Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-89-06 Tartu, 15. jaanuar 2007. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu A. S hagi Osaühingu S vastu tekitatud kahju hüvitamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 205-1505 A. S kassatsioonkaebus Hageja A. S (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Hannes Vallikivi. Kostja Osaühing S (registrikood xxxxxxxx). 20. november 2006. a Hageja A. S. Istungit protokollis Ragne Rebane.
Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2006. a otsus muutmata.
pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. 19. aprilli 2005. a eksperdihinnangu kohaselt on kinnistu hind 140 000 krooni. Hageja jäi kostja õigusvastase tegevuse tõttu ilma võimalusest omandada kinnistu hinnaga 80 000 krooni ja saada oma investeeringust kasu. Seega tuleb kostjalt välja mõista hagejale tekitatud kahju hüvitamiseks 60 000 krooni (140 000 krooni - 80 000 krooni).
müügilepingu sõlmimiseks algasid 2004. aasta jaanuaris. Läbirääkimised peatusid detailplaneerimise ja krundi jagamise tõttu, millest selgus müüdava kinnistu suurus (2569 m2). Hageja nõustus kinnistut ostma, kuid hinnaga 68 500 krooni, viidates VÕS § 112 järgi oma õigusele hinda alandada. Seega lõppesid pooltevahelised läbirääkimised lepingut sõlmimata, sest pooled ei jõudnud kokkuleppele müüdava kinnistu hinnas, ning kostja käitumist ei saa lugeda pahatahtlikuks. Viide VÕS §-le 112 on asjakohatu, sest hinna alandamine selle sätte kohaselt on õiguskaitsevahendiks juhul, kui lepingut ei täideta nõuetekohaselt. Vaadeldaval juhul aga toimusid alles läbirääkimised lepingu sõlmimiseks.
asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tühisele lepingule tuginenud. Samadel põhjustel ei ole hageja kahjuna käsitatav ka asjaolu, et hageja hoidis oma pangakontol kinnisasja ostuks vajalikku rahasummat ega kasutanud seda muudeks investeeringuteks. Raha maksmata jätmine ei ole käsitatav kavandatud lepingu täitmisele suunatud kulutusena. Nõustuda võib aga hageja seisukohaga, et VÕS § 15 lg 4 ei ole üldjuhul kohaldatav sama paragrahvi 1. lõikes sätestatu suhtes. Nii ei ole seadusega kehtestatud vorminõuded käsitatavad õiguslikku tähendust omavate asjaoludena, vaid nende all tuleb mõista tehinguga seotud faktilisi asjaolusid. Hageja erialast kvalifikatsiooni puudutavatel asjaoludel ei ole seetõttu asja lahendamisel tähtsust ning need tuleb jätta tähelepanuta. Eellepingust ning selle kehtetusest tulenevatest võimalikest võlasuhetest tuleb eristada lepingueelsetel läbirääkimistel põhinevaid õigussuhteid. VÕS §-s 14 reguleeritakse omalaadset võlasuhet, millest tulenevate kohustuste rikkumise korral on kahjustatud poolel samuti õigus nõuda rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 14 lg-st 1 tuleneb, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Sama paragrahvi 3. lõige sätestab, et kui läbirääkimistel ei saavutata kokkulepet, ei tulene sellest pooltele õiguslikke tagajärgi. Ka lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva nõude puhul tuleb kindlaks teha, kas läbirääkimistes osalenud pooltel tekkis kahju. Lepingueelsete läbirääkimiste puhul saab kahju hüvitamise eesmärk seisneda poole asetamises olukorda, milles ta oleks olnud läbirääkimiste tulemuslikkusse mitte uskudes. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa aga olla läbirääkimiste poole asetamine olukorda, kus läbirääkimised oleksid lõppenud tulemuslikult ning pooled oleksid jõudnud põhilepingu sõlmimiseni. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks tema varalise ja õigusliku seisundi halvenemine võrreldes sellega, mis oleks olnud juhul, kui läbirääkimisi ei oleks peetud ega kokkuleppeid sõlmitud. Seega ei ole hagejal tekkinud kahju, mille hüvitamist ta lepingueelsete läbirääkimiste nurjumisele tuginedes saaks nõuda. Kuivõrd hagejal ei ole kahju tekkinud, ei oma asja lahendamisel tähtsust ka küsimus, kas kostja käitus hageja suhtes pahauskselt. Läbirääkimiste pahatahtlikuks katkestamiseks võib aga pidada seda, kui juba pikemat aega ette valmistatud lepingu sõlmimisest keeldutakse mõistliku põhjuseta olukorras, kus läbirääkimistest taganev pool nägi ette või pidi ette nägema, et läbirääkimiste teine pool kannab seetõttu olulist kahju. Hageja ei ole selliseid asjaolusid veenvalt esile toonud. Hageja esitatud 27. detsembri 2004. a teade lepingu lõpetamise kohta, milles kostja viitab läbirääkimiste katkestamise põhjusena iseenda rikkumisele, ei tõenda kostja pahauskset suhtumist hageja huvidesse. Teatest ei nähtu, kas kokkulepitud eesmärgid jäid saavutamata kostja enda tegevusetuse või temast sõltumatute asjaolude tõttu (nt ametiasutuste tegevus kostjale kuuluva kinnisasja jagamisel). Pahausksust ei nähtu ka pooltevahelistest e-kirjadest, milles pooled ei arutanud lepingu olemuse ega vorminõuete üle.
