Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-153-09 Tartu, 27. jaanuar 2010. a Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve Vaike Simmo hagi Mihkel Kõrgmaa vastu nõusoleku andmise tuvastamiseks hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 205-1856 Vaike Simmo kassatsioonkaebus 900 000 krooni Hageja Vaike Simmo (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Alar Neiland Kostja Mihkel Kõrgmaa (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Janno Kuusk Iseseisva nõudeta kolmandad isikud kostja poolel Andree Laurus (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Lembit Väljataga (isikukood xxxxxxxxxxx) 4. jaanuar 2010. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-1856 kohtukulude jaotuse osas. Teha selles osas uus otsus, millega mõista Vaike Simmolt Mihkel Kõrgmaa kasuks välja riigilõiv 5000 krooni ja õigusabikulud 45 000 krooni.
2.Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3.Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.
Tühistada Harju Maakohtu 10. oktoobri 2006. a määrus hagi tagamise kohta.
5.Arvata Vaike Simmo kassatsioonkaebuselt 29. juulil ja 15. septembril 2009. a tasutud kassatsioonikautsjon 9000 krooni riigituludesse.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Vaike Simmo (hageja) esitas 13. mail 2005 Tallinna Linnakohtule hagi Mihkel Kõrgmaa (kostja) vastu, milles palus kustutada Tallinna Linnakohtu kinnistusjaoskonna Tallinna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr xxxxxxx) neljandasse jakku kande nr 3 all kostja kasuks kantud 900 000 krooni suuruse summaga hüpoteegi (edaspidi hüpoteek). 13. septembril 2006 täpsustas hageja oma nõuet ja palus lugeda tuvastatuks, et kostja on kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Xxxxx xx asuv kinnistu (registriosa nr xxxxx, hiljem xxxxxxx; edaspidi kinnistu). 2004. a juunis pöördus hageja poole Lembit Väljataga palvega, et hageja annaks nõusoleku seada kinnistule üheks kuuks hüpoteek, võimaldamaks L. Väljatagale 400 000 krooni laenu selleks, et tema tütar Riina Nool saaks müüa soodsamalt elamu, kustutades enne müüki elamule varem seatud hüpoteegi. Hagejal ei olnud põhjust kahelda L. Väljataga aususes,
kuna tundis teda Nõmme Rahu Koguduse liikmena kui koguduse juhatuse esimehe asetäitjat ja kirikunõukogu esimeest. 3. juunil 2004 vormistatud laenulepingu kohaselt andis kostja 400 000 krooni laenu Andree Laurusele (lepingu sõlmimise ajal Raivo Vestel, edaspidi A. Laurus) ja L. Väljatagale. Samal päeval, s.o 3. juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu, milles lepiti kokku seada kinnistule laenulepingu tagamiseks 900 000 krooni suurune hüpoteek. 14. juuni 2004. a laenulepingu kohaselt andis kostja A. Laurusele ja L. Väljatagale laenu veel 160 000 krooni. Samal päeval, s.o 14. juunil 2004 sõlmitud notariaalselt tõestatud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu p 2.1 kohaselt loeti 3. juunil 2004 sõlmitud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2.2 sõnastatuks selliselt, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded A. Lauruse ja L. Väljataga vastu, mis tulenevad 3. juunil 2004 sõlmitud laenulepingust ja selle lisast ning mille kogusummaks on 560 000 krooni. Sama lepingu p 3.1 alusel kanti kinnistule kinnistusraamatusse hüpoteek kostja kasuks summaga 900 000 krooni. A. Laurus ja L. Väljataga laenu ei tagastanud. Laenu tagastamise tähtaega pikendati korduvalt. 8. detsembril 2004 määras kostja laenu tagastamise tähtpäevaks
23.jaanuari 2005. 2004. a novembris pöördus hageja poole Eeva Suster, kontrollimaks oma kinnistut puudutavaid tehinguid. Siis selgus, et A. Laurus on võtnud Osaühingult MARTESTON laenu 560 000 krooni, st sama summa, mis A. Laurus ja L. Väljataga laenasid kostjalt. Ka E. Suster seadis hüpoteegi oma kinnistule L. Väljataga soovile vastu tulles, kes tahtis saada laenu oma pojale Koit Uusväljale (Väljataga). E. Susteri laenu ja hüpoteegiga tegeles A. Laurus. Saades teada, et A. Laurusel on täitmata kohustusi ka teiste võlausaldajate ees, pöördus hageja L. Väljataga poole selgituste saamiseks. L. Väljataga seletas, et on hagejat petnud ja tegelikult ei olnud ta laenu saanud. Ettepaneku hagejat petta oli teinud A. Laurus. L. Väljataga selgitas, et tema, A. Lauruse ja R. Noole
3.juunil 2004 välja antud garantiikiri oli katteta, kuna sellele alla kirjutanud isikutel ei olnud vara, et tagada hüpoteeginõuet. 26. aprillil 2005 esitas hageja 3. juuni ja 14. juuni 2004. a lepingute tühistamise avalduse, mille on palunud Tallinna notar Ragne Tehveri kaudu esitada kostjale. Notar R. Tehver kinnitas 17. mai 2005. a tunnistuses avalduse saamist hagejalt ja selle edastamist kostjale koos kutsega tulla notari juurde ja leppida kokku kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamises. Kostja on notari teate kätte saanud, kuid notaribüroosse ei ilmunud. Hageja arvates on teda tahtlikult eksimusse viidud ebaõigete asjaolude avaldamise teel, et kallutada teda tehinguid tegema, ning seetõttu on ta pettuse mõjul sõlmitud hüpoteegilepingud tühistanud. Pettuse on toime pannud A. Laurus ja L. Väljataga, pettusest oli teadlik kostja. Kostja ei ole L. Väljatagale laenu andnud. Kui kostja oleks avaldanud talle hüpoteegilepingu aluseks olevad õiged asjaolud, ei oleks ta hüpoteegilepinguid sõlminud. Lepingud allkirjastas ta pettuse mõjul. Hageja taotles A. Lauruse ja L. Väljataga kaasamist menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates ei ole hüpoteegilepingute tühistamiseks alust. Hageja oli teadlik laenulepingu sõlmimisest. Kostja ei olnud petuskeemidest teadlik. Tal ei olnud alust kahelda hageja ja A. Lauruse
ning L. Väljataga soovis sõlmida ja täita laenulepingut ja selle hüpoteegiga tagamise lepingut. Kostja on laenusumma üle andnud, seda kinnitavad A. Laurus ja L. Väljataga oma ütluste ja allkirjadega laenulepingutel, hageja on sellest teadlik ja kinnitab asjaolu ka omapoolse tahteavaldusega.
