Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Kaupo Paal
Kohtuasi
LVM Kinnisvara Tallinn OÜ hagi Liina Normeti vastu maakleritasu saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 27. märtsi 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LVM Kinnisvara Tallinn OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
7599 eurot 18 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl-Morten Jõgi Kostja Liina Normet, lepinguline esindaja vandeadvokaat Arsi Pavelts
Asja läbivaatamise kuupäev
14. oktoober 2019, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-1521 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Rahuldada LVM Kinnisvara Tallinn OÜ kassatsioonkaebus.
1.LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (hageja) esitas 30. jaanuaril 2018 hagi Liina Normeti (kostja) vastu, paludes mõista kostjalt välja põhivõlg 6960 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 82 eurot 38 senti ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivis põhivõlgnevuselt alates 31. jaanuarist 2018 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
2-18-1521 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 7. septembril 2017 maaklerilepingu Tallinnas Kotka 14-27 asuva korteri (korter) müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Maaklerilepingu p 3.5 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale maakleritasu, kui hageja otsib korterile ostjad ja osutab ostjatega müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maaklerilepingu p 5 kohaselt oli maakleritasu 4% vara müügihinnast. Maakler tutvustas ostjatele korterit kahel korral ja oli nendega pidevas suhtluses, samuti edastas kostjale 4. oktoobril 2017 ostjate pakkumise osta korter 172 000 euro eest. Kostja teatas samal päeval, et ei soovi nende ostjatega müügilepingut sõlmida ega müüa kellelegi korterit alla 174 000 euro eest.
6.ja 7. oktoobril 2017 teatas kostja maaklerilepingu lõppemisest ning soovist maaklerilepingut mitte pikendada. 18. oktoobril 2017 võõrandas kostja aga samadele ostjatele korteri 174 000 euro eest. Hageja esitas kostjale 4. detsembril 2017 arve maakleriteenuse osutamise eest, kuid kostja arvet ei tasunud ning keeldus ka kompromissist tasuda hagejale pool maakleritasust. Hagejal on õigus saada maakleritasu VÕS § 664 lg 1 kohaselt. Sama sätte lg 3 kohaselt ei välista maakleritasu saamist see, kui vahendatud leping sõlmitakse või kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist.
2.Kostja vaidles hageja nõudele vastu, leides, et see on alusetu, tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata, sest ostjatega ei sõlmitud müügilepingut maakleri tegevuse tulemusena. Maakleri töö ei olnud piisav, et oleks võinud kaasa tuua müügilepingu sõlmimise. Lisaks ei sõlmitud müügilepingut maaklerilepingus kokkulepitud tingimustel. Kui maakleritasu sissenõutavaks muutumiseks piisaks maakleril vaid potentsiaalse ostja vahendamisest, oleks 4% suurune maakleritasu heade kommete vastane ja tühine.
3.Harju Maakohus rahuldas 17. augusti 2018. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 6960 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 82 eurot 38 senti ning seadusjärgse viivise põhivõlalt alates 31. jaanuarist 2018 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Maakohus tuvastus, et pooled sõlmisid VÕS § 658 lg 1 mõttes maaklerilepingu, mille p 1.1 kohaselt pidi maakler otsima korterile ostja ja osutama ostjaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu p 3.6 kohaselt oli kostjal küll võimalik iseseisvalt müügitegevusega tegeleda, kuid vaid nende ostjatega, kes olid korterit vaatamas käinud enne lepingu sõlmimist. Ostjad, kellele kostja korteri müüs, tekkisid aga maaklerilepingu kehtivuse ajal. Maakler pani kinnisvaraportaali müügikuulutuse üles, näitas ostjale korterit kahel korral, edastas kommunaalkulude arved ning vahendas ostjate suhtlust panga ja kostjaga. Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 kohaselt õigus saada alates vahenduse või lepingu sõlmimise võimalusele osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hagejal on õigus saada maakleritasu, sest ta osutas korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele, hageja tegevus oli tasu saamiseks piisav. Maakleritasu saamise õigust ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p 19). Maakohus ei nõustunud kostjaga, et maakleril ei ole õigust tasu saada, sest maakler ei osutanud korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele kostja soovitud hinnaga 174 000 eurot, vaid lähtus ostjate pakkumisest tasuda 172 000 eurot. Asjaolu, et kostja müüs ostjatele korteri pärast maaklerilepingu lõppemist, ei võta maaklerilt tasu saamise õigust. Maakleritasu saamise eeldus võib olla ka müügilepingu sõlmimise võimalusele osutamine. Maakleritasuna kokku lepitud summa, 4% vara müügihinnast, ei ole heade kommetega vastuolu tõttu tühine, see ei erine tavapärasest ning pooled leppisid sellistes tingimustes kokku. 2(5)
2-18-1521
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 27. märtsi 2019. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Maaklerileping on tulemuse saavutamisele suunatud leping, kus pooled saavad täpsustada tingimused, mida maakler maakleritasu saamiseks täitma peab. VÕS § 29 lg 5 p 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi. Lepingueelsetel läbirääkimistel väljendas kostja, et soovib korteri eest saada 174 000 eurot kätte ning pooled märkisid maaklerilepingusse selge sõnaga, et korteri hind 179 500 eurot on oluline tingimus. Veenvamad on kostja selgitused. Hageja ei osanud mõistlikult selgitada, miks lepingusse konkreetne müügihind märgiti. Hagejal oleks tekkinud maakleritasu saamise õigus juhul, kui hageja oleks leidnud kostja korterile ostja, kes oleks ostnud või väljendanud valmisolekut osta korter hinnaga 179 500 eurot. Asjaolu, et hageja ei oleks saanud ka müügihinna 179 500 euro puhul kätte 174 000 eurot, ei võimalda jätta maaklerilepingu olulist tingimust lepingu tõlgendamisel tähelepanuta. Hageja viitas korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele hinnaga 172 000 eurot. Maakleritasu saamise eeldused ei ole täidetud, sest hageja ei saavutanud tulemust, mis oli maakleritasu saamise eelduseks. Pooled ei leppinud lepingus kokku, et osutatud teenuste eest juhul, kui hageja kokkulepitud tingimustele vastavat ostjat ei leia, on tal õigus osale tasust. Kuna hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hagejal puudub tasu saamise õigus, ei ole vaja analüüsida, kas lepingus kokkulepitud tasu suurus on kooskõlas heade kommetega.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada, jätta jõusse maakohtu otsus ning jätta menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu järeldus poolte tahte tõlgendamisel, et pooled soovisid leppida lepingus kokku seaduses sätestatust erinevalt maakleritasu saamise eeldustes, ei põhine asja materjalidel, selline tõlgendus on meelevaldne ja ebaõige. Lepingu p 1.1 kohaselt oli maaklerilepingu eesmärk müügilepingu sõlmimise võimalusele osutamine, seal ei olnud välja toodud, et maakler kohustuks leidma ostja, kes on valmis tasuma vähemalt 179 500 eurot. Kostja tugines viimasele väitele alles kohtumenetluses, seega ei olnud see poolte tahe lepingu sõlmimisel. Korteri müügihinda käsitleti lepingu p-s 1.3, mis ei olnud pooltevaheline erikokkulepe, vaid pärines maaklerilepingu tüüpkavandist. Asjaolu, et konkreetne müügihind ei saanud olla maakleritasu saamise eelduseks, toetab ka see, et lepingu p 2.3 kohaselt oli ostjal õigus pidada hinnaläbirääkimisi. Ringkonnakohus kohaldas maaklerilepingu tõlgendamisel vääralt VÕS § 29 lg-d 1 ja 2 ja lg 5 p 1, jättes tähelepanuta VÕS § 29 lg 5 p-d 3 ja 4, mille kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada lepingu olemust ja eesmärki ning poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Maakleritasu 3(5)
2-18-1521 saamise eeldused on täidetud, ringkonnakohtu tõlgendus on vastuolus VÕS § 664 lg-tega 1 ja 3. VÕS § 664 lg 3 mõte on vältida olukordi, mil maakler on välja selgitanud potentsiaalsed lepingupartnerid, kuid käsundiandja väldib tasu maksmist sellega, et lõpetab maaklerilepingu, samas sõlmides müügilepingu siiski mõne maakleri leitud lepingupartneriga.
