Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-18-09 Tartu, 1. aprill 2009. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu Aivar Vahtra hagi Aleksander Saare vastu kinnistusraamatust kinnistu omandamist tagava märke kustutamiseks ja Aleksander Saare vastuhagi Aivar Vahtra vastu õigussuhte olemasolu tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-6076 Aleksander Saare kassatsioonkaebus 100 000 krooni Hageja Aivar Vahtra (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja Aleksander Saar (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Rando Maisvee 2. märts 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-6076 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Aleksander Saarele kassatsioonkaebuselt 22. detsembril 2008. a tasutud kautsjon 1000 (üks tuhat) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Aivar Vahtra (hageja) esitas 21. veebruaril 2007. a Harju Maakohtule hagi Aleksander Saare (kostja) vastu Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr 116201 kolmandasse jakku kostja kasuks kantud kinnistu omandamist tagava märke kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20. detsembril 1999. a Anija vallas Vikipalu külas asuva 12,2 ha suuruse Ojaääre kinnistu nr 1162 (uus nr 116202) ostu-müügilepingu (edaspidi müügileping), mille kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 100 000 krooni. Müügilepingu p 3.2 kohaselt tasus kostja hagejale müügihinnast 50 000 krooni enne lepingu sõlmimist ja p 3.3 kohaselt kohustus kostja tasuma ülejäänud 50 000 krooni hiljemalt 20. veebruariks 2000. Müügilepingu p-s 3.4 leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping kinnisomandi ülekandmiseks sõlmitakse 10 päeva jooksul pärast ostuhinna täieliku tasumist. Müügilepingu p-s 4.2 palusid pooled kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 1162 kolmandasse jakku kostja kasuks omandamist tagava märke. Märge on kantud kinnistusraamatusse 9. veebruaril 2000. a. 24. novembril 2006. a tegi hageja kostjale notariaalse avalduse kinnistu võlaõiguslikust lepingust taganemiseks, kuna kostja ei olnud täitnud oma kohustust tasuda ostuhinnast 50 000 krooni. Kostja poolt enne müügilepingu sõlmimist tasutud 50 000 krooni on hageja hoiustanud notari deposiitkontol. Avalduse kinnistu
võlaõiguslikust müügilepingust taganemise kohta väljastas notar kostjale 24. novembril 2006. a. Kostja sai selle kätte 25. novembril 2006. a.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et müügilepingu p-s 3.3 jäi kindlaks määramata ülejäänud hinna tasumise viis, kuid pooled leppisid suuliselt kokku, et veel tasumata ostuhind makstakse sularahas. Pärast lepingu sõlmimist ei vastanud hageja enam telefonile ega reageerinud kostja saadetud kirjadele. Kostja üritas hagejat leida isegi politsei vahendusel, aga ka see ei andnud tulemust. Kuna kostjal ei õnnestunud hagejale raha üle anda, otsustas ta hinna tasumata osa deponeerida notari kontole. 3. juunil 2006. a edastas kostja hageja lepingus märgitud aadressile tähitud kirja, milles teatas raha deponeerimisest ning palus hagejal tulla notari juurde 7. juunil 2006. a kell 14.00, et sõlmida lepingu p 3.4 kohaselt asjaõigusleping kinnistu üleandmiseks. Tähitud kiri tagastati kostjale, kuna seda ei õnnestunud adressaadile kätte toimetada. Kostja leidis, et hageja on olnud vastuvõtuviivituses ning hageja taganemisavaldus on alusetu.
3.13. aprillil 2007. a esitas kostja vastuhagi, milles palus tunnustada õigussuhte olemasolu, mille kohaselt on hageja ja kostja andnud tahteavaldused kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejalt kostjale, ning kustutada Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 116202 teises jaos teisel järjekohal olev omanikukanne hageja kohta ning kanda uue omanikuna sisse kostja. Vastuhagi kohaselt on kostja deponeerinud puuduoleva ostuhinna notari kontol ja sellega on täidetud müügilepingu p-s 3.4 toodud eeldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
4.Hageja ei tunnistanud vastuhagi. Müügilepingu kohaselt pidi võlg olema tasutud hiljemalt
20.veebruariks 2000. a. Kostja poolt notari juures 6. juunil 2006. a deponeeritud 50 000 krooni on hilinenud kuus ja pool aastat. Kinnistu väärtus on selle aja jooksul oluliselt tõusnud, mistõttu ei ole hageja enam huvitatud lepingu kehtima jäämisest. Saades teada, et hageja ei ela lepingus nimetatud aadressil, ei teinud kostja midagi hageja ülesotsimiseks.