3.17. novembril 2005 kaasas Tallinna Linnakohus menetlusse iseseisva nõudeta kolmandate isikutena kostja poolel L. Väljataga ja A. Lauruse (edaspidi koos ka kolmandad isikud).
4.Kolmas isik L. Väljataga toetas hagi. Tema kirjaliku seisukoha järgi soovis tema poeg Aktsiaseltsilt Hansa Liising Eesti saadavat laenu tagada tema kinnistuga. Laenu tagastamine pidi toimuma A. Lauruse abiga. A. Laurus oligi selle laenu kasutaja, aga kuna tal tekkisid raskused laenu tagastamisega, siis L. Väljataga poja ettepanekul tuli leida mingi objekt, millele saaks seada hüpoteegi. Koos mindi kogudusekaaslase E. Susteri juurde, kes nõustus seadma hüpoteegi oma kinnistule. Edasi tegeles sellega A. Laurus. Mõne aja möödudes tuli A. Laurus teatega, et L. Väljataga kinnistu on ohus ja tuleks leida majaomanik, kes oleks nõus laenu tagama hüpoteegi seadmisega oma kinnistule. Siis mindigi kirikututtavast hageja juurde, kellele L. Väljataga ütles, et tema tütrele kuuluvalt majalt tuleks müügi lihtsustamiseks hüpoteek maha võtta. Selleks vajaminev raha tuleks laenata ja tagatiseks võiks seada hüpoteegi hageja kinnistule. Hageja oli ettepanekuga nõus. L. Väljataga tütre maja müügist saadud rahast pidi A. Laurus osaliselt tasuma hageja tagatud laenulepingust tuleneva võla, kuid jättis raha enda kasutusse. L. Väljataga pole mingit laenu saanud.
5.Kolmas isik A. Laurus ei osanud öelda, kas ta toetab hagi või mitte, leides, et õigus on mõlemal poolel. Tema sõnul soovis L. Väljataga tütar võõrandada oma maja. Raha oli vaja kiiremini, kui maja müügist laekunuks. A. Lauruse ettepanekul otsiti tuttav, kes oleks nõus koormama oma kinnistut hüpoteegiga laenu tagamiseks kuni maja võõrandamiseni. Koos L. Väljatagaga mindi hageja juurde ning L. Väljataga selgitas laenu vajadust üheks kuuks ja maja müügist saaduga võla tagastamist. Hageja ei olnud nõus laenu andma A. Laurusele, vaid ainult L. Väljatagale. Kuna tegelik laenusaaja oli A. Laurus, pandi laenulepingusse laenusaajana mõlemad kolmandad isikud. Kostja andis A. Laurusele sularahas kokku 560 000 krooni. Hüpoteegi suurust põhjendas kostja veel tulevikus sõlmitavate võimalike lepingutega ning kõrvalnõuete täitmisega. L. Väljataga tütre kinnistu võõrandati 16. juulil 2004. A. Laurus helistas siis hagejale, teatas, et raha on laekunud, ja küsis, kas ta võib seda veel kaks nädalat kasutada, millega hageja nõustus. Edasi maksis A. Laurus kostjale intresse, laenukoormus muutus suureks ja tekkisid probleemid. A. Laurus soovis laenu refinantseerida ja sai 2005. a oktoobris 100 000 krooni kostjale tasumisel tema nõusoleku vähendada hüpoteegisummat 100 000 krooni võrra, kuid hageja sellega ei nõustunud.
6.10. oktoobril 2006 rahuldas Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) hageja hagi tagamise taotluse ja peatas täitemenetluse kinnistu suhtes.
7.Harju Maakohus rahuldas 15. jaanuari 2009. a otsusega hagi ja luges tuvastatuks kostja nõusoleku kustutada hüpoteek ning otsustas hüpoteegi kustutada. Lisaks mõistis maakohus kostjalt menetluskulude katteks välja hageja kasuks välja 20 660 krooni ja riigituludesse 834 krooni 60 senti.
