Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
3-2-1-39-17 Tartu, 10. mai 2017 Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Ants Kull Marek Männiste hagi Anneli Helimetsa vastu kaasomandi lõpetamiseks Tartu Ringkonnakohtu 22. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-11935 Marek Männiste kassatsioonkaebus 3500 eurot Hageja Marek Männiste, esindaja vandeadvokaat Marina Valge Kostja Anneli Helimets 17. aprill 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 22. detsembri 2016. a otsus ja Tartu Maakohtu 28. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-11935. Saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Marek Männiste pangakontole.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Marek Männiste (hageja) esitas 11. augustil 2015. a maakohtule Anneli Helimetsa (kostja) vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada Tartumaal Nõo alevikus Xxxx x-x asuva korteri kaasomandi selliselt, et müüa korteriomand avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostja vahel pooleks või jätta korteriomand kostja ainuomandisse ning mõista temalt hageja kasuks välja 1/2 korteriomandi turuväärtusest, s.o 16 500 eurot. Hagiavalduse kohaselt osteti korter kostja ja hageja ema ühiselt võetud laenu arvel ajal, mil pooled olid kooselus. Praeguseks on poolte kooselu lõppenud ja hageja soovib seetõttu kaasomandi lõpetada.
2.Kostja palus jätta rahuldamata hageja nõue lõpetada kaasomand kaasomandi eseme müügiga avalikul enampakkumisel. Korteriomandit koormab hüpoteek 45 632 eurot 92 senti, mis ületab korteriomandi turuväärtust (22. novembri 2014. a seisuga 31 000 eurot). Hüpoteek tagab korteri ostuks sõlmitud laenulepingut, millest tulenev põhivõlg oli 16. veebruari 2016. a seisuga 32 608 eurot 81 senti. Seetõttu oleks korteriomandi müük avalikul enampakkumisel võimatu või kaasomanikele kahjulik. Kostja leidis, et põhjendatud on jätta korter kostja ainuomandisse nii, et kostjale jääb kohustus maksta hagejale 1/2 korteriomandi turuväärtusest, millest on maha arvatud kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad kaasomandi alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutustest. Seda põhjusel, et korteriomand on kostja ja poolte ühiste laste koduks. Korteriomandi väärtuse määramisel tuleks arvestada sellega, et see on koormatud hüpoteegiga. Hüpoteegisumma võrra on
korteriomandi hind väiksem.
3.Tartu Maakohus jättis 28. juuni 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja esindajakulu 1080 eurot. Hageja oli haginõudena välja toonud kaks kaasomandi lõpetamise viisi: asja müük avalikul enampakkumisel või asja jätmine kostjale kohustusega hüvitada hagejale tema kaasomandi osa rahas. Maakohus märkis, et põhimõtteliselt on võimalik jätta kaasomand lõpetamata põhjusel, et hagis nõutud viis ei ole õiglane (vt ka Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Maakohus leidis, et kaasomandi eseme müük avalikul enampakkumisel ja raha jagamine poolte vahel ei arvestaks kaasomanike huvidega ning eriti oleks see ebaõiglane kostja suhtes. Nimelt ei vaielnud pooled selle üle, et korteriomandit koormab hüpoteek 45 632 eurot 9 senti, hüpoteek tagab kostja ja hageja ema hüpoteegipidajaga sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi, mille jääk on ligikaudu 32 000 eurot, ning korteriomandi väärtus ilma hüpoteegita on 33 000 eurot. Olukorras, kus korteriomandil lasub hüpoteek, mis on suurem korteriomandi väärtusest, mõjutab see oluliselt negatiivselt korteriomandi müügihinda avalikul enampakkumisel. Samas jääks alles kostja laenulepingust tulenev võlg, mistõttu kostja varaline seis halveneks oluliselt. Maakohtu hinnangul ei olnud võimalik tagada hageja väljatoodud lahendust, et keegi kolmas isik ostab korteriomandi hinnaga, mis katab laenusumma, ning hüpoteegipidaja annab pärast laenu tasumist nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Maakohus leidis, et iseenesest oleks sobiv jätta kaasomandi ese kostjale ning panna kostjale kohustus hüvitada hagejale tema osa korteri väärtusest. Sellisel viisil kaasomandi lõpetamist ei pidanud maakohus aga võimalikuks seetõttu, et kohtule ei olnud esitatud tõendeid selle kohta, milline on korteri väärtus koos seda koormava hüpoteegiga.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldatakse ja menetluskulud jäetakse kostja kanda. Hageja arvates puudus kaasomandi lõpetamata jätmiseks õiguslik alus. Hageja soov oli kaasomand lõpetada, korteriomand müüa ning saadud rahast pangale võlg tasuda. Hageja oli nõus korteri ka kostjale jätma.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Korteriomandi müük avalikul enampakkumisel on kostja hinnangul takistatud, kuna hagejal puudub õigus nõuda laenulepingu lõpetamist ja sellest tulenevate kohustuste täitmist. Täitemenetluses võib korteri müügihind kujuneda võlgnevusest väiksemaks. Kui korter jäetakse kostjale, tuleb kaasomandi lõpetamisel lähtuda asja väärtusest koos hüpoteegiga. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 22. detsembri 2016. a otsusega hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 1368 eurot. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning märkis, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest, ja poolte huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui
kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et põhimõtteliselt on võimalik jätta kaasomand lõpetamata põhjusel, et hagis nõutud viisil ei ole kaasomandi lõpetamine õiglane. Maakohus leidis põhjendatult, et kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisil ei ole kooskõlas poolte huvidega ega õiglane. Ekslik on hageja väide, et korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel tasutakse esmalt laenulepingust tulenev võlgnevus pangale, sest hageja ei ole laenulepingu pooleks ning tal ei ole õigust nõuda laenulepingu muutmist või lõpetamist. Maakohus leidis õigesti, et hüpoteek mõjutab korteri müügihinda avalikul enampakkumisel ning see asjaolu oli hagi rahuldamise otsustamisel olulise tähendusega. Kaasomandi lõpetamine selliselt, et kostja maksab hagejale 1/2 korteriomandi väärtusest ilma hüpoteegita ning samal ajal jääb kostjale kohustus tasuda laenulepingujärgset võlgnevust, ei ole õiglane.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub maa- ja ringkonnakohtu otsused tühistada ning hagi rahuldada. Hageja arvates on tema ja kostja kaasomandi lõpetamiseks kaks võimalust: kas müüa korter avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha pooleks või juhul, kui kostja seda soovib, jätta korteri kostja ainuomandisse, pannes talle kohustuse tasuda hagejale 1/2 korteri maksumusest. Kaasomaniku õigus nõuda kaasomandi lõpetamist saab olla hea usu põhimõttega piiratud vaid ajutiselt. Praegusel juhul ei ole ette näha, et lähemal ajal toimuks midagi sellist, mille tagajärjel kaasomandi lõpetamine kaasomanikele enam kahjulik ei oleks. Kaasomandi lõpetamine on vajalik selleks, et hageja ja kostja vabaneksid laenumaksete tasumise kohustusest. Praegu peab hageja kandma korteriga seotud kulusid, kuid ei saa seda kasutada. Hageja soovib eelkõige kaasomandi lõpetamist selliselt, et korter müüakse avalikul enampakkumisel. Kui korter jääb kostja ainuomandisse, peab kostja võtma üle hageja ema laenukohustuse või tasuma hagejale tema osa korteri väärtusest ilma hüpoteegita.
8.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Kaasomandi lõpetamine on piiratud seni, kuni saab lugeda, et kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisil on õiglane. Hagejal ei ole laenumaksete tasumise kohustust ning ta kasutab korterit seeläbi, et korteris elab koos kostjaga poolte alaealine laps. Kostja ei soovi laenumaksete tasumise kohustusest vabaneda, vaid tahab korterit endale. Kostja tegi hagejale ettepaneku tasuda viimasele korteri eest 16 500 eurot ajatatult (100 eurot kuus), kuid hageja sellega ei nõustunud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et maa- ja ringkonnakohtu otsused tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 4 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt tühistada ning asi tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Kolleegiumi arvates kohaldasid maa- ja ringkonnakohus valesti asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lgt 1 ja § 77 lg-t 2, kui jätsid hagi rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata. Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1
on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse hagi kaasomandi lõpetamiseks, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Seejuures saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on taotletud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 15). Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus hagejale selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus kolleegiumi arvates jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.
11.Hageja taotles pooltele võrdsetes osades kuuluva korteri kaasomandi lõpetamist kahel alternatiivsel viisil: müüa korter avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha võrdselt poolte vahel või jätta korter kostjale ja mõista temalt hageja kasuks välja 1/2 korteri väärtusest. Muud kaasomandi lõpetamise viisid ei ole hageja arvates võimalikud, sest korterit ei saa jagada reaalosadeks ja hageja ei soovi korterit endale. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata, sest ei pidanud korterit koormava hüpoteegi tõttu õiglaseks korteri müüki avalikul enampakkumisel ja tulemi jaotamist kaasomanike vahel. Maakohus pidas iseenesest sobivaks kaasomandi lõpetamist nii, et korter jääb kostjale, kes peab hagejale välja maksma tema osa korteri väärtusest. Selle taotluse osas jättis maakohus hagi rahuldamata, sest asjas ei olnud tõendatud hüpoteegiga koormatud korteri väärtus. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega. Seega on kohtud pidanud korteri müügi peamiseks takistuseks asjaolu, et korterit koormab hüpoteek, mis mõjutab negatiivselt korteri väärtust ja muudab hageja kaasomandiosa väärtuse hindamise keeruliseks.
