Muud › Muud hagiasjad

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja ei võta nõuet omaks ja leiab, et hageja nõue on alusetu, tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja leiab, et müügilepingut ei sõlmitud maakleri tegevuse tulemusena, maakleri töö ei olnud piisav, et oleks võinud eraldiseisvalt tuua kaasa müügilepingu sõlmimise. Samuti leiab kostja, et 4% suurune maaklertasu olukorras, kus maaklertasu sissenõutavaks muutumiseks piisab maakleri poolt vaid potentsiaalse ostja vahendamisest, heade kommete vastane ja sellises suuruses maakleritasu maksmine tühine.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Kohus on tuvastanud ja käesolevas tsiviilasjas ei ole vaidlust järgnevate asjaolude üle:  Hageja ja kostja sõlmisid 7.09.2017 maaklerteenuse lepingu xxx asuva korteri müügilepingu sõlmimise vahendamiseks.  Maaklerteenuse lepingu p 5 kohaselt oli maakleritasuks 4% vara müügihinnast.  Maaklerteenuse leping lõppes 7.10.2017.  Kostja võõrandas 18.10.2017 korteri hinnaga 174 000 eurot. Kohus peab antud tsiviilasja õigeks lahendamiseks hindama, kas hagejal võib olla kostja vastu nõue maaklerlepingu sätete alusel ning seejärel, kas hageja nõue 6960 euro ja lisanduvate viiviste tasumiseks on õigustatud. Nõue maaklerlepingu sätete alusel Võlaõigusseadus (VÕS) § 658 lg 1 järgi kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).

2-18-1521 VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus lepingutasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hageja ja kostja vahel 7.09.2017 sõlmitud lepingust tulenevalt on nõude aluseks lepingu punktid 1.1 ja 5. VÕS § 664 lg 3 kohaselt ei mõjuta maakleri õigust maakleritasule asjaolu, et vahendatud või ostutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Pooled leppisid maaklerteenuse lepingu punktis 1.1 kokku, et hageja otsib varale asukohaga xxx, ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Kostja kohustus selle ülesande täitmise eest maksma hagejale lepingus kindlaks määratud tasu. Seega leppisid pooled kokku, et tasu saamise eelduseks on see kui maakler osutab müügilepingu sõlmimise võimalusele. Pooled rääkisid lepingu tingimused läbi nagu on näha hagiavaldusele lisatud 6.09.2017 toimunud kirjavahetusest (tlk 18). Kostja tingimus oli, et ta võib korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele, kui keegi selleks soovi avaldab. Seega sai esialgsest lepingust välja võetud punkt, mille kohaselt kostjal puudus võimalus korterit ise võõrandada ja kirja sai pandud lepingu punkt 3.6 „Käsundiandja võib korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele, kui keegi selleks soovi avaldab.“. Pooled sõlmisid maaklerteenuste lepingu 7.09.2017 xxx asuva korteri müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Hageja maakler on teinud vähemalt järgnevaid toiminguid maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks:

