Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Monika Saade avaldus Merlin Mölli tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ja Merlin Mölli vastuavaldus erikasutusõiguse määramiseks või alternatiivselt tahteavalduste andmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 28. aprilli 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Merlin Mölli määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Monika Saade, lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris Velling Puudutatud isik Merlin Möll, lepinguline esindaja vandeadvokaat Ene Soop Puudutatud isik Universal Capital OÜ, volitatud esindaja Nikolai Stelmach Puudutatud isik Erlande Metskivi, volitatud esindaja Margus Metskivi Puudutatud isik Katriin Pellä Puudutatud isik Juri Gorlov Puudutatud isik Irina Komarova Puudutatud isik Ene Eeskivi Puudutatud isik Indrek Siigur Puudutatud isik Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu, seaduslik esindaja Margus Metskivi
Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 28. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506 osas, milles ringkonnakohus jättis Harju Maakohtu 24. novembri 2020. a määruse muutmata osas, milles maakohus keeldus Merlin Mölli vastuavalduse esmase nõude menetlusse võtmisest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistada Harju Maakohtu
24.novembri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506 osas, milles maakohus keeldus
2-19-5506 Merlin Mölli vastuavalduse esmase nõude menetlusse võtmisest, ja saata asi nimetatud nõude osas maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
2.Rahuldada määruskaebus.
3.Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Monika Saade (avaldaja) esitas Harju Maakohtule 9. aprillil 2019 avalduse, milles palus asendada Merlin Mölli (puudutatud isik) tahteavalduse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. Avalduse põhjenduste kohaselt on Tallinnas Kooli 1 asuva elamu (elamu) korteriomanikud avaldaja, puudutatud isik, Universal Capital OÜ, Erlande Metskivi, Katriin Pellä, Juri Gorlov, Irina Komarova, Ene Eeskivi ja Indrek Siigur (korteriomanikud). 1. aprilli 2002. a kokkuleppega otsustasid toonased korteriomanikud määrata kaasomandisse kuuluvale pööningukorrusele kasutuskorra (2002. a kokkulepe). 2002. a kokkuleppe sõlmisid Silva Pastak, Erlande Metskivi, Monika Haverinen, Merike Pellä, Juri Gorlov, Mihhail Komarov, Ene Eeskivi, Dmitri Koževnikov ja Elise Siigur. 2018. a kevadel võtsid korteriomanikud Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (korteriühistu; KÜ) üldkoosolekul vastu otsuse elamu renoveerida, mille käigus ilmnes muu hulgas vajadus muuta 2002. a kokkulepet ning anda pööningukorrus kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Selleks sõlmisid korteriomanikud 2019. aastal kokkuleppe, milles leppisid kokku, et pööningukorrus antakse kõigi korteriomanike kasutusse ja puudutatud isik vabastab tema kasutuses oleva pööninguosa (2019. a kokkulepe). 2019. a kokkuleppe sõlmimisega on nõustunud kõik korteriomanikud peale puudutatud isiku.
2.Puudutatud isik esitas 2. märtsil 2020 vastuavalduse, milles palus kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike kokkuleppega antakse osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse ja tekivad elamu erikasutusõigused igakordse korteriomaniku kasuks lisas toodud plaani alusel. Samuti palus puudutatud isik kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus kinnistusraamatusse erikasutusõiguste sissekandmiseks. Alternatiivselt palus puudutatud isik kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus 2002. a kokkuleppe sissekandmiseks kinnistusraamatusse. Vastuavalduse põhjenduste kohaselt 2002. a kokkulepe kehtib. Kehtiva seaduse mõttes on 2002. a kokkuleppega antud puudutatud isikule erikasutusõigus. Avaldaja on esitanud kohtule avalduse selle erikasutusõiguse lõpetamiseks. Avalduse rahuldamisel tekiks olukord, kus kõik kaasomandis olevad pinnad oleksid hoolimata ehituslikest takistustest ühiskasutuses.
