M K ja S K hagi V K vastu 11 000 euro välja mõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.11.2016 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
11 000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
M K ja S K apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Hageja 1: M K (isikukood XXXXXXXXX) Hageja 2: S K (isikukood XXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg Kostja: V K (isikukood XXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 22.11.2016 otsus tühistada.
2.M K ja S K hagi V K vastu 11 000 euro väljamõistmiseks rahuldada.
3.Välja mõista V K M K ja S K kasuks solidaarselt 11 000 eurot.
V K tuleb tasuda M K ja S K otsuse resolutsiooni punktis 3 väljamõistetud summa samaaegselt kinnistu (registriosa nr 2769350) omandi üleandmisega M K ja S K poolt.
6.Kõigi kohtuastmete menetluskulud jätta V K kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
1(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582
7.M K ja S K apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.M K (hageja 1) ja S K (hageja 2, koos hagejad) esitasid 10.12.2015 hagi V K (kostja) vastu 11 000 euro saamiseks. Ühtlasi palusid hagejad hagi tagamiseks seada kohtulik hüpoteek kostja korteriomandile.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 29.07.2015 kinnistu notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping), mille järgi kostja võõrandas hagejatele XXXXXXXXXXXXXX kinnistu (edaspidi kinnistu). Müügikuulutuse ja kinnistusraamatu andmete järgi on kinnistu elamumaa ja hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga rajada sinna suvekodu. Hagejad pöördusid pärast müügilepingu sõlmimist Keskkonnaameti poole ehitusloa saamiseks. Keskkonnaamet asus oma 11.09 ja 15.10.2015 vastustes seisukohale, et kinnistu on täies ulatuses metsamaa kõlvik ning metsamaale ei tohi Vabariigi Valitsuse 19.02.2015 määruse nr 18 „Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskiri“ (edaspidi kaitse-eeskiri) § 23 lg 1 p 1 järgi hooneid püstitada. Hagejad teadsid müügilepingu sõlmimise ajal, et kinnistu asub Lahemaa rahvuspargi territooriumil, kuid ei osanud ette näha ehituspiiranguid.
3.Hagejad esitasid 09.11.2015 kostjale müügilepingust taganemise avalduse, paludes tagastada müügilepingu alusel üle antud ostuhinna 11 000 eurot. Kostja keeldus ostuhinda tagastamast. Kinnistu ei vasta müügilepingu tingimustele ja tegemist on olulise lepingurikkumisega: 1) müügilepingu esemel ei ole kokkulepitud omadusi (võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 1), sest tegemist ei ole elamukrundiga (kuhu saab ehitada), nagu oli märgitud müügikuulutuses; 2) müügilepingu ese ei sobi otstarbeks, milleks hagejad seda vajasid ja mida kostja müügilepingu sõlmimise ajal teadis, samuti otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 2); 3) müügilepingu eseme kasutamist takistavad õigusakti (kaitse-eeskiri) sätted, mida kostja pidi lepingu sõlmimisel teadma (VÕS § 217 lg 2 p 3).
4.Kostjal tuleb tagastada hagejatele müügilepingu alusel üle antud 11 000 eurot. Hagejad on müügilepingust kehtivalt taganenud ja neil on õigus nõuda lepingu tagasitäitmist. Alternatiivselt on hagejatel õigus müügileping tühistada olulise eksimuse tõttu, sest lepingueelsetel läbirääkimistel avaldas kostja, et müüb kinnisasja, kuhu on võimalik ehitada. Hagiavaldus tuleb lugeda ühtlasi müügilepingu tühistamise
2(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582 avalduseks, mille tegemise ajaks tuleb lugeda hagiavalduse kostjale kättetoimetamise aeg.
