandisse ning kohustas hagejat tasuma kostjatele ühiselt hüvitis 192 500 eurot. Samuti kohustas maakohus kostjaid andma
2(9)
2-19-18320 tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks omandi üleminekuks hageja ainuomandisse ja kinnistusraamatus vastava kande tegemiseks. Menetluskulud jäid solidaarselt kostjate kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Põhjendatud on lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil, mille kohaselt kinnisasi jääb hagejale ning hageja tasub kostjatele õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Maakohus ei pidanud võimalikuks kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel enampakkumisel, sest kostjad on kohtuistungil avaldanud, et kostjate majanduslik olukord ei võimaldaks neil enam hagejale omandi kaotuse eest õiglast hüvitist tasuda. Hageja poja konto väljavõte tõendab hagejale lähedase isiku majanduslikku võimekust tasuda kostjate kasuks väljamõistetud hüvitis. Samuti on hageja poeg avaldanud nõusolekut hüvitise maksmiseks. Kostjad ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, mis tingiksid kaasomandi lõpetamata jätmise.
5.Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati, ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja kaasomand lõpetamata.
6.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 10. detsembri 2021. a otsusega apellatsioonkaebuse ja tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas. Ringkonnakohus tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus kaasomandi lõpetamise võimalikkuse üle otsustades arvestamata kostjate kaasomandi osa koormavate hüpoteekidega. Kostjad ei ole esitanud ka taotlust siduda kaasomandi lõpetamine kostjatele hüvitise maksmisega. Samuti ei teinud maakohus kindlaks hageja võimekust tasuda kostjatele nende kaasomandi eest hüvitist. Maakohus oleks pidanud pooltele selgitama, millised tagajärjed on kaasomandi lõpetamisel hageja taotletud viisil olukorras, kus kostjate kaasomandi osa koormavad hüpoteegid. Kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil viiks nii hageja kui ka kostjate suhtes ebaõiglaste ja ebamõistlike tagajärgedeni ega oleks kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ei ole sidunud nõude rahuldamist kostjate kohustusega tasuda hüvitise arvel hüpoteekidega tagatud kohustused. Seeläbi kannab hageja riski, et kui kostjad hüpoteekidega tagatud kohustusi ei täida, vastutab hageja oma varaga kostjate kohustuste täitmata jätmise eest, saamata selle eest hüvitist. Arvestades, et kumbki kostjatest ei tööta ja nad on äärmiselt raskes majanduslikus olukorras, võinuks maakohtu otsuse järel tekkida olukord, kus hageja saab kinnisasja, millest 1⁄2 on koormatud kostjate kohustusi tagavate hüpoteekidega, ning hagejal puudunuks võimalus nõuda hüpoteeke endale või hüpoteegipidajalt nende kustutamist, kui kostjad hüvitise arvel hüpoteekidega tagatud kohustusi ei täida. Maakohtul tulnuks nende asjaoludega otsuse tegemisel arvestada ning kaaluda, kas selliselt kaasomandi lõpetamine on mõlema kaasomaniku huvides. Hagejale sellise riski jätmine on ebaõiglane. Samuti on kostjatele määratud hüvitis ebaõiglane, sest selle määramisel ei arvestatud kostjate laenukohustusega. Hageja ei oleks tõenäoliselt saanud kinnisasja tagatisel kostjatele makstava hüvitise finantseerimiseks laenu, sest kostjate kaasomandi osa on juba kahe hüpoteegiga koormatud. Lisaks ei ole kostjatele teada, millal hageja hüvitise neile maksab, sest kohtuotsuses ei ole hüvitise tasumise aega määratud. Seega on kostjad ebakindlas olukorras, sest nad ei tea, millal nad peavad oma elukohast lahkuma. 3(9)
