Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve
Kohtuasi
Olavi Rea, Maia Kurimi ja Edward-Heldur Kurimi hagi Kristo Sumendu, Juhan Sumendu ja OÜ EU Teenused vastu ühishüpoteegi seadmise lepingu ja ühishüpoteegi loovutamise lepingu tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 21. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-58404
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kristo Sumendu ja Juhan Sumendu ühine kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
10 864 eurot 98 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Olavi Rea, Maia Kurim, Edward-Heldur Kurim, ühine esindaja vandeadvokaat Kristiina Lee Kostjad Kristo Sumendu ja Juhan Sumendu, ühine esindaja vandeadvokaat Peeter Viirsalu Kostja OÜ EU Teenused (registrikood 11695815)
Asja läbivaatamise kuupäev
24. märts 2014. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Muuta tsiviilasjas nr 2-11-58404 21. novembril 2013 tehtud Tartu Ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust. Muus osas jätta otsus muutmata.
2.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
3.Arvata Advokaadibüroo VARUL AS 20. detsembril 2013 tasutud kautsjonist (140 eurot 55 senti) 108 (ükssada kaheksa) eurot 65 senti riigituludesse ja tagastada Advokaadibüroo VARUL AS-le (konto nr 221025347530, Swedbank AS) 31 (kolmkümmend üks) eurot 90 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Olavi Rea, Maia Kurim ja Edward-Heldur Kurim (hagejad) esitasid 29. novembril 2011 Tartu
Maakohtule ühise hagiavalduse Kristo Sumendu (kostja I), Juhan Sumendu (kostja II) ja OÜ EU Teenused (kostja III) vastu. Hagejad palusid tuvastada: · 7. septembril 2009 kostjate I ja II sõlmitud notariaalse ühishüpoteegi seadmise lepingu (käsutustehing) tühisuse; · 21. veebruaril 2011 kostjate II ja III sõlmitud ühishüpoteegi loovutamise lepingu (käsutustehing) tühisuse; · kostja III kohustuse esitada avaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kostja III kasuks seatud nelja kinnistut koormava ühishüpoteegi kannete kustutamiseks. Hagejate väitel esitasid nad 21. augustil 2009 Tartu Maakohtule hagi kostja I vastu kahju hüvitamiseks (tsiviilasi nr 2-09-41583). Samas menetlusdokumendis esitati ka taotlus arestida hagi tagamiseks kostja I neli kinnistut (kostja I kinnistud). Tartu Maakohus rahuldas hagi tagamise taotluse
4.septembril 2009 (reedel). Kostjad I ja II sõlmisid juba 7. septembril 2009 (esmaspäeval) notariaalselt tõestatud ühishüpoteegi seadmise lepingu (hüpoteegi seadmise leping), mille p 3.1 järgi seati kostja I kinnistutele kostja II kasuks esimesele vabale järjekohale 1 700 000 krooni suurune ühishüpoteek. Hüpoteegi seadmise lepingu p 4.1 järgi tagati ühishüpoteegiga kostjate I ja II 19. juunil 2009 sõlmitud laenulepingust ja 2. septembril 2009 sõlmitud nõude loovutamise lepingust tulenevaid nõudeid. 21. veebruaril 2011 loovutas kostja II ühishüpoteegi omakorda lepingu alusel tasuta kostjale III (hüpoteegi loovutamise leping). Hüpoteegi loovutamise lepingus ei ole sätestatud, kas ja milliseid nõudeid loovutatud hüpoteek tagab. Niivõrd lühikese ajavahega seatud hüpoteek kahjustab hagejate õigusi, sest ei võimalda saavutada hagi tagamisega soovitud eesmärki. Kohus on tsiviilasjas nr 2-09-41583 hagejate nõuded kostja I vastu osaliselt rahuldanud ja mõistnud hagejate kasuks välja kokku 51 464 eurot 46 senti. Kostjate I ja II eesmärk oli välistada hüpoteegi seadmisega hagejate nõuete rahuldamine kinnistute müügist saadava raha arvel. Tegelikult ei ole kostjal II oma poja kostja I vastu nõudeid ning hüpoteegi seadmise lepingus viidatud 19. juuni 2009. a laenuleping ja 2. septembri 2009. a nõude loovutamise leping on näilikud. Laenuandjatel ei olnud väidetud laenu andmiseks ka piisavalt raha. Hüpoteegi seadmise leping ja selle loovutamise leping on tühised tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg-test 1 ja 11 koostoimes asjaõigusseaduse (AÕS) § 561 lg-ga 2 käsutuskeeldu rikkuvate tehingutena. Alternatiivselt on mõlemad lepingud tühised vastuolu tõttu heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 mõistes. Kostja I oli hüpoteegi seadmise lepingut sõlmides teadlik kohtu seatud käsutuskeelust, kuna kohus toimetas hagi tagamise määruse talle kätte 4. septembril 2009. Ka oli maakohus toimetanud kostjale I 27. augustil 2009 kätte hagimaterjalid, millest nähtus hagi tagamise taotlus. Asjaoludest oli teadlik ka kostja II kui kostja I isa, mistõttu on välistatud ühishüpoteegi heauskne omandamine. Ka kostja III juhatuse liige Marcela Tiits on kostjale I lähedane isik.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata. Kostjate I ja II väitel ei teadnud kostja I käsutuskeelust enne 23. septembrit 2009, kui ta sai kätte hagi tagamise määruse. Samuti on tõendamata, et käsutuskeelust teadis hüpoteegi seadmise lepingu
sõlmimise ajal kostja II. Hagejate väited viidatud laenusuhte näilikkuse kohta on valed ja tõendamata. Hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine TsÜS § 86 lg 1 alusel. Ka hüpoteegi loovutamise leping ei ole hagejate viidatud alustel tühine. Kostja III väitel ei oleks notar tehingut tõestanud, kui oleks esinenud takistus või keeld. Kostja III ei olnud pahatahtlik. Kostja III ei olnud ega pidanudki olema teadlik hagejate nõuetest kostja I vastu. Käsutuskeeld on kinnistusraamatus hüpoteegi järel ega takistanud hüpoteeki käsutamast. Lepingud ei ole näilikud.
