Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-66-03 Otsuse kuupäev Tartu, 02. juuni 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja A. Kull Kohtuasi Eesti Vabariigi (Rapla Päästeteenistuse kaudu) hagi Raivo Reinu, Ruth Milmanni, Elen Reinu, Robert Reinu ja MariLiis Milmanni vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. veebruari 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/156/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Eesti Vabariik, kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 5. mai 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann, kostja Raivo Reinu ja tema esindaja vandeadvokaat Eve Jundas Resolutsioon Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
7.veebruari 2003. a otsust põhjenduste osas. Muus osas jätta otsus muutmata. Rahuldada Eesti Vabariigi (Rapla Päästeteenistuse kaudu) kassatsioonkaebus osaliselt. Tagastada Advokaadibüroole Leppik ja Partnerid 3. märtsil 2003. a Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Eesti Vabariik palus kohustada Raivo Reinut, Ruth Milmanni, Elen Reinut, Robert Reinut ja MariLiis Milmanni vabastama hoone, mis asub Pärnu mnt 32 Märjamaa alevis Rapla maakonnas. Kui kostjad keelduvad ruumi vabastamast, tõsta nad sealt välja teist eluruumi vastu andmata. Kostjad kasutavad ruume ebaseaduslikult. Omandiõigust tõendavates dokumentides ei kajastu, et hoones oleksid eluruumid. Kostjad ei ole tasunud üüri ega maksnud kommunaalteenuste eest. Kostjad hõivasid nende kasutusse antud 15,1 m2 suurusele pinnale lisaks 50 m2. Hageja soovib depoohoone renoveerida ja teha juurdeehituse. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
2.Kostjate vastuväite kohaselt ei ole hageja hoone omanik. Kostjad kasutavad eluruume 1983. aastast Rapla Tuletõrjeühingu loal, kuigi orderit ei väljastatud ja kirjalikku eluruumi üürilepingut ei sõlmitud. Kostjaid ei saa välja tõsta, kuna nad ei ole eluruume hõivanud omavoliliselt.
3.Rapla Maakohus rahuldas Eesti Vabariigi hagi. Kohtuotsuse kohaselt on vaidlusaluse hoone alune maa Eesti Vabariigi omandis ja hoone kuulub kinnisasja olulise osana Eesti Vabariigile. Maakohus tuvastas, et vaidlusaluses hoones asusid eluruumid. 1. juulini 1992. a kehtinud elamukoodeksi § 5 järgi olid elamud ja eluruumid määratud alaliseks elamiseks. Kohtule esitatud majaraamatust nähtuvalt on Pärnu mnt 32 asuvas majas elanud 1956. aastast alates arvukalt inimesi ja neil on olnud ka sissekirjutus. Eluruumide olemasolu kinnitab ka Rapla Rajooni RSN TK 23. juuni 1981. a istungi protokoll, mille kohaselt tunnistati Märjamaal Pärnu mnt 32 paiknenud neli korterit teenistuslikeks eluruumideks. Samuti tuvastati, et kostja Raivo Reinu ei hõivanud vaidlusaluses hoones asuvaid eluruume omavoliliselt. Need andis 1983. aastal tema kasutusse Rapla Tuletõrjeühingu tollane juht
T. Oksaar. Samas leidis kohus, et T. Oksaar, andes 1983. aastal Raivo Reinule suulise loa Rapla Tuletõrjeühingule kuulunud teenistuslike eluruumide kasutamiseks, ületas oma volitusi ega järginud tollal kehtinud seadust. Asjas puuduvad tõendid, et Rapla Tuletõrjeühingu administratsioon oleks otsustanud eraldada teenistuslik eluruum R. Reinule, et viimasele oleks väljastatud order teenistusliku eluruumi kasutamiseks ning et temaga oleks sõlmitud kirjalik üürileping. R. Reinu asumine elama teenistuslikesse eluruumidesse oli algusest peale ebaseaduslik. Maakohus leidis, et kuna R. Reinu ei tegutsenud eluruume kasutama asudes omavoliliselt ning maksis tuletõrjeühingule üüri, oli tal Rapla Tuletõrjeühinguga aastatel 1983"1987 faktiline üürisuhe. See ei muutnud R. Reinu poolt eluruumi kasutamist aga seaduslikuks. Kostjal puudus order korteri kasutamiseks ja sissekirjutus. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et ta kasutab 1983. aastast siiani eluruume üürnikuna. Ta ei ole 1987. aastast enam üüri maksnud ega ole kunagi omanud tema kasutuses olevale pinnale sissekirjutust. Samuti puudub tal Tuletõrjeühinguga töösuhe. Maakohus tuvastas, et lisaks 1983. aastal lubatule, on kostjad omavoliliselt hõivanud veel vähemalt 41,9 m2. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis Eesti Vabariigi hagi rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et hoone, kus asuvad vaidlusalused ruumid, kuulub kinnisasja olulise osana Eesti Vabariigile ja need ruumid on eluruumid. Mis ajast ja millistel põhjustel ei ole kostjate kasutuses olevad, varem eluruumidena arvel olnud ruumid enam eluruumid, hageja esindaja selgitada ei osanud ja selle kohta ei ole tõendeid esitatud. Maakohus tuvastas, et kostja R. Reinu ei hõivanud 1983. aastal eluruume omavoliliselt. Seda asjaolu ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Tähendati, et aastatel 1983-1987 oli R. Reinu ja Rapla Tuletõrjeühingu vahel faktiline üürisuhe. Apellatsiooni korras ei ole seda kohtu tuvastatud asjaolu vaidlustatud. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et olenemata faktilisest üürisuhtest puudus kostjatel õiguslik alus vaidlusaluseid eluruume kasutada. Isik, kes valdab asja üürisuhte alusel, on seaduslik valdaja. Elamukoodeks ei sätestanud, et üürileping on kehtetu, kui seaduses nõutud vormi ei järgitud. Hageja ei ole tõendanud, et kostjatega oleks suuline üürileping lõppenud või seaduses sätestatud korras lõpetatud. Üürilepingu lõppemist ega lõpetamist ei tõenda see, et kostjatele ei ole 1987. aastast üüriarveid esitatud ning et R. Reinule ei ole orderit väljastatud ega see, et kostjad ei olnud vaidlusalusesse eluruumi sisse kirjutatud. Hageja esitas valduse kaitse hagi, paludes kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ruumid, mis asuvad Märjamaal Pärnu mnt 32. Selleks, et hagi rahuldataks, pidi hageja tõendama, et kostjate valdus on ebaseaduslik. Hageja ei ole tõendanud, et temale omandiõiguse alusel kuuluvad eluruumid on kostjate ebaseaduslikuks valduses.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja mõista välja hageja kantud kohtukulud õigusabi eest.
Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 83, kohustades hagejat tõendama, et kostjate valdus on ebaseaduslik. AÕS § 83 kohaselt peab kostja nõude vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja vallata mõne asjaõiguse või muu õiguse alusel. Hageja ei esitanud mitte valduse kaitse hagi, vaid omandi kaitse hagi. Õiguslikku tähendust pole sellel, kas valdus oli omavoliline või mitte. Ringkonnakohtu järeldus, et elamuseadus ei sätestanud üürilepingu kehtetust seadusega nõutud vormi järgimata jätmise korral, on ebaõige. Elamukoodeksi § 45 lg 1 sätestab, et riikliku või ühiskondliku elamufondi majas eluruumi asustamise ainsaks aluseks on order. Orderi puudumise korral on eluruumi asustamine ebaseaduslik. Hageja leiab, et R. Reinul puudus sissekirjutus seetõttu, et Rapla Tuletõrjeühingu administratsioon ei olnud otsustanud eraldada R. Reinule teenistuslikku eluruumi, talle ei väljastatud orderit ja temaga ei sõlmitud kirjalikku üürilepingut. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta TsK § 49, mille kohaselt seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine võttis pooltelt vaidluse korral õiguse viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlustele. Tunnistajate ütlustega ei ole võimalik tõendada ka seda, kui suur elamispind anti R. Reinu kasutusse 1983. aastal. Kohtud on ebaõigesti tuvastanud, et vaidlusalused ruumid on eluruumid.
6.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Kostjad tõendasid AÕS § 83 lg 1 kohaselt, et neil on õigus eluruumi vallata üürilepingu alusel. Maakohtus tuvastatud faktiline üürisuhe aastatel 19831987 oli nende valduse õiguslikuks aluseks. Seda asjaolu ei vaidlustatud apellatsioonikohtus. Kostjad leiavad, et Rapla Tuletõrjeühing kiitis üürilepingu heaks ning see ei ole lõppenud ega seaduslikus korras lõpetatud. Seaduses nõutud lepingu kirjaliku vormi järgimata jätmine tõi kaasa tehingu kehtetuse seadusega otse nimetatud juhtudel. Seega võis enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist 1. septembril 1994. a üürisuhe põhineda suulisel üürilepingul, kuna tsiviilkoodeks ja elamukoodeks ei sätestanud, et kirjaliku vormi järgimata jätmisega kaasneb tehingu kehtetus. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et üürisuhe võib esineda ka kirjaliku üürilepinguta. Kostjad märgivad, et vaidlusalused ruumid on eluruumid, kuna neid on aastakümneid eluruumidena kasutatud. Need ei olnud määratud kaubanduslikuks, elutarbeliseks või muuks mittetööstuslikuks vajaduseks. Rapla Rajooni RSN Täitevkomitee 23. juuni 1981. aasta istungi protokollist nähtus, et need ruumid olid tunnistatud teenistuslikeks eluruumideks. Kuna seaduses ettenähtud korras teenistuslikku eluruumi ei antud, tekkis tavaline üürisuhe.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leidis, et alus apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks puudub, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi.