2-19-18320 Senikaua on kostjatel ka takistatud uue elukoha otsimine, sest kostjate võimekus seda teha sõltub otseselt hageja tasutavast hüvitisest. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul tuleb silmas pidada, et kui hageja soovib kinnisasja endale, kuid ta ei suuda kostjatele tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandisse kuuluva kinnisasja jagamine selle hagejale jätmisega võimalik. Maakohus on jätnud hindamata hageja majandusliku võimekuse kostjatele hüvitis tasuda. Hageja poja antud garantiikiri ei kinnita hageja võimekust tasuda kostjatele hüvitis, seega on kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ka seetõttu võimatu. Kuigi kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei ole iseenesest välistatud, on eelkõige poolte endi käitumine menetluses tinginud selle, et kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil on mõlema poole suhtes ebaõiglane ja ebamõistlik. Sellises olukorras tuleb jätta kaasomand lõpetamata. See ei võta hagejalt ega kostjatelt õigust uuesti kohtusse pöörduda ning taotleda kaasomandi lõpetamist õiglasel viisil.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Alternatiivselt palub hageja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus väljunud apellatsioonkaebuse piiridest. Hagejale sobis maakohtu otsus ja tema selle peale ei kaevanud. Ometi on ringkonnakohus leidnud, et kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil on hageja suhtes ebaõiglane. Ringkonnakohus on omaalgatuslikult hakanud hageja õigusi kaitsma, kuigi hageja kaebust ei esitanud. Isegi kui ringkonnakohtu hinnang jagamise viisi ebaõigluse kohta on õige, oleks ringkonnakohus pidanud laskma pooltel oma nõudeid täpsustada või kasvõi saatma asja maakohtule tagasi. Selle asemel jättis ringkonnakohus hagi rahuldamata, mistõttu peab hageja uuesti sama nõudega kohtusse pöörduma. Alusetu on ringkonnakohtu järeldus, et hageja ei saaks kostjatele hüvitise maksmiseks laenu. Hüpoteekidega on koormatud üksnes kostjatele kuuluv mõtteline osa kinnisasjast. Hagejale kuuluva mõttelise osa koormamist hüpoteegiga see ei mõjuta. Juhul, kui ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu järeldusega hageja maksevõime kohta, oleks ta pidanud andma hagejale võimaluse oma maksevõimet tõendada. Seda ringkonnakohus ei teinud.
9.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt tühistada. Asi tuleb saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
11.Kolleegium on varem selgitanud, et tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt Riigikohtu
18.detsembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306/25, p 10; 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11).
4(9)
2-19-18320 Praegu on hageja soovinud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi jäetakse hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjatele nende kaasomandi osa väärtus. Alternatiivselt soovis hageja, et kinnisasi pannakse kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kostjad soovisid vastuhagis kinnisasja jätmist kostjate omandisse, kohustusega hüvitada hagejale tema kaasomandi osa väärtus. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata ja selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.
12.Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse, jättis hagi rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata, sest leidis, et taotletud kaasomandi lõpetamise viis on ebaõiglane. Ebaõiglus seisnes ringkonnakohtu hinnangul selles, et kostjate kaasomandi osa eest makstava hüvitise määramisel pole arvestatud seda koormavate hüpoteekidega ja seetõttu peab hageja maksma kostjate kaasomandi osa eest liiga palju. Samuti muutis kaasomandi lõpetamise ringkonnakohtu hinnangul ebaõiglaseks see, et hageja ei ole sidunud nõude rahuldamist kostjate kohustusega tasuda hüvitise arvel hüpoteekidega tagatud kohustused. Maakohtu otsuse vaidlustasid kostjad, tuginedes peamiselt sellele, et kaasomandi lõpetamise muudab ebaõiglaseks kostjate majanduslik seis ning hageja väidetav võimetus kostjatele hüvitist tasuda. Seetõttu ei olnud ringkonnakohtul tulenevalt TsMS § 4 lg-st 2 ja § 5 lg-test 1 ja 2 alust leida, et maakohtu määratud viis kaasomandi lõpetamiseks oli hageja suhtes ebaõiglane. Hageja maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust ei esitanud ja hageja kinnitab ka kassatsioonkaebuses, et temale maakohtu lahend sobis. Ringkonnakohus leidis ka seda, et kaasomandi lõpetamine on kostjate suhtes ebaõiglane põhjusel, et nad saavad enda kaasomandi osa eest liiga suure hüvitise. Kostjad ei ole enda suhtes liiga soodsa lahendi tegemisele apellatsioonkaebuses tuginenud. Seetõttu on ringkonnakohus ka selles osas väljunud hagi ja kaebuse piiridest, rikkudes sellega TsMS § 436 lg-t 4.