5.Harju Maakohus rahuldas 15. veebruari 2008. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Maakohus leidis, et võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 7 lg 1 kohaselt tuleb poolte 20. detsembril 1999. a sõlmitud lepingu lõpetamise aluste suhtes kohaldada lepingu sõlmimise ajal kehtinud Eesti NSV tsiviilkoodeksi (TsK) sätteid. Tulenevalt TsK § 230 lg-test 2 ja 3, § 232 lg-test 1 ja 3 ning §-st 249, pidi kostja tõendama oma väiteid, et hageja oli vastuvõtuviivituses. Kostja sellekohased väited on aga tõendamata. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et kostja oli juba enne seda, kui hageja tegi lepingust taganemise avalduse, hoiustanud 50 000 krooni notari kontole ja sellega oma lepingujärgsed kohustused nõuetekohaselt täitnud. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 120 lg-st 1 tekib alus notari juures hoiustamiseks siis, kui võlausaldaja on vastuvõtuviivituses. VÕS § 122 lg 1 sätestab hoiustamise õigusliku tagajärjena, et tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral loetakse, et hoiustamisega on võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. Notariaadiseaduse § 33 lg 2 kohaselt
peab hoiustamine toimuma notariaalselt kinnitatud avaldusega. Kostja on esitanud maksekorralduse, millega soovib tõendada, et tasus hageja jaoks 50 000 krooni notari kontole juba 6. juunil 2006. a. Samas selgus kostja esitatud ülejäänud tõenditest, et nõuetekohase notariaalse avalduse tegi kostja
18.aprillil 2007. a. Alles notariaalses avalduses kinnitas kostja, et hoiustamine on toimunud tagasivõtmise õiguseta. Seega ei saaks 6. juunil 2006. a notari kontole ülekantud raha lugeda poolte sõlmitud lepingu kohaseks täitmiseks isegi siis, kui oleks tõendatud hageja vastuvõtuviivitus. Kuna kostja ei ole tõendanud hageja vastuvõtuviivitust ja kostja hoiustas raha nõuetekohaselt alles pärast hageja taganemist müügilepingust, ei olnud täidetud lepingu p-s 3.4 kokku lepitud asjaõigusliku lepingu sõlmimise eeldused.
6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi täies ulatuses.
7.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. novembri 2008. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et pärast 1. juulit 2002. a saab varem sõlmitud tehingu tühistada või lõpetada kehtivas seaduses sätestatud korras, kuid tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. TsK § 230 lg 2 kohaselt, kui kreeditor kaotas võlgniku viivituse tagajärjel huvi täitmise vastu, on tal õigus loobuda täitmise vastuvõtmisest. TsK §-st 249 tulenevalt oli võlausaldajal õigus keelduda lepingu täitmisest, kui võlgnik rikub lepingut. Ka VÕS § 101 lg-s 1 on sätestatud õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral. VÕS § 101 lg 1 p 2 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda ning p 4 kohaselt taganeda lepingust. Eeltoodust tulenevalt oli hageja 24. novembri 2006. a avaldus lepingust taganemiseks kehtiv ning märge kinnistusraamatus tuli kustutada. Maakohus ei ole jaganud tõendamiskoormist poolte vahel valesti. Hageja tugines hagiavalduses asjaolule, et kostja ei ole täitnud müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu oli hagejal õigus lepingust taganeda. Pooled ei vaielnud selle üle, et kokkulepitud tähtajaks ei olnud kostja puuduvat osa ostuhinnast tasunud. Kostja vastuväidete kohaselt ei olnud tal võimalik puuduvat ostuhinda hagejale tasuda, sest hageja varjas ennast tema eest. Kuna kostja tugines hageja vastuvõtuviivitusele, tuli temal seda asjaolu tõendada. Hagejal ei lasunud kohustust tõendada, et ta tegutses selle nimel, et kostja täidaks lepingu p-s 3.3 kokkulepitud kohustust. Pooltevahelisest lepingust ei tulene, et müüja oleks pidanud esitama meeldetuletuse või tegema muid tegusid, et lepingut täidetaks.