Eesistuja Malle Seppik, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik
Kohtuasi
AS Finestmedia hagi OÜ Kawe Invest vastu asjade tagasisaamiseks ja kahju hüvitamiseks ning OÜ Kawe Invest vastuhagi AS Finestmedia vastu üürilepingu lõppemise aja tuvastamiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Finestmedia kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
65 645 eurot
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Hageja AS Finestmedia, lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn Kostja OÜ Kawe Invest
Asja läbivaatamise kuupäev
27. november 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2017. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
1.AS Finestmedia esitas 02.12.2013 Harju Maakohtule hagi, milles palus: • nõuda OÜ-lt Kawe Invest välja õigusliku aluseta teostatud pandiõiguse raames ära võetud asjad; • mõista kostjalt välja hüvitis 11 345 eurot nende asjade eest, mille tagastamise vastu on hageja huvi kaotanud; • mõista kostjalt välja õigusliku aluseta pandiõiguse teostamisega hagejale tekitatud kahju 1400 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja üürnikuna 28.11.2011 mitteeluruumi üürilepingu, mille esemeks oli Tallinnas Veerenni 24 asuv büroopind. 31.07.2012 sai kinnistu omanikuks kostja, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused. 2012. aasta suvel tekkisid üüritud pinna
2-13-56825
põrandakattesse augud. Vaatamata korduvatele suulistele ja kirjalikele palvetele alates 2013. aasta jaanuarist kostja üüripinnal tekkinud puudusi ei kõrvaldanud. Põrandakatte puuduste tõttu nõustus kostja alandama 2013. aasta jaanuarist juunini üürhinda 10% ning lubas põranda juulis remontida. Juulikuus remonti ei tehtud ja 2013. aasta augustis teatas kostja, et põrandaid ei parandata enne, kui kostja on selles osas jõudnud kokkuleppele ruumide endise omaniku ja ehitajaga. 14.10.2013 allkirjastasid pooled lepingu lisa 5 (maksegraafik) üürivõla tasumiseks. 18.10.2013 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, millega ütles lepingu üles lepingu p 8.5 alusel alates 11.11.2013. Hageja saatis 31.10.2013 kostjale üürihinna alandamise avalduse, alandades kuni lepingu ülesütlemiseni tasumisele kuuluvat üüri. 07.11.2013 sisenesid ruumidesse kostja turvamehed ega võimaldanud hagejal välja kolida. Kostja teatas, et ütleb lepingu lisa 5 üles ning teostab oma nõude tagamiseks pandiõigust. Hageja arvates puudus kostjal pandiõiguse kasutamise õigus, kuna sel hetkel ei olnud hagejal kostja ees sissenõutavaks muutunud võlgnevusi. Kostjal ei saanud olla nõuet ka tulenevalt maksegraafiku ülesütlemisest, sest ülesütlemine on tühine. Kostja eksis pandiõigust kasutades hea usu põhimõtte vastu. Kinnipeetud asjade väärtus on suurem, kui kostja üürinõue hageja vastu ja lisaks pidas kostja kinni hageja töötajate isiklikke asju. Hageja ostis töö jätkamiseks uued töövahendid ja mööbli ning on seetõttu kaotanud huvi osa asjade tagastamise vastu. Hageja soovib nende asjade eest saada hüvitist. Otsene varaline kahju, mille kostja oma tegevusega hagejale tekitas, on kolimisteenuse eest tasutud 900 eurot ning õigusnõustamise eest tasutud 500 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole rikkunud kohustust, mis annaks hagejale aluse üürileping üles öelda. Üüripind ei muutunud kasutuskõlbmatuks. 07.11.2013 oli hagejal maksegraafiku järgi tasumata 61 584,67 eurot ja jooksev võlg 14 894,01 eurot. Kostja väitel sai ta üüri alandamise avalduse kätte koos hagiavaldusega 10.12.2013 ning hinda ei saa alandada tagasiulatuvalt. Hagejal ei ole õigust üüri alandada, lisaks on üüri alandamise avaldus ja lepingu ülesütlemise teade omavahel vastuolus. Hea usu põhimõttest lähtuvalt ei saa hinna alandamise võimalust lugeda ajaliselt piiramatuks. Üürnik sai väidetavast puudusest teada 2013. aasta jaanuaris ning ei kasutanud üüri alandamise õigust mõistliku aja jooksul. Kostja hinnangul on pandiõigusega koormatud asjade väärtus nende realiseerimise väärtus. Kostja vaidles vastu kolimiskulu ja õigusabikulu hüvitamisele.
