Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Janar Jäätma ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
25. märts 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-20-712
Haldusasi
MK kaebus Viimsi Vallavalitsuse 21. jaanuari 2020. a korralduse nr 25 (ettekirjutus-hoiatus ehitise lammutamiseks) ja 18. märtsi 2020. a korralduse nr 147 (vaideotsus) tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 22. juuni 2020. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – MK, esindajad MK, v.adv Indrek Kukk ja v.adv Imbi Jürgen Vastustaja – Viimsi vald, esindaja KMi Kolmandad isikud – ML ja TO, esindaja v.adv Sandra Sillaots
Menetluse alus ringkonnakohtus
MK apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
17. veebruar 2021
RESOLUTSIOON
Jätta MK 22. veebruari 2021. a menetlusdokumendi lisad 3–6 (dtl 468–481) haldusasja nr 3-20-712 materjalide juurde võtmata.
Jätta MK apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 22. juuni 2020. a otsus haldusasjas nr 3-20-712 muutmata.
MK ja Viimsi valla apellatsiooniastme menetluskulud jätta nende endi kanda.
Mõista MK-lt (isikukood
XXXXXXXXXX)
välja ML (isikukood XXXXXXXXXXXX) apellatsiooniastme menetluskulud 1833 (üks tuhat kaheksasada kolmkümmend kolm) eurot.
Mõista MK-lt (isikukood XXXXXXXXXXX) välja TO (isikukood XXXXXXXXXXX) apellatsiooniastme menetluskulud 1833 (üks tuhat kaheksasada kolmkümmend kolm) eurot.
3-20-712 Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 26. aprillil 2021 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Viimsi Vallavalitsus kehtestas 24.05.2013 korraldusega nr 595 Haabneeme alevikus asuva Rannakuuse tee 6 maaüksuse detailplaneeringu (DP), millega jagati kinnistu kaheks pereelamumaa krundiks – Rannakuuse tee 6 (katastritunnus 89001:009:0039, pindala 1410 m2) ja Rannakuuse tee 6a (katastritunnus 89001:009:0041, pindala 1408 m2) – ning määrati neile ehitusõigus, mille kohaselt võib kummalegi krundile püstitada ühe kahe maapealse korrusega üksikelamu kõrgusega kuni 8,5 m ja ühe abihoone kõrgusega kuni 4,5 m. Hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala krundil on kokku 280 m2.
2.Viimsi Vallavalitsus väljastas 17.08.2017 projekteerimistingimused Rannakuuse tee 6 DP täpsustamiseks ja Rannakuuse tee 6a kinnistule üksikelamu ehitusprojekti koostamiseks, mille kohaselt tuleb hoonete minimaalsete lubatud kauguste kavandamisel krundi piiridest arvestada DP-s määratud kaugusi. Keelualasse võivad ulatuda katuseräästad ja konsoolsed varikatused mitte rohkem kui 0,5 m ulatuses.
3.Rannakuuse tee 6a naaberkinnistute Männi tee 17 ja Männi tee 19 omanikud esitasid Viimsi vallale 19.06.2019 pöördumise selgituste saamiseks Rannakuuse tee 6a kinnistul DP-ga kehtestatud ehituskeelualas toimuva ehitustegevuse kohta. Rannakuuse tee 6a kinnistule DP-ga määratud hoonestusalas paikneb ehitusjärgus ühekorruseline abihoone (ehitusaluse pinnaga 211 m2), millele on Viimsi Vallavalitsus väljastanud 11.10.2018 ehitusloa nr 1812271/253630. Hoonestusalast välja jäävale alale Männi tee 17 ja 19 kinnistute piiri vahetusse lähedusse (ca 1 m) püstitatud teine abihoone, mille ehitusalune pind ületab 60 m2 ja mille püstitamiseks ei ole ehitusluba taotletud ega väljastatud. Rannakuuse tee 6a omaniku esindaja selgitas 18.11.2019 e-kirjas, et abihoone kohta koostatakse kahe nädala jooksul eskiisprojekt, millele võetakse piirinaabrite allkirjad ja esitatakse see vallale seadustamise küsimuses seisukoha andmiseks. Viimsi vald selgitas, et dokumentide hiljemalt 03.12.2019 esitamata jätmise korral algatatakse järelevalvemenetlus. Rannakuuse tee 6a omaniku abikaasa palus 03.12.2019 e-kirjaga abihoone eskiisprojekti kooskõlastamiseks täiendavat tähtaega, millest Viimsi vald keeldus ning edastas
2(18)
3-20-712 11.12.2019 Rannakuuse tee 6a omanikule MKle tutvumiseks abihoone lammutamist kavandava ettekirjutus-hoiatuse eelnõu, millele ML esitas 20.12.2019 vastuväited.
4.Viimsi Vallavalitsus tegi 21.01.2020 korraldusega nr 25 MLle ettekirjutuse viia Rannakuuse tee 6a kinnistu ehituslik olukord vastavusse kehtestatud DP-ga ja ehitusloa saanud ehitusprojektiga, lammutades täielikult Rannakuuse tee 6a kinnistule ilma igasuguse õigusliku aluseta ehitatud ja kehtivale DP-le mitte vastava abihoone. Ettekirjutuse õiguslikeks alusteks olid korrakaitseseaduse (KorS) § 6 lg 1 ja § 28 ning ehitusseadustiku (EhS) § 19 lg 1 p-d 1 ja 2, § 130 lg 2 p 1 ja § 132 lg 3 p 2. Ettekirjutuse täitmise tähtaeg oli 01.06.2020. Ettekirjutus sisaldas hoiatust, et selle tähtajaks täitmata jätmise korral rakendatakse sunniraha 640 eurot. Ettekirjutuse põhjenduste kohaselt on Rannakuuse tee 6a kinnistule lisaks ehitusloa alusel püstitatavale ehitusjärgus olevale abihoonele ehitatud teine abihoone, mille ehitusalune pind ületab 60 m2 ja mille püstitamiseks ei ole väljastatud ehitusluba ning mis jääb DP-ga kehtestatud hoonestusalast välja. DP joonisel AP-3 märgitud abihoone hoonestusala ulatub Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistute vahelise piirini, kuid muude kinnistute piiride äärde ei ole abihooned lubatud. Ebaseaduslik abihoone asub vahetult Rannakuuse tee 6a ning Männi tee 17 ja 19 kinnistute piiridel. DP järgi ei ole Rannakuuse tee 6a kinnistule lubatud ehitada kahte abihoonet. DP kehtib ja seda ei ole vaidlustatud, mistõttu on see täitmiseks kohustuslik. Tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised ehitamisega seotud huvikonfliktid peab lahendama esmajoones DP. Õigusliku aluseta ehitatud abihoone on vastuolus DP-ga ja sellega võib kaasneda püsiv negatiivne mõju naaberkinnistute omanikele (päikesevalguse vähenemine, igikeltsa tekkimine kevadel ja tuleleviku oht), sest ehitis on naabrite nõusolekuta püstitatud ehituskeelualasse ja rakendatud ei ole tule levikut piiravaid ehituslikke abinõusid. Abihoone püstitamine kinnistute piirile halvendab naabrite elukeskkonda, vähendades nende privaatsust ja piirates nende ehitusõigust. Abihoone seadustamine praeguses asukohas ei ole võimalik, sest seda ei saa teha piirinaabrite arvelt. Ehitusloa puudumise ja ehitamisele esitatavate nõuete rikkumise tõttu on abihoone nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastane. Kinnistu omanik on olnud teadlik ehitusõiguse ulatusest ning tal ei ole saanud mh naabrite vastuseisust ega valla seisukohtadest tulenevalt tekkida õiguspärast ootust, et ebaseaduslik ehitis seadustatakse. Ehitise lammutamise nõue on äärmiselt range mõjutusvahend, kuid seda õigustab avalik huvi (tagada DP kui ühiskondliku kokkuleppe järgimine ja vältida õigusliku aluseta ehitiste seadustamise normiks muutumine) ning tegemist on ka mitteelukondliku hoonega, mis ei ole elamiseks hädavajalik. Lammutamise tagajärjel taastatakse õiguspärane olukord ja tagatakse naabrusõigused. Ettekirjutuse adressaat ei ole seni esitanud vallale nõuetekohaseid dokumente ja naabrite nõusolekut abihoone seadustamiseks, ehkki vald andis talle selleks võimaluse.
5.Viimsi Vallavalitsus jättis 18.03.2020 korraldusega nr 147 rahuldamata ML vaide Viimsi Vallavalitsuse 21.01.2020 korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamiseks. Omavoliline ehitis on DP-ga selgelt vastuolus, sest asub sisuliselt ehituskeelu alas ja ületab kinnistule antud ehitusõigust ning hoonestuse liiki. Ehitis oleks võimalik säilitada üksnes juhul, kui vaide esitaja likvideerib vastuolud DP-ga ja saavutab naabritega kokkuleppe. Kuna need tingimused ei ole täidetud, siis tuleb ehitis lammutada. Ehitist ei saa seadustada üksnes ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa väljastamisega, sest ehitusloa tohiks anda vaid kooskõlas kehtiva DP-ga (EhS § 44 p 1). DP-ga vastuolus ja ilma õigusliku aluseta püstitatud ehitisi lõpmatult aktsepteerides ja seadustades kaob ära nii seaduste andmise kui ka DP-de ja ehitusprojektide koostamise mõte. Kui ehitis on nii materiaalselt kui ka formaalselt ebaseaduslik, kuulub see lammutamisele (st tegemist ei ole olukorraga, kus pärast korrektse menetluse läbimist saaks täpselt sama ehitise püstitada uuesti, millest tulenevalt poleks ehitise lammutamise nõue proportsionaalne). Vaide esitaja tegevust võib lugeda ka pahatahtlikuks, sest ta ei ole täitnud järelevalveametnikule antud lubadusi ning ehitas ehitist edasi ja veelgi suuremaks, vaatamata soovitusele seda mitte teha. 3(18)
3-20-712 Asjaolu, et omanik on ehitise kiiresti valmis ehitanud ja rõhub sellega kaasnenud kulutustele, ei tähenda, et vald peaks lubama omavolilise ehitise seadustada. Eluliselt ei ole usutav, et vaide esitajal puuduvad vahendid ehitise lammutamiseks (mh on ta püstitanud oma kinnistutele üsna pompöösse villa ja abihoone ning plaanib väidetavalt osta veel ühe kõrvalkinnistu).
