Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Liis Arrak ja Ele Liiv
Tsiviilasi AS Finestmedia hagi OÜ Kawe Invest vastu asjade tagasisaamiseks ja kahju hüvitamiseks ning OÜ Kawe Invest vastuhagi AS Finestmedia vastu üürilepingu lõppemise aja tuvastamiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.03.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Kawe Invest apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
65 645 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja) AS Finestmedia (registrikood 10714404), esindajad juhatuse liige PP ja vandeadvokaat Meelis Pirn Kostja (apellant) OÜ Kawe Invest (registrikood 11372437), lepinguline esindaja Kai Kaljaste
Istungi toimumise aeg
26.09.2018
Istungil osalenud isikud
Apellandi esindaja Kai Kaljaste ning vastustaja esindajad PP ja vandeadvokaat Meelis Pirn
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 31.03.2017 otsus osas, millega kostja nõue üürilepingust tuleneva võla väljamõistmiseks jäeti 28 256 euro 38 sendi ulatuses rahuldamata, samuti osas, millega jäeti rahuldamata kostja nõue maakohtu otsuse tegemise hetkeks
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks ja jäeti hageja poolt esitatud hagi menetlemisega seotud menetluskulud poolte endi kanda.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada kostja nõue üürilepingust tuleneva võla väljamõistmiseks täiendavalt 28 256 euro 38 sendi ulatuses ning mõista hagejalt kostja kasuks välja ka maakohtu otsuse tegemise hetkeks (31.03.2017) sissenõutavaks muutnud viivis 35 899 eurot 71 senti. Samuti mõista hagejalt kostja kasuks välja maakohtu otsuse tegemise ajaks veel mitte sissenõutavaks muutunud viivis 0,1% päevas tasumata põhinõude jäägilt. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon vaidlustatud osas muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega kohus nõudis kostjalt välja õigusliku aluseta teostatud pandiõiguse raames ära võetud asjad, jättis rahuldamata hageja nõude 11 345 euro suuruse hüvitise väljamõistmiseks ning 1400 euro suuruse kahjuhüvitise saamiseks. Samuti on maakohtu otsus jõustunud hagejalt kostja kasuks 927 euro 10 sendi suuruse võla väljamõistmise kohta.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Lugeda otsuse resolutsiooni kehtivaks terviklikuks sõnastuseks: "1. Rahuldada hagi osaliselt.
2.Nõuda kostjalt OÜ-lt Kawe Invest hageja AS Finestmedia kasuks välja pandiõiguse teostamise raames ära võetud asjad: Toa number Jrk nr Tuba nr 1
Asja nimetus
Kogus
1 Nurgadiivan
2 Diivanilaud
3 oranž tugitool
4 tv-laud (hall puit)
5 multimeedia arvuti (MD 160)
7 DVD-mängija Yamaha 5557
8 Kõlarid+kaablid
9 Helivõimendus Yamaha RX V350
10 lilla lamp
11 roheline vaip
12 Külmkapp
13 Riiul
14 valge riiul
15 roheline padi
16 punane padi
2(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 17 küünal (kunstõun)
punane küünal
18 monitori kaabel
19 lauatennisereketid + pall 20 Klaasid
21 lilla taldrik
22 Malelaud
24 Sahtliboks
27 koosolekulaud(3jalga)
29 Tahvel
30 Kardin
31 arvuti ORDI
37 Finestmedia lipp
38 Kaablid
39 sisustuspildid
40 Paberikorv
42 mikrolaineahi
43 Kohvimasin
44 7l veepudel (avamata)
45 Köögiriistad
46 Klaasid
47 Kruus
48 Termoskann
49 Plastkann
50 kruvikeeraja
51 Marker
53 riidepuud kastis
54 Veekeetja
56 pikendusjuhe
57 Auguraud
58 võrgujuhtmed
60 kohvimasin + piimakülmik
61 Lood
62 arvuti+kaabel
Tuba nr 2
Köök nr 4
3(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
Kast
63 Tassid
64 Termoskann
65 kastitäis kohvi- ja teepakke
66 Võileivagrill
67 kööginõud kastis
68 raamatud kastis
69 esmaabikomplekt
70 köögitarvikud kastis
71 Tassid
Taldrikud
72 muusikakeskus
73 Vesipiip Kast
74 Pokaalid
Kast
75 Klaasid
Kausid
76 Vaagen
78 pikendusjuhtmed
Klaviatuur
Kõrvaklapid
Käärid
võrgukaabel
Kaablid
pikendusjuhe
veebikaamera
konverentsi mikrofon
Kast
Tuba nr 5 Kast
ruum nr 6
79 defektne monitor
80 Külmakast
82 Kaablid
83 serveri swich
84 Laualamp
85 Korktahvel
86 sinine ämber
87 Pildiraam
88 Arvuti
89 koristustarbed
4(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 ruum nr 7
90 Kirjutuslaud
ruum nr 9
92 Kirjutuslaud
93 lille ilupott (valge)
95 Kirjutuslaud
96 tool
98 HTC telefoni kaabel ja adapter
ruum nr 10 Kast
Kast Kast
väline DVD-kirjutaja
võrgukaabel
MS Office
99 i-pad+laadija
100 Kõrvaklapid
CD-plaat
101 sülearvuti HP Compac nc6120
Swich
Laualamp
võrgukaabel
i-phone laadija
pikendusjuhe
riidepuu
Raamatud
must paberikorv
hõbedane paberikorv
Kast
Kast
ruum nr 11
Kast
Kast
106 Tool
107 Töölaud
108 Tahvel
109 Prügikorvid
110 Kruus
UPS 800W
Mikrofon
112 Laualamp
Swich
Laadija
5(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 Puhur Ruum nr 12
113 Laud
114 kirjutuslaua tool
115 Klienditool
116 kott-tool
118 IBM Thinkpad 1871
119 Samsung laptop NP53043C
120 arvuti ML770
133 Töötoolid
135 Tahvel
136 töötool
137 ping-pongilaud
138 kast: klaas
142 veebikaamera
144 Kalkulaator
145 Laualamp
Ruum nr 13
Kast
klammerdaja
Riidepuu
switch Trendnet 5 port
Kõlarid
147 Prügikastid
Kast wifi ruuter TP-Link N Kast Ruum nr16
149 Raamatud
msdn kaust
150 Apple klaviatuur
151 monitor LED d24'
152 Paberihunt
153 printer/FAX
155 IP-phone adapter
157 Kontoritool
Ruum nr14
6(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
Ruum nr17
158 arvuti ORDI
160 Klienditool
161 Metallredel
162 coca cola 0,5l
163 pikendusjuhe
164 klienditool(katkised)
165 Klienditool
167 Tool
168 tahvel(ratastel)
169 klienditoolid(katkised)
170 Kardinad
171 projektori ekraan
173 Riiul
175 Töötool
177 Riidepuu
Ruum nr 18
Ruum nr 19
Lillepott 182 Töötool
183 Klienditool
184 Tahvel
186 Prügikastid
188 Töötool
189 Laualamp
190 UPS Mustec 2000
Ruum nr 22
192 kõvaketas 320GD Ruum nr 23
194 Töötool
195 Klienditool
196 Tahvel
197 arvuti Ordi
198 Arvuti
7(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 199 server koos kaablitega Ruum nr 24
Kostja Kawe Invest OÜ ei ole kohustatud andma otsuse resolutsiooni punktis 2 nimetatud esemeid välja 29 183 eurot 48 sendi ulatuses enne, kui hageja AS Finestmedia on täitnud otsuse resolutsiooni punktis 6 nimetatud kohustuse ja tasunud kostjale 29 183 eurot 48 senti.
Jätta hagi rahuldamata pandiõiguse teostamise käigus ära võetud asjade eest hüvitise ja kahjuhüvitise saamiseks.
Rahuldada vastuhagi osaliselt.
Välja mõista hageja AS-ilt Finestmedia kostja OÜ Kawe Invest kasuks üürilepingust tulenev võlgnevus 29 183 eurot 48 senti.
Välja mõista AS-ilt Finestmedia OÜ Kawe Invest kasuks kohtuotsuse tegemise seisuga (31.03.2017) sissenõutavaks muutnud viivis 35 899 eurot 71 senti ning alates
9(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 01.04.2017 sissenõutavaks muutuv viivis tasumata põhivõlalt (29 183 eurot 48 senti) määraga 0,1% päevas nõude tasumata osalt kuni kohustuse kohase täitmiseni.
Jätta vastuhagi rahuldamata üürilepingu lõppemise tuvastamiseks 01.02.2014, üürinõudes ajavahemiku 12.11.2013 kuni 31.01.2014 eest.
5.Jätta seoses AS-i Finestmedia esitatud hagi menetlemisega maakohtu menetluses kantud kulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega 75% ulatuses hageja AS-i Finestmedia kanda ning 25% ulatuses kostja OÜ Kawe Invest kanda. Muud menetluskulud (sh apellatsioonimenetluses ja kassatsioonimenetluses kantud kulud) jätta 32% ulatuses hageja AS-i Finestmedia kanda ning 68% ulatuses kostja OÜ Kawe Invest kanda.
