M.S. kaebus Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korralduse nr 58 tühistamiseks, Viimsi Vallavalitsuse kohustamiseks lahendama Leppneeme külas, katastriüksustel Läänekalda tee 10 ja 7 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise küsimus uuesti ja Viimsi Vallavalitsuse 14.10.2020 maa ostueesõigusega erastamise maksustamishinna aktide tühistamiseks, mis on tehtud Leppneeme külas, katastriüksuste Läänekalda tee 10 ja 7 suhtes
Menetlusosalised
Kaebaja – M.S. Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Merit Renlund Kolmandad isikud – A.P. ja M.A., esindaja Marina Smirnova.
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tagastada kaebajale 21.08.2021 menetlusdokumendile lisatud tõendid.
2.Jätta rahuldamata kaebaja taotlus piirata menetlusosaliste õigust tutvuda toimiku materjalidega kaebaja 21.08.2021 menetlusdokumenti puudutavas osas.
3.Jätta kaebus rahuldamata.
4.Mõista kaebajalt A.P. ja M.A. ja kasuks välja menetluskulud 600 eurot (käibemaksuga).
Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 18.10.2021. a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.18.12.1997 esitas J. S. avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks suurusega 2500 m2 tema omanduses olevate ehitiste juurde asukohaga Metsa talu (Metsatoa talu), Leppneeme küla, Viimsi vald. Avaldus on esitatud Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lõike 1 alusel, mille kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. 1(9)
2.Maa erastamise eeltoimingute käigus kontrolliti ka varasemat ehitiste omandiõiguse ja maakasutuse üleminekut ehitiste igale järjekordsele omanikule ning tuvastati järgmist. - 29.12.1963 Tallinna II Riikliku Notariaalkontori notari K. K Pikkori poolt tõestatud ostumüügilepinguga müüs S. M. Kirovi Kaluriartell N. S.-le ühe ühekorruselise puidust elamu ning puidust lauda, mis asusid Leppneeme külas, Metsatoa maal; - 03.04.1968 S. M. Kirovi nim. Kalurikolhoosi juhatuse koosoleku protokolli nr 7 alusel eraldati ehituskrunt N. S.-le individuaalelamu püstitamiseks; - 10.01.1984 sõlmiti lihtkirjalik kinkeleping, millega ehitiste algne omanik, N. S. kinkis majavalduse, mis koosnes lepingu kohaselt saunamaja krundist ja maja krundist M. V. t. S.le. Kõnealune saunamaja asub reformimata riigimaal, asukohaga Läänekalda tee 7 (masskandega moodustatud katastriüksus tunnusega 89001:001:1527), Leppneeme külas, Viimsi vallas. Lepingus on märgitud, et N. S. omandas majavalduse 29.12.1963 aastal sõlmitud lepingu alusel; - Harju rajooni Täitevkomitee 19.01.1988 otsusega nr 12 otsustati lubada erandina Viimsi Küla Täitevkomiteel registreerida ja vormistada omandiõigus S., J. V. t. nimele Viimsi külanõukogu Leppneeme külla ehitatud majale ning lubada S.M Kirovi nim. näidiskolhoosil eraldada kod. S., J. V. t-le 0,12 ha õue- aiamaad Viimsi külanõukogus, Leppneeme külas; - Viimsi küla RSN TK 28.06.1988 otsuse nr 23 punkti 10 alusel otsustati kinnitada omandiõigus Leppneeme külas elamule J. S. nimele tuginedes Harju Rajooni Täitevkomitee 19.01.1988 otsusele nr 12; - S.M Kirovi nim Näidiskalurikolhoosi juhatuse koosoleku 31.07.1989 otsusega otsustati eraldada N. S. täiendavalt õue- aiamaad suuruses 0,02 ha eraldi asuva sauna juurde; - 02.04.1990 sõlmiti lihtkirjalik leping, millega N. S. ja J. S. kinkisid Metsatoa majavalduse, mis koosneb saunamajast ja majast (ehitatud 1978 aastal vana lammutatud maja asemele), M. V. t. S.; - 03.04.1990 sõlmiti N. S. ja J. S. vahel ostu-müügileping, millega J. S. omandas 3000 rubla eest Metsa talu sauna; - 18.12.1997 esitas J. S. Viimsi Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse, millega soovis