X hagi U ja Y vastu kaasomandi lõpetamiseks ning tahteavalduste andmiseks kohustamiseks U ja Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks ning tahteavalduste andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.07.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
U ja Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastuhagis kostja, vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Keba Kostja I (vastuhagis hageja I, apellant I): U (isikukood
XXXXXXXXXX)
Kostja II (vastuhagis hageja II, apellant II): Y (isikukood
XXXXXXXXX),
Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eeva Mägi
Asja läbivaatamine
15.03.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 05.07.2021 otsus ja saata asi samale maakohtule arutamiseks eelmenetluse staadiumis.
3.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.
2-19-18320 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X esitas 22.11.2019 Harju Maakohtule hagi U ja Y vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse, kohustusega hüvitada kostjatele neile kuuluva kaasomandi osa väärtus 130 000 eurot. Hageja palus kohustada kostjaid tegema tahteavaldus kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanik on hageja, ja asendada kostjate tahteavaldus kohtulahendiga.
2.Hageja ja kostjad on kinnisasja, asukohaga XXX, kaasomanikud. Hagejale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnisasjast ja kostjate ühisomandisse samuti 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnisasjast. Kinnisasjal asub kahe korteriga elamu. Hageja kasutab korterit nr 1 ja kostjad korterit nr 2. Pooltel on tekkinud kinnisasja kasutamise ja hooldamisega seotud olulisi erimeelsusi, mida ei ole suudetud ületada. Hagejal ei ole võimalik kasutada kostjatega kaasomandis olevat elamut nii, et säiliksid väärikad elamistingimused (öörahu, kaasomanike hoolivus korra vastu, hoone rekonstrueerimine). Kostjad kahjustavad nii oma tegevuse kui ka tegevusetusega kaasomandis olevat vara ning hageja õigusi ja tervist. Pooled ei ole kaasomandi lõpetamises kokkuleppele jõudnud. Kostjate vastuväited ja vastuhagi
3.Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ning esitasid vastuhagi, milles palusid jätta kinnistu kostjate ainuomandisse, kohustusega hüvitada hagejale talle kuuluva kaasomandi osa väärtus 106 000 eurot.
4.Kinnistul paiknevat hoonet on aastate jooksul ehitatud ja arendatud erinevate omanike koostöös. Kostjad soetasid neile kuuluva kaasomandi osa 2013. aastal Clt, kes ei ole hageja sugulane ning kes oli selleks ajaks kinnistul paiknevas elamus elanud juba vähemalt 1975. aastast. Kostjatel on kinnistuga tugev side. Kinnistul paiknev elamu on kostjate ühise lapse kodu. Kostjad soovivad kinnistu eest hoolitseda ja tagada selle, et nad saavad seal veeta oma vanaduspõlve. Samuti soovivad kostjad, et nende tütar saab tulevikus kinnistul paiknevas elamus edasi elada ja kasvatada seal ka oma peret. Kostjale II on määratud invaliidsus ja ta põeb rasket haigust (spinaalsteoos ehk lülisamba kitsenemine), mille tõttu on talle määratud ka puuduv töövõime. Kodu otsides oli kostjate jaoks oluline, et kostja II oleks võimeline kodus ja koduümbruses liikuma ka ratastoolis, mida kostja II võib tulevikus liikumiseks vajada. Kinnistul paiknevat elamut on võimalik kohandada ratastooliga liikumiseks.
2-19-18320
5.Kostjad vaidlevad vastu hageja etteheidetele, nagu oleks kostjad kahjustanud kaasomandis olevat vara ning hageja õigusi ja tervist. Hageja ja kostjad on pidanud mitmeid arutelusid elamu renoveerimise üle, kuid ei ole kokkuleppele jõudnud. Kostjad on teinud elamus hädavajalikke töid ja hoidnud hoovi korras. Kostjate hinnangul ei ole hageja suuteline elamut jagama ning soovib kõike üksi määrata.
