Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-70-07 Tartu, 19. juuni 2007. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Lea Laarmaa ja Jaak Luik Olev Kala hagi Osaühingu KAPITALI INVEST ja Osaühingu KINNISVARABÜROO UUS MAA vastu 80 000 krooni saamiseks. Tartu Ringkonnakohtu 5. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-041251 Olev Kala kassatsioonkaebus Hageja Olev Kala (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Anu Pärtel. Kostjad Osaühing KAPITALI INVEST (registrikood xxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov, ja Osaühing KINNISVARABÜROO UUS MAA (registrikood xxxxxxxx). 28. mai 2007. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. märtsi 2007. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Osaühingule Advokaadibüroo In Jure 5. aprillil 2007. a Olev Kala kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 800 (kaheksasada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Olev Kala esitas Tartu Maakohtule hagi Osaühingu KAPITALI INVEST (kostja I) ja Osaühingu KINNISVARABÜROO UUS MAA (kostja II) vastu 80 000 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt soovis hageja osta kostjale I kuuluva Tartus Tervishoiu 13 asuva kinnistu, et sinna oma kodu rajada. Hageja ja kostja I sõlmisid 23. veebruaril 2004. a kostja II vahendusel broneerimislepingu, millega kinnitasid, et soovivad hiljemalt 25. märtsil 2004. a sõlmida kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu, müügihinnaks 330 000 krooni. Müüja süül notariaalse ostumüügilepingu sõlmimata jäämisel kohustus müüja tasuma broneerijale kogu broneerimistasu ja leppetrahvi 20 000 krooni. Pärast broneerimislepingu sõlmimist sõlmis hageja töövõtulepingu, mille alusel tehti kinnistule 60 000 krooni eest projekteerimistöid.
15.märtsil 2004. a teatas kostja II hagejale, et kostja I loobub broneerimislepingut täitmast, ei müü hagejale kinnistut ning tagastab hagejale broneerimistasu. 18. märtsil 2004. a pöördus hageja kostja I poole, paludes broneerimislepingut täita või tasuda leppetrahv hageja arveldusarvele. Vastuseks teatasid kostja I esindajad, et broneerimisleping on kinnisasja ostu-müügi eelleping, mis on asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine. Hageja esitas 3. mail 2004. a kostjale I ja 28. mail 2004. a kostjale II avalduse broneerimislepingu
tühistamise kohta eksimuse tõttu. Hageja sõlmis lepingu heauskselt teadmises, et tegemist on broneerimislepinguga. 22. märtsil 2004. a ilmnes, et kostja I käsitab lepingut ostu-müügilepingu eellepinguna, mis pidanuks olema sõlmitud notariaalses vormis. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadmises, et lepingu sõlmimisega kohustub kostja I mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale hageja. Hageja tegutses broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise järgselt teadmises, et tal on õigus kinnistut osta. Hagejal tekkis broneerimislepingu tühistamise tõttu töövõtulepingu alusel tehtud projekteerimistööde eest tasumisega varaline kahju 60 000 krooni ja põhjendatult loodetud heaolu loomise võimaluse kaotuse tagajärjel mittevaraline kahju 20 000 krooni.