5.Maakohus rahuldas 21.12.2015 määrusega hagi tagamise taotluse ja seadis hagejate rahalise nõude tagamiseks kostja korteriomandile XXXXXXX(registriosa nr 14945401) hagejate kasuks 11 000 euro suuruse kohtuliku hüpoteegi. Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
7.Kostja leidis, et 29.07.2015 müügilepingust taganemise materiaalsed eeldused puuduvad, kuna müüdud kinnisasi vastab lepingutingimustele. Müügileping on kehtiv ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
8.Pooled on müügilepingu p-des 1.4 ja 1.5.2 määratlenud müügilepingu eseme omadused ammendavalt, muud kokkulepped müügilepingu eseme osas puuduvad. Müügikuulutusest ei nähtu, et müüja oleks andnud mingeid siduvaid lubadusi või kinnitusi selle kohta, et müüdavale maatükile on võimalik midagi ehitada. Kostja ei teadnud müügilepingu sõlmimisel, et hagejad kavatsevad ehitada kinnistule suvekodu, vastupidine on tõendamata. Kinnistul puudub ehitustegevuse keeld, mida hagejad ei oleks müügilepingu sõlmimisel teadnud või pidanud teadma. Asja kasutamist ei takista mistahes õigusakti sätted. Keskkonnaameti kehtivatel õigusaktidel mittepõhinevad õiguslikud hinnangud ei ole käsitletavad õigusaktidena, mis takistaksid asja kasutamist. Kostja ei vastuta ega saagi vastutada pärast müügilepingu sõlmimist aset leidva Keskkonnaameti kui haldusorgani õigusvastase käitumise eest. Kostja avaldas kõik temale teadaoleva informatsiooni müüdava kinnisasja kohta, sh informatsiooni selle kohta, et kinnistu asub Lahemaa rahvuspargi territooriumil ning II kategooria kaitsealuste liikide elupaiga alal ja antud loodusobjekti valitseb Keskkonnaamet. Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskiri on avalik õigusakt, millega oli hagejatel kinnisasja ostmisel võimalik tutvuda. Seega hagejad teadsid või vähemalt pidid VÕS § 218 lg 4 alusel müügilepingu sõlmimisel teadma väidetavatest kinnisomandi kitsendustest, mis tulenevad Lahemaa Rahvuspargi kaitse-eeskirjast. Hagejatel oli enne müügilepingu sõlmimist võimalik kontakteeruda Keskkonnaametiga ning uurida, kas kinnistule ehitise püstitamine on õiguslikult võimalik. Müügikuulutuses ei ole avaldatud tegelikkusele mittevastavat informatsiooni. Arvestades, et tehingu sisu on üksnes maatüki, sihtotstarbega elamumaa (100%) müümine, kandsid hagejad ka TsÜS § 92 lg 5 tähenduses riski, et elamumaale ei ole võimalik ehitada. Ühtlasi kannavad hagejad ilmselgelt ka haldusorganitega (nt Keskkonnaamet, kohalik omavalitsus) vaidluse tekkimise riski, kui hagejad soovivad kinnistule ehitada. Kostjale ei ole ega saagi olla etteheidetav haldusorganite poolt õigusvaidluse tekitamine hagejatega. Selline vaidlus tuleb hagejatel endil lahendada.
9.Kostja palus hagi rahuldamise korral TsMS § 445 lg 1 alusel määrata kindlaks otsuse täitmise kord selliselt, et kostja on kohustatud ostuhinna tagastama üksnes müüdud kinnisasja omandiõiguse tagasisaamise korral ning samaaegselt omandõiguse tagasisaamisega. Esimese astme kohtu otsus 3(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582
10.Harju Maakohus jättis 22.11.2016 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas 21.12.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja mõistis hagejatelt kostja kasuks välja menetluskulud 3741,60 eurot. Samuti mõistis maakohus hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
11.Maakohtu otsuse järgi on hagejad esitanud kostja vastu müügilepingu alusel üle antud 11 000 euro tagastamise nõude VÕS § 217 lg 2 p-de 1–3, § 116 lg 1, § 188 lg 1 ja § 189 lg 1 järgi. Alternatiivselt tugines hageja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg-le 1 ja § 92 lg 3 p-le 1.
12.Tuvastatud asjaoludel on kinnistul müügilepingus kokkulepitud omadused (VÕS § 217 lg 2 p 1). Lepingueelseid läbirääkimisi pidas kostja poeg R K ning läbirääkimistest ega sõlmitud lepingust ei nähtunud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et müüakse kinnistut, millele on võimalik ehitada hoone. Müügilepingu p-s 1.4 on kokku lepitud, et müüakse kinnisasi pindalaga 1994 m2, sihtotstarbega 100% elamumaa. Müügikuulutuses on kirjas, et müüakse maatükk, krunt 1994 m2, ning täpsustavalt on märgitud: „elamukrunt Võsu alevikus, juurdepääs asfaltteelt, vee ja elektriga liitumata, võrgud naabruses olemas“. Tuvastatud asjaoludel müüs kostja hagejatele eelnimetatud omadustega kinnistu. Hagejad ei avaldanud, et eeltoodud teave oleks osutunud ebatäpseks või valeks. Kuigi hagejate vande all antud ütluste ning tunnistajate ütlustega on tuvastatud, et hagejad käisid enne müügilepingu sõlmimist kinnistut üle vaatamas ning seejuures räägiti ka kinnistule maja ehitamisest, ei tähenda see, et kostja kinnitas, et kinnistule saab ehitada. Ei ole tuvastatud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kinnistule peaks saama hooneid püstitada. Kostja ei saanud hagejaid ehitustegevuse piirangutest teavitada, kui ta seda ise ei teadnud. Müüja pidanuks eeltoodust teadma juhul, kui ta oleks müüdavat asja enne pikema aja jooksul omanud. Praeguses asjas on tuvastatud, et kinnistu oli kostja omandis alates 12.11.2013. Ei ole tuvastatud, et kostja pidi teadma või tal oleks olnud kohustus ette näha kõiki võimalikke takistusi kinnistu kasutamisel.