ostueesõigusega erastada Leppneeme külas, Metsa talu maad suurusega 2500 m2; -Viimsi Vallavalitsus saatis J. S. 13.11.2006 kirja nr 11-10/3487, millega vallavalitsus edastas Lännemäe tee 17 (Metsatoa talu) ostueesõigusega erastamise piiride kulgemise ettepaneku, millega nähti ette maa erastamine kahe katastriüksusena. Elamu juurde teenindamiseks vajalik maa ligikaudse pindalaga 3100 m2 ja sauna juurde 1100 m2. J. S. tellis 2006. aasta lõpul vastavalt piiride kulgemise ettepanekule maamõõdutööd ning maamõõtja edastas vallavalitsusele 2007. aastal mõõdistustulemused, piiriprotokolli ja katastriüksuse plaani. Moodustatud oli kaks katastriüksust ning nende vahele jääv tee ei kuulunud Metsatoa talu maade koosseisu. J. S. allkirjastas piiriprotokolli ning tasus 23.12.2006 ettemaksuna ostueesõigusega erastatava Lännemäe tee 17 (Metsatoa talu) maa eest 15 600 EVP krooni. - J. S. suri 21.06.2018. 10.10.2018 väljastatud pärimistunnistuse järgi on tema pärijateks võrdsetes 1/3 mõttelistes osades A.P., M. M. (S.) ja M. P.(A.). - M.S. (kaebaja) esitas 09.10.2018 Viimsi Vallavalitsusele avalduse vormistada Metsatoa talu maa tema nimele. Peale selle avalduse esitamist on kaebaja esitanud korduvalt avaldusi ja kirju maa ostueesõigusega erastamise teemal (viimane kiri 10.08.2020) ning avaldanud jätkuvalt soovi, et vallavalitsus vormistaks Metsatoa talu majavalduse ja maa tema ainuomandisse. - Viimsi Vallavalitsus edastas 25.09.2020 õigustatud isikutele A.P.ile, kaebajale ja M.A.ile kutse tulla ostueesõigusega erastatavate Läänekalda tee 10 ja 7 piiride kättenäitamiseks 08.10.2020 Viimsi vallavalitsusse. A. P. ja M.A. allkirjastasid piiride kulgemise ettepaneku digitaalselt. - Kaebaja on oma 06.10.2020 Viimsi Vallavalitsusele esitatud kaebuses vaidlustanud Läänekalda tee 10 ja 7 piiride kulgemise ettepanekud.
3.Viimsi Vallavalitsus määras 14.10.2020. a maa ostueesõigusega erastamise maksustamishinna aktiga maaüksuse Läänekalda tee 7 maa maksustamishinnaks 1540 eurot. Sama kuupäeva kandva aktiga määras Viimsi Vallavalitsus maaüksuse Läänekalda tee 10 maa maksustamishinnaks 1620 eurot. 2(9)
4.Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korraldusega nr 58 otsustati määrata Viimsi vallas Leppneeme külas maaüksusel (katastritunnus 89001:001:1611) asuva elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa pindalaks 3245 m2 ja maaüksusel (katastritunnusega 89001:001:1527) asuva sauna juurde ostueesõigusega erastatava maa pindalaks 1075 m2. Vallavalits nõustus Läänekalda tee 10 ja 7 maa ostueesõigusega erastamisega võrdsetes 1/3 mõttelistes osades A.P.ile, M.S.ile ja M.A.-le. Läänekalda tee 10 maa maksustamishinnaks määrati 1620 eurot ja Läänekalda tee 7 maksustamishinnaks määrati 1540 eurot. Katastriüksuste sihtotstarbeks määrati elamumaa.
5.11.03.2021 esitas kaebaja Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korraldusele kaebuse, mida Viimsi Vallavalitsuse käsitles vaidena ning esitas 18.03.2021 kaebajale täiendavad küsimused, millele kaebaja 26.03.2021 vastas.
6.Kaebaja esitas 10.03.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 11.05.2021 määrusega menetlusse nõuetes Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korralduse nr 58 tühistamiseks, Viimsi Vallavalitsuse kohustamiseks lahendama Leppneeme külas, katastriüksustel Läänekalda tee 10 ja 7 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise küsimus uuesti ja Viimsi Vallavalitsuse 14.10.2020 maa ostueesõigusega erastamise maksustamishinna aktide tühistamiseks, mis on tehtud Leppneeme külas, katastriüksuste Läänekalda tee 10 ja 7 suhtes. Kohus kaasas kolmandate isikutena menetlusse A.P.i ja M.A.i.
