2-19-15949/141 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

võtmisest ja jättis menetluskulud kostjate kanda. Maakohus määras hageja menetluskuluks riigilõivu 225 ja mõistis selle summa kostjatelt hageja kasuks välja. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik. Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-18582 on tuvastatud, et kostja I ja hageja vahel 16. detsembril 1998 sõlmitud üürileping eluruumi kasutamiseks on lõppenud korralise ülesütlemisega. Ülesütlemine on kehtiv. Üürileping lõppes 28. märtsil 2018. Ühtegi muud sisulist vastuväidet ega õiguslikku alust, mis annaks kostjatele seadusliku õiguse eluruumi vallata, peale 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu, ei ole kostjad kohtule esitanud. Kuivõrd see üürileping on lõppenud 28. märtsil 2018, puudub kostjatel alates üürilepingu lõppemise ajast seaduslik õigus hageja korteriomandi valdamiseks. Hageja on korduvalt andnud kostjatele tähtaja eluruumi vabatahtlikuks vabastamiseks ning hagejale üleandmiseks. Kostjad ei ole eluruumi vabatahtlikult vabastanud ega hagejale üle andnud. Ka käesolevas menetluses ei ole kostjad avaldanud, et nad nõustuksid vabatahtlikult eluruumi vabastama ja hagejale üle andma. Seega on AÕS § 80 lg 1 sätestatud eeldused täidetud, hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hagi tuleb rahuldada ka otsuse täitmise viisi kindlaksmääramise osas. Maakohus on menetluses korduvalt juhtinud kostjate tähelepanu asjaolule, et kohus jätab tähelepanuta kõik kostjate seisukohad, vastuväited ja tõendid, millega kostjad püüavad käesolevas menetluses taas asuda vaidlustama 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu ülesütlemist, mille kohta on olemas jõustunud kohtulahend. Kohtud on juba eelnevalt hinnanud üürilepingu ülesütlemise kehtivust ja õiguspärasust. Eelnevale tuginedes jättis kohus menetlusse võtmata kostja I 7. mail 2021 esitatud vastuhagi. Kostjad on pärast 7. mai 2021. a vastuhagi menetlusse võtmata jätmist esitanud veel kaks vastuhagi, milles püüavad sisuliselt uuesti alustada vaidlust 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise ning selle asjaolude osas. 21. septembri 2021. a vastuhagis hageja ja J. Mölderi vastu taotleb kostja I tuvastada asjaolu, et hageja ei ole teinud otsust kostjaga I 1998. a sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingu ülesütlemiseks ei 2017. aastal ega hiljem.

(kostja I) ja tema pereliikme (kostja II) vastu eluruumist väljatõstmise hagi menetlemine enne, kui on tuvastatud, kas hageja või mõni haldusorgan on teinud otsuse kostjaga I üürilepingu lõpetamiseks ning kostjal I on võimaldatud seda otsust vaidlustada. Nii 21. septembri 2021. a kui ka 10. veebruari 2022. a vastuhagiga soovib kostja I jätkuvalt vaidlustada 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu ülesütlemist, saavutada üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamine ning seega ka üürisuhte edasikestmine. Maakohus jäi oma 2. juuni 2021. a määruses esitatud seisukohtade juurde. Kostja I tegelik tahe on saavutada tema ning hageja vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu jätkumine. Selline vaidlus samade poolte vahel sama eseme kohta samal alusel on kohtus juba olnud arutusel ning vaidluses on olemas jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-18-582, mis on aluseks menetlusse võtmisest keeldumiseks (TsMS § 371 lg 1 p 4). Tulenevalt TsMS § 373 lg-st 1 on kostjal vastuhagi esitamise õigus hageja vastu. Praegusel juhul on hagil ja vastuhagidel erinevad pooled. Hagi poolteks on Tartu linn ning A. ja B.B.. Vastuhagi kostjateks on Tartu linn ja J. Mölder. Seega ei kattu asjas ka menetlusosaliste ring. Vastuhagid tuleb jätta menetlusse võtmata ka TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel. Vastuhagidega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada, arvestades asjaoluga, et üürilepingu lõppemine 28. märtsil 2018 on jõustunud kohtuotsusega juba tuvastatud. Kostjad esitasid 6. veebruaril 2022 rea vastuväiteid maakohtu tegevuse kohta TsMS § 333 lg 1 alusel. Maakohus selgitas, et ei ole õigusvastaselt viivitanud kostja I 21. septembri 2021. a vastuhagi