1.Priit Noorhani (hageja) esitas 6. septembril 2018 hagi Katrin Noorkõivu (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks ning 63 709 euro 42 sendi suuruse hüvitise saamiseks. Hageja taotles kaasomandi lõpetamist kinnistu jätmisega kostja ainuomandisse kohase hüvitise vastu, alternatiivselt taotles hageja, et kaasomand lõpetataks kinnistu panemisega avalikule või kaasomanikevahelisele enampakkumisele kohustusega tasuda müügist saadud rahast
2-18-13306 laenulepingujärgsed kohustused ning jagada ülejäänud raha poolte osade suuruse järgi. Hageja esitas täiendavalt kostja vastu 63 709 euro 42 sendi suuruse nõude kinnistu omandamiseks tehtud sissemakse tagastamiseks ning tasutud laenumaksetest ja kommunaalkuludest poole hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt elasid pooled koos alates 2010. aastast ning otsustasid 2017. aastal ühise kodu soetada. Selleks sõlmisid pooled 21. augustil 2017 AS-ga SEB Pank laenulepingu nr 2017019423 (laenuleping) 215 200 euro saamiseks. Pooled sõlmisid 24. augustil 2017 müügilepingu Kesakanni tee 67 (registriosa 3498904) (kinnistu) ostmiseks poolte kaasomandisse 1⁄2 suurustes mõttelistes osades. Varasemad kinnistut koormanud hüpoteegid lõpetati ning poolte laenulepingu tagamiseks koormati kinnistu esimese järjekoha ühishüpoteekidega (hüpoteegisumma 279 800 eurot). Hageja kaasomandiosa koormab ka teise järjekoha hüpoteek Midas Capital OÜ kasuks (hüpoteegisumma 75 000 eurot). Pooltevahelised suhted halvenesid 2018. aastal ning hageja esitas kostjale kaasomandi lõpetamiseks ettepaneku.
2.Kostja vastuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kinnistu on nende kaasomandis võrdsetes mõttelistes osades ning kinnistu väärtus koormatisteta on 270 000 eurot. Kostja leidis aga, et kaasomandi lõpetamise hagi tuleb jätta rahuldamata, sest ükski pakutud kaasomandi lõpetamise viisidest ei sobi. Kostja ei ole nõus omandama kinnistut, sest hageja kaasomandiosa koormab täiendav hüpoteek, hageja kinnistut omandada ei soovi ning kinnistut ei saa panna ka avalikule enampakkumisele, sest täiendava hüpoteegi tõttu on hageja kaasomandiosa väärtus null ning müügist saadud rahast ei jätkuks kaasomandil lasuvate kohustuste täitmiseks. Täiendav hüpoteek koormaks kinnistut ka uue ostja omandis, see muudaks kinnistu väärtuse hüpoteegisumma (75 000 eurot) võrra väiksemaks, 195 000 eurone müügihind ei kataks aga võlga pangale, sest laenujääk on 208 000 eurot. Mõlema kohustuse täitmist ei ole ka hagis taotletud. Kui kinnistu pandaks ka avalikule enampakkumisele, ei tagaks see kostjale õiglast tulemust, sest ta saaks hageja täiendava hüpoteegi tõttu vähem hüvitist.
3.Tartu Maakohus rahuldas 15. veebruari 2019. a osaotsusega hagi, lõpetas poolte kaasomandi kinnistule selle panemisega avalikule enampakkumisele selliselt, et pooled on kohustatud tasuma müügist saadud raha eest laenulepingust tulenevad kohustused ning ülejäänud raha jagatakse poolte vahel võrdselt. Maakohus leidis, et kaasomandit ei saa asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 kohaselt jätta lõpetamata seetõttu, et hageja kaasomandiosa koormab teise järjekoha hüpoteek (vt ka Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12). Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Asjaolu, et kinnistu on alaealiste laste elukoht, ei ole kinnistu kaasomandi lõpetamise vaidluses asjakohane, sest vanemad peavad tagama lastele sobivad elutingimused, lapsed ei pea elama kinnistul. Kohus saab kaasomandi lõpetamise korral selle jagada ühel AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud viisil, mis on hagis või vastuhagis välja toodud. Kostja on teatanud, et ta ei soovi kinnistut enda ainuomandisse teisel järjekohal asuva hüpoteegi tõttu. Kuna kinnisasja ei saa jätta ühe kaasomaniku ainuomandisse vastu tema tahtmist ning kumbki kaasomanikest ei ole soovinud kinnistut endale, ei saa kaasomandit lõpetada selle jätmisega kostja ainuomandisse ega panna seda kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Seetõttu tuleb kaasomand lõpetada selle panemisega avalikule enampakkumisele, tasuda saadust laenujääk ning jagada ülejäänu poolte vahel võrdselt.