8.Kaebaja esitas 21.08.2021 kohtule menetlusdokumendi koos tõenditega, mille lõpus märkis, et dokument ja selle lisad ei ole vastustajale ja kolmandatele isikutele avaldamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
9.Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine. 9.1 Kaebaja on õigustatud subjekt Läänekalda tee 10 ja 7 ehitiste vormistamiseks ja sellega kaasneb tal ka õigus ehitiste juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamiseks. Vastav avaldus on esitatud 2018. aastal. Kaebaja on Läänekalda tee 10 ja 7 asuvate ehitiste ainuomanik tulenevalt 10.01.1984 ja 02.04.1990 aastal sõlmitud kinkelepingutest ning soovib ainuomanikuna erastada ehitiste juurde kuuluva maa. Selleks tuleb vallal vaadata uuesti läbi maa ostueesõigusega erastamise avaldused. 9.2 Kaebaja poolt Viimsi Vallavalitsusele esitatud seisukohti ei ole võetud arvesse. Kaebaja on aastatel 2018-2021 esitanud Viimsi Vallavalitsusele kõik võimalikud dokumendid seoses nende küsimustega. 9.3 03.04.1990 N. S. ja J. S. vahel sõlmitud Metsatoa saunamaja ostu- müügileping ei ole autentne. Kaebaja ja teised pärijad ei olnud lepingust teadlikud. Lepingu ilmumine on seotud Viimsi Vallavolikogu 2013 aasta otsusega. 9.4 Elumaja, kelder ja telliskivist aed on ehitatud 1978-1979. Kaebaja vanaema, M. M. sai hoonete ja rajatiste ehitusmaterjalid tehasest, kus oli tema töökoht. Ehitusmaterjali pärandas ta kaebajale 19.11.1997. Kaebaja on alates 03.07.1984 aastast elanud elamus. J. S. ei vormistanud maad enda nimele 1984-2018, mis oli tema valik. 9.5 14.10.2020 vormistatud Läänekalda tee 10 ja 7 maa maksustamishinna aktide koostamisel on kasutatud katastriüksuste andmeid, mis on moodustatud, rikkudes Eesti Vabariigi seaduseid. 9.6 Läänekalda tee 10 ja 7 kruntide suurused, mis on võetud aluseks maa maksustamishinna aktide koostamisel, on praegu lahendamisel Tallinna Halduskohtus haldusasja raames, kus on ka metsa ja jalgtee Viimsi valla kasuks võõrandamise küsimuse lahendamine. Vastustaja seisukoht. 3(9)
10.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu kokkuvõtvalt järgmistel põhjendustel. 10.1 Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korralduse nr 58 põhjenduste kohaselt kontrolliti maa erastamise eeltoimingute käigus varasemat ehitiste omandiõiguse ja maakasutuse üleminekut ehitiste igale järjekordsele omanikule. Korralduse põhjenduste kohaselt leiti, et J. S. pärandi avanemise päeval, 21.06.2018, olid Leppneeme küla Metsatoa talu elamu ja saunamaja J. S. pärandvara koosseisus ja tema seadusjärgseteks pärijateks on 10.10.2018 välja antud seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt 1/3 suurustes mõttelistes osades A.P., M.S. ja
M.A..
10.2 18.12.1997 esitas J. S. avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks isikliku omandiõiguse alusel kuuluva hoone juurde, millest nähtub, et ta pidas ennast avalduse esitamise hetkel maaüksusel asuvate ehitiste omanikuks. 10.3 Metsatoa talu maaüksusel olevate ehitiste omand ei ole enne J. S. surma üle läinud kaebajale ning vastustaja on oma põhjendused esitanud korralduse nr 58 põhjendustes. Vastustaja leidis, et kõnealusel perioodil sõlmitud ostu-müügilepingule ja kinkelepingule kohaldus ENSV tsiviilkoodeksi § 244 lg-t 1, mille kohaselt pidi elamu (või selle osa), samuti suvila ostu- müügileping, kui kasvõi üheks pooleks oli kodanik, olema notariaalselt tõestatud. Selle nõude mittejärgimine tõi kaasa lepingu kehtetuse. Nimetatud lepingud on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Kõnealust tõika kinnitab ka kaebaja ise oma 29.01.2021 vastustajale edastatud kaebuses mööndes, et antud kinkeleping on dokumentide pakett, mis oli mõeldud edaspidiseks notariaalseks vormistamiseks. 10.4 Vastavalt S.M. Kirovi nim Näidiskalurikolhoosi juhatuse koosoleku 31.07.1989 otsusele otsustati eraldada N. S. täiendavalt õue-aiamaad suuruses 0,02 ha Leppneeme külas asuva sauna juurde, mis veelgi kinnitab tõika, et 1984 aastal sõlmitud kinkeleping ei ole kehtiv, kuivõrd tolleaegsed otsustusorganid käsitlesid veel vähemalt seisuga 31.07.1989 N. S. saunamaja omanikuna, kellel oli õigus esitada taotlusi täiendavaks maa-eralduseks. Pärandi vastuvõtmise fakti kinnitab pärimisõiguse tunnistus. 10.5 Kaebaja on oma 11.03.2021 esitatud kaebuses seadnud kahtluse alla N. S. ja J. S. vahel sõlmitud Metsatoa saunamaja ostu-müügilepingu autentsuse. Vastustaja selgitab, et tunnistas tõepoolest Viimsi Vallavolikogu 26.06.2012 otsuse nr 46 punktiga 1.3 nimetatud saunahoone peremehetuks ehitiseks, kuid nimetatud otsus tunnistati kehtetuks 21.01.2014 otsusega nr 9, kuivõrd menetluse käigus selgus, et nimetatud ehitis kuulub J. S.