13.Ringkonnakohus on Riigikohtu varasemale praktikale õigesti viidates leidnud, et pooltel oleks olnud põhjendatud taotleda otsuse täitmise viisi kindlaksmääramist selliselt, et hüvitis mõistetakse hagejalt välja või nähakse hüvitise maksmine ette eseme omandamise eeldusena, st omandamiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustuse täitmisest keeldumise vastuväitena VÕS § 110 lg 5 mõttes. Kui pooled seda taotlevad, tuleks hüvitise sissenõudmine siduda otsuse resolutsioonis vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisega täitemenetluse seadustiku (TMS) § 21 järgi, vältimaks nii eseme omandamist hüvitist maksmata kui ka hüvitise sissenõudmist omandi üleminekut tagamata (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 26–26.1). Samas on ringkonnakohus asunud seisukohale, et mainitud taotluse puudumine muudab kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks ja annab aluse jätta hagi rahuldamata. Ka selle järeldusega ei saa kolleegium nõustuda. Nende rikkumiste tõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. Asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
14.Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike tahteavalduste ja vastastikuste nõuete täitmise sidumise võimaluse kohta selgituste andmata jätmine ei tähenda selgitamiskohustuse rikkumist ega ole ka muus osas niisugune menetlusnormi rikkumine, mis annaks alust kohtuotsus tühistada (Riigikohtu 13. jaanuari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117/149, p 12). Kui ringkonnakohus leidis, et praegusel juhul võib otsuse täitmise viisi kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine muuta kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks, s.o tuua kaasa hagi rahuldamata jätmise, oleks ta pidanud seda pooltele selgitama ja andma võimaluse vastava taotluse esitamiseks. See hoiab ära hageja vajaduse uuesti samasisulise hagiga kohtusse pöörduda.
15.Kolleegium selgitab, et juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisis, kuid kaasomandi lõpetamise nõude esitamisel on taotletud asja andmist ühele või 5(9)
2-19-18320 mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tuleb kohtul välja selgitada kaasomandis oleva asja kui terviku väärtus ning kindlaks määrata kaasomanikele makstava rahalise hüvitise suurus vastavalt nende kaasomandi osale kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest.
15.1.Kui kaasomandi lõpetamise hagis on taotletud sellist kaasomandi lõpetamise viisi, siis on kaasomanikul, kes hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma, õigus keelduda VÕS § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb § 110 lg 5 järgi otsuse, millega kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud või kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kui kaasomandi ese on kinnisasi, kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma ning kinnisasja valdust üle andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui kaasomanikule samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus. Sellise otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes ja sellise täitedokumendi täitmisele kohaldatakse TMS §-e 21 ja 184. Samuti võib kõne alla tulla kohtulahendi tegemine tingimuslikult TMS § 19 mõttes. Kui tahteavaldus sõltub sissenõudja kohustuse täitmisest, loetakse tahteavaldus TMS § 184 lg 1 teise lause järgi tehtuks, kui sissenõudja või kohtutäitur on pakkunud võlgnikule kohustuse täitmist. Seega on kaasomandi lõpetamise nõude esitanud kaasomanikul sellisel juhul vajalik maksta kohtutäituri vahendusel vastaspoolele ette nähtud raha või vähemalt pakkuda talle maksmist, misjärel saab kohtutäitur väljastada tingimuse täidetuse kohta dokumendi, mille alusel on omakorda võimalik teha taotletud kanne kinnistusraamatusse. Sellise kohtulahendi alusel saab täitemenetlust alustada kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik, kelle hagi kohus rahuldas. Kohus saab vastastikust täitmist kohaldada üksnes taotlusel, st mitte omaalgatuslikult.
15.2.Kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Kui kaasomanik, kelle vastu on esitatud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostjaks olev kaasomanik on kohustatud andma tahteavaldused oma kaasomandi osa ülekandmiseks hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb sellest, et ta ei tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita (Riigikohtu
26.aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2; 14. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue.