2.Kostja I vaidles hagile vastu. Hagejale ei ole kostja I tegevuse tõttu varalist kahju tekkinud. Pärast
23.veebruari 2004. a eellepingu sõlmimist tekkis kostjal I põhjendatud kahtlus, et hageja ei suuda talle tasuda kokkulepitud hinda 330 000 krooni ja seetõttu võib jääda notariaalne leping hagejast tulenevatel asjaoludel sõlmimata. Ta ei soovinud riskida sellega, et üks kuu pärast eellepingu sõlmimist selgub müügilepingu sõlmimisel, et hageja ei suuda kinnisasja osta. Kuna eelleping oli sõlmitud vorminõudeid rikkudes, siis kostja I õigusnõustajad selgitasid hagejale, et isegi kui hageja jätab kinnisasja ostmata, ei kaasne temale sellega mingeid sanktsioone ning kostja I peab saadud broneerimistasu talle igal juhul tagastama. Seetõttu müüs kostja I kinnisasja kolmandale isikule, kes oli nõus kohe sõlmima notariaalse ostu-müügilepingu ning tasuma kogu müügihinna. Kostja I tagastas viivitamatult hagejale broneerimistasu. Hageja 3. mail 2004. a esitatud tühistamisavaldus on alusetu. Kostjad ei ole hagejat lepingu liigi ega vormi osas eksitanud. Lepingust oli selgelt näha, et see on suunatud kinnisasja ostu-müügilepingu sõlmimisele ning sellest oli ka hageja teadlik. Asjaolu, et leping oli pealkirjastatud kui broneerimisleping, ei muuda seda kehtivaks. Seega ei saa hageja oma väidetava eksimuse alusel lepingut ühepoolselt tühistada ega nõuda kahju hüvitamist TsÜS § 101 lg-le l tuginedes. Hageja ei olnud 23. veebruari 2004. a seisuga projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt ei ole hagejale ka reaalset kahju tekkinud. Vastav leping on sõlmitud tagantjärele kuupäevaga, eesmärgiga esitada kostja I vastu kahjunõue. Projekteerimislepingus ei märgitud konkreetseid töid, mida projekteerija pidi tegema. Kui hageja oleks asunud juba eellepingu sõlmimise päeval tellima projekteerimistöid kõnesolevale kinnisasjale elamu ehitamiseks, siis oleks ta sellest ka müüjat kindlasti teavitanud. Isegi kui hageja suudab tõendada, et ta tõepoolest sõlmis 23. veebruaril 2004. a projekteerimislepingu ning on kandnud sellepärast väidetavalt kahju, siis tuleb kahjunõue jätta rahuldamata seetõttu, et kahju tekitamises puudub kostja I süü. Kostjale I ei olnud eellepingu sõlmimisel ega kinnisasja võõrandamisel kolmandale isikule teada, et hageja on väidetavalt kandnud kulutusi projekteerimise tõttu. Kuna hageja ei teavitanud kostjat I projekteerimistöödest, eeldas kostja I heauskselt, et kinnisasja müük kolmandale isikule ei tekita hagejale kahju. Hageja moraalse kahju nõue on alusetu. Hageja esitas teadvalt valeväiteid kodu rajamise kavatsuse ning selle purunemise kohta. Kinnistusraamatu väljatrükkidest nähtub, et hageja on olnud vähemalt kuue erineva krundi omanik ning on need pärast lühiajalist omamist edasi müünud. See tõendab, et hageja on tegelikkuses kinnisvaraarendaja, kelle eesmärgiks oli ka praegusel juhul krundi
täisehitamine ning selle edasimüümine.
3.Kostja II vaidles samuti hagile vastu. Kostja II ei vastuta hagejale kahju tekitamise eest, sest ta ei ole 23. veebruaril 2004. a sõlmitud lepingu pool, kellelt saaks TsÜS § 101 lg 1 alusel kahju hüvitamist nõuda. Hageja väited kinnistu ostmise võimalikkuse kohta on paljasõnalised. Tõendamata on hageja väited ka tekkinud kahju kohta. Hagejal on võimalik kasutada projekteerimise tulemusel valminud eskiislahendusi oma kodu rajamisel ka teistele kinnistutele. Samuti on alust arvata, et
23.veebruaril 2004. a sõlmitud projekteerimisleping on näilik, sest selle kohaselt tuli ehitise projekt üle anda 1. märtsil 2004. a, s.o 8 päeva jooksul. Ei ole tõenäoline, et sellise ajaga on võimalik teha projekt, mis vastaks tellija ettekujutusele tema kodust. Hageja ei ole tõendanud mittevaralise kahju olemasolu.