seisneda vaid hageja poolt vahetult tehtud kulutustes. Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist ka saamata jäänud tulu osas. Samuti võiks kahju hüvitamise ulatuse määramisel olla asjas kohaldatav VÕS § 135 lg 2. Vaadeldava asja erandlikud asjaolud õigustavad hagejale tekitatud kahju hüvitamist tema taotletud ulatuses. Hagejale tekkis kahju sellega, et kokkulepitud tehingu ärajäämisega tuli hoida raha pikemat aega pangaarvel, samal ajal kui kinnisvara hinnad tõusid kiiresti. Samuti leidis ringkonnakohus ekslikult, et hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtunuks tema olukorra halvenemine võrreldes sellega, kui läbirääkimisi ei oleks peetud ega kokkuleppele jõutud. Hageja pidi hoidma pangaarvel raha ega saanud teha muid tehinguid, kuna uskus lepingu kehtivusse. Ringkonnakohus tõlgendas vääralt VÕS § 14 lg-t 3, kui leidis, et kostja ei lõpetanud läbirääkimisi pahauskselt. Kokkulepitud lepingu sõlmimisest keeldumine ja läbirääkimiste katkestamine ainuüksi iseenda rikkumisele viidates on juba olemuslikult pahauskne. Ringkonnakohus ei arvestanud ka kostja vastusega hagile Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/125-10982/04, milles kostja kinnitas, et ta sõlmis hagejaga teadlikult tühise lepingu. Seega pidas kostja hagejaga läbirääkimisi pahauskselt ja lepingu sõlmimise tahteta, mis on vastuolus VÕS § 14 lg-ga 3. Ringkonnakohus rikkus ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5, kui jättis tähelepanuta apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et linnakohus ei hinnanud kostja kui professionaalse kinnisvaraarendaja tegevuse vastavust hea usu põhimõttele. Kostja tegi teadlikult talle teadaolevalt tühiseid tehinguid, otsustades hiljem suvaliselt nende täitmise või täitmata jätmise üle. Hageja palub muuta kohtukulude jaotust ja mõista kostjalt välja asjas kantud menetluskulud, sh tasutud riigilõivu 8000 krooni, dokumentaalse tõendi saamise kulud 1500 krooni ja kassatsioonikautsjoni 600 krooni.
täitmisega. VÕS § 15 teisi lõikeid kohaldatakse aga juhtumeile, kus lepingu tühisus tuleneb mõnest muust asjaolust. Nii saab VÕS § 15 lg 1 kohaselt juhul, kui leping on vorminõude eiramise tõttu tühine, kahjustatud lepingupoole ees vastutada vaid isik, kes on võtnud endale kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimine või teavitada teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. VÕS § 15 lg-d 2 ja 3 reguleerivad aga eelkõige olukordi, kus leping osutub tühiseks vorminõude täitmisega mitteseotud asjaolu tõttu, mida üks lepingupool või mõlemad teadsid või selle asjaolu ise põhjustasid. VÕS § 15 lg 4 tähenduseks on selgitada, mida mõista "asjaolu teadma pidamise" all, ja viidatud 4. lõikel saab olla tähendus vaid sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 jaoks. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist, tuginedes VÕS § 15 lg-le 1. Kolleegium märgib, et VÕS § 15 lg 1 on kahju hüvitamise erikoosseisuks.