3.1. detsembri 2011. a määrusega tagas Tartu Maakohus hageja taotlusel hagi, arestides ühishüpoteegi hagejate kasuks, ja määras kanda kinnistusraamatusse hüpoteegi käsutamise keelumärked.
4.Tartu Maakohus jättis 1. aprilli 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas kohaldatud hagi tagamise abinõu otsuse jõustumisest. Maakohus jättis kostjate menetluskulud võrdsetes osades (s.o 1/3 osas iga hageja kohta) hagejate kanda. Hagejate menetluskulud jäid nende endi kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste järgi ei ole hagejatel õigust käsutustehinguid vaidlustada ja seega ka kinnistusraamatu kannet muuta. Hüpoteek ei kahjusta ühtegi hagejatele kuuluvat asjaõigust. Hagejate väitel on kahjustatud nende õigust nõuda oma nõude täitmist kostja I kinnistute võõrandamisest saadava raha arvel. See õigus on puhtalt võlaõiguslik. Ka ei takista kinnistutele seatud hüpoteek kinnistute võõrandamist sundtäitmise korras, kuigi võib mõjutada nende hinda. Kuna nõudeõiguse puudumise tõttu ei ole vaja hinnata poolte esitatud seisukohti ja nende tõendatust, jättis maakohus hinnangu andmata ka muudele asjas esitatud tõenditele.
5.Hagejad palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda. Kostjad I ja II palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja III apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei väljendanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 21. novembri 2013. a otsusega apellatsioonkaebuse ning tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotuse otsustab otsuse järgi maakohus asja uuel läbivaatamisel. Ringkonnakohtu otsuse järgi tuleb jaatada hagejate õigust esitada asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamise hagi. Kohtumäärus hagi tagamise kohta tuli viivitamata täita, sõltumata jõustumisest ja kostjale kättetoimetamisest. Tulenevalt AÕS § 561 lg-st 2 ja TsÜS § 88 lg-st 11 omandab piirang võimaliku kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandaja suhtes tähenduse alles siis, kui piirang on keelumärkena kantud kinnistusraamatusse või kui omandaja on piirangust teadlik või peab teadlik olema. Asjas ei ole vaidlust, et kostjate sõlmitud tehingud on TsÜS § 88 lg 1 alusel tühised, kuid kuna maakohus leidis, et hagejatel ei ole hagemise õigust, ei kontrollinud maakohus, kas kostjad II ja III omandasid piiratud asjaõigused heauskselt. Keelumärge ei ole asjaõigus, kuid seadus võimaldab lisaks asjaõigustele kanda kinnistusraamatusse ka erineva sisuga märkeid, millel võib olla mõneti
sarnane sisu asjaõiguslike koormatistega. Hagejatele ei saa ette heita seda, et maakohus pidas keelumärget kohaseks rahalise nõude tagamise abinõuks. Kostja I välistas hagi tagamise abinõu hilisema asendamise, kuna koormas vahetult pärast keelumärke seadmist kinnisasjad hüpoteekidega. Käsutuskeeldu rikkuva tehingu tühisusele tuginemise õigus on ka isikul, kelle kasuks käsutuskeeld on seatud, kuna alates käsutuskeelu seadmisest sõltus käsutuse kehtivus tema antavast nõusolekust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata asjas esitatud tõendeid kostjate II ja III pahausksuse kohta käsutuste tegemise aja seisuga. Hagi on esitatud kahel alternatiivsel õiguslikul alusel ja välistatud ei ole hinnangu andmine ka asjaõiguslepingute tühisusele TsÜS § 86 lg 1 alusel vastuolu tõttu heade kommetega.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostjad I ja II paluvad ühises kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Kaebuse järgi kohaldas ringkonnakohus materiaalõigust valesti. Asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi üksnes juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni. Ebaõigesti on viidatud ka TsÜS § 86 lg-le 1. Vale on arvamus, et hüpoteegiga tagatud nõudeid ei ole. Käsutustehing on väärtusneutraalne ega saa olla üldjuhul heade kommetega vastuolus. Üllatuslik ja vastuoluline on ringkonnakohtu järeldus, et pooled ei vaidle selle üle, et tehingud on TsÜS § 88 lg 1 alusel tühised.