4.Tartu Maakohus jättis 11. mai 2006. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on 23. veebruaril 2004. a sõlmitud leping kinnistu omandamise eelleping, mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Erandina saab broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müü. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Vaatamata sellele, et broneerimislepingu p 7 kohaselt kohustus kostja I kuni kinnistu hagejale võõrandamiseni seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, on lepingu põhiolemuseks siiski esmajoones kinnistu omandamine. Lepingu p 1 kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad sõlmida müüjale kuuluva kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 2 kohaselt käsitavad pooled lepingus kirjapandud sätteid edaspidi sõlmitava ostu-müügilepingu kohustuslike tingimustena. Lepingu p 3 kohaselt on kinnisvara müügihind 330 000 krooni. Lepingu p 3.1 kohaselt tasub broneerija müüjale broneerimissummana 20 000 krooni kahe pangapäeva jooksul pärast lepingu allkirjastamist ning lepingu p 3.2 kohaselt 310 000 krooni notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel. Lepingu p 8 II kohaselt peab notariaalne ostu-müügileping olema sõlmitud hiljemalt 25. märtsil 2004. a. Lepingu p-d 11 ja 12 näevad ette leppetrahvi juhuks, kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata. Eeltoodud lepingusätetest ilmneb, et leping on suunatud kinnisasja omandamisele. Kuna leping on tühine, ei oma tähtsust, et hageja tühistas lepingu, ning puudub vajadus võtta seisukoht hageja väidete kohta, mis puudutavad lepingu tühistamist eksimuse tõttu. Hageja nõudis lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitamist TsÜS § 101 lg 1 alusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 2 järgi määrab pool ise, millised asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja ei ole eraldi asjaoludena välja toonud, et talle võidi kahju tekitada nt lepingueelsete läbirääkimiste käigus või lepingu tühisuse tõttu. Seetõttu tuleb jätta hagi rahuldamata.
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige
kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning teha uue otsuse, millega mõista kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja 80 000 krooni. Kohus jättis tuvastamata, et ta tühistas broneerimislepingu ja tühistamise aluseks oli eksimus, st ta ei teadnud, et kostjate tahe oli sõlmida tühine eelleping vaid arvas, et poolte tahe oli suunatud kehtiva broneerimislepingu sõlmimisele. Kahju tekkis hagejale kostjate pahauskse käitumise tõttu. Leping on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka ilma tühise osata.
6.Kostja I vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kostja II kirjalikku vastust apellatsioonkaebusele ei esitanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tartu Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, leides, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Maakohus on asjas esitatud tõendite põhjal õigesti leidnud, et 23. veebruaril 2004. a sõlmitud broneerimisleping on kinnistu omandamise eelleping, mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Tulenevalt sellest ei oma õiguslikku tähendust asjaolu, et hageja tühistas lepingu eksimuse motiivil. Asjaoludest nähtuvalt oli leping tervikuna suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Hageja makstav nn broneerimistasu 20 000 krooni oli lepingu p-st 3 tulenevalt ette nähtud kokkulepitud ostuhinna osaliseks tasumiseks. Seega ei ole tehing osadeks jagatav selliselt, et see sisaldaks üheaegselt nii broneerimis- kui ka kinnistu müügi eellepingut. Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et hagejal ei saa olla tekkinud kahju tulenevalt lepingu tühistamisest ning tal puudub kostjate vastu nõue TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg 1, 2, ning 3 p 1 ja §101 lg 1 alusel. Hageja nõuet kahju hüvitamiseks ei saa rahuldada ka VÕS § 15 lg 1 alusel, mis sätestab, et kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Nimetatud sätet tuleb vaadata koosmõjus VÕS § 15 lg-ga 4, mis sätestab, et kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Hageja oli lepingut sõlmides VÕS § 15 lg 4 mõistes raskelt hooletu, kuna ta pidi olema lepingu sõlmimisel teadlik seadusega sellele lepinguliigile - kinnisasja võõrandamise eelleping - esitatavast vorminõudest. Arvestades, et