13.VÕS § 217 lg 2 p 2 asjas ei kohaldu. VÕS § 217 lg 2 p-dest 1 ja 2 tuleneb üheselt, et kui pooled on müügilepingus leppinud kokku müüdava asja omadustes, nagu pooled on praegusel juhul teinud müügilepingu p-des 1.4 ja 1.5, siis VÕS § 217 lg 2 p 2 ei kohaldu ning asja lepingutingimustele vastavust hinnatakse üksnes VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel.
14.Kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 ei takista kinnistu kasutamist hagejate soovitud viisil (VÕS § 217 lg 2 p 3). Muid õigusakti sätteid ei ole kohtu ette toodud. Müügilepingu p-s 1.5.2 on müüja kinnitanud, et lepingu ese asub Lahemaa rahvuspargi territooriumil ning II kategooria kaitsealuste liikide elupaiga alal. Hagejad avaldasid, et olid sellest teadlikud. Kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 järgi on piiranguvööndis keelatud hoonete püstitamine metsamaal. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 2 p 9 kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve. Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” § 6 p-st 1 tulenevalt tähendab katastriüksuse sihtotstarve elamumaa, et tegemist on mh alaliseks või 4(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582 perioodiliseks elamiseks ettenähtud maaga. Müügilepingu esemeks oleva kinnistu sihtotstarve on elamumaa, järelikult on kinnistule võimalik püstitada ka elamu. Metsaseaduse (MS) § 3 lg 3 sätestab üheselt, et elamumaa ei ole metsamaa ning seda sõltumata mistahes asjaoludest (sh kinnistul kasvavate puude arvust vms). Kuivõrd kinnistu ei ole viidatud sätte järgi metsamaa, ei ole sellele hoonete püstitamine keelatud. Keskkonnaameti ja kohaliku omavalitsuse vastuskirjad ei ole tõenditeks, mis kinnitavad ehitustegevuse keeldu kinnistul. Viidatud kirjades ei ole antud keelduvat otsustust vaidlusalusele kinnistule ehitamiseks, tegemist on vaid ametnike õigusliku hinnanguga. Ei ole tõendatud, et kostja teadis vaidluse all olevast võimalikust takistusest, s.o sellest, et elamumaale ei anta luba ehitamiseks.
15.Kostja ei ole müügilepingut oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 1), mistõttu on hagejate taganemisavaldus tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Tõenditest ei tulene, et kostja nägi või pidi ette nägema võimaliku kohustuse rikkumise tagajärge, st seda, et kinnistule ei ole võimalik ehitada. Kinnistusraamat ja maaregister on avalikud registrid ning looduskaitseseadus ja kaitse-eeskiri on avalikud õigusaktid, millega oli hagejatel kinnistu ostmisel võimalik tutvuda. Seega ei saanud omistada kostjale suuremat teavitamiskohustust sellest, mida hagejatel endil oli võimalik enne müügilepingu sõlmimist teada saada või täiendavalt uurida. Ei ole alust tühistada müügilepingut TsÜS § 92 lg 3 p 1 järgi. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
16.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada.
17.Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kinnistule ehitamine ei ole võimatu. Hagejad viitasid looduskaitseseaduse (LKS) §-le 14 ja kaitse-eeskirjale. Metsamaa puhul tuleb aluseks võtta looduses tegelikkuses eksisteeriv olukord. Maakohus on ekslikult tõlgendanud kaitse-eeskirjas kasutatud mõistet „metsamaa“, lähtudes metsaseaduse (MS) § 3 lg-st 3, mille kohaselt ei loeta metsamaaks muuhulgas ka elamumaad. Seetõttu otsustas maakohus, et isegi kui kinnistul asub faktiliselt metsamaa kõlvik, ei tähenda see, et tegemist oleks metsamaaga. MS § 3 lg-s 2 on selgelt öeldud, et metsaseaduses nimetatud metsamaa definitsioon kehtib üksnes metsaseaduse tähenduses. Kõik Eestis kehtivad kaitse-eeskirjad viitavad või on kehtestatud LKS-i, mitte MS-i alusel. Eeltoodut on kinnitatud ka õigusteoorias. Samuti on seadusandja väljendanud kaitseeeskirja vastuvõtmisel oma tahet lähtuda metsamaa defineerimisel looduses reaalselt eksisteerivast olukorrast. Kaitse-eeskirja eelnõu seletuskirjast nähtuvalt maale määratud sihtotstarvet metsamaa määramisel ei arvestata.