Maakohus tuvastas, et L. Väljataga kartis jääda ilma oma kinnistust, millele oli A. Lauruse laenude tagamiseks seatud hüpoteek ja pidi seetõttu viimase ettepanekul otsima inimese, kelle varale saaks A. Lauruse uue laenu tagamiseks seada hüpoteegi. Selleks leidis L. Väljataga hageja, kelle poole pöördusid kolmandad isikud 2004. a juuni alguses palvega, et hageja seaks oma kinnistule hüpoteegi üheks kuuks, võimaldamaks L. Väljataga tütrel võtta oma elamu müügi soodsamaks korraldamiseks pangalaenu 400 000 krooni. Hageja nõustus tagama L. Väljatagale antavat laenu. Hageja sai notaribüroos 3. juunil 2004 vahetult enne kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu allkirjastamist teada, et pank laenu ei anna ja laenu saab võtta eraisikust kostjalt. Kuigi laenulepingu tekstis oli hagejale üllatuslikult ka A. Lauruse nimi, usaldas hageja L. Väljataga. Kostjat nägi hageja esimest korda notari juures. Lepingu tekstid olid ette valmistatud, laenulepingut hagejale ei näidatud, hüpoteegi seadmise lepingut hagejale ei antud, vaid notar luges selle ette. 14. juunil 2004 vormistati uus laenuleping summale 160 000 krooni ja hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise leping. Vastuoluline ja tegelikkusele mittevastav on kostja väide, et kolmandad isikud pöördusid kostja poole laenu saamiseks ja laenusumma on neile üle antud. Laenusaajaks vormistatud L. Väljataga kinnitab, et enne notari juures käimist 3. juunil 2004 ei ole ta kostjat näinud, samuti ei ole ta ise laenu võtta soovinud ega seda ka saanud. Laenulepingule käskis tal notari juures alla kirjutada A. Laurus, sest muidu ei oleks A. Laurusele laenu antud, kuna hageja oli nõus tagama ainult L. Väljataga laenu. Ka kostja kinnitab, et tema jaoks oli laenuvõtja A. Laurus ja raha anti üle temale. L. Väljataga kinnitusel kirjutas ta garantiikirjale alla A. Lauruse käsul, ehkki mingit vara allakirjutanutel ei olnud, maja oli läinud juba A. Lauruse võlgade katteks. Kostja oli A. Lauruse kaudu juba enne kolmandate isikutega laenulepingu sõlmimist teadlik, et hageja A. Lauruse laenu ei taga, mistõttu märgiti laenulepingusse ka L. Väljataga nimi. Ainuüksi asjaolu, et hageja allkirjastas hüpoteegilepingud, ei väljenda tema tegelikku tahet. Tõendatud on, et hageja allkirjastas hüpoteegilepingud notaribüroos olulise eksimuse mõjul, mis seisnes temale ebaõigete asjaolude avaldamises ja olulistest asjaoludest teatamata jätmises. Kostja vastuväited on vastuolulised ja tõendamata. Kostja teadis, et hageja ei olnud nõus andma laenu A. Laurusele ega tagama A. Lauruse laenu, et A. Laurusel on laene võetud ka kostjale teadaoleva teise ettevõtte juhatuse liikmelt ja A. Laurusel ei ole vara. Neist asjaoludest tulnuks kostjal hageja tahteavalduse väljaselgitamiseks hagejat teavitada. Kostja on tahtlikult jätnud hagejale teatamata olulised asjaolud, millest hea usu põhimõtte kohaselt oleks tulnud teatada. Menetlusosaliste seletuste, tunnistajate ütluste ja esitatud kirjalike tõenditega on piisavalt tõendatud kolmandate isikute ja kostja poolt hageja tahtlik eksimusse viimine ja eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel ja asjaoludest, millest teatamine on hea usu põhimõtetest tulenevalt nõutav, teatamata jätmine, et kallutada hagejat hüpoteegilepinguid sõlmima. Isegi kui pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 lg 4 järgi tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või pidi teadma. Maakohus, tuginedes esitatud ja tuvastatud asjaoludele ning hinnanud tõendeid kogumis, leidis, et hageja tühistas tehingud põhjendatult.
Kohtukuludena mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 60 krooni ja õigusabikulude katteks 20 600 krooni. Lisaks mõistis maakohus kostjalt riigituludesse asja läbivaatamiskuludena hagimaterjali posti- ja paljundamiskulud 834 krooni 60 senti.
8.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hageja palus jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kolmandad isikud apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei avaldanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 30. juuni 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse ning tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja riigilõivu 5000 krooni ja õigusabikuludena 50 000 krooni. Ringkonnakohtu otsuse järgi peab kohtuotsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 1 järgi olema seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole pooltevahelise võlasuhte tegelike asjaolude tuvastamise vajadusele ega hageja tõendamiskohustusele tähelepanu pööranud ning on teinud seetõttu seadusele mittevastava kohtulahendi. Hageja on esitanud nõude tuvastada kostja kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Nõude alusena tugineb hageja pettusele, mille pani toime kolmanda isikuna A. Laurus. Hageja nõude konstruktsiooni kohaselt on tegemist hageja kui tehingu poole äratuntava eksimusega, mille põhjustas A. Laurus ja millest kostja tehingu teise poolena teadis (TsÜS § 94 lg-d 1, 2 ja 4 ning § 95). Kuna hageja on soovinud tehingu tühistamisel tugineda pettusele, lasub hagejal esmalt kohustus tõendada, et kolmas isik pani toime pettuse. Isegi kui lähtuda maakohtu otsuses sisuliselt põhjendamata jäetud eeldusest, et A. Laurus pani kolmanda isikuna toime pettuse, et kallutada hagejat oma kinnistule kostja kasuks hüpoteeki seadma, lasub hagejal tehingu tühistamisel lisaks kohustus tõendada, et kostja oli pettusest teadlik või pidi sellest teadlik olema. Seda, et kostja oli kolmanda isiku korraldatud pettusest teadlik, kinnitavad hageja arvates asjaolud, et kostjale pidi olema teada A. Lauruse võimetus tasuda varasemaid laene, kuna kostja on tegev Osaühingu (OÜ) Ettur juhatuses. OÜ Ettur oli hageja väitel seotud Kohila alevis asuvale kinnistule hüpoteegi seadmisega, et võimaldada A. Laurusel võtta laenu 375 950 krooni. OÜ-le Ettur oli väidetavalt teada, et A. Laurus nimetatud laenu ei tagastanud ning kinnistu omanik J. Tammiste ja tema abikaasa pidid kinnistu loovutama OÜ-le Ettur. Samuti oli OÜ-le Ettur hageja väitel teada, et A. Laurus oli seotud võlgadega, mille tagajärjel seati hüpoteek E. Kukkuri korteriomandile Tallinnas, mille tulemusena kõnealune korteriomand läks üle OÜ-le Ettur. Seega pidi ka kostja olema hageja hinnangul kursis A. Lauruse isikuomaduste ja rahaliste probleemidega, millest tulnuks kostjal hüpoteegi seadmisel hagejat teavitada. Samuti viitavad kostja teadmisele hageja väitel asjaolud, et 3. juuni 2004. a hüpoteegi seadmise leping ja 14. juuni 2004. a hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise leping sõlmiti kiirustades, hagejal ei võimaldatud tutvuda tagatavate laenulepingutega, hagejal ei olnud teavet laenusumma tegelikult laenusaajatele üleandmise kohta ning kostja ei ole nõudnud laenusaajatelt laenu tagastamist.