8.Hagejad paluvad jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.
9.Kostja III ei ole kassatsiooniastmes kaebust ega seisukohti esitanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon maakohtu otsuse tühistamise ja asja tagasisaatmise kohta uueks läbivaatamiseks on õige, kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 5 ja § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.
11.Kolleegium käsitleb esmalt olulisi asjaolusid ja menetluslikke probleeme (I). Seejärel analüüsib kolleegium hagejate hagemisõigust käsutuskeelule tuginedes (II) ning käsitleb käsutuskeelu rikkumisega seonduvaid küsimusi (III) ja hagejate muid võimalusi nõuete esitamiseks (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (V). I
12.Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud: · tsiviilasjas nr 2-09-41583 21. augustil 2009 esitatud hagi alusel on tehtud 22. veebruaril 2012 jõustunud kohtuotsus, mille alusel on iga hageja kasuks mõistetud kostjalt I välja rahaline hüvitis, mis on hagejatele vähemasti osaliselt tasumata; · tsiviilasjas nr 2-09-41583 on Tartu Maakohus hagejate 21. augustil 2009 esitatud taotluse alusel
4.septembri 2009. a määrusega arestinud hagejate kasuks kostja I kinnistud ja otsustanud kanda hagejate kasuks kinnistusraamatusse kinnistutele käsutamise keelumärked, mis on kinnistusraamatusse kantud 9. septembri 2009. a avalduse alusel 24. septembril 2009; · kostjad I ja II sõlmisid 7. septembril 2009 hüpoteegi seadmise lepingu, mille alusel kanti kinnistutele kostja II kasuks 1 700 000 krooni suurune ühishüpoteek; · 21. veebruaril 2011 sõlmitud hüpoteegi loovutamise lepingu alusel on ühishüpoteek loovutatud kostjale III, kostja III kanti hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse 4. märtsil 2011.
13.Kolleegiumi hinnangul ei ole praeguse asja menetlemine maakohtus olnud nõuetekohane. Maakohus on võimaldanud pooltel oma seisukohti korduvalt põhjendamatult muuta, jättes kehtestamata eelmenetluse jaoks konkreetsed tähtajad ja sundimata pooli esitama terviklikke seisukohti. Muu hulgas raskendab see asjast ülevaate saamist.
14.29. novembril 2011 esitatud hagi lahendamiseni on maakohus jõudnud alles 1. aprillil 2013, kusjuures lõppkokkuvõttes leidis maakohus, et hagejatel ei ole hagemisõigust. Sel alusel võinuks maakohus aga jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata oluliselt varem, säästmaks aega ja vältimaks kulusid. Seejuures olid kostjad I ja II viidanud maakohtu otsuse põhilise põhjenduse allikaks olnud Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 juba hagile 1. veebruaril 2012 vastates (I kd, tl 156).
15.Asja lahendamine maakohtus hagemisõiguse puudumisele tuginedes oli poolte jaoks ka üllatuslik, kuna vaatamata pikaajalisele eelmenetlusele asja sellest aspektist ei arutatud. Seega ei järginud maakohus TsMS § 351 järgset kohustust asja pooltega vajalikus ulatuses arutada ja TsMS § 436 lgst 4 tulenevat keeldu otsuses pooli omapoolse hinnanguga asjaoludele üllatada. II
16.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et hagejatel on õiguslik huvi tuvastada hüpoteegi seadmise lepingu kui käsutuskeeldu rikkuda võiva käsutustehingu tühisus ja nõuda kostjalt III nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks. Need nõuded tuleb maakohtus sisuliselt läbi vaadata.
17.Hageja võib TsMS § 368 lg 1 järgi esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Riigikohus on varem leidnud, et käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamise õigus on tehingu pooltel, muu isik saab tugineda käsutustehingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi, st asjaõiguslikku positsiooni või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest (vt Riigikohtu
13.veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 14; 30. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-11, p 14). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.
18.Hagejad on põhjendanud oma õiguslikku huvi eesmärgiga, et kostja I kinnistud vabastataks ühishüpoteegist, kuna see rikub hagejate kasuks seatud käsutuskeeldu. Kolleegium nõustub hagejatega, et kuigi kohtu määratud käsutuskeeld on kantud kinnistusraamatusse, võib enne seda kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteek hagejate õigusi rikkuda.
