Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-26-03 Otsuse kuupäev Tartu, 14. aprill 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja H. Jõks Kohtuasi AS Tabal hagi Karske Eesti OÜ ja Eesti Vabariigi vastu kinnistusraamatu kande kustutamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. novembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/756/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Tabal kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 3. märts 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat J. Leppik ja kostja esindaja vandeadvokaat T. Meidra Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
15.novembri 2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Advokaadibüroole Leppik ja Partnerid
16.detsembril 2002. a tasutud kassatsioonikautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsuse 14. novembri 1997. a korraldusega nr 4433-k tagastati Ilmar Pappelile ja Juhan Pappelile õigusvastaselt võõrandatud maa aadressil Kadaka tee 185c. Selle korralduse alusel avati kinnistusregistriosa nr 4581 ja 10. veebruaril 1999. a jagamise tulemusel avati kinnistusregistriosa nr 12227. Ilmar Pappel müüs 8. aprillil 1999. a Karske Eesti OÜ-le Tallinnas Kadaka tee 185d asuva kinnistu nr 12227. 10. mail 1999. a kanti Karske Eesti OÜ omanikuna Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr 12227. Tallinna Linnavalitsus tühistas 15. detsembri 1999. a korraldusega nr 7847-k oma korralduse nr 4433-k
14.novembrist 1997. a, millega maa tagastati I. Pappelile ja J. Pappelile.
2.AS Tabal esitas linnakohtule hagi, milles palus kustutada AÕS § 57 lg 1 alusel registriosa nr 12227 kande selle kohta, et Kadaka tee 185d ärimaa omanik on Karske Eesti OÜ. Kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt vaidlusaluse kinnistu omanikuks oli Ilmar Pappel, oli ebaõige, kuna selle tegemise õiguslik alus langes hiljem ära. Hageja märkis, et kostja oli teadlik kande ebaõigsusest, kuna ta teadis, et kinnistul asuvad ehitised kuuluvad hagejale. Hagejal on õigus saada talle kuuluvate ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa omanikuks. AS Tabal omandas 6. detsembril 1995. a Tallinna Taarabaasi tervikvara, mille koosseisu kuulusid hooned ja rajatised Tallinnas Kadaka tee 185. MaaRS § 7 lg 1 ja § 20 lg 1 järgi on hagejal õigus erastada talle kuuluvate ehitiste juurde krundina kuuluv või nende teenindamiseks vajalik maa. Ehitise omandamise ajal kehtinud AÕS RakS § 14 redaktsioon ei sätestanud piirangut, et omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantavat ehitist võib käsutada pärast kasutusloa saamist.
3.Karske Eesti OÜ vaidles hagile vastu. Vaidlusaluse kande tegemise aluseks oli tema ja I. Pappeli vahel 8. aprillil 1999. a sõlmitud asjaõigusleping ja sellal oli kanne kinnistusraamatus I. Pappeli
omandiõiguse kohta õige. Kostja omandas Tallinnas Kadaka tee 185d asuva kinnisasja heauskselt kinnistusraamatu kandele tuginedes.
4.Kostja (Eesti Vabariik Maa-ameti kaudu) leidis, et Karske Eesti OÜ on kinnistu omandajana heauskne, kuna omandas kinnistu seaduslikult omanikult notariaalse ostu-müügilepinguga. Kui kinnistamise aluseks olnud linna- või vallavalitsuse korraldus tühistatakse pärast kinnistusraamatusse esmakinnistamisele järgnenud kannete tegemist, ei ole AÕS RakS § 10 lõike 5 kohaldamine võimalik. See rikuks õiguskindluse ning kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse põhimõtteid. Seda sätet saaks kohaldada juhul, kui esmakinnistamisele järgnenud kanded on seaduses sätestatud korras kustutatud. Maa-amet on seisukohal, et kuna maa tagastamise aluseks olnud linnavalitsuse korraldus ei ole tühistatud pärast esmakinnistamist, vaid pärast esmakinnistamisele järgnenud kande tegemist, siis on riigi kandmine omanikuna kinnistusraamatusse välistatud.