Hageja ja maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja ja A. Lauruse väidetavad suhted ning OÜ-ga Ettur seotud tehingud ja neil põhinevad asjaolud pärinevad pooltevahelise hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega ja hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu sõlmimisega võrreldes hilisemast ajast. Pooled sõlmisid hüpoteegi seadmise lepingu 3. juunil 2004 ja hüpoteegiga tagatud nõuete muutmise lepingu 14. juunil 2004, kostja on aga OÜ Ettur juhatuse liige alles alates 27. juulist 2004. Samuti pärinevad hageja viidatud J. Tammiste ja E. Kukkuri tehingud ja nendega seotud asjaolud ajast, mis järgnes pooltevaheliste lepingute sõlmimisele. Meelevaldsed on hageja püüdlused siduda ajaliselt oluliselt hiljem toimunud tehinguid ja sündmusi vaidlusaluste laenulepingute sõlmimise eelsesse olustikku ja kujundada sellest tulenevalt järeldusi, nagu oleks kostja pidanud olema teadlik asjaolust, et A. Laurus ei kavatse võetud laenu nõuetekohaselt tagastada. Ühtegi tõendit selliste järelduste kinnitamiseks kohtule esitatud ei ole. Ainus hageja esiletoodud asjaolu, mis puudutab vaidlusaluste hüpoteekide seadmisele eelnevat aega, on hageja väide, et kostja kui laenuandja vahendajaks oli tema äripartner H. Rosin, kes suhtles A. Laurusega juba 1999. aastast. Nimetatud väide on aga paljasõnaline ega seostu väidetava kostja teadmisega sellest, et A. Laurus hagejat pettis. Kostja poolt laenulepingute täitmist on kinnitanud kolmandad isikud oma ütlustega ja allkirjadega laenulepingutel. Hageja väitele, et kostja ei ole nõudnud laenusaajatelt laenude tagastamist, on kostja vastu vaielnud. Õige on seejuures kostja viide TsMS § 229 lg-le 2, mille kohaselt on tõendiks poole vande all antud seletus. Seetõttu on maakohus ekslikult rajanud oma järeldused hageja seletusele, mis ei ole antud vande all. Kuna eeltoodu alusel ei ole tõendeid selle kohta, et kostjal oli enne hageja poolt kinnistule hüpoteegi seadmist infot A. Lauruse isikuomaduste, varalise seisu või makseharjumuste kohta, puudub alus väiteks, et kostja teadis või pidi olema hageja väidetavast petmisest teadlik (TsÜS § 94 lg 4 esimene lause). Samuti ei ole A. Laurus omandanud hageja kinnistule kostja kasuks hüpoteegi seadmisega mingeid õigusi (TsÜS § 94 lg 4 teine lause). Ühtegi tõendit ega mõistetavat selgitust ei ole hageja esile toonud ka selle kohta, miks hageja ei saanud notari juures sõlmitud tehingute kohta piisavat teavet. Puudub ka selgitus, mis takistas hagejal uurida enne hüpoteegi seadmist laenusaajate tausta, tagatavate laenulepingute sisu või muid hageja jaoks tagantjärele aktuaalseks muutunud asjaolusid. Hageja otsus jätta nimetatud asjaolud asjatundmatusest, hoolimatusest või usaldusest kolmanda isiku L. Väljataga vastu tähelepanuta, oli hageja valik, mille eest ei saa kostja vastutada. Lisaks on nimetatud asjaolude seostamine kostja teadmisega pettusest mõistatuslik. Hüpoteegilepingu allkirjastamisega on hageja väljendanud selget tahet leping kokkulepitud tingimustel sõlmida ja seetõttu on hüpoteegi seadmise lepingud kehtivad ja neid tuleb täita. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ning hageja esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et täidetud oleksid kinnisasja hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused. Üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94
alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. Tagatislepingu tühisus saab seetõttu tuua kaasa üksnes pandi tagastusnõude alusetu rikastumise sätete järgi. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) § 3 järgi tuleb enne
1.jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 46 p 1, § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskuludena apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 5000 krooni ja õigusabikuludest 45 000 krooni. Arvestades vaidluse keerukust, esindaja tehtud töö mahtu ja vajalikkust ning tegelike õigusabikulude suurust, on nimetatud ulatuses õigusabikulude väljamõistmine põhjendatud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse kohaselt tuleb TsÜS § 94 lg 4 teise lause alusel anda hinnang sellele, kas pettuse toime pannud kolmandad isikud omandasid õigusi. Pettuse tulemusel jäi L. Väljatagale tema sõnul alles tema kodu, A. Laurus sai väidetavalt laenu. Hüpoteegi seadmise leping oli vahetult seotud laenulepinguga, mille järgi olid hüvede saajateks kolmandad isikud. Asjaolusid kogumis hinnates tuleb lugeda tõendatuks, et L. Väljataga laenu ei saanud ja kostja oli sellest teadlik. Laenuleping on näilik ja rahatu. Kui A. Laurus raha sai, ei kasutatud seda hagejale kirjeldatud eesmärgil, st L. Väljataga tütre kinnistule seatud hüpoteegi kustutamiseks. Ei saa nõustuda ringkonnakohtu järeldusega, et hüpoteegilepingu allkirjastamisega on hageja väljendanud oma selget tahet ja seetõttu on hüpoteegi seadmise lepingud kehtivad. H. Rosin ja kostja pidid olema teadlikud A. Lauruse rahalistest probleemidest. H. Rosin oli OÜ Ettur juhatuse liige alates 13. maist 2004. Kostjal oleks pidanud tekkima kahtlus, et laenu ei kasutata selle tavalisel eesmärgil. Kostja poolt hageja teadmatuses hoidmine võlanõuete suurenemisest ei ole kooskõlas heade kommetega. Kolmandate isikute vastu on alustatud kriminaalmenetlust.