-le, kes omandas selle 03.04.1990 sõlmitud ostu- müügilepingu alusel. Seega tunnistas haldusorgan J. S.-i 21.01.2014 seisuga sauna omanikuna. Kõnealune otsus on vastu võetud J. S. eluajal ning on kehtiv, mistõttu ei ole lepingu kahtluse alla seadmine veenev. Oluline on ka märkida, et 30.12.2013 on laekunud Viimsi Vallavalitsusele J. S. täiendav avaldus, milles ta viitab omakorda 18.12.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise taotlusele, mistõttu on ilmne, et ta pidas end jätkuvalt Metsatoa talu ehitiste omanikuks ning soovis ostueesõigusega erastamise menetluse jätkumist. Vastustaja ei tea, kus asub viidatud lepingu originaal ning leping on vallale esitatud koopia kujul. Vastustajal ei ole aga kahtlust lepingu ehtsuses kahelda. 10.6 Kaebaja taotleb 14.10.2020 vormistatud Läänekalda tee 10 ja 7 maa maksustamishinna aktide tühistamist. Kaebaja väitel on maksustamishinna aktide koostamisel kasutatud Läänekalda tee 7 (saunamaja) ja Läänekalda tee 10 (elumaja) katastriüksuste andmeid, mis olid moodustatud rikkudes Eesti Vabariigi seadusi. Kaebaja poolt vaidlustatud maa maksustamishinna aktid vaid konstanteerivad seadusest tulenevat maksustamishinna määramise loogikat ning nende tühistamine ei muuda maa maksustamishinda ega seadusest tulenevat arvutuskäiku. 10.7 Vastustajale jääb arusaamatuks väide justkui Läänekalda tee 7 ja 10 katastriüksused on moodustatud seadust rikkudes. Maakatastri andmete kohaselt kanti Läänekalda tee 7 ja 10 maaüksused maakatastrisse 29.01.2020 aastal kaardi- ja plaani alusel lisamärkusega, et 4(9)
katastriüksuste pindalad on ebatäpsed. Kuna kaebaja ei pärinud nõudeõigust ainuisikuliselt, siis ei ole alust käsitleda teda ehitiste ainuomanikuna, mistõttu edastati piiride kättenäitamise kutse kõigile pärijatele. Korraldus nr 58 on õiguspärane. 10.8 Kuna korraldus nr 58 on õiguspärane, siis tuleb jätta rahuldamata ka kohustamiskaebus. 10.9 Kaebaja nõue kohustada vastustajat kutsuma tagasi 17.02.2021 Maa-ametile saadetud Läänekalda tee 7 ja 10 erastamise toimik ei ole eraldi nõudena asjakohane ja täidetav. Kolmandate isikute seisukoht
11.Kolmandad isikud vaidlevad kaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata. 11.1 Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korraldus nr 58 on seaduslik. 10.01.1984 lepingu sõlmimise ajal oli kaebaja 4,9 aastane, mistõttu puudus N. S. õigus sõlmid temaga kinkeleping. Kaebaja ema, J. S. on lepingus märgitud tunnistajana, mitte tema seadusjärgse esindajana. Peale seda on erastamise toimikus olevad materjalid vastuolus kaebaja väidetega ning need välistavad kaebaja võimalused olla alates 10.01.1984 majavalduse „Metsatoa“ omanikuks. 02.04.1990 aasta lepingu sõlmimise päeval oli kaebaja 11 aastane ning ka sel ajal oli vaja järgida 1990 aastal kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi § 12 lg 1 ja 14 lg 1 nõudeid. Kinkelepingud on koostatud tagasiulatuva kuupäevaga selleks, et luua oma väidetele kunstlikke tõendeid. Palja silmaga on näha, et N. S. ja J. S. allkirjad lepingutel on võltsitud. 11.2 10.10.2018 pärimisõiguse tunnistust pärijate poolt ei vaidlustatud, mistõttu on see kehtiv. Maa ostueesõigusega erastamise menetluses leidis tõendamist, et omandiõigus Leppneeme külas asuvale elamule läks üle J. S. Samuti on loetud J. S. Metsatoa sauna omanikuks. 10.10.2018 pärimisõiguse tunnistuselt nähtub, et J. S. ja A.P. abielu on sõlmitud 21.05.1987. a. Viimsi küla RSN Täitevkomitee 28.06.1988 otsuse nr 23 alusel omandiõigus Leppneeme külas asuvale elamule läks J. S. 28.06.1988 üle, saunamaja on omandatud 03.04.1990 aastal, st abielu ajal. Seega otsustas vastustaja õigesti, et saunamaja asukohaga Läänekalda tee 7 ja Läänekalda tee 10 ehitis kuuluvad J. S. ainuomandisse ja kuuluvad tema pärandvara hulka. 11.3 Kolmandad isikud on kokkuvõtvalt seisukohal, et 10.10.2020 väljastatud pärimisõiguse tunnistuse alusel ja Viimsi Vallavalitsuse poolt läbi viidud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tulemusel on õigesti ja seaduse alusel maa asukohaga Leppneeme küla, Viimsi vald ostueesõigusega erastatud kahe katastriüksusena, samuti on põhjendatud määrata Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korraldusega nr 58 elamu omandiõiguse õigustatud subjektidena J. S. surma järgselt tema pärijad 1/3 mõttelistes osades A.P., M. M. (S.) ja M. P. (A.). 