LVM Kinnisvara Tallinn OÜ hagi XX vastu maakleritasu saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17. augusti 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
XX apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
7599,18 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood 12060817), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi esindajad ringkonnakohtus Karl Erik Esko Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Arsi Pavelts Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 17. augusti 2018 otsus muutmata. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulud jätta XX kanda. Jätta rahuldamata XX taotlus tema enda ja YY vande all ülekuulamiseks.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (hageja) esitas 30.01.2018 hagi XX (kostja) vastu, paludes mõista kosjalt välja põhivõlg 6960 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 82,38 eurot ja seadusjärgne viivis põhivõlgnevuselt alates 31.01.2018 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 07.09.2017 maaklerilepingu Tallinnas Kotka 14-27 asuva korteri müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Maaklerilepingu p 3.5 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale maakleritasu, kui hageja otsib korterile ostjad ja osutab ostjatega müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maaklerilepingu p 5 kohaselt oli maakleritasu 4% vara müügihinnast.
3.Maakler tutvustas ostjatele korterit kahel korral ja oli nendega pidevas suhtluses, samuti edastas kostjale 04.10.2017 ostjate pakkumise osta korter 172 000 euro eest. Kostja teatas samal päeval, et ei soovi nende ostjatega müügilepingut sõlmida ega müüa kellelegi korteri alla 174 000 eurot. 06.10.2017 teatas kostja maaklerilepingu lõppemisest ning soovist maaklerilepingut mitte pikendada. 18.10.2017 võõrandas kostja aga samadele ostjatele korteri 174 000 euro eest. Hageja esitas kostjale 04.12.2017 arve maakleriteenuse osutamise eest, kuid kostja arvet ei tasunud. Hagejal on õigus saada maakleritasu võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg 1 kohaselt. Sama sätte lg 3 kohaselt ei välista maakleritasu saamist see, kui vahendatud leping sõlmitakse või kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hageja nõudele vastu, leides, et see on alusetu, tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata, sest ostjatega ei sõlmitud müügilepingut maakleri tegevuse tulemusena. Maakleri töö ei olnud piisav, et oleks võinud kaasa tuua müügilepingu sõlmimise. Kui maakleritasu sissenõutavaks muutumiseks piisaks maakleril vaid potentsiaalse ostja vahendamisest, oleks 4%-suurune maakleritasu heade kommete vastane ja tühine. Lisaks ei sõlmitud müügilepingut maaklerilepingus kokkulepitud tingimustel. Hagejal pidi tekkima maakleritasu nõue üksnes juhul, kui ta leiab ostja, kes tasub vähemalt 179 500 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas 17.08.2018 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 6960 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 82,38 eurot ning seadusjärgse viivise põhivõlalt alates 31.01.2018 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
6.Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid VÕS § 658 lg 1 mõttes maaklerilepingu, mille p 1.1 kohaselt pidi maakler otsima korterile ostja ja osutama ostjaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu p 3.6 kohaselt oli kostjal küll võimalik iseseisvalt müügitegevusega
tegeleda, kuid vaid nende ostjatega, kes olid korterit vaatamas käinud enne lepingu sõlmimist. Ostjad, kellele kostja korteri müüs, tekkisid aga maaklerilepingu kehtivuse ajal.
7.Maakler pani kinnisvaraportaali müügikuulutuse üles, näitas ostjale korterit kahel korral, edastas kommunaalkulude arved ning vahendas ostjate suhtlust panga ja kostjaga. Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 kohaselt õigus saada alates tema vahenduse või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hagejal on õigus saada maakleritasu, sest ta osutas korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele, hageja tegevus oli tasu saamiseks piisav. Maakleritasu saamise õigust ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemisest.