3.Maakohus jättis 7. mai 2020. a määrusega vastuavalduse käiguta ja selgitas puudutatud isikule, et mingi kaasomandiosa erikasutusõigust sooviv korteriomanik saab esitada avalduse üksnes ennast huvitava kaasomandiosa erikasutusõiguse saamiseks, mitte kogu kinnisasja kasutamise jagamiseks. Samuti tuleb puudutatud isikul esitada selle erikasutusõiguse kokkuleppe tekst, mille sõlmimiseks ta soovib teisi korteriomanikke kohustada. Alternatiivse nõude õiguskaitsevajaduse kohta leidis maakohus, et puudutatud isik ei ole esitanud selget nõuet, vaid soovib, et kohus konstateeriks 2002. a kokkuleppe kehtivust ja asendaks vajalikud tahteavaldused juhul, kui kohus leiab, et kokkulepe osa korteriomanike suhtes ei kehti.
4.Puudutatud isik täiendas 1. juuni 2020. a menetlusdokumendiga vastuavaldust ning esitas selle erikasutusõiguse kokkuleppe teksti, mille sõlmimist ta soovib. Samuti leidis puudutatud isik, et alternatiivnõue on õiguskaitsevajadusega, sest 2002. a kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmine võimaldab ära hoida vaidlusi õigusjärglaste vahel.
2(8)
2-19-5506
5.Harju Maakohus keeldus 24. novembri 2020. a määrusega vastuavalduse menetlusse võtmisest. Määruse põhjenduste kohaselt taotleb puudutatud isik kinnistu kogu pinna (keldri ja pööningu) jagamist korteriomanike vahel. Isik saab pöörduda kohtusse enda õiguste kaitseks, st puudutatud isik saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Vastuavalduses taotleb puudutatud isik sisuliselt kogu kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramist ja igale korteriomanikule erikasutusõiguse määramist. Seetõttu tuleb keelduda selle nõude menetlusse võtmisest. Maakohus leidis, et puudutatud isiku alternatiivse nõudega taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada. Puudutatud isik soovib kohustada teisi korteriomanikke andma erikasutusõiguse kokkuleppe tekkimiseks tahteavaldus ning nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Puudutatud isik ei ole esitanud nõuet 2002. a kokkulepe muutmiseks, uue kokkuleppe sõlmimiseks või eriomandiõiguse endale saamiseks, vaid on palunud kinnisasja kaasomanikuna, et kohus konstateeriks 2002. a kokkuleppe kehtivust ning kohustaks korteriomanikke, sh neid, kes ei olnud 2002. a kokkuleppe osalised, andma tahteavaldusi kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Uute korteriomanike suhtes kinnistusraamatusse kandmata 2002. a kokkulepe ei kehti. Kuivõrd korteriomanike vahel ei ole erikasutusõiguse kokkulepet, puudub õiguslik alus kinnistusraamatu kannete muutmise nõude rahuldamiseks.
6.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja võtta puudutatud isiku vastuavaldus menetlusse.
7.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas määruskaebuse osaliselt ja tühistas maakohtu määruse osas, milles maakohus keeldus menetlemast puudutatud isiku vastuavalduses esitatud alternatiivnõuet, ning saatis asja tagasi maakohtule alternatiivnõude menetlusse võtmise otsustamiseks. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei saa kohus avalduse menetlusse võtmise staadiumis hinnata tõendeid. Kuivõrd selle tuvastamine, kas ja kelle vahel 2002. a kokkulepe kehtib, sh kes on korteriomandite suhtes üld- ja kes eriõigusjärglane, eeldab tõendite hindamist, peab maakohus avalduse alternatiivnõude osas menetlusse võtma. Sisuliselt lähtub puudutatud isik eeldusest, et 2002. a kokkulepe kehtib ka praegu. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 14 lg 1 järgi võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Erikasutusõiguse võlaõiguslik kokkulepe kehtib poolte vahel ja on vormivaba. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3). Kehtiva õiguse kohaselt saab kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõiguse tekkimine eeldab kõikide korteriomanike kokkulepet. Juhul, kui korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda vastavate tahteavalduste andmist. Seega on õiguslikult võimalik, et puudutatud isikul on korteriomanikuna
3(8)