6.Juhul, kui kohus otsustab, et kaasomandi osa tuleb määrata hageja ainuomandisse, siis vaidlevad kostjad vastu hageja pakutud hüvitise suurusele 130 000 eurot. Kostjate kasutuses oleva korteri nr 2 väärtus hinnati juba 2015. aastal 131 000 eurole. Hiljem on kostjad nende kasutuses olevas korteris teinud remonti ja ehitanud uue ahju, mistõttu on nende kaasomandi osa väärtus oluliselt tõusnud.
7.Hageja ei ole tõendanud oma võimekust tasuda kostjatele kaasomandi lõpetamisel kohest ja kohast hüvitist. Hageja pole tõendanud enda maksevõimelisust. Hageja poja F antud kinnitust tuleb käsitada käendusena, mis on tühine, sest käendaja vastutuse rahalist maksimumsummat pole määratud (võlaõigusseaduse (VÕS) § 143 lg 2). F pangakonto väljavõtted ei ole piisavad tõendamaks tema võimekust tasuda kostjatele kohest ja kohast hüvitist.
8.Pärast vastuhagi esitamist esitasid kostjad taotluse jätta kaasomand lõpetamata. Alternatiivselt palusid kostjad lõpetada kaasomand kinnistule kostjate vastuhagis toodud viisil.
8.1.Kaasomand tuleb jätta lõpetamata erandlike asjaolude tõttu. Kostja I on jäänud töötuks ning kostja II tervislik seisund ei võimalda tal täiskoormusega töötada. Kostjate kaasomandi osa on koormatud kahe hüpoteegiga (esimese järjekoha hüpoteek 110 300 eurot ja teise järjekoha hüpoteek 19 000 eurot) AS-i SEB Pank kasuks, mis tagavad kostjate laenukohustust summas 84 533,55 eurot (seisuga 8.06.2021). Kui kohus lõpetab kaasomandi hageja taotletud viisil, oleksid kostjad pärast laenukohustuste täitmist hüvitise arvelt olukorras, kus nad ei saa endale samaväärset kodu osta – kostjatele ei antaks sellises ulatuses, kui üldse, pangalaenu. Kaasomandi lõpetamine asetaks kostjad äärmiselt raskesse olukorda.
8.2.Kostjad ei soovinud esitada alternatiivset kaasomandi lõpetamise nõuet, mille kohaselt kaasomand lõpetataks kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kostjate majanduslik seis ei võimaldaks neil teha pakkumisi ning enampakkumise tulemus oleks sisuliselt sama, kui see oleks hageja hagi rahuldamisel. Hageja vastuväited vastuhagile ja alternatiivne haginõue
9.Hageja vaidleb kostjate vastuhagile vastu. Hagejal on kinnisasjaga oluliselt suurem emotsionaalne side kui kostjatel. Hageja ei näe võimalust kostjatega koos elamiseks, sest kostjate käitumine kaasomanikuna on ühist vara kahjustav; kostjad ei hooli öörahust; kostjad tegutsevad kaasomandi valitsemisel omavoliliselt; ning nende kombed ja arusaamad ei ole hagejale vastuvõetavad. Kaasomandi lõpetamata jätmiseks puudub alus.
10.Kui kostjad ei nõustu neile kuuluva kaasomandi osa jätmisega hagejale, palub hageja lõpetada kaasomand kinnistu müümisega kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Maakohtu otsus ja põhjendused
11.Maakohus rahuldas hagi ja jättis kostjate vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas hageja ja kostjate kaasomandi kinnistule, jättis selle hageja ainuomandisse ning kohustas hagejat tasuma kostjatele ühiselt hüvitis 192 500 eurot. Samuti kohustas maakohus kostjaid andma
2-19-18320 tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks omandi üleminekuks hageja ainuomandisse ja kinnistusraamatus vastava kande tegemiseks. Menetluskulud jäid solidaarselt kostjate kanda.
12.Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist (asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1). AÕS § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist kohus ei tuvastanud – nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud.