6.Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.AS Finestmedia (hageja) esitas 02.12.2013 Harju Maakohtule hagi, milles palus nõuda OÜ-lt Kawe Invest (kostja) välja õigusliku aluseta teostatud pandiõiguse raames ära võetud asjad, mõista kostjalt välja hüvitis 11 345 eurot nende asjade eest, mille tagastamise vastu on hageja huvi kaotanud ning mõista kostjalt välja õigusliku aluseta pandiõiguse teostamisega hagejale tekitatud kahju 1400 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja üürnikuna 28.11.2011 mitteeluruumi üürilepingu, mille esemeks oli Tallinnas Veerenni 24 asuv büroopind. 31.07.2012 sai kinnistu omanikuks kostja, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused. 2012. a suvel tekkisid üüritud pinna põrandakattesse augud. Vaatamata korduvatele suulistele ja kirjalikele palvetele alates 2013. a jaanuarist kostja üüripinnal tekkinud puudusi ei kõrvaldanud. Põrandakatte puuduste tõttu nõustus kostja alandama 2013. a jaanuarist juunini üürhinda 10% ning lubas põranda juulis remontida. Juulikuus remonti ei tehtud ja 2013. a augustis teatas kostja, et põrandaid ei parandata
10(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 enne, kui kostja on selles osas jõudnud kokkuleppele ruumide endise omaniku ja ehitajaga. 14.10.2013 allkirjastasid pooled lepingu lisa 5 (14.10.2013 kokkulepe) üürivõla tasumiseks. 18.10.2013 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, millega ütles lepingu üles lepingu p 8.5 alusel alates 11.11.2013. Hageja saatis 31.10.2013 kostjale üürihinna alandamise avalduse, alandades kuni lepingu ülesütlemiseni tasumisele kuuluvat üüri. 07.11.2013 sisenesid ruumidesse kostja turvamehed ega võimaldanud hagejal välja kolida. Kostja teatas, et ütleb lepingu lisa 5 üles ning teostab oma nõude tagamiseks pandiõigust. Hageja arvates puudus kostjal pandiõiguse kasutamise õigus, kuna sel hetkel ei olnud hagejal kostja ees sissenõutavaks muutunud võlgnevusi. Kostjal ei saanud olla nõuet ka tulenevalt 14.10.2013 kokkuleppe ülesütlemisest, sest ülesütlemine on tühine. Kostja eksis pandiõigust kasutades hea usu põhimõtte vastu. Kinnipeetud asjade väärtus on suurem, kui kostja üürinõue hageja vastu ja lisaks pidas kostja kinni hageja töötajate isiklikke asju. Hageja ostis töö jätkamiseks uued töövahendid ja mööbli ning on seetõttu kaotanud huvi osa asjade tagastamise vastu. Hageja soovib nende asjade eest saada hüvitist. Otsene varaline kahju, mille kostja oma tegevusega hagejale tekitas, on kolimisteenuse eest tasutud 900 eurot ning õigusnõustamise eest tasutud 500 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE JA VASTUHAGI
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole rikkunud kohustust, mis annaks hagejale aluse üürileping üles öelda. Üüripind ei muutunud kasutuskõlbmatuks. 07.11.2013 oli hagejal 14.10.2013 kokkuleppes märgitud maksegraafiku järgi tasumata 61 584 eurot 67 senti ja jooksev võlg 14 894 eurot 1 sent. Kostja väitel sai ta üüri alandamise avalduse kätte koos hagiavaldusega 10.12.2013 ning hinda ei saa alandada tagasiulatuvalt. Hagejal ei ole õigust üüri alandada, lisaks on üüri alandamise avaldus ja lepingu ülesütlemise teade omavahel vastuolus. Hea usu põhimõttest lähtuvalt ei saa hinna alandamise võimalust lugeda ajaliselt piiramatuks. Üürnik sai väidetavast puudusest teada 2013. a jaanuaris ning ei kasutanud üüri alandamise õigust mõistliku aja jooksul. Kostja hinnangul on pandiõigusega koormatud asjade väärtus nende realiseerimise väärtus. Kostja vaidles vastu kolimiskulu ja õigusabikulu hüvitamisele.
Kostja esitas vastuhagi, milles palus: tuvastada, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei lõppenud üürniku teate alusel ning kehtis kuni 01.02.2014; mõista hagejalt välja üürivõlg 69 637 eurot 90 senti, kõrvalkulude võlg 7268 eurot 20 senti, 2014. a jaanuari üür 10 429 eurot 6 senti, 2013. a detsembri ja 2014. a jaanuari kõrvalkulud 3850 eurot 16 senti ning viivised 0,1% päevas.
11(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 Kostja teatas hagejale 08.01.2014, et leping on erakorraliselt üles öeldud alates 01.02.2014. Hageja esitatud ülesütlemise teade on tagajärjetu, kuna puudusid materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks lepingu p 8.5 alusel. Hageja andis kostjale puuduste kõrvaldamiseks (põrandate parandamiseks) tähtaja 15.01.2014. Hageja antud tähtaeg ei olnud ülesütlemise hetkeks saabunud. Poolte kokkuleppel alandati põranda puuduste tõttu 2013. a jaanuarist juunini üüri 10% võrra. Hageja lahkumine üüripinnalt ei vabasta teda üürilepinguga võetud kohustuste täitmisest. Hageja üürivõlg on tekkinud alates 2013. a maikuust.
HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Üüri alandati kooskõlas seadusega, kostja sai avalduse kätte 31.10.2013. Hageja ettepanek oli kõrvaldada põranda probleemid hiljemalt 15.01.2014, aga kuna kostja ettepanekule ei vastanud, puudus pooltel selle kohta kokkulepe. Üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas seadusega. Hageja on kõik kostja nõuded tasaarvestanud ning tal ei ole kostja vastu kohustusi. 14.10.2013 kokkuleppe ülesütlemiseks puudus alus, hagejal oli õigus teha graafikujärgseid makseid.
MAAKOHTU OTSUS
5.Harju Maakohus rahuldas 31.03.2017 otsusega hagi osaliselt ning nõudis kostjalt hageja kasuks välja pandiõiguse teostamise tulemusel ära võetud asjad. Maakohus märkis, et tingimuslikult ei ole kostja kohustatud andma nimetatud esemeid välja 927 euro 10 sendi ulatuses enne, kui hageja on täitnud enda kohustuse tasuda kostjale 927 eurot 10 senti. Kohus jättis hagi rahuldamata äravõetud asjade eest hüvitise ja kahjuhüvitise saamiseks. Kohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürilepingust tuleneva võlgnevuse 927 eurot 10 senti ning viivise 0,1% põhinõudest alates 31.03.2017 kuni põhinõude täieliku täitmiseni. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata üürilepingu lõppemise tuvastamiseks 01.02.2014, ülejäänud üürivõla ja viivise nõudes. Otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et üüripinna põrandad olid katki ja puudustega ning kostja kohustus oli need korda teha. Maakohus ei lugenud tuvastatuks, et poolte vahel oli kokkulepe põrandate kordategemiseks hiljemalt 15.01.2014. Lepingu p 8.5 alusel saab üürnik lepingu üles öelda etteteatamistähtajata, kui üürileping muutub üürniku tegevuse jaoks täiesti kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta, ja üürileandja ei kõrvalda rikkumist mõistliku aja jooksul. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 279 lg-st 4 ja VÕS § 279 lg-st 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud. Kohus tuvastas, et kostja sai põrandakatte koorumisest ja kahjustumisest teada vähemalt 2013. a jaanuaris ning seisuga 21.10.2013 ei olnud nende parandamise kuupäeva hagejale teatatud. VÕS § 279 lg-st 1 ei tulene, et üürnik peab üürileandjale andma puuduse kõrvaldamise tähtaja. Kuna põrandakatte tõttu oli üüripinna kasutamine olulisel määral takistatud, oli hagejal VÕS § 279 lg 1 kohaselt õigus leping üles öelda ning leping lõppes 11.11.2013. Kohus ei käsitlenud kostja vastuhagi nõudeid ja
12(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 asjaolusid, mis on seotud lepingu väidetava kehtivusega kuni 01.02.2014. Kostja ei saanud lepingut üles öelda, leping oli juba lõppenud. Üürihinna alandamise kohta märkis kohus, et 14.10.2013 kokkuleppega tunnistas hageja, et võlgneb kostjale seisuga 14.10.2013 üüri 86 542 eurot 89 senti. 31.10.2013 esitatud üüri alandamise avaldusega taganes hageja 14.10.2013 kokkuleppest. Hagejal ei olnud kohtu arvates õigust kokkuleppest taganeda, kuna puudusid VÕS § 116 lg-s 1 nõutud eeldused, kostja ei olnud 14.10.2013 kokkulepet rikkunud. Üürihinna alandamise avaldus on kehtiv osas, mis puudutab üüri tasumise kohustust pärast 14.10.2013 kokkuleppe sõlmimist ehk alates 15.10.2013 kuni lepingu lõppemiseni 11.11.2013. Kuna üürnik oli 31.10.2013 avalduses teatanud, et ei kavatse 14.10.2013 kokkulepet täita, oli kostjal VÕS § 117 alusel õigus lepingust taganeda enne kõigi maksegraafikujärgsete maksete sissenõutavaks muutumist. Selle tagajärjel muutus sissenõutavaks kogu sellel hetkel üürina võlgnetav summa. Kohus tuvastas, et hageja võlgnes 07.11.2013 kostjale 64 409 eurot 48 senti ning kostjal oli õigus teostada pandiõigust VÕS § 305 kohaselt. Pärast 07.11.2013 on hageja maksnud kostjale 48 361 eurot 8 senti. Seisuga 31.12.2013 on tasumata 16 048 eurot 40 senti ning 2013. a novembri kõrvalkulude eest 983 eurot 70 senti, kokku 17 032 eurot 10 senti. Sellest summast tuleb maha arvata deposiiti tasutud 11 100 eurot, mille hageja on oma avaldusega tasaarvestanud, ning maakohtu otsuse tegemise ajal võlgneb hageja kostjale 5932 eurot 10 senti. OÜ Ehitusekspert eksperdihinnangu alusel tuvastas kohus, et üürileandja pandiõiguse alusel kinni peetud vara turuväärtus on 18 515 eurot. Asjade väärtus, mida hageja ei soovi tagasi saada, on 5005 eurot. Eelneva alusel leidis kohus, et hagejale tuleb tagastada asjad, mida ta soovib tagasi saada, ning tasaarvestada hageja nõue saada hüvitist nende asjade eest, mida ta ei soovi tagasi saada, kostja üüritasu nõudega. Tasaarvestamise tulemusena võlgneb hageja kostjale 927 eurot 10 senti (5932,10 – 5005). Kuna kostja teostas pandiõigust seaduslikult, jääb rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõue.