4.Kostja esitas maakohtu osaotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu osaotsuse tühistada ja teha uus osaotsus, millega jätta hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata või
2(6)
2-18-13306 alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kostja palus jätta ringkonnakohtu mentluses kantavad menetluskulud hageja kanda.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. juuni 2019. a otsusega maakohtu osaotsuse muutmata ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud ringkonnakohtus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 171 lg 1 kohaselt kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kaasomanikul AÕS § 76 lg-st 1 tulenevalt igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kui pooled on kasvõi alternatiivselt tuginenud kõigile kaasomandi lõpetamise viisidele, mis võiksid asjaolusid arvestades kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11). Ringkonnakohus ei nõustunud kostjaga, et käesolevas asjas ei ole kõiki kaasomandi lõpetamise viise välja pakutud, sest hageja ei ole soovinud kinnistut endale. Ringkonnakohus leidis, et kedagi ei saa teha omanikuks tema tahte vastaselt. Kaasomandi võib jätta lõpetamata erandlikult siiski juhtudel, mil see võib tuua kaasa äärmiselt ebaõiglased tagajärjed ühele kaasomanikest (vt ka Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Erandiks võivad olla tüüpilist riski ületavad olukorrad, sh perekonna eluasemega seotud nõuded, kuid ainuüksi laste huvi ei ole kaasomandi lõpetamata jätmise aluseks. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole põhjendatud ka seetõttu, et hageja kaasomandiosa koormab hüpoteek, sest hageja ei ole enda osa täiendavalt koormates olnud pahatahtlik, sellele ei viita ka asjaolu, et teise järjekoha hüpoteek vähendab müügitulemi suurust. Põhjendatud ei ole kostja väide, et kuna asja väärtus ei ole müügitulemi arvelt kohustuste täitmiseks piisav, ei saa kaasomandit lõpetada kinnistu panemisega avalikule enampakkumisele. Ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12). Kui kinnistu müügist saadud rahast ei jätku laenukohustuste täitmiseks, peavad pooled võlgnikena tasuma puudujääva osa. Ekslik on kostja väide, et kinnistu panemisel avalikule enampakkumisele tuleks kostja saadavat hüvitiseosa kasutada hageja osa koormava hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek tagab hageja väite kohaselt tema vastu suunatud nõuet, kinnistu uus omanik saab kasutada õiguskaitsevahendeid ning vastutus on selgelt piiratud hüpoteegisummaga (75 000 eurot). Ringkonnakohus juhtis poolte tähelepanu sellele, et kohus ei saa muuta võlausaldaja nõusolekuta kaasomanike solidaarset vastutust võlausaldaja ees, st vabastada ühte kaasomanikku vastutusest, vaid üksnes reguleerida kohustuse täitmise korraldust endiste kaasomanike vahelises suhtes (vrd Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas 2-17-11516/46, p 39).