5.Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Linnakohtu otsuse kohaselt on Karkse Eesti OÜ heauskne omandaja. Tunnistaja Sander Metsa ütlused, et Karske Eesti OÜ väidetav esindaja teadis, kes on kinnistul asuvate hoonete omanik ja et vara üle on vaidlusi, ei anna alust tunnistada, et kostja omandas kinnistu pahauskselt, kuna kinnistu omanik oli võõrandamise ajal Ilmar Pappel. Asjaolu, et kostja õiguseelneja rentis hagejalt vaidlusalusel kinnistul asuvat hoonet ei välista kinnistu heauskset omandamist I. Pappelilt. Rendiseaduse § 5 lg 1 kohaselt võib rendileandjaks olla nii rendile antava vara omanik kui ka tiitlipärane valdaja. Kostja omandas vaidlusaluse kinnistu 8. aprillil 1999. a ja ta on 10. mail 1999. a kantud omanikuna kinnistusraamatusse. I. Pappel ei teadnud ega võinud kinnistu võõrandamise ajal teada, et maa tagastamise korraldus hiljem kehtetuks tunnistatakse. Kinnistu omanik oli võõrandamise ajal I. Pappel. Riigi kandmine omanikuna kinnistusraamatusse AÕS RakS § 10 lg 5 järgi on välistatud, sest maa tagastamise aluseks olnud Tallinna Linnavalitsuse korraldus on tühistatud pärast esmakinnistamisele järgnenud kande tegemist. Käesoleval juhul ei ole tegemist esmakande vaidlustamisega. Kohus leidis, et Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 12227 teises jaos on teine kanne tehtud õiguslikul alusel ja selle äralangemine pole tõendatud, nagu näeb ette AÕS § 57 lg 1. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus muutis linnakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis otsuse motiividest välja kinnistu omandamise heausksust käsitlevad põhjendused. Ringkonnakohus leidis, et hagejal ei ole käesoleva vaidluse korral võimalik oma õigusi kaitsta AÕS § 57 lg 1 korras, kuna kostja Karske Eesti OÜ on omanikuna kinnistusraamatusse kantud kehtiva ja vaidlustamata asjaõiguslepingu alusel. Ringkonnakohus leidis, et isik, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda seadusega sätestatud korras ebaõige kande muutmist hagimenetluse korras. Hageja saab oma õigusi kaitsta, esitades omandiõigusliku hagi. Kuna nimetatud hagi ei ole esitatud, ei tule kõne alla omandaja hea- või pahausksus. Selles vaidluses ei oma tähtsust, kas Karske Eesti OÜ on kinnistu omandanud AÕS § 95 lg 1 tähenduses heauskselt või mitte.
AÕS RakS § 10 lg 5 annab õigustatud isikule nõudeõiguse, kui pärast esmakinnistamist langeb kandealus ära. Linnavalitsus tühistas maa tagastamise korralduse ajal, kui kostja oli vaadeldava kinnisasja suhtes teine omanik. Seega leidis kohus õigesti, et riigi kandmine omanikuna kinnistusraamatusse on välistatud, kuivõrd maa tagastamise aluseks olnud linnavalitsuse korraldus tühistati pärast esmakinnistamisele järgnenud kande tegemist.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata, leides, et hageja õiguste kaitsmiseks kohane viis tuleneb AÕS § 65 lg-st 1, kuid jättis samas tähelepanuta, et selle sätte alusel ongi nõue esitatud. Kui soovitakse oma õigusi kaitsta AÕS § 65 lg 1 alusel esitatud nõudega, peab esinema AÕS § 57 lg-s 1 nimetatud asjaolu. Hageja märgib, et esmakande õiguslik alus langes ära ja kostja ei olnud asja omandamisel esmakandele tuginedes heauskne ning seetõttu tuleb kinnistusraamatusse omanikuna kanda isik, kes oli maa omanik enne esmakande tegemist, s.o Eesti Vabariik. Seadusega pole kooskõlas ringkonnakohtu järeldus, et kui kinnistu võõrandatakse pärast esmakinnistamist, on riigi kandmine kinnistusraamatusse välistatud. AÕS RakS § 11 lg 5, millele tugines ringkonnakohus, reguleerib võimalust lahendada kohtuväliselt olukord, kus maa esmakinnistamise alus on hiljem ära langenud. Ringkonnakohtu viide selle kohta, et Karske Eesti OÜ on omanikuna kinnistusraamatusse kantud kehtiva ja vaidlustamata asjaõiguslepingu alusel, ei oma tähtsust. Asjaõiguslepingut saab vaidlustada ainult lepingu pool. Isik, kelle õigusi ebaõige kandega rikutakse, saab taotleda ebaõige kande parandamist, kui ta tõendab, et isik, kes kinnistusraamatu kandele tuginedes asja omandas, oli pahauskne. Hageja on seisukohal, et ta ei saa nõuda enda omandiõiguse tunnustamist.