Käsutuskeelu seadmise määrus tehti enne hüpoteegi seadmise kokkuleppe sõlmimist (vt otsuse p 12). Seega ei ole välistatud, et hüpoteegi seadmise kokkulepe eksib käsutuskeelu vastu ja on TsÜS § 88 lg 1 esimese lause järgi tühine. Kuigi vaid kinnistusraamatusse kantud keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2 järgi vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse, tuleneb TsÜS § 88 lg-st 11 ja AÕS § 561 lg-st 2, et hüpoteegi seadmise (käsutuse) kehtetusele saavad hagejad kostja II kui hüpoteegipidaja (hüpoteegi omandaja) suhtes tugineda ka juhul, kui kostja II oli käsutuskeelust teadlik või pidi sellest teadlik olema. TsÜS § 88 lg-st 2 lähtudes on võimalik enne kinnistu käsutamise keelumärke sissekandmist kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi alusel korraldada sundtäitmine, mille tulemusena muutub kinnisasja omanik ja keelumärge võidakse täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 3 ja § 160 alusel kinnistusraamatust kustutada (vt nt Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 23, 24; 15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06, p 26).
19.Hagejate hagemisõiguse hindamisel ei ole tähendust, kas oli õige tsiviilasjas nr 2-09-41583 rahalise nõude tagamiseks keelata kostjal I kinnistute käsutamine ja kanda kinnistusraamatusse keelumärge, ning et hagejate üksteisest sõltumatuid nõudeid tagati hagejate kasuks ühiselt (vt selle kohta otsuse III osa). Praeguse asja lahendamisel tuleb lähtuda käsutuskeelust nii, nagu kohus on selle seadnud.
20.Hagejatel on õiguslik huvi hageda ka kostja III nõusolekut kinnistusraamatu parandamiseks ja ühishüpoteegi kustutamiseks. Kui ühishüpoteegi seadmise käsutustehing ei kehti ja kostja III ei omandanud hüpoteeki heauskselt, on ühishüpoteegi kanne kinnistusraamatus ebaõige ja tuleb kustutada. Ebaõige hüpoteegikanne võib riivata hagejate õigusi, kuna selle kande alusel on võimalik hüpoteegi järgnev heauskne omandamine AÕS § 561 alusel, mis omakorda võib viia hüpoteegi realiseerimiseni ja keelumärke kustutamiseni (vt otsuse p 18). Seega on hagejate õigusi võimaliku ebaõige kandega rikutud ja nad võivad nõuda kostjalt III AÕS § 65 lg 1 järgi kande parandamiseks nõusolekut. Nõusoleku andmise kohustuse olemasolul saab nõusoleku kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8 järgi kohtulahendiga asendada. Kinnistusraamatu parandamise nõude eesmärgiks on viia kinnistusraamatu kanded kooskõlla tegeliku õigusliku olukorraga (vt kande ebaõigsuse kohta ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 21).
21.Hagejad saavad eelneva põhjal praeguses vaidluses tugineda käsutustehingute tühisusele, mis tuleneb hagejate kasuks seatud käsutuskeelu rikkumisest. Hagejad ei ole aga tuginenud sellele, et kostjal II oli hüpoteegi loovutamise lepingu sõlmimise ajal keelatud hüpoteeki käsutada. TsÜS § 88 lg-s 1 sätestatu ei laiene TsÜS § 88 lg 2 järgi enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Kui hüpoteek kehtivalt ei tekkinud, sai kostja III selle aga omandada üksnes AÕS § 561 alusel heauskselt. See tehakse aga kindlaks hüpoteegi kustutamise nõude lahendamisel. Esitatud asjaoludel ei ole võimalik lahendus, et ei kehti üksnes hüpoteegi loovutamine, mis juhul on hüpoteegikanne ebaõige üksnes hüpoteegipidaja osas, kelleks oleks siis jätkuvalt kostja II.
Seega ei ole hagejad esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada kostjate II ja III sõlmitud hüpoteegi loovutamise lepingu kui käsutustehingu tühisust. Seega võib hüpoteegi loovutamise lepingu tühisuse tuvastamise nõude rahuldamine olla õiguslikult välistatud ja see nõue tuleks jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel läbi vaatamata (eeldusel et haginõuet ei saa lugeda tagasivõitmise nõudeks; vt otsuse p 39).
22.Hagejad ei ole tuginenud võlaõiguslike lepingute tühisusele. Hagejatel ei saa ka olla huvi võimalike kostjatevaheliste võlaõiguslike lepingute tühisuse tuvastamiseks, kuna hagejad ei ole nende lepingute pooleks ja käsutuskeeld keelas üksnes käsutustehingute tegemise (s.o käsutamise). See käib ka tagatiskokkuleppe kohta. Võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab, kelleks on vähemasti üldjuhul vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 13).