11.4 Kaebaja ei ole esitanud põhjendatud väiteid, et Viimsi Vallavalitsuse poolt on maa maksustamishinnad määratud või arvestatud ebaõigesti. Kohtule esitatud kaebusest võib mõista, et kaebaja ei ole nõus maa maksustamishindade arvestusega, kuna Viimsi Vallavalitsuse poolt aluseks võetud kruntide Läänekalda tee 7 ja 10 suurused on valed. Kaebaja ei ole esitanud kohtule tõendeid kruntide õigete suuruste kohta ning kaebaja väited selles osas on paljasõnalised ja tõendamata.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 162 lg 1 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt kaebuse nõuded ja menetlusosaliste veel lahendamata taotlused. 12.1 Kaebaja on esitanud kohtule 21.08.2021 menetlusdokumendi koos tõenditega, mille lõppu on märkinud, et need ei ole vastustajale ja kolmandatele isikutele avaldamiseks. 12.2 Kohus leiab, et kaebaja poolt esitatud menetlusdokumendile lisatud tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust (HKMS § § 62 lg 2). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, millises seisukorras on ja olid Läänekalda tee 7 ja 10 maaüksustel asuvad hooned. Vastustaja ei ole keeldunud maa 5(9)
ostueesõigusega erastamisest põhjusel, et ehitised ei vasta ehitistele esitatavatele nõuetele. Asjas ei ole vaja tõendada ka seda, kellelt ja kuidas saadud ehitusmaterjali kasutades on elamu ehitatud, kuivõrd nimetatud asjaolu ei oma asjas õiguslikku tähendust. Puudub vaidlus ka selles, millal on elamu renoveeritud. Asjas ei ole ka vaidlust selles, et kaebaja on olnud sisse kirjutatud maaüksusel asuvasse elamusse. Eeltoodust tulenevalt tagastab kohus kaebajale 21.08.2021 menetlusdokumendile lisatud tõendid. 12.3 HKMS § 88 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus tutvuda toimikuga ja saada seal olevatest ning selle juurde kuuluvatest, kuid mujal säilitatavatest menetlusdokumentidest ärakirju. HKMS § 88 lg 2 kohaselt võib piirata menetlusosalise tutvumist toimikuga HKMS § 79 lg-s 1 toodud alustel. HKMS § 79 lg 1 punkti 5 kohaselt on selliseks aluseks äri-, autorisaladuse või muu sellesarnase saladuse hoidmine. Menetlusosalisele ei anta luba tutvuda toimikuga üksnes juhul, kui huvi saladuse hoidmiseks on kaalukam menetlusosalise õigusest tutvuda toimikuga ja saada seal olevatest või selle juurde kuuluvatest menetlusdokumentidest ärakirju (HKMS § 88 lg 2 ls 2). Menetlusosalisel võimaldatakse toimikus olevate ja selle juurde kuuluvate menetlusdokumentidega tutvuda maksimaalses ulatuses ning tutvumisloa andmisest keeldutakse minimaalses ulatuses, mis on toimikuga tutvumise õiguse piiramise eesmärki kahjustamata võimalik (HKMS § 88 lg 3 ls 1). Kohus leiab, et kaebaja taotlus piirata vastustaja ja kolmandate isikute õigust tutvuda toimiku materjalidega kaebaja 21.08.2021 menetlusdokumenti puudutavas osas ei ole põhjendatud. Menetlusdokument ei sisalda selliseid andmeid, mille saladuses hoidmise suhtes võiks kaebajal esineda põhjendatud huvi. Andmed ei sisalda eraelulisi ega delikaatseid andmeid ega kaebaja ärisaladust. Tegemist on andmetega, mis asja tehioludest tulenevalt ei saa olla teadmata vastustajale ega ka kolmandatele isikutele ning millele kaebaja on oma korduvates pöördumistes vastustaja poole ise viidanud (nt erastamise toimik lk 34 ja 46). Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kaebaja taotluse piirata vastustaja ja kolmandate isikute õigust tutvuda toimiku materjalidega kaebaja 21.08.2021 menetlusdokumenti puudutavas osas. Järgnevalt lahendab kohus kaebuse sisuliselt.
13.Tutvunud asja materjalidega ja hinnanud asjas esitatud tõendeid nende vastastikuses seoses on kohus seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
14.Poolte vahel on esmalt vaidlus Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korralduse nr 58 õiguspärasuse üle. Vaidlustades nimetatud korraldust on kaebaja keskseks väiteks, et vastustaja oleks pidanud käsitlema Leppneeme külas, Läänekalda tee 7 ja 10 maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lahendamisel kaebajat Metsatoa talu ehitiste (saun ja elumaja) ainuomanikuna ning seeläbi võimaldama kaebajal ainsana erastada ehitiste juurde kuuluv maa.
15.MaaRS § 22 lg 1 kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellele on maa antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt käesolevale seadusele, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu tema liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi.