6.MK esitas Tallinna Halduskohtule 20.04.2020 kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 21.01.2020 korralduse nr 25 ja 18.03.2020 korralduse nr 147 tühistamiseks. EhS § 132 lg 3 p 2 kohaldamise eeldused ei ole täidetud, sest ettekirjutuses viidatud kahjulikke mõjutusi naabritele ei esine ning mõjutuste esinemise korral oleks võimalik neid vähendada ja leevendada. Ehitis ei piira naabrite ehitusõigust ja ei põhjusta tuleleviku ohtu. Kaebaja on vajaduse korral valmis rajama abihoonele oma kulul tulemüüri, mille puhul ei peaks ka Männi tee 17 ja 19 kinnistutel järgima 8 m laiuse kuja nõuet. Vastustaja ei ole sellega arvestanud. Päikesevalguse vähenemine Männi tee 17 ja 19 kinnistutel ei ole üleliia koormav negatiivne mõju, mis annaks aluse nõuda abihoone lammutamist. Abihoone seina pikkus on ca 12,6 m ning piirneb Männi tee 17 kinnistu piiriga ca 9 m ulatuses (ca 37% kinnistu lõunakülje pikkusest) ja Männi tee 19 kinnistu piiriga ca 3 m ulatuses (ca 12,5% kinnistu lõunakülje pikkusest). Üleliia koormavaks ei saa pidada ka lume sulamist mõnes kinnistu osas aeglasemalt kui teistes osades. Vastustaja ei ole kaalumisel arvestanud hoone suurust ja korruselisust, piiril asuvat elupuuhekki (abihoone vari ei ole sellest suurem), kehtiva DP järgi lubatud grillnurgaga kaasnevaid samalaadseid mõjutusi, abihoonete tavalist paiknemist kõnealuses piirkonnas, kinnistu olukorda enne ehitustegevuse alustamist (piiril asus varem viilkatusega kuur ja kõrge kuusehekk) ning piiriäärse ala kasutamist naabrite poolt (Männi tee 17 kinnistul paikneb sama piiri ääres pea kogu abihoone ulatuses kuur ning Männi tee 19 kinnistul asuvad sama piiri ääres kompostimahutid ja kasvuhoone, mida abihoone ei varja, kummalgi kinnistul ei kasutata seda piirkonda puhke- või mängualana). Abihoonele paigaldatud videokaamerad saab eemaldada, mistõttu on see kaalutlus lammutamisettekirjutuse tegemisel asjakohatu. Põhjendamatu on käsitada ka Männi tee 17 ja 19 kinnistuid ühtsena, sest kuigi ML ja TO on ema ja poeg, kelle huvid ei ole omavahel vastuolus, elavad nad kumbki oma kinnistul eraldi leibkondades ning vaidlusalusest abihoonest ei saa neile lähtuda täpselt ühesugust mõju. Püsiv negatiivne mõju tulnuks tuvastada kummalgi naaberkinnistul eraldi. Abihoone on õigusvastane üksnes formaalselt (st puudus ehitusluba ja ei järgitud DP lahendust), kuid vastustaja antud kahenädalane tähtaeg ei olnud ehitise seadustamiseks vajalike dokumentide koostamiseks ja kooskõlastuste saamiseks piisav. Kui ehitusloata püstitatud ehitis ei riku kellegi teise ega avalikke huve, ei saa lammutamisettekirjutust teha ainuüksi karistusena omavolilise ehitamise eest. Vastustaja on alusetult omistanud naabrite õigustele ja huvidele suurema kaalu kui kaebaja õigustele ja huvidele. Ettekirjutuses ega vaideotsuses ei ole arvesse võetud lammutamisega kaebajale kaasnevat varalist kahju (st kasutuks muutuvaid ehituskulusid ning kulutusi lammutamisele ja haljastuse taastamisele). Kaebaja ei olnud merekonteinereid paigaldades teadlik, et neist ümberehitatud hoonet ei saa piiratud juurdepääsu tõttu teisaldada.
6.Viimsi vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Vaidlusalune ehitis on vastuolus DP-ga, paiknedes ehituskeelu alal ning ületades kinnistule antud ehitusõigust ja hoonestuse liiki. Kaebajale anti võimalus ehitis säilitada, kui kõrvaldatakse vastuolu DP-ga ja saavutatakse kokkulepe naabritega. Kuna seda ei tehtud, siis koostati lammutamisettekirjutus. Omavoliliselt ehitanud isik ei saa tugineda usalduse kaitsele. Ehitis on DP-ga vastuolu ja ehitusloa puudumise ning ehitamisele esitatavate nõuete (EhS § 12) rikkumise tõttu formaalselt ja materiaalselt õigusvastane. Ehitusluba ei saaks anda vastuolus DP-ga ja planeeringu kehtivuse kaitse tagab õiguskindlust. Kolmandate isikute õiguste rikkumine seisneb ehitusõiguse piiramises ja nende privaatsuse vähenemises (sh abihoone kasutamise ja valvekaamerate paigaldamise kaudu). Avalik huvi on tagada kehtestatud nõuete järgimine. Kaebaja tegevus on olnud pahatahtlik ja kasutuks muutuvate kulutuste tegemine oli tema enda risk. Abihoone seadustamine oleks lisaks
4(18)
3-20-712 vastuolus Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud teemaplaneeringuga „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ (p 4.1, lk 21).
7.ML ja TO palusid seisukohas jätta kaebus rahuldamata. Abihoone on kinnistute piirile ehitatud ebaseaduslikult ja pahatahtlikult ning ehitamist jätkati ka pärast selle õigusvastasusele tähelepanu juhtimist. Kaebaja esindaja on andnud kolmandatele isikutele ehitise seaduslikkuse kohta valeinfot ning survestanud neid seda kooskõlastama. Kui kaebaja oleks pärast valla märkusi ehitustegevuse lõpetanud, poleks kulutused hoone eemaldamiseks olnud märkimisväärsed. Abihoone rikub kolmandate isikute õigusi, sest ehituskeelu alal (piiri ääres) paiknev ehitis piirab nende ehitusõigust. Rannakuuse tee 6a kinnistul varasemalt asunud viilkatusega hoone paiknes valdavalt hoonestusalal. Seejuures on Rannakuuse tee 6a kinnistut ehitustegevuse käigus oluliselt tõstetud ja see on ümbritsevatest kinnistutest märkimisväärselt kõrgem. Abihoone tegelik kõrgus kolmandate isikute kinnistu maapinnast on 3,8–3,9 m (koos tulemüüriga 4,3–4,4 m) ja laius 13,2 m (koos terrassiga 18,7 m). Selline hoone kinnistute piiril (sh kolmandate isikute sauna ja kasvuhoone kõrval) rikub privaatsust ja varjab päikesevalgust ning vaadet. Kolmandad isikud ei ole kooskõlastanud kaebusele lisatud DP joonisel AP-3 järgi ehituskeelu alas paiknevat grillnurka ega ajutist hoonet, vaid seda joonist on hiljem muudetud. Joonisel on lisaks märgitud, et grillnurk vajab eraldi naabri ja Päästeameti kooskõlastust ning grillnurga pindala on ebaseaduslikust abihoonest oluliselt väiksem ja nende asukohad ei kattu.
8.Tallinna Halduskohus jättis 22.06.2020 otsusega MK kaebuse rahuldamata ning menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Ettekirjutuse õiguslikuks aluseks on EhS § 132 lg 3 p 2, mille kohaldamise esimene eeldus on asjaolu, et ehitise ehitamine on toimunud ebaseaduslikult ning teine eeldus, et ehitamisega on kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Lammutamisettekirjutuse tegemine ei ole seega kohustus, vaid kaalutlusotsus (vt Riigikohtu 26.11.2002 otsus nr 3-3-164-02, p 10; Riigikogu XII koosseisu 555 SE seletuskiri, lk 207). Lammutamisettekirjutuse andmisel tuleb omavahel kaaluda rikutud avalikke huve ja piirnevate kinnisasjade omanike huve (eelkõige neile ehitamisega kaasnenud mõjutuste püsivust, koormavust ja leevendamise võimalusi) ning ehitise omaniku omandiõigust. Vaidlust ei ole selles, et kolmandad isikud ei ole vaidlusaluse abihoone ehitamist kooskõlastanud. Seega tuli vastustajal hinnata kaebaja õigust ehitustegevusele ja sellega kaasnevat naaberkinnisasja omanike subjektiivsete õiguste riivet ning otsustada kas ehitise lammutamise või seadustamise kasuks. DP-ga määrati Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistutele ehitusõigus ühe eluhoone ja ühe abihoone ehitamiseks kummagi kinnistu hoonestusalasse (ehitusaluse pind kuni 280 m2) ning nähti ette maaüksusel olemasolevate ehitiste likvideerimine. Rannakuuse tee 6a kinnistu hoonestusalas paikneb ehitusjärgus ühekorruseline abihoone (ehitusalune pind 211 m2, kõrgus 4,7 m), millele on väljastatud ehitusluba. Hoonestusalast välja jäävale alale Männi tee 17 ja 19 kinnistute piiri vahetusse lähedusse on püstitatud õigusliku aluseta teine abihoone, mille ehitusalune pind ületab 60 m2. Kuna ehitis on püstitatud ehitusloata, siis on täidetud EhS § 132 lg 3 p 2 kohase lammutamisettekirjutuse tegemise eeldus (s.o ebaseaduslik ehitamine). Tegemist ei ole üksnes formaalse puudusega, vaid materiaalse puudusega. DP-st tuleneb selgelt naabrite õiguste kaitseks sätestatud tingimus, mida ei ole võimalik kõrvaldada üksnes vajalikke dokumente (lube vms) väljastades (formaalse puuduse kõrvaldamine). Kolmandad isikud ei ole nõustunud kõnealusesse asukohta ka ajutise ehitise püstitamisega. Ettekirjutuses on kolmandatele isikutele ebaseadusliku ehitamisega kaasnenud negatiivsete ja üleliia koormavate püsivate mõjudena märgitud: 1) ehitusõiguse piiramine; 2) päikesevalguse 5(18)
