Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. augusti 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Lili Vaiksaare apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16. märts 2021 kell 11.00 Apellant: Lili Vaiksaar (kostja), ik XXXXXXXXXX
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vastustaja: Tiia Meier (hageja), ik XXXXXXXXXX
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 3. augusti 2020 otsus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada
üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Tiia Meier (hageja) esitas 16. 03. 2018 hagiavalduse Lili Vaiksaare (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja hageja kasuks 16 495 eurot. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 16. juunil 2017 kostjalt mätaskatusega suvila (XXXXX kinnistu). Ostetud hoonel olid veekahjustused, mis on varjatud puudus. Hoonega tutvumisel veekahjustusele viitavad märgid puudusid. Ööl vastu 4. augustit 2017 hakkas vihma sadama. Hoone katus lasi vihma läbi ja märjaks sai nii hoone sisemus kui terass. Katuse parandamise võimalus puudus, katuse konstruktsioonide ja ehitusvigade tõttu ei olnud seda parandada võimalik. Pidevatest sademetest tingitud hallitusseened muutsid hoone seisukorda aina halvemaks. Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse uuringu järgi on hallitusseen pruunmädanik, mis lagundab puitu kiiresti. Ilmavaatlustulemused näitavad 2017 aasta suvel sademete vähesust ning seejärel suurt sadu ööl vastu 4. augustit 2017 ja sellele järgnenud perioodil. Hageja märkis, et kostja esitatud fotolt, mis on tehtud 20. mail 2016, on näha räästast kolme meetri kaugusel asetsev vettinud pink ja niiskuskahjustusega tala paremal. Samadel kohtadel olid läbijooksud ka nüüd. 29 763 euro eest oleks võimalik hoonele rajada uus unikaalne mätaskatus, kuid hageja soovib paigaldada soodsama katusekatte, mis sobiks piirkonda, selleks võib olla kas roog, kimm või laast. Hageja soovib hinna alandamise tulemusel saada 16 495 eurot, et vahetada katus ja kahjustunud seinapalgid.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud, sest andis hagejale üle korralikus seisus hoone ning kahju tekkis ajal, mil juhusliku kahjustumise ja hävimise riisiko oli hagejale üle läinud. Hageja ostis vana, ilma kasutusloata maja ja soovib saada kostja arvel uut katust Kui läbijooksud toimusid varem, pidid hallitused tekkima varem ning hageja pidi neid nägema. Kui aga puudused tekkisid pärast müügilepingu sõlmimist, siis ei saa kostja nende eest vastutada, sest kostja ei olnud sel ajal enam kinnistu omanik. Kuna maja ei olnud niiskunud ega seenhallitusega ning oli täiesti elamiskõlblik (tunnistajate ütlused), siis ei ole kostja müügilepingut rikkunud. Pärast müügilepingu sõlmimist esines piirkonnas korduvalt tugevat tuult, mis võis katust kahjustada (näiteks 12. augustil 2017 kl 15.00 puhus tuul Dirhami jaama andmetel kiirusega 31,4 m/s).
MAAKOHTU OTSUS
3.Tartu Maakohus rahuldas hagi 3. augusti 2020 otsusega, mõistis kostjalt välja hageja kasuks 16 495 eurot ning jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohus mõistis kostjalt välja hageja kasuks menetluskulude katteks 700 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja müüdud kinnistu oli puudusega müügi hetkel, st kas kostja rikkus müügilepingut, ja kas katuse läbijooksust tingitud hoone kahjustumine tekkis pärast müügilepingu sõlmimist, mil hoone kahjustumise riisiko läks üle hagejale. Maakohus kvalifitseeris hageja nõude VÕS § 128 lg 3 järgi kulutuste hüvitamise nõudeks ning leidis, et hageja eesmärgiks on taastada müügilepinguaegne olukord ehk saada hoone, millel on vettpidav katus. Kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks ei pea hageja olema täies ulatuses taastanud kostjale etteheidetavaid puudusi. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Müügilepingust tuleneb, et hageja ostis kinnisasja eesmärgiga kinnisasjal asuvat elamut kasutada suvilana. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused, mispärast ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Maakohus leidis, et ka vana maja katus peab pidama vett, kui ei ole lepitud kokku teisiti. Ka ei ole vaidlusalune hoone tavapärane vana maja, sest mätaskatus on rajatud hiljem ja kostja ei ole tuginenud ka sellele, et mätaskatus on samaväärses vanuses majaga. Kasutusloa väljastamine on haldusmenetluslik protseduur ja sellise loa puudumine ei õigusta vett läbilaskvat katust. Asjaolu tõendamiseks, et hoone katus ei lasknud vett läbi, esitas kostja tunnistajate ülekuulamise taoltluse. Tunnistajad M.K. ja L.H., kes oli maja üürnikud erinevatel aegadel kinnitasid, et nemad vee läbijooksust teadlikud ei olnud. Tunnistaja K.K., kes aitas kostjal hoonet maaklerina müüa, kinnitas kohtule, et maja oli normaalses olukorras ning et ta on hoones käinud ligikaudu neljakümnel korral kahe suve jooksul. Korduvalt käis ta ostuhuvilistega ja siis tegi alati majale täisringi, see tähendab, et vaadati üle mh pööning ja tutvuti maja lähiümbrusega. Samuti kinnitas tunnistaja, et kuni müügihetkeni pidas katus kindlalt vett (II kd, tl 7-8). Eeltoodust nähtub, et konkreetsed tunnistajad ei märganud, et katus ei pea vett, st kinnitasid kohtule, et katus oli vettpidav. Maakohus leidis, et ei ole tähtsust, kas konkreetsed tunnistajad teadsid maja vastavusest lepingutingimustele. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Maakohus märkis, et mätaskatusega seotud puudused ei saanud olla hagejale müügieseme ülevaatusel nähtavad ega tajutavad. Maakohtu hinnangul ei vasta elamu lepingutingimustele, kui sellel esinevad hagis välja toodud väidetavad puudused, st mätaskatus laseb vett läbi, mis omakorda on tekitanud elamu niiskumise ja hallituse, mille kohta hageja esitas eksperthinnangu nr 3445/1217 (I kd, tl 4) Maakohus leidis, et kostja rikkus müügilepingut, kui ei esitanud ostjale mätaskatuse paigaldamisega seotud dokumente: projekti või juhiseid, kuidas katus on paigaldatud.
Kuivõrd kostja ei teatanud hagejale puudustest, müüs kostja hagejale varjatud puudustega kinnisasja ja vastutab hagejal tekkinud kahju eest. Hageja oli eraisik, kellel ei olnud kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219). Kahju pidi olema kostjale ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses. Maakohus tuvastas, et ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kohus märkis, et otsuse tegemisel arvestab ta ainult asjakohaste tõenditega, teised tõendid jätab kohus arvestamata. Maakohus leidis, et Vahur Hargatsi kirjalik arvamus ei ole tõend TsMS § 229 lg 2 mõttes. Hageja esitatud kolm hinnapakkumist katuse taastamiseks jäävad 12 3796 ja 13 776 euro vahele, millele lisanduvad jooksvad kulud (I kd, tl 13). Maakohus leidis, et hageja nõue kahju 16 495 euro hüvitamiseks katuse nõuetega vastavusse viimiseks ning palkide asendamiseks on põhjendatud.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt hindas maakohus tõendeid valikuliselt ja tegi seetõttu ebaõige otsuse. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. 4. augusti 2017 suur torm kahjustas hoonet sedavõrd, et tekkisid veekahjustused. Maakohus ei ole otsuse tegemisel arvestanud, et varasemate vihmasadude ajal ei ole katus vett läbi lasknud. Kui katus oleks juba varem katkine olnud, oleks kahjustused olnud nähtavad. Maakohtus üle kuulatud tunnistajad M.K. ja L.H. (hoone endised üürnikud) kinnitasid, et hoone oli veekindel. Maakler K. Kuus tunnistas samuti, et hoone on olnud veekindel. Maakler käis seal koos ostuhuvilistega üle 40 korra. Hageja oli ostetud asja hoolikalt üle vaadanud ja kinnitas seda lepingus. Väljamõistetud summa on liiga suur. Katuse remondi maksumus on 1653,60 eurot – 1932,62 eurot. Seda kinnitavad apellatsioonkaebusele lisatud uued tõendid.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ilmavaatlusandmetest ei saa tuvastada seda, kas hoone asukohas sadas. Torm ei kahjustanud katust. Apellatsioonkaebusele lisatud tõendid on esitatud hilinenult. Tõendites näidatud materjalidest ei saa katust rajada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusnormide rikkumise tõttu ning tsiviilasi tuleb saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jätnud eelmenetluse ülesanded täitmata ning rikkunud sellega menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise.
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja nõude osas jätnud eelmenetluses olulised asjaolud välja selgitamata. Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2) lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa aga olukorras, kus hageja
nõude õigusliku aluse osas on ebaselgus ja maakohtule esitatud tõendeid ei võimalda asjas põhjendatud lahendi tegemist, asja apellatsioonimenetluses lõplikult lahendada.