8.1. oktoobrist 1983. a kuni 1. juulini 1992. a kehtinud Eesti NSV elamukoodeksi § 5 järgi olid elamud ja eluruumid määratud kodanikele alaliseks elamiseks, samuti kehtestatud korras teenistuslike eluruumidena ja ühiselamutena kasutamiseks. Hageja viide planeerimis- ja ehitusseaduse §-le 58 ei
ole asjakohane, kuna see norm reguleeris ehitise kasutamiseks loa andmist pärast 22. juulit 1995. a.
9.Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et majaraamat ega sissekirjutus ei tõenda, et tegemist on eluruumiga. Rapla Maakohus tuvastas, et vaidlusalused ruumid on eluruumid. Kohus ei teinud sellist järeldust mitte ainult esitatud majaraamatu põhjal, millest nähtus, et 1956. aastast on sellesse hoonesse olnud sisse kirjutatud ja seal ka alaliselt elanud arvukalt kodanikke, vaid leidis ka Rapla Rajooni RSN TK 23. juuni 1981. a istungi protokolli nr 9 põhjal, et Märjamaal Pärnu mnt 32 asuvad 4 korterit on eluruumid. Tallinna Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ja märkis, et kuigi depoohoone vanas osas paiknevad eluruumid on jäänud mingil põhjusel Rapla Maakonna Hooneregistris registreerimata, ei muuda see neid veel olematuks. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta luges vaidlusalused ruumid eluruumideks. Ringkonnakohus vastas hageja apellatsioonkaebuses esitatud sellekohasele väitele ning ei rikkunud TsMS § 330 lg-s 6 sätestatut.
10.1. septembrini 1994. a kehtinud TsK § 48 sätestas, et seadusega nõutud vormi järgimata jätmine toob kaasa tehingu kehtetuse üksnes juhul, kui selline tagajärg on seadusega otseselt ette nähtud. Elamukoodeks ei näinud ette, et üürilepingu puhul toob kirjaliku vorminõude järgimata jätmine kaasa üürilepingu kehtetuse. Kolleegium nõustub hagejaga, et TsK § 49 kohaselt võtab seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine pooltelt õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlustele. Kolleegium juhib tähelepanu, et ringkonnakohus tuvastas üürisuhte olemasolu muuhulgas ka üüri ja kommunaalteenuste eest maksmise kviitungite abil, mis tõendasid, et aastail 1983-1987 esitas Rapla Tuletõrjeühing R. Reinule üürikviitungeid. Kolleegium leiab, et TsK § 49 ei keelanud üürilepingu tingimusi, sealhulgas kasutatava eluruumi suurust, tõendada ka tunnistajate ütlustega.
11.Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ainult order andis õiguse eluruumi kasutada. ENSV elamukoodeksi § 45 lg 1 järgi oli order ainus alus, mis andis õiguse eluruumi asuda. Väljastatud eluruumi orderi alusel sõlmiti EK § 49 järgi kirjalik üürileping. NSV Liidu Ülemkohtu pleenumi
3.aprilli 1987. a määruse nr 2 p 3 järgi sõlmiti eluruumi üürileping riikliku ja ühiskondliku elamufondi majades orderi alusel ning kui eluruum oli seadusevastaselt asustatud orderit välja andmata, võis kohus eluruumi üürilepingu tunnistada kehtetuks. Sellest järeldub, et kehtiv oli ka üürileping, mis oli sõlmitud orderit välja andmata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole hageja tõendanud, et kostjatega oleks suuline üürileping lõppenud või seaduses sätestatud korras lõpetatud.
12.Tõik, et R. Reinule anti eluruum, järgimata korda, mis oli kehtestatud teenistuslike eluruumide andmiseks, ei välista, et temaga sõlmiti tavaline eluruumi üürileping.
13.Põhjendatud on kassaatori väide, et apellatsioonikohus on ekslikult nimetanud hageja nõuet valduse kaitse hagiks. Hageja esitas omandi kaitseks vindikatsioonihagi. Ekslik on ka see apellatsioonikohtu seisukoht, et hageja pidi hagi rahuldamiseks tõendama, et kostjate valdus on ebaseaduslik. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama seaduse paragrahvide 81 ja 82 lg 1 järgi pidi hageja tõendama oma omandiõigust ja vaidluse korral seda, et tema asja valdab kostja. AÕS § 83 lg 1 kohaselt peab kostja nõude
vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja vallata mõne asjaõiguse või muu õigus alusel. Seega pidid kostjad tõendama, et neil on õigus vaidlusalust eluruumi vallata. Kuna kohus on lugenud tõendatuks, et kostjad valdavad eluruumi õiguslikul alusel, siis ei ole nimetatud eksimused ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks. L. Laarmaa, H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.