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi või saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Kostja leiab kassatsioonkaebuses, et kohtud on ekslikult tõlgendanud TsK § 230 lg-t 2 ja § 249, leides, et seadus ei eeldanud enne lepingust taganemist täitmiseks täiendava tähtaja andmist või selgusele jõudmist kohustuse täitmisest keeldumises. TsK § 230 lg 2 mõttes täitmise vastu huvi kaotamisega saab olla tegemist siis, kui täita tuleb naturaalkohustus ning asjaolusid arvesse võttes kaotas võlausaldaja huvi natuuras täitmise vastu ja võis selle asemel nõuda kahju rahalist hüvitamist. TsK § 249 kohaldamiseks peab olema aga ostja keeldunud kohustuse täitmisest. Keeldumist ei saa aga võrdsustada viivitamisega. Kostja on ka seisukohal, et taganemisavaldus on vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus rikkus oluliselt ka menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult võtmata seisukoha taganemisavalduse tühisuse kohta. Samuti ei hinnanud ringkonnakohus väidet, et maakohus tõlgendas taganemisavaldust valesti, ja rikkus seetõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5. Samuti rikkus ringkonnakohus TsMS § 230 lg-t 1, jagades valesti tõendamiskoormise vastuvõtuviivituse osas.
10.Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus müügilepingust taganeda. VÕSRS § 7 lg 1 kohaselt saab enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu pärast 1. juulit 2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras, tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Praeguses asjas on müügileping sõlmitud
20.detsembril 1999. a. Seega tuleb lepingu lõpetamise aluste suhtes kohaldada lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK sätteid.
13.Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et selleks, et hagejal tekiks õigus müügilepingust taganeda, piisas vaid kostjapoolsest lepingurikkumisest. Alus müügilepingust taganemiseks võiks tuleneda TsK §-st 249, mille järgi on müüjal õigus keelduda lepingu täitmisest ja nõuda kahjude hüvitamist, kui ostja keeldub asja eest tasumast. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostja keeldus hagejale võlguolevat 50 000 krooni tasumast. Kolleegium jääb 30. septembril 2002. a tsiviilasjas nr 3-2-1-93-02 tehtud otsuse p-s 12 avaldatud seisukoha juurde, et müüjal tekib TsK § 249 järgi õigus lepingust taganeda üksnes siis, kui ostja on oluliselt rikkunud oma kohustust asja eest tasuda. Seega juhul, kui müüja tahab kasutada TsK §st 249 tulenevat õigust müügilepingust taganeda, peab ta vaidluse korral tõendama, et ostja rikkus müügilepingut oluliselt. Kolleegiumi arvates on müügilepingu olulise rikkumisega kõnealuses tähenduses tegemist näiteks siis, kui ostja teatab müüjale, et ta keeldub asja eest tasumast või kui ta ei tasu ostetud asja eest vaatamata müüja meeldetuletusele.
14.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus samuti hindama seda, kas lepingust taganemine on kooskõlas hea usu põhimõttega. Kolleegium leiab, et müüja taganemine lepingust ei pruugi olla
kooskõlas hea usu põhimõttega näiteks juhul, kui müüja ei näita mitme aasta jooksul üles huvi ostjapoolse kohustuse täitmise vastu. Müügilepingu poolte esmane tahe peaks olema suunatud sellele, et lepingust tulenevad kohustused saaksid täidetud, mitte aga sellele, et lepingust taganeda. Üldjuhul oleks hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles pärast seda, kui ostja ei ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast meeldetuletust.
15.Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule, tuleb menetluskulude jaotus lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.
16.Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Lea Laarmaa, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.