18.Hagejad ei nõustu maakohtu väitega, et kohtule esitatud Keskkonnameti ja KOV vastused ei ole piisavad kinnistule ehitamise võimatuse tõendamiseks. Hagejad on esitanud taotluse kinnistule suvekodu rajamiseks ning taotlusele oli lisatud ka planeeritud ehitise kirjeldus. Seega oli Keskkonnaametile esitatud informatsioon, mis on lähedane ehitusprojektist nähtuvale informatsioonile ning Keskkonnaametil oli võimalik hinnata hagejate taotlust sisuliselt. Keskkonnaameti seisukohtadest nähtub, et Keskkonnaamet on looduses reaalselt eksisteeriva olukorra põhjal tuvastanud, et kinnistul kasvavad erinevad puud, mille keskmine vanus on 100 aastat ja puistu 5(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582 keskmine kõrgus on 27 m, puistu on üherindeline, kinnistu on lausaliselt kaetud metsaga, kogu kinnistu ulatuses ei leidu metsamaa kõlvikus häile ega suuremaid lagedamaid alasid, sama tüüpi mets kasvab ka kinnistust põhjas ning läänes, moodustades tervikliku metsaökosüsteemi. Kinnistul ei ole kunagi paiknenud ajaloolist talukohta, sh elamut või abihooneid. Seega on Keskkonnaamet kaalutlusõigust õigesti teostanud ning Keskkonnaameti seisukohas ei leidu ühtegi kaalutlusviga. Vihula Vallavalitsuse seisukohast nähtub, et Külaotsa maaüksusele ei saa hooneid püstitada, sest tegemist on täies ulatuses metsamaaga ning Keskkonnaamet ei kooskõlasta antud kinnistule ehitamiseks hoonete ehitusprojekte, mistõttu ei saa Vihula Vallavalitsus ka ehitusluba väljastada. Eeltoodut arvestades ei saa olla kahtlust, et ka ametliku ehitusloa kooskõlastamise taotluse saamisel oleks Keskkonnaameti otsus samasugune. Keskkonnaamet ei saaks otsuse tegemisel ignoreerida kehtivaid õigusakte, seadusandja tahet ning looduses reaalselt eksisteerivat olukorda, mis on Keskkonnaameti paikvaatluse tulemusena tuvastatud. Ka kostja ei ole menetluse käigus esitanud väiteid, et kinnistu tegelik olukord oleks pärast Keskkonnaameti paikvaatlust muutunud. Seega oleks Keskkonnaametil võimalik lähtuda üksnes samadest asjaoludest ning jõuda üksnes samade järeldusteni.
19.Maakohus leidis ebaõigesti, et kinnistule ehitamise võimatus ei ole lepingu rikkumine. Kinnistu müügikuulutuse sisu viitab üheselt sellele, et müüdi kinnistu, kuhu on võimalik ehitada (mh kasutati kuulutuses kinnistu kohta märksõnu „elamumaa“ ja „elamukrunt“, kommunikatsioonide kohta märgiti: „Vee ja elektriga liitumata! Võrgud naabruses olemas!“ ja asukoha kohta märgiti „ümbruses eramud“). 18.10.2016 kinnitas hageja I vande all antud ütlustes, et kinnistuga tutvuma minnes oli kostja esindaja esimene küsimus kinnistule jõudes: „Kuhu siis maja tuleb?“. Samuti kinnitas kostja esindaja kohtumisel, et kinnistule saab ehitada, aga ehitusmaterjalide osas võivad olla piirangud. 18.10.2016 kinnitas hageja II vande all antud ütlustes, et kinnistuga tutvuma minnes küsis kostja esindaja hagejatelt selle kohta, kuhu on plaanis maja ehitada – kas tulevase maja asukoht on kinnistul juba välja valitud. 18.10.2016 kinnitas R. K (kostja poeg, kes hagejatele kinnistu tutvustamisel kostjat esindas) tunnistajana antud ütlustes, et arutas hagejatega kinnistule ehitamise võimalikkust ning hagejatel oli plaanis rajada kinnistule suvemaja/suvila. Lepingus ei ole kinnistule ehitamise võimalikkust või võimatust käsitletud. Eelnimetatud faktid ja tõendid lükkavad ümber otsuse järelduse, et pooled ei leppinud kokku, et kinnistule on võimalik ehitada ning kostja ei kinnitanud hagejatele, et kinnistule saab ehitada. VÕS § 29 lg 5 p 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi. Seega tuleb ka lepingu p-i 1.4 tõlgendada selliselt, et lepingu esemeks oleva elamumaa all pidasid pooled silmas maad, millele on võimalik elamu ehitada. Kuna hagejad on tõendanud, et kinnistule ehitamine ei ole võimalik, on kostja rikkunud lepingu p 1.4, kuna ei andnud hagejatele üle kinnisasja, millele oleks võimalik ehitada elamu.