3.Kostja esitas vastuhagi, milles palus: • tuvastada, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei lõppenud üürniku teate alusel ning kehtis kuni 01.02.2014; • mõista hagejalt välja üürivõlg 69 637,90 eurot, kõrvalkulude võlg 7268,20 eurot, 2014. a jaanuari üür 10 429,06 eurot, 2013. a detsembri ja 2014. a jaanuari kõrvalkulud 3850,16 eurot ning viivised 0,1% päevas. Kostja teatas hagejale 08.01.2014, et leping on erakorraliselt üles öeldud alates 01.02.2014. Hageja esitatud ülesütlemise teade on tagajärjetu, kuna puudusid materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks lepingu p 8.5 alusel. Hageja andis kostjale puuduste kõrvaldamiseks (põrandate parandamiseks) tähtaja 15.01.2014. Hageja antud tähtaeg ei olnud ülesütlemise hetkeks saabunud.
2(7)
2-13-56825
Poolte kokkuleppel alandati põranda puuduste tõttu 2013. a jaanuarist juunini üüri 10% võrra. Hageja lahkumine üüripinnalt ei vabasta teda üürilepinguga võetud kohustuste täitmisest. Hageja üürivõlg on tekkinud alates 2013. aasta maikuust.
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Üüri alandati kooskõlas seadusega, kostja sai avalduse kätte 31.10.2013. Hageja ettepanek oli kõrvaldada põranda probleemid hiljemalt 15.01.2014, aga kuna kostja ettepanekule ei vastanud, puudus pooltel selle kohta kokkulepe. Üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas seadusega. Hageja on kõik kostja nõuded tasaarvestanud ning tal ei ole kostja vastu kohustusi. Maksegraafiku ülesütlemiseks puudus alus, hagejal oli õigus teha graafikujärgseid makseid.
5.Harju Maakohus rahuldas 31.03.2017 otsusega hagi osaliselt ning nõudis kostjalt hageja kasuks välja pandiõiguse teostamise tulemusel ära võetud asjad. Maakohus märkis, et tingimuslikult ei ole kostja kohustatud andma nimetatud esemeid välja 927,10 euro ulatuses enne, kui hageja on täitnud enda kohustuse tasuda kostjale 927,10 eurot. Kohus jättis hagi rahuldamata äravõetud asjade eest hüvitise ja kahjuhüvitise saamiseks. Kohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürilepingust tuleneva võlgnevuse 927,10 eurot ning viivise 0,1% põhinõudest alates 31.03.2017 kuni põhinõude täieliku täitmiseni. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata üürilepingu lõppemise tuvastamiseks 01.02.2014, ülejäänud üürivõla ja viivise nõudes. Otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et üüripinna põrandad olid katki ja puudustega ning kostja kohustus oli need korda teha. Maakohus ei lugenud tuvastatuks, et poolte vahel oli kokkulepe põrandate kordategemiseks hiljemalt 15.01.2014. Lepingu p 8.5 alusel saab üürnik lepingu üles öelda etteteatamistähtajata, kui üürileping muutub üürniku tegevuse jaoks täiesti kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta, ja üürileandja