13.Põhjendatud on lõpetada kaasomand hageja poolt hagis taotletud viisil, mille kohaselt kinnistu jääb hagejale ning hageja tasub kostjatele õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Kohus ei pea võimalikuks kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel enampakkumisel, sest kostjad on 08.06.2021 kohtuistungil avaldanud, et kostjate majanduslik olukord ei võimaldaks neil enam hagejale omandi kaotuse eest õiglast hüvitist tasuda. Hageja on esitanud oma poja kontoväljavõtte, mis kohtu hinnangul tõendab hagejale lähedase isiku majanduslikku võimekust kostjate kasuks väljamõistetud hüvitis tasuda. Samuti on hageja poeg avaldanud nõusolekut hüvitise maksmiseks.
14.Kohtu hinnangul puudub alus jätta kaasomand lõpetamata. Kostjad ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, mis tingiksid kaasomandi lõpetamata jätmise. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatav. Apellatsioonkaebus
15.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hageja hagi rahuldamata ja kaasomand lõpetamata. Kostjad palusid jätta menetluskulud hageja kanda.
16.Maakohus on rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja jätnud kaasomanike huvid kaalumata. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks kaalunud kostjate rõhutatud faktilisi asjaolusid, mis tooksid kaasomandi lõpetamisel kaasa nende suhtes suure ebaõigluse. Kaasomandi lõpetamine on vastuolus hea usu põhimõttega ning ei ole õiglane. Kaasomandi lõpetamine hagis taotletud viisil paneks kostjad ääretult raskesse olukorda. Samuti ei ole kohus võtnud otsuses seisukohta kõigi menetluses esitatud tõendite kohta. Kohus on jätnud hindamata, kas ja kuidas tõendab hageja hüvitise maksmise võimekust hageja poja antud (kostjate hinnangul tühine) garantiikiri.
17.Maakohus pole õigesti tuvastanud, kas hageja pojal Fl on olemas hüvitise maksmiseks vajalik maksevõime. Hageja esitatud pangakonto väljavõttelt ei kajastu ühtegi F kohustust ning on väheusutav, et kohustused Fl puuduvad. F pangakonto väljavõte kajastab enam kui aastatagust sissetulekut. Kohus ei ole teinud hüvitise sissenõudmist ning vajalike tahteavalduste andmist otsuse resolutsioonis omavahel sõltuvaks. Kostjatel puudub kindlus, et kui nad enda kaasomandiosa kaotavad, on Fl vahendid hüvitise maksmiseks. Kui Fl vahendid puuduvad, siis peavad kostjad ilma hüvitise saamiseta enda kodust lahkuma, mis paneb kostjad omakorda äärmiselt raskesse ja ebaõiglasesse olukorda.
18.Menetluskulude jätmine solidaarselt kostjate kanda on ebaõiglane. Menetluskulud on põhjustatud hageja enda käitumisest ning suutmatusest kinnistut jagada.
2-19-18320 Vastustaja seisukoht
19.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Edasine menetluse käik
20.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 10.12.2021 otsusega apellatsioonkaebuse ja tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas. Ringkonnakohus tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.
21.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Alternatiivselt palub hageja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
22.Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
22.1.Kuna maakohtu otsuse vaidlustasid kostjad, tuginedes peamiselt sellele, et kaasomandi lõpetamise muudab ebaõiglaseks kostjate majanduslik seis ning hageja väidetav võimetus kostjatele hüvitist tasuda, ei olnud ringkonnakohtul alust leida, et maakohtu määratud viis kaasomandi lõpetamiseks oli hageja suhtes ebaõiglane. Samuti väljus ringkonnakohus hagi ja kaebuse piiridest, kui leidis, et kaasomandi lõpetamine on kostjate suhtes ebaõiglane põhjusel, et nad saavad enda kaasomandi osa eest liiga suure hüvitise.
22.2.Kui ringkonnakohus leidis, et praegusel juhul võib otsuse täitmise viisi kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine muuta kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks, s.o tuua kaasa hagi rahuldamata jätmise, oleks ta pidanud seda pooltele selgitama ja andma võimaluse vastava taotluse esitamiseks.