15.3.Poolel, kelle vastu on kaasomandi lõpetamise hagi esitatud, võib olla mõistlik kolleegiumi senist praktikat (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 25–26) arvestades alternatiivselt lahendi täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamisele esitada hüvitise saamise nõue samas menetluses vastuhagina. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi. Kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise hagi rahuldada, jättes kaasomandisse kuuluva eseme ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta oma kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule 6(9)
2-19-18320 kohtu määratud hüvitis, saab kohus rahuldada ka vastuhagi VÕS § 110 lg 5 alusel selliselt, et vastuhagi esitanud kaasomanikul on võimalik pöörata hüvitise maksmise nõue kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomaniku vastu täitmisele tema enda kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise vastu. Kui kohus sellises olukorras aga jätab kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata, tuleb tingimuslikuna esitatud vastuhagi jätta läbi vaatamata.
15.4.Kirjeldatud vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist, kuid kohtud peavad vastavate õiguste kasutamise võimalusi vajaduse korral kaasomandi lõpetamise vaidlustes pooltele selgitama ja andma võimaluse vastava vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamiseks. Vastavad selgitused tuleb anda maakohtul ja ka kirjeldatud taotlus või vastuhagi tuleb esitada maakohtu menetluses. Kohus peab kostja võimalusi puudutavad selgitused andma igal juhul siis, kui kostja seisukohtadest on võimalik aru saada, et teda häirib oht jääda ilma kohasest kaitsest. Juhul, kui maakohus on õiges menetlusetapis selgituste andmise kohustuse täitnud ja kui kostja sellest hoolimata selleks ettenähtud aja jooksul vastuväidet või vastuhagi ei esita, ei saa seda hiljem teha. Käesoleval juhul ei selgitanud maakohus menetlusosalistele vastuväidete ega vastuhagi esitamise võimalusi. Seetõttu tuleb vastav viga parandada ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel ning sõltuvalt poole taotlusest (näiteks vastuhagi esitamise soov) otsustada asja maakohtule lahendamiseks saatmise vajadus.
16.Juhul, kui mitu kaasomanikku on esitanud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotlevad kaasomandi lõpetamist selliselt, et asi antaks ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, ja kaasomanike arvu tõttu ei saa kohtud samal ajal rahuldada kõigi kaasomanike vastavaid nõudeid, tuleb kohtutel selgitada kaasomanikele, et kaasomandi lõpetamiseks tuleb valida mõni muu kaasomandis oleva asja jagamise viis. Praeguses asjas esitasid nii hageja kui kostjad vastava nõude ning mõlemat nõuet ei saa samal ajal rahuldada (kaasomandis olevat asja ei saa samal ajal jätta tervikuna nii hagejale kui kostjatele). Sellises olukorras oleks kolleegiumi hinnangul õige teha pooltele ettepanek kasutada kaasomandi lõpetamise viisina kaasomandis oleva kinnisasja müümist avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Vastava nõude on hageja ka esitanud, kuid maakohus on jätnud selle nõude rahuldamata põhjendusel, et kostjate väitel ei võimalda nende majanduslik olukord hagejale tema kaasomandi osa eest õiglast väärtust tasuda. Ringkonnakohus ei ole seda kaasomandi lõpetamise viisi otsuses aga üldse käsitlenud. Kolleegium leiab, et kohtud ei ole hageja alternatiivsena taotletud kaasomandi lõpetamise viisi piisavalt kaalunud ja on jätnud selle rahuldamata asjasse puutumatute põhjendustega. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks (Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19). Eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel asjaoludel, nagu taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohtud praeguses asjas tuvastanud. Juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei anna piisavat kindlust, et kaasomandi eseme omandist ilma jäävatel kaasomanikel õnnestub saada selle eest õiglane hüvitis, tuleb kohtutel teha pooltele ettepanek nõuda kaasomandi lõpetamist viisil, et kaasomandis olev asi müüakse avalikul enampakkumisel. Seejuures tuleb arvestada seda, et avaliku enampakkumise korral saavad enampakkumisel osaleda ka kaasomandis oleva asja senised kaasomanikud. Kui sellisel enampakkumisel teeb kaasomandis oleva eseme kui terviku omandamiseks parima pakkumise üks kaasomanikest, on tal TMS § 93 lg 4 kohaselt õigus kaasomandis oleva eseme ostuhinna tasumisel 7(9)
2-19-18320 teha tasaarvestus summas, mis vastab osale, mida tal oleks õigus saada kaasomandis oleva asja kui terviku enampakkumisel müümisel vastavalt tema kaasomandi osa suurusele.