12.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kaasomandit ei saa lõpetada korteri müügiga avalikul enampakkumisel, sest korterit koormav hüpoteek vähendaks oluliselt korteri müügihinda. AÕS § 76 lg 1 järgi ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest. Ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel. Kuna hageja esmane eelistus oli korteri müük avalikul enampakkumisel ja tulemi jagamine poolte vahel, oleks maakohus tohtinud sel viisil kaasomandi lõpetamisest keelduda üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamiseks on olemas sobivam viis. Kolleegiumi arvates on põhimõtteliselt võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja
enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Nõude osalisel rahuldamisel saab sama paragrahvi teise lõike järgi nõuda hüpoteegi osalist ülekandmist või kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Samuti ei ole hüpoteegipidajal kui võlausaldajal tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lg-st 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411.
13.Maakohtu otsuse põhjendustest saab järeldada, et maakohus pidas kõige sobivamaks kaasomandi lõpetamise viisiks korteri jätmist kostjale ja temalt hageja osa väljamõistmist rahas. Vastava taotluse on hageja kohtule ka esitanud, kuid pooled vaidlevad selle üle, kui palju peab kostja hagejale korteri eest maksma. Kolleegiumi arvates tähendab selline kaasomandi lõpetamise viis, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu 17. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Kolleegium märgib, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Esimene tingimus on täidetud, kuna kostja esmane huvi on saada korter endale. Teise tingimuse kontrollimiseks oleks maakohus pidanud selgitama, kui palju on kostja valmis korteri endale saamise eest maksma ja kas see summa vastab hageja osale korteri väärtusest. Kui kostja tahab korterit endale, kuid ta ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine korteri kostjale jätmisega võimalik. Ühtlasi tähendab see, et puudub sobivam kaasomandi lõpetamise viis, mis annaks kohtule aluse keelduda hageja esmase nõude rahuldamisest.
14.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust, kui jättis hagi rahuldamata, sest asjas ei olnud tõendatud hüpoteegiga koormatud korteri väärtus. Tulenevalt TsMS § 435 lg-st 1 ei tohi kohus teha asjas otsust enne, kui asja on arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Kolleegium möönab, et hüpoteegiga koormatud korteri väärtuse tuvastamine võib olla keeruline. Kohus ei saa siiski jätta asja lahendamata põhjusel, et esitatud tõendid ei ole oluliste asjaolude tuvastamiseks piisavad. Sellises olukorras tuleb lähtuda tõendamiskoormise jaotusest, mis tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tähendab üldjuhul seda, et kumbki pool peab tõendama asjaolusid, millele soovib tugineda. Kui pool ei tõenda asjaolu, millele ta soovib tugineda, tuleb asi lahendada tema kahjuks. Enne peaks kohus tegema TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi poolele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Olukorras, kus hageja on palunud jätta kaasomandiks olev korteriomand kostjale ja mõista kostjalt
välja hageja osa rahas, peab hageja tõendama, kui suur summa tuleks kostjalt välja mõista ehk mis on korteri väärtus ja milline osa sellest vastab hageja kaasomandiosale. Kõigepealt peab kohus selgitama, kui palju on kostja ise valmis korteri endale saamise eest maksma. Kui hageja arvates on tema osa korteri väärtusest suurem, peab ta seda tõendama. Vastasel juhul saab kohus lähtuda kostja pakutud summast. Kui hageja tõendab, et asja väärtus ületab kostja pakutud summat, peab kohus selgitama, kas kostja oleks ka suurema summa eest korteri endale saamisest huvitatud. Kui mitte, ei saa kaasomandit lõpetada korteri kostjale jätmisega. Kui aga kostja soovib endiselt korterit endale, kuid ta ei nõustu hageja esitatud tõenditest nähtuva korteri väärtusega, saab kostja omakorda korteri väärtuse kohta tõendeid esitada. Selleks, et korter pakutud summa eest endale saada, on kostja seega kohustatud tõendama, et tema pakutud summa vastab hageja osale korteri väärtusest. Vastasel juhul tuleb kaasomand lõpetada mingil muul viisil.
15.Eeltoodut arvestades on kohtud jätnud asja lahendamiseks olulised asjaolud ja poolte seisukohad suures ulatuses välja selgitamata. Seetõttu tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama pooltele õiguslikku olukorda ja erinevaid võimalusi kaasomandi lõpetamiseks. Seejuures tuleb silmas pidada, et kumbagi kaasomanikku ei saa kohustada korterit omandama vastu tema tahtmist või suurema summa eest, kui ta on valmis maksma. Kui selgub, et ainus võimalus kaasomandi lõpetamiseks on korteri müük avalikul enampakkumisel, tuleb kaasomand ka sellisel viisil lõpetada.
16.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.
17.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tagastatakse TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Ants Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.