APELLATSIOONKAEBUS
6.Kostja esitas 03.05.2017 apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi tuvastada, et üürileping lõppes 01.02.2014, nõude tasuda üürivõlg 65 645,48 eurot ja viivise nõude ning jättis hagi menetlemisega seotud menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda. Kostja palub teha uus otsus, millega tuvastada, et üürileping lõppes 01.02.2014, rahuldada kostja vastuhagi summas 65 645 eurot 48 senti ning mõista välja viivis 0,1% põhivõlgnevuselt iga viivitatud päeva eest arvates tasumise tähtpäevast kuni põhinõude täies ulatuses rahuldamiseni. Alternatiivselt palub kostja saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Kostja hinnangul on maakohus ebapiisavalt ja vääralt tuvastanud asjas tähtsust omavad asjaolud, ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme jõudes seetõttu otsuses ebaõige lahendini. Lisaks on mitmed maakohtu seisukohad ebaselged ja põhjendamata.
13(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
Kostja oli nõus, et pärast 07.11.2013 on hageja seisuga 31.12.2013 maksnud kostjale 48 361 eurot 8 senti, aga vaidles vastu maakohtu seisukohale, et 07.11.2013 võlgnes hageja 64 409 eurot 48 senti. Võlgnevusest ei saanud maha arvata 11 100 eurot, kuna hageja ei tasunud seda summat deposiidiks.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 06.06.2017 otsusega maakohtu otsuse ning saatis asja uueks menetlemiseks maakohtule.
Hageja esitas 04.07.2017 kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2017 kohtuotsuse ja jätta jõusse Harju Maakohtu 31.03.2017 kohtuotsuse.
Riigikohus rahuldas 24.01.2018 otsusega kassatsioonkaebuse osaliselt, tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2017 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
Riigikohus leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 651 lg-s 1 toodud asja lahendamise piire, kui võttis seisukoha kogu maakohtu otsuse kohta ja tühistas selle tervikuna. Riigikohtu otsuses märgitu kohaselt tuleb ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse lahendamisel arvestada sellega, et maakohus jättis küll hageja nõude 11 345 euro suuruse hüvitise väljamõistmiseks rahuldamata, kuid luges nende asjade väärtuseks, mida hageja ei soovinud tagasi saada, 5005 eurot ning tasaarvestas selle kostja nõudega hageja vastu. Kostja on apellatsioonkaebuses tasaarvestusele vastu vaielnud. Seega tuleb ringkonnakohtul kostja nõuet lahendades võtta seisukoht ka tasaarvestuse võimalikkuse kohta. Riigikohus luges ebaõigeks ringkonnakohtu juhise, mille kohaselt üürileandja valdusse võetavate pandiesemete väärtus selgub alles nende müümisel, s.o pandi realiseerimisel. Riigikohus tugines oma varasemale praktikale, 11.03.2008 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, milles on leidnud, et esemete väärtust tuleb hinnata enne nende realiseerimist.
12.06.2018 esitatud kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele palub hageja jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kostja nõue üürilepingust tuleneva võla väljamõistmiseks jäeti 28 256 euro 38 sendi ulatuses rahuldamata, samuti osas, millega jäeti rahuldamata kostja nõue maakohtu otsuse tegemise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks ja jäeti hageja poolt esitatud hagi (põhihagi) menetlemisega seotud menetluskulud poolte endi kanda. Ringkonnakohus teeb vastavas osas uue otsuse, millega rahuldab kostja nõude 14(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 üürilepingust tuleneva võla väljamõistmiseks täiendavalt 28 256 euro 38 sendi ulatuses ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja ka maakohtu otsuse tegemise hetkeks (31.03.2017) sissenõutavaks muutnud viivise 35 899 eurot 71 senti. Samuti mõistab ringkonnakohus uue otsusega välja maakohtu otsuse tegemise ajaks veel mitte sissenõutavaks muutunud viivise 0,1% päevas tasumata põhinõude (29 183 eurot 48 senti) jäägilt ning jaotab poolte menetluskulud maakohtu poolt määratust erinevalt. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsuse resolutsioon vaidlustatud osas muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
Hageja on esitanud hagi pandiõiguse raames ära võetud asjade tagasisaamiseks, osa asjade eest hüvitise saamiseks ja kahju hüvitamiseks. Kostja on esitanud asjas vastuhagi, milles palub tuvastada üürilepingu kehtivuse kuni 01.02.2014 ning mõista hagejalt välja üürilepingust tulenev võlgnevus koos viivistega. Maakohus on vaidlustatud otsusega rahuldanud hagi osaliselt ning nõudnud kostjalt hageja kasuks tingimuslikult välja pandiõiguse teostamise raames ära võetud asjad. Kohus jättis hagi rahuldamata pandiõiguse teostamise käigus äravõetud asjade eest hüvitise ja kahjuhüvitise saamiseks. Vastuhagi on maakohus rahuldanud osaliselt ning mõistnud hagejalt välja üürilepingust tuleneva võlgnevuse 927 eurot 10 senti ning viivise. Vastuhagi jäi rahuldamata üürilepingu lõppemise tuvastamiseks seisuga 01.02.2014 ning ülejäänud üürivõla ja viivise nõudes.
Apellatsioonkaebuses on kostja vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis vastuhagi rahuldamata. Muus osas maakohtu otsust vaidlustatud ei ole. Seega on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel jõustunud osas, millega kohus nõudis kostjalt välja õigusliku aluseta teostatud pandiõiguse raames ära võetud asjad, jättis rahuldamata hageja nõude 11 345 euro suuruse hüvitise väljamõistmiseks ning 1400 euro suuruse kahjuhüvitise saamiseks. Samuti on maakohtu otsus jõustunud hagejalt kostja kasuks 927 euro 10 sendi suuruse võla väljamõistmise kohta. Vastavates osades ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli (TsMS § 651 lg 1).
Kostja on palunud maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis rahuldamata vastuhagi nõude tuvastada, et üürileping lõppes 01.02.2014, nõude tasuda üürivõlepingust tulenev võlg 65 645 eurot 48 senti ja viivise nõude. Samuti on kostja eraldi vaidlustanud üürniku hagi (st põhihagi) menetlemisega seotud menetluskulude täies ulatuses tema enda kanda jätmise. Eelmärgitut arvestades käsitleb kolleegium esmalt kostja tuvastusnõuet (I); seejärel nõuet üürilepingust tuleneva võlgnevuse (põhivõla) väljamõistmiseks (II) ning viivise saamiseks (III). Lõpuks hindab ringkonnakohus, kas on alust muuta maakohtu otsust kindlaksmääratud menetluskulude jaotuse osas (IV) ning otsustab menetluskulude jaotuse üle apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses (V).