8.Maakohus ei nõustunud kostjaga, et maakleril ei ole õigust tasu saada, sest maakler ei osutanud korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele kostja soovitud hinnaga 174 000 eurot. See ei anna kostjale õigust jätta maaklerile tasu maksmata. Maakleritasuna kokku lepitud summa, 4% vara müügihinnast, ei ole heade kommetega vastuolu tõttu tühine, sest ei erine tavapärasest ning pooled leppisid sellistes tingimustes kokku. Apellatsioonkaebus
9.Kostja esitas 17.09.2018 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
10.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus asja lahendamisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme, kohaldades ebaõigesti maakleritasu tekkimise eelduseid VÕS § 664 lg 1 ja 2 järgi. Hageja ei vahendanud kostja ja ostja vahel lepingu sõlmimist ega osutanud kostjale ostjaga lepingu sõlmimise võimalikkusele. Müügilepingut ei sõlmitud hageja tegevuse tulemusena. Hageja pidi kostjale vahendama ostja, kes oli nõus tasuma korteri hinna 179 500 eurot, millest kostjale jääb kätte vähemalt 174 000 eurot. Kokkulepitud tingimust ei saabunud. Ostja võttis esmalt ühendust kostjaga ning alles seejärel hagejaga. Hageja panus müügiprotsessi oli negatiivne, kuna hageja edastas ostuhuvilistele ebaõiget informatsiooni, mille tõttu läbirääkimised ostjatega lõppesid. Ostja võttis kostjaga uuesti ühendust pärast seda, kui maaklerileping hageja ja kostja vahel oli lõppenud. Maakohus on jätnud sisuliselt analüüsimata kostja argumendi, et maaklerilepingu p 5 on heade kommete vastane ja tühine.
Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
Menetluse edasine käik
12.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 27.03.2019 otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.
13.Riigikohus tühistas 30.10.2019 otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
15.VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Vastavalt VÕS § 664 lg-le 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.
16.Käesolevas asjas on vaidluse all esmalt küsimus, kas poolte vahel oli erikokkulepe, mis seadis maakleritasu saamise sõltuvusse ostja leidmisest, kes on nõus korteri eest tasuma vähemalt 179 500 eurot. Riigikohus asus käesolevas asjas 30.10.2019 tehtud otsuses seisukohale, et kuigi sellise sisuga kokkulepe ei ole maaklerilepingu sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, peaks see oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud.
17.Pooled sõlmisid 07.09.2017 maaklerilepingu, mille p 1.1 kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimist selliselt, et hageja otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maaklerilepingu p 1.3 järgi oli müügilepingu oluliseks tingimuseks kostja soovitud müügihind 179 500 eurot. Maaklerilepingu p 2.3 sätestas, et kui ostuhuviline teeb maaklerile eelnimetatud müügihinnast erineva pakkumise, edastab hageja pakkumise kostjale. Kostja kaalub mõistliku aja jooksul pakkumist ning aktsepteerib või lükkab selle tagasi. Maaklerilepingu p 3.6 järgi võis kostja korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele, kui keegi selleks soovi avaldab. Maakleri ülesannete täitmise eest pidi kostja tasuma hagejale tasu 4 % müügihinnast (p 5). Maaklerileping oli sõlmitud tähtajaga 1 kuu. Kui lepingu tähtpäeva saabudes ei ole kumbki pool teisele poolele teatanud oma soovist leping lõpetada, pikeneb leping samadel tingimustel sama pikaks tähtajaks (p 7.1) (tl 3-5). Kostja teatas hagejale 06.10.2017, et ta ei soovi lepingut pikendada (tl 6).