esimesena. Oluline on, kas maakler vahendas pärast maaklerilepingu sõlmimist ostjale korteri müümist või osutas ostjale korteri ostmise võimalusele. Pooled sõlmisid maaklerilepingu 07.09.2018. a. Kostja enda väidete kohaselt märkas ostja korteri müügikuulutust kinnisvaraportaalis septembri lõpus (tlk 40 pöördel, lõik 7). Maakler vahendas ostjaga ja kostja vahelist müügitehingut pärast maaklerilepingu sõlmimist. Hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu punkti 3.6 kohaselt oli võimalik kostjal küll iseseisvalt müügitegevusega tegeleda, kuid vaid nende ostja osas, kes olid korterit vaatamas käinud lepingueelselt. Antud juhul tekkis ostja maaklerteenuse lepingu kehtivuse ajal. Eelnevalt olid kirjeldatud toimingud, mida maakler tegi korteri müügi soodustamiseks. Kohtu hinnangul on need piisavad väitmaks, et maakler otsis varale ostja ning osutas temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Paljasõnaline on kostja väide, et läbirääkimised peeti pärast maaklerteenuse lepingu lõppemist. Seda ei tõenda ka kostja poolt esitatud X H kiri (tlk 58), kus ta kirjutab, et „mõni aeg hiljem“ pärast hageja maakleriga suhtlemist kontakteerus ta kostjaga ning uuris võimaluse kohta alustada läbirääkimisi uuesti, kuid seekord otse temaga ning esitas uue pakkumise. „Mõni aeg hiljem“ võib tähendada iga ajahetke alates maakleriga suhtlemise lõpetamisest st ka perioodi, mis jäi veel leping kehtivuse aja sisse. Tõendatud on hageja väide, mille kohaselt luhtusid esialgsed läbirääkimised ostjaga korteri hinnast tulenevalt, mitte maakleri ebaprofessionaalsuse tõttu. Kostja soovis korteri eest saada vähemalt 174 000 eurot (tlk 10 pöördel). Ostja pakkus korteri eest 172 000 eurot (tlk 9 pöördel). Arvestades, et ostuhinnale lisandus maakleritasu, ei olnud pooltel võimalik hinnakokkuleppele jõuda. Ka oli kostja maaklerile öelnud, et ta ei soovi ostjaga tehingusse minna, sest temaga „tuleb meil ainult jama tulevikus“ (tlk 10 pöördel). Kostja leidis vastuses hagile, et maakleritasu nõue ei ole asjakohane, kuna maakler ei osutanud müügilepingu sõlmimise võimalusele sellise hinnaga, mis oli kokku lepitud maaklerteenuse lepingus. Kostja kirjutas maaklerile, et soovib kätte saada 174 000 eurot ning mis hinnaga toimub tegelik müük, on maakleri otsustada. Kohus leiab, et see, et pärast lepingu lõppemist müüs kostja korteri ostjale hinnaga, milles ei olnud arvestatud maakleritasu, ei anna kostjale õigust jätta maaklerile teenustasu maksmata. Kostja leidis ka, et maaklerilepingus sätestatud tasukokkulepe on vastuolus heade kommetega ja tühine. Kostja väidete kohaselt on maakleritasu summas 4% korteri müügihinnast heade kommetega vastuolus olukorras, kus maakleritasu sissenõutavaks muutmisest piisab maakleri poolt vaid potentsiaalse ostja kontakti vahendamisest. Samas VÕS § 658 lg 1 ja 664 lg 1 kohaselt tekib maakleritasu nõue juhul, kui maakler osutab käsundiandjale võimalusele sõlmida ostjaga leping ning nõue muutub sissenõutavaks lepingu sõlmimisega. Seadusandja tahe on olnud siduda maakleritasu nõude tekkimine üksnes lepingu sõlmimise võimalusele viitamisega. Samuti ei ole heade kommetega vastuolus maakleritasu summas 4% lepingueseme müügihinnalt. Pooled leppisid sellises hinnas kokku. Ei ole tõendatud, et see summa erineks tavapäraselt maaklerlepingutes kokkulepitust. Ka Riigikohus on oma 13.11.2013 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-123-13 leidnud, et maakleri kohustused võivad seaduse järgi piirduda üksnes sellega, et ta viitab käsundiandjale võimalusele vastava objekti suhtes leping sõlmida.

2-18-1521 Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et maaklerteenuse lepingus kokkulepitu on täidetud ning hagejal on alus lepingus kokku lepitud tasu saamiseks. Korter müüdi hinnaga 174 000 eurot. Maakleriteenuse lepingu järgi oli lepingus kokku lepitud ülesande täitmise eest tasu 4% müügihinnast. 174 000x4%=6960 eurot. Seega on põhjendatud hageja nõue kostja vastu summas 6960 eurot. Viivised VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja ja kostja ei leppinud kokku viivise kohaldamises. Seega on hagejal õigus nõuda seadusjärgse viivitusintressi kohaldamist. Tulenevalt TsMS § 363 lg 1 punktis 1 märgitakse hagiavalduses hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese). Hageja on nõudnud viiviseid summas 82,38 eurot (8.12.2017 (arve tasumise tähtaeg oli 7.12.2017) kuni hagi esitamiseni 30.01.2018.a.) ja alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja esitas tulevikus sissenõutavaks muutuva viivisenõude, põhivõlgnevuse summalt 6960 eurolt, alates hagiavalduse esitamise päevale järgnevast päevast iga viivitatud päeva eest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni VÕS §-s 113 lg 1 märgitud määras. Hageja nõuab TsMS § 367 alusel viivist alates hagiavalduse esitamisest ning sellisel juhul rakendub aastase viivise arvutamisel viivisemäär 8,00%, mis on eelmainitud kuupäeval kehtiv seaduse järgne viivisemäär. Põhinõude summalt 6960 eurolt on VÕS § 113 lg 1 järgne viivis 556,8 eurot aastas (6960 x 8%) ja päevas 1,53 eurot (6960 x 8% / 365). Kohus leiab, et ka see nõue on põhjendatud ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise põhivõlgnevuselt (6960 eurot) alates 8.12.2017 kuni 30.01.2018 summas 82,38 eurot ja alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja

põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus ei määra antud hetkel kindlaks menetluskulude suurust tulenevalt kohtupraktikast, mille kohaselt peab maakohus menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus muutub. Eeltoodust tulenevalt on leitud, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/Digitaalselt allkirjastatud/ Hannes Olev Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.