Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2) Mõista Skinest Arendus OÜ-lt OÜ MERMEEDIA kasuks välja broneerimistasu 3 000 eurot ja kahjuhüvitis 375 eurot. 3) Mõista Skinest Arendus OÜ-lt OÜ MERMEEDIA kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivis 314,96 eurot ja alates 30.11.2019 põhinõudelt (3 375 eurot) viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni võla tasumiseni. 4) Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta 77% OÜ MERMEEDIA kanda ja 23% ulatuses Skinest Arendus OÜ kanda.

ulatuses

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja nõue

vajas täiendavat viimistlusremonti. Ostjale teatati, et korterit ei saa talle üle anda, kuna korteris on suitsulõhn ja seinad tuleb seetõttu üle värvida. Hageja ütles broneerimislepingu 10.08.2018 üles ja nõudis kulutuste tagastamist. Kostja teatas 10.10.2018, et puuduste korduva kõrvaldamise vajadus ja lõplikult kõrvaldamata jäämine ei tähenda lepingu eseme ebakvaliteetsust. Seega tuli hagejal oma nõuetega pöörduda kohtu poole. Hageja nõudis hagis leppetrahvi tasumist, broneerimistasu tagastamist, kahju (sh kohtueelse õigusabi kulu) hüvitamist ja viivise tasumist. Kuivõrd kostja oli korteri otsese valduse üleandmisega viivituses 56 päeva ja broneerimislepingu p-i 4.1.4 kohaselt oli müüja kohustatud viivituse eest tasuma leppetrahvi, oli hagejal kostja vastu 1 846,77 euro suurune leppetrahvi nõue. Broneerimislepingu p-i 5.1 kohaselt oli olukorras, kus notariaalset müügilepingut ei sõlmita müüja süülise tegevuse või tegevusetuse tagajärjel, ostjal õigus nõuda leppetrahvi 5 000 eurot. Sama punkti järgi oli ostjal õigus nõuda ka 3 000 euro suuruse broneerimistasu tagastamist. Lisatöödele kulus hagejal kokku 3 964,45 eurot, mida hageja nõudis samuti kostjalt. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus kulus hagejal õigusabile 750 eurot, mis oli käsitletav kahjuna. Kostja oli 13 811,22 euro suuruse summa tasumisega viivituses alates 25.09.2018 ja 750 euro suuruse kahjuhüvitise tasumisega alates hagiavalduse esitamisest. Kostjal ei olnud hea usu põhimõttest tulenevalt õigust tugineda broneerimislepingu tühisusele. Kostja tegeles igapäevaselt kinnisvaraarendusega, kes oli majandus- ja kutsetegevuses kasutamiseks välja töötanud tüüplepingu. Broneerimistasu tuli tagastada ja otsene varaline kahju hüvitada sõltumata sellest, kas broneerimisleping kehtib. Kostja vastuväited

  