11.Kostja esindaja edastas Riigikohtule e-kirjaga 4. jaanuaril 2010 kell 17:37 (saatmise aeg) vastuse, milles palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ning taotluse, et hagejalt mõistetaks kostja kasuks välja kohtukuludena kokku 77 974 krooni 50 senti. Riigikohus oli määranud kostjale kassatsioonkaebusele vastamise tähtpäeva 27. novembri 2009. Avalduste ja seisukohtade esitamise määras Riigikohus hiljemalt 4. jaanuaril 2010 kella 11:30-ks. Seega saabusid vastus ja taotlus Riigikohtusse hilinenult ja jäävad TsMS § 331 lg 1 alusel tähelepanuta.
12.Kolmandad isikud ei ole kassatsioonkaebuse kohta seisukohta avaldanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada kohtukulude väljamõistmise osas. Kolleegium määrab uue kohtukulude jaotuse ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja riigilõivu 5000 krooni ja õigusabikulud 45 000 krooni. Ülejäänud osas jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata ja
kassatsioonkaebuse rahuldamata.
14.Kolleegium märgib esmalt, et hageja esitas hagi hüpoteegi kustutamiseks, hilisemas nõude täpsustuses palus aga lugeda tuvastatuks kostja kohustuse anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks (vt käesoleva otsuse p 1; I kd, tl 131). Ta ei esitanud kahte erinevat nõuet, nagu võib järeldada ringkonnakohtu otsuse sissejuhatusest.
15.Hagist ega kohtuotsustest ei ilmne, millisel õiguslikul alusel hageja taotleb kostja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. Hageja arvates annab talle selle õiguse hüpoteegilepingu (ja selle muudatuse) tühistamine. Hageja väidab nimelt hagis, et ta on avaldusega tühistanud 3. juunil 2004 sõlmitud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu ning 14. juunil 2004 sõlmitud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu. Seejuures ei ole hageja eristanud nimetatud lepingudokumentides sisalduvaid hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingut ja kinnistamisavaldust ning kokkulepet hüpoteegiga tagatavate nõuete kohta (tagatiskokkulepe). Kolleegium märgib seejuures, et kinnistamisavaldus kui formaalne taotlus kinnistusraamatu pidajale ei ole tühistatav sarnaselt tehinguga.
16.Esitatud asjaolud võimaldavad järeldada alternatiivselt nõude kahte võimalikku materiaalõiguslikku alust sõltuvalt sellest, mis lepingu on hageja enda arvates tühistanud. Esiteks tuleb kõne alla asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, kui hüpoteegikande aluseks olev asjaõigusleping on kehtetu tühistamise tõttu ja taotletakse kinnistusraamatu parandamiseks kostja kui puudutatud isiku nõusolekut (TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 alusel). Kehtiv kinnistusraamatukanne kinnistu asjaõigusega koormamiseks eeldab AÕS § 641 järgi kande alusena ka kehtivat asjaõiguslepingut. Kui hageja tühistas kehtivalt hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu, on see TsÜS § 90 lg 1 teise lause järgi algusest peale kehtetu ja hüpoteegikanne oleks seetõttu tehtud õigusliku aluseta. Sel juhul võiks hageja nõuda ebaõige hüpoteegikande kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel. Teiseks on võimalik nõuet hinnata TsÜS § 90 lg 2 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 järgse alusetust rikastumisest tuleneva väljaandmise nõudena kostja asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse asendamiseks hüpoteegi kustutamiseks (AÕS § 330, TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 alusel) (vt nt ka Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16). Selle eelduseks on, et hüpoteegi seadmise asjaõigusleping kehtib, kuid hageja on kehtivalt tühistanud tagatiskokkuleppe (võlaõiguslik kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete kohta). Sel juhul võiks hageja kolleegiumi arvates tugineda ka AÕS § 349 lg-le 1 ning nõuda kostjalt hüpoteegi kustutamiseks (või endale ülekandmiseks) nõusolekut, kuna tagatavaid nõudeid ei tekkinud. Kolleegium märgib seejuures, et TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) alusel saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga.