3-20-712 vähenemine; 3) igikeltsa tekkimine kevadel; 4) tuleleviku oht; 5) privaatsuse vähenemine. Neid mõjusid ei ole vastustaja hinnangul võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Ehitamisel omab märkimisväärset tähtsust arvestamine naabrite huvide ja õigustega. Kaitstav õigus võib võrsuda ka planeeringust, kui asjaomased nõuded on kehtestatud nende kaitseks (vt Riigikohtu 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 29). Varjavad mõjutused võivad kujutada ka omandi vaba kasutamise õiguse riivet ning ehitamise mõjudest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb konkreetsete kinnisasjadega seoses lahendada planeeringute ja ehituslubadega (vt Riigikohtu 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p-d 16 ja 18). Kohtulikult kaitstavaks subjektiivseks õiguseks ei ole aga pelgalt lootus olemasoleva elukeskkonna (sh vaate või miljöö) muutusteta säilimisele (nt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p-d 11–12). Praegusel juhul on tuginetud üksnes kolmandate isikute DP-st tulenevaid õigusi rikkuvatele mõjutustele, sest viidatud DP normid on kehtestatud ennekõike naaberkinnisasja omanike huvides. Seega on vaidlusaluse abihoone püstitamisega eiratud kolmandate isikute subjektiivset õigust eeldada, et ehitamisel jäädakse DP kohase hoonestusala piiridesse. Kohalik omavalitsus teeb EhS § 130 lg 2 p 2 kohaselt riiklikku järelevalvet ehitiste ja ehitamise nõuetele vastavuse üle (nt EhS § 8, § 11 lg 1, § 12 lgd 1 ja 3) ning need sätted kaitsevad ka naaberhoone omanike õigusi (vt Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p-d 10–12). Kohalik omavalitsus peab väljastatud lubadega ja sõlmitud lepingutega tagama, et DP-ga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu see naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras (vt Riigikohtu 05.03.2019 otsus nr 313-385, p 12). Kuna DP lahendust kehtestades arvestatakse ehitiste asukoha ja hoonestusala määramisel võimalikult palju naaberkinnistute omanike huvidega, siis rikub DP-s kokkulepitud tingimuste eiramine otseselt ja oluliselt naabri õigust oma omandit kasutada. Vastasel korral puuduks DP-s ehitusõiguse kindlaksmääramisel ja naabrite kooskõlastustel üldse mõte. Arhitekti 05.07.2019 e-kirjast nähtuvalt on vaidlusaluse abihoone ehitisealune pind 69 m2 ja kaebuse kohaselt on hoone seina pikkus 12,6 m. Eskiisprojekti kohaselt paikneb rajatav ühekorruseline lameda murukatusega hoone Männi tee 17 ja 19 kinnistute piirist 1,2 m kaugusel. Hoone on kolmest küljest maast laeni akendega ja piiratud kolmest küljest terrassiga. Arvestades ehitise suurust, akende suurust ja asetust, ehitise asukohta naaberkinnistute lõunasse jääva piiri ääres ning ehitise visuaalset mõju koos tulemüüriga, tuleb vastustajaga nõustuda, et ehitisest lähtuvad negatiivsed mõjud kolmandatele isikutele ei ole väikesed. Ettekirjutuse õiguspärasust ei mõjuta praegusel juhul asjaolu, et mõjusid ei ole hinnatud kolmandate isikute kohta eraldi, sest hoone moodustab märkimisväärse mõlema naaberkinnistu laiusest ja seega ei pruugi mõjutused kuigivõrd erineda. Tõenäoliselt on negatiivsed mõjutused Männi tee 17 kinnistul suuremad, kuid see ei välista negatiivseid mõjutusi Männi tee 19 kinnistule. Lisaks ei nõua EhS § 132 lg 3 p 2, et mõjutused peaksid esinema kõikide piirinaabrite puhul, vaid piisab, kui need esinevad ühe puhul. Kuna väljakujunenud väikeelamupiirkonnas on DP-ga määratud hoonestusala kolmandate isikute kaitseks loodud õigushüve ja isikul on õigus kehtivat DP-d usaldades eeldada, et kinnistu piirile ei ehitata, ei kompenseeri nende tingimuste rikkumisega kaasnevaid negatiivseid mõjusid kuidagi tuleohutusabinõude rakendamine, puude istutamine või muud kaebaja viidatud meetmed. Tulemüür võib küll leevendada ehitisest lähtuvat tuleohtu, kuid mitte teisi negatiivseid ja ülemäära koormavaid mõjusid (sh ehitusõiguse piirang ning päikesevalguse ja privaatsuse vähenemine). Pigem tooks ehitisest kõrgem tulemüür kaasa veel intensiivsema päikesevalguse vähenemise (kuivõrd see paikneb naaberkinnistutest lõunas) ja märkimisväärse visuaalse mõju. Arhitekti 05.07.2019 e-kirja kohaselt soovib kaebaja abihoonet tegelikkuses seadustada elamuna, kuid selline kasutusotstarve suurendaks negatiivsete mõjude intensiivsust veelgi (mh avaldaks ülemäära koormavat mõju privaatsusele). Videokaamerate paigaldamisele ei ole ettekirjutusest tuginetud, vaid sellele on viidatud alles kohtumenetluses, mistõttu ei ole tegemist kaalutlusveaga.
6(18)
3-20-712 Abihoone paiknemine kõrvuti Männi tee 17 kinnistul asuva kuuriga, ei tähenda negatiivse mõju puudumist. Liiati ületab vaidlusaluse ehitise kõrgus märgatavalt nii kuuri kõrgust kui ka laiust. Kehtivat DP-d (sh nn ehituskeelu ala) usaldades ei pidanud naabrid arvestama mistahes ehitiste püstitamisega abihoone praegusesse asukohta. Asjakohatu on argument, et abihoonet ümbritsev ja ilma ehitusloata püstitatav terrass mõjub kolmandatele isikutele vaidlusalusest hoonest veel intensiivsemalt. Seejuures ei tohiks kaebaja planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 5 järgi väljapoole hoonestusala püstitada ka terrassi. Abihoonet ja terrassi ei saa lisaks võrrelda kasutusotstarbe ja -tiheduse (sh aastaajalised piirangud) ega ka kõrguse poolest. Kaalutlusõiguse rikkumist ei tähenda asjaolu, et vastustaja arvestas, et abihoone moodustab kolmandate isikute kinnistute laiustest ca 75%. Männi tee 17 ja 19 kinnistute lõunapiiride pikkus on ca 24–25 m. Hoone laius koos terrassiga on ca 18,7 m. Kuigi kolmandatel isikutel on ehituslike abinõude rakendamisel teoreetiline võimalus ehitada samuti kaebaja kinnistu piirile lähemale kui 4 m (vt siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 22 lg 2 ja § 23), ei tähenda see, et nende ehitusõigust poleks piiratud (mh ei võimalda tuleohutusnõuded ehitise püstitamist mistahes asukohta või mistahes materjalidest). Lisaks tuleks kolmandatel isikutel edaspidi arvestada enda kinnistutele ehitamisel piiril asuva ehitisega ning kui ebaseaduslikku ehitist ei oleks püstitatud, siis ei takistaks õigusaktidest tulenevad piirangud kolmandate isikute ehitusõigust sama ulatuslikult. Vastustaja ei pidanud kaaluma olukorda Rannakuuse tee 6a kinnistul enne ehitustegevuse alustamist, sest DP nägi ette varasema hoonestuse likvideerimise. Ettekirjutuse õiguspärasust ei mõjuta ka asjaolu, et abihoone ei takista kolmandatel isikutel piiriäärsete kuuri, kasvuhoone ega kompostimahutite kasutamist, sest vastustaja ei olegi sellele tuginenud. Intensiivseks ja ülemääraseks ei saa lugeda üksnes sellist negatiivset mõju, mis takistab mõne ehitise kasutamist. Kolmandad isikud ei ole kooskõlastanud DP-ga lubatud grillnurka ning see rajatis ei oleks olemuselt ega kasutusotstarbe või -tiheduse poolest võrreldav abihoone või elamuga. Kokkuvõttes ei ole vastustaja rikkunud ehitisest lähtuvate mõjude hindamisel kaalutlusreegleid ning jõudis õiguspäraselt seisukohale, et EhS § 132 lg 3 p 2 kohaldamise eeldused on täidetud. Enne lammutamisettekirjutuse tegemist tuleb kaaluda, kas ehitist on võimalik seadustada, kuid seadustamise eesmärk ei ole soodustada ebaseaduslikku ehitamist (vt EhS seletuskiri, lk 161). Seadustamine annab võimaluse luua õiguspärane olukord ehitise omanikku vähem riivaval viisil kui lammutamine. Vastustaja viitab õigesti, et kuna ehitis on vastuolus kehtiva DP-ga, siis ei saaks sellele väljastada ehitusluba (EhS § 44 p 1). DP muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP ja planeeringu kolmandate isikute kahjuks kehtetuks tunnistamisel tuleb arvestada nende usalduse kaitsega (PlanS § 1 lg 3 ning haldusmenetluse seaduse (HMS) §-d 66–67). Ehitamise seadustamine saab hõlmata vaid EhS-s ettenähtud meetmeid, toiminguid ja haldusakte. Ebaseadusliku ehitustegevusega ei saa teha ettekirjutusi planeeringutele kui ühiskondlike või kogukondlike kokkulepetena kujunevatele arengudokumentidele. Ehitise seadustamise mõttega ei oleks kooskõlas, kui alles pärast ehitise valmimist hakatakse koostama DP-d või muutma seda ehitisele vastavaks (vt EhS seletuskiri, lk 160). DP koostamine ei pruugi sellises sundolukorras tagada erinevate huvide tasakaalustamist. Vastustaja on järjepidevalt kaebajale selgitanud, et ehitise seadustamine eeldab kehtiva DP-ga vastuolu kõrvaldamist ja ehitise asukoha kooskõlastamist piirinaabritega. Kaebajal ei ole siiski ootust, et õigusvastane ehitis seadustatakse. Kuigi kaebaja on viidanud, et kooskõlastuste esitamiseks anti liiga lühike tähtaeg, ei ole kooskõlastusi saadud ka kohtumenetluse ajal. Kuigi projekteerimistingimustega oleks võimalik planeeringulahendust täpsustada, oleks praegusel juhul tegemist DP olemusliku muutmisega EhS § 27 lg 3 tähenduses (vt EhS seletuskiri, lk 54). Seda kinnitab ka asjaolu, et naabrite seisukohtade kohustuslikkus naaberkrundile lähemale kui 7,5 meetrit ehitamisel oli tingimusena sätestatud juba DP algatamisel Viimsi Vallavalitsuse 12.04.2013 korraldusega nr
444.Tegemist ei oleks hoonestusala tingimuste täpsustamisega (EhS § 27 lg 4 p 2), vaid selle muutmisega, mistõttu oleks projekteerimistingimuste väljastamine EhS § 32 p 3 järgi keelatud. 7(18)
3-20-712 Vastustaja on kehtiva DP täpsustamiseks projekteerimistingimused juba väljastanud, märkides mh selgelt, et hoonete paigutuse puhul tuleb arvestada DP-s määratud kaugusi ning keelualasse võivad ulatuda katuseräästad ja konsoolsed varikatused mitte rohkem kui 0,5 m ulatuses. DP muutmisega või uue DP kehtestamisega on teoreetiliselt võimalik saavutada õiguspärane olukord, kuid kaebaja ei ole selliseid taotlusi vastustajale esitanud. Seadustamine saab eelkõige toimuda EhS sätete alusel (mis ei ole praegusel juhul võimalik) ning DP muutmise kaudu saab see olla lubatud vaid erandjuhul, eelkõige kui tegemist on formaalse puudusega ning ehitis ei riku kolmandate isikute õigusi ega avalikke huve (vt Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-2910, p 27; 27.11.2017 määrus nr 3-17-1398, p-d 16–17). Praegusel juhul on kolmandate isikute õigused riivatud oluliselt. Seejuures ei saa õigusvastane olukord kesta ebamõistlikult kaua. Isegi kui kaebaja taotleks DP muutmist või uue DP kehtestamist, tuleks DP algatamisest PlanS § 128 lg 2 p 4 kohaselt keelduda, sest DP elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmandate isikute õiguste riive. DP eesmärk ei ole seadustada õigusvastaselt ehitatud ehitisi ja kaebaja ei saa selle raames tugineda usalduse kaitsele. Kehtivast DP-st kõrvalekaldumiseks peaks olema tegemist väheintensiivse riivega või esinema erakordselt kaalukad argumendid (pikaaegne hoone talumine ilma vastuväideteta, lubade ebamõistlikult pikk menetlemine, haldusorgani eksitavad lubadused, kolmandate isikute sõnamurdlikkus vmt). Praegusel juhul ühtegi sellist asjaolu ei esine. DP ja loamenetluse reeglite järgimise vastu esineb avalik huvi ning see omab