8.Hoone võimalike puuduste üle tuleb otsustada kokkuleppe puudumisel VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel, s.o tuleb kindlaks teha, kas hoone vastab selle kasutamisotstarbele, st sobib suvel elamiseks ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Hageja väitel oli hoone katus varjatud puudusega, kuna ei pidanud vihma, kostja vaidles vastu sellele, et katuse puudus oli olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Maakohtu lahendist ei nähtu, milliste tõendite alusel kohus tuvastas, et tegemist oli varjatud puudusega, mis oli olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Maakohus tuvastas, et kostja rikkus müügilepingut, kui ei esitanud ostjale mätaskatuse paigaldamisega seotud dokumente: projekti või juhiseid, kuidas katus on paigaldatud. Asja materjalides puuduvad poolte esitatud faktiväited, samuti tõendid hoone dokumentatsiooni kohta. Kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et hoone ehitusega seotud teemasid maakohtus ei arutatud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda pooltele võimalus hoone dokumentatsiooni esitamiseks või tõendite kogumise taotlemiseks.
9.Hoone puuduste osas on maakohtule esitatud hageja koostatud võrdlustabel ostetud hoone mätaskatuse kihtide ja nõuetele vastava mätaskatuse kohta. Lisaks esitasid mõlemad pooled fotod hoonest ning kostja esitas Keskkonnaagentuuri andmestiku tuule kiiruse ja sademete kohta 1. aprillist 2017 kuni 31. augustini 2017. Hageja esitas eksperthinnangu nr 3445/1217, milles märgitakse, et proovist P1 leiti mädikute perekonda kuuluva seeneliigi niidistik. Ringkonnakohus märgib, et ekspertiisi akti kohaselt on kontrollitava hoone asukoht ja nimetus teadmata. Maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu tõendi puudustele. Ringkonnakohus leiab, et hageja omakäeline võrdlustabel ja fotod on käsitletav poole seletusena, kuna kostja vaidles vastu, et müügilepinguga anti üle varjatud puudustega hoone, tuli pooltele anda võimalus täiendavate tõendite esitamiseks. Olukorras, kus väidetavate puuduste kohta olid üksnes fotod, jättis maakohus ennatlikult rahuldamata hageja esitatud ekspertiisi taotluse.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui jättis alles kohtuotsusega ekspertiisi taotluse rahuldama. Samuti ei olnud põhjendatud Vahur Hargatsi kirjaliku arvamuse lugemine lubamatuks tõendiks. Tegemist on kirjaliku seletusega, mida kohus saab hinnata dokumentaalse tõendina ja tõendi asjakohasuse osas peab maakohus asja uuel läbivaatamisel seisukoha võtma. Asja uuel läbivaatamisel tuleb pooltega arutada eelkõige mõistliku kompromissi sõlmimise ettepanekut. Kui pooled kompromissile ei jõua ja nõustuvad menetluse jätkumisega, mis paratamatult võtab aega ja toob kaasa täiendavaid kulusid, siis tuleb taas arutada hageja taotluse üle ja kaaluda anda võimalus esitada asjatundja arvamus või läbi viia ekspertiis. Eelnevalt tuleb välja selgitada, millistele küsimustele ekspert peaks vastama, kas ekspertiisi saab läbi viia fotode, ehitusloa lisatud dokumentide ning mätaskatuse projektide, vm materjali alusel, mida pooled on valmis kohtule esitama.
11.Kui kohus asja uuel asja läbivaatamisel tuvastab, et katuse puudused mis võimaldasid läbijooksu, olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal, et tegemist oli varjatud puudustega ning kostja vastutab puuduste eest, siis tuleb maakohtul selgitada välja hageja seisukoht õiguskaitsevahendi valiku osas. Hageja peab suutma põhjendada, millise nõude rahuldamist ta soovib. Sõltuvalt hageja otsustusest saab maakohus järgnevalt võtta seisukoha võimaliku hinnaalandamise või kahjunõude suuruse kohta.