16.Kaebaja leiab, et ta sai maaüksusel paiknevate sauna ja elumaja omanikuks 10.01.1984 ja 02.04.1990 (erastamise toimik lk-d 8 ja 15) sõlmitud lihtkirjalike kinkelepingute alusel. Sellest järeldab kaebaja, et J. S. pärijatena ei saanud hooneid omandada M.A. ja A.P.. Kaebaja leiab, et J. S. ei olnud oma surma hetkel Metsatoa talu ehitiste omanik, millest tulenevalt ei olnud need pärandvara koosseisus. Seega on vaidluses keskne küsimus selles, kas Metsatoa talu maaüksusel asuvate ehitiste omandiõigus läks 10.01.1984 ja 02.04.1990 sõlmitud lihtkirjalike kinkelepingute alusel üle kaebajale või mitte. Juhul, kui vastus nimetatud küsimusele on jaatav, siis on korraldus nr 58 õigusvastane, kuivõrd korralduse punktides 3 ja 4 on Viimsi Vallavalitsus nõustunud Läänekalda tee 7 ja 10 katastriüksuste ostueesõigusega erastamisega 1/3 mõttelistes osades A.P.ile, M.A.ile ja kaebajale. Kaebaja väidete õigsuse korral oleks üksnes kaebaja maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt. 6(9)
17.1984 ja 1990 aastal kehtinud ENSV tsiviikoodeksi (TsK) § 244 lg 1 kohaselt tuli elamu või selle osa ostu- müügileping, kui kasvõi üheks pooleks on füüsiline isik, tõestada notariaalselt. Selle nõude järgimata jätmine tõi sama normi kohaselt kaasa lepingu kehtetuse. Kehtetust lepingust omandiõigust ei tekkinud. TsK § 260 lg 3 sätestab, et elamu, suvila ja ehitusmaterjali kinkelepingud peavad olema sõlmitud käesoleva koodeksi §-des 244 ja 2441 kindlaksmääratud vormis. Seega kehtis elamu, samuti suvila kinkimisele sel ajal kohustuslik notariaalne vorm, mille eiramisel oli tehing tühine.
18.Puudub vaidlus, et N. S. poolt 10.01.1984 aastal tehtud kinkeleping ning N. S. ja J. S. poolt 02.04.1990 aastal tehtud kinkeleping, mille objektiks olid Metsatoa talu ehitised, on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Asjaolu, et lepingute sõlmimise juures on viibinud ka tunnistajad, ei kõrvalda tehingu tegemisel esinenud vormipuudust. Seega on tehingud vorminõude puuduse tõttu tühised, mistõttu ei saanud omand ehitistele nimetatud lepingute alusel kaebajale üle minna. Nimetatu tähendab, et sõltumata kinkelepingute tegemisest jäi J. S. jätkuvalt Metsatoa talu hoonete omanikuks ning tema surma hetkel oli tegemist pärandvaraga. Vastates kolmandate isikute väitele märgib kohus, et seejuures ei oma tehingu kehtivuse hindamisel tähendust, et lepingute sõlmimise ajal oli kaebaja alaealine. Kinkeleping on ühepoolne tehing, mis ei eelda teiste poole tahteavaldust. Seega ei pea kingi saaja olema teovõimeline.
19.Kohus osundab, et arvestades J. S. ja N. S. tegevust lepingute sõlmimise järgselt ei ole veenev nende tahe loobuda Metsatoa talu maadel asuvate ehitiste omandist kaebaja kasuks. 19.1 Maa tagastamise toimiku materjalide kohaselt on 10.01.1984 sõlmitud lihtkirjaliku lepinguga ehitiste algne omanik N. S. kinkinud majavalduse, mis lepingu kohaselt koosneb saunamaja krundist ja maja krundist kaebajale (erastamise toimik lk 8). Tol ajal kehtinud TsK § 244 lg 2 sätestas muu hulgas nõude, et tehingu tõestanud notaril oli kohustus esitada elamu (või selle osa), samuti suvila ostu-müügileping registreerimisele kohaliku rahvasaadikute nõukogu täitevkomitees hiljemalt kolme kuu jooksul. Kinkelepingu suhtes kehtisid tulenevalt TsK § 260 lg-st 3 samad nõuded. Ilmselgelt lepingut Harju Rajooni Täitevkomiteele ei esitatud, kuivõrd Harju Rajooni Täitevkomitee on oma 19.01.1988 otsusega nr 12 otsustanud hoopis lubada vormistada omandiõigus vaidlusalusele majale J. S. nimele ja eraldada majavalduse juurde õue-aiamaad (erastamise toimik lk 9). Viimsi küla RSN Täitevkomitee 28.06.1988 otsuse nr 23 punktiga 10 otsustati kinnitada omandiõigus Leppneeme külas elamule J. S. nimele, tuginedes 19.01.1988 otsusele nr 12 (erastamise toimik lk 10-12). S.M Kirovi nim Näidiskalurikolhoosi juhatuse koosoleku 31.07.1989 otsusega otsustati eraldada N. S. täiendavalt õue-aiamaad suuruses 0,02 ha eraldi asuva sauna juurde (erastamise toimik lk 13-14). Seega on N. S. pidanud end ka peale 10.01.1984 lepingu sõlmimist vaidlusaluste ehitise omanikuks ning tema käitumisest ei ole järeldatav tahe loobuda omandist kaebaja kasuks. Juhul, kui omandist loobumine kaebaja kasuks oleks olnud tema tahe, siis ilmselt oleks ta astunud samme selleks, et informeerida Viimsi küla RSN Täitevkomiteed vastavast otsusest. N. S. seda aga ei teinud ning viidatud dokumentidest nähtub hoopis tema tahe anda omand üle J. S. Tulenevalt Viimsi küla RSN Täitevkomitee 28.06.1988 otsuse nr 23 punktist 10 ja Harju Rajooni Täitevkomitee 19.01.1988 otsusest nr 12 on omand elamule läinud üle J. S.