kaalutlusotsuse tegemisel samuti tähtsust. Lammutamiskohustuse kaalumisel ei ole keelatud arvestada asjaoluga, et ehitis püstitati ebaseaduslikult (vt Riigikohtu 26.11.2002 otsus nr 3-31-64-02, p 10). Kuna vastustaja on analüüsinud ka abihoone seadustamise võimalusi, siis ei saa väita, et kaebajat oleks lammutamisettekirjutusega karistanud, vaid ettekirjutuse eesmärk on seaduslikkuse tagamine. Kaebaja oli algusest peale teadlik ehitamise ebaseaduslikkusest ning jätkas ehitamist ka pärast selle lõpetamiseks juhiste saamist, võttes järelikult ise riski, et tehtud kulutused võivad muutuda kasututeks. Naabrid ei pea rohkem taluma hoonet, mille ehitamine on olnud kulukam, ning tehtud kulutuste maht ei suurenda kaebaja õigustatud ootust abihoone seadustamiseks. Kaebaja ei ole käitunud heauskselt ning isikul on õigus oma kinnisasja vabalt kasutada üksnes õiguskorra piires (vt põhiseaduse (PS) § 19 lg 2 ja § 32 lg 2). Kuna kaebaja ei väida, et abihoone oleks tema kodu, siis ei ole tegemist kodu puutumatuse võimaliku riivega. Kaebaja ei saa eeldada, et ebaseaduslik ehitis jääb püsima, ning ta pidanuks enne konteinerite ümberehitamist veenduma, et need on võimalik vajadusel teisaldada. Teisaldamise võimatus on tingitud kaebaja enda, mitte teiste isikute tegevusest. Naabrite õiguste intensiivse rikkumise korral ei tohi lammutamise kulud saada takistuseks õiguspärase olukorra taastamisel. Kaebus jääb rahuldamata, sest kohtule ei nähtu, et vastustajal oleks olnud õiguspäraselt võimalik anda teistsuguse sisuga haldusakt, abihoone seadustada või jätta üldse reageerimata. Kuna kaebaja ei ole väitnud, et vaideotsus rikuks tema õigusi iseseisvalt ja ettekirjutus on õigusvastane, siis jääb rahuldamata ka taotlus vaideotsuse tühistamiseks.
9.Tallinna Halduskohus kohaldas 06.05.2020 määrusega esialgset õiguskaitset ja peatas Viimsi Vallavalitsuse 21.01.2020 korralduse nr 25 kehtivuse kuni 10.07.2020 (k.a). Esialgse õiguskaitse kohaldamist on Tallinna Halduskohtu 22.06.2020 otsusega pikendatud kuni 07.08.2020 (k.a) ja Tallinna Ringkonnakohtu 23.07.2020 määrusega kuni haldusasja nr 3-20712 menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.MK palub 22.07.2020 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Vaidlust ei ole selles, et Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistutel paiknevate hoonete arv, korruselisus, suurim lubatud kõrgus ja ehitusalune pind 8(18)
3-20-712 kokku ei ületa DP-s lubatut (või ei ületa seda märkimisväärselt). Abihoone ehitusalune pind on 68,86 m2. Vaidlusalune ehitis paikneb väljaspool DP-s lubatud hoonestusala ja selles asukohas paikneb ehitusloa nr 1812271/253630 lisaks oleva asendiplaani järgi ajutine hoone. Varasemalt asus samas kohas tänaseks lammutatud kuur. Vaidlus on selles, kas abihoone ehitamisega on kolmandatele isikutele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Halduskohus hindas EhS § 132 lg 3 p 2 kohaldamise eeldused ebaõigesti täidetuks: 1) lähtus lubamatult abstraktsest avalikust huvist, millist kaalutlust EhS § 132 lg 3 p 2 ei võimalda; 2) jättis arvestamata, et tegelikku püsivat ja üleliia koormavat negatiivset mõju kolmandatele isikutele ei kaasne; 3) jättis arvestamata, et võimalike negatiivsete mõjude leevendamiseks on olemas apellanti ehitise lammutamisest oluliselt vähem koormavad meetmed. Halduskohus ei arvestanud apellandi sisulisi vastuväiteid ja tõendeid ning rikkus HKMS § 61 lg-s 1, §-s 157 ja § 165 lg 1 p-s 4 sätestatud kohustusi, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi. EhS § 132 lg 3 p 2 alusel lammutusettekirjutuse tegemine on kaalutlusotsus (vt ka Riigikohtu 26.11.2002 otsus nr 3-3-1-64-02, p 10). Vastustaja kaalutlusõigus on piiritletud hinnanguga, millist negatiivset mõju omab ehitis naaberkinnisasja omanikele ning kas esinevad meetmed võimaliku negatiivse mõju leevendamiseks. EhS § 132 lg 3 p 2 sõnastusest tulenevalt ei saa lammutamisettekirjutust õigustada avaliku huviga. Isegi kui avalikust huvist lähtumine oleks lubatud, ei esine praegusel juhul asjaolusid, mis tingiks avaliku huvi abihoone lammutamiseks. Vastuolu DP-ga ei tähenda automaatselt vastuolu avaliku huviga. Avaliku huvi objektiks saab eeskätt olla piiritlemata isikute ringi huvi, et nende olemasolev elukeskkond ei muutu oluliselt (nt liikluskoormuse, müra või õhusaaste suurenemine, privaatsuse vähenemine, vaadete rikkumine vms). Teiste naaberkinnistute omanikel ei ole abihoonega mingeid probleeme, ainult Männi tee 17 ja 19 kinnistute omanikel. Hoone asub kaebaja kinnistul ja ei ole kellelegi ohtlik ning sellest ei lähtu keskkonnaohtu või muid häiringuid (sh sobitub murukatuse ja diskreetse viimistlusega ümbrusesse). Ka piirkonna teistel kinnistutel paiknevad hooned kinnistute servas. Vajaduse korral saab hoonet ümbrusega veel paremini sobitada ka haljastusnõuete esitamisega, kuid vastustaja ei ole seda kaalunud. Ettekirjutuse ja kohtuotsuse (p 17) kohaselt on kolmandatele isikutele abihoonega kaasnenud negatiivseks ja üleliia koormavaks mõjuks: 1) ehitusõiguse piiramine; 2) päikesevalguse vähenemine; 3) igikeltsa tekkimine kevadel; 4) tuleleviku oht; 5) privaatsuse vähenemine. Loetletud negatiivsete mõjutuste tegelikku esinemist ei ole tuvastatud, vaid üksnes abstraktselt tuginetud enam kui 5 aastat tagasi kehtestatud DP-st tulenevale väidetavalt õigustatud ootusele. Elukeskkonna muutumatuna säilimise ootus ei saa õigustada lammutamisettekirjutuse tegemist. Kolmandate isikute ehitusõigust ei ole piiratud, sest vähemalt 8 m laiuse hoonete vahelise kuja nõue ei ole absoluutne, vaid tule levikut saab piirata ka ehituslike abinõudega. Ehitusõiguse piiramine saaks lisaks esineda üksnes juhul, kui isikul on ka tegelik huvi seda realiseerida, mis praegusel juhul puudub (mh on apellant pakkunud kolmandatele isikutele nõusoleku andmist, et laiendada hoonestusala ka nende kinnistutel, kuid nad ei ole olnud sellest huvitatud, vaid teatasid, et nad ei soovi täiendavaid ehitisi püstitada). Abihoone kõrguse ja asukohaga piiri lähedal ei kaasne päikesevalguse vähenemist olulisel määral. Abihoone paikneb kolmandate isikute kinnistutest lõunas, kus päike asub oma liikumistrajektooril kõrgeimas punktis ehk võimalike varjutuste tekkimise tõenäosus on kõige väiksem. Abihoone kaugus Männi tee 17 elamust on 35 m ja Männi tee 19 elamust 23 m, mistõttu on välistatud negatiivsed mõjutused elamute insolatsioonitingimustele. Reaalselt ei põhjusta abihoone isegi väiksemat varjutust kolmandate isikute kinnistutel. Kuna varem oli Rannakuuse tee 6a kinnistul oluliselt rohkem kõrghaljastust, siis on praegune olukord päikesevalguse aspektist naabritele oluliselt soodsam. Väide igikeltsa tekkimisest kevadel on arusaamatu, sest igikelts ei saa kevadeti tekkida ja siis kaduda. Apellant palub lugeda HKMS § 60 lg 1 alusel üldtuntuks, et Eestis igikeltsa ei esine. 9(18)
3-20-712 Väide abihoone püstitamisega suurenenud tuleleviku ohust on ettekirjutuses ja kohtuotsuses täielikult sisustama. Abihoone on ehitatud kahest metallkarkassiga merekonteinerist, mistõttu vastavad selle kandvad konstruktsioonid sisuliselt tuleohutusklassile TP-1 (tulekindel). Kõik abihoone viimistlemisel kasutatud materjalid on tulekindlad või tuldtakistavad. Välisseinad on kaetud tulekindlate tsementkiudplaatidega ja fassaad omakorda alumiiniumlamellidega ning hoonel on murukatus. Kolmandate isikute käitumine on ka vastuoluline, sest nende elamutele oluliselt lähemal paiknevad palksaun ja puukuur, kuid nende ehitiste puhul tuleohtu ei nähta. Apellant on pakkunud täiendava leevendusmeetmena välja ka tulemüüri rajamise, kuid sellega pole kolmandad isikud nõustunud, mis viitab nende käitumise vastuolule hea usu põhimõttega. Põhjendatud ei ole ka argument, et tulemüür võiks negatiivseid mõjutusi veelgi suurendada, sest tulemüür ulatuks maksimaalselt 0,5 m üle abihoone katuseserva ning abihoone ei põhjusta mingit varjutust kolmandate isikute kinnistutel. Kuna tuleohutus on muude ehitustehniliste abinõudega juba tagatud, siis ei ole tulemüüri rajamine ka tingimata vajalik. Sisustamata on ka etteheide privaatsuse vähendamisest. Abihoonel võiks olla kolmandatele isikutele negatiivne mõju, kui selle aknad oleksid suunatud naaberkinnistute poole. Praegusel juhul toimib abihoone pigem barjäärina, piirates müra levikut ja ka vaadet Rannakuuse tee 6a kinnistult kolmandate isikute kinnistule ning vastupidi. DP kohaselt on Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistutele lubatud ehitada kaks üksikelamut ja kaks abihoonet. Tegelikkuses on ehitusõigust realiseeritud oluliselt väiksemas mahus, kokku on püstitatud üks üksikelamu ja abihoone ning vaidlusalune abihoone. See on kolmandate isikute jaoks märksa vähem koormav, võrreldes sellega, millega nad olid DP kooskõlastamisel arvestanud. Järelikult on ebaõige seegi, et abihoone kasutamine elamuna võiks negatiivseid mõjusid kolmandatele isikutele suurendada. Naaberkinnistute omanikud ei saa nõuda, et apellant realiseeriks ehitusõigust DP-ga lubatust väiksemas mahus. Halduskohus on jätnud arvestamata, et võimalike negatiivsete mõjude leevendamiseks on olemas abihoone lammutamisega võrreldes apellanti oluliselt vähem koormavad meetmed. Sisuliselt järeldub halduskohtu otsusest, et kui ehitis on DP-ga vastuolus, siis puudub lammutamisele alternatiiv. Apellant esitas 05.05.2020 loendi võimalikest leevendus- ja kompenseerimismeetmetest ning vastustaja on pidanud abihoone seadustamist võimalikuks, kuid kolmandad isikud pole pakutud kompromissettepanekuga nõustunud, kuritarvitades oma õigusi.