15(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
I. Vastuhagis on kostja palunud tuvastada üürilepingu kehtivuse kuni 01.02.2014. Maakohus on otsuse p-s 28 leidnud, et hagejal oli VÕS § 279 lg 1 kohaselt õigus ja alus üürilepingu ülesütlemiseks ning leping lõppes vastavalt ülesütlemise teatele 11.11.2013. Seetõttu ei käsitlenud maakohus kostja vastuhagi neid nõudeid ja asjaolusid, mis on seotud üürilepingu väidetava kehtivusega kuni 01.02.2014. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et materiaalsed eeldused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olid täidetud, hageja on 18.10.2013 ülesütlemisavalduse tegemisel järginud formaalseid nõudeid ning kehtiv ülesütlemine lõpetas üürilepingu 11.11.2013. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohtale. VÕS § 279 lg-st 1 tulenevalt peab üürileandja kõrvaldama puuduse mõistliku aja jooksul alates hetkest, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama. Maakohus on leidnud, et tulenevalt VÕS § 279 lg-st 4 ja VÕS § 279 lg-st 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ning üürileandja teab asjal esinevast puudusest. Maakohus on kõnealuses osas materiaalõigust õigesti kohaldanud ning ei ole menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning ei pea TsMS § 654 lg-st 6 lähtudes vajalikuks neid ei korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et ei nõustu kostja käsitlusega, nagu oleks hageja andnud kostjale põrandate kordategemiseks tähtaja kuni 15.01.2014 (ning mis ei olnud seega lepingu ülesütlemise ajaks lõppenud) või et poolte vahel oli kokkulepe põrandate parandamiseks selleks tähtpäevaks. Hageja on 27.08.2013 e-kirjas (II kd, tl 19) teinud küll ettepaneku, et kostja teeks põrandad korda hiljemalt 15.01.2014, kuid asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks hageja sellise ettepanekuga nõustunud (VÕS § 20 lg-d 1 ja 2). Maakohtu poolt viidatud e-kirjavahetuses (III kd, tl-d 168 – 172) kostja küll kinnitab, et otsib võimalusi põrandaprobleemi lahendamiseks, kuid konkreetseid tähtaegu või tegevusplaane kostja nendes esitanud ei ole. 14.10.2013 sõlmitud kokkulepe põrandate kordategemise küsimust ei käsitle. Kolleegium märgib, et kui pooled oleksid põrandate kordategemise tähtajas kokku leppinud, olnuks see eelnevalt toimunud läbirääkimiste sisu arvestades eelduslikult fikseeritud ka 14.10.2013 kokkuleppes. Üürilepingu jätkumine ning põrandate kordategemine võis olla läbirääkimistel küll hageja soov, kuid tõenditest ei nähtu, et pooled oleksid selles kokkuleppele jõudnud. 14.10.2013 kokkuleppes ei sisaldu poolte avaldusi üürisuhte jätkumise osas.
16.1.VÕS § 279 lg-t 1 on maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti kohaldanud. Maakohus on otsuse p-s 26 põhjendanud, miks olid põranda puudused nii olulised, et takistasid üüripinna kasutamist olulisel määral. Maakohus on seostanud seda üüripinnast jääva halva visuaalse muljega ning suure kukkumis- ja komistusohuga nii töötajatele kui ka külastajatele. Maakohus on nende järelduste tegemisel tuginenud ERI Kinnisvara OÜ 18.10.2013 arvamusele (I kd, tl-d 25–32), Tööinspektsiooni Põhja Inspektsiooni 06.11.2013 kontrollaktile (I kd, tl-d 62–64) ja 08.11.2013 ettekirjutusele (I kd, tl-d 106 jj) ning AK 07.09.2016 kohtuistungil antud ütlustele (IV kd, tl-d 41 pöördel– 44). Maakohus on hinnanud neid tõendeid TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 kohaselt kogumis ning
16(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 vastastikuses seoses. Seega ei ole kolleegiumi hinnangul põhjendatud ka kostja etteheide, nagu oleks kohus rajanud oma järeldused puuduste olulisuse kohta üksnes AK ütlustele.
16.2.Asjaolu, et viidatud Tööinspektsiooni kontrollakt ja ettekirjutus on koostatud pärast ülesütlemisavalduse tegemist, ei tähenda, et hageja ei võiks kasutada nimetatud dokumente oma väidete tõendamiseks kohtumenetluses. Kolleegiumil ei ole alust arvata, et kontrollakt ja ettekirjutus kajastaksid üüripinna seisukorda ebaõigesti. Kostja ei ole seda menetluses ka väitnud.
16.3.Kolleegiumi hinnangul ei ole praegusel juhul asjakohased kostja arutlused selle üle, nagu võiksid büroopinnale ja esinduspinnale esitatavad nõuded olla oluliselt erinevad. Üürilepingus märgitud sihtotstarbest – büroopind – pidi kostja mõistlikult aru saama (VÕS § 29 lg 4), et ruumides võivad vähemalt aeg-ajalt viibida ka muud isikud peale üürniku personali (sh kliendid, külalised jmt).
16.4.Ringkonnakohus ei leia, et hageja oleks käitunud üürilepingu ülesütlemisel hea usu põhimõtte (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 138, VÕS § 6) vastaselt. 14.10.2013 sõlmitud kokkulepe ei ole tulevikku suunatud ning sellest kokkuleppest ega eelnenud läbirääkimistest ei saanud kostjal tekkida arusaama, et hageja VÕS § 279 lg-st 1 tulenevaid õigusi seoses üüritud ruumide põrandatega tulevikus ei kasuta.
II. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus küsimust, kas kostja nõuded üürilepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks tuleb rahuldada maakohtu otsuses märgitust suuremas ulatuses.
Esmalt märgib kolleegium, et kuna üürileping lõppes hageja ülesütlemisavalduse alusel 11.11.2013, ei ole põhjendatud kostja üürinõuded ajavahemiku 12.11.2013–01.02.2014 eest. Selles osas ei ole vastuhagi põhjendatud.
Samas on pooltel jätkuvalt erimeelsus ka küsimuses, kas hagejal oli 11.11.2013 seisuga täitmata kohustusi rohkem kui maakohtu otsusega välja mõistetud 927 eurot 10 senti. Selleks tuleb esmalt analüüsida ülalviidatud 14.10.2013 kokkuleppe sisu ning küsimusi, kas hagejal oli kokkuleppele vaatamata õigus üüri tagasiulatuvalt (alates 2013. a jaanuarist) ühepoolselt alandada ja kas kostjal oli õigus 14.10.2013 kokkuleppes sisalduv maksegraafik erakorraliselt üles öelda. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuse väidetega, et maakohtu otsuse põhjendused on nimetatud aspektides vastuolulised ning ei ole lõpuni jälgitavad.
Ühelt poolt on maakohus otsuses (p-s 34) leidnud, et hageja poolt 31.10.2013 esitatud üüri alandamise avaldus on VÕS § 296 lg 2 alusel kehtiv osas, mis puudutab üüri tasumise kohustust pärast 14.10.2013 kokkuleppe sõlmimist ehk alates 15.10.2013 kuni 11.11.2013. Teiselt poolt on kohus üürivõlgnevuse suuruse arvestamisel otsuse p-des 41 ja 42 aga lähtunud sellest, et hageja 31.10.2013 avalduse alusel oli üür ajavahemikul 01.01.2013–11.11.2013 kehtivalt alandatud 21,5%. 17(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
Kolleegium leiab, et VÕS § 296 lg 2 iseenesest annab üürnikule õiguse alandada üüri ka tagasiulatuvalt alates puudusest teada saamisest. Sellist järeldust toetab nii erialakirjandus (VÕS-Komm/Paal (2007), § 296, lk 202) kui ka VÕS § 112 lg-s 3 (kui üldnormis) sätestatu, mille järgi võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool nõuda alandatud hinda ületava rahasumma tagastamist. Praegusel juhul ei olnud hagejal 14.10.2013 kokkuleppega hõlmatud ajavahemiku osas võimalik ringkonnakohtu hinnangul siiski üüri ühepoolselt (täiendavalt) alandada. Kokkuleppes on hageja tunnistanud üürilepingust tulenevat võlga 14.10.2013 seisuga summas 86 542 eurot 89 senti (sh käibemaks) ning pooled on kokku leppinud võlgnevuse tasumises maksegraafiku alusel.
20.1.Ringkonnakohtu hinnangul sisaldub 14.10.2013 kokkuleppes hageja deklaratiivne võlatunnistus. Sisuliselt samale järeldusele on jõudnud ka maakohus, kuid kohus on viidanud seejuures ekslikult VÕS §-le 30. Riigikohtu praktika järgi on VÕS §-s 30 sätestatud üksnes abstraktse võlatunnistuse andmise võimalus (vt nt Riigikohtu 08.04.2009 otsus tsiviilasjas nr 32-1-22-09, p 11). Lisaks VÕS §-s 30 sätestatule on ka teisi võla tunnistamise vorme, sh deklaratiivne võlatunnistus. Deklaratiivse võlatunnistuse materiaalõiguslikuks tagajärjeks on Riigikohtu järjekindla praktika kohaselt võlgniku loobumine võimalikest vastuväidetest võlale, millega lihtsustatakse võla sissenõudmist. Üldjuhul saab eeldada, et võlgnik on loobunud vähemalt kohustuse täitmisest keeldumist võimaldavatest vastuväidetest, mida võlgnik võlatunnistuse andmise ajal teadis või pidi teadma. Seetõttu saab võlgnikku lugeda eeldatavalt loobunuks eelkõige sellistele asjaoludele põhinevatest vastuväidetest, mis olid võlatunnistuse andmise põhjuseks, st asjaolud, mis olid võlatunnistuse andmisel vaidluse all ning mille alusel võlgnik võlga tunnistas (nt kohustuse rikkumine või rikkumise olulisus, põhjuslik seos võlgniku tegevuse ja võlausaldajale tekkinud kahju vahel, kahju suurus) (vt Riigikohtu 24.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-16, p-d 20 ja 23 koos seal viidatud varasema praktikaga).