18.Ringkonnakohus leiab, et maaklerilepingus lepiti kokku küll selles, et müügilepingu oluline tingimus on 179 500 eurot, kui sellest ei saa järeldada poolte kokkulepet, et ka maakleritasu saamine oli sõltuvuses korteri müügist sellise hinnaga. Seda ei saa tuletada ka kostja 04. ja 05.10.2017 e-kirjadest hagejale, et ta soovib saada 174 000 eurot kätte (tl 10, tl 10 pöördel). E-kirjadest ei nähtu kokkulepet, et hagejal on maakleritasu saamise õigus üksnes siis, kui kostja saab korteri müügist 174 000 eurot kätte. Kostja oli avaldanud kinnisvaraportaalis korteri müügikuulutuse, milles oli muuhulgas märkinud, et maakleritel mitte tülitada (tl 45-46), kuid ka sellest ei saa tuletada, et maaklerilepingus märgitud müügihinna saavutamine oli tingimuseks hagejale tasu saamiseks. Seda, et maaklerilepingus märgitud müügihinnaga (179 500 eurot) müük ei olnud maakleritasu saamise tingimuseks, toetab ka maaklerilepingu p 2.3, mille kohaselt edastab maakler kostjale ka muud hinnapakkumised ning viimane kaalub mõistliku aja jooksul, kas ta 179 500 euro suurusest pakkumisest erinevat pakkumist aktsepteerib või mitte. Eeltoodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et tõendamata on poolte erikokkulepe, et hageja saab maakleritasu üksnes juhul, kui ta leiab korterile ostja, kes on nõus maksma vähemalt 179 500 eurot.
19.Samuti ei nõustu ringkonnakohus kostjaga, et maakleritasu saamise tingimused ei ole täidetud. Maaklerilepingu kohaselt kohustus maakler pakkuma vara avalikult müügiks ja tegema sellekohast reklaami (p 2.1), näitama vara võimalikele ostjatele (p 2.2), edastama pakkumised kostjale (p 2.3), korraldama poolte soovil lepingu sõlmimisega seonduva asjaajamise (p 2.4). Maakohus tuvastas, et maakler pani kinnisvaraportaali üles müügikuulutuse, näitas ostjale kahel korral korterit, esitas ostjale infot korteri kohta, sh kommunaalkulude arved, vahendas ostja suhtlust pangaga, võttis ostjalt vastu ostupakkumisi
ning vahendas ostja ja kostja suhtlust. Maakohus leidis põhjendatult, et maakleri tegevus on maakleritasu saamiseks piisav.
20.Asjaolul, et ostja kontakteerus esmalt kostjaga ja pärast seda hagejaga, ei ole määravat tähtsust. Oluline on see, et ostja pöördus maakleri poolt ülespandud kuulutuse alusel maakleri poole ning maakler vahendas ostja ja kostja vahel lepingu sõlmimist. Lisaks oli maaklerilepingus kokkulepe, et kostja võib korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele (p 3.6). Kostja on ise vastuses hagile märkinud, et ostja pöördus tema poole 2017.a septembri lõpus. Seega ei olnud ostja isik, kes oli maaklerilepingu sõlmimise eelselt vara vaatamas käinud. Ka seetõttu ei ole asjaolul, et ostja pöördus esmalt kostja poole, tähtsust.
21.Õige ei ole kostja väide, et läbirääkimised katkesid maakleri tõttu. Asja materjalis on korteri ostja 13.03.2018 kirjalik selgitus, et ta katkestas läbirääkimised, kuna maakleri teatatud hind on ebarealistlik (tl 56-58). Tsiviilasjast nähtuvalt tegi ostja 04.10.2017 maakleri kaudu pakkumise summas 172 000 eurot (tl 8). Kostja oli 04.10.2017 e-kirjas nõus müüma korteri hinnaga 174 000 eurot kätte. Lisaks avaldas kostja, et ta sooviks, et leitaks teine ostja, kuna tal on tunne, et selle ostjaga võib tulevikus tekkida probleeme (tl 10 pöördel). Sellest järeldub, et läbirääkimised katkesid selle tõttu, et kostja soovis korteri eest rohkem, kui ostja oli nõus maksma. Asjaolu, et hiljem toimusid kostja ja ostja vahel uued läbirääkimised, mis viisid korteri müügilepingu sõlmimiseni 18.10.2017 174 000 euro eest, ei mõjuta maakleritasu nõuet. VÕS § 664 lg 3 sätestab, et maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Kostja teatas hagejale 06.10.2017, et ta ei soovi lepingut pikendada, ning maaklerileping lõppes 07.10.2017. Algselt vahendas korteri müüki maakler ning läbirääkimised toimusid maakleri vahendusel. Asjaolu, et läbirääkimised toimusid ka pärast maaklerilepingu lõppu ning ka müügileping sõlmiti pärast maaklerilepingu lõppu, ei võta VÕS § 664 lg 3 alusel maaklerilt õigust nõuda maakleritasu.