märgitud müüdava kinnistu hinna ja hagi esitamise seisuga arvestatud sama kinnistu hinna vahet (140 000 - 80 000 = 60 000 krooni). Kolleegium leiab, et VÕS § 14 lg 3 ja § 15 lg 1 rikkumisest tuleneva kahju hüvitise suuruse arvestamine saab toimuda sama põhimõtte järgi, sest kummalgi juhul ei ole pooled veel kehtiva lepingu sõlmimiseni jõudnud. Samas võib viidatud sätete rikkumise tõttu hüvitatava kahju suurus erineda. Nii ollakse VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud juhul kehtiva lepingu sõlmimisele reeglina ajaliselt lähemal kui olukorras, kus pooled peavad alles omavahelisi läbirääkimisi ja ei ole kokkuleppeni jõudnud. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hindamaks, milline kahju tuleb VÕS § 14 lg 3 ja § 15 lg 1 alusel hüvitada, on oluline analüüsida, millise kahju ärahoidmine on nendes sätetes märgitud kohustuste eesmärgiks (VÕS § 127 lg 2). Kolleegium nõustub ringkonnakohtu käsitlusega sellest, kuidas määratleda kõnealuste sätete alusel hüvitatava kahju eesmärk. Nii tuleb VÕS § 14 lg-s 3 sätestatud kohustuste rikkumise korral asetada kahjustatud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks läbirääkimistele tuginenud, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis tekkis kahjustatud isikul lepingueelsetele läbirääkimistele tuginemisest. VÕS § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuse rikkumise korral tuleb aga kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud vorminõuete tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis kahjustatud isikul tekkis lepingu kehtivusele tuginemisest. Oluline on siinkohal eristada VÕS § 14 lg-s 3 ja § 15 lg-s 1 sätestatud vastutust vastutusest, mis tekib poolte vahel kehtiva lepingu sõlmimisest. Nii ei saa vaidlusalustest sätetest tuleneva vastutuse puhul asetada kahjustatud isikut olukorda, milles ta oleks olnud, kui läbirääkimised oleks lõppenud tulemuslikult ning kehtiv leping oleks sõlmitud ja täidetud. Sellise lepingu sõlmimata ja täitmata jätmisest tekkinud kahju hüvitamist kahjustatud isik nõuda ei saa. Seetõttu saab kõnealuste sätete rikkumisest tuleneva vastutuse eesmärgiks pidada usalduskahju hüvitamist (eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused). Usalduskahjuna saab kolleegiumi arvates käsitada näiteks kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist: läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulud, lepinguprojektide koostamise kulud jms. Kui pooled on sõlminud lepingu, olgugi et see on vormivea tõttu tühine, on nende jõudmine kehtiva lepingu sõlmimiseni märksa reaalsem, mistõttu võivad sellise lepingu kehtivust usaldava poole kulutused olla suuremad. Nii võib vormivea tõttu tühise lepingu kehtivust usaldanud pool kanda kulutusi seonduvalt selle lepingu täitmise ettevalmistamisega: näiteks kulude kandmine laenuintresside maksmise tõttu seoses pangalaenu võtmisega tulevase lepinguobjekti ostmiseks, kulutused tulevase lepinguobjekti hindamiseks jms. Samuti hõlmab kahju hüvitamine siinkohal tagasitäitmise kulusid.
märgitud müüdava kinnistu hinna ja hagi esitamise seisuga arvestatud sama kinnistu hinna vahe, tuleb jätta rahuldamata. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et hageja nõuab tulu, mida ta oleks saanud, kui kinnistu müügileping oleks sõlmitud ja täidetud, ning see ei ole kooskõlas VÕS § 14 lg-s 3 ja § 15 lg-s 1 sätestatud kohustuste rikkumise eest ette nähtud kahju hüvitamise põhimõttega. Samuti leiab hageja ekslikult, et talle hüvitatava kahju ulatuse määramisel võiks analoogia korras kohaldada VÕS § 135 lg-t 2. Kahju hüvitamise tingimused juhuks, kui lepingupool sõlmis lepingu, teades, et see on vormipuuduse tõttu tühine, on sätestatud VÕS § 15 lg-s 1 (kahju hüvitamise erikoosseis).
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.