20.Isegi juhul, kui kohus leidis, et lepingus puudus kokkulepe kinnistule ehitamise võimalikkuse osas, on kohus jätnud arvestamata VÕS § 217 lg 2 p 2. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et elamumaale saab üldjuhul elamu ehitada. Samuti kinnitas kostja poolt kohtusse kutsutud tunnistaja kohtuistungil, et kinnistuga tutvumisel arutati 6(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582 kinnistule ehitamise võimalikkust ning hagejad teatasid soovist ehitada kinnistule suvila. Seega on täidetud mõlemad VÕS § 217 lg 2 p 2 alternatiivid. Maakohus on lahendi p-s 17 ebaõigesti märkinud, et „VÕS § 217 lg 2 p 2 pole käesoleval juhul kohaldatav.“ Põhimõte on seejuures vastupidine maakohtu otsuses märgituga – kui asi ei sobi tavapäraseks kasutusviisiks, on alati tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, välja arvatud olukorras, kui pooled on selle osas sõlminud erikokkuleppe (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 26). Asjakohatu on ka maakohtu väide kostja poolt kinnistu puudustest teadmise kohta. Ei ole võimalik väita, et õigus- ja keskkonnaalaseid eriteadmisi mitteomavad hagejad pidid olema teadlikud kinnistule ehitamise võimatusest olukorras, kus kostja esindajad nii kinnistu müügikuulutuses kui ka kinnistuga tutvumisel üheselt mõistetavalt andsid mõista, et kinnistule saab ehitada. Asjaolu, et hagejate esindaja on käesoleva apellatsioonkaebuse koostamisel teostanud kaitse-eeskirja ja sellega seotud õigusaktide põhjaliku analüüsi, millest nähtub üheselt mõistetavalt, et Keskkonnaamet on õiguspäraselt teinud ainuvõimaliku otsuse ja keeldunud kinnistule ehitamist kooskõlastamast, ei tähenda seda, et sama põhjaliku analüüsi pidid enne kinnistu ostmist tellima hagejad.
21.Lisaks on kostja avaldanud hagejatele ebaõiget informatsiooni ka seoses kinnistu looduskaitseliste piirangutega. Lepingu p-s 1.5.2 on märgitud: „Lepingu ese asub vastavalt Vabariigi Valitsuse 03.06.1997 määrusele nr 109 (RT I 1997, 45, 728) kinnitatud Lahemaa rahvuspargi territooriumil ning II kategooria kaitsealuste liikide elupaiga alal“. Seega sisaldus lepingus viide 1997. aastal vastu võetud Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirjale, mis oli oluliselt leebem 2015. aasta kaitse-eeskirjast. Lepingus puudus igasugune viide 2015. aasta kaitse-eeskirjale, mis on 1997. aasta kaitse-eeskirjast rangem ja mille alusel Keskkonnaamet ka keeldus kinnistule ehitamise võimaldamisest. Seega ei teavitanud kostja hagejaid asjaolust, et kinnistule ehitamist reguleerib 2015. aasta kaitse-eeskiri ning hagejatele ei saa ette heita 2015. aasta kaitse-eeskirjaga tutvumata jätmist. Asjaolu, et kinnistu omanikku oli 2015. aasta kaitse-eeskirja koostamisest ja selle sisust teavitatud, tõendab Keskkonnaameti teade, mille hagejad palusid ringkonnakohtul võtta tsiviilasja materjalide juurde. Hagejatel polnud võimalik varem tõendit kohtule esitada, kuna Keskkonnaamet edastas viidatud tõendi hagejatele alles 19.12.2016. Vastus apellatsioonkaebusele
22.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Vahepealne menetlus
23.Tallinna Ringkonnakohus jättis 09.05.2017 otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis välja 1056 eurot. Ringkonnakohus keeldus apellatsioonkaebusele lisatud tõendite vastu võtmisest.
24.Hagejad esitasid kassatsioonkaebuse, paludes maa- ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale ringkonnakohtule.
7(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582
25.Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
26.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik teha asjas uus otsus, millega tuleb hagi rahuldada.