-ile, mitte kaebajale. Nimetatu kinnitab veenvalt, et 10.09.1984 kinkelepinguga ei omandanud kaebaja õigusi Metsatoa talu hoonete suhtes. 19.2 Maa tagastamise toimiku materjalide kohaselt sõlmiti 02.04.1990 lihtkirjalik leping, millega N. S. ja J. S. kinkisid kaebajale Metsatoa majavalduse, mis koosnes saunamajast ja majast (erastamise toimik lk 15). Samas on maa ostueesõigusega erastamise toimikus Eesti Kalurikolhooside Vabariikliku Liidu pitsatiga 3.04.1990 õiend, mille kohaselt N. S. müüb J. S.ˇile 3000 rubla eest Metsa talu sauna (toimik lk 16). Eeltoodust järelduvalt oli N. S. tahe suunatud ka peale 02.04.1990 lepingu sõlmimist jätkuvalt sellele, et Mestatoa talu hoonete omand läheks üle J. S.-le, mitte aga kaebajale. Samuti oleks puudunud vajadus sõlmida 02.04.1990 lepingut olukorras, kus kaebaja oleks omandanud Metsatoa talu hooned juba 10.01.1984.a sõlmitud kinkelepingu 7(9)
alusel. Toimiku materjalidest tulenevalt oli 1990 aasta seisuga Metsatoa talu hoonete omanikuks J. S., mitte kaebaja. 19.3 Asjaolu, et kaebaja ei omandanud Metsatoa talu hooneid kinnitab ka J. S. järgnev käitumine maa ostueesõigusega erastamise menetluses, kus ta on realiseerinud maa ostueesõigusega erastamise õigust hoonete omanikuna. 18.12.1997 esitas J. S. avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks isikliku omandiõiguse alusel kuuluva hoone juurde, millest nähtub, et ta pidas ennast avalduse esitamise hetkel maaüksusel asuvate ehitiste omanikuks (erastamise toimik lk 1). Juhul, kui omand oleks läinud üle kaebajale, või J. S. arvates oleks omand läinud üle kaebajale, oleks ta ilmselt informeerinud omandiõiguse väidetavast üleminekust vastustajat, millele järgnevalt oleks vastavad toimingud teinud kaebaja või oleks J. S. teinud toiminguid kaebaja esindajana. Selliseid asjaolusid aga ei nähtu. Vastustaja on maa ostueesõigusega erastamise menetluses käsitlenud õigustatud subjektina J. S.-i, keda on 13.11.2006 teavitatud Metsatoa talu piiride kulgemise ettepanekust (erastamise toimik lk 15), piiriprotokoll on J. S. poolt allkirjastatud 2007 aastal (erastamise toimik lk 19). Seega käitus J. S. maa ostueesõigusega erastamise menetluses hoonete omanikuna, millest järeldub, et tema tahteks ei olnud Metsatoa talu hoonete omandist loobumine kaebaja kasuks. 19.4 Kaebaja on seadnud kahtluse alla 03.04.1990 lepingu autentsuse, kuid kohtu jaoks ei ole usutav, et olukorras, kus lepingut ei oleks eksisteerinud, oleks Eesti Kalurikolhooside Liit seda kinnitanud ja J. S. käitunud maa ostueesõigusega erastamise menetluses hoonete omanikuna. Samuti jääb kohtule arusaamatuks kaebaja passiivsus erastamismenetluses enne J. S. surma. Juhul, kui kaebaja oleks uskunud, et ta on hoonete omanik, oleks ta ilmselt täisealiseks saades astunud samme omandiga kaasnevate õiguste realiseerimiseks erastamismenetluses. Kaebaja seda aga ei teinud. 19.5 Eeltoodust tulenevalt ei saa ka teiste asjas esitatud tõendite põhjal jõuda järeldusele, et Metsatoa talu hoonete omanik oli kaebaja. Dokumentidest ei nähtu, et kinkijad oleksid tegutsenud sooviga lihtkirjalikud lepingud hiljem notariaalselt vormistada, nagu väidab kaebaja. Pigem jääb küsitavaks kinkelepingute eesmärk, kuivõrd kinkijad on lepingute sõlmimise järgselt käitunud, justkui lepinguid ei eksisteerikski. Kuivõrd kaebaja Metsatoa talu hooneid (elumaja ja saun) ei omandanud, siis olid need J. S. surma hetkel (21.06.2018) tema pärandvaraks. Nimetatust tulenevalt on Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korralduses nr 58 õigesti käsitletud maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektidena J. S. seadusjärgseid pärijaid ning nõustutud maa ostueesõigusega erastamisega 1/3 mõttelistes osades kaebajale, A.P.ile ja M.A.ile. Korraldus on õiguspärane ja selle tühistamiseks puuduvad alused.