20.2.Asja materjalidest järelduvalt oli hageja 14.10.2013 kokkuleppe sõlmimise ajal teadlik nendest faktilistest asjaoludest (st üüritud ruumide põrandate seisukorrast), mis võinuks anda aluse ajavahemikul alates 01.01.2013 üürilepingu järgi tasumisele kuulunud üüri alandada, sh suuremas ulatuses poolte kokkulepitust. Pooled ei ole vaielnud, et üüritud ruumide põranda kahjustused olid ilmnenud juba vähemalt 2013. a jaanuaris. Seega ei saanud kõnealused asjaolud ilmneda hageja jaoks alles ERI Kinnisvara OÜ 18.10.2013 arvamusest või Tööinspektsiooni 06.11.2013 kontrollaktist või inspektsiooni 08.11.2013 ettekirjutusest. Eelmärgitut arvestades on hageja kolleegiumi hinnangul loobunud 14.10.2013 kokkuleppega nendest materiaalõiguslikest vastuväidetest, mis võimaldanuks alandada ajavahemiku alates 2013. a jaanuarist kuni septembrini (k.a) eest seoses põrandatel ilmnenud puudustega üüri suuremas ulatuses. Hageja 31.10.2013 avaldus üüri alandamiseks on vastavas ulatuses tagajärjetu.
Samas on hageja ringkonnakohtu hinnangul 31.10.2013 esitatud avaldusega ajavahemiku alates 2013. a oktoobrist (kuni lepingu lõppemiseni 11.11.2013) eest tasumisele kuulunud 18(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 üüri kehtivalt alandanud. Nimetatud ajavahemikku 14.10.2013 kokkulepe ei hõlma. Kolleegium märgib, et põhimõtteliselt ei ole välistatud võlgniku poolt võlatunnistuse andmisel loobumine ka hilisematest võimalikest vastuväidetest (niivõrd kui seadus loobumist võimaldab), kuid siis peaks see olema sõnaselgelt võlatunnistuses kirjas (vt ka ülalviidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-16, p 23). Üürisuhte puhule piirab VÕS § 279 lg 4 osaliselt ka taoliste kokkulepete sõlmimist. Praegusel juhul ei nähtu 14.10.2013 kokkuleppest, et hageja (võlgnik) oleks loobunud võimalikest vastuväidetest järgnevaid ajavahemikke puudutavatele kostja üürinõutele. VÕS § 296 lg 2 järgi saab üürnik üüri alandada puudusele vastaval määral. VÕS § 112 lg-st 1 tuleneb, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Praegusel juhul on üürilepingu p-s 3.1 kokku lepitud üüris 10 400 eurot ehk 9,32 eurot üüripinna ühe ruutmeetri eest ühes kalendrikuus (üürile lisandub käibemaks). Selle asjaolu üle ei ole pooltel menetluses vaidlust. Hageja on 31.10.2013 üüri alandamise avalduses (I kd, tl-d 59–60) ja ka kohtumenetluses välja toonud, et alates 2013. a algusest, mil üüritud ruumide põrandatel puudused ilmnesid, oleks ruumide tegelikule seisukorrale vastav üür (üüriturgu arvestades) olnud 7,30 eurot üüripinna ühe ruutmeetri eest. Selle väite tõendamisel on hageja tuginenud eelkõige ülalviidatud ERI Kinnisvara OÜ 18.10.2013 arvamusele. Kostja on sellisele üüri alandamise ulatusele küll vastu vaielnud, kuid ei ole esitanud tõendeid või asjaolusid, mis lükkaksid ERI Kinnisvara OÜ arvamuse ümber või annaksid alust selle järelduste õigsuses kahelda.
Ülalmärgitust johtuvalt leiab kolleegium, et ajavahemiku oktoober 2013–11.11.2013 eest oli hagejal õigus tasuda üüri alandatud ulatuses 7 eurot 30 senti üüripinna ühe ruutmeetri eest, s.o 8145 eurot 34 senti kalendrikuus (1115,8 m2 * 7,3). Üürile lisandub käibemaks (20 %).
Vastusena kostja väidetele lisab kolleegium, et ülesütlemisavalduse esitamine 14.10.2013 ei võtnud üürnikult õigust etteteatamistähtaja lõpuni jääva ajavahemiku eest tasumisele kuuluvat üüri alandada. Vastava üüri alandamise avalduse oleks hageja võinud põhimõtteliselt teha juba 14.10.2013 ülesütlemisavalduses.
VÕS § 112 lg 2 kohaselt saab hinda alandada, tehes avalduse teisele lepingupoolele. Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus ka selle üle, millal kostja 31.10.2013 üüri alandamise avalduse kätte sai. Kostja väidete kohaselt sai ta selle kätte alles koos hagiavaldusega 10.12.2013. Hageja leiab, et üüri alandamise avaldus on kostjale kätte toimetatud 31.10.2013. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et tõendatud on kostja poolt üüri alandamise avalduse kättesaamine 31.10.2013. Ringkonnakohus nõustub ka sellekohaste põhjendustega maakohtu otsuse p-s 23 ning ei pea vajalikuks neid käesolevas otsuses korrata. Maakohus ei ole kõnealuse järelduse tegemisel menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud ning on otsust TsMS § 436 ja § 442
19(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 lg 8 nõuetele vastavalt põhjendanud. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.
Vastuhagi lahendamiseks tuleb hinnata ka kostja poolt 07.11.2013 esitatud 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppes sisalduva maksegraafiku ülesütlemise ning pandiõiguse teostamise teadet (I kd, tl-d 65–68). Maakohus on leidnud, et kuna hageja oli 31.10.2013 üüri alandamise avalduses teatanud, et ei kavatse 14.10.2013 maksegraafikut kokkulepitud ulatuses täita, oli kostjal 07.11.2013 seisuga õigus VÕS § 117 alusel lepingust taganeda enne kõigi maksegraafikujärgsete maksete sissenõutavaks muutumist.
24.1.Ringkonnakohus maakohtu nende järeldustega ei nõustu. Maakohus on sisustanud kostja 07.11.2013 avaldust (I kd, tl-d 65–67) mõlemast poolest erinevalt. Sellega on maakohus rikkunud TsMS § 436 lg 4 teises lauses sätestatut, mille järgi ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. See on menetlusõiguse normi oluline rikkumine. Kostja ei ole menetluses väitnud, et ta soovis 07.11.2013 avaldusega 14.10.2013 kokkuleppest (enne sellest tulenevate hageja kohustuse sissenõutavaks muutumist) taganeda hageja 31.10.2013 üüri alandamise avalduse tõttu. Kostja on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et 07.11.2013 seisuga ei olnud ta 31.10.2013 üüri alandamise avaldust veel kättegi saanud. Seetõttu puudus kolleegiumi hinnangul ka alus VÕS § 117 lg 1 kohaldamiseks.
24.2.Kostja on 07.11.2013 avalduses 14.10.2013 kokkuleppe ülesütlemise põhjustena välja toonud, et hageja on üürilepingu ülesütlemise teadet esitades käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, on jätnud tasumata jooksvad üüriarved ja kommunaalteenuste arved ning 14.10.2013 kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad asjaolud on üürilepingu ülesütlemise tõttu oluliselt muutunud. Kõiki nimetatud asjaolusid arvestades oli kostja enda avaldatu kohaselt kaotanud huvi 14.10.2013 kokkuleppe täitmiseks ning leidis, et on õigustatud kokkuleppe (alates 07.11.2013) VÕS § 196 lg 1 ja § 116 lg 3 alusel üles ütlema.
24.3.Kolleegiumi hinnangul ei olnud kostjal 07.11.2013 seisuga materiaalõiguslikke aluseid 14.10.2013 kokkuleppe ülesütlemiseks. Nagu ringkonnakohus ülalpool järeldas, ei olnud 14.10.2013 kokkuleppe sisuks see, et hageja üürilepingut põrandate puuduste tõttu üles ei ütle. Seega ei ole põhjendatud kostja väide, et 18.10.2013 ülesütlemisavalduse tõttu 14.10.2013 kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad asjaolud oluliselt muutusid või et hageja käitus hea usu põhimõtte vastselt. Maakohtu käsitlus, et 14.10.2013 kokkuleppe sõlmimisele eelnenud läbirääkimised kinnitasid poolte tahet sõlmida kokkulepe seetõttu, et üürisuhted jätkuvad ning kostja saab lisaaega põrandate remondiks, on kolleegiumi hinnangul ebaõige ning tuleb vaidlustatud otsuse põhjenduste p-st 35 välja jätta. Lisaks on see maakohtu põhjenduskäik vastuolus maakohtu otsuse ps 23 esitatud käsitlusega, mille kohaselt ei saa lugeda tuvastatuks, et poolte vahel oli
20(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 kokkulepe põrandate kordategemiseks hiljemalt 15.01.2014 või et kostjal oleks olnud kavatsus põrandad selleks ajaks korda teha.
