Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-115-04 Otsuse kuupäev Tartu, 25. oktoober 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu Kohtuasi Tatjana Kuzmina ja Gennadi Kapaneni hagi Virve Lahesoo vastu 79 306 krooni väljamõistmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-120/2004 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tatjana Kuzmina kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 27. september 2004. a Istungil osalenud isikud Hagejad T. Kuzmina ja G. Kapanen ning T. Kuzmina esindaja vandeadvokaat M. Tamme. Kostja V. Lahesoo. Juures viibis tõlk L. Lomp. Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada T. Kuzminale 17. juunil 2004. a kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 793 (seitsesada üheksakümmend kolm) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tatjana Kuzmina esitas 14. märtsil 2003. a Virve Lahesoo vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista 79 306 krooni. 25. septembril 2003. a kaasas kohus määrusega menetlusse kaashagejana Gennadi Kapaneni.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt ostsid hagejad kostjalt 29. augustil 2002. a sõlmitud müügilepinguga (edaspidi müügileping) Tartus XXXXXXXX X asuva ja korteriomandina Tartu Maakohtu Kinnistusameti Tartu Linna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse nr 29517 all kantud korteri nr X (edaspidi korter). Müügihinnaks oli 260 000 krooni. Hagejad hakkasid korteris elama novembris 2002. Novembris " detsembris 2002. a hakkasid hagejad korteris ahju ja pliiti kütma ning avastasid, et need ei pea sooja ja korter on väga külm. Hagejad pöördusid spetsialistide poole, kes leidsid, et ahi ja pliit ei ole kasutuskõlblikud ning vaja on teostada kapitaalremont. Lõplikult veendusid hagejad, et ahi ja pliit ei ole korras, detsembri teisel poolel, kui ahjust hakkasid tellised välja kukkuma. Kostja ei reageerinud hagejate pretensioonile, et korter ei oma elementaarsetele nõudmistele vastavat küttekollet. 7. veebruaril 2003. a tegid riikliku tuleohutusjärelevalve ametnikud ettekirjutuse remontida korteris olevad küttekolded 1. märtsiks 2003. a. Selle nõudmise täitmiseks pöördusid hagejad pottsepp Koit Koppeli poole, kelle 12. veebruari 2003. a hinnapakkumise kohaselt maksab ahju ehitus 67 306 krooni ning pliidi ja soemüüri ehitus 12 000 krooni. 19. veebruaril 2003. a tegid hagejad kostjale ettepaneku puudused kõrvaldada või alandada korteriomandi hinda. Kostja sellele ei reageerinud. Kostja ei teavitanud hagejaid puudustest lepingu sõlmimisel. Hagejad ei oleks korterit ostnud, kui oleks teadnud, et küttekolded ei ole korras. Hagejad palusid kostjalt välja mõista küttekollete parandamise maksumuse 79 306 krooni.
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Müüdud korter vastas lepingutingimustele. Alusetu on hagejate väide, nagu oleks katkiste küttekollete puhul tegemist varjatud puudusega. Hagejatel oli võimalus kontrollida küttekollete seisukorda nii visuaalsel vaatlusel kui ka spetsialisti kaasates. Kuna hagejate väitel ei olnud puudused visuaalsel vaatlusel tuvastatavad, puudub alus väita, et kostja ahjude seisukorrast teadis või pidi teadma ja seda varjas. Hagejad ei ole tõendanud, et nimetatud seisukord oli küttekolletel ka lepingu sõlmimise ajal. Kostjal puuduvad andmed korteri kasutamise asjaolude kohta hagejate poolt. Korter vastas kvaliteedi osas ka tavaliselt esitatavatele nõuetele.
4.Tartu Maakohtu 7. jaanuari 2004. a otsusega hagi rahuldati ja kostjalt mõisteti hagejate kasuks välja 79 306 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kütteseadmete puudused tõendatud. Tegemist on varjatud puudustega, kuna neid ei olnud võimalik märgata tavapärase ülevaatuse juures. Ostja ei oska üldreeglina hinnata küttekolde seisukorda visuaalsel vaatlusel ja hinnanguid oskavad anda vaid spetsialistid. Välisel vaatlusel oli küttekolle korras. Kütmisvõimaluseta korterit ei saa pidada elementaarsetele elamistingimustele vastavaks korteriks müügilepingu mõttes. Müügilepingu p 5.2.4 kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepinguobjektiks oleva kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlik tähtaeg on kaks kuud. Kostja sai hageja pretensiooni puuduste kohta 19. veebruaril 2003. a, kuid ei reageerinud sellele. Müügilepingu p 5.2.3 kohaselt, kui ostja ei teata müüjale õigeaegselt lepinguobjektiks oleva kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest, ei või ostja sellele mittevastavusele hiljem tugineda, v.a juhul, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ning ei avaldanud seda ostjale. Küttekollete varjatud puuduste olemasolu pidi müüjale teada olema elukaaslase K. Pajuste ja üürniku S. Urbla kaudu. Kostja väited, et hagejad võisid ise ahju kahjustada, ei ole tõendatud. Ahjude seisukord oli halb juba korteri müümisel hagejatele. Neil asjaoludel on tõendatud korteri mittevastavus lepingutingimustele juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (võlaõigusseadus (VÕS) § 218 lg 1).