menetlusse võtmisel. Maakohus on 24. jaanuari 2022. a kirjas selgitanud, et nii 7. mai 2021. a kui ka 21. septembri 2021. a vastuhagi sisuks on kostjaga I sõlmitud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine. Seejuures on teine vastuhagi esitatud ajal, mil esimese vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumine ei olnud veel kõrgema astme kohtute poolt lahendatud. Arvestades TsMS § 371 lg 1 p-s 5 sätestatuga ei olnud sellises menetluslikus olukorras otstarbekas lahendada teise vastuhagi menetlusse võtmist kuni esimese vastuhagi võimaliku menetlusse võtmise selgumiseni. Seonduvalt vastuväitega, mille kohaselt on õigusvastane, et kohus määras hagi arutamiseks istungi, kuid ei kavatse samal istungil menetleda vastuhagi, samuti vastuväitega, mille kohaselt on õigusvastane määruse tegemata jätmine teise vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta, on kohus kostjatele 24. jaanuari 2022. a kirjas selgitanud, et tulenevalt TsMS § 372 lg-st 3 võib kohus vajaduse korral küsida kostja seisukohta hagi menetlusse võtmise lahendamiseks ja pooled ära kuulata. Sel juhul lahendab kohus hagi menetlusse võtmise viivitamata pärast seisukoha saamist või ärakuulamist. Kohus määras hageja hagi arutamiseks istungi 14. veebruaril 2022 ning selgitas, et kuulab pooled istungil ka kostja I poolt 21. septembril 2021 esitatud teise vastuhagiga seonduvalt ära ning otsustab vastuhagi menetlusse võtmise pärast ärakuulamist. Seda kohus on ka teinud, nii 21. septembril 2021 kui ka 10. veebruaril 2022 esitatud vastuhagi osas. Vastuväide, et hageja ei ole kostjate vastu hagi esitanud, on arusaamatu. Hagi on esitatud ning kohtu poolt menetlusse võetud. Ka ei vasta tõele kostjate väited, et hageja esindajal puudusid volitused. Kohus on A. Öpiku esindusõigust kontrollinud ning kohtul pole linna esindaja esindusõiguse osas kahtlusi, seda nii hagi kui vastuhagide menetluse osas. A. Öpiku volikiri hageja esindamiseks on kohtuasja toimikus. Ebaselgeks jääb vastuväide, mille kohaselt pidi maakohus vastama viivitamatult kostja I 28. jaanuari 2022. a taotlusele, mille kohaselt soovib kostja I, et tema vastuhagi menetletakse üksnes vastuhagina vastavalt TsMS § 373 lg-le 3. Maakohus selgitas 24. jaanuari 2022. a 4(10)

4.Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad rahuldada kostjate taotluse hageja esindajana kohtuistungil esinenud A. Öpiku esindusõiguse puudumise tuvastamiseks ja J. Möldri esindusõiguse puudumise tuvastamiseks hageja nimel hagi esitamisel ja menetluses osalemisel; rahuldada kostjate taotlus J. Möldri hagi läbivaatamata jätmiseks või asja menetluse lõpetamiseks; tühistada Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022. a otsus tervikuna; kui ringkonnakohus ei rahulda taotlust hagi läbivaatamata jätmiseks või asja menetluse lõpetamiseks, siis tühistada Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022. a määrus kostja I 21. septembri 2021. a vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta tervikuna ja võtta vastuhagi esimese astme tsiviilkohtu menetlusse; kui ringkonnakohus ei rahulda taotlust hagi läbivaatamata jätmiseks või asja menetluse lõpetamiseks, siis tühistada Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022. a määrus kostja I 10. veebruari 2022. a vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta tervikuna ja võtta vastuhagi esimese astme tsiviilkohtu menetlusse; tunnistada õigusvastaseks kostjate ebavõrdne kohtlemine ja ilmajätmine õigusest ärakuulamisele; mõista kohtukulud välja hagejalt või riigilt. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei saanud kostjad esitada tõendeid oma väidete tõendamiseks, kõik kostjate poolt esitatud tõendid lükkas kohus tagasi ja eemaldas kohtuasja toimikust, ka kostjate poolt esitatud taotlused täiendavate tõendite väljanõudmiseks, mida kostjate valduses ei olnud, jättis maakohus rahuldamata. Tartu Maakohus on 14. veebruari 2022. a otsuses ebaõigesti tuvastanud, et Tartu linnasekretär J. Möldril oli hageja poolt antud esindusõigus kostjate vastu hagi esitamiseks ning A. Öpikul oli esindusõigus hagejat selle hagi menetlemisel esindada. Linnasekretäril on õigus algatada kohtumenetlus hageja omandis oleva eluruumi valdusest väljanõudmise nõudes ainult siis, kui on olemas vastav Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjoni otsus, milles on võetud vastav seisukoht ja tehtud linnasekretärile vastav ettepanek. Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjon ei ole mitte kunagi arutanud kostja ja hageja vahel üürilepingu ülesütlemist ning kostjalt eluruumi valdusest väljanõudmist. Samuti ei ole eluasemekomisjon volitanud linnasekretär J. Mölderit algatama kohtumenetlust kostja vastu. Ligi 10 aastat vana volikiri ei tõendanud A. Öpiku esindusõigust tsiviilasjas nr 2-19-15949 ja maakohus oleks pidanud A. Öpiku kostja I taotluste alusel menetlusest kõrvaldama. Hageja ametnikel ja eluasemekomisjonil puudus õiguslik alus kostjaga I sõlmitud üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks. Eeltoodust tulenevalt ei olnud ka Tartu linnasekretär J. Mölderil ja jurist A. Öpikul juba tsiviilasjas nr 2-18-582 volitust ega pädevust esindada hagejat üürilepingu ülesütlemise vaidluses. Kuna hagejat olid esindanud isikud, kellel ei olnud selleks pädevust, on Tartu Maakohtu otsus tsiviilasja nr 2-18-582 tühine. Kohus hindas tsiviilasjas nr 2-18-582 vaid Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja K. Jürgensoni toimingu seaduslikkust kostjale I avalduse esitamisel. Kostja I hagi jäi rahuldamata ainult sel põhjusel, et kostjal I puudusid tõendid selle kohta, kas hageja on teinud otsuse temaga üürileping lõpetada, mistõttu ta ei saanud ka otsust vaidlustada. Hageja keeldus selliseid tõendeid kostjale I esitamast. Eluasemekomisjoni otsuse vaidlustamine selle kohtumenetluse esemeks ei olnud ning kohus ei ole veel sellist vaidlust menetlenud. Kohtute pädevuses oli anda õiguslik hinnang sellele, kas hageja on seaduslikult soovinud üürilepingu lõpetamist. Selleks oleksid kohtud pidanud kõigepealt välja selgitama hageja tahteavalduse, 5(10)

kas hageja on üldse otsustanud üürileping lõpetada. Hageja ei ole sellist tahteavaldust teinud. Maakohus jättis põhjendamatult haldusmenetluse seaduse (HMS) sätteid kohaldamata. Riigikohtu seisukoha kohaselt on poolte vahelised lepinguõiguslikud vaidlused eraõiguslikud ka siis, kui üheks lepingupooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik. Kuna munitsipaaleluruumide lepingutega seotud vaidlustes kohalikud omavalitsused ega ka tsiviilkohtud HMS sätteid enam ei järgi, siis ongi munitsipaalüürnikud jäänud kaitsetuks riigivõimu omavoli eest, mis on Põhiseadusega vastuolus olev olukord. Riigikohtu lahendite tõlgenduste tõttu ei pea kohalikud omavalitsused üürilepingute lõpetamisel enam vajalikuks kohtueelse haldusmenetluse läbiviimist. Üürnikule saadetakse juhusliku linnavarade osakonna töötaja teade, et üürileping on muutunud tähtajatuks, mille tõttu pole vaja põhjust selle ülesütlemiseks ning üürileping on üles öeldud. Üürilepingu tähtajatuks muutumisest üürnikku ei teavitata ja ei võimaldata seda otsust kohtus vaidlustada. Kostja I esimese 7. mai 2021. a vastuhagi menetlemisel on kohtud tuvastanud, et Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja K. Jürgensoni 15. detsembri 2017. a avaldus nr 4-7.1/08418 (Eluruumi üürilepingu korraline ülesütlemine) ei olnud haldusakt. Seda, mis see siis HMS-i järgi oli, jätsid kohtud tuvastamata, nagu ka tsiviilasja nr 2-18-582 menetluseski. Kui nimetatud avaldus ei olnud haldusakt, siis ei saa selle õiguslikuks tagajärjeks olla tuvastamine, kas eluruumi üürilepingu korraline ülesütlemine oli kehtiv või kehtetu. Lepinguid saavad kohalikud omavalitsused HMS sätete kohaselt lõpetada vaid haldusaktiga. Kohus oleks siis pidanud eluruumi üürilepingu korralise ülesütlemise kehtivuse tuvastamiseks leidma, et lepingu lõpetamise kohta tehtud haldusakt oli kehtiv. Toiminguga HMS tähenduses ei saa lepinguid lõpetada. Üürilepingu lõpetamist peaks HMS sätete järgi saama kohalik omavalitsus teha vaid haldusakti välja andes. K. Jürgensoni 15. detsembri 2017. a avalduse puhul oli tegemist toiminguga, mille õiguslikuks tagajärjeks ei saa olla üürilepingu lõpetamine. Üürilepingut saab HMS sätteid järgides lõpetada vaid