22.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maaklerilepingu p 5, mis sätestab maakleritasu suuruse, on TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel heade kommete vastane. TsÜS § 86 lg 2 p 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Esmalt on tõendamata, et kostja oleks sõlminud maaklerilepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Teiseks on tõendamata, et maakleritasu suurus oli tavapärasest oluliselt suurem või maakleri tegevus oli tavapärasest oluliselt väiksemamahulisem.
Ülaltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult hagi rahuldanud.
24.Kostja esitas ringkonnakohtule 07.09.2020 taotluse kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Taotluse kohaselt saavad kostja ja tunnistaja anda ütlusi, millised olid poolte lepingueelsed läbirääkimised, milline oli lepingu sisu ja eesmärk ning millised olid poolte suulised kokkulepped. Kostja märgib, et enne Riigikohtu 30.10.2019 otsuse tegemist ei ole menetluses arutatud, et kostja kanda on tõendamiskoormis, et hagejal tekib maakleritasu nõue üksnes juhul, kui hageja leiab korterile ostja kostja soovitud müügihinnaga. Hageja vaidles taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et taotlus tuleb jätta rahuldamata, kuna see on esitatud hilinenult. TsMS § 238 lg 3 p 3 kohaselt võib kohus keelduda tõendi vastuvõtmisest ja selle tagastada või keelduda tõendite kogumisest, kui tõend esitatakse või tõendite kogumist taotletakse hilinenult. Kolleegium märgib, et küsimus, kas maakleritasu nõudmise õigus on
seotud korteri müümisega maaklerilepingus märgitud müügihinnaga, on olnud vaidluse all algusest peale. Kostja on juba esimeses vastuses hagile väitnud, et maakleril tekib tasu nõudmise õigus üksnes juhul, kui maakler leiab ostja, kes tasub vähemalt 179 500 eurot. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi kostja olema teadlik, et temal on selle väite tõendamiskoormis ning tegemist ei saanud olla temale üllatusliku asjaoluga. Kuna kostjal ei olnud takistust nimetatud taotluse esitamiseks maakohtule, siis on vastav taotlus esitatud ringkonnakohtule hilinenult ja see jääb rahuldamata.
25.Ringkonnakohus teatas pooltele 23.07.2020 kirjaga, et neil on võimalik avaldusi ja seisukohti esitada kuni 07.09.2020. Kostja esitas 07.09.2020 oma seisukoha ning muuhulgas taotluse kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Ringkonnakohus andis hagejale võimaluse taotlusele vastata 11.09.2020. Hageja esitas 11.09.2010 vastuse kostja taotlusele ning lisaks ka seisukohad kostja muude väidete suhtes. Ringkonnakohus märgib, et hagejale anti võimalus 11. septemberiks 2020 vastata kostja taotlusele kuulata üle kostja ja YY vande all. Muud seisukohad asja suhtes pidi hageja esitama kirjalikult 07.09.2020, mistõttu on 11.09.2020 menetlusdokumendis sisalduvad muud väited esitatud hilinenult. Seega arvestab ringkonnakohus hageja 11.09.2020 menetlusdokumenti osas, mis puudutab vastuväidete esitamist kostja taotlusele kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Nimetatud menetlusdokumendis esitatud muud väited jätab kohus tähelepanuta, kuna need on esitatud hilinenult (TsMS § 647 lg 1, § 331 lg 1). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
26.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja kanda jätta ka ringkonnakohtus ning Riigikohtus kantud menetluskulud (TsMS § 171 lg 1). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.