8.Karske Eesti OÜ vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Hageja ei ole tõendanud oma subjektiivsete õiguste rikkumist. AÕS RakS § 10 lg 5 annab õigustatud isikule nõudeõiguse, kui pärast esmakinnistamist langeb kandealus ära. Esmakinnistamise kandealuse äralangemise korral ei lange ära hilisemate kinnistamiste kandealused " asjaõiguslepingud. Hilisemaid kandealuseid tuleb eraldi vaidlustada. Ringkonnakohus asus õigele seisukohale, et kuna Karske Eesti OÜ on vaidlusaluse kinnisasja omanik vaidlustamata asjaõiguslepingu alusel, ei ole vaidlusalune kinnistusraamatukanne ebaõige ning hagejal ei ole võimalik kaitsta oma väidetavaid õigusi AÕS § 57 lg 1 korras.
9.Ka Maa-amet vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Maa-amet leidis, et juhul kui kinnistamise aluseks olnud linnavalitsuse korraldus tühistatakse pärast esmakinnistamisele järgnenud kannete tegemist kinnistusraamatusse, ei ole AÕS RakS § 10 lõike 5 kohaldamine võimalik. AÕS RakS § 10 lg 5 lubab riiki kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna kanda üksnes juhul, kui maa tagastamise aluseks olnud linnavalitsuse korraldus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist. Riigi kandmine
omanikuna kinnistusraamatusse pärast esmakinnistamisele järgnenud kannete tegemist rikuks õiguskindluse ning kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse põhimõtteid. AÕS RakS § 10 lg 5 kohaldamine oleks mõeldav üksnes juhul, kui esmakinnistamisele järgnenud kanded on seaduses sätestatud korras kustutatud. Registriosa sulgemine saab toimuda vaid juhul, kui maa tagastamise aluseks olnud otsus on tühistatud pärast esmakinnistamist ja registriosa mis tahes jaos ei ole ühtegi teist jõusolevat kannet, välja arvatud registriosa avamisel tehtud kanded. Kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riigi sissekandmine ei ole eesmärk omaette, vaid see peab kindlustama maareformieelse olukorra taastamise. Kostja Karske Eesti OÜ on kinnisasja omandanud heauskselt, toetudes kinnistusraamatu kandele. Riigivaraseaduse § 2 kohaselt on riigivara riigile kuuluv kinnis- ja vallasvara, mis võetakse arvele riiklikus riigivara registris, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Riigivaraseaduse § 23 lg 1 sätestab, et riigivara täieneb seaduste ja tehingute alusel. Riigivara ei saa täieneda kohtuotsuse alusel.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
11.Viitega AÕS § 56 lg-le 3 ning §-dele 57 ja 65 soovis hageja kinnistusraamatu kande kustutamist. Kinnistusraamatus on kinnisasja omanik Karske Eesti OÜ, kuid hageja soovib kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kanda Eesti riiki. Oma nõuet põhjendas hageja sellega, et 1) ta oli tagastatud maal asuva ehitise omanik, mis andis talle õiguse erastada ostueesõigusega maad; 2) maa tagastamise korraldus on tunnistatud kehtetuks ja seega on ära langenud registriosa avamise õiguslik alus, mistõttu kinnistusraamatu kanne on ebaõige; 3) kostja Karske Eesti OÜ ei ole kinnisasja heauskselt omandanud, sest ta teadis, et kanne on ebaõige. AÕS § 65 lg 1 annab isikule, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õiguse nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kolleegium leiab, et ehitise omaniku õigus saada maa omanikuks või nõuda ehitise alusele ja selle teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist on sellised õigused, mis annavad isikule aluse nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist AÕS RakS § 10 lg 5 järgi. Hagi rahuldamise eesmärgiks on hageja asetamine võimalikult sarnasesse olukorda, milles ta olnuks, kui maa seadusvastast tagastamist poleks toimunud. Seega nõuab esimesena vastust küsimus, kas hagejal ehitise omanikuna oli ja oleks ka praegu õigus saada maa omanikuks või nõuda hoonestusõiguse seadmist. Kohtu seisukoht selles küsimuses puudub.