17.Kolleegium on varem leidnud, et kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist lisaks mõnel muul viisil (Riigikohtu
13.jaanuari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117/149, p 13; 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 21). Kui ringkonnakohus leidis, et viis, kuidas maakohus kinnisasja jagas, oli apellatsioonkaebuses toodud põhjendustel ebaõiglane, oleks ringkonnakohus pidanud kaaluma kaasomandi lõpetamist hageja taotletud alternatiivsel viisil, milleks oli kinnisasja panemine kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Ringkonnakohus on jätnud selle tähelepanuta. Kui ka kaasomanike vahelisele enampakkumisele panekuga ei õnnestu ringkonnakohtu hinnangul kaasomandi lõpetamise tulemusena kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule õiglast hüvitist saavutada, tuleb teha pooltele ettepanek taotleda kaasomandi lõpetamist kaasomandis oleva asja avalikule enampakkumisele panekuga. Sellisel juhul tuleb kaasomandi lõpetamise hagi esitanud kaasomanikul taotleda, et kohus teeks otsuse, millega kohustatakse kostjaid taluma kaasomandi esemeks oleva asja müüki täitemenetluses avalikul enampakkumisel.
18.Ringkonnakohus on hagi rahuldamata jätmist põhjendanud ka sellega, et hageja ei ole sidunud nõude rahuldamist kostjate kohustusega tasuda hüvitise arvel kostjate kaasomandi osa koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused. Selle kohta selgitab kolleegium, et olukorras, kus kaasomand lõpetatakse viisil, et kaasomandis olev asi antakse kaasomandi lõpetamist nõudvale kaasomanikule ja teda kohustatakse hüvitama teistele kaasomanikele nende kaasomandi osa väärtus rahas või et kaasomandis olev asi müüakse enampakkumisel, siis üldjuhul jääb kaasomandi osa koormanud hüpoteek senisel kujul kehtima. Sellisel juhul peab seni kaasomandis olnud asja omandaja arvestama võimalusega, et juhul, kui oma senise kaasomandi osa kaotav kaasomanik ei rahulda hüpoteegiga tagatud nõuet, tuleb tal taluda sundtäitmist hüpoteegi alusel. Kui kaasomandi osa kaotav isik kaasomandi osa eest saadava hüvitise arvel hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahulda ning hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegi realiseerimiseks kaasomandisse kuulunud eseme omandajalt sundtäitmise talumist, saab kaasomandisse kuulunud eseme omandaja hüpoteegiga tagatud nõude ise VÕS § 78 lg 3 p 1 alusel rahuldada ning seeläbi vältida sundtäitmist hüpoteegiga koormatud eseme arvel. AÕS § 349 lg 3 näeb ette, et kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldab hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid (eelkõige VÕS §-d 151–152). Selle õigusliku olukorraga peab kaasomandi lõpetamist nõudev või kaasomandi lõpetamiseks korraldatud enampakkumiselt asja omandanud isik arvestama, kuid vastavad riskid ning nende realiseerumisel tekkivad õigused ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist. Kolleegium märgib, et hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele. Selliselt saavad enampakkumisel osalejad teha pakkumisi arvestusega, et asi omandatakse enampakkumisel vabana hüpoteekidest.
19.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja TsMS § 174 lg 6 järgi alama astme kohtu otsustada.
20.Hageja on tasunud kassatsioonkaebuselt riigilõivu 100 eurot. Kuivõrd tegu on mittevaralise nõude asjaga (TsMS § 132 lg 4 p 4), siis tuleb selle pealt tasuda riigilõivuseaduse § 59 lg 151 teise lause 8(9)
2-19-18320 alusel riigilõivu 70 eurot. Kui riigilõivu on tasutud ettenähtust rohkem, tagastatakse riigilõiv TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel enam tasutud osas. TsMS § 150 lg 4 järgi tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Seega on hagejal õigus taotleda 30 euro enam tasutud riigilõivu tagastamist. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.