12.Asja materjalidest nähtub, et hageja esitas maakohtule hinna alandamise nõude. Hagi põhjendustena märkis hageja, et ostetud kinnisasjal olid varjatud puudused – maja mätaskatus on valesti paigaldanud, ei vastanud nõuetele ja paar kuud pärast ostmist hakkas vihma läbi laskma, mille tõttu muutus katus ohtlikuks ning niiskusid maja palgid. Nõude suuruse tõendamiseks esitas hageja kolm hinnapakkumist: Roomeistrid OÜ 12 376 eurot 80 senti (I kd, tl 11); OÜ Rooniit 12 500 eurot või 11 495 eurot (I kd, tl 11 pöördel) ja Puitkatused OÜ 13 776 eurot (I kd, tl 12). Kõik hinnapakkumised on hüpoteetilised ja ligikaudsed, ükski ei ole suuruses, milles maakohus hagi rahuldas. Asja materjalidest ei nähtu palkide puudused ega kulutuste suurus, puuduvad andmed ka täiendavate kulude kohta. Katuse osas on tegemist üldiste pakkumistega, millest ei saa teha järeldust hinna alandamise ega kahju põhjendatud suuruse kohta. Pooltele tuleb anda võimalus vastavalt kohtu poolt tuvastatud lepingurikkumisele esitada tõendid, sõltuvalt hageja nõudest, kas hinnaalandamise või kahju hüvitamise nõude suuruse kohta.
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui pärast 19. septembri 2019 määrust rahuldas hagi kahju hüvitamise sätete järgi.
19.septembri 2019 määrusega uuendas maakohus asja arutamise ja andis hagejale tähtaja uue, täiendustega hagi esitamiseks või hinna alandamisega seonduvate asjaolude selgitamiseks. Hageja esitas 3.10.2019 selgituse, milles jäi hinna alandamise nõude juurde. Hageja arvates saaks ta kahju nõude esitada üksnes siis, kui suudaks ise eelnevalt parandada kõik ilmnenud puudused. Hageja taotles puuduste kindlakstegemiseks ekspertiisi määramist. Hageja kordas oma taotlust ekspertiisi määramiseks 24.07.2020 menetlusdokumendis. Maakohus esitas ekspertiisi taotluse osas esmakordselt seisukoha 3. augusti 2020 kohtuotsuses, kui leidis, et ekspert ei saa määrata hoone maksumust puudusega ja jättis ekspertiisi taotluse rahuldama. Maakohus kvalifitseeris hageja nõude kahju hüvitamise nõudeks ning rahuldas hagi täies ulatuses. Ringkonnakohtu istungil osales kostja koos vandeadvokaadist esindajaga, kes märkis, et hageja ei ole kahju hüvitamise nõuet esitanud ega soovinud kahju hüvitamist ka pärast kohtu selgitusi, seetõttu kohaldas kohus õiguskaitsevahendit vastu hageja tahtmist. Ringkonnakohtu istungil teatas hageja, et soovis hinna alandamist ja jääb selle juurde. Täpsustavatele küsimustele hageja vastata ei suutnud, vaid märkis, et ta ei saa enam millestki aru, on segaduses, jääb hinna alandamise nõude juurde ja tahab oma kulutuste eest hüvitust.
14.Ringkonnakohtu arvates oleks maakohus pidanud eelmenetluses hagejale materiaalõigust ning menetluslikku olukorda selgitama. Hageja osales nii maa- kui ringkonnakohtu menetluses ilma advokaadi või muu õigusteadmistega esindajata. Maakohus oleks pidanud hagejale soovitama õigusabi kasutamist ning selgitama tasuta õigusabi või riigiõigusabi saamise võimalusi. Hageja kinnitas ringkonnakohtule, et ta ei tea õigusabi saamise võimalustest midagi ja keegi seda selgitanud ei ole. Samuti oleks maakohus pidanud menetlusosalistega arutama vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest, võimaldama pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha ja kui pool ei ole võimeline arvamust avaldama seisukoha või kahtluse suhtes, millele on kohus tähelepanu juhtinud, võib kohus määrata talle tähtaja seisukoha esitamiseks (TsMS § 351).
15.Menetluse käik näitab, et hagejal puuduvad õigusteadmised ja ta ei saanud aru, millised on hinna alandamise ja millised kahju nõude esitamise eeldused, milliseid asjaolud ta peab esile tooma ja mida tõendama.
Ringkonnakohus leiab, et kui pooled kokku leppida ei soovi, tuleb hagejale anda võimalus kasutada professionaalset õigusabi ning seejärel õiguslikku olukorda veelkord selgitada. Kui hageja ei soovi õigusabi kasutada või jääb ka pärast täiendavaid selgitusi hinna alandamise nõude juurde, siis peab maakohus lahendama hagi VÕS 112 alusel ning ei saa hageja nõuet kvalifitseerida VÕS § 115 alusel. /digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.