23.Käsutustehingute tühisus hagejate kui kostja I võlausaldajate huvide kahjustamise tõttu (heade kommete vastasuse tõttu) ei saa olla käesoleva menetluse esemeks (vt selle kohta otsuse IV osa).
24.Hagejad esitasid oma nõuded kostjate vastu ühiselt ning ka kohtud ei ole eristanud, milliste hagejate nõuded milliste kostjate vastu on esitatud. Esitatud asjaoludel on kostjalt I tsiviilasjas nr 2-09-41583 iga hageja kasuks välja mõistetud eraldi rahasumma. Asjaolu, et seda tehti ühe kohtuotsusega, ei muuda hagejate õigussuhet kostjaga I ühiseks. Küll on käsutuskeeld kostja I kinnistutele seatud hagejate kasuks ühiselt, st tegu on neile ühiselt kuuluva õigusega, mille rikkumisele hagejad tuginevad. Seega saab käesolevas asjas esitatud haginõuded lugeda hagejate ühisteks nõueteks.
25.Hagejate nõudes tuvastada hüpoteegi seadmise lepingu tühisus saavad kostjateks olla vaid selle lepingu pooleks olevad kostjad I ja II, hüpoteegi loovutamise lepingu tühisuse tuvastamise nõudes aga vaid kostjad II ja III. Kostja III tahteavalduse asendamise nõudes hüpoteegikannete kustutamiseks saab kostjaks olla üksnes kostja III kui hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse kantud isik. Eri nõuete osas osalevad kostjad menetluses TsMS § 207 lg 2 mõttes iseseisvalt. III
26.Kehtiv asjaõigus tekib kinnisasja asjaõigusega koormamisel AÕS § 641 järgi üksnes juhul, kui täidetud on kõik järgmised eeldused: · asjaõiguse seadmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing); · kinnisasja koormanud (käsutustehingu teinud) isik oli ka käsutama õigustatud, st ta oli kinnisasja omanik või tulenes käsutamise õigus omaniku nõusolekust või seadusest; · õiguse kohta on tehtud kehtiv kanne kinnistusraamatusse. Erandlikult on käsutusõiguse puudumise korral võimalik õigust AÕS § 561 alusel heauskselt omandada (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 20).
27.Hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise ja kinnistusraamatu parandamise nõude
rahuldamiseks peavad hagejad esitatud asjaoludel tõendama, et: · hüpoteegi seadmise leping rikkus käsutuskeeldu ja on seetõttu TsÜS § 88 lg 1 esimese lause järgi põhimõtteliselt tühine; · kostja II kui hüpoteegi omandaja oli TsÜS § 88 lg 11 ning AÕS § 561 lg-te 2 ja 3 järgi hüpoteegi sissekandmise kinnistamisavalduse esitamise ajal käsutuskeelust teadlik või pidi sellest teadlik olema; · kostja III ei omandanud hüpoteeki AÕS § 561 lg 1 alusel heauskselt, st et kostja III teadis või pidi teadma, et hüpoteek oli kinnistusraamatusse kantud ebaõigesti.
28.Väär on ringkonnakohtu otsuse p-s 11.3 märgitu, et pooled ei vaidle, et kostjatevahelised tehingud on TsÜS § 88 lg 1 alusel tühised. See põhjendus jäetakse ringkonnakohtu otsusest välja.
29.TsMS § 378 lg 1 p 2 ja § 389 lg 4 järgi väljendab vara käsutamise keelumärke tegemine isiku valduses oleva vara arestimist, mis § 389 lg 1 järgi tähendab ühtlasi vara käsutamise keeldu (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 20). Arest kui kohtumäärus on TsMS § 466 lg-st 3 ja § 467 lg-st 5 tulenevalt viivitamata täidetav alates määruse kohustatud isikule kättetoimetamisest, st ajast, kui see isik saab teada arestimisest ja seega ka eseme käsutuskeelust (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-13, p 36). Selle ajaga saab TsÜS § 88 lg 11 ja AÕS § 561 lg 2 järgi võrdsustada käsutuskeelu kohta keelumärke kinnistusraamatusse kandmise aja, kui see toimus enne käsutuskeelust teadasaamist. Sarnaselt loetakse arestimine TMS § 148 lg 1 järgi kehtivaks alates ajast, kui arestimisakt on võlgnikule kätte toimetatud, või ajast, kui kinnistusraamatusse kantakse keelumärge, kui see toimub enne akti võlgnikule kättetoimetamist. Ebatäpne on ringkonnakohtu otsuse p-s 11.1 väljendatud seisukoht, nagu omandanuks käsutuskeeld kostja I suhtes õigusjõu kohe alates tegemisest, sõltumata selle talle kättetoimetamisest. See põhjendus tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendustest välja jätta. Seega tuleb esmalt tuvastada, millal kostja I käsutuskeelust (st kohtumäärusest hagi tagamise kohta) teada sai. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistusraamatusse selle kohta kannet enne hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist kantud ei olnud. Ei ole oluline, kas ja mida sai kostja I (või ka kostja II) järeldada võimalikust hagis sisaldunud tagamistaotluse saamisest, käsutuskeelu mõju ei alga sellest ajast.