5.VÕS § 222 lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist, kui asi ei vasta lepingutingimustele. Sama paragrahvi 5. lõike järgi, kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kostja ei ole midagi ette võtnud selleks, et korraldada ise kütteseadmete remont ega ole ka esitanud omapoolset kalkulatsiooni remondikulude kohta. Seetõttu lähtus kohus hagejate esitatud tõenditest ja korstnapühkija K. Koppeli 1. oktoobri 2003. a aktist, mille kohaselt kõnealuses korteris on vaja ehitada uus ahi ning võimatu on ahju osaliselt lahti võtta ja remontida.
6.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus maakohtu otsuse tühistada tõendite väära hindamise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning uue otsusega hagi rahuldamata jätta. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 2004. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja uue otsusega jäeti hagi rahuldamata.
8.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vasta maakohtu järeldus, et küttekollete puuduste näol oli tegemist tehingu tegemise ajal olemasolevate, kuid varjatud puudustega, mida ostjal ei olnud võimalik tuvastada ning et müüja teadis nimetatud puudustest, asjas esitatud tõenditele. Poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingu p 2.8 kohaselt on müüja informeerinud ostjat kõikidest talle teadaolevatest lepinguobjekti puudustest. Müüja välistas vastutuse lepinguobjektiks oleva kinnisasja nende puuduste eest, millest ta ei ole lepingut sõlmides teadlik või mis on ilmsed, silmaga nähtavad puudused, samuti varjatud puuduste osas, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a juhul, kui ta oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust teadlik olema.
9.Sama lepingu p 4.2 kohaselt on ostja huvi lepinguobjektiks oleva kinnisasja omandamiseks seotud sooviga omandada müüjalt tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele vastav eluruum, mis lepinguobjekti vastuvõtmisel müüjalt on korrastatud ning varustatud lepinguobjektiga tutvumisel selle eluruumi kasutamiseks vajaliku sanitaartehnikaga. Ostja ei soovi esitada lepingus eritingimusi ja/või -omadusi, millele peab ostja arvates vastama lepinguobjektiks olev eluruum. Ringkonnakohus leidis, et ostjad ei täitnud omapoolset mõistlikku hoolsuskohustust, jättes kontrollimata küttekolded, kuigi nendele võimaldati korduvalt eluruumi ülevaatamist ning anti ka valdus üle enne müügilepingu sõlmimist.
10.Müügilepingu kohaselt pidi eluruum vastama elementaarsetele elamistingimustele, mingeid eritingimusi ostja kokku leppida või lepingusse märkida ei soovinud. Puudub alus tuvastada, et müüja oli väidetavatest puudustest ning korteri soojaks kütmise võimalustest teadlik. Kui hagejate huvi oli omandada üksnes soe korter, siis oleks nad sellise tingimuse saanud lepingusse võtta. Samuti ei saanud ostjad müüja vastusest järeldada, et korter on soe, vaid müüja teadmatus pidi tekitama kahtlusi, mida ostjatel oli piisav aeg ja võimalus kontrollida. Siinkohal tuli ostjatel arvestada ka asjaoluga, et tegemist ei olnud uusehituse, vaid amortiseerunud ning remonti vajava eluruumiga.
11.Ringkonnakohus leidis ka, et hagejad ei ole tõendanud, et küttekolletel esinenud puudused, mis takistavad kütmist, olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Puudus, et kamina kolle oli ehitatud kõrgeid temperatuure mittetaluvatest tellistest, oli müügilepingu ajal nähtav. Ostja pidi aru saama, et kamin on eluruumi ehitatud mitte niivõrd kütmise eesmärgil, vaid pigem ruumikujunduse elemendina. Asjaolu, et ahjul puudub piisav lõõristik, ei ole aga selline puudus, mida saaks lugeda oluliseks varjatud puuduseks, samuti ei toonud see asjaolu kaasa küttekollete kasutamise keeldu. Hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna asja materjalidega ei ole tuvastatud, et ostetud eluruum ei vasta lepingutingimustele. Lepingu tingimuste kohaselt pidi eluruum vastama elementaarsetele elamistingimustele ning eritingimusi ostjad kokku leppida ei soovinud. Küttekolded olid eluruumis müügilepingu sõlmimise ajal olemas. Asjaolu, et need olid puudustega, ilmnes kolm kuud pärast müügilepingu sõlmimist, kuid asjas ei ole tõendatud, et olulised puudused olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal.