haldusaktiga. Tsiviilasja nr 2-18-582 menetluses keeldusid kohtud välja selgitamast, kas haldusakt lepingu lõpetamise kohta on olemas. HKMS § 5 lg 2 eristab haldusakti ning selles sisalduvat või selle alusel tehtud vastustaja eraõiguslikku tahteavaldust. Halduskohtud oma määrustes ei kirjutanud, kas õigus munitsipaalüürnikega sõlmitud üürilepingute ülesütlemise otsuseid teha on kollektiivselt linnavarade osakonnal või ainuisikuliselt linnavarade osakonna juhatajal. Ringkonnakohus leidis tsiviilasjas 2-18-582, et munitsipaaleluruumide üürilepingute ülesütlemise õigus on linnavarade osakonnal tervikuna, kuid jättis täpsustamata, kellel linnavarade osakonna ametnikest on õigus otsustamisel osaleda. Kui eelnimetatud õigus oli linnavarade osakonnal kollektiivselt, siis oleks üürilepingu ülesütlemise otsusel pidanud olema kõikide linnavarade osakonna ametiisikute allkirjad või mingis hageja õigusaktis oleks pidanud olema kirjas, et osakonna juhatajal ainuisikuliselt on õigust üürilepingu ülesütlemise avaldust allkirjastada. Sellist õigusakti hagejal pole. Hageja ei ole esitanud maakohtule kohtuotsust, mille järgi kostja I ja hageja vaheline üürileping on kohtu poolt tunnistatud tähtajatuks enne üürilepingu ülesütlemise teate esitamist kostjale I 15. detsembril 2017. Seega oleks tulnud lähtuda poolte vahel 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingust, mis on tähtajaline ja mida saab hageja erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on mõjuva põhjuseta rikkunud üürilepingu tingimusi. Kostja I ei ole üürilepingu tingimusi rikkunud. Puudub munitsipaaleluruumi XXXX omaniku (hageja) otsus üürnikuga (kostjaga I) üürilepingu lõpetamiseks. Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra ja eluasemekomisjoni põhimääruse kohaselt on munitsipaaleluruumide üürnikega sõlmitud tähtajaliste üürilepingute lõpetamist õigus otsustada vaid Tartu Linnavalitsuse 6(10)

eluasemekomisjonil. Tähtajatute üürilepingute lõpetamist sellel komisjonil nende õigusaktide alusel õigust otsustada ei ole. Ilma selle komisjoni otsuseta tehtud linnaametnike vastavad toimingud ja haldusaktid on õigusvastased. Kostja I püüdis välja selgitada, kes Tartu Linnavalitsusest tegi otsuse temaga munitsipaaleluruumi üürileping lõpetada. Selleks esitas ta 16. novembril 2018 Tartu Linnavalitsusele teabenõude, et talle väljastataks vastav haldusakt. Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakond teatas oma 21. novembri 2018. a kirjas nr 2-7.1/17729, et eelnimetatud haldusakti ei ole olemas. Tartu linnasekretär J. Mölder esitas 11. oktoobril 2019 hagiavalduse, milles nõudis kostjatelt eluruumi vabastamist ja eluruumist väljatõstmist ning samuti kahjuhüvitist. Mitte mingit ettepanekut eluasemekomisjon talle selleks ei olnud teinud. Eluasemekomisjoni põhimääruses p-i 2.1.4. kohaselt ei ole oluline, kas üürileping on tähtajatu või tähtajaline. Puudub hageja tahe kostjaga I üürileping lõpetada. See asjaolu tuleks käesoleva tsiviilasja menetlemise käigus tuvastada. Tuvastushagi esitamine tsiviilmenetluses on võimalik TsMS § 368 lg 1 alusel ja see ei allu aegumisele. Selletõttu esitaski kostja I tsiviilasja menetluse käigus kolm vastuhagi, et kõik otsuse tegemiseks vajalikud asjaolud saaksid välja selgitatud. Hagi menetlemisel maakohus mitte ühegi asjaolu tuvastamist ei lubanud ja tõendeid vastu ei võtnud. Hageja poolt 15. detsembril 2017 esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldusest ei selgu, kes eraõigusliku otsuse tegi, seda ei ole andnud pädev haldusorgan ning sellest ei selgu ka see, et pädev haldusorgan oleks ainuisikuliselt linnavarade osakonna juhataja K. Jürgensonile teinud volituse otsuse tegemiseks. Selletõttu on Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja K. Jürgensoni 15. detsembri 2017. a avaldusega nr 4-7.1/08418 tehtud eraõiguslik tahteavaldus tühine. Koos apellatsioonkaebusega esitasid kostjad mitmeid lisasid ning paluvad need võtta tsiviilasja materjalide juurde. Kostjad taotlevad Eesti Vabariigi kolmanda isikuna menetlusse kaasamist. Tsiviil- ja halduskohtute seisukohad on olnud vastuolulised. Kostjad esitasid ka taotluse riigi õigusabi saamiseks.

võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks (vt Riigikohtu 24. aprilli 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-13, p 12; 3. aprilli 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-18835, p 10.1). Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus kaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saa kaebust ilmselt rahuldada ning apellatsioonkaebus on õiguslikult perspektiivitu. Apellatsioonkaebuses ei ole välja toodud väiteid, mis annaks alust maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohtu otsuse resolutsioon on selge ja täidetav ning vastab nõuetele (TsMS § 442 lg 5). 7. Käesoleva tsiviilvaidluse esemeks on eluruumi vabastamine ja eluruumist väljatõstmine. Hageja nõude õigusliku aluse AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Maakohus leidis tsiviilasja materjalidele tuginedes õigesti, et kostjate vastuväide menetluses hageja nõudele on, et kostjaga I sõlmitud üürileping peaks kostjate hinnangul olema kehtiv, seda ei ole õiguspäraselt üles öeldud ning seega on hagi põhjendamatu. Muid õiguslikke aluseid eluruumi valdamise kohta ei ole kostjad esitanud. Maakohus leidis põhjendatult, et kostjaga I sõlmitud üürilepingu ülesütlemise õiguspärasus on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud (tsiviilasi nr 2-18-582, II kd, tl 47–52). Asjaolu, et kostjad ei nõustu kohtuotsuse põhjendustega ei anna alust lepingu ülesütlemise õiguspärasuse uueks vaidlustamiseks. Jõustunud kohtuotsus on TsMS § 457 lg 1 alusel pooltele siduv osas, milles lahendatakse hagis esitatud asjaoludel hageja nõue. Tsiviilasjas nr 2-18-582 on jõustunud otsusega jäetud rahuldamata kostja nõue hageja vastu üürilepingu ülesütlemise õigusvastaseks tunnistamiseks. Kostja tugines selle nõude alusena mh asjaolule, et hageja ei ole võtnud vastu haldusakti üürilepingu lõpetamiseks. Seega on pooltele siduvalt tuvastatud, et hageja ütles kostjaga üürilepingu õiguspäraselt üles. Praeguses asjas ei saa kostja seega tugineda üürilepingu ülesütlemise tühisusele. Kohtud on kostjatele korduvalt selgitanud, et kostjaga I sõlmitud üürilepingu puhul on tegemist eraõigusliku õigussuhtega vaatamata sellele, et lepingu üheks pooleks on hageja, s.o kohalik omavalitsus. Tartu Ringkonnakohus selgitas kostjatele haldusasjades nr 3-18-1779 ja nr 3-18-2163 (II kd, tl 106–107, 110–111), et kostja I suhtes oli enne üürilepingu sõlmimist tehtud küll avalik-õiguslik otsustus temale vara kasutusse andmiseks, kuid seda täideti eraõigusliku lepingu – üürilepingu – sõlmimisega ning selle sõlmimisest alates olid pooltevahelised suhted selle lepingu raames eraõiguslikud (RKEKm 3-3-1-8-01 p-d 20 ja 17; RKEKo 3-3-1-15-01, p-d 13-15). Sellest tulenevalt on asjakohatud kostjate väited üürilepingu ülesütlemisavalduse kui võimaliku haldusakti või toimingu kohta. Tsiviilõigusliku üürilepingu ülesütlemiseks ei ole vaja haldusakti ega haldustoimingut, vaid ülesütlemisele kohaldatakse VÕS sätteid. Tartu Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-21-926