8.Kostja vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
10.Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas hagejale maakleritasu maksmise eeldused VÕS § 664 lg 1 mõttes on täidetud, arvestades pooltevahelise maaklerilepingu p 1.3, mille kohaselt avaldas käsundiandja müügilepingu oluliste tingimustena soovitud müügihinnana 179 500 eurot. Hageja leiab, et tal on maakleritasu saamise õigus, sest ta osutas lepingu sõlmimise võimalusele ostjatega, kellega kostja pärast maaklerilepingu lõppemist müügilepingu sõlmis. Kostja leiab, et hagejal ei ole maakleritasu saamise õigust, sest tema panus ei olnud piisav ning ta ei osutanud ostjatega sellise lepingu sõlmimise võimalusele, kus ostjad olnuks nõus tasuma maaklerilepingu p-s 1.3 märgitud müügihinna 179 500 eurot.
11.Kolleegium selgitab, et maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping. Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida. Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada alates tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi ka see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p-d 18‒19).
12.Ringkonnakohus tuvastas, et pooltevahelistel läbirääkimistel väljendas kostja soovi saada korteri müügi eest 174 000 eurot kätte, ning leidis, et lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingueelseid läbirääkimisi ning lepingus kokku lepitut arvestades on tõendatud kostja väide, et hagejal olnuks õigus tasule, kui ta oleks leidnud korterile ostja, kes oleks olnud nõus tasuma 179 500 eurot. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus rikkus põhjendamiskohustust, jättes seejuures TsMS § 442 lg 8 kohaselt välja toomata tõendid, millele olid tema järeldused rajatud.
13.Kolleegium märgib, et pooltevahelise lepingu p-s 1.3 avaldati müügihind 179 500 eurot olulise müügilepingu tingimusena, kuid viidatud lepingupunktist ei saa iseenesest järeldada, et tegemist oleks maaklerilepingu olulise tingimusega. Maakleritasu saamine VÕS § 664 lg 1 mõttes eeldab, et maakleri panuse tulemusena sõlmib käsundiandja maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega lepingu. Ringkonnakohtu antud tõlgendus seab maakleritasu saamise sõltuvusse sellest, mis tingimustel käsundiandja ja ostja müügihinnas kokku lepivad. Käsundiandjal ei ole aga kohustust asja müüa hinna eest, mille ta oli avaldanud maaklerile. Ringkonnakohtu antud tõlgendus võimaldab käsundiandjal vabaneda maakleritasu maksmise kohustusest üksnes seetõttu, et ta lepib kolmanda isikuga kokku soovitud müügihinnast madalama hinna ja välistab sellega maakleritasu saamise. Kuigi eelviidatud 4(5)
2-18-1521 sisuga kokkulepe (maakleritasu sõltuvusse seadmine müügihinna kokkuleppest) ei ole maaklerilepingu sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, peaks see oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud. Selline erikokkulepe, mis oleks maakleritasu saamise eeldus, peaks nähtuma maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega, sh lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud ja tõendatud asjaoludega. Erikokkuleppe olemasolu tõendamiskoormis lasub käsundiandjal.
14.Ringkonnakohus märkis, et ostja leidmine, kes oleks nõus tasuma korteri eest 179 500 eurot, oli maakleritasu saamise eeldus, kuid ei põhjendanud, miks ta leidis, et p-s 1.3 märgitud müügilepingu oluline tingimus oli VÕS § 664 lg-te 1 ja 3 alusel maakleritasu saamise eeldus. Lisaks ei viidanud ringkonnakohus tõenditele, millest lähtudes ta pooltevahelise erikokkuleppe tuvastas. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama maakleritasu saamise eelduseid ning tuvastama tõenditest lähtudes, kas poolte vahel oli erikokkulepe, mis seadis maakleritasu saamise sõltuvusse ostja leidmisega, kes on nõus korteri eest tasuma vähemalt 179 500 eurot. Erikokkuleppe olemasolu tõendamiskoormis on kostjal.
15.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 kohaselt ringkonnakohtu otsustada.
16.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause kohaselt tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon isikule, kes selle tasus või kelle eest see tasuti. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Kaupo Paal
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.