Hageja väited selle kohta, et mitteeluruum nr 10 sai suitsukahjustusi ja vajas täiendavaid viimistlustöid, olid alusetud ja tõendamata. Pealegi ei saanud põleng olla käsitletav kostja süülise käitumisena. Otsese valduse üleandmise kohustus oli lepingus seotud notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega. Põhjendamatu oli väita, et valdus tuli üle anda sõltumata mitteeluruum nr 10 müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest. Isegi kui hagejal oli õigus nõuda leppetrahvi, tuli seda vähendada nullini hageja enda käitumise tõttu. Hageja loobus korduvalt võimalusest sõlmida notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõigusleping. Hagejal ei olnud õigus nõuda kantud kulutuste hüvitamist. Hageja ei toonud välja, missugusel õiguslikul alusel ta seda nõuab. VÕS § 115 lg 1 alusel nõude esitamine eeldas kostjapoolset lepingu rikkumist, kostja aga lepingut ei rikkunud. Hageja ei toonud välja, kas ta andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja ei toonud välja, kuidas oli kostja väidetav rikkumine põhjuslikus seoses hageja kahjuga. Sellise kahju tekkimine ei olnud kostjale ettenähtav, sest lepingus ei lepitud kokku, et hagejal oli õigus mitteeluruumi nr 10 oma äranägemisel muuta. Hageja ei käsitlenud hagis, missugune oli tema nõutavate leppetrahvide ja kahju suhe. Ei saa ka väita, et kostja rikastus hageja muudatuste arvelt alusetult, sest paljud asjad oli võimalik korterist eemaldada ning tehtud kulutused ei olnud kostjale kasulikud. Õigusabikulude hüvitamise nõue ei olnud põhjendatud, sest kulutused ei olnud mõistlikud ja vajalikud. Ka ei rikkunud kostja lepingut. Pealegi ei aidanud nõudekiri kaasa kokkuleppe saavutamisele või hageja nõuete väljaselgitamisele. Nõudekirjas märgitud nõuded olid ülepaisutatud, arvestades seda, et kohtupraktika kohaselt on broneerimisleping käsitletav eellepinguna ja oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Hageja ei vastanud midagi kostja vastuskirjale. See viitas sellele, et tegelikult oli hageja nõudekirja eesmärk kostjalt võimalikult suure summa nõudmine. Kui ka hageja nõue mingis osas rahuldatakse, tuli õigusabikulusid proportsionaalselt vähendada. Hagejal ei olnud õigust nõuda viivist või tuli see vähendada nullini. Hagejal ei olnud õigust nõuda viivist, kuni ta taastab mitteeluruumi nr 10 endise seisukorra või hüvitab taastamiskulud. Viivise nõudmine oli ebaõiglane.

Kuivõrd leping oli suure tõenäosusega tühine, pidas kostja vajalikuks käsitleda hageja lepinguväliseid nõudeid. Nagu eelnevalt mainitud, oli broneerimislepingu puhul tegu kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga, mis pidi olema notariaalselt tõestatud vormis. Vaidlusalune leping ei olnud sõlmitud notariaalses vormis. Lepingu tühisuse korral ei saanud hageja nõuda leppetrahve, sest see oli seotud lepingus määratud põhikohustusega. Tühisel tehingul ei olnud õiguslikke tagajärgi. Kostja ei pidanud tagastama broneerimistasu, sest hageja sai lepingu alusel mittevaralise hüve: kostja ei tegelenud mitteeluruumi nr 10 müümisega kolmandatele isikutele. Hageja ei saanud seda hüve tagastada. Sellega ajas kostja õigustatult hageja asja. Kostja ei rikastunud hageja tehtud kulutuste võrra. Hageja tehtud kulutused ei andnud mitteeluruumile nr 10 lisandväärtust. Ka ei saanud hageja nõuda kulutuste tegemise tõttu tekkinud varalist kahju, sest hageja ei toonud esile asjaolusid, millest nähtuks, et kostja pani toime õigusvastase teo. Hageja kantud õigusabikulud ei saanud olla hüvitatavad lepinguvälises suhtes. Kostja esitas protsessuaalse tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus rahuldab hageja nõude mingis ulatuses. Hagejal ei tekkinud lepingu alusel õigust mitteeluruumi nr 10 vallata ja seal muudatusi teha. Hageja tegi mitteeluruumis nr 10 muudatusi kostjat informeerimata. Maakler, kellega hageja suhtles, ei olnud kostja seaduslik esindaja. Mitteeluruumi nr 10 müümiseks teistele soovijatele, oli vajalik taastada eelnev olukord, milleks kulus 2 880 eurot

(käibemaksuga). VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on omandi rikkumine õigusvastane. Hageja tegi muudatusi tahtlikult. Kahju tekitaja süüd eeldatakse. Seega oli kostjal hageja vastu 2 880 euro suurune nõue. Maakohtu otsus

Kuivõrd kohus tuvastas lepingu tühisuse, oli tühine lepingus kokkulepitud leppetrahvi tasumise kohustus. Tühise lepingu täitmise küsimustes õigusabi saamiseks tehtud kulu ei olnud selleks kahjuks, mille hüvitamist oli põhjendatud nõuda kostjalt. Kostjalt oli põhjendatud välja mõista viivis 3 000 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni 150,58 eurot ja alates 19.06.2019 kuni 3 000 euro täielikult tasumiseni. Hagi osalise rahuldamise tõttu jättis kohus menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel.