30.Kui kostja I ka hüpoteegi seadmise ajal käsutuskeelust teadis või pidi teadma, saavad hagejad kostja II kui hüpoteegi omandaja suhtes tugineda hüpoteegi seadmise lepingu tühisusele ja seega ka hüpoteegi omandamise kehtetusele TsÜS § 88 lg 11 ning AÕS § 561 lg-te 2 ja 3 järgi üksnes juhul, kui kostja II oli hüpoteegi sissekandmise kinnistamisavalduse esitamise ajal käsutuskeelust teadlik või pidi sellest teadlik olema.
31.Kui kohus tuvastab, et hüpoteegi seadmise leping on tühine, tähendab see, et hüpoteeki kehtivalt ei tekkinud ja hüpoteegi kanne oli ebaõige. Küll aga võis hüpoteegi omandada heauskselt ja seeläbi selle õigusena kehtivaks muuta kostja III, kui ta tugines hüpoteegi omandamisel AÕS § 561 lg 1 alusel heauskselt kinnistusraamatu andmetele (vt ka Riigikohtu 25. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas
nr 3-2-1-92-06, p 13). Kolleegium märgib, et heauskne omandamine ei ole võimalik mitte igasuguse tehingu alusel. Heauskse omandamise võimalus kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust ja ausat majanduskäivet. Riigikohus on leidnud, et usalduskaitse ei laiene juhtudele, kui õiguslikult on küll tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult ei ole tegemist uue, juurdetuleva omandajaga (vt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 21).
32.Käsutuskeelu kinnistusraamatus keelumärke abil nähtavaks tegemine ei ole põhimõtteliselt kohtu ülesanne. Keelumärge kantakse AÕS § 631 lg 6, KRS § 35 lg 4 ja TsMS § 389 lg 4 esimese lause järgi kinnistusraamatusse kinnistamisavalduse ja kohtu hagi tagamise määruse alusel. Kohus saadab hagi tagamise määruse TsMS § 387 lg 2 teise lause ja § 389 lg 4 teise lause järgi registripidajale üksnes hageja taotlusel. Sel juhul kohus sisuliselt aga üksnes vahendab hageja kinnistamisavaldust. Hagi tagamise määruse alusel tehtav märge kantakse AÕS § 591 lg 4 järgi kinnistusraamatusse üldises korras, st AÕS § 59 lg 2 järgi avalduste saabumise järjekorras.
33.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et rahalisi nõudeid tuleb kinnisasjale keelumärke seadmise asemel tagada kohtuliku hüpoteegiga (vt nt Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 11; 21. aprilli 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-09, p 9; 3. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-10, p 12).
34.Käsutuskeeld (ega keelumärge) ei anna hagejale eelisõigust täitemenetluses ega pankrotimenetluses rahalise nõude realiseerimiseks, mida võimaldab talle kohtulik hüpoteek (vt ka Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 23). Tulenevalt TsMS § 389 lg-st 1 ei teki kinnisasja arestimisest (ega keelumärkest) hagejale kinnisasja puhul pandiõigust. Täitemenetluses kinnisasja suhtes osaleb käsutuskeeluga tagatud hageja TMS § 174 lg 3 p 3 ja lg 4 järgi tulemi jaotamisel koos teiste täitemenetlusega ühinenud sissenõudjatega, lähtudes kinnisasja arestimise ajast ja sundtäitmisega ühinemise järjekorrast. Lisaks lõpeb täitemenetlus TMS § 51 lg 1 järgi võlgniku pankroti väljakuulutamisega. Enne pankroti väljakuulutamist võlgniku varale kohaldatud arest lõpeb aga (erinevalt kohtulikust hüpoteegist) pankrotiseaduse (PankrS) § 45 järgi pankroti väljakuulutamisega. Pealegi ei takista kinnisasja omanikku koormav keelumärge kinnistut juba varem koormanud hüpoteekide realiseerimist ja kinnistu müümist ning koos sellega keelumärke kustutamist (vt otsuse p 18). Tagumisel järjekohal olev kohtulik hüpoteek annab hüpoteegipidajale ka sel juhul vähemalt teoreetiliselt (kui eelneva järjekoha hüpoteegipidaja nõuetest üle jääb) parema võimaluse tagatud nõue rahuldada.