11.Viimsi vald palub 19.08.2020 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Kehtivale õigusele ei vasta seisukoht, et EhS § 132 lg 3 p 2 kohaldamisel ei tohi lähtuda avalikust huvist. Lammutamisettekirjutuse proportsionaalsuse tagamiseks tuleb kaaluda avalikke huve, puudutatud naabrite huve ja ettekirjutuse adressaadi huve. Ettekirjutuse tegemisel ei tohi lammutatava ehitise maksumus või selle püstitamise kulud mängida otsustavat rolli. Isiklikud või sotsiaalsed asjaolud võivad omada tähtsust lammutamistähtaja määramisel, kuid need ei õigusta ebaseadusliku ehitise pikaajalist talumist. Apellant pidi arvestama, et tema ebaseaduslik tegevus võidakse vaidlustada ja teha talle lammutamisettekirjutus. Ehitis on nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastane. Abihoone vastavust sisulistele nõuetele ei ole kohalik omavalitsus ega Päästeamet saanud üldse kontrollida, mistõttu on apellandi väited ehitise ohutusest ja sobivusest asjakohatud. Vastustaja ei ole jätnud kaalutlusõigust teostamata. Riigikohtu 26.11.2002 otsusest nr 3-3-1-64-02 ei tulene keeldu arvestada mh asjaoluga, et ehitis püstitati ebaseaduslikult. Halduskohus leidis õigesti, et apellandi ehitisega kaasneb naabritele tegelik ja püsiv negatiivne mõju, mida ei saa leevendada. Apellant lähtub leevendusmeetmete pakkumisel eeldusest, et ehitis jääb praegusesse asukohta ja seadustatakse vastustaja poolt, kuid vald ei saaks hoonele kasutusluba väljastada, kuna see oleks vastuolus DP-ga (EhS § 55 p 3).
12.ML ja TO paluvad 18.08.2020 seisukohas jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning halduskohtu otsus muutmata. Keskseks vaidlusküsimuseks on ebaseadusliku abihoone 10(18)
3-20-712 paiknemine Rannakuuse tee 6a kinnistul (st ehituskeelu alal), kuid kõrvale ei saa jätta ka muid vastuolusid DP-ga. Vaidlusaluse hoone alune pind võib olla apellandi väidetud 68,86 m2, aga seda ümbritseb ligi 80 m2 suurune ja ca 1 m kõrgune terrass (vt Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 41). Seega on ehitisealune pind kokku ligi 150 m2 ja koos kinnistul paikneva 211 m2 hoonega kokku 360 m2, kuigi DP kohaselt on lubatud kuni 280 m2. Kuna Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistute maapinda on oluliselt tõstetud, siis on abihoone tegelik kõrgus ca 3,8–3,9 m (tulemüüri rajamise korral ca 4,3–4,4 m), mitte eskiisprojektis märgitud 2,8 m. Halduskohus leidis õigesti, et ebaseadusliku ehitisega kaasnevad püsivad negatiivsed mõjud kolmandate isikute õigustele. Naabrusõiguste küsimused tuleb lahendada eelkõige DP-ga ning kui ebaseaduslik ehitis on püstitatud väljapoole DP-ga lubatud ehitusala piire, tuleb eeldada omandiõiguse olulist riivet ja negatiivseid mõjusid kolmandatele isikutele. Ebaseaduslikust ehitustegevusest ei teki õiguspärast ootust ehitise säilitamisele. Kui ebaseaduslik hoone jääks praegusesse asukohta, ei oleks kolmandatel isikutel tõenäoliselt võimalik ja tuleohutust arvestades ka mõistlik täies mahus realiseerida enda kinnistu piires olemasolevat ehitusõigust (nt peaksid nad uue abihoone kavandamisel nihutama selle asukohta, et tagada vajalik kuja). Võimalus piirata tule levikut muude vahenditega ei vähenda negatiivset mõju kolmandate isikute ehitusõigusele, sest see on seotud täiendavate kulutustega. Abihoone seadustamine looks omakorda apellandile õiguse esitada hiljem vastuväiteid kolmandate isikute ehitustegevusele, viidates samuti privaatsuse ja valguse vähenemisele. Ehitusõiguse piiramise kontekstis ei oma tähtsust, kas ja millises ulatuses soovivad kolmandad isikud oma õigusi tegelikkuses realiseerida. Ehitusõiguse piiramine vähendab kinnistute väärtust ja kujutab juba seetõttu endast omandiõiguse piirangut. Kuna kolmandad isikud soovivad säilitada neile ette nähtud õigused, siis ei ole nad nõustunud ka apellandi kompromissettepanekutega. Valguse ja vaate varjamise kui negatiivse mõju jaatamiseks piisab, kui on selge, et kolmandatel isikutel ei ole enda kinnistutel võimalik nautida päikesevalgust varasemaga võrreldes sama pikalt ja samal alal. Apellandi väited varjutuse puudumisest on ebaõiged ning päikesevalguse hulk väheneb alal, mis on igapäevases kasutuses (kuur ja kasvuhoone). Ligi neljameetrine „müür“ kinnistute piiril mõjub ka rõhuvalt ja muudab märkimisväärselt üldist tunnetust avarusest. Igikeltsa tekke võimalus ei olnud ettekirjutuse tegemisel määravaks kaalutluseks ning on arusaadav, et sellega peeti silmas tavapärasemast pikemat lumesulamisperioodi alal, millele langeva päikesevalguse hulk väheneb. Kolmandate isikute kinnistute piirile ebaseaduslikult püstitatud ehitis koos märkimisväärse suurusega puidust terrassiga soodustab tulekahju korral kahtlusteta tule levikut Rannakuuse tee 6a kinnistult. Apellandi väide abihoone tulekindlusest on spekulatiivne, sest seda asjaolu ei ole loamenetluses kontrollitud. Kahjulikku mõju ei vähenda kuidagi see, et tuleohtu võivad endast kujutada ka teised kinnistutel paiknevad hooned. Tulemüüri rajamine võiks tulla alternatiivina kõne alla vaid juhul, kui tegemist oleks seaduslikult püstitatud ehitisega. Tulemüür suurendaks lisaks teisi kahjulikke mõjutusi (st varjaks vaadet ja päikesevalgust, takistaks lume sulamist). Privaatsuse vähenemist ei saa hinnata ainult akende olemasolu või puudumise põhjal, vaid see oleneb ka hoone kasutusotstarbest ja -intensiivsusest. Apellant soovib tegelikult seadustada vaidlusalust hoonet elamuna, mitte nt kuuri või panipaigana. Seega veedaksid inimesed hoones ja terrassil oluliselt rohkem aega. Vastustaja võis lammutamisettekirjutuse tegemisel muude kaalutluste kõrval arvestada ka avalikku huvi. Abihoonele ei saaks anda ehitusluba, sest see oleks vastuolus nii DP-ga kui ka teemaplaneeringu p-ga 4.1.1, mis keelab hoonete püstitamise krundipiirile lähemale kui 7,5 m. Halduskohus järeldas õigesti, et ehitise seadustamine ei ole võimalik ning see ei kõrvaldaks ka püsivaid negatiivseid mõjutusi kolmandatele isikutele. Kohatu on heita kolmandatele isikutele ette keeldumist apellandi pakutud alternatiividest, sest ebaseadusliku tegevusega mittenõustumine ei saa olla pahatahtlik.