2-19-5506 teiste korteriomanike vastu tahteavaldusi andma kohustamise nõue. Maakohtu keeldumine alternatiivnõude menetlusse võtmisest oli seetõttu ennatlik. Vajaduse korral saab maakohus anda puudutatud isikule tähtaja vastuavalduse täpsustamiseks, sest vastuavaldusest ei nähtu, et puudutatud isik oleks taotlenud kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist. Juhul, kui maakohus tuvastab asja sisulisel menetlemisel, et 2002. a kokkulepe ei kehti või kehtib vaid osa korteriomanike suhtes, ei ole avaldusest nähtuva eesmärgi saavutamine ilmselt võimalik. Vastuavalduse esimest nõuet puudutavas osas nõustus ringkonnakohus maakohtu seisukohaga põhjendusi kordamata. Kaasomandiosa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandiosa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise jagamiseks. Kui kaasomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad ka mingeid kinnisasja osi erikasutusse, peavad nad esitama vastava avalduse. Puudutatud isik ei soovi kasutada muid ruume peale elamu korteri nr 5 peal asuva pööninguosa. Seda eesmärki on võimalik saavutada vastuavalduse alternatiivnõude menetlemisega.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Puudutatud isik esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada osas, milles ringkonnakohus jättis maakohtu määruse vastuavalduse esmase nõude menetlusse võtmise osas tühistamata, ja saata asi ka vastuavalduse esmase nõude osas maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on ekslik kohtute põhjendus, et korteriomanik saab nõuda erikasutust üksnes endale huvipakkuvale kaasomandiosale. Mitmele isikule erinevatele kaasomandiosadele erikasutusõiguste määramine ühes menetluses on põhjendatud, sest ühe kaasomandiosa erikasutusele võib vastata teise kaasomandiosa erikasutus, kuna need on omavahel seotud. Puudutatud isikul on õigus nõuda kasutusõiguse kokkuleppe sõlmimist, sest see lõpetaks edasised vaidlused kaasomandi erinevate osade üle. On mõistlik, kui isikud, kellel on huvi saada keldriboksi erikasutus, saavad selle ning vastutasuks saavad katusekorruse ainukasutust soovivad isikud ennast huvitava osa erikasutusõiguse. Varasemas kohtupraktikas on peetud sellise kokkuleppe sõlmimise avaldust lubatavaks ja põhjendatuks ka juhul, kui osa korteriomanikke ei ole kaasomandiosade erikasutusest huvitatud. Arvestades kinnistu eripära, ei ole kaasomandi ühine kasutus ka mõistlik ja puudutatud isiku pakutud kasutuskord ei piiraks ülemäära ühegi korteriomaniku huve. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et juhul, kui kaasomanikud ei saavuta erikasutuse kohta kokkulepet, tuleb kohtule esitada selle kokkuleppe tekst, millega nõustumist soovitakse. See piirab põhjendamatult muudatusi, mis võidakse kokkuleppesse teha menetluse käigus. Sisuliselt võtaks erikasutust sooviv korteriomanik sellega riski, et avaldus kas rahuldatakse tema esitatud kujul või mitte. Mõistlik oleks lahendus, kus kohtumenetluses saaks vajaduse korral erikasutuskokkulepet muuta.
10.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg-te 1 4(8)
2-19-5506 ja 2 järgi tühistada osas, milles ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata osas, milles maakohus keeldus vastuavalduse esmase nõude menetlusse võtmisest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Kolleegium teeb uue määruse, millega tühistab maakohtu määruse eelnimetatud osas ja saadab vastuavalduse puudutatud isiku esmase nõude osas maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
12.Määruskaebuses vaidlustab puudutatud isik ringkonnakohtu määrust osas, milles ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata osas, milles maakohus keeldus puudutatud isiku vastuavalduses esitatud esmase nõude menetlemisest, ning menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohtu määrus on TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 koostoimes jõustunud osas, milles ringkonnakohus saatis asja vastuavalduse alternatiivse nõude osas maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
13.Vastuavalduse esmase nõudena soovis puudutatud isik kohustada korteriomanikke andma tahteavaldust kokkuleppe sõlmimiseks, millega loodaks pööningu ja keldriruumide osas erikasutusõigused kõigile korteriomanikele. Kohtud leidsid, et puudutatud isiku taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada, sest puudutatud isik saab pöörduda kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks ega saa nõuda erikasutusõigust teistele korteriomanikele. Maakohus leidis, et sisuliselt soovib puudutatud isik kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramist, mida seadus ei võimalda.