35.Lisaks koormab keelumärge vastuolus TsMS § 378 lg 4 esimese lausega liigselt kinnisasja omanikku ja takistab tsiviilkäivet, „lukustades" kinnistusraamatu ja takistades edasiste omaniku tahteavaldust eeldavate kannete tegemist. Samuti takistab see järgnevaid hagi tagamisi ja täitetoiminguid (TsÜS § 88, AÕS § 63 lg 2), mis võib välistada põhjendamatult teiste võlausaldajate võimaluse kinnisasja arvel (ka järjekohas tagapool olevaid) nõudeid rahuldada (vt ka Riigikohtu
15.aprilli 2004. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 14; 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 21, 22).
Käsutuskeelu kohaldamine menetlusosaliste, kes on esitanud erinevad rahalised nõuded sama kostja vastu, kasuks ühiselt on lisaks põhjendamatu, kuna see seob kunstlikult nõuded kokku ja takistab neist igaühel oma nõuete rahuldamist kinnisasja arvel eraldi.
36.Riigikohus on leidnud, et kui hageja taotleb rahalise nõude tagamiseks üksnes kinnistusraamatusse keelumärke kandmist, on kohtul siiski õigus nõude tagamiseks seada kostja kinnisasjale kohtulik hüpoteek keelumärke asemel (Riigikohtu 3. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-10, p 12). Väär on ringkonnakohtu otsuse p-s 11.5 märgitu, nagu välistanuks hagi tagamise abinõu asendamise kostja I poolt kinnistutele ühishüpoteegi seadmine. See põhjendus tuleb ringkonnakohtu otsusest välja jätta. Hageja taotlusel saanuks maakohus tsiviilasjas nr 2-09-41583 asendada keelumärke kohtuliku hüpoteegiga või seada kohtuliku hüpoteegi lisaks keelumärkele. Kolleegiumi arvates ei välista TsMS § 445 lg 1 esimene lause tõlgendust, mille järgi saab otsuse täitmise mõne hagi tagamise abinõuga tagada või tagamisabinõu asendada ka pärast otsuse jõustumist, kui selleks on olemas poole õigustatud huvi. IV
37.Kolleegiumi arvates ei ole hagejatel käsutuskeelu (keelumärke) järgi õigustatud isikutena õiguslikku huvi tuvastada vaidlusaluste tehingute tühisust heade kommete vastasuse tõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel. Ringkonnakohtu otsuse p-s 12 väljendatud vastupidine seisukoht on ekslik ja jäetakse ringkonnakohtu otsusest välja.
38.Hüpoteegi seadmise ja loovutamise lepingute vaidlustamine põhjusel, et nendega on soovitud hagejaid kui kostja I võlausaldajaid kahjustada, raskendades nende võimalusi kostja kinnistute arvel oma nõudeid rahuldada, ei ole seotud keelumärkega. Kuigi maksejõuetuks muutunud või eeldatavasti muutuva isiku vara teadlikku kõrvaletoimetamist võlausaldajate kahjustamise eesmärgil ei saa pidada kooskõlas olevaks heade kommetega, on seadusandja võlausaldajate kaitseks kehtestanud eriregulatsioonid. Esmajoones on sellistest tehingutest tulenevate negatiivsete tagajärgede kõrvaldamiseks sätestatud TMS-s ja PankrS-s tehingute tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise instituut, mis välistab sarnaste põhjendustega TsÜS § 86 kohaldamise (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-d 23, 26, 27).
39.Kolleegium ei välista võimalust lugeda hagejate tuginemine vaidlusaluste tehingute tühisusele alternatiivselt tagasivõitmise haginõueteks TMS § 187 mõttes. Sissenõudja võib TMS § 187 lg 2 järgi tagasivõitmist nõuda, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud sissenõutavaks ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni (vt tagatise tagasivõitmise kohta pankrotimenetluses ka Riigikohtu 15. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-13, p-d 36–45). Tagatise andmise tagasivõitmist reguleerib TMS § 191, kuid see ei välista tagasivõitmist üldalusel TMS § 188 järgi (vt selle kohta pankrotimenetluses Riigikohtu
15.jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-13, p 37). Riigikohus on TMS §-ga 191 sarnase
PankrS § 114 kohta leidnud, et see võimaldab erandina üldisest abstraktsioonipõhimõttest hinnata tagatiskokkulepet ka ainuüksi pandi seadmise lepingu vaidlustamisel (Riigikohtu 15. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-13, p 36).
40.Isegi kui hüpoteegiga ei tagatud tegelikke nõudeid, ei muuda see hüpoteegi seadmise lepingut ega hüpoteegi loovutamise lepingut kui abstraktseid käsutustehinguid näilisteks (vt Riigikohtu
23.septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-d 25, 27).
41.Kui ühishüpoteek ei taga tegelikke nõudeid või kui tagatud nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks, ei anna hüpoteek ka õigust alustada täitemenetlust kinnistute müümiseks (vt Riigikohtu 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 17). Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik AÕS § 349 lg 1 (ühishüpoteegi puhul AÕS § 362 lg 1) järgi nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui hagejate nõudeid tagaks tagumisel järjekohal olev (kohtulik) hüpoteek, võiksid nad omanikuhüpoteegi tekkimisel AÕS § 332 lg 1 järgi nõuda sellise hüpoteegi kustutamist.