poolte

endi

kanda

Hageja apellatsioonkaebus

Maakohus ei arvestanud broneerimistasu väljamõistmisel tasaarvestusega. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjal oli tekkinud 2 880 euro suurune kahjunõue. Samas oli arusaamatu, kas maakohus tasaarvestas selle hageja nõudega või mitte. Tasaarvestusega tuli arvestada ka viivise väljamõistmisel. Maakohus eksis menetluskulude jaotuse määramisel. Kostja oli valmis hagejale kompromissi korras hüvitama suurema summa, kui kohus temalt välja mõistis. Eeltoodust tulenevalt oleks kohus pidanud TsMS § 163 lg 2 järgi jätma menetluskulud hageja kanda, kuivõrd tema ei nõustunud otsusele sarnast kompromissi sõlmima. Alternatiivselt oleks pidanud maakohus võtma arvesse hagi rahuldamise ulatust ja kulud jaotama proportsionaalselt. Vastused kaebustele

Vastuseks apellatsioonkaebuse väitele märgib ringkonnakohus, et ei nõustu hageja käsitlusega, mille kohaselt ei olnud kostjal hea usu põhimõttest tulenevat õigust tugineda 15.05.2018 lepingu tühisusele. On õige, et hea usu põhimõtte spektrist lähtuvalt tuleb hinnata õigussuhte poolte kohustusi, nende täitmist ja hea usu põhimõte võib ka piirata võimalusi õiguskaitsevahendite kasutamiseks. Samas ei mõjuta asjaosalise käitumise võimalik vastuolu hea usu põhimõttega lepingu sõlmimisel hinnangut lepingu tühisusele (vt nt Riigikohtu 29.03.2004 otsust asjas nr 3-2-1-41-04, p 24; 13.02.2008 otsust asjas nr 3-2-1-140-07, p 29) ja ei piira ka menetlusosalise õigust lepingu tühisusele tugineda. Seda enam, et kui ka pooled ise ei ole tühisuse alustele tuginenud, peab kohus omal algatusel arvestama tehingu tühisuse alustega (vt nt Riigikohtu 30.10.2013 otsust asjas nr 3-2-1-106-13, p 24; 25.02.2009 otsust asjas nr 3-2-1-122-08, p 19; 08.05.2006 otsus asjas nr 3-2-1-32-06, p 14). Kuivõrd leping pealkirjaga „Broneerimisleping“ oli vorminõude rikkumise tõttu tühine, ei olnud sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1) ning hagejal oli õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. VÕS § 1028 lg-s 2 kirjeldatud eeldusi saadu tagastamata jätmiseks kostja menetluses esile ei toonud. Ringkonnakohtu hinnangul ei takistanud broneerimistasu tagastamist kostja väide, et hageja sai broneerimistasu vastu soorituse selle näol, et kostja ei reklaaminud korterit selle müümise eesmärgil edasi. Lepingu tühisuse tõttu ei saanud hageja broneerimislepingule tuginedes nõuda selles kokkulepitud leppetrahve, sõltumata sellest, kas kostja rikkus broneerimislepingus kirjeldatud kohustusi, mille rikkumise tarbeks oli lepitud kokku leppetrahvi tasumises, või mitte.