ei kõrvalda rikkumist mõistliku aja jooksul. Tulenevalt VÕS § 279 lgst 4 ja VÕS § 279 lgst 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud. Kohus tuvastas, et kostja sai põrandakatte koorumisest ja kahjustumisest teada vähemalt 2013. a jaanuaris ning seisuga 21.10.2013 ei olnud nende parandamise kuupäeva hagejale teatatud. VÕS § 279 lgst 1 ei tulene, et üürnik peab üürileandjale andma puuduse kõrvaldamise tähtaja. Kuna põrandakatte tõttu oli üüripinna kasutamine olulisel määral takistatud, oli hagejal VÕS § 279 lg 1 kohaselt õigus leping üles öelda ning leping lõppes 11.11.2013. Kohus ei käsitlenud kostja vastuhagi nõudeid ja asjaolusid, mis on seotud lepingu väidetava kehtivusega kuni 01.02.2014. Kostja ei saanud lepingut üles öelda, leping oli juba lõppenud. Üürihinna alandamise kohta märkis kohus, et maksegraafikuga tunnistas hageja, et võlgneb kostjale seisuga 14.10.2013 üüri 86 542,89 eurot. 31.10.2013 esitatud üüri alandamise avaldusega taganes hageja maksegraafikust. Hagejal ei olnud kohtu arvates õigust maksegraafikust taganeda, kuna puudusid VÕS § 116 lgs 1 nõutud eeldused, kostja ei olnud maksegraafikut rikkunud. Üürihinna alandamise avaldus on kehtiv osas, mis puudutab üüri tasumise kohustust pärast maksegraafiku sõlmimist ehk alates 15.10.2013 kuni lepingu lõppemiseni 11.11.2013. Kuna üürnik oli 31.10.2013 avalduses teatanud, et ei kavatse maksegraafikut kokkulepitud ulatuses täita, oli kostjal VÕS § 117 alusel õigus lepingust taganeda enne kõigi maksegraafikujärgsete maksete sissenõutavaks muutumist. Selle tagajärjel muutus sissenõutavaks kogu sellel hetkel üürina võlgnetav summa. Kohus tuvastas, et hageja võlgnes 07.11.2013 kostjale 64 409,48 eurot ning kostjal oli õigus teostada pandiõigust VÕS § 305 kohaselt. Pärast 07.11.2013 on hageja maksnud kostjale 48 361,08 eurot. Seisuga 31.12.2013 on tasumata 16 048,40 eurot ning 2013. a novembri 3(7)
2-13-56825
kõrvalkulude eest 983,70 eurot, kokku 17 032,10 eurot. Sellest summast tuleb maha arvata deposiiti tasutud 11 100 eurot, mille hageja on oma avaldusega tasaarvestanud, ning maakohtu otsuse tegemise ajal võlgneb hageja kostjale 5932,10 eurot. OÜ Ehitusekspert eksperdihinnangu alusel tuvastas kohus, et üürileandja pandiõiguse alusel kinni peetud vara turuväärtus on 18 515 eurot. Asjade väärtus, mida hageja ei soovi tagasi saada, on 5005 eurot. Eelneva alusel leidis kohus, et hagejale tuleb tagastada asjad, mida ta soovib tagasi saada, ning tasaarvestada hageja nõue saada hüvitist nende asjade eest, mida ta ei soovi tagasi saada, kostja üüritasu nõudega. Tasaarvestamise tulemusena võlgneb hageja kostjale 927,10 eurot (5932,10 – 5005). Kuna kostja teostas pandiõigust seaduslikult, jääb rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõue.