14.Iseenesest on õige kohtute seisukoht, et isik saab tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 pöörduda kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks. Praegusel juhul on puudutatud isik soovinud, et kohus määraks kindlaks, kuidas korteriomanikud peaksid edaspidi valdama ja kasutama kaasomandis olevat elamu pinda. Selleks palus puudutatud isik kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus sõlmida kokkulepe, millega saaksid kõik korteriomanikud erikasutusõigused. Kolleegium on varem leidnud, et korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (vt KrtS § 9 ja § 13 lg 2; Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 11). Samuti on kolleegium varem leidnud, et sarnaselt asjaõigusseaduses (AÕS) reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 12). Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkulepe, millega antakse korteriomanike ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p-d 11 ja 13).
5(8)
2-19-5506
15.Puudutatud isiku eesmärk on sõlmida kokkulepe, millega tema saab erikasutusõiguse elamu pööninguosale, mis on olnud tema ainukasutuses 2002. a kokkuleppe järgi. Kuivõrd sellise kokkuleppe sõlmimine tooks ühtlasi kaasa selle, et teised korteriomanikud jääksid kaasomandisse kuuluva pinna osas valdusest ja kasutusõigusest ilma, võib selline kokkulepe, mille järgi ei kohustu puudutatud isik midagi vastu andma, olla vastuolus hea usu põhimõttega või kahjustada ülemäära teiste korteriomanike huve (vt KrtS § 9 lg 2). Puudutatud isik avaldas kohtumenetluses, et ta on nõus n-ö vastutasuna teistele korteriomanikele andma nõusoleku sõlmida kokkulepe, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused. Kolleegiumi hinnangul oli maakohtul sellises olukorras kohustus välja selgitada, kas ja millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule erikasutusõiguse tema soovitud pinnale. Maakohus ei olnud tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 seotud puudutatud isiku vastuavalduse taotlusega määrata ka teiste korteriomanike kasuks erikasutusõigused. Samas oli maakohtul õigus määrata korteriomanikele tähtajad selleks, et nad saaksid esitada oma seisukohad ja võimalikud alternatiivsed taotlused neile hüvede määramise kohta puhuks, kui maakohus leiab, et puudutatud isikule tuleb anda erikasutusõigus. Kohus võib ka ise teha asja lahendamiseks ettepaneku, mis hõlmab mh vastusooritust, mis oleks teiste korteriomanike jaoks kohtu hinnangul õiglane. Samas oleks maakohtul tulenevat TsMS § 4 lg-st 3 olnud mõistlik teha menetlusosalistele ettepanek lahendada asi kompromissiga selliselt, et nad sõlmivad erikasutusõiguste kohta kokkuleppe, mille maakohus saaks kinnitada ja asja menetluse lõpetada. Kolleegium selgitab, et sellisel juhul võib kohtumäärusega kinnitatud kompromiss olla samaväärne notariaalselt tõestatud kokkuleppega erikasutusõiguste andmise kohta (vt kokkuleppe vormi kohta käesoleva määruse p 17). Kompromissiga võidakse kokku leppida ka selliselt, et erikasutusõiguse saavad vaid need korteriomanikud, kes kohustuvad teistele korteriomanikele selle eest maksma rahalist hüvitist või andma vastutasu muul viisil (nt kohustuvad oma kulul tegema kaasomandisse kuuluva hoone osa remonti). Kolleegium märgib, et eeltoodu ei tähenda, et kohtumenetluse käigus peaksid korteriomanikud igal juhul sõlmima kompromissi või et kohus peaks igal juhul määrama erikasutusõiguse seda taotlenud korteriomanikele. Kolleegiumi hinnangul võib teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustada KrtS § 9 lg 2 mõttes näiteks kokkulepe, millega üks korteriomanik saab sellise kaasomandiosa ainukasutusõiguse, mis ainsana võimaldab ligipääsu kaasomandisse jäänud kaasomandiosadele või mõne korteriomaniku eriomandi esemele (nt koridori ainukasutusõigus). Samas ei takista erikasutusõiguse kohtulikus korras määramist iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Kohus peab erikasutusõiguse määramiseks hindama KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 16). Korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati. Kõnealuse kokkuleppe tekkimise eelduseks oleva(te) tahteavaldus(t)e andmist saab kohtus hagita menetluses nõuda seaduses sätestatud alustel (vt KrtS §-d 9, 13 ja 14). Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist ei ole korteriomanikel kaasomandi lõpetamise nõuet (AÕS §-d 76 ja 77) ega võrreldavalt laia nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks (AÕS § 72 lg 5).