11(18)
3-20-712
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus leiab, et MK apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et nõustub halduskohtu otsuse enamike põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata. I Apellandi esitatud täiendavad tõendid
14.Apellant on 22.02.2021 menetlusdokumendis koos Tallinna Ringkonnakohtu 17.02.2021 istungiga seotud menetluskulude hüvitamise taotluse ja kuludokumentidega esitanud mitmed täiendavad seisukohad ja tõendid, mis seonduvad vastustaja esindaja poolt kohtuistungil antud selgitustega. Nimelt viitas Viimsi valla esindaja, et vallavolikogul on ebaseaduslike ehitiste seadustamise suhtes nulltolerants, mistõttu ei saaks vaidlusalust abihoonet praeguses asukohas seadustada isegi juhul, kui kolmandad isikud nõustuksid mõne apellandi poolt välja pakutud kompromisslahendusega. Apellant on esitanud täiendava tõendina 19.02.2021 e-kirjavahetuse ML ja KM vahel (lisa 3-1) ning Viimsi vallas Miiduranna külas asuvat Kristjani tee 4 kinnistut puudutavad fotod (lisad 3-2 ja 3-3) ja kinnistusraamatu väljavõtte (lisa 4), lisaks äriregistri väljavõtte Kristjani tee 4 kinnistu omaniku kohta (lisa 5) ja Viimsi valla veebilehe väljavõtte volikogu koosseisu kohta (lisa 6). Apellant on soovinud nendega tõendada, et Viimsi Vallavolikogu ei ole ühegi kehtiva õigusaktiga andnud suunist, et väljapoole DP-s ettenähtud hoonestusala ja ilma ehitusloata püstitatud ehitisi ei ole ühelgi juhul lubatud seadustada, mida kinnitab ka Viimsi valla 18.02.2021 teade projekteerimistingimuste eelnõu avalikustamisest Kristjani tee 4 kinnistut puudutava detailplaneeringu täpsustamiseks, kuigi selle esemeks oleva juurdeehituse püstitamist on samuti juba ebaseaduslikult alustatud. Apellant toob lisaks välja, et Kristjani tee 4 kinnistu kuulub Viimsi Vallavolikogu liikme osalusega äriühingule. Apellant märgib, et tal ei olnud võimalik eeltoodud asjaoludele ja tõenditele varem tugineda, sest vallavolikogu „suunistele“ viidati esmakordselt alles 17.02.2021 kohtuistungil ning Kristjani tee 4 kinnistut puudutavate projekteerimistingimuste eelnõu avalikustati 18.02.2021.
15.Ringkonnakohus leiab, et apellandi esitatud uued tõendid tuleb jätta asja juurde võtmata. HKMS § 198 lg 2 p 3 kohaselt saab ringkonnakohus tuvastada uusi asjaolusid ja hinnata halduskohtu poolt hindamata tõendeid mh juhul, kui asjaolule või tõendile ei olnud võimalik varem viidata, näiteks on asjaolu või tõend tekkinud või saanud menetlusosalisele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist halduskohtus ning menetlusosalise käitumist ei ole alust pidada pahauskseks. HKMS § 198 lg 3 järgi peab menetlusosaline põhistama uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ning kui põhjendusi ei esitata või kohus ei pea neid mõjuvaks, jätab kohus asjaolu või tõendi tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks. Enne ringkonnakohtu poolt uuele asjaolule või tõendile tuginemist peab teistel menetlusosalistel olema võimalus avaldada selle suhtes oma seisukoht.
16.Ringkonnakohus vaatas ML apellatsioonkaebuse läbi 17.02.2021 istungil, millel lõpetati asja arutamine. Seetõttu juhul, kui ringkonnakohus peaks asja õigeks lahendamiseks vajalikuks uurida täiendavaid tõendeid või arutada menetlusosalistega asjaolusid, tuleks asja arutamine HKMS § 130 p 2, § 185 lg 1 ja § 198 lg 3 kolmanda lause alusel uuendada. Seda ei tule praeguses asjas siiski teha, sest ringkonnakohtu hinnangul ei ole esitatud uued tõendid vaidluse lahendamiseks olulised. Vaatamata sellele, et apellandil ei olnud võimalust või põhjust esitada kõnealuseid tõendeid varem ning usutavaks võib pidada, et tõendite kogumise tingis vastustaja 12(18)
3-20-712 esindaja 17.02.2021 istungil tehtud viide vallavolikogu juhistele, ei saa nende põhjal tuvastada ühtegi praeguses asjas vaidluse all olevat asjaolu. Viimsi valla esindaja selgitus oli antud vastuseks ringkonnakohtu küsimusele, kas menetlusosalised näevad võimalust lahendada vaidlus kompromissiga. Olukorras, kus kolmandad isikud on selgelt välistanud võimaluse, et nad nõustuvad vaidlusaluse abihoone praegusesse asukohta (st DP järgsele ehituskeelualale) jätmisega ning vaidlustatud ettekirjutus on antud esmajoones naabrite õiguste kaitseks, ei oma tähtsust, kas vallavolikogu võiks mingitel teistsugustel asjaoludel (nt naabrite nõusolekul või naabrite puudumise korral) ehitise seadustamist põhimõtteliselt aktsepteerida või mitte. Oluline on üksnes see, kas vastustaja on praeguse juhtumi asjaolusid arvestades apellanti õiguspäraselt kohustanud ebaseaduslikult püstitatud abihoone lammutama. Kuna 22.02.2021 esitatud tõendid seda küsimust ei puuduta, siis jäävad need HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3 alusel vastu võtmata. II Vastuolu avalike huvidega
17.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et Rannakuuse tee 6a ning Männi tee 17 ja 19 kinnistute piiri vahetusse lähedusse ilma ehitusloata püstitatav abihoone paikneb täies ulatuses väljaspool DP-s ettenähtud hoonestusala (tähistatud DP seletuskirja p-s 2.2 viidatud joonisel AP-3), mida ei ole muudetud ka DP-d täpsustavate 17.08.2017 projekteerimistingimustega. Apellandil tuli seetõttu lähtuda nõudest, et kavandatav hoonestus peab jääma Rannakuuse tee 6a ning Männi tee 17 ja 19 kinnistute vahelisest piirist 7,5–8 m kaugusele ning hoonestusalast võisid väljapoole ulatuda katuseräästad ja konsoolsed varikatused mitte rohkem kui 0,5 m ulatuses. Vaidlusalune abihoone (26.11.2019 eskiisprojekti järgi mõõtmetega 12,635 × 5,45 m) paikneb krundipiirist 1,2 m kaugusel. Vaidlustatud 21.01.2020 ettekirjutusega kohustati apellanti Rannakuuse tee 6a kinnistule ehitusloata ja ehituskeelualale püstitatud abihoone täielikult lammutama hiljemalt 01.06.2020.
18.Lammutamisettekirjutus on antud EhS § 132 lg 3 p 2 alusel, mille kohaselt otsustab korrakaitseorgan (EhS § 130 lg 2 p 1 kohaselt praegusel juhul Viimsi vald) ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Ettekirjutuse tegemise tingis omaniku poolt EhS § 19 lg 1 p-de 1 ja 2 nõuete rikkumine (s.o apellant ei ole taganud ehitise ja ehitamise vastavust õigusaktide nõuetele, sh ehitise vastavust DP-le ja projekteerimistingimustele ning ehitamiseks vajalike lubade olemasolu). Nagu märgitud, ei ole asjas olnud vaidlust selle üle, et apellant on vaidlusaluse abihoone ehitamisel rikkunud vastustaja poolt esile toodud nõudeid.
19.Kuigi ettekirjutuses on mh tuginetud asjaoludele, et DP ei näe ette võimalust püstitada Rannakuuse tee 6a kinnistule kahte abihoonet ning vaidlusaluse abihoone püstitamiseks ei ole taotletud ega väljastatud ehitusluba, siis olukorras, kus Rannakuuse tee 6a kinnistul puudub DP järgi lubatud elumaja (st ei ületata lubatud hoonete arvu krundil) ja kahe abihoone ehitusalune pind kokku (211 m2 + 68,86 m2 = 279,86 m2) ei ületa DP-s lubatud maksimaalset ehitusalust pinda 280 m2 ning arvestatud on ka hoonestuse lubatud kõrgust, ei saaks nimetatud rikkumised iseseisvalt tingida abihoone lammutamiseks kohustamist, sest kui samal ajal ei tuvastata ehitise mittevastavust ehitisele esitatavatele nõuetele ja sellega kaasnevat olulist või kõrgendatud ohtu, siis oleks tegemist formaalset laadi kõrvalekalletega, mis ei annaks EhS § 132 lg 3 p 1 kohaselt alust nõuda ehitise lammutamist. Apellant on õigesti rõhutanud, et lammutamisettekirjutuse tegemine ei saa olla karistus omavolilise ehitamise eest, vaid tegemist on korrakaitsemeetmega, mille eesmärk on tõrjuda ohtu või kõrvaldada kestev korrarikkumine (KorS § 28 lg 1) ning seejuures peavad rakendatavad meetmed olema proportsionaalsed (KorS § 7) ja otstarbekad (KorS § 8). 13(18)
3-20-712
20.Kuigi EhS § 132 lg 3 p 2 sõnastus viitab, et lammutamiseks kohustamise saaks tingida üksnes ebaseadusliku ehitisega kinnisasja omanikule või naaberkinnistute omanikele kaasnev üleliia koormav ja püsiv negatiivne mõju, ei välista see arvestamist ka avalike huvidega. Tuleb rõhutada, et EhS § 132 lg 3 p-des 1 ja 2 märgitu ei ole ammendav, vaid EhS § 132 lg 3 sisaldab üksnes näitlikku loetelu võimalikest põhjustest, mille puhul oleks lammutamisettekirjutuse tegemine üldjuhul õigustatud. Sellele viitab EhS § 132 lg 3 sissejuhatavas lauses kasutatud sõna „eelkõige“. Seetõttu isegi juhul, kui korrakaitseorgan tugineb formaalselt vaid EhS § 132 lg 3 p-le 2, saab ta täiendavalt arvestada ka avalike huvidega, mis võivad tingida (sh koostoimes naabritele kaasneva püsiva negatiivse mõjuga) lammutamisettekirjutuse tegemise kui kõige rangema meetme rakendamise. Kui lammutamisettekirjutuse tegemise tingib peamiselt ebaseaduslikust ehitisest lähtuv oluline või kõrgendatud oht avalikele huvidele (nt tervisele, kultuuripärandile, looduskeskkonnale), oleks siiski kohasem tugineda EhS § 132 lg 3 p-le 1.