hageja oli lepingut sõlmides ise raskelt hooletu, siis ei saa ta tugineda väitele, et teised lepinguosalised (kostjad) on teda pahauskselt lepingu liigi ja vorminõude osas eksitanud, ning nõuda nendelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 järgi. Hagejal puuduks TsÜS § 101 lg 1 alusel kostja vastu kahjuhüvitusnõue ka juhul, kui pooled oleksid sõlminud broneerimislepingu ja hageja oleks selle kehtivalt TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg-te 1 ja 2 ning § 92 lg 3 p 1 alusel tühistanud. Kuna kinnisasja broneerimisleping toob endaga õiguslikult kaasa üksnes tagajärje, et müüja ei või lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul tegeleda kinnistu müügiga kolmandatele isikutele, mitte aga selle, et broneerijal tekkiks õigustatud ootus kinnisasja talle võõrandamiseks, siis ei saa apellant nõuda vastustajatelt kinnistule ehitatava elamu
projekteerimiskulutuste kui kahju hüvitamist. Kuna apellant asus tegema kulutusi kohe pärast broneerimislepingu allkirjastamist, oli see tema enda risk. Apellant ei ole tõendanud asjaolu, et ta oli kostjaid broneerimislepingu allkirjastamisel teavitanud oma kavatsusest tellida kohe elamu ehitusprojekt. Nimetatust tuleneb, et projekti tellimise tõttu hagejal tekkida võiv kahju ei olnud kostjatele ettenähtav. Seega on varalise kahju hüvitamine ka VÕS § 127 lg 3 järgi välistatud. Asjaoludest nähtuvalt saanuks hageja ära hoida vähemalt osa kantud projekteerimiskuludest, kui ta oleks pärast kostja II esindajalt teate saamist (hageja selgituste kohaselt maakohtus toimus see viis päeva pärast broneerimislepingu sõlmimist) loobunud kohe projekti tellimusest. Hageja ei ole tõendanud talle kostjate käitumise tõttu mittevaralise kahju tekkimist. Üksnes asjaoludest, et hageja kaotas võimaluse luua kinnistule oma kodu ja et see tekitas talle ebameeldivaid üleelamisi, ei saa järeldada, et hagejale on tekkinud mittevaraline kahju. Hageja ei ole tõendanud, et müügilepingu ärajäämise tõttu tema heaolu langes.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus viitega TsMS § 668 lg-le 1 ja § 691 p-le 2 ringkonnakohtu otsuse tühistada. Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse normi, jättes kohtuotsuse olulises ulatuses põhjendamata. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ei ole hagejal kahju hüvitamise nõuet, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine. Samuti on põhjendamata, miks ei ole lepingut võimalik osadeks jagada ning miks oli tegemist apellandi riskiga, kui tema oli teinud kõik võimaliku, et broneerimislepingut täita ning müügileping sõlmida. Ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei saa nõuda kostjatelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 alusel, ei põhine faktilistel asjaoludel. Hageja sõlmis heauskselt kostjatega lepingu, uskudes, et tänu broneerimislepingu sõlmimisele saab ta tulevikus kinnistu omanikuks. Iga mõistlik inimene eeldab, et kui kinnisvarabüroo sõlmib temaga broneerimislepingu, siis sellise lepingu sõlmimine toob õigusliku tagajärjena kaasa kinnistu omandamise tulevikus. Samuti eeldab iga mõistlik inimene, et kinnisvarabüroo sõlmib oma kutsetegevuses kehtivaid lepinguid. Hagejal ei olnud põhjust arvata, et kokkulepitust ei tulene pooltele ühtegi õigust ega kohustust. Kostjad ei sõlminud lepingut heas usus, sest nad teadsid, et nad ei sõlmi mitte broneerimislepingut, vaid kinnisasja omandamise eellepingu, mis on vormivea tõttu tühine. Lepingus sisaldus küll kokkulepe kinnisasja omandamise kohta, mis on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, kuid ülejäänud osas reguleeriti kinnisasja broneerimist ja see kehtib. Seega tuleb hagejale TsÜS § 101 lg 1 ja VÕS § 127 lg 1 järgi hüvitada lepingu tühistamisega tekkinud kahju. Kui hageja ei oleks lepingut sõlminud, ei oleks ta tellinud projekteerimistöid ega kaotanud põhjendatult loodetud heaolu loomise võimalust. Väär on kohtute seisukoht, et asjas ei tule kohaldada TsÜS § 92. Kostjad soovisid sõlmida eellepingu, mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Hagejat nad sellest ei teavitanud, kuigi see olnuks vastavalt hea usu põhimõttele nõutav. Kui hagejaga sarnane mõistlik isik oleks teadnud, et tehing on tühine, ei oleks ta seda tehingut teinud. Kostjad viisid hageja eksimusse ning nende pahauskne
käitumine põhjustas hagejale kahju.