Kolmandana tuleb tuvastada, et hagejal tekkis kahju põhjusel, et ta uskus lepingu kehtivusse. Kahjustatud isik tuleb asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga (Riigikohtu 15.01.2007 otsus asjas nr 3-2-1-89-06, p 16). Selliseks kahjuks on eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused (Riigikohtu 19.06.2007 otsus asjas nr 3-2-1-70-07, p 13). Õiguskirjanduses on selgitatud, et usalduskahjuna saab käsitleda näiteks kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulud jms), vormivea tõttu tühise lepingu kehtivust usaldanud poole kulutused seonduvalt selle lepingu täitmise ettevalmistamisega (kulutused tulevase lepinguobjekti hindamiseks, kulude kandmine seoses laenuintresside tasumisega laenult, mis võeti lepinguobjekti soetamiseks jm). Hageja käsitles kahjuna korterisse 1 204,45 euro väärtuses soetatud inventari (vann, segisti ja valgustid) ning 2 760 euro ulatuses tellitud lisatöid. Ringkonnakohus on seisukohal, et VÕS § 15 lg 1 eesmärgiks ei ole ära hoida sellise kahju tekkimist (VÕS § 127 lg 2). Hageja nõutav kokku 3 964,45 euro suurune kahju ei olnud seotud poolte vahel sõlmitud lepinguga, mis oli osutunud vorminõude rikkumise tõttu tühiseks, vaid sõlmimata jäänud müügi- ja asjaõiguslepinguga. Kusjuures kinnisasja omanikeringi muutev müügi- ja asjaõigusleping ei jäänud sõlmimata põhjusel, et leping pealkirjaga „Broneerimisleping“ oli tühine, vaid põhjusel, et hageja nõudmised soetatava korteri kvaliteedile olid kõrgemad kui kostja suutis pakkuda. Asja materjalidest nähtub, et sõltumata 15.05.2018 lepingu tühisusest soovis kostja hagejaga kinnisasja müügi- ja asjaõigusleping sõlmida. Just hageja oli osapool, kes soovis lepinguline suhe ühepoolselt lõpetada (tlk 40). Kirjeldatud kahju hüvitamine ei ole võimalik ka lepinguvälisel alusel. VÕS § 1042 lg 1 alusel võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Esiteks ei ole tõendatud, et kostja rikastus hageja korraldatud lisatööde ja inventari võrra. Vastupidi, kostjal tuli korter uutele soovijatele müümiseks viia olukorda, milles korter oli enne muudatuste tegemist, et see vastaks avalikult väljakuulutatud tingimustele ja selleks kulus kohtule esitatud tõendi kohaselt 2 880 eurot (tlk 88). Lisaks kinnitas kostja menetluse kestel korduvalt (sh ringkonnakohtus toimunud istungil), et oli valmis hagejale tagastama vanni, segisti ja lambid, mis välistas samuti kulutuste tegija nõudeõiguse VÕS § 1042 lg 2 p 1 alusel. Kohtule esile toodud asjaoludest nähtuvalt oli välistatud nõude rahuldamine ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Kohtueelse õigusabikulu (750 eurot) hüvitamise osas märgib ringkonnakohus, et see on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 või VÕS § 1043 alusel võimalik sõltumata sellest, kas poolte vaidluse keskmes on lepinguline või lepinguväline (sh tühisest lepingust tulenev) suhe. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib kaasa aidata kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid (vt ka Riigikohtu 14.10.2014 otsust asjas nr 3-2-1-84-14, p 24; 09.02.2011 otsust asjas nr 3-2-1-138-10, p 29). Praegusel juhul on tõendatud, et hageja pöördus enne kohtusse hagi esitamist õigusabi saamiseks vandeadvokaat Margus Lentsiuse poole, kes pärast materjalidega tutvumist koostas kostjale kirja „Broneerimistasu tagastamise, leppetrahvide tasumise ja kahju hüvitamise nõue“ (tlk 40). Selle kohta esitas vandeadvokaat M. Lentsius hagejale arve, paludes teenuse eest