22.2.1.Kui kaasomandi lõpetamise hagis on taotletud sellist kaasomandi lõpetamise viisi, siis on kaasomanikul, kes hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma, õigus keelduda VÕS § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb § 110 lg 5 järgi otsuse, millega kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud või kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.
22.2.2.Kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Kui kaasomanik, kelle vastu on esitatud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostjaks olev kaasomanik on kohustatud andma tahteavaldused oma kaasomandi osa ülekandmiseks hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb sellest, et ta ei tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita.
22.2.3.Poolel, kelle vastu on kaasomandi lõpetamise hagi esitatud, võib olla mõistlik kolleegiumi senist praktikat arvestades alternatiivselt lahendi täitmise korra kindlaksmääramise
2-19-18320 taotluse esitamisele esitada hüvitise saamise nõue samas menetluses vastuhagina. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi. Kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise hagi rahuldada, jättes kaasomandisse kuuluva eseme ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta oma kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule kohtu määratud hüvitis, saab kohus rahuldada ka vastuhagi VÕS § 110 lg 5 alusel selliselt, et vastuhagi esitanud kaasomanikul on võimalik pöörata hüvitise maksmise nõue kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomaniku vastu täitmisele tema enda kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise vastu.
22.2.4.Kirjeldatud vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist, kuid kohtud peavad vastavate õiguste kasutamise võimalusi vajaduse korral kaasomandi lõpetamise vaidlustes pooltele selgitama ja andma võimaluse vastava vastuväite, vastuhagi või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamiseks. Vastavad selgitused tuleb anda maakohtul ja ka kirjeldatud taotlus või vastuhagi tuleb esitada maakohtu menetluses. Käesoleval juhul ei selgitanud maakohus menetlusosalistele vastuväidete ega vastuhagi esitamise võimalusi. Seetõttu tuleb vastav viga parandada ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel ning sõltuvalt poole taotlusest (näiteks vastuhagi esitamise soov) otsustada asja maakohtule lahendamiseks saatmise vajadus.
22.3.Juhul, kui mitu kaasomanikku on esitanud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotlevad kaasomandi lõpetamist selliselt, et asi antaks ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, ja kaasomanike arvu tõttu ei saa kohtud samal ajal rahuldada kõigi kaasomanike vastavaid nõudeid, tuleb kohtutel selgitada kaasomanikele, et kaasomandi lõpetamiseks tuleb valida mõni muu kaasomandis oleva asja jagamise viis.
22.4.Kohtud ei ole hageja alternatiivsena taotletud kaasomandi lõpetamise viisi piisavalt kaalunud ja on jätnud selle rahuldamata asjasse puutumatute põhjendustega. Eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel asjaoludel, nagu taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohtud praeguses asjas tuvastanud.
22.5.Juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei anna piisavat kindlust, et kaasomandi eseme omandist ilma jäävatel kaasomanikel õnnestub saada selle eest õiglane hüvitis, tuleb kohtutel teha pooltele ettepanek nõuda kaasomandi lõpetamist viisil, et kaasomandis olev asi müüakse avalikul enampakkumisel.
22.6.Kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist lisaks mõnel muul viisil.
22.7.Olukorras, kus kaasomand lõpetatakse viisil, et kaasomandis olev asi antakse kaasomandi lõpetamist nõudvale kaasomanikule ja teda kohustatakse hüvitama teistele kaasomanikele nende kaasomandi osa väärtus rahas või et kaasomandis olev asi müüakse enampakkumisel, siis üldjuhul jääb kaasomandi osa koormanud hüpoteek senisel kujul kehtima. Sellisel juhul peab seni kaasomandis olnud asja omandaja arvestama võimalusega, et juhul, kui oma senise kaasomandi osa kaotav kaasomanik ei rahulda hüpoteegiga tagatud nõuet, tuleb tal taluda sundtäitmist hüpoteegi alusel. Kui kaasomandi osa kaotav isik kaasomandi osa eest saadava hüvitise arvel hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahulda ning hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegi
2-19-18320 realiseerimiseks kaasomandisse kuulunud eseme omandajalt sundtäitmise talumist, saab kaasomandisse kuulunud eseme omandaja hüpoteegiga tagatud nõude ise VÕS § 78 lg 3 p 1 alusel rahuldada ning seeläbi vältida sundtäitmist hüpoteegiga koormatud eseme arvel. AÕS § 349 lg 3 näeb ette, et kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldab hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid (eelkõige VÕS §-d 151–152). Selle õigusliku olukorraga peab kaasomandi lõpetamist nõudev või kaasomandi lõpetamiseks korraldatud enampakkumiselt asja omandanud isik arvestama, kuid vastavad riskid ning nende realiseerumisel tekkivad õigused ei välista kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist. Hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele.