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub maa- ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaasomandi lõpetamise nõue rahuldamata, alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maa- või ringkonnakohtule. 3(6)
2-18-13306 Kaasomandi lõpetamine avalikule enampakkumisele panemisega ei ole teostatav, sest hüpoteegid ületavad kinnisasja väärtust. Kui ka keegi kinnistu omandaks, siis ei piisaks järelejäänust kostjale hüvitise tasumiseks. Asjaolu, et ühe kaasomaniku mõttelist osa koormab hüpoteek, võiks olla käsitatav erandliku asjaoluna, mis annab aluse jätta kaasomand lõpetamata, kostja õiguskaitsevahendid on ebaselged. Arvestatud on ainult hageja huvi kaasomand lõpetada, kostja huve ei kaalutud. Kohtud jätsid tähelepanuta ka mõlema poole väite, et arvestada tuleb laste huvidega. Kaasomandi lõpetamisel kinnistu avalikule enampakkumisele panemisega ei saa kostja õiglast hüvitist, sest hageja kaasomandiosa jääb koormama teise järjekoha hüpoteek. Nii saaks kostja 30 000 eurot väiksema hüvitise. Selleks, et tagada kostjale õiglane hüvitis avalikul enampakkumisel, pidanuks kalduma kaasomanike hüvitiste suuruse arvestamisel poolte võrdsusest kõrvale (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.5). Kinnistu avalikul enampakkumisel saadud raha eest täidetakse kõigepealt laenulepingust tulenevad kohustused, mis on tagatud esimese järjekoha hüpoteegiga. Hageja teisel järjekohal olev hüpoteek jääb püsima ka pärast avalikku enampakkumist (Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12) ning see asjaolu mõjutab kinnistu väärtust negatiivselt.
8.Hageja vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et maa- ja ringkonnakohtu otsused tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 kohaselt tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu. Riigikohus teeb TsMS § 691 p 5 alusel asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata asjas uue otsuse, millega jätab hagi kaasomandi lõpetamise nõudes rahuldamata. Kuna maakohus tegi TsMS § 450 lg 1 mõttes osaotsuse kaasomandi lõpetamise nõude kohta, jätkub menetlus maakohtus lahendamata nõuete osas. Kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Kolleegium on varem selgitanud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11). Hageja on välja pakkunud kolm kaasomandi lõpetamise viisi: jätta kinnistu kostja ainuomandisse kohase hüvitise vastu, alternatiivselt panna kinnistu kaasomanikevahelisele või avalikule enampakkumisele, mil müügist saadud rahast tasutaks esmalt laenulepingujärgsed kohustused ning ülejäänu jagataks poolte osade suuruse järgi.
11.Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11). Kolleegium leiab, et kohtud ületasid kaasomandi lõpetamise viiside valikul diskretsiooni piire, jättes arvestamata hageja kaasomandiosa koormava teise järjekoha hüpoteegiga. Käesolevas asjas esinevad erandlikud asjaolud, mis õigustavad jätta kaasomand hagis taotletud viisidel hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata. 4(6)
2-18-13306
12.Kolleegium on varem leidnud, et ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel, sest kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist (Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Kuivõrd kaasomandis olava kinnisasja enampakkumisel lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdavale asjale (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-17, p 14.3), vähendavad koormatised üldjuhul kinnisasja müügihinda.
13.Kolleegium nõustub kostja kassatsioonkaebuses toodud väidetega, et käesolevas asjas ei ole õiglane lõpetada kaasomandit kinnistu avalikule enampakkumisele panemisega. Kaasomandi lõpetamise korral tuleb omandist ilma jäävale kaasomanikule tagada täielik rahaline hüvitis tema omandiõiguse kaotuse eest (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Käesoleval juhul aga ei võimaldaks tõenäoliselt kinnistu müümine avalikul enampakkumisel kostjale sellist hüvitist.
14.Kohtute tuvastatud asjaoludel ei vaidle pooled selle üle, et kinnistu väärtus on 270 000 eurot, mõlemad kaasomandiosad on koormatud AS SEB Pank kasuks 279 800 euro suuruse ühishüpoteegiga ning hageja mõttelist osa koormab ka Midas Capital OÜ kasuks seatud teise järjekoha hüpoteek, kus hüpoteegisumma on 75 000 eurot. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on laenulepingust, mille tagatis on ühishüpoteek seatud, tulenev laenujääk ligikaudu 207 000 eurot. Kohustuste suurust, mille tagatiseks on hageja kaasomandiosale seatud teise järjekoha hüpoteek, ei ole kohtud tuvastanud. Avalikul enampakkumisel lähtutaks pakkumiste tegemisel seega tõenäoliselt hüpoteegisummast (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-17, p 14.3). Eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumise tegemisel hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses (207 000+75 000) kinnisasja väärtusest (270 000 eurot) maha.