12.Ringkonnakohus leidis samuti, et isegi kui oleks tõendatud puuduste olemasolu lepingu sõlmimisel, ei oleks alust hagi rahuldada, sest tõendatud ei ole asjaolu, et müüja oli või pidi olema puudustest teadlik.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
13.Kassatsioonkaebuses palub hageja T. Kuzmina ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta jõusse maakohtu otsus.
14.Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks maakohtu poolt tõenditele antud hinnang ei ole õige. Korterit müües kinnitas kostja, et see on soe. Suvel korterit ostes ei teosta ükski ostja proovikütmist. Küttekollete korrasolekut ei ole suvel võimalik kontrollida ning seal asuvad konstruktsioonilised vead ei ole eriteadmiste puudumisel üldse kontrollitavad. Et korter ei vasta elementaarsetele elamistingimustele müügilepingu p 4.2 mõttes, selgus korteris elades. Küttekollete kasutamise võimalus on Eestis üks elementaarsetest elamistingimustest, mille lepingu järgi pidi garanteerima müüja. VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Asi ei vasta lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Ringkonnakohtu seisukoht, et ostjad oleksid pidanud aru saama, et kamin ei ole ehitatud kütmise eesmärgil, vaid ruumikujunduse elemendina, ei ole põhjendatud. Kuna kamin oli ruumi ainus küttekolle, eeldasid hagejad, et see on ehitatud ruumi kütmiseks.
15.Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kostja oli teadlik korteri puudustest. Kostja ei saa välistada enda vastutust sellega, et ta ei ole lepinguobjekti puudustest teadlik. Korter kuulus talle kuus aastat ja üürnikud kinnitasid lepinguobjekti puudusi. Ringkonnakohus leidis vääralt, et hagejad ei ole tõendanud, et küttekolletel esinenud puudused olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Küttekollete 100%-line amortisatsioon ei saanud tekkida augustikuu lõpust novembrikuu alguseni, mil korteris ei elatud ja soojasaamiseks ahju ei köetud. Ringkonnakohus oleks kahtluse korral pidanud tunnistajad vahetult üle kuulama.
16.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Hageja vaidlustab ringkonnakohtu poolt tõenditele antud hinnangu, kuid tõendite hindamine ei kuulu Riigikohtu pädevusse. Ringkonnakohus leidis õigesti, et lepingus ei olnud korterile sätestatud eritingimusi ega -omadusi ja ostjad ei täitnud omapoolset mõistlikku hoolsuskohustust, milleks oleks olnud küttekollete kontrollimine. Asjas ei ole tõendatud, et väidetav puudus oli olemas lepingu sõlmimise ajal.
17.Riigikohtu istungil jäid pooled kassatsioonkaebuses ning vastuses esitatud seisukohtade juurde. G. Kapanen toetas T. Kuzmina kassatsioonkaebust.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 p-dele 1 ja 2 tuginedes tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
19.Kohtud on asja lahendamisel tuvastanud järgmist: 1) pooled sõlmisid korteri müügilepingu 29. augustil 2002. a; 2) hagejatele üle antud korteris olnud küttekolded on puudustega; 3) küttekollete puudused ilmnesid 2002. a novembris " detsembris;
4) kostja sai hagejate teate korteri puuduste kohta 19. veebruaril 2003. a.