23.Kostjad esitasid ringkonnakohtule 27.11.2023 taotluse saata asi maakohtule selleks, et kostjad saaksid esitada vastuhagi, milles taotlevad lõpetada kaasomand reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit. Alternatiivselt (juhul, kui kohus rahuldab hageja hagi) soovivad kostjad esitada tingimusliku vastuhagi, mille kohaselt paluvad kostjad siduda kostjate vajalikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks sellega, et eelnevalt on hageja täitnud oma hüvitise maksmise kohustuse kahe kuu jooksul alates otsuse jõustumisest.
24.Hageja esitas ringkonnakohtule 27.11.2023 taotluse lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks hageja ja hageja kohustub kostjatele maksma hüvitise summas 192 500 eurot, millest kõigepealt tasutakse hüpoteegipidajate nõuded ja ülejäänud summa makstakse kostjatele välja. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand kaasomanike vahelisele enampakkumisele panemisega või avalikule enampakkumisele panemisega. Mõlemal juhul tasutakse hageja taotlusel enampakkumise tulemist esmalt hüpoteegipidajate nõuded.
25.11.12.2023 vastustes vaidlevad mõlemad pooled vastaspoole taotlustele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
26.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Seoses sellega tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel lahendamisel. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
27.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes, kuna ei viinud läbi eelmenetlust nii nagu selle näevad ette TsMS § 329 lg 3 ja TsMS § 392 lg 1 p 1 ega täitnud piisavalt selgitamiskohustust. Kuigi ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes, saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla siiski kohtuotsuse tühistamise aluseks, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20). Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses.
2-19-18320
28.Hageja palus hagiavalduses lõpetada XXX asuva kinnisasja kaasomand selliselt, et kinnisasi jäetakse hageja ainuomandisse, kohustusega hüvitada kostjatele neile kuuluva kaasomandi osa väärtus 130 000 eurot. Alternatiivselt soovis hageja, et kinnisasi pannakse kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kostjad esitasid 18.12.2019 vastuhagi, milles palusid jätta kinnisasi kostjate ainuomandisse, kohustusega hüvitada hagejale talle kuuluva kaasomandi osa väärtus 106 000 eurot. 23.04.2020 esitasid kostjad taotluse jätta kaasomand lõpetamata, alternatiivselt palusid kostjad rahuldada vastuhagi. Kostjad tõid 23.04.2020 esile, et asjaolud on muutunud, kuna kostja I on jäänud töötuks ning kostja II tervislik seisund ei võimalda tal täiskoormusega töötada ning kodu kaotamine asetaks kostjad äärmiselt raskesse olukorda.