15.Kohtud leidsid, et kinnistu tuleb müüa avalikul enampakkumisel, tasuda laenujääk ja jagada ülejäänu poolte vahel võrdselt. Kohtud jätsid aga tähepanuta, et hageja mõttelisele osale seatud teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei oleks ülejäänu poolte vahel võrdselt jagamine õiglane. Lisaks on küsitav, et kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel ülejääk üldse tekib (st kas ostja üldse oleks nõus kinnistu omandamisel selle eest midagi maksma). Kuna poolte koormatiste osakaal ebavõrdne, on ilmne, et avaliku enampakkumise korral ei leiduks ostjat, kes võiks tasuda kinnistu eest sellist müügihinda, millest kostja saaks enda kaasomandiosale vastava õiglase rahalise hüvitise. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et kinnistu müümine maakohtu otsusega kindlaksmääratud viisil ei saa olla õiglane kaasomandi lõpetamise viis.
16.Hageja on ühe kaasomandi lõpetamise viisina küll välja pakkunud kinnistu müügi kaasomanikevahelisel enampakkumisel, kuid samas pole ta kinnistut endale soovinud. Kostja on teatanud, et ta ei soovi kinnistut endale ning seda eelkõige põhjusel, et hageja kaasomandiosa koormab teise järjekoha hüpoteek. Kolleegium on varem leidnud, et üldjuhul on mõistlik panna asi kaasomanikevahelisele enampakkumisele siis, kui mitu kaasomanikku soovivad jagatava asja jätmist endale hüvitise maksmise kohustuse vastu (vt Riigikohtu 9. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ja leiab, et kuna kumbki pool ei ole kinnistut endale soovinud, ei ole kaasomandi jagamine kinnistu müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel võimalik.
5(6)
2-18-13306
17.Kolleegium leiab ka, et hageja kaasomandiosa koormava teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei ole samuti õiglane jätta kinnistut kostja ainuomandisse hüvitise maksmise kohustuse vastu. Seda põhjusel, et kinnistu kostja ainuomandisse jätmise korral peaks kostja vastutama hageja mõttelisele osale seatud hüpoteegist tulenevate kohustuste eest hüvitist saamata.
18.Kuna ükski hageja välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisidest ei ole kolleegiumi arvates õiglane või võimalik, tuleb hagi jätta osaotsusega rahuldamata.
19.Hagi rahuldamata jätmine ei võta siiski hagejalt õigust uuesti kohtusse pöörduda ning taotleda kaasomandi lõpetamist õiglasel viisil. Kui hageja on eelnevalt lasknud kustutada kõenaluse teise järjekoha hüpoteegi, saab ta muu hulgas nõuda, et kaasomand lõpetataks kinnistu panemisega avalikule enampakkumisele või kostja omandisse jätmisega õiglase hüvitise vastu. Juhul kui teise järjekoha hüpoteek jääb hageja kaasomandi mõttelist osa koormama, võib hageja taotleda, et kinnistu jäetaks talle kostjale kohase hüvitise maksmise kohustuse vastu.
20.Kuivõrd tegemist on osaotsusega, millega lahendatakse vaid hageja kaasomandi lõpetamise nõue, samas kui ülejäänud osas menetlus jätkub, ei ole käesolev otsus lõppotsus ja seetõttu ei määrata kindlaks ka menetluskulude jaotust kindlaks. Menetluskulude jaotus määratakse TsMS § 173 lg 1 kohaselt kindlaks lõppotsuses.
21.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause kohaselt tagastada. TsMS § 149 lg 8 järgi tagastatakse kautsjon isikule, kes selle tasus või kelle eest see tasuti. (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal, Ants Kull, Tambet Tampuu
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.