21.Vaatamata sellele, et ringkonnakohtu hinnangul saab EhS § 132 lg 3 p 2 alusel tehtavas lammutamisettekirjutuses samuti tugineda ehitise või ehitamise vastuolule avalike huvidega ning avalikuks huviks on ka õigusaktide (sh planeeringute) järgimise tagamine, tuleb nõustuda apellandi etteheitega, et praegusel juhul ei ole vastustaja toonud välja sellise kaaluga vastuolu avalike huvidega, mis saaks õigustada lammutamisettekirjutuse tegemist. Vastustaja ei ole väitnud, et DP järgse hoonestusala asukoht ja paigutus Rannakuuse tee 6a kinnistul kaitseb naabrite õiguste kõrval ka avalikke huve (nt säilitada Haabneeme aleviku väljakujunenud asustusstruktuuri, kaitsta ohustatud liikide elupaiku vmt). Mõne sellise avaliku huvi esinemine ei ole äratuntav ka ringkonnakohtule. Nii ettekirjutuses kui ka vaideotsuses on rõhutatud üksnes avalikku huvi nõuda DP kui ühiskondliku kokkuleppe järgimist ning välistada eeldus, et omavolilisi ehitisi on alati võimalik tagantjärele seadustada. Kohtumenetluses on vastustaja täiendavalt viidanud, et Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringu „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ p 4.1.1 kohaselt ei ole samuti lubatud uute elamukruntide puhul ehitada elamuid lähemale kui 7,5 m krundipiirist ja aiamajasid lähemale kui 5 m krundipiirist. Samas ei tulene ka teemaplaneeringust, et nõuded hoonestuse asukohale krundil oleksid seatud mingi kindla avaliku huvi kaitseks, mitte naaberkinnisasjade omanike kaitseks. Kehtestatud õigusaktidest (sh planeeringutest) kinnipidamise tagamine on kahtlemata oluline avalik huvi, kuid see ei pruugiks siiski olla piisav, et nõuda ehitise lammutamist, kui ebaseaduslik ehitis ei kahjusta muid avalikke huve ega kolmandate isikute õigusi. Kuivõrd tegemist ei ole karistusliku meetmega, siis ei saa lammutamisettekirjutuse tegemist iseseisvalt õigustada ka apellandi väidetav pahatahtlikkus (sh vaidlusaluse abihoone püstitamise jätkamine pärast seda, kui kolmandad isikud ja Viimsi vald olid alates 2019. a juuni lõpust juhtinud korduvalt tähelepanu selle õigusvastasusele ning alates 29.07.2019 e-kirjast oli apellandile lisaks teada, et abihoone seadustamine ei ole võimalik ilma piirinaabrite kooskõlastusteta).
22.Eeltoodu ei tingi siiski kaebuse rahuldamist, sest vastuolu avaliku huviga ei ole olnud 21.01.2020 ettekirjutuse ja 18.03.2020 vaideotsuse kandvaks põhjenduseks, vaid neis on selgelt keskendutud just vaidlusaluse abihoone paiknemisele ja sellest tingitud negatiivsetele mõjudele naabrite õigustele. Lammutamisettekirjutuse tegemine on kaalutlusotsus, kuid tuleb rõhutada, et olukorras, kus haldusorgani põhjendused on küll osaliselt ekslikud, kuid need ei moodusta määravat osa kaalutlusotsuse põhjendustest, ei pruugi kaalutlusotsus olla õigusvastane (vrd Riigikohtu 15.02.2021 otsus nr 3-18-2294, p 20; 07.06.2018 otsus nr 3-15-2221, p-d 12–13). Praeguses asjas on ringkonnakohus veendunud, et vastustaja lähtus lammutamisettekirjutuse tegemisel eeskätt ebaseadusliku ehitisega kaasnevast mõjust naabrite õigustele ning avaliku huviga seonduv ei omanud haldusakti andmisel otsustavat tähtsust.
14(18)
3-20-712 III Püsiv negatiivne mõju kolmandatele isikutele
23.Kolmandatele isikutele vaidlusaluse abihoonega kaasnevate püsivate negatiivsete mõjudena on vastustaja ja halduskohus toonud välja ehitusõiguse piiramise, päikesevalguse varjamise, tuleleviku ohu ja privaatsuse vähenemise. Eeldatav tavapärasest hilisem lumikatte kadumine ja pinnase sulamine ehk vastustaja viidatud nn igikeltsa tekkimine kevadel seondub seejuures samuti päikesevalguse varjamisega, mistõttu ei ole seda põhjust eristada. Kuna ettekirjutuses on igikeltsast räägitud selgelt rahvalikus kõnepruugis, soovides sellega üksnes iseloomustada, et Männi tee 17 ja 19 kinnistute lõunapiiri ääres paikneva abihoone poolt püsivalt varjutatud alal sulavad lumikate ja külmunud pinnas kevadeti ilmselt märkimisväärselt aeglasemalt kui muudes kinnistute osades, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks lugeda HKMS § 60 lg 2 alusel üldtuntuks asjaolu, et Eestis ei esine igikeltsa (igikülmunud pinnast). Tegemist on elementaarse n-ö tavateadmisega, mis ei vaja eraldi tõendamist ega ümberlükkamist.
24.Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et ebaseadusliku abihoone püstitamisega Rannakuuse tee 6a kinnistule on Männi tee 17 ja 19 kinnistute omanikele kaasnenud EhS § 132 lg 3 p 2 tähenduses püsivad negatiivsed mõjud, mis on üleliia koormavad ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Apellandi väide, et vastustaja ei ole tuvastanud negatiivsete mõjutuste tegelikku esinemist, ei ole asjakohane. Korrakaitseorgan ei pea meetme rakendamiseks ootama ära korrarikkumise lõpuleviimist ega kahjulike tagajärgede saabumist, vaid KorS § 28 lg 1 järgi piisab ettekirjutuse tegemiseks juba ohu esinemisest. Kinnistute piirile abihoone püstitamisega vaidlustatud ettekirjutuses märgitud häiringute kaasnemist saab pidada mõistlikult ettenähtavaks. Apellant ei ole viidanud ühelegi muutunud asjaolule, millest võiks järeldada, et naaberkinnisasjade omanikel ei saa 24.05.2013 kehtestatud detailplaneeringu või 17.08.2017 väljastatud projekteerimistingimuste andmise ajaga võrreldes olla praegu enam samaväärset huvi nõuda DP-s ettenähtud hoonestusalast kinnipidamist. Selline olukord võiks esineda näiteks juhul, kui Männi tee 17 ja 19 kinnistute sihtotstarvet oleks vahepeal oluliselt muudetud või kolmandad isikud oleks püstitanud Rannakuuse tee 6a kinnistu poolsele piirile ise veelgi suuremad ehitised, mis välistaksid vaidlusalusest abihoonest lähtuvate negatiivsete mõjude esinemise. Kuna sellist asjaolude muutumist ei ole DP kehtestamise ajaga võrreldes toimunud, siis on DP-s naabrite kaitseks seatud piirangutele tuginemine asjakohane. Siinkohal ei oma tähtsust, et Rannakuuse tee 6a kinnistul ligikaudu samas asukohas varasemalt paiknenud hoonestus võis olla naabrite jaoks vähemasti mõnes aspektis veelgi koormavam, sest DP nägi selgelt ette varasema hoonestuse likvideerimise.
25.Nagu halduskohus õigesti märkis, ei oma tähtsust seegi, et abihoone jääb suuremas osas (ca 3/4 ulatuses) Männi tee 17 kinnistu piiri äärde, kuid ettekirjutuse tegemisel ei ole hinnatud mõjusid kummalegi kolmandale isikule eraldi. See ei ole oluline põhjusel, et mõlema kinnistu puhul esinevad samad negatiivsed mõjud (mõnevõrra erineb üksnes nende intensiivsus) ning ettekirjutuse tegemiseks piisaks ka sellest, kui EhS § 132 lg 3 p 2 tähenduses püsiv negatiivne mõju esineks ainult ühel naaberkinnistul.
26.Nõuded ehitiste tuleohutusele on sätestatud EhS § 11 lg 4 alusel kehtestatud siseministri 30.03.2017 määrusega nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“, mille § 22 lg 2 kohaselt peab tule leviku takistamiseks hoonetevaheline kuja olema vähemalt 8 m ja kui kuja on sellest väiksem, siis tuleb tule levikut piirata ehituslike abinõudega. Ehkki määrus ei sisalda alates 01.03.2021 kehtivas redaktsioonis enam eraldi nõudeid tulemüürile (erinevalt kuni 28.02.2021 kehtinud §-st 23), on tulemüüri rajamine jätkuvalt üheks võimalikuks tule levikut takistavatest ehituslikest abinõudest (vt ka määruse muutmise eelnõu seletuskiri, lk 6 – EIS toimik 21-0150). Kuigi tule leviku ohtu on iseenesest võimalik ehituslike meetmetega vähendada, tuleks selliseid 15(18)
3-20-712 meetmeid rakendada ka kolmandate isikute kinnistule vaidlusaluse abihoone lähedale ehitiste püstitamisel, millega kaasnevad lisakulutused ja piirangud ehitise projekteerimisel. Seejuures ei ole oluline, et Männi tee 17 ja 19 kinnistute praegused omanikud ei ole Rannakuuse tee 6a piiri äärde mingite uute ehitiste püstitamist kavandanud. DP-s ettenähtud nõuded ei ole seatud ühegi konkreetse füüsilise isiku, vaid naaberkinnistu igakordse omaniku õiguste kaitseks. Õige on seegi halduskohtu viide, et tuleleviku ohu vähendamiseks kasutatavad ehituslikud abinõud võiksid omakorda suurendada muid negatiivseid mõjusid kolmandatele isikutele (nt hoone seina mõõtmeid ületav tulemüür varjaks veelgi rohkem päikesevalgust – eskiisprojekti järgi ulatuks tulemüür abihoone seinast 0,5 m kõrgemale ja oleks külgedel 0,3 m abihoonest laiem). Apellandi etteheide kolmandate isikute käitumise vastuolulisusest ei ole põhjendatud, sest naaberkinnistutel asuvate palksauna ja puukuuri tuleohtlikkuse küsimust ei kerkiks üldse juhul, kui Rannakuuse tee 6a kinnistule ei oleks ebaseaduslikku abihoonet püstitatud (st ei esineks olukorda, kus hoonetevaheline kuja jääks alla 8 m).
27.Vaidlusalune abihoone varjaks igal juhul päikesevalgust Männi tee 17 ja 19 kinnistute lõunapiiri lähedasel alal. Asjakohane ei ole väide, et kuna abihoone paikneb kolmandate isikute kinnistutest lõunas, siis on võimalike varjutuste tekkimise tõenäosus kõige väiksem. Vastupidi, kui abihoone asuks Männi tee 17 ja 19 kinnistutest põhjas, siis ei langeks vari üldse naabrite kinnistutele, vaid apellandi enda kinnistule. Teadaolevalt liigub päike mööda trajektoori, mis jääb põhiosas laiuskraadide 57°30′ – 59°40′ N vahel asuvast Eestist vaadates alati lõunasuunas. Kõige põhjapoolsem laiuskraad, kus päike saab olla seniidis (suvisel pööripäeval), on 23°27′ N asuv põhjapöörijoon ehk Vähi pöörijoon. Kuna päikese kõrgus horisondist jääb ka suvise pööripäeva keskpäeval Eestis vahemikku 53°37ʹ – 55°55ʹ (vt Eesti kiirguskliima teatmik, EMHI, 2003, lk 22–23), siis on selge, et kolmandate isikute kinnistute lõunapiirist 1,2 m kaugusel asuva maapinnast üle 3 m kõrguse abihoone vari ulatub alati vähemasti mingil määral naaberkinnistutele. Varju pikkus võrdub hoone kõrgus jagatud päikese kõrgusnurga tangensiga. Kuna päikese kõrgusnurk suvise pööripäeva keskpäeval ei ületa Tallinna piirkonnas 54°, siis oleks eskiisprojekti kohaselt ümbritsevast maapinnast 3,1 m kõrgema hoone tekitatava lühima võimaliku varju pikkuseks 2,25 m ehk vari ulatuks vähemalt 1 m ulatuses naaberkinnistutele. Kuivõrd enamuse osa päevast ja ka aastast (sh suure osa vegetatsiooniperioodist) on päike siiski oluliselt madalamal, on ka hoone tekitatav vari märkimisväärselt pikem (nt päikese kõrgusnurk Tallinna piirkonnas on septembri keskpaigas maksimaalselt 33,7°, mille puhul tekitaks 3,1 m kõrgune hoone 4,6 m pikkuse varju).