12.Kui hagejal nimetatud õigused puuduvad, siis ei riku maa tagastamine, selle võõrandamine ega selle omaniku kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne tema õigusi ning hagi tuleb rahuldamata jätta. Kui hagejal oli õigus ehitise omanikuna saada tagastatud maa omanikuks või nõuda sellele hoonestusõiguse seadmist ja see õigus oleks tal ka praegu, siis tuleb kõigepealt võtta seisukoht registriosa avamise õigusliku aluse äralangemise osas. Sellest oleneb, kas kanne I. Pappeli kui kinnisasja omaniku kohta oli õige või mitte.
13.AÕS § 57 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud. AÕS RakS § 10 lg 1
kohaselt on maareformi käigus tagastatud maa esmakinnistamise (registriosa avamise) õiguslikuks aluseks valla- või linnavalitsuse poolt esitatud kirjalik kinnistamisavaldus ja valla- või linnavalitsuse korraldus. Kolleegium leiab, et kui maa tagastamise korraldus on kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt, ka kande õiguslik alus on tagasiulatuvalt ära langenud ja kinnistusraamatu kanne on seega ebaõige.
14.Kui registriosa avamine oli ebaõige, siis omab tähtsust, kas ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult kinnisasja omandanud isik teadis või pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest ehk asjaoludest, mis tingisid tagastamiskorralduse õigusvastasuse ja selle kehtetuks tunnistamise. Selles vaidluses saaks kostjat pahauskseks pidada, kui ta teadis või pidi teadma, et tagastatud maal asuvad teise isiku õiguslikul alusel püstitatud ehitised ning nende omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks või nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. Seda, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne - teadis või pidi teadma ebaõigest kandest - ,peab tõendama hageja. Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Seega, kui Karske Eesti OÜ ei teadnud ega pidanudki teadma ebaõigest kandest ja omandas kinnisasja heauskselt, tuleb hagi jätta rahuldamata. Kui omandaja oli aga pahauskne, siis on esmased eeldused AÕS RakS § 10 lg 5 kohaldamiseks täidetud. Kui maa tagastamise aluseks olnud linna- või vallavalitsuse korraldus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, selle 29. märtsil 2001. a jõustunud normi kohaselt õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. Samal ajal jõustus ka KRS § 72 lg 2, mis kehtestas, et avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa suletakse omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole käesoleva seaduse § 8 3. lõike järgi kohustuslik ning kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigustega ega antud teise isiku valdusse. Osundatud seadusemuudatuste eesmärgiks oli anda isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist, s.t võimalus maa erastamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks.
15.Kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 järgi pole võimalik, siis ei ole isikul, kellel ehitise tõttu oli õigus selle juurde maad erastada või maale hoonestusõigus seada, võimalik saada maa omanikuks ka siis, kui kinnisasja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse riik. Järelikult, kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 kohaselt ei ole võimalik, siis ei ole võimalik ka rikkumiseelse olukorra ennistamine ja puudub alus kanda riik kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse AÕS RakS § 10 lg 5 alusel. Eelnevast järeldub, et vaid siis, kui ei ole KRS § 72 lg-s 2 märgitud takistusi registriosa sulgemiseks ja on täidetud teised eeldused, on põhjendatud riigi kandmine omanikuna kinnistusraamatusse AÕS RakS § 10 lg 5 järgi.