17.Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud: 2004. a juunis pöördus hageja poole L. Väljataga, kes kallutas teda seadma kinnistule hüpoteeki
üheks kuuks oma tütre kinnistu eest suurema müügihinna saamise eesmärgil; L. Väljataga pöördumise hageja poole ajendas A. Laurus; hageja ei olnud teadlik kolmandate isikute tegelikest motiividest hageja kinnistu hüpoteegiga koormamise suhtes;
3.juunil 2004 sõlmisid kostja ja kolmandad isikud laenulepingu, mille p 1.1 alusel pidi kostja andma kolmandatele isikutele laenu 400 000 krooni;
3.juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja Rapla notar Raul Joametsa büroos viimase tõestatuna kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille p 4.2 järgi pidi hageja kinnistule kantama kostja kasuks esimesele vabale järjekohale 900 000 krooni suurune hüpoteek ning p 2.2 järgi tagas hüpoteek kõiki kostja nõudeid kolmandate isikute vastu, mis tulenevad 3. juunil 2004 sõlmitud laenulepingust;
3.juunil 2004 allkirjastasid kolmandad isikud ja R. Nool (L. Väljataga tütar) nn garantiikirja hageja kasuks, milles lubasid tagada kõik hageja kinnistule seatava hüpoteegiga kaasnevad ja endaga seotud nõuded oma varaga või vara müügist saadava rahaga;
14.juunil 2004 sõlmisid kostja ja kolmandad isikud laenulepingu, mille p 1.1 alusel pidi kostja andma kolmandatele isikutele laenu 160 000 krooni;
14.juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja taas notar R. Joametsa büroos viimase tõestatuna hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, mille p 2.1 järgi muudeti 3. juuni 2004. a notariaalselt tõestatud lepingu p 2.2 selliselt, et hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagataks ka laenulepingu lisast (s.o 14. juuni 2004. a laenulepingust) tulenevaid nõudeid, ning p 3.1 järgi võeti tagasi 3. juuni 2004. a lepingus sisalduv kinnistamisavaldus ja paluti see uuesti menetlusse võtta; hageja kinnistule kanti kostja kasuks 900 000 kroonise summaga hüpoteek; hageja ja kostja kohtusid ja suhtlesid esimest korda 3. juunil 2004 R. Joametsa büroos; kostja on OÜ Ettur juhatuse liige alates 27. juulist 2004;
28.aprillil 2005 jõudis kostjani hageja (notari vahendusel esitatud) avaldus 3. ja 14. juuni 2004. a notariaalselt tõestatud (lepingudokumentide) tühistamiseks pettuse tõttu; kostja on hüpoteegi realiseerimiseks lasknud hageja vastu alustada täitemenetluse (900 000 krooni sisenõudmiseks; täitmisteade I kd, tl 152), mis on maakohtu hagi tagamise määrusega peatatud.
18.Kostja ei eita tehingute tühistamise formaalsete eelduste täitmist, mh et temani on jõudnud nõutav tühistamise avaldus (TsÜS § 98 lg 1) ja et tühistamine oli tähtaegne (TsÜS § 99). Kolleegium märgib, et tehingu tühistamiseks peavad olema aga täidetud ka materiaalsed eeldused. Hageja on menetluses tuginenud tühistamise alusena üksnes pettusele (TsÜS § 94). Tehingu tühistamise avalduse tuginemine eksimusele või pettusele on avalduse õigusliku hindamise küsimus, mille puhul ei ole kohus poolte hinnanguga seotud. Üldjuhul sisalduvad pettuse alusel tehingu tühistamise avalduses ka eksimuse alusel tehingu tühistamise asjaolud, st kui esitatud asjaolud ei anna alust tühistada tehingut pettuse alusel, võivad need siiski anda aluse tühistada tehing eksimuse alusel.
19.Pettus on TsÜS § 94 lg 1 järgi isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale
ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Pettuse aluseks võib TsÜS § 94 lg 2 järgi olla ka hea usu põhimõtte vastane asjaoludest teatamata jätmine või kontrollimata andmete esitamine tõestena. Hagist võib aru saada, et hageja näeb enda eksitusse viimist alljärgnevas: hagejale väideti, et hüpoteeki vajatakse L. Väljataga tütre kinnistu müügi paremaks korraldamiseks ja üksnes kuuks ajaks, hüpoteegiga tagatavad nõuded pidid saama rahuldatud L. Väljataga tütre kinnistu müügist saadud rahast; hüpoteegiga tagatud laenulepingu alusel ei tehtud kolmandatele isikutele makseid või kui ka tehti, ei ole need laenu tagasi maksnud - lepingute eesmärgiks oli A. Lauruse ja kostja koos tegutsemise tulemusena saavutada võimalus hüpoteegi realiseerimiseks ja selle vahendusel hageja kinnistu arvel raha (või kinnistu enese) omandamiseks. Hageja ei ole väitnud, et teda oleks petnud kostja. Hageja arvates petsid teda kolmandad isikud, kuid kostja oli pettusest teadlik. Seejuures jääb hageja positsioonist ebaselgeks, milles näeb ta konkreetselt A. Lauruse osa pettuses. Hageja väidetel kallutas teda lepinguid sõlmima L. Väljataga, kes avaldas tehingute kohta ebaõigeid asjaolusid. Kuigi menetlusosaliste väidetest võib järeldada, et enne lepingute sõlmimist suhtles hagejaga ka A. Laurus, ei ole tuvastatud, et ka tema oleks esitanud hagejale valeandmeid, kuigi ta mõjutas väidetavalt omakorda L. Väljataga. Seejuures tuleb arvestada, et hageja enda väitel nõustus ta tagama just L. Väljataga võlga. Siiski võib järeldada, et hageja heidab A. Laurusele esmajoones ette TsÜS § 94 lg 2 järgi laenu puudutavatest olulistest asjaoludest teatamata jätmist.