6.Kostja esitas apellatsioonkaebuse ja palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi tuvastada, et üürileping lõppes 01.02.2014, nõude tasuda üürivõlg 65 645,48 eurot ja viivise nõude ning jättis vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda. Kostja oli nõus, et pärast 07.11.2013 on hageja seisuga 31.12.2013 maksnud kostjale 48 361,08 eurot, aga vaidles vastu kohtu seisukohale, et 07.11.2013 võlgnes hageja 64 409,48 eurot. Võlgnevusest ei saanud maha arvata 11 100 eurot, kuna hageja ei tasunud seda summat deposiidiks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 06.06.2017 otsusega maakohtu otsuse ning saatis asja uueks menetlemiseks maakohtule. Ringkonnakohus leidis, et maakohus rikkus menetlusõiguse normi ning jättis olulises ulatuses põhjendamiskohustuse täitmata. Tulenevalt TsMS § 656 lgst 1 ei hinnanud ringkonnakohus kõiki apellatsioonkaebuses esitatud väiteid. Maakohus rikkus oluliselt põhjendamiskohustust ja kohaldas valesti materiaalõigust üürniku ülesütlemise eelduste hindamisel. Maakohus ei hinnanud, kas 27.08.2013 e-kirjas või muu tahteavaldusega määras hageja kostjale puuduse kõrvaldamiseks tähtpäeva. Maakohus leidis ekslikult, et sellist kohustust VÕS § 279 lgst 1 üürnikule ei tulene. Ka VÕS § 279 lg 1 juhul kohaldub VÕS § 196 lg 2, mille kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, v.a VÕS § 116 lg 2 pdes 2–4 sätestatud juhtudel. Maakohtul tuleb hinnata, kas üürnik andis tähtaja puuduse kõrvaldamiseks ning kas leping öeldi üles enne määratud tähtaja lõppu. Lisaks on VÕS § 279 kohaldamiseks vaja tuvastada, kas üüritud asjal tekkinud puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise kasutamise või piiras kasutamist olulisel määral. Selleks tuleb tuvastada konkreetsed puudused ja ka sihtotstarve, milleks üüripinda kasutati. Maakohus ei ole hinnanud kostja vastuväiteid, mh väidet, et põrandate korrashoid oli üürniku kohustus. Maakohus tuvastas valesti pandiõiguse raames kinnipeetud asjade hariliku väärtuse eksperdi arvamuse alusel. Asjade tegelik väärtus selgub pärast panditud asjade müüki. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole välistatud, et varal puudub väärtus, kui enampakkumised vara müügiks ebaõnnestuvad. Lisaks ei saa üürnik valida, milliseid kinnipeetud asju ta tagasi ei soovi, ja nõuda nende hariliku väärtuse hüvitamist pandipidajalt.
4(7)
2-13-56825
Maakohus märkis vastuoluliselt põhjendustes, et hageja hüvitise saamise nõue tuleb tasaarvestada, kuid resolutsioonis, et see jääb rahuldamata. Juhul, kui maakohus leiab, et üürileandja peab tagastama mingid asjad üürnikule tingimuslikult, tuleb need asjad selgelt resolutsioonis välja tuua. Praegu ei ole maakohtu otsuse resolutsioon täidetav.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja väitel rikkus ringkonnakohus TsMS § 652 lgt 5, kuna asus uurima ja hindama tõendiks olevat e-kirja ilma apellandi taotluseta. Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kuna jättis tähelepanuta, et hageja ütles üürilepingu üles lepingupunkti, mitte võlaõigusseaduse sätete alusel. Ringkonnakohtu seisukohad pandiõiguse kohta on vastuolus Riigikohtu otsusega asjas nr 321808. Riigikohtu seisukohast nähtuvalt tuleb asjade väärtust hinnata pandiõiguse teostamise hetkel. Lisaks tuleneb Riigikohtu lahendist, et kui üürnik on sunnitud mõnede äravõetud asjade asemele ostma tegevuse jätkamiseks uued ning tal puudub huvi asjade väljaandmise vastu, siis võib ta nõuda nende väärtuse hüvitamist.
9.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
11.Hageja esitas hagi pandiõiguse raames ära võetud asjade tagasisaamiseks, osa asjade eest hüvitise saamiseks ja kahju hüvitamiseks. Kostja esitas vastuhagi, milles palus tuvastada üürilepingu kehtivuse kuni 01.02.2014 ning mõista hagejalt välja üürilepingust tulenev võlgnevus koos viivistega. Asjas on lahendatud järgmisi nõudeid: • maakohus rahuldas hagi osaliselt ning nõudis kostjalt hageja kasuks tingimuslikult välja pandiõiguse teostamise raames ära võetud asjad. Kohus jättis hagi rahuldamata pandiõiguse teostamise käigus äravõetud asjade eest hüvitise ja kahjuhüvitise saamiseks; • maakohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt välja üürilepingust tuleneva võlgnevuse 927,10 eurot ning viivise. Vastuhagi jäi rahuldamata üürilepingu lõppemise tuvastamiseks seisuga 01.02.2014, ülejäänud üürivõla ja viivise nõudes. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Seega ei ole apellatsioonkaebust esitatud hagiavalduses toodud nõuete kohta ning vastuhagi rahuldatud osa kohta. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 651 lgs 1 toodud asja lahendamise piire, kui võttis seisukoha kogu maakohtu otsuse kohta ja tühistas selle tervikuna. Ringkonnakohus viitas otsuses, et lahendab apellatsioonkaebuse TsMS § 646 alusel. Nimetatud paragrahv sätestab, et kohus võib otsustada asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, kui kohus leiab, 5(7)
2-13-56825
et asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, mis toob ilmselgelt kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lõige 1). Sel juhul otsus tühistatakse ja asi saadetakse esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. See tähendab, et ringkonnakohtul ei olnud kohustust küsida teiselt poolelt apellatsioonkaebuse vastust (TsMS § 641 lg 1) ega arutada asja kohtuistungil (TsMS § 648). Ringkonnakohtul ei olnud kohustust analüüsida ka apellatsioonkaebuse põhjendusi (TsMS § 656 lg 1). Kolleegium juhib ringkonnakohtu tähelepanu aga sellele, et ka TsMS § 646 alusel asja lahendamisel on ringkonnakohus seotud eelkõige sellega, kas maakohtu otsuse peale on kaebus esitatud. Ilma apellatsioonkaebuseta ei saa maakohtu otsust tühistada. Praegusel juhul ei kajastu ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis, millises osas on ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistanud, arvestades apellatsioonkaebuse piire. Et kohtuotsuse resolutsioon oleks üheselt arusaadav, tuleks ringkonnakohtul täpselt nimetada, milline osa maakohtu otsusest on TsMS § 456 lg 2 p 1 kohaselt jõustunud. Kolleegiumi arvates võib maakohtu otsus olla jõustunud osas, millega maakohus nõudis OÜ-lt Kawe Invest välja õigusliku aluseta teostatud pandiõiguse raames ära võetud asjad, jättis rahuldamata hageja nõude 11 345 euro suuruse hüvitise väljamõistmiseks ning 1400 euro suuruse kahjuhüvitise saamiseks. Lisaks võib olla jõustunud maakohtu otsus hagejalt kostja kasuks 927,10 euro suuruse võla väljamõistmise kohta.
12.Ringkonnakohus on viidanud TsMS § 656 lgle 4, mis sätestab, et kui menetlusõiguse normi rikkumine puudutab lahendi seda osa, mille peale ei kaevatud, siis otsustab ringkonnakohus, kas otsuse see osa tühistada. Riigikohus on varem oma otsuses TsMS § 656 lgt 4 analüüsides selgitanud, et ka ringkonnakohus on hagimenetluses üldjuhul seotud menetlusosaliste esitatud materiaalõigusel põhinevate nõuetega ega saa teha otsust osas, milles ei ole nõuet või kaebust esitatud. Vastasel korral oleks apellatsioonikohtul igas asjas võimalik maakohtu otsus tervikuna üle kontrollida ja tühistada ka osas, mille peale ei kaevata, kuid kus maakohus on materiaalõigust vääralt kohaldanud. See ei vastaks aga tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttele ega eesmärgile. Riigikohus on selgitanud, et TsMS § 656 lg 4 võimaliku kohaldamise näitena võib tuua olukorra, mil maakohus on TsMS § 173 rikkudes jätnud otsustamata menetluskulude jaotuse poolte vahel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.01.2009 otsus tsiviilasjas nr 32112008, p 14). Seega on ringkonnakohus üldjuhul seotud apellatsioonkaebuse piiridega ning TsMS § 656 lg 4 kasutamist tuleb põhjendada. Ringkonnakohus on maakohtu otsuse tühistanud tervikuna menetlusõiguse normi rikkumise tõttu ning toonud põhjendusena, et maakohus rikkus põhjendamiskohustust. Samas nähtub ringkonnakohtu otsuse tekstist, et maakohtule heidetakse ette eelkõige materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist. Sätte kohaldamise argumendiks ei saa olla see, et maakohus on valesti kohaldanud materiaalõigust. Maakohus on jätnud rahuldamata hageja kahjunõude ja hageja ei ole seda otsustust vaidlustanud. Samuti ei ole poolte jaoks olnud probleem see, et maakohus jättis täpsustamata esemed, mille väljaandmisest võib hageja keelduda. TsMS § 656 lg 4 kohaldamise argumendiks ei saa olla ringkonnakohtu nimetatud seisukoht, et „Käesolev asi on tervikuna seotud“ (ringkonnakohtu 06.06.2017 otsuse lehekülg 11).