42.Täitemenetluses hüpoteegi realiseerimiseks saab kinnisasja omanik TMS § 221 järgi esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks hagi, mille kaudu saab ta kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu (vt sundtäitmise hagi olemuse kohta nt Riigikohtu 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 15). Teised sissenõudjad saavad kontrollida hüpoteegipidaja nõuete olemasolu (ja neid vaidlustada) saadud tulemi jaotamisel, esitades TMS § 109 (koostoimes TMS §ga 137) järgse hagi jaotuskava vaidlustamiseks.
43.Kui kostjate II ja III tahtliku ja sihipärase tegevuse tulemusena kaotavad hagejad siiski võimaluse rahuldada oma nõuded kostja I kinnistute arvel, võib hagejatel olla kostjate II ja III vastu nõue võlaõigusseaduse § 1045 lg 1 p 8 alusel heade kommete vastase tahtliku käitumisega õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamiseks (vt ka Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06, p 27).
44.Kolleegium märgib, et hagi esitamisel koos hagi tagamise taotlusega ei ole õige toimetada hagimaterjale kostjale kätte enne, kui hagi tagamise taotlus on lahendatud. Isegi kui maakohus ei saa hagi tagamise taotlust lahendada puuduste tõttu selle esitamisele järgneval tööpäeval (nagu näeb ette TsMS § 384 lg 1 esimene lause), ei või maakohus kostjat TsMS § 384 lg 3 esimese lause järgi enne hagi tagamise avalduse lahendamist selle läbivaatamisest teavitada. Rahalise nõude tagamisel ei ole vähemalt üldjuhul põhjust kohaldada TsMS § 384 lg-t 3 kostja eelneva ärakuulamise kohta. Selliselt välditakse kostja võimalikku teavitamist hagi tagamise taotlusest ja vähendatakse vara kõrvaletoimetamise tõenäosust.
45.Välistatud ei ole ka hagejaid esindanud advokaadi vastutus võimalike ebaõigete õiguskaitsevahendite valimise ja muude minetuste tõttu tingitud kahju hüvitamiseks, mh puudustega hagi tagamise avalduse esitamise eest, mis võis kaasa tuua hagiavalduse enneaegse jõudmise kostjani I, samuti hagi tagamise avalduse kinnistusosakonnale edastamisega viivitamise eest.
V
46.Kolleegiumi arvates on asja hind vääralt määratud ja seda tuleb TsMS § 137 lg 11 alusel muuta. Hagejad on esitanud kostjate vastu ühise nõude, mille esemeks on lõppkokkuvõttes ühishüpoteegist kui kinnistute koormisest vabanemine. Tulenevalt TsMS § 134 lg-st 2 on hagi hinnaks nõude väärtus. Hagi esitamise ajal, 29. novembril 2011 kehtinud TsMS § 126 lg 3 kolmanda lause järgi on hüpoteegi kustutamiseks vajaliku puudutatud isiku nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise hagi esitamisel hagi hind 1/10 hüpoteegisummast. Vaatamata TsMS § 126 lg 3 hilisemale muutmisele ei muutunud TsMS § 123 järgi sellest asja hind (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1127-13, p 26). Ühishüpoteegi, mille kustutamist hagetakse, summa on 1 700 000 krooni ehk 108 649 eurot 80 senti. Kustutamisnõude hind on seega 10 864 eurot 98 senti. Kuna hagejate tuvastusnõuded on suunatud otseselt hüpoteegi kustutamisele, ongi hagi hind TsMS § 134 lg 3 järgi 10 864 eurot 98 senti. Tulenevalt TsMS § 137 lg-st 1 on asja hind sama ka apellatsiooni- ja kassatsiooniastmes. Mitme kaebuse esitaja kaebuse hind on TsMS § 137 lg-st 3 tulenevalt ühtne.
47.Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Tulenevalt TsMS § 140 lg 2 esimesest lausest pidid kostjad tasuma kassatsioonikautsjonina 108 eurot 65 senti, tasusid aga tegelikult 140 eurot 55 senti (III kd, tl 102). Seega tuleb hagejatele TsMS § 149 lg 7 alusel tagastada enamtasutud kautsjon 31 eurot 90 senti.
48.Menetluskulude jaotus jääb maakohtu otsustada, lähtudes asja lahendamise tulemusest. Kuna hagejaid ja kostjaid on mitu, tuleb menetluskulude jaotamisel nende vahel arvestada ka TsMS § 165 sätetega, mh kostjate erineva osaluse kohta menetluses. Lea Laarmaa, Villu Kõve, Peeter Jerofejev
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.