29.Ringkonnakohtu hinnangul ei selgitanud maakohus kostjate 23.04.2020 esitatud taotluse järgselt kostjate taotletud alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisi sobimatust ega seda, et kaasomandit kostjate esile toodud asjaoludel lõpetada ei saaks. Riigikohus on korduvalt ja ka käesolevas asjas tehtud otsuses selgitanud, et kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist lisaks mõnel muul viisil (RKTKo 13.01.2020, 2-15-9117, p 13; RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-1417, p 21). Maakohus selgitas 26.02.2020 menetlusdokumendis pooltele, et kuna mõlemad pooled soovivad kinnisasja enda ainuomandisse, siis oleks mõistlik lõpetada kaasomand kinnistu müümisega kaasomanike vahelisel enampakkumisel (I kd tl 80-81). Pärast 23.04.2020 kostjate poolt esitatud taotlust maakohus pooltele, kostjate esile toodud muutunud olukorda silmas pidades, kaasomandi võimalikke lõpetamise võimalusi ega viise ei selgitanud ega andnud võimalust lõpetada kaasomand mõnel teisel viisil. Riigikohus rõhutas käesolevas asjas, et eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise nõue alati rahuldada ning üksnes erandlikel asjaoludel, nagu taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglus või kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise võimatus saab kohus jätta nõude rahuldamata. Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole Riigikohtu hinnangul kohtud praeguses asjas tuvastanud (22.03.2023 otsuse p 16). Samuti on Riigikohus asjas nr 2-17-9749 märkinud, et kui taotletud viisil kaasomandit lõpetada ei saa, peab kohus pooltele selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv (RKTKo 10.04.2019, 217-9749, p 11). Seega oleks maakohus pidanud selgitama kostjatele, et kostjate taotlus kaasomandi lõpetamata jätmiseks kostjate poolt esile toodud asjaoludel ei pruugi olla tulemuslik ja ka kaasomandi lõpetamise alternatiivne viis – kinnisasja jätmine kostjate ainuomandisse ei ole sobiv viis, põhjusel, et kostjad ei suuda majanduslike raskuste tõttu hagejale tasuda kinnisasja omandiõiguse kaotamise eest õiglast hüvitist. Ühtlasi oleks maakohus, sellise selgitamiskohustuse täitmise järgselt, pidanud andma kostjatele võimaluse vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisi muutmiseks.
30.Riigikohus selgitas 22.03.2023 otsuses hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viiside ebasobivust ja sellega seoses tekkinud vajadust teiste kaasomandi lõpetamise viiside kaalumiseks. Riigikohus asus seisukohale, et kohtud on ebapiisavalt oma selgitamiskohustust selles osas täitnud ja kohtud oleksid pidanud selgitama alternatiivsete viiside vajalikkust (22.03.2023 otsuse punktid 16-17). Riigikohus juhtis käesolevas asjas tähelepanu lisaks ka sellele, et maakohus ei selgitanud menetlusosalistele VÕS § 110 lg 5 kohaste vastuväidete, TsMS § 445 lg 1 alusel täitmise korra taotluse ega hüvitise saamiseks vastuhagi esitamise võimalusi (22.03.2023 otsuse punktid 15.1-15.4).
31.Asja uuel arutamisel andis ringkonnakohus pooltele tulenevalt Riigikohtu seisukohast võimaluse esitada täiendavaid taotluseid. Kostjad esitasid 27.11.2023 taotluse saata asi maakohtule selleks, et kostjad saaksid esitada vastuhagi, milles taotlevad lõpetada kaasomand
2-19-18320 reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit. Alternatiivselt (juhul, kui kohus rahuldab hageja hagi) soovivad kostjad esitada tingimusliku vastuhagi, mille kohaselt paluvad kostjad siduda kostjate vajalikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks sellega, et eelnevalt on hageja täitnud oma hüvitise maksmise kohustuse kahe kuu jooksul alates otsuse jõustumisest. Hageja esitas 27.11.2023 taotluse lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt saab kinnistu ainuomanikuks hageja ja hageja kohustub kostjatele maksma hüvitise summas 192 500 eurot, millest kõigepealt tasutakse hüpoteegipidajate nõuded ja ülejäänud summa makstakse kostjatele välja. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand kaasomanike vahelisele enampakkumisele panemisega või avalikule enampakkumisele panemisega. Mõlemal juhul tasutakse hageja taotlusel enampakkumise tulemist esmalt hüpoteegipidajate nõuded. Ringkonnakohtu hinnangul on poolte taotlused, lähtudes Riigikohtu seisukohtadest, esitatud põhjendatult ja kohtul on võimalik neid menetleda. Haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes, ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Samuti on võimalik kaasomandi lõpetamise viise täiendada ringkonnakohtus (RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516, p 27-28). Seega on üldjuhul ringkonnakohtul endal võimalik menetleda taotlust kaasomandi lõpetamiseks teisel viisil, kuid antud juhul on kostjad soovinud esitada vastuhagis kaasomandi lõpetamiseks viisi, mille puhul jagatakse kinnisasi reaalosadeks. Ringkonnakohtu hinnangul tingib kostjate sellekohane taotlus asja saatmise maakohtusse, võimaldamaks kostjatel täiendav kaasomandi lõpetamise viis vastuhagi nõudena esitada maakohtus.