20.Riigikohus on leidnud, et üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94 alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 38). Hageja ei ole esile toonud asjaolusid selle kohta, et ta oleks eksinud hüpoteegi kui asjaõiguse seadmise suhtes, küll aga selles osas, mis puudutab hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Seega näeb hageja enda petmist just hüpoteegi aluseks oleva võlaõigusliku tagatiskokkuleppe suhtes. Seetõttu ei kaasnenud lepingu(dokumentide) tühistamise avaldusega ka hüpoteegi aluseks oleva asjaõiguslepingu kehtetus. Sel põhjusel ei saa rääkida hüpoteegikande ebaõigsusest ja hagi jäeti AÕS § 65 lg 1 alusel õigesti rahuldamata.
21.Hageja tugines menetluses läbivalt TsÜS § 94 lg 4 esimesele lausele, väites, et teda petsid lepinguid sõlmides kolmandad isikud, kuid kostja oli pettusest teadlik. Kolleegiumi arvates võivad hageja esitatud asjaolud tõendatuse korral olla TsÜS § 94 lg-te 1 ja 2 ning § 95 järgi põhimõtteliselt aluseks lepingute tühistamiseks pettuse tõttu. Samas on ringkonnakohus neid väiteid hinnanud ja leidnud, et isegi kui kolmandad isikud hagejat petsid, ei olnud kostja kui laenuandja ja hüpoteegipidaja sellest teadlik. Tuvastatud ei ole mh sellist sidet A. Lauruse ja kostja vahel, mis võimaldanuks A. Lauruse tegevuse ja teadmise n-ö üle kanda kostjale. Kassatsioonkaebuse väited ei võimalda kolleegiumi arvates järeldada, et ringkonnakohus oleks tõendite hindamisel menetlusnorme rikkunud. Riigikohus on TsMS § 688 lg 4 järgi seotud alama astme kohtute tuvastatud faktiliste
asjaoludega ega uuri TsMS § 688 lg 5 järgi ise tõendeid. Seega on ringkonnakohtu otsus põhjendatud ka TsÜS § 94 lg 4 esimesele lausele tuginedes, st hagejal ei olnud õigust lepinguid sellele sättele tuginedes tühistada.
22.Tehingu võib TsÜS § 94 lg 4 teisele lausele tuginedes tühistada ka juhul, kui teine pool pettusest ei tea, kuid tehingu alusel omandas õiguse pettuse toimepannud kolmas isik. Ringkonnakohus on otsuses leidnud, et A. Laurus ei ole kostja kasuks hüpoteegi seadmisega hageja kinnistule mingeid õigusi omandanud. See on iseenesest õige, kuid ei välista, et õiguse omandas kolmas isik tagatislepinguga, mitte hüpoteegi seadmisega. Esmapilgul võib tagatiskokkuleppele, millega kinnistu omanik kohustub oma kinnistule seatud hüpoteegi vahendusel tagama kinnistuga kolmanda isiku võlga, tõepoolest nimetatud sätte kohaldamine kõne alla tulla. Hageja väitel sai A. Laurus tagatud laenulepingu alusel laenu (kuigi teisalt tugineb hageja ka laenulepingu rahatusele) ning L. Väljatagale jäi alles tema kodu (kuigi ebaselgeks jääb, milles see seisnes). Siiski ei tulenenud tagatislepingust kolmandatele isikutele vahetult mingeid õigusi. Need said tuleneda laenulepingu(te)st. Seos tagatislepinguga ja võimaliku kolmandate isikute toimepandud pettusega jääb kolleegiumi arvates aga seejuures liiga kaugeks, et õigustada tagatiskokkuleppe tühistamist ja seega kokkuvõttes ka hüpoteegi kustutamist hüpoteegipidaja suhtes, kes pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma. Sätte laiendav tõlgendus võiks tähendada muu hulgas, et kõik laenuandjad peaksid enne laenu andmist juhul, kui laenu tagab kolmanda isiku varale seatud pant, kontrollima detailselt laenuvõtja ja pantija vahelist suhet ja kandma sellest tulenevaid riske. See paneks laenuandjale aga tihti teostamatu (või vähemalt ebaproportsionaalse) kohustuse ja võiks olla takistuseks reaalkrediidi turu toimimisele tervikuna. Eelneva põhjal on ringkonnakohtu otsus põhjendatud ka TsÜS § 94 lg 4 teisele lausele tuginedes.
23.Kolleegiumi arvates ei oleks võimalik hagi rahuldada ka pettuse asemel hageja eksimusele tuginedes (TsÜS § 92 alusel). Eksimuse alusel tehingu tühistamise aluseks saavad üldjuhul sarnaselt pettusega olla teise poole esitatud ebaõiged asjaolud või asjaolude esitamata jätmine (TsÜS § 92 lg 3 p-d 1 ja 2). Seda ei ole kostja kohta aga tuvastatud. Erinevalt pettusest (TsÜS § 94 lg 4) ei näe eksimuse regulatsioon ette võimalust tühistada tehing ainuüksi kolmanda isiku põhjustatud eksimuse tõttu. Kuigi teoreetiliselt võiks hageja esitatud asjaolud mahutada TsÜS § 92 lg 3 p-s 3 ettenähtud "jagatud eksimuse" alla, ei saa kolleegiumi arvates eeldada, et sellisel juhul peaks eksimuse riski kandma hüpoteegipidaja. Seetõttu ei ole lepingu tühistamine eksimusele tuginedes lubatud TsÜS § 92 lg 5 alusel.