28.Olenemata sellest, et vaidlusalune abihoone ei mõjuta insolatsioonitingimusi kolmandate isikute kinnistutel asuvates elamutes ning võimaliku varjutuse ala ei võtaks enda alla kuigi suurt osa Männi tee 17 ja 19 kinnistute kogupindalast (vastavalt 1194 m2 ja 1205 m2), on siiski tegu püsiva negatiivse mõjuga, mida ei ole võimalik vähendada ega leevendada. Püsiva varjutusega alal oleks olulisel määral pärsitud näiteks taimekasvatus.
29.Privaatsusriivega seonduvalt ei saa apellandiga nõustuda, et tähtsust omaks esmajoones see, et vaidlusaluse abihoone aknad ei avane Männi tee 17 ja 19 kinnistu poole, vaid apellandi enda kinnistu suunas. Ringkonnakohus märkis juba 23.07.2020 määruses esialgse õiguskaitse küsimuses (p 15), et privaatsust tuleb sisustada laiemalt ning see hõlmab ka nt kinnistute piiri ääres paiknevast ehitisest naaberkinnistule võimalikult kostuva lärmi jmt. Määrav ei ole asjaolu, et abihoone toimib teatud osas ka barjäärina, sest leevendamist või vähendamist vajav müra naaberkinnistutel on põhjustatud suuresti just sama ehitise enda asukohast Rannakuuse tee 6a kinnistul. Põhjendatud ei ole ka seisukoht, et kuna Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistutele on kokku püstitatud DP-ga lubatud nelja hoone (kummalegi kinnistule 1 elamu + 1 abihoone) asemel kolm hoonet (1 elamu Rannakuuse tee 6 kinnistule + 2 abihoonet Rannakuuse tee 6a kinnistule), siis riivatakse kolmandate isikute privaatsust DP-s ettenähtuga võrreldes oluliselt vähem. See 16(18)
3-20-712 argument oleks asjakohane juhul, kui ehitised oleks paigutatud DP järgsesse hoonestusalasse. Eskiisprojektist nähtuvalt on vaidlusalust abihoonet kavas kasutada eeskätt saunamajana. Seega võib eeldada, et abihoonet kasutatakse küllaltki sagedasti (nt iganädalaselt) ja aastaringselt. Hoonet ümbritseb kolmest küljest ka terrass, mis suurendab veelgi sellest lähtuvat negatiivset mõju kolmandate isikute privaatsusele. Seejuures on terrass selgelt seotud abihoone asukohaga, mistõttu juhul, kui abihoone paikneks naaberkinnistute piirist eemal, ei paikneks tõenäoliselt piiri ääres ka terrassi. DP joonisel AP-3 kajastatud grillnurga puhul on DP-s esitatud nõue saada enne selle rajamist mh kooskõlastus piirinaabrilt (Männi tee 19 kinnistu omanikult). Grillnurga võimalik asukoht ja eeldatav kasutusintensiivsus mõjutaks naaberkinnisasjade omanike huve oluliselt vähem kui vaidlusalune abihoone. Valvekaameraga seonduvale privaatsushäiringule ei ole vaidlustatud ettekirjutuses tuginetud, mistõttu ei mõjuta vaidluse lahendamist see, et valvekaamera oleks võimalik hõlpsasti eemaldada.
30.Kokkuvõtlikult nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et ülemäärast negatiivset mõju ei ole põhjendatud sisustada ainuüksi selle kaudu, kas ja kuivõrd takistaks ebaseaduslik ehitis naaberkinnisasjade või neil asuvate ehitiste kasutamist, vaid ülemääraseks tuleb pidada sellist püsivat negatiivset mõju, mis ületab märkimisväärselt neid püsivaid negatiivseid mõjusid, mida kolmandad isikud pidanuks taluma siis, kui ehitamine oleks toimunud õiguspäraselt. Naabrid ei ole nõudnud ega saagi nõuda, et apellant realiseeriks ehitusõigust DP-s ettenähtust väiksemas mahus, kuid neil on õigus nõuda, et apellant peaks oma kinnistu hoonestamisel kinni DP-s sätestatud nõuetest (sh hoonestusalast). IV Abihoone seadustamise võimalikkus
31.Vastustaja on enne lammutamisettekirjutuse tegemist kaalunud, kas ehitist on võimalik seadustada, mis oleks apellandi jaoks kahtlemata oluliselt vähem koormavam. Kuna abihoone asukoht on selgelt DP-ga vastuolus, siis ei saaks sellele õiguspäraselt ehitusluba väljastada (EhS § 44 p 1). DP muutmise küsimus ei ole praegusel juhul asjakohane, sest apellant ei ole sellist taotlust vastustajale esitanud. Apellant on pakkunud välja EhS § 27 lg 4 p 2 alusel väljastatavate projekteerimistingimustega hoonestusala nihutamise (04.06.2020 menetlusdokumendi lisa 2), millega vastustaja ega kolmandad isikud ei ole nõustunud. Halduskohus leidis õigesti, et isegi kui apellandile oleks antud nõusolekute saamiseks senisest rohkem aega, ei oleks see muutnud lõpptulemust, sest tegemist oleks DP olemusliku muutmisega EhS § 27 lg 3 tähenduses, mida ei saa EhS § 32 p 3 kohaselt teha projekteerimistingimustega. Lisaks sellele, et hoonestusala paiknemine oli selgelt üks DP olulistest tingimustest, oleks apellandi taotletud hoonestusala asukoht vastuolus üldplaneeringu teemaplaneeringu „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ p-ga 4.1.1 ja projekteerimistingimustega ei ole lubatud kalduda kõrvale üldplaneeringust (EhS § 27 lg 3 ja § 32 p 2). Teemaplaneeringu p 4.1.1 seab nõuded „uutele elamukruntidele“, milleks on teemaplaneeringu p 4.2 järgi sellised krundid, mis moodustatakse peale selle planeeringu kehtestamist. Teemaplaneering kehtestati 13.09.2005 ning Rannakuuse tee 6 ja 6a krundid moodustati 24.05.2013 kehtestatud DP-ga. Seega laieneb teemaplaneeringu p-st 4.1.1 tulenev hoonestusala asukoha nõue ka praegusele olukorrale.
32.Apellandi väited kolmandate isikute pahatahtlikkusest on alusetud, sest oma õigusi on kuritarvitanud siiski apellant, mitte kolmandad isikud. Apellant oli teadlik tema kinnistu suhtes kehtestatud ehitusõiguse ulatusest (sh hoonestusala piiridest), mistõttu ei saa tal olla tekkinud õigustatud ootust, et naaberkinnisasjade omanikud peaksid taluma nende piiri äärde väljapoole hoonestusala omavoliliselt püstitatud ehitisega kaasnevaid negatiivseid mõjusid või leppima apellandi pakutud kompromisslahendustega. Tehtud kulutuste tarbetuks muutumine on olnud apellandi enda risk, mis ei oma lammutamisettekirjutuse õiguspärasuse kontrollimisel üldjuhul 17(18)
3-20-712 tähtsust. Erandina võiks seda asjaolu arvestada lammutamisettekirjutuse proportsionaalsuse hindamisel siis, kui naaberkinnistute omanikele kaasnev negatiivne mõju oleks marginaalne või rikkumine saaks olla mingil põhjusel vabandatav (nt ehitusõiguse ulatus oli ebaselge ja seda on ületati vähesel määral). Isegi juhul, kui vastustaja oleks andnud apellandile mingeid lubadusi, et abihoone on võimalik seadustada ja apellant jätkas vastustaja lubadusi usaldades abihoone ehitamist (st täiendavate kulutuste tegemist), saaks see omada tähtsust vaid võimaliku kahju hüvitamise nõude esitamise korral. Asja materjalidest ei nähtu samas, et vastustaja tegevus oleks andnud apellandile põhjust uskuda abihoone seadustamist. Väide, et apellandil puuduvad vahendid ehitise lammutamiseks, ei ole esiteks usutav, arvestades Rannakuuse tee 6 ja 6a kinnistutel toimuva ehitustegevuse ulatust, ning teiseks ei tingi see lammutamisettekirjutuse tühistamist, vaid võiks üksnes anda põhjuse taotleda vastustajalt ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamist. Apellant ei ole väitnud, et ebaseadusliku abihoone lammutamiseks antud tähtaeg (pisut enam kui neli kuud) olnuks sedavõrd lühike, et ettekirjutust ei saanuks objektiivselt selle ajaga täita. V Kokkuvõte ja menetluskulud
33.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb ML apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 22.06.2020 otsus muutmata.
34.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. ML on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu 15 eurot ja kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulusid 6499,20 eurot (vastab advokaadi 33,5 töötunnile tunnihinnaga 160 eurot + KM ning assistendi 0,8 töötunnile tunnihinnaga 70 eurot + KM). Menetluskulude kandmine seoses praeguse haldusasja menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda.
35.Viimsi vald ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
36.Kolmandad isikud ML ja TO on kandnud apellatsiooniastmes esindajakulusid kokku 3666 eurot (vastab advokaadi 16,75 töötunnile tunnihinnaga ca 180 eurot + KM). Kuigi esitatud arved kajastavad ka üldkulusid, ei ole nende väljamõistmist taotletud. Menetluskulude kandmine seoses praeguse haldusasja menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Advokaadi tunnitasu ei ole alust pidada ebamõistlikult kõrgeks (mh ei erine see oluliselt apellandi esindaja tunnitasust). Kulude suurus tervikuna ei ole asja mahtu ja keerukust arvestades ülemäärane ning need tuleb kolmandate isikute kasuks mõista apellandilt välja tervikuna. Ringkonnakohus arvestab seejuures asjaoluga, et kolmandad isikud on esindajat kasutanud alates apellatsioonimenetlusest, mistõttu tuli esindajal viia ennast kurssi kogu asjas varem toimunuga. Vastavalt kolmandate isikute taotlusele tuleb menetluskulud mõista võrdses osas välja kummagi kolmanda isiku kasuks.
(allkirjastatud digitaalselt)
18(18)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.