24.4.Hagejal olid 07.11.2013 seisuga jäänud tasumata küll 2013. a oktoobrikuu üüriarve ning septembri eest esitatud kõrvalkulude arve (vt täpsemalt otsuse p-d 25.3 ja 28.1), mille tasumiseks oli ta sama kokkuleppe ja üürilepingu järgi kohustatud, kuid see iseenesest ei andnud alust 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppe (osaliseks) ülesütlemiseks. Liiatigi ei nähtu asja materjalidest, et kostja olnuks andnud hagejale täiendava tähtaja nimetatud kohustuste täitmiseks (VÕS § 108 ja § 196 lg 2).
25.Kostja vastuhagis esitatud rahaliste nõuete osas on maakohus asunud otsuse p-des 41 – 43 seisukohale, et kuna üürileping lõppes 11.11.2013 ning ajavahemiku 01.01.2013 – 11.11.2013 eest oli hagejal õigus üüri alandada 21,5 %, oli 07.11.2013 üüri ja kommunaalkulude võlgnevus 64 409 eurot 48 senti. Pärast 07.11.2013 oli hageja seisuga 31.12.2013 tasunud kostjale kokku 48 361 eurot 8 senti. Seisuga 31.12.2013 oli maakohtu hinnangul tasumata veel 16 048 eurot 4 senti ja novembrikuu 2013 kõrvalkulude eest arve nr 33402 alusel kohane proportsioon summast 2687 eurot 69 senti. Arvestades, et 11 päeva eest novembris 2013 tuli hagejal tasuda 36,6% kogu arvest, oli hagejal 31.12.2103 seisuga tasumata 17 032 eurot 10 senti (16 048,40 + 983,70).
25.1.Ringkonnakohtu hinnangul on need maakohtu järeldused osaliselt ebaõiged. Esiteks, nagu eelnevalt märgitud, ei olnud hagejal kolleegiumi hinnangul ajavahemiku jaanuar – september (k.a) 2013 eest õigus üüri täiendavalt alandada. Teiseks nõustub ringkonnakohus osaliselt ka apellatsioonkaebuse väidetega, mille kohaselt on maakohus jätnud otsuses analüüsimata poolte muud väited võla suuruse kohta ning kostja poolt nende väidete kohta esitatud tõendid. Maakohus on otsuses asunud seisukohale, et hageja võlgnevus erinevatel ajahetkedel oli summa, mille võlgnevust hageja ise on kinnitanud. Samas nähtub asja materjalidest, et pooled on olnud menetluses erinevatel seisukohtadel võlgnevuse suuruse osas (arvestamata üüri alandamist). Selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS §-s 436 ja § 442 lg-s 8 sätestatule.
25.2.Ringkonnakohus leiab, et 14.10.2013 kokkuleppe järgi pidi hageja tasuma kostjale 86 542 euro 89 sendi suuruse võla (sh käibemaks) osamaksetena järgmiselt: 17 308 eurot 58 senti hiljemalt 16.10.2013, 17 308 eurot 58 senti hiljemalt 10.11.2013, 25 962 eurot 87 senti hiljemalt 30.11.2013 ning 25 962 eurot 86 senti hiljemalt 31.12.2013.
25.3.Lisaks tuli kostjal tasuda üürlepingu p 3.1 kohaselt oktoobrikuu üür ning novembri üür 11 päeva eest (üürilepingu p 3.2 alusel tuli üür tasuda jooksva kuu 15. kuupäevaks). Selles osas võis kostja ringkonnakohtu järelduste kohaselt lähtuda küll 31.10.2013 avaldusega alandatud üürimäärast 7,20 eurot üüripinna ühe ruutmeetri eest. Seega tuli hagejal tasuda oktoobrikuu eest üüri 8145 eurot 34 senti, koos käibemaksuga 9774 eurot 41 senti ning novembri eest 2986 eurot 62 senti (8145,34 : 30 * 11), koos käibemaksuga 3583 eurot 94 senti.
25.4.Samuti oli hageja kohustatud tasuma 2013. a septembrikuu ja oktoobrikuu kõrvalkulude kohta kostja poolt esitatud arved (nn kommunaalarved) vastavalt 2415 eurot 90 senti ning 2812 eurot 66 senti (II kd, tl-d 97 ja 99). Nende kulude kandmise kohustus tulenes hagejale üürilepingu p-dest 3.5 ja 3.6. Üürilepingu p 3.8 järgi tuli nende kulude eest tasuda kostjale (üürileandjale) 21(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 kümne päeva jooksul arve kättesaamisest arvates, kuid eelmise kuu teenuste eest mitte hiljem kui järgneva kuu 20. kuupäevaks. Kostja on esitanud hagejale arve (nr 33402) ka 2013. a novembri kõrvalkulude kohta kogusummas 2687 eurot 69 senti (II kd, tl 101), kuid apellatsioonkaebuse ps 3.7 toodud tabelist järelduvalt nõuab kostja arve tasumist 11 päeva eest, mil hageja novembris ruume kasutas, s.o 985 euro 49 sendi ulatuses (2687,69 : 30 * 11).
26.Seega, arvestades, et üürileping lõppes 11.11.2013 ning hagejal oli 2013. a oktoobri ja novembri eest õigus tasuda (alandatud) üüri 7,20 eurot üüripinna ühe ruutmeetri eest, tuli hagejal pärast 14.10.2013 sõlmimist tasuda kostjale 106 115 eurot 29 senti (86 542,89 + 9774,41 + 3583,94 + 2415,90 + 2812,66 + 985,49).
27.Apellatsioonkaebusest järelduvalt ei vaidlusta kostja, et hageja on tähtaegselt tasunud novembri 11 päeva üüri 3583 eurot 94 senti ning oktoobri kõrvalkulude eest esitatud arve 2812 eurot 66 senti. Tõenditest nähtuvalt on hageja 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppe täitmiseks tasunud kohe samal päeval kokku 17 470 eurot 75 senti (4991,64 + 12 479,11) (III kd, tl 75). Hageja on viidanud tasumisel kostja arvetele nr 13130 ja 13094 (2013. a aprilli ja märtsi üüriarved, III kd, tl-d 33 ja 32) ning ajavahemikku jaanuar–juuni puudutavale kreeditarvele nr 13319 (III kd, tl 36). Kõik need arved olid poolte 14.10.2013 kokkuleppega hõlmatud. Seejärel on hageja 09.11.2013 tasunud kahe maksega kokku 12 483 eurot 73 senti. Seejuures on hageja ühe makse puhul viidanud arvele nr 13174 (2013. a mai üüriarve, III kd, tl 34), mis oli samuti hõlmatud poolte 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppega. Veel on hageja viidatud tõendist (III kd, tl 75) nähtuvalt tasunud 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppe täitmiseks 29.11.2013 ja 31.12.2013 vastavalt 25 962 eurot 87 senti ning 3517 eurot 86 senti.
28.Hageja on leidnud, et 12 481 euro 42 sendi maksmisega 09.11.2013 on ta täitnud nii 10.11.2013 tasumisele kuulunud graafikujärgse makse (s.o 17 470,75 eurot, millest on maha arvestanud 14.10.2013 enam tasutud 162 eurot 17 senti) kui ka kostja esitatud 2013. a septembrikuu kõrvalkulude arve (arve nr 33321, III kd, tl 43) ja oktoobrikuu üüriarve (arve nr 13377, III kd, tl 44). See käsitlus põhineb hageja väitel, et ta on 31.10.2013 avaldusega alandanud ajavahemiku 01.01.–31.10.2013 eest tasumisele kuulunud üüri (tagantjärgi) 19 560 euro võrra. Samuti on leidnud hageja, et 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppe kohase viimase osamakse tasumise kohustus on täidetud 3517 euro 86 sendi tasumisega 31.12.2013. Kuigi kokkuleppe kohaselt pidi hageja 31.12.2013 tasuma 25 962 eurot 86 senti leiab hageja, et selle nõude oli ta 22 445 euro ulatuses kehtivalt tasaarvestanud üürilepingu alusel tasutud tagatisraha tagastamise nõudega (11 100 eurot) ning käesolevas asjas menetletud kahju hüvitamise nõudega (11 345 eurot). Tasaarvestusavalduse on hageja teinud 17.01.2014 (III kd, tl-d 76–78).
28.1.Viidatud hageja käsitlusega saab kolleegiumi hinnangul nõustuda ainult osaliselt. Esiteks ei saanud hageja ajavahemiku eest 2013 jaanuar–september tasumisele kuulunud üüri ühepoolselt täiendavalt alandada. Seetõttu ei saa 09.11.2013 maksega 12 481 eurot 42 senti lugeda tasutuks 2013. a septembrikuu kõrvalkulude arvet ega oktoobrikuu üüriarvet, vaid VÕS § 88 lg-st 6 lähtudes tuleb lugeda 09.11.2013 maksed kogusummas 12 483 eurot 73 senti 14.10.2013 kokkuleppe järgse teise osamakse täitmiseks (millele 22(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 saab lisada 14.10.2013 esimese osamakse katteks enam tasutud 162 eurot 17 senti). Teine osamakse jäi hagejal seega pärast 09.11.2013 veel tasumata 4662 euro 68 sendi (17 308,58 – 12 483,73 – 162,17) ulatuses. See summa on senini tasumata.