20.Ringkonnakohus põhjendas hagi rahuldamata jätmist kokkuvõtvalt järgmiselt: 1) ei ole tõendatud, et korter ei vasta lepingutingimustele, kuna ei ole tõendatud, et küttekollete korrasoleku tagamine oleks olnud müüja lepinguliseks kohustuseks (eritingimuseks); 2) kui küttekolded lugeda puudulikuks, ei ole tõendatud, et puudused olid olemas lepingu sõlmimise ajal; 3) kui küttekolded lugeda puudulikuks ja puudused ka lepingu sõlmimise ajal olemas olnuks, ei ole tõendatud, et kostja puudustest teadis või pidi teadma; 4) kostja on välistanud lepinguga vastutuse talle teadmata olnud nähtavate ja varjatud puuduste eest, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada; 5) hagejad ei täitnud oma hoolsuskohustust, jättes küttekolded üle vaatamata;
21.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingu p-s 4.2 on hagejad selgelt väljendanud oma soovi omandada "tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele vastav eluruum". Müügilepingu p 5.2.2.1 kohaselt ei vasta korter muu hulgas lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Asjas ei ole ka vaidlust selle üle, et hagejad soovisid osta korteri seal elamiseks, aga mitte muul eesmärgil ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades on kolleegiumi arvates põhjendamatu ringkonnakohtu seisukoht, et eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus ei kuulu eluruumi elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol on tegemist eritingimustega, milles pooled kokku ei leppinud. Ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral on tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Seega leiab kolleegium, et küttekollete üldist töökorras olekut võib lugeda nii "elementaarsete elutingimuste" hulka kuuluvaks müügilepingu p 4.2 tähenduses kui ka korteri lepingujärgse kasutamise eelduseks lepingu p 5.2.2.1 tähenduses. Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kui küttekollete korrasolek jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest.
22.Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et kui küttekollete puudulikkust lugeda lepingutingimustele mittevastavuseks, ei ole tõendatud puuduste olemasolu lepingu sõlmimise ajal. VÕS § 218 lg 1 seob
müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214 lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Sama on fikseeritud müügilepingu p-s 5.2. Maakohus leidis tunnistajate ütlustele tuginedes, et juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist oli korteri kütmisega probleeme ja korter ei läinud soojaks. Ringkonnakohus rikkus otsuse põhjendavas osas TsMS § 330 lg-t 4, sest ei põhjendanud, miks ta samadele tunnistajate ütlustele tuginedes tegi järelduse, et küttekolded vastasid lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele. Asjakohane ei ole ringkonnakohtu järeldus, et nii tunnistajad kui hageja ise kinnitasid, et "ahju oli siiski võimalik kütta". See, et ahju oli võimalik kütta, ei näita, et korter ka soojaks läks ja vastas lepingutingimustele, s.t elementaarsetele elamistingimustele. Kolleegiumi arvates ei ole asjakohane ka ringkonnakohtu põhjendus, et hageja oleks pidanud aru saama, et kamin on korterisse ehitatud mitte niivõrd kütmise eesmärgil, kui ruumikujundusliku elemendina. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millistele tõenditele tuginedes ta sellise järelduse tegi. Kamin võib olla (ja eelduslikult ongi) küttekoldeks, kui selle ehitusega ei ole taotletud vaid ruumikaunistust. Apellatsioonikohus ei ole põhjendanud, kuidas oleksid pidanud hagejad olukorras, kus kamin on ruumis ainuke küttekolle, aru saama, et selle otstarbeks ei olegi ruumi soojaks kütmine. Müüja vastutust küttekollete puudulikkuse eest ei välista ka asjaolu, et ahjus hakkasid kivid alla kukkuma alles kolm kuud pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 218 lg 3 kohaselt vastutab müüja ka selliste puuduste eest, mis tekivad pärast riisiko üleminekut, kuid põhinevad müüja kohustuste rikkumisel (s.t küttekollete puudustel).
23.Ringkonnakohus leidis samuti, et kui küttekolded lugeda puudulikuks ja puudused ka lepingu sõlmimise ajal olemas olnuks, ei ole tõendatud, et kostja puudustest teadis või pidi teadma. Esimese astme kohus on jõudnud tõendeid hinnates seisukohale, et kostja pidi puudustest teadlik olema. Hoolimata esimese astme kohtust vastupidise hinnangu andmisest, ei ole ringkonnakohus oma seisukohta sisuliselt põhjendanud ega märkinud tõendeid, millest lähtudes ta sellisele järeldusele jõudis.