27.Poolte vahel ei ole vaidlus järgmistes asjaolude osas: 15.04.2015 kinnisvara müügipakkumiste portaalis www.kv.ee avaldatud kuulutuse järgi oli pakkumises elamukrunt suurusega 1994 m2 Lääne-Virumaal Vihula vallas Võsu alevikus hinnaga 11 000 eurot. Kirjelduse kohaselt olid kinnistul olemas võimalus liituda veevarustuse ja elektrivõrguga, tagatud oli juurdepääs asfaltteelt ning tegemist oli elamumaaga. Pooled sõlmisid 29.07.2015 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hagejad ostsid kostjalt kinnisasja jagunemise teel tekkiva uue kinnisasja LääneVirumaal Vihula vallas Võsul suurusega 1994 m2. Müüdud kinnisasi paikneb Lahemaa rahvuspargi territooriumil. Müügihind oli 11 000 eurot. 06.08.2015 kanti moodustatud uus kinnistu (registriosa nr 2769350) ja selle omanikena hagejad kinnistusraamatusse. Kinnistu oli kinnistusraamatu järgi elamumaa. 11.09.2015 ja 15.10.2015 vastas Keskkonnaamet hageja 1 päringule kinnistu hoonestamise võimalikkuse kohta, et kinnistu on täies ulatuses metsamaa kõlvik ning metsamaale ei tohi Vabariigi Valitsuse 19. veebruari 2015. a määruse nr 18 „Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskiri“ § 23 lg 1 p 1 järgi hooneid püstitada. 09.11.2015 taganesid hagejad kirjaliku avaldusega 29.07.2015 müügilepingust, kuna üleantud kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele. Lepingu esemeks oli kinnisasi, millele on võimalik ehitada elamu, kuid kostja poolt hagejatele müüdud kinnistule ehitada ei olnud võimalik.
28.Kuna pooled vaidlesid, selle üle, kas lepingus oli kokku lepitud selles, et müügilepingu esemele on võimalik ehitada hooneid või mitte, siis pidi maakohus esmalt tuvastama, milline oli poolte tegelik tahe lepingueseme omaduste osas lepingu sõlmimisel. VÕS § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ning lg 5 p-de 1 ja 4 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi ning lepingu olemust ja eesmärki.
29.Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, et poolte vahel puudus kokkulepe selles, et müüdud kinnistule saab ehitada, s.t kasutada seda elamiseks. Maakohus on eeltoodud järelduse teinud ebaõigesti tõendeid hinnates. Kinnisvara müügipakkumiste portaalis www.kv.ee avaldatud kuulutuse järgi müüdi elamumaad Võsul, milleks oli elamukrunt suurusega 1994 m2, kinnistul oli võimalus liituda vee ja elektriga ning kinnisasjale oli juurdepääs asfaltteelt (I kd, tl 23-25). Hageja 1 selgitas vande all, et lepingueelsetel läbirääkimistel kostjat esindanud poeg R K oli teadlik, et hagejad
8(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582 soovivad kinnistule elamu ehitada ja R. K uuris hagejalt 1 läbirääkimiste ajal, kuhu maja soovitakse ehitada ning selgitas, et piirangud võivad olla ehitamisel ehitusmaterjali osas, muudest piirangutest juttu ei olnud (I kd, tl 182-183). Tunnistaja R K e ütluste kohaselt oli hagejatega juttu ehitamise võimalusest. Tunnistajate R K e ja L K e ütluste kohaselt oli kostja kõigist lepingu sõlmimisega seotud asjaoludest teadlik (I kd, tl 183-184). 29.07.2015 müügilepingu p 1.4 järgi müüs kostja hagejatele kinnisasja, mille sihtotstarve oli 100% elamumaa. Kolleegium märgib, et kinnistusraamatu kandest, et tegemist on elamumaaga, võib iseenesest juba järeldada, et eelduslikult saab kinnistule ehitada elamiseks kõlbuliku hoone. Kuna lepingueelsetel läbirääkimistel pooled rääkisid läbi kinnistu müügis, millele sai ehitada elamu, ja elamu ehitamiseks kõlbuliku kinnistu müük tuleneb ka müügikuulutusest, kinnistusraamatu kandest ning müügilepingust, siis kolleegiumi arvates pooled leppisid kokku, et müügilepingu esemaks on kinnistu, millel on võimalus elada ja ehitada sinna sellel otstarbel hoone(id).
30.VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 217 lg 2 p 3 järgi ei vasta asi lepingutingimustele ka siis, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimise hetkel teadis või pidi teadma. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.