31.1.Kostjad soovivad kaasomandi lõpetamiseks esitada viisi, mille kohaselt moodustataks kinnisasjast korteriomandid. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 1 kohaselt võivad kinnisasja kaasomanikud kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. KrtS § 3 lg 2 kohaselt on eriomandi loomiseks nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt nt RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12, samuti selles viidatud RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20). Eeltoodust tulenevalt saab kaasomanike kokkulepet KrtS § 3 lg 1 ja lg 2 alusel korteriomandite moodustamise kohta asendada kohtulahend.
31.2.Kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamisel, sealhulgas korteriomandite moodustamisel, peab see olema ehitustehniliselt võimalik. Riigikohus on selgitanud, et ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel TsMS § 232 lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Eeltoodud asjaoludega tuleb seega kohtul arvestada ning nende esile toomise vajadust ja tõendamiskoormist peab kohus menetlusosalistele selgitama.
31.3.Samuti on Riigikohus selgitanud, et üksnes sellest, et mõlemal kaasomanikul on võimalus hooneid kasutada, ei piisa kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamisega. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Seega, juhul kui ehitustehniliselt on korteriomandite moodustamine võimalik, tuleb kohtul lisaks hinnata, kas
2-19-18320 hoone ja maatüki osasid on võimalik korteriomandite moodustamise järgselt mõistlikult kasutada ning arvestades poolte vahelisi suhteid ka seda, kas korteriomandite moodustamine on kaasomanike huve kõige paremini arvestav lahendus.
31.4.Kuna kaasomandis oleva kinnisasja lõpetamisel korteriomandite moodustamisega on tegemist oluliselt erineva sisuga menetlusega võrreldes olemasolevate asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, ei pea ringkonnakohus võimalikuks selle nõude esmakordset menetlemist ringkonnakohtus. Tõendamist vajavate asjaolude eeldatavat mahtu arvestades ei saaks ringkonnakohus asja ise sisuliselt lahendada, sest apellatsioonimenetluses esmakordselt asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle puudumise tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
32.Eelnevast tulenevalt ei saa ringkonnakohus võtta seisukohta hageja kaasomandi lõpetamise viisi põhjendatuse osas. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 10; RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 21). Seega peab maakohus kaaluma kõiki kohtule hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viise korraga ja hindama, milline neist on õiglasem ja milline neist arvestab kaasomanike huve kõige rohkem.
33.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul täita esmalt eelmenetluse ülesanded, mh lahendada kostjate taotlus võimaldamaks kostjatel esitada vastuhagi nõue lõpetada kaasomand reaalosadeks jagamisega nii, et kaasomandi osadest moodustatakse 2 korteriomandit, selgitada selle nõude osas pooltele tõendamiskoormist ning anda võimalus esitada vaidlusaluste asjaolude kohta täiendavaid tõendeid. Samuti tuleb maakohtul lahendada poolte taotlused VÕS § 110 lg 5 alusel esitatud vastuväidete ja TsMS § 445 lg 1 alusel esitatud täitmise korra kohta.
34.Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja tagasi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis, on hagejal võimalik esitada maakohtule ka muud praeguses apellatsioonkaebuses esitatud taotlused. Kuna ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ei oleks maakohtule siduvad (TsMS § 658 lg 2), ei anna ringkonnakohus hinnangut hageja apellatsioonkaebuse väidetele, mis seonduvad asjaolude tuvastamisega.
35.Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi esimese astme kohus asja uuel läbivaatamisel. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.