28.2.Teiseks, kokkuleppe järgset viimase osamakse tasumise nõuet 25 962 eurot 86 senti ei olnud hagejal 31.12.2013 seisuga õigus deposiitraha tagastamise nõudega (11 100 eurot) tasaarvestada. Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) VÕS § 197 lg 1 järgi oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Selle sätte järgi peab tasaarvestava poole nõue teise poole vastu (nn aktiivnõue) olema sissenõutav (VÕS § 82). Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded VÕS § 197 lg 2 esimese lause järgi kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Üürilepingu p 4.5 järgi tekkis kostjal deposiitraha tagastamise kohustus kahe kuu möödumisel lepingu lõppemisest. Kuivõrd üürileping lõppes hageja ülesütlemisavalduse alusel 11.11.2013, muutus deposiitraha tagastamise kohustus VÕS § 82 lg-te 2 ja 7 ning TsÜS § 136 lg-te 3 ja 8 järgi sissenõutavaks 13.01.2014 (sellele eelnenud päevad olid puhkepäevad). Seega 17.01.2014 tehtud tasaarvestusavaldusega on hageja 14.10.2013 kokkuleppe järgse viimase osamakse tasumise nõude 11 100 euro ulatuses küll kehtivalt tasaarvestanud, kuid vastastikused nõuded saab lugeda lõppenuks alates 13.01.2014.
28.3.Hageja on soovinud tasaarvestuseks kasutada ka kostja vastu esitatud väidetavat kahju hüvitamise nõuet 11 345 eurot, s.o hüvitisnõuet pandiõiguse teostamise raames ära võetud asjade eest, mille tagastamise suhtes on hageja kaotanud huvi. Kolleegium märgib, et hageja on käitunud selle nõude esitamisel vastuoluliselt. Juhul kui hageja leidis, et nõue on tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 197 lg 2), pidanuks hagejal sellest nõudest käesolevas menetluses loobuma (TsMS § 429) või hagi vastavas osas tagasi võtma (TsMS § 424). Hageja seda teinud ei ole, maakohus on jätnud otsuse resolutsioonis (p-s 4) kõnealuse hüvitisnõude täies ulatuses rahuldamata ning maakohtu otsust selles osas vaidlustatud ei ole. Arvestades TsMS § 457 lg-s 1 sätestatut, on maakohtu otsuse resolutsioon jõustunud osas menetlusosalistele siduv ning hageja väidetava hüvitisnõude osas tasaarvestust seega kehtivaks lugeda ei saa.
28.4.Kolleegium märgib, et maakohtu otsuse põhjendustest (p-dest 43–45) nähtuvalt on maakohus hüvitisnõude pandiõiguse teostamise raames ära võetud asjade eest 5005 euro ulatuses tegelikult rahuldanud. Maakohus on otsuse resolutsiooni vormistamisel aga eksinud TsMS § 445 lg 1 teises lauses sätestatu vastu. Viidatud sättest tuleneb, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Seega juhul, kui maakohus pidas hageja hüvitisnõuet pandiõiguse teostamise raames ära võetud asjade eest 5005 euro ulatuses põhjendatuks, tulnuks seda nii märkida ka otsuse resolutsioonis ning vajadusel see nõue resolutsioonis tasaarvestada kostja nõuetega hageja vastu.
23(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
28.5.Lisaks ei saa poolte esitatu põhjal kolleegiumi arvates järeldada, et kostja oleks pandiõiguse teostamisel üürilepingut rikkunud või teostanud pandiõigust VÕS §-de 305– 307 vastaselt. Nagu kolleegium eelnevalt järeldas, oli kostjal hageja vastu 07.11.2013 seisuga mitmeid üürilepingust tulenevaid nõudeid (sh 14.10.2013 kokkuleppest tulevad 10.11.2013, 30.11.2013 ja 31.12.2013 osamaksete tasumise kohustused), millest osad (oktoobrikuu üüri nõue ning septembri kõrvalkulude nõue) olid muutunud ka sissenõutavaks. Kolleegium lisab, et üürileandja pandiõiguse tekkimine iseenesest ei eelda üürniku suhtes sissenõutava nõude olemasolu. Kuna kostja ei olnud pandõiguse teostamisel seadusest või lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, ei olnud hagejal alust nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115 lg 1).
28.6.Kokkuvõttes oli hageja ajavahemikul 01.-12.01.2014 kõnealuse osamakse osas 22 445 euro (25 962,86 – 3517,86) tasumisega viivituses ning alates 13.01.2014 on hageja viivituses 11 345 euro (25 962,86 – 3517,86 – 11 100) tasumisega.
28.7.Vastusena kostja väidetele lisab kolleegium, et tasaarvestuse tegemiseks tasutud deposiitrahaga ei olnud hagejal vaja esitada eelnevalt eraldi deposiidi tagastamise nõuet. Üürilepingu p 4.2 järgi oleks kostja pidanud oma nõuded hageja (üürniku) vastu niikuinii tasaarvestama deposiitraha arvel (asja materjalidest nähtuvalt kostja sellist võimalust kahe kuu jooksul lepingu lõppemisest arvates ei kasutanud). Deposiitraha tagastamise nõude sissenõutavus ei sõltu kolleegiumi hinnangul sellest, kas kostja teostas pandiõigust seaduses sätestatud korras või mitte. Apellatsioonkaebuses on kostja asunud ka väitma, et üürnik ei ole tõendanud deposiidi tasumist üürileandjale. Sellist vastuväidet kostja maakohtu menetluses esitanud ei ole, mistõttu ringkonnakohus selle väitega TsMS § 652 lg-st 1 lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ei arvesta. Maakohtu menetluses ei ole kostja deposiitraha tasumist kui faktilist asjaolu selgesõnaliselt vaidlustanud ning selle asjaolu vaidlustamise tahe ei ilmne ka kostja muudest avaldustest (TsMS § 231 lg-d 2 ja 4). Samuti ei ole kostja menetluses välja toonud, et hageja poolt väidetavalt tasutud deposiidi summa ei olnud 11 100 eurot. Kostja vastuväited maakohtu menetluses on tuginenud sellele, et kostja teostas pandiõigust seaduses sätestatud korras ning et üürileping kehtis kostja arvates kuni 31.01.2014. Seetõttu puudus hagejal kostja hinnangul võimalus üürilepingu alusel makstud deposiitraha arvelt oma võlgnevust tasaarvestada. Kolleegium märgib, et kuna üürileping oli vaidlustmata asjaolude kohaselt sõlmitud algselt OÜ Baltika PT ja hageja vahel, siis ei pidanudki hageja tasuma deposiitraha vahetult kostjale.
29.Seega on hageja 14.10.2013 sõlmitud kokkulepet esimese ja kolmanda osamakse osas kohaselt täitnud, kuid teine ja neljas osamakse on vastavalt 4662 euro 68 sendi ja 11 345 euro ulatuses tasumata. Lisaks on hagejal jätkuvalt tasumata 2013. a oktoobri üür (9774 eurot 41 senti) ning septembri ja novembri kõrvalkulude arved (vastavalt 2415 eurot 90 senti ja 985 eurot 49 senti). Eelmärgitut arvestades on hageja kostja eest täitmata kohustusi 29 183 eurot 48 senti ning hagejalt tuleb kostja kasuks täiendavalt välja mõista 28 256 eurot 38 senti (29 183,48 – 927,10).
24(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825
30.Maakohus on VÕS § 110 lg-le 5 tuginedes otsuse reolutsioonis märkinud, et kostja ei ole kohustatud tagastama hagejale otsusega välja mõistetud asju enne, kui hageja on tasunud üürilepingust tuleneva võla (maakohtu otsuse järgi 927 eurot 10 senti). Sellise lahendi täitmise korra osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud, mistõttu kolleegium vastavas osas otsust ei muuda. Ringkonnakohus küll muudab TsMS § 445 lg 1 alusel maakohtu otsuse resolutsioonis nimetatud summa suurust. Sellist lahendust on lubatavaks pidanud ka Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuse p-s 13. III.
31.Maakohus on VÕS § 159 lg 2 ja § 113 lg 1, TsMS § 367 ja üürilepingu p 3.11 alusel mõistnud hagejalt kostja kasuks välja viivise alates otsuse tegemisest kuni kohase täitmiseni võlgnetavalt summalt 927 eurot 10 senti ja jätnud ülejäänud ulatuses viivisenõude rahuldamata. Maakohus on märkinud, et kostja on asunud viivist nõudma alles vastuhagi esitamisel. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus otsuse tegemise hetkeks sissenõutavaks muutnud viivisenõude rahuldamata jätmisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Seetõttu tuleb maakohtu otsus ka vastuhagis esitatud viivisenõude rahuldamata jätmise osas osaliselt tühistada.