16.Samas ei nõustu kolleegium kohtute seisukohaga, et viidatud asjaõigusseaduse rakendamise
seaduse normi ei saa mingil juhul kohaldada, kui pärast esmakinnistamist on kinnistusraamatusse veel kandeid tehtud, sh kui kinnisasi on edasi võõrandatud või koormatud piiratud asjaõigustega. Selline kitsas tõlgendus ei tagaks normi eesmärgi saavutamist ega pakuks õigustatud isikule kaitset nende isikute vastu, kes on kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandamisel olnud pahausksed. Kui kinnisasi on edasi võõrandatud või koormatud kolmanda isiku kasuks piiratud asjaõigustega, siis on isikul, kelle õigust ebaõige kandega rikuti, võimalus tõendada kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandaja pahausksust ja nõuda kande kustutamist. Kui kinnisasja järgmine omandaja või piiratud asjaõiguse omaja on heauskne, siis jäävad nende õigused püsima. Viimasel juhul ei saa registriosa KRS § 72 lg 2 alusel sulgeda. Kui registriosa selle normi kohaselt sulgeda ei saa, siis ei ole võimalik hagejale rikkumiseelset olukorda ennistada. Järelikult puudub sellisel juhul ka alus riigi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks AÕS RakS § 10 lg 5 alusel. Kui riigi omanikuna sissekandmist pidada eesmärgiks omaette, võib tekkida olukord, kus ehitise endine omanik ei saa maad ostueesõigusega erastada ega nõuda hoonestusõiguse seadmist, sest registriosa ei saa sulgeda, ja isik, kes oli omanikuna sisse kantud, jääb kinnisasjast ilma. Vaid piiratud asjaõiguse omaja õiguslik seisund ei muutuks. Selline tulemus poleks kooskõlas punktis 14 käsitletud seadusemuudatuse eesmärgiga.
17.Olenevalt asjaoludest on isikul, kelle õigusi maa ebaõige tagastamisega rikuti, kahju hüvitamist õigus nõuda kahju tekitajalt.
18.Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste osas märgib kolleegium järgmist. Hageja nõue rajaneb sellel, et kostja teadis või pidi teadma, et registriosa avamine oli ebaõige ning seega oli kostja kinnisasja omandamisel pahauskne. Seega ei olene hagi rahuldamine sellest, kas kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks olnud asjaõigusleping on ära langenud või mitte. Hageja on oma väidetava õiguse kaitseks valinud seadusest tuleneva õiguskaitsevahendi. Ebaselge on apellatsioonikohtu märkus omandiõigusliku hagi kohta, mille hageja pidanuks apellatsioonikohtu arvates esitama. Kohtuotsuses puudub viide õigusnormile, millest selline nõue tuleneb. Kuna vaidlus on kinnisasja heauskse omandamise üle, siis ei tule kohaldada vallasasja heauskset omandamist reguleerivat AÕS § 95. J. Odar, H. Jõks, A. Kull
J. Odari eriarvamus Seni kuni kehtis maa tagastamise korraldus, oli kinnistusraamatu kanne õige, sest oli tehtud kehtiva korralduse alusel. Pärast korralduse tühistamist langes kande tegemise alus ära. Kuna kinnistusraamatu kanne oli õige maa tagastamise korralduse kehtetuks tunnistamiseni, ei saa ebaõigesti, nagu hiljem selgus, omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult kinnisasja omandanud isikule ette heita, et ta pidi enne maa tagastamise korralduse kehtetuks tunnistamist toimunud
kinnisasja omandamise puhul teadma, et kinnistusraamatu kanne oli ebaõige ja tema on seetõttu pahauskne omandaja (p. 14). Kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse kooskõlas AÕS §-ga 56 lg 1. J. Odar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.