13.Ringkonnakohtul tuleb apellatsioonkaebuse lahendamisel arvestada sellega, et maakohus jättis küll hageja nõude 11 345 euro suuruse hüvitise väljamõistmiseks rahuldamata, kuid luges nende asjade väärtuseks, mida hageja ei soovinud tagasi saada, 5005 eurot ning tasaarvestas selle kostja nõudega hageja vastu. Kostja on apellatsioonkaebuses tasaarvestusele vastu vaielnud. Seega tuleb ringkonnakohtul kostja nõuet lahendades võtta seisukoht ka tasaarvestuse võimalikkuse kohta.
6(7)
2-13-56825
Maakohus on otsuse punktis 3 määranud kindlaks otsuse täitmise korra. Kui ringkonnakohus muudab hagejalt kostja kasuks väljamõistetava summa suurust, on ringkonnakohtul TsMS § 445 lg 1 alusel võimalik muuta ka maakohtu otsuse resolutsiooni punktis 3 nimetatud summa suurust.
14.Kolleegium loeb ebaõigeks ringkonnakohtu juhise, mille kohaselt üürileandja valdusse võetavate pandiesemete väärtus selgub alles nende müümisel, s.o pandi realiseerimisel. Ringkonnakohus tõlgendas VÕS § 307 lgt 1 ekslikult. Riigikohus on varem selgitanud, et sellest sättest tuleneb, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11.03.2008 otsus tsiviilasjas nr 321808, p 16). Vaidlusaluste kaupade omanikul on õigus nõuda AÕS § 80 kohaselt kaupade väljaandmist, kusjuures üürileandja võib AÕS § 83 lg 1 kohaselt keelduda kaupade väljaandmisest ulatuses, milles tal on VÕS § 307 lgst 1 tulenev pandiõigus (vt samas, p 18). Lisaks tuleneb seadusest, et pandiõiguse alusetult teostamise korral on üürnikul esmajoones õigus nõuda asjade väljaandmist AÕS § 80 alusel, ent kui üürileandja sellest keeldub ning üürnik kaotab viivituse tõttu asjade tagastamise vastu huvi, võib ta nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lgte 2 ja 3 alusel (vt samas, p 21). Seega tuleb esemete väärtust hinnata enne nende realiseerimist.
15.Kolleegium loeb põhjendamatuks kassatsioonkaebuse etteheite, et ringkonnakohus asus ebaõigesti ja TsMS § 652 lgt 5 rikkudes uurima ja hindama tõendiks olevat e-kirja (II kd, tl 19). Ringkonnakohus juhtis maakohtu tähelepanu sellele, et asja lahendamisel tuleb hinnata, kas hageja määras nimetatud e-kirjas või muu tahteavaldusega kostjale puuduse kõrvaldamiseks tähtpäeva. Ringkonnakohus pole seejuures andnud tõendile sisulist hinnangut.
16.Põhjendamatu on ka hageja väide, et ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et hageja ütles üürilepingu üles üürilepingu, mitte võlaõigusseaduse sätete alusel. Ringkonnakohus ei teinud asjas sisulist lahendit, vaid saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Seejuures andis ringkonnakohus maakohtule juhiseid VÕS § 279 lg 1 tõlgendamiseks. VÕS § 279 lg 1 annab üürileandjale mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks alates hetkest, kui üürileandja puudusest teada sai või pidi teada saama. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tulenevalt VÕS § 279 lgst 4 ja VÕS § 279 lgst 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ning üürileandja teab asjal esinevast puudusest. Sellises olukorras ei ole vajalik, et üürnik annaks veel täiendava tähtaja lisaks seaduses juba antud tähtajale. Kolleegium selgitab, et see seisukoht kehtib ainult üüritud asja kasutamist oluliselt takistava või kasutamist välistava puuduse korral.
17.Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada.
18.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonikautsjon tagastada. Malle Seppik
7(7)
Henn Jõks
Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.