32.VÕS § 159 lg 2 ei ole viivisenõude lahendamisel ringkonnakohtu hinnangul kohaldatav. Võlausaldaja õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist tuleneb seadusest (VÕS § 113 lg 1) ning kohustuse täitmisega viivituses oleval võlgnikul tuleb sellega põhimõtteliselt alati arvestada. Juhul kui viivis on ebamõistlikult suur, saab kohus seda VÕS § 113 lg-st 8 ja § 162 lg-st 1 lähtudes võlgniku taotluse alusel vähendada mõistliku suuruseni. Praegusel juhul ei ole hageja (võlgnik) viivise vähendamist taotlenud ning maakohus ei ole VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 kohaseid asjaolusid ka tuvastanud. Otsuse tegemisese hetkeks sissenõutavaks muutnud viivisenõude rahuldamata jätmist ei ole maakohus ka nõuetekohaselt (TsMS § 436 ja § 442 lg 8) põhjendanud.
33.VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja nõudnud viivist kõikidelt võlgnevuse summadelt alates nende sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu p 3.11 aluselt nõuab kostja viivist määras 0,1% päevas võlgnetavatelt summadelt.
33.1.Poolte vahel 14.10.2013 sõlmitud kokkuleppe teise osamakse pidi hageja tasuma hiljemalt 10.11.2013. Kohtu ülalesitatud järelduste kohaselt on hageja selle osamakse tasumisega alates 11.11.2013 viivituses 4662 euro 68 sendi ulatuses. Lähtudes viivise määrast 0,1% päevas, oli sellelt põhivõlgnevuse summalt maakohtu otsuse tegemise hetkeks (ajavahemik 11.11.2013–31.03.2017) arvestatud viivis 5767 eurot 74 senti.
33.2.Sama kokkuleppe järgse neljanda osamakse pidi hageja tasuma 31.12.2013. Nagu eelnevalt märgitud, oli hageja ajavahemikul 01.–12.01.2014 viivituses 22 445 euro tasumisega viivituses, mis teeb ülalmärgitud viivisemäärast lähtudes viivise suuruseks 269 eurot 34 senti. Alates 13.01.2014 on hageja olnud selle osamakse osas viivituses 11 25(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 345 euro tasumisega ning maakohtu otsuse tegemise hetkeks (ajavahemik 13.01.2014– 31.03.2017) arvestatud viivis on 13 319 eurot 3 senti.
33.3.2013. a oktoobri üür (9774 eurot 41 senti) tuli hagejal tasuda hiljemalt 15.10.2013. Võttes aluseks viivise määra 0,1% päevas, oli sellelt põhivõlgnevuse summalt maakohtu otsuse tegemise hetkeks (ajavahemik 16.10.2013–31.03.2017) arvestatud viivis 12 345 eurot 8 senti.
33.4.Septembri 2013 kõrvalkulude arve (2415 eurot 90 senti) maksetähtpäev oli arvel märgitu kohaselt 28.10.2013 ning maakohtu otsuse tegemise hetkeks (ajavahemik 29.10.2013– 31.03.2017) arvestatud viivis on 3019 eurot 87 senti.
33.5.Novembri 2013 kõrvalkulude arve maksetähtpäev oli arvel märgitu kohaselt 21.12.2013 ning maakohtu otsuse tegemise hetkeks (ajavahemik 22.12.2013– 31.03.2017) põhivõlalt 985 eurot 49 senti arvestatud viivis on vastavalt 1178 eurot 65 senti.
34.Kokkuvõttes oli maakohtu otsuse tegemise hetkeks seega sissenõutavaks muutunud viivis 35 899 eurot 71 senti (5767,74 + 269,34 + 13 319,03 + 12 345,08 + 3019,87 + 1178,65). Selles ulatuses tuleb kostja vastuhagi täiendavalt rahuldada. Samuti mõistab ringkonnakohus TsMS §st 367 lähtudes välja maakohtu otsuse tegemise ajaks veel mitte sissenõutavaks muutunud viivise 0,1% päevas tasumata põhinõude (29 183 eurot 48 senti) jäägilt.
35.Kolleegium märgib, et 14.10.2013 kokkuleppes ei ole pooled viivisemääras eraldi kokku leppinud, kuid kuna kokkulepe puudutab hageja üürilepingust tulenevaid täitmata kohustusi ning see on vormistatud üürilepingu lisana, võib sellest ringkonnakohtu arvates järeldada poolte tahet (VÕS § 29 lg 4), et üürilepingu p 3.11 kohane viivisemäär rakenduks ka kokkuleppest tulenevate kohustuste täitmisele. IV.
36.Maakohus on TsMS § 162 lg-tele 1 ja 4 tuginedes jätnud menetluskulud (ka hagi tagamise määruse täitmisega seotud kulud (TsMS § 144 p 5)) poolte endi kanda. Maakohus on pidanud sellist kulude jaotust mõistlikuks põhjusel, et nii hagi kui ka vastuhagi rahuldatakse osaliselt. Kostja hinnangul on maakohus rikkunud TsMS § 162 lg-d 1 ja 4, sest maakohus jättis üürniku hagi olulises osas rahuldamata. Seejuures ei leidnud pandiõiguse ebaseaduslik teostamine kinnitust. Vastupidi, kohus leidis, et üürileandja teostas pandiõigust seaduses sätestatud korras. Eelmärgitut arvestades ei olnud põhjendatud jätta hagi menetlemisega seotud üürileandja (kostja) menetluskulusid tema enda kanda, vaid kostja menetluskulud, mis on seotud hagi menetlemisega, tuleks jätta hageja kanda.
37.Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et põhihagi rahuldamise ulatust arvestades ei olnud põhjendatud jätta põhihagi menetlemisega seotud kostja menetluskulusid täies ulatuses tema enda kanda. Kuna maakohus rahuldas nii põhihagi kui ka vastuhagi osaliselt, tulnuks maakohtul 26(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 menetluskulude jaotamisel lähtuda eelkõige TsMS § 163 lg-st 1, mille järgi kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 162 lg 1 kohaldamiseks ei olnud maakohtul hagi osalise rahuldamise korral alust, samuti ei ole maakohus välja toonud TsMS § 162 lg 4 kohaseid asjaolusid. Ringkonnakohtu hinnangul neid praeguses asjas ka ei esine. Kolleegiumi arvates tuleb põhihagiga seotud menetluskulude jaotamisel arvestada, et hageja hüvitisnõuded on jäänud täies ulatuses rahuldamata ning ka nõue pandiõiguse teostamisel äravõetud asjade tagastamiseks on rahuldatud VÕS § 110 lg 5 kohase reservatsiooniga. Eelmärgitut arvestades on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jaotada seoses põhihagi menetlemisega maakohtu menetluses kantud kulud TsMS § 163 lg 1 alusel selliselt, et jätta kulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega 75% ulatuses hageja kanda ning 25% ulatuses kostja kanda. V.
38.Kuna vastuhagi osalise rahuldamata jätmise osas on maakohtu otsus vaidlustatud, peab kolleegium TsMS § 173 lg 3 alusel põhjendatuks muuta ka seoses vastuhagi menetlemisega maakohtu menetluses kantud menetluskulude jaotust. Vastuhagi menetlemisega maakohtu menetluses kantud kulud tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kostja on esitanud nõude tuvastada, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei lõppenud üürniku teate alusel ning kehtis kuni 01.02.2014 ning nõude üürilepingust tuleneva võlgnevuse (põhivõla) väljamõistmiseks kogusummas 91 185 eurot 32 senti (sh üürivõlgnevus 69 637 eurot 90 senti kõrvalkulude võlg 7268 eurot 20 senti, 2014. a jaanuari üür 10 429 eurot 6 senti, 2013. a detsembri ja 2014. a jaanuari kõrvalkulud kokku 3850 eurot 16 senti). Käesoleva otsusega kostja tuvastusnõuet ei rahuldata ning nõue võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldatakse 29 183 euro 48 sendi (s.o ligikaudu 32%) ulatuses. Kolleegium lähtub menetluskulude jaotamisel ainult rahalise nõude rahuldamise ulatusest, sest kostja tuvastusnõue on sisuliselt sooritusnõudega hõlmatud. Samuti ei arvesta kohus menetluskulude jaotamisel viivisenõudega, kuna selle rahuldamine sõltub põhinõude edukusest. Eelmärgitust lähtudes peab kolleegium põhjendatuks jätta seoses vastuhagi menetlemisega maakohtu menetluses kantud menetluskulud 32% ulatuses hageja kanda ning 68% ulatuses kostja kanda.
39.Apellatsiooni- ja kassatsioonimemenetluse esemeks on olnud maakohtu otsuse see osa, millega vastuhagi jäeti osaliselt rahuldamata. Seetõttu peab ringkonnakohus põhjendatuks jaotada apellatsioonimenetluses ja kassatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt vasuhagi rahuldamise ulatusega. Seega jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluses ja kassatsioonimenetluses kantud kulud samuti 32% ulatuses hageja kanda ning 68% ulatuses kostja kanda.
40.Kuivõrd ringkonnakohus muudab käesoleva otsusega osaliselt maakohtu otsusega määratud menetluskulude jaotust, juhindub kolleegium menetluskulude rahalise kindlaksmääramise küsimuses Riigikohtu poolt 20.04.2016 tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 tehtud otsuse p-des 19-22 TsMS § 174 lg-tele 3 ja 5 antud tõlgendusest ning poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise 27(28)
Tsiviilasi nr: 2-13-56825 suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv
28(28)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.