24.Ringkonnakohus ei ole samuti põhjendanud, miks on hagi rahuldamine välistatud, kui müüja puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Ilmselt lähtus ringkonnakohus lepingu p-st 2.9 (ringkonnakohtu otsuses ilmselt ekslikult tähistatud p-na 2.8), mille järgi välistas kostja oma vastutuse kõigi korteri puuduste eest, millest ta ei olnud teadlik, samuti ilmsete ja varjatud puuduste eest, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a juhul, kui ta oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust teadlik olema. Lisaks on lepingu p 4.3 järgi välistatud müüja vastutus puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused. VÕS § 218 ja muud võlaõigusseaduse sätted, mis reguleerivad müüja vastutust puudustega asja eest, on VÕS § 5 ja § 106 lg 1 järgi üldiselt dispositiivsed. Tegemist ei ole tarbijalemüügi ega tüüptingimustega sõlmitud müügilepinguga. Seega on põhimõtteliselt võimalik müüja vastutust lepinguga erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada. Arvestada tuleb siiski VÕS § 106 lg-s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust ebamõistlikult
välistavad või piiravad kokkulepped. Sõltumata kokkuleppe kehtivusest on oluline ka VÕS § 221 lg 2, mis keelab müüjal tugineda oma vastutust piiravale kokkuleppele, kui ta ise puudustest teadis või pidi teadma ja sellest ostjale ei teatanud. Seega ei saa kostja tugineda müügilepingu p-le 2.9, kui ta ise küttekollete puudustest teadis või pidi teadma ja hagejatele sellest ei teatanud. Kolleegium märgib samuti, et ringkonnakohus ei ole tähelepanu pööranud müügilepingu enda ebajärjekindlusele müüja vastutuse kindlaksmääramisel, esmajoones p-de 2.9 ja 4.3, aga ka p 4.2 võimalikule vastuolule, ega tõlgendanud selleks lepingut. Kolleegium on seisukohal, et ebaselgete reeglite olemasolul lepingus tuleb VÕS § 29 järgi välja selgitada poolte tegelik tahe, vastandlike lepingutingimuste puhul kaaluda aga seaduse põhiregulatsiooni kohaldamist.
25.Ringkonnakohus leidis ka, et hagejad ei ole täitnud oma hoolsuskohustust küttekollete kontrollimiseks. Ka seda seisukohta ei ole ringkonnakohus sisuliselt põhjendanud ega seisukoha aluseks olevatele tõenditele viidanud. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka müügilepinguga. Seega on põhjendamatu ringkonnakohtu seisukoht, nagu oleks korteri ostmisel ostja mõistlikuks hoolsuskohustuseks küttekollete korrasoleku kontrollimine. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Samasugune kokkulepe sisaldub müügilepingu p-s 5.2.3. Müügilepingu p-s 5.2.4 leppisid pooled kokku, et lepinguobjektiks oleva kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlik tähtaeg on kaks kuud, millist kokkulepet ei saa iseenesest lugeda seadusega vastuolus olevaks. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg 1 järgi arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Hagejad väitsid, et nad said korteri küttekollete lepingutingimustele mittevastavusest teada novembris"detsembris 2002. a, kui hakkasid korterit kütma, ning teatasid müüjale puudustest 19. veebruaril 2003. a. Täpset puudustest teadaasaamise aega ja seega puudustest teatamise tähtaja algust ei ole ringkonnakohus tuvastanud. Kui hagejad ka ei teatanud kostjale puudustest kokkulepitud aja jooksul, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võivad hagejad VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski alandada ostuhinda ja nõuda kahju (välja arvatud saamata jäänud tulu) hüvitamist. VÕS § 221 lg 1 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui puudused tekkisid müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Samasugune regulatsioon tuleneb ka müügilepingu p-st 5.2.3.
26.Hagis on hagejad palunud kostjalt välja mõista küttekollete parandamise maksumus 79 306 krooni. Hagejad ei ole väitnud, et puudused oleks kõrvaldatud ega nõudnud selleks tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 222 lg 5 järgi ega alandanud ostuhinda vastavalt VÕS §-le 112. Seega saab hagejate nõude kvalifitseerida VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine, s.t küttekollete remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese
varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad kulutuste (VÕS § 128 lg 3) hüvitamine. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Nõude lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejad põhjendamatult rikastuda. Kohus peab arvestama, et pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud korteri müügis, s.h kasutatud küttekolletega. Ostes kasutatud korteri, ei või ostja eeldada, et korteri küttekolded ja tehnosüsteemid oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Seega peaks hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Seejuures peab ringkonnakohus arvestama VÕS § 77 lg 1 teist lauset, mille järgi peab lepingupool muu kokkuleppe puudumisel täitma kohustuse asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, samuti § 127 lg 5, mis kohustab kahjuhüvitisest üldjuhul maha arvama igasuguse kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Kui küttekollete töökorda ja tuleohutuse nõuetega vastavusse viimiseks on vaja ehitada uued küttekolded, tuleks kahjuhüvitisest seega maha arvata see summa, mida hagejad oleksid pidanud maksma, kui nad oleksid ostnud kasutatud korteri korras kasutatud küttekolletega, kuid pidanud ise küttekoldeid normaalse ekspluatatsiooni arvestades aja möödudes uuendama. Samas aga tuleneb VÕS § 127 lgst 5 ka, et kasu mahaarvamine kahju hüvitisest ei või olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. See tähendab, et kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida. J. Luik, V. Kõve, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.