31.Järgnevalt tuleb tuvastada, kas müügilepingu täitmiseks kostja poolt hagejatele üleantud kinnistu vastas lepingutingimustele, s.t kas kinnistule oli võimalus ostjatel tulevikus ehitada hooneid. Maakohus leidis vaidlustatud otsuses, et ei ole tõendatud, et vaidlusalusele kinnisasjale suvila ehitamine on õigusaktidest tulenevalt välistatud. Kolleegium selle järeldusega ei nõustu. Vaidlust ei ole, et Keskkonnaamet teatas 11.09.2015 ja 15.10.2015 kirjades hagejatele, et kinnistule ei ole võimalik ehitada, kuna tegemist on Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis paikneva metsamaaga. Esimeses kirjas selgitati, et vaidlusaluse kinnistu moodustab metsamaa kõlvik. Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 kohaselt on piiranguvööndis metsamaal hoonete püstitamine keelatud ning lähtudes viidatud sättest, ei ole kinnistul alasid, kus kaitseala valitseja saaks kaaluda kinnistu hoonestamist. 15.10.2015 kirjas jäi Keskkonnaamet oma seisukoha juurde, märkides, et kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 1 sätestab üheselt hoonete püstitamise keelu metsamaal ning kaitseala valitsejal ei ole kaalutlusõigust ehitustegevuse kaalumiseks. Samuti esitasid hagejad kohtule Keskkonnaameti 16.07.2016 kirja, milles mh anti ülevaade sellekohastest õigusnormidest ja kinnitati, et hoonete püstitamine metsamaal on kaitse-eeskirja § 23
9(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582 lg 1 p 1 järgi keelatud (I kd, tl 117–119). Müüdud kinnistule ehitamise võimatust, kuna tegemist on Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja mõttes metsamaaga, on kinnitanud Vihula Vallavalitsus 01.09.2016 kirjas (I kd, tl 121). Seega on hagejad esitanud kohtule dokumendid, milles haldusorganid on kinnitanud, et kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p-st 1 tulenevalt on vaidlusalusel kinnistul ehitamine võimatu. Maakohus neid tõendeid ei hinnanud. Maakohus on piirdunud tõdemusega, et kuna tegemist ei ole ehitusloa andmisest keeldumise otsusega, siis ei saa eespool nimetatud tõenditest järeldada, et pädevad asutused oleksid keeldunud kinnisasjale ehitamist lubamast. Lisaks järeldas maakohus asjaolust, et kinnistusraamatusse on müüdud kinnistu kasutusotstarbena märgitud elamumaa, MS § 3 lg-st 3, mille järgi mh ei loeta metsamaaks elamumaad, ja kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p-st 1, mille järgi metsamaale ei või ehitada, et isegi kui vaidlusalune kinnistu moodustab metsamaa kõlviku, peab sellele kui elamumaale saama ehitada ja kaitse-eeskirja sätted ei saa ehitamist takistada. Maakohus tugines oma järelduse tegemisel sellele, et haldusorganid ei ole keeldunud andmast ehitusluba ja muid tõendeid ei hinnanud. Ringkonnakohtu arvates on maakohtu järeldus ebaõige.
32.Õige ei ole maakohtu järeldus, nagu saaks käesolevas vaidluses müügilepingu rikkumist ainult ehitusloa andmisest keeldumise otsusega tõendada. Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuses selgitanud, et kui pädev organ, vastates huvitatud isiku selgitustaotlusele kinnisasjale ehitamise võimalikkuse kohta, põhjendab, millest ta lähtuks, kui tuleks otsustada ehitusloa kooskõlastamise üle, on tema vastus halduse toiming, mis kujutab endast haldusorgani loamenetlusele eelnevat hinnangut ehitusloa taotluse eduväljavaadete kohta (Riigikohtu halduskolleegiumi 08.06.2016 määrus haldusasjas nr 3-3-1-12-16, p 9), millele on võimalik kohtul anda hinnang. Tuleb arvestada, et ehitusloa taotlemine ja selleks ehitusprojekti koostamine on seotud märkimisväärsete rahaliste kulutustega ning ei ole mõistlik sundida isikut neid kulutusi tegema, kui väljavaade haldusorganilt ehitusloa saamiseks suure tõenäosusega puudub (Riigikohtu halduskolleegiumi 08.06.2016 määrus haldusasjas nr 3-3-1-12-16, p-d 10–11). Kui pädevate haldusorganite selgituste kohaselt oli selge, et need ei kavatse hagejatele ehitamiseks luba anda, siis ei pidanud hagejad läbima ehitusloa taotlemise protsessi, et selles veenduda. Asja kasutatavus vastavalt kokkulepitud lepingutingimustele ei või olla ostjale ebamõistlikult koormav. Kui kinnisasja müügilepingu kohaselt pidi saama sellele ehitada, siis ei vasta kinnisasi lepingutingimustele mitte üksnes siis, kui sellele ehitamine ei ole välistatud, vaid ka siis, kui sellele ehitamine eeldab ostjalt ebamõistlikke pingutusi, milleks saab pidada vajadust võtta ette kohtutee eesmärgil, et kinnisasjale ehitamise õigust oleks võimalik faktiliselt teostada. Eelduslikult täidab haldusorgan seadust ja kui pädev haldusorgan on teavitanud hagejaid sellest, et ehitusloa väljastamine ei oleks selle taotlemise korral võimalik, ei saa hagejateks olevatelt ostjatelt oodata, et nad halduse toimingu kohtus vaidlustaks.