9.Kostja I palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata, sest hageja väited lepingu kohta on vastuolulised. Alama astme kohtud on tuvastanud, et tegemist oli eellepinguga ja see ei olnud osadeks jagatav. Puudub alus nimetatu ümberhindamiseks. Lisaks vastas ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele ja leidis, et isegi juhul, kui pooled sõlmisid broneerimislepingu, ei ole alust kahju hüvitamiseks. Arusaamatud on hageja väited tehingu tühistamisest eksimuse tõttu. Juhul, kui tehing ei oleks tühine vorminõuete järgimata jätmise tõttu, jääks arusaamatuks, milles seisnes hageja eksimus, sest tühist tehingut sellisel juhul tehtud ei ole. Tühist tehingut tühistada ei ole võimalik. Lisaks möönis hageja apellatsioonkaebuses seda, et on teadlik kinnisasja omandamise lepingu kohustuslikust vorminõudest. Seega märkis ringkonnakohus õigesti, et hageja nõuet ei saa rahuldada ka VÕS § 15 lg 1 alusel. Kostja palus jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
10.Kostja II kassatsioonkaebusele tähtaegselt ei vastanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ja asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
12.Ringkonnakohus leidis, et leping ei ole osadeks jagatav ja see on kinnisasja müügilepingu eelleping, mis on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Kolleegium märgib, et kui kinnisasja müügilepingu eelleping on tühine, võib kõne alla tulla kahju hüvitamine VÕS § 15 alusel, nagu leidis õigesti ka ringkonnakohus. Kui lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb VÕS § 15 lg 1 järgi teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Samas kohaldas ringkonnakohus nimetatud sätet vääralt koos VÕS § 15 lg-ga 4, mille järgi loetakse, et isik pidi õiguslikku asjaolu teadma ka siis, kui ta ei teadnud seda raske hooletuse tõttu. Riigikohus selgitas 15. jaanuari 2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06 (RT III, 2007, 3, 23), et VÕS § 15 lg-l 4 saab olla tähendus vaid VÕS § 15 lg-te 2 ja 3 jaoks, mitte aga VÕS § 15 lg 1 puhul. Eeltoodust tulenevalt leidis ringkonnakohus vääralt, et hageja ei saa nõuda kostjatelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 alusel seetõttu, et hageja käitus lepingut sõlmides ise raskelt hooletult.
13.Võlaõigusseaduse § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuse rikkumise korral tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis kahjustatud isikul tekkis lepingu kehtivusele tuginemisest. Riigikohus leidis ülalviidatud 15. jaanuari 2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, et VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud vastutuse eesmärgiks on hüvitada eelkõige usalduskahju, s.o lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused. Kuigi hageja ei ole oma nõudes tuginenud VÕS §-le 15, sai ja saab ringkonnakohus asja lahendamisel kohaldada viidatud sätet, sest tegemist on õigusliku
kvalifikatsiooni küsimusega. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude ja asjaolud oma nõude põhistamiseks ning tulenevalt TsMS § 438 lg-st 2 otsustab kohus, millist õigusnormi kohaldada.
14.Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kuna kinnisasja müügilepingu eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, on see VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, kui leping ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (RT III 2006, 20, 187)). Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe.
15.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Vastavalt Riigikohtu ülalviidatud 8. mai 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 väljendatud seisukohale ei pruugi ka kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata.
16.Vastuseks hageja kassatsioonkaebuse väidetele, et ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ei ole leping osadeks jagatav ja miks puudub hagejal kahju hüvitamise nõue, lähtudes sellest, et eksimuse põhjustasid kostjate teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatama jätmine, märgib kolleegium järgnevat. Ringkonnakohus põhjendas, et 23. veebruari 2004. a leping ei ole osadeks jagatav selliselt, et see sisaldab üheaegselt nii broneerimislepingut kui ka kinnisasja müügi eellepingut. Ringkonnakohus põhjendas oma seisukohta sellega, et asjaoludest nähtuvalt on leping tervikuna suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Kokkulepitud nn broneerimistasu oli ette nähtud ostuhinna osaliseks tasumiseks. Samuti põhjendas ringkonnakohus, miks ei ole hagejal väidetavalt lepingu tühistamisest tulenevat nõuet kostjate vastu TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg-te 1, 2 ja 3 p 1 ning § 101 lg 1 alusel. Henn Jõks, Lea Laarmaa, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.