tasuda 900 eurot käibemaksuga (tlk 48). Hageja tasus arve 19.09.2018 (tlk 49). Ringkonnakohus on seisukohal, et põhjendatud ei ole kostjalt nõuda kogu 750 euro suurust kahju (õigusabikulu käibemaksuta), sest õigusteenuse osutamise raames esitati kostja vastu ka nõuded, mis ei olnud perspektiivikad, s.t mh nõuti summasid, mille tasumise kohustust kostjal ei olnud. Kokku on põhjendatud kohtueelne õigusabikulu 375 eurot (2,5 tundi tunnihinnaga 150 eurot). Kokku on hagejal õigus kostjalt nõuda 3 375 eurot (3 000 eurot broneerimistasu + 375 kahju õigusabikulude näol). Kostja esitas menetluses protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, paludes hageja nõudega tasaarvestada enda 2 880 euro suurune kahjunõue, mis seisnes kuludes endise olukorra taastamiseks. Kahjunõude võimalik alusnorm on asjaolusid arvestades VÕS § 1043, mille kohaselt teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kahju olemasolus ja suuruses vaidlust ei ole, s.t hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, et kostjal kulub korteris endise olukorra taastamisele 2 880 eurot. Kahju tekitamine on õigusvastane, kui sellega rikutakse kannatanu omandit (VÕS § 1045 lg 1 p 5). VÕS § 1045 lg 2 p 2 järgi ei ole kahju tekitamine õigusvastane, kui kannatanu nõustus kahju tekitamisega, välja arvatud juhul, kui nõusoleku andmine on vastuolus seaduse või heade kommetega. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja nõustus kinnisasjal lisatööde tegemisega, mistõttu ei ole lisatööde kõrvaldamiseks tehtavad kulud käsitletavad õigusvastase kahjuna. Menetluses leidis tõendamist, et lisatööde tegemise ei kooskõlastanud hageja vahetult kostjaga, vaid läbirääkimised tööde reaalse teostajaga toimusid maakleri QQ kaudu (tlk 39-39 pöördel). Ühtlasi oli QQ inimene, kes sõlmis hagejaga kostja esindajana lepingu pealkirjaga „Broneerimisleping“, milles oli lisaks broneerimistingimustele kokku lepitud ka korteri müügihinnas, kostja kohustuses organiseerida notari juures aeg kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning hageja kohustuses notari juurde ilmuda ja leppetrahvide tasumise kohustuses mh notari juurde ilmumata jätmise korral (tlk 4-5). Seega osales QQ kostja esindajana mitte ainult broneerimislepingu allkirjastamises, vaid suisa eellepingu sõlmimises, mis osutus hiljem vorminõude rikkumise tõttu tühiseks. Samuti suhtles hageja QQ-ga lepingust taganemise teemadel (tlk 39). QQ selgitas tunnistajana, et edastas 07.05.2018-27.08.2018 toimunud e-kirjavahetuse, millest nähtus ka hageja poolne lisatööde tellimise soov ja QQ tegevus lisatööde vahendamises, kostjale (tlk 106). Eelnevast järeldub, et hageja võis QQ avaldustest ja käitumisest mõistlikult uskuda, et QQ-l oli volitus kooskõlastada soetatavas korteris lisatööde tegemine ning kostja pidi teadma, et QQ tegutses vaidlusaluses korteris lisatööde kooskõlastamisel kostja esindajana. Iseenesest on õige, et QQ tegevus oli laiahaardelisem, kui tavapärase maaklerilepingu alusel tegutsevatel maakleritel, kuid lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võimalik. Kuivõrd kostjale kahju tekitamine ei olnud VÕS § 1045 lg 2 p 2 alusel õigusvastane, ei ole täidetud kostja tasaarvestuse vastuväite rahuldamiseks nõutavad VÕS §-s 1043 sätestatud rahuldamise eeldused ning tasaarvestus hageja nõudega ei ole võimalik.

sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks. Ringkonnakohus kõrvaldab kirjeldatud puuduse. Kuivõrd kostja oli rahaliste kohustuste täitmisega viivituses, oli hagejal õigus VÕS § 113 lg 1 alusel kostjalt viivist nõuda 3 000 euro tasumisega viivitamise tõttu alates kostjale saadetud nõudekirjas märgitud tasumise tähtpäevale järgnevast päevast, 26.09.2018 (TsÜS § 137 lg 1; tlk 40-40 pöördel), ja pärast hagi esitamist 02.11.2018 oli hagejal õigus viivisele 3 375 euro tasumisega viivitamise tõttu kuni nõude tasumiseni. Seega oli hagejal õigus nõuda viivist enne hagi esitamist 24,99 eurot (3 000 x 8 / 365 / 100 x 38) ja pärast hagi esitamist kuni 29.11.2019 ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 289,97 eurot (3 375 x 8 / 365 / 100 x 392). TsMS § 367 kohaselt on võimalik nõuda ka viivist otsuse tegemisest edasi protsendina põhinõudest, mistõttu tuleb vastav hageja nõue samuti rahuldada. Menetluskulud

/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.