20.Kuna kohus jõudis järeldusele, et Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korralduse nr 58 tühistamiseks puuduvad alused, siis puudub alus rahuldada ka kaebaja poolt esitatud kohustamisnõuet kohustada vastustajat lahendama Leppneeme külas, katastriüksustel Läänekalda tee 10 ja 7 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise küsimus uuesti.
21.Järgnevalt taotleb kaebaja 14.10.2020 vormistatud Läänekalda tee 10 ja 7 maa maksustamishinna aktide tühistamist, kuna nende koostamisel on kasutatud katastriüksuste andmeid, mis olid moodustatud rikkudes Eesti Vabariigi seaduseid.
22.Maa maksustamishinna määramise akt on eelhaldusaktiks maamaksukohustuse määramisele. Kaebaja poolt vaidlustatud maa maksustamishinna määramise aktid on koostatud Maa hindamise seaduse § 12 lõike 2 kohaselt ning hindamise aluseks on võetud 1993.aastal korralise hindamisega määratud maa maksustamishind Viimsi vallas. Kaebaja ei väida, et maa maksustamishind on määratud ebaõiget metoodikat kasutades. Nagu nähtub vastustaja vastusest ja korralduse nr 58 põhjendustest, siis ei nõustu kaebaja mitte maamaksu tasumise kohustusega ja maamaksu määramise metoodikaga, vaid leiab, et maa ostueesõigusega erastamine peab toimuma kaebajale, kui ehitiste ainuomanikule. Nimetatu väitega ei ole maa maksustamishinna määramise aktid kuidagi puutumuses. Olukorras, kus kohus oleks korralduse nr 58 ka tühistanud, oleks ikkagi 8(9)
jäänud kehtima maa maksustamishind. Teiseks järeldub kaebaja poolt vastustajale edastatud avaldustest ja kaebaja viitest Tallinna Halduskohtus pooleli olevale kohtumenetlusele, et kaebaja ei nõustu moodustatud katastriüksuste suurustega. Kohtule arusaadavalt peab kaebaja silmas vaidlust haldusasjas nr 3-20-1464, kus kohus tagastas 22.12.2020 määrusega kaebaja kaebuse Harju maavanema 07.09.2020 korralduse nr 1435-k tühistamise nõudes (jalgtee Viimsi valla omandisse andmine), kinnistu katastritunnusega 89001:003:1904 (jalgtee) 03.01.2011 maakatastrisse kandmise ja 13.05.2011 kinnistusraamatusse kandmise tühistamise nõudes, Läänekalda tee 10 ja 7 kaebaja nimele vormistamiseks kohustamise nõudes ning jalgtee teemärgistuse ümberpaigutamise nõudes. Nimetatud määrus ei ole küll jõustunud, kuid kohus leiab, et nimetatud haldusasjas arutuse all olnud küsimustest ning kohtu järeldustest tulenevalt ei saa kaebaja käesolevas asjas tugineda väitele, et katastriüksuste suurused on valed, kuivõrd suuruste määramisel ei ole arvestatud jalgteega. Kaebaja ei ole käesolevas menetluses ka tõendanud, et maatükkide suurused on määratud valesti. Kohus osundab ka, et kaebaja ja kolmandate isikute õiguseellane, J. S. on nõustunud talle 13.11.2006 kirjaga teatavaks tehtud piiride kulgemise ettepanekutega ning on ettepanekute alusel tellinud 2006 aasta lõpus mõõdistustööd. Seega on piiride kulgemise ettepanekud kehtivad ning kaebaja ei saa käesolevas asjas enam tugineda väitele, et piirid on määratud valesti. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata ka kaebaja nõude maa maksustamishinna määramise aktide tühistamiseks.
23.Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.
MENETLUSKULUD
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda.
25.HKMS § 108 lg 8 järgi hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Kolmandate isikute esindaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist summas 600 eurot (käibemaksuga). Õigusabi on osutatud 5 tunni ulatuses, arve on esitatud kolmandale isikule 1. Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud põhjendatud. Kuna kolmandaid isikuid esindas menetluses sama esindaja siis mõistab kohus menetluskulud välja kolmandate isikute kasuks. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.