33.Keskonnaameti ja Vihula Vallavalitsuse kirjadest tuleneb, et ehitusloa taotlemisel hagejad seda ei saaks ja nad peaksid suure tõenäosusega pöörduma haldusorganite otsuste vaidlustamiseks kohtusse. Järelikult on müüdud kinnistule eluhoonete ehitamine kas välistatud või vähemalt eeldab hagejatelt ebamõistlikke pingutusi. 10(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582
34.Seega on eelnevalt viidatud asjaoludel kostja müügilepingut rikkunud, kuna andis müügilepingu täitmiseks hagejatele üle müügilepingule mittevastava kinnisasja, kus ehitamise võimalus puudus või selle teostamine eeldas haldusorganite toimingute ja otsuste vaidlustamist kohtus. Kolleegium vajalikuks hinnata, kas üleantud kinnistul ehitamine võib olla õigusnormidest lähtuvalt siiski võimalik, nagu väitis kostja, s.t prognoosida, kas haldusorganite otsuste vaidlustamisel võiks olla edu väljavaateid.
35.Riigikohus on käesolevas tsiviilasjas tehtud lahendis viidanud ka müüdud kinnistu mittevastavusele lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p-de 2 ja 3 järgi, kuid kuna ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel oli kokkulepe selles, et müüdud kinnistule saab ehitada (VÕS § 217 lg 2 p 1), siis eelviidatud sätete kohaldamist kolleegium ei kontrolli.
36.Kolleegium leiab, et üleantud kinnistule ehitamise võimalikkuse riski kannab müüja.
37.Kuna kostja on müügilepingut rikkunud, siis tuleb järgnevalt hinnata, kas lepingurikkumine andis hagejatele aluse müügilepingust taganeda. VÕS § 116 lg 1 järgi lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine) ja lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud ning p 2 järgi siis, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kolleegium leiab, et kostja on rikkunud kohustust, mille täpne järgimine oli hagejate huvi püsimise eelduseks, kuna hagejate eesmärgiks oli omandada kinnistu, millele oleks võimalik püstitada hoone(id) ja kasutada seda elamiseks. VÕS § 116 lg 4 järgi ei pidanud hagejad andma kostjale VÕS § 114 järgi täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Hagejate 09.11.2015 taganemisavaldus on tehtud vastavuses VÕS § 188 lg-ga 1.
38.Seega on taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud ja hagejad on müügilepingust taganenud kehtivalt.
39.VÕS § 189 lg 1 näeb ette, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Seega peab kostja tagastama hagejatele müügilepingu täitmiseks tasutud 11 000 eurot ja hagejatel on kohustus tagastada kostjale kinnistu.
40.Kostja esitas kohtule taotluse, milles ta palus hagi rahuldamise korral kindlaks määrata otsuse täitmise kord, mille kohaselt tagastab kostja ostuhinna hagejatelt kinnisasja omandiõiguse tagasisaamisega samaaegselt. Kolleegium leiab, et kostja taotlus tuleb rahuldada. TsMS § 445 lg 1 järgi tuleb määrata otsuse täitmise kord, mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejatele 11 000 eurot kinnistu omandiõiguse üleandmisega samaaegselt.
11(12)
Tsiviilasi nr: 2-15-18582
41.Maakohus tagas 21.12.2015 määrusega hagi ja seadis kostjale kuuluvale kinnisasjale (registriosa nr 14945401) hagejate kasuks kohtuliku hüpoteegi summas 11 000 eurot. Hagi tagamine jääb tagama kohtuotsuse täitmist.
42.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab oma otsusega hagi, siis kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 järgi. Kuna hagejate menetluskulude suurust ei ole maakohus kindlaks määranud, siis ei ole ringkonnakohtul põhjendatud ja otstarbekas seda esmakordselt käesoleva otsusega teha (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 p-d 21-23).
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu Mati Maksing
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.