Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-33-06 Otsuse kuupäev Tartu, 24. aprill 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu Kohtuasi U.K, H.O.H ja A.S hagid aktsiaseltsi J vastu kahju hüvitamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 9. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22-256/2005 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Aktsiaseltsi J kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Hagejad U.K (isikukood xxxxxxxxxxx), H.O.H (isikukood esindajad Riigikohtus xxxxxxxxxxx) ja A.S (isikukood xxxxxxxxxxx). Kostja aktsiaselts J (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Anne Tammer. Asja läbivaatamise kuupäev 27. märts 2006. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta Tartu Ringkonnakohtu 9. novembri 2005. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
nähtud katuse äravoolukaevude uute vastu vahetamist ega torustiku vahetust koridoris. Pärast läbijooksu katuse avamisel tehti kindlaks, et sadevee äravoolutorustik oli osaliselt ummistunud ja erinevast metallist torude ning tehaseväliselt valmistatud torumuhvide ühenduskohtade tihendid ei pidanud vastu. Äravoolutorustiku remondi ja hooldamise ning ummistuse likvideerimise kohustus lasus kostjal.
põhjuslikus seoses (VÕS § 127 lg 4). Võlgnik vabaneb vastutusest vaid rikkumise vabandatavuse (VÕS § 103) või süü välistamise korral (VÕS 104). Kostja kohustuseks oli eelkõige KOS § 21 lg-s 1 nimetatud kohustuste täitmine, kuid käsundi täitmisel pidi kostja juhinduma ka võlaõigusseaduses sätestatust (VÕS § 620 lõiked 1 ja 2). Kostja oli KOS § 21 lg 1 p 1 ja VÕS § 621 lg 1 kohaselt kohustatud viima ellu korteriomanike juhiseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest. Selle kohustuse rikkumist ei heideta kostjale ette. Kuid VÕS § 621 lõikest 3 tulenevalt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele. KOS § 21 lg 1 p 2 kohaselt oli kostja kui valitseja kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikke abinõusid ning KOS § 21 lg 1 p 3 kohaselt oli kostja kohustatud mõjuval põhjusel rakendama muid kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke abinõusid. Seega ka juhul, kui korteriomanikud andsid kostjale puuduliku juhise katuseremonti osas, tulnuks kostjal korteriomanikke teavitada juhise puudulikkusest. Hagejate korterelamut KOS § 21 alusel valitsedes tegutses kostja oma majandus- ja kutsetegevuses. Sellega kaasnes tema kõrgendatud hoolsuskohustus. Olukorras, kus kostja kui äriühingu registreeritud tegevusalaks on ehitustööd, remonditööd, kinnisvara hooldamine ja haldamine ning kinnisasja omanikud on käsunduslepingut sõlmides tellinud äriühingult nimelt sellised tööd, ei ole tal võimalik vastutusest vabaneda põhjusel, et ta ei teadnud remonditööde vajalikkusest või et korteriomanikud ei tellinud neid töid. Kostja oli VÕS § 621 lõikest 3 tulenevalt kohustutud teavitama korteriomanikke võimalikest ebasoodsatest tagajärgedest, kui äravoolutoru remonditöid ei tehta. Asjas on tõendatud, et olukord oli vastupidine � korteriomanikud teavitasid kostjat vajadusest korda teha sadevee äravoolutorustik - ning seega teadis kostja remondi vajadusest ja võimalikust ähvardavast ohust. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Elamu kaasomandi tavapärase valitsemisega korrashoid hõlmab ka sadevee äravoolutorustiku korrasoleku tagamist. 13. juuni 2003. a läbijooksu põhjuseks oli muu hulgas ummistunud äravoolutoru. Tunnistajate H. O.H ja A. S ütlustest nähtub, et ka varem oli läbijooksude korral tulnud kohale kostja töötaja, kes äravoolutoru traadiga läbi torkas. Kostja esindaja selgitas kohtuistungil, et ummistuste ennetamiseks pidi torusid puhastama kaks korda aastas. Samas ei esitanud kostja tõendeid selle kohta, et hagejad olid teadlikud lepingu piirangutest, st seda, et kostja valimisel valitsejaks selgitati korteriomanikele tingimusi, millistel kostja oli nõus valitsejaks olema. Kui kostja seda ei teinud, oli korteriomanikel alus eeldada, et kostja täidab igakülgselt ja piiramatult KOS § 21 lõike 1 p-des 2 ja 3 nimetatud kohustusi. Kostja kui hagejate elamut oma majandustegevuses haldav isik pidi nägema ette, et pidevad sadevee läbijooksud võivad kahjustada ehitise konstruktsioone. Ebaõige on kostja seisukoht, et ta võis tegutseda üksnes korteriomanike otsuste alusel. Ta jättis juhtimata korteriomanike tähelepanu sellele, et sadevee äravoolutorustikuga on pidevalt probleeme, ega teinud korteriomanike ühisusele konkreetseid ettepanekuid probleemi kõrvaldamiseks. Puuduvad alused kostja vastutusest vabastamiseks. Lepingurikkumisi ei põhjustanud vääramatu jõud.
Kostja võis lepingu sõlmimisel ette näha, et sadevee läbijooksud võivad kahjustada korteriomanike vara. Kostja ja tema õiguseellased on Jõgeva linnas asuvaid elamuid hallanud ja hooldanud nende ehitamisest alates ning seega oli kostjal ülevaade ka hagejate elamu tehnilisest ja ehituslikust seisukorrast. Konkreetse kinnisasja hooldamise ja haldamise kohustust tuleb täita vastavalt selle kinnisasja seisundile ja olukorrale. Hagejate seletuste kohaselt oli kostjale korduvalt teada antud, et sadevee äravoolutorustik lekib. Kostja oli probleemiga ka tegelenud, kuid mitte piisavalt. Kuna ta tegutses käsunduslepingute raames oma kutse- ja majandustegevuse vallas, siis ei ole võimalik tema suhtes kohaldada ka madalamaid süü hindamise kriteeriume. Kostja ise ei ole oma süü puudumist millegagi tõendanud.
renoveerida, ning juhtinud nende tähelepanu sellest tekkida võivatele probleemidele ning korteriomanikud oleksid jäänud lepingumahu juurde, vabaneks kostja vastutusest VÕS § 621 lg 4 järgi. Kostja arutlused erinevate võimalike läbijooksu põhjuste üle ei õigusta teda, kuna ehitusjärelevalvet teostava isikuna sai ta ka selle vea tuvastada. Asja materjalidest nähtuvalt tutvusid nii hagejad kui kostja kolmanda isiku koostatud hinnakalkulatsioonidega, neil oli võimalik tööde tegijale küsimusi esitada ning tutvuda tehtavate tööde nimekirjaga.
valitsemine muuhulgas korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. See kohustus hõlmab kolleegiumi arvates ka järelevalvekohustust kaasomandit ähvardavate ohtude avastamiseks ning vajalike remonttööde planeerimiseks. Kohtute tuvastatud kostjapoolne lepingurikkumine seisnes mitte selles, et tema tegevusetuse tõttu tehti remonttöö ebakvaliteetselt või jäeti üldse tegemata, vaid selles, et ta jättis välja selgitamata sadevee äravoolusüsteemi remondi vajaduse ning ei teavitanud sellest korteriomanikke katuse remondi lepingu sõlmimise protsessis. Kohtud viitasid õigesti VÕS § 621 lõikele 3, mille kohaselt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele (vt käesoleva otsuse p 5).
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.