16.Maakohus kohustas 7. mai 2020. a määrusega puudutatud isikut esitama selle kokkuleppe teksti, mille sõlmimiseks soovis ta teisi korteriomanikke kohustada. Kolleegium leiab, et selline nõue ei 6(8)
2-19-5506 tulene seadusest. Juhul kui avaldusest on ebaselge, missugust kokkulepet avaldaja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral avaldajale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Eeltoodu ei tähenda, et avaldaja ei võiks oma avalduse lisana esitada kohtule enda soovitud kokkuleppe teksti. Kolleegium märgib veel, et kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele.
17.Kolleegium selgitab ühtse kohtupraktika kujundamiseks veel järgmist. Kui korteriomanikud on varem sõlminud kõigi korteriomanike jaoks kehtiva kokkuleppe (vt KrtS § 13 lg 1), millega on antud osa kaasomandi eseme hulka kuuluvast pinnast ühe korteriomaniku erikasutusse KrtS § 14 mõttes ja erikasutusõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on erikasutusõiguse omajal õigus hagita menetluse korras nõuda teistelt korteriomanikelt nõusolekut erikasutusõiguse kohta sõlmitud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Selline kokkulepe erikasutusõiguse kohta tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 13). Selline varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab. Samuti peab selline kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). Kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st enne 1. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord ja selle kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavates registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes (vt AÕS § 79 lg 2 ja Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 9). Sellisel juhul saavad korteriomanikud (alatest 1. jaanuarist 2018) taotleda endale erikasutusõigust (KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul, kui keegi korteriomanikest valdab kaasomandi hulka kuuluvat pinda üksi, omamata selleks teiste korteriomanike nõusolekut, saavad teised korteriomanikud nõuda KrtS § 30 lg 2 alusel, et kaasomandi eset kasutataks seaduse kohaselt, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele oleks tagatud kaasomandi hulka kuuluva pinna ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg 1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (vt KrtS § 14 lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud. Seetõttu ei saa korteriomanik ka nõuda, et kinnistusraamatus korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse kantud märkused kaasomandi kasutuskorra kohta tuleks sisse kanda esimestesse jagudesse kui erikasutusõiguste kokkulepped. Kuna KrtS §-d 9, 13 ja 14 on eriregulatsioon AÕS § 72 lg 1 suhtes, siis alates KrtS-i jõustumisest ei saa korteriomanikud nõuda hagita menetluses teistelt korteriomanikelt tahteavalduste andmist kaasomandi kasutuskorra kehtestamiseks või muutmiseks. Kui korteriomanikud leiavad pärast KrtS-i jõustumist (1. jaanuari 2018), et korteriomanike huvides on jätkuvalt kõigi kaasomandiosade ühine kasutus ja kaasomandi hulka kuuluva pinna ühise valdamise ja kasutamise kohta ei ole kõikidele korteriomanikele siduvat kokkulepet, ei pea nad kaasomandi hulka kuuluva pinna ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks sõlmima kokkulepet, sest kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutuse sätestab seadus. Juhul, kui nad sellise kokkuleppe sõlmivad, ei ole neil õigust nõuda sellise kokkuleppe kandmist kinnistusraamatusse. Samuti ei ole neil 7(8)
2-19-5506 õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu õigust nõuda hagita menetluses sellise kokkuleppe sõlmimiseks nõusolekut korteriomanikult, kes ei ole sellise kokkuleppega nõus.
18.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.
19.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.