24.TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga mh rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohus on 10. oktoobri 2006. a määrusega hagi tagamise korras peatanud täitemenetluse kinnistu suhtes (I kd, tl 155-156). Otsuse resolutsioonis ei ole aga ei maakohus ega ringkonnakohus järginud TsMS § 442 lg 5 nõudeid ega lahendanud määratud hagi tagamise abinõu küsimust. Kuna hagi jääb käesoleva otsusega lõplikult rahuldamata, tuleb maakohtu hagi tagamise määrus, millega määrati hagi tagamise abinõuna täitemenetluse peatamine, TsMS § 386 lg 4 esimese lause
kohaselt tühistada. Käesolev otsus on täitemenetluse uuendamise alus TMS § 47 lg 2 mõttes.
25.Kinnistu suhtes toimuva täitemenetluse kohta märgib kolleegium järgmist. TMS § 221 lg 1 järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Riigikohus on 2. juunil 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08 tehtud määruse p-s 16 leidnud, et seda hagi iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet. AÕS § 351 lg 3 esimese lause järgi võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik (praegusel juhul hageja) esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Selliseid vastuväiteid on võimalik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga. Riigikohus on 31. jaanuari 2008. a määruse tsiviilasjas nr 3-2-1-134-07 p-s 11 tunnustanud võlgniku õigust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ka juhul, kui võlgniku vastuväide (käendajana) seisnes selles, et laenuandja ei olnud laenusaajale laenusummat andnud. Sellisele väitele on hagiavalduses tuginenud ka hageja (vähemalt L. Väljataga suhtes), kohtud ei ole tuvastanud, kas laenusummad kolmandatele isikutele ka tegelikult anti. Nimetatud vastuväide on hagejal soovi korral võimalik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga. Kui selgub, et hüpoteegiga tagatavat nõuet ei ole, võib hageja nõuda ka hüpoteegi enda nimele kandmist või kustutamist AÕS § 349 lg 1 alusel. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga on võimalik taotleda ka viivise vähendamist. Riigikohus on 17. juunil 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-64-09 tehtud määruse p-s 9 leidnud, et üheks materiaalõiguslikuks vastuväiteks, millega põhjendada TMS § 221 lg 1 alusel esitatavat hagi, võib olla ka ebamõistlikult suur leppetrahv VÕS § 162 lg 1 järgi. VÕS § 113 lg 8 sätestab, et VÕS § 162 kohaldub ka viivise suhtes. Kuna praegusel juhul ei ole täitedokumendiks kohtulahend, ei kohaldu ka TMS § 221 lg-s 2 sätestatud piirang. Samuti on võimalik vaidlustada intressi suurust. Riigikohus on 29. jaanuari 2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06 (p 17) leidnud, et alates laenu tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumisest kaotab intressi arvestamine õigusliku aluse ning edasi tuleb kõne alla üksnes viivise või kahju hüvitise arvestamine laenu tagastamiskohustuse täitmisega viivitamise eest.
26.Kolleegium märgib samuti, et VÕS § 173 lg 3 p 1 järgi läheb laenuandja (kostja) nõue laen tagastada üle isikule, kelle vara müüakse täitemenetluses võlgniku (laenusaajad, kolmandad isikud) vastu esitatud nõude täitmiseks. Hagejal võib olla võimalik esitada nõue kolmandate isikute ja R. Noole vastu ka 3. juuni 2004. a garantiikirja põhjal. Garantiikirja võib selle olemusest lähtuvalt käsitada võlatunnistusena ja/või käendusena. Lisaks võib kõne alla tulla hüpoteegi seadmise aluseks olnud lepingud tõestanud notar R. Joametsa vastutus hageja ees notariaadiseaduse § 14 (2004. a juunis kehtinud redaktsioonis) järgi. Tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb selle eest, et välistatakse eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Kui notaril tekib kahtlus
tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse kohta, arutab ta tõestamisseaduse § 18 lg 2 järgi selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses ja osalejad nõuavad sellele vaatamata tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta esitatud osalejate põhjendused notariaalakti.
27.Kolleegiumi arvates määrasid kohtud vääralt hagi hinna. TsMS § 123 järgi võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi esitamise aeg. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioon- või kassatsioonkaebuse esitamisel asja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust (vt ka Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 26). Ringkonnakohus on hagi hinnaks märkinud 25 000 krooni, lugedes hagi ilmselt TsMS § 132 lg 1 alusel mittevaraliseks. Sarnaselt on hagihinda käsitlenud maakohus. Kolleegium sellega ei nõustu. Hageja eesmärgiks on tema kinnistule kantud hüpoteegi kustutamine, st oma vara koormavast varalisest õigusest vabanemine. Kuna asja lahendamisel ei ole selgeks tehtud, kas hüpoteek tagab reaalset nõuet, saab kolleegium lähtuda maksimaalsest võimalikust summast, mis hüpoteegi alusel on võimalik rahuldada, st hüpoteegisummast 900 000 krooni (vt ka Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1104-08, p 22). Enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 48 lg 1 p 2 järgi oli tegemist nn vara hagiga ning hagihind oli kolleegiumi arvates määratav hüpoteegisummaga. Riigikohus muudab TsMS § 137 lg 11 alusel hagihinda. Hagihinnaks kõigis kohtuastmetes on 900 000 krooni.
28.Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu otsus on vastuoluline väljamõistetud õigusabikulude osas. Ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa (p 47) kohaselt peab ringkonnakohus õigeks mõista hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulud 45 000 krooni ja riigilõivu 5000 krooni. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni kohaselt on hagejalt aga välja mõistetud õigusabikulud 50 000 krooni. Menetluskulude jaotamisele ja väljamõistmisele tuleb TsMSRS § 3 järgi praegusel juhul kohaldada varem kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt saanuks hagejalt kostja kasuks õigusabikuludena välja mõista maksimaalselt 5% hagi rahuldamata jäetud osast, seega maksimaalselt 45 000 krooni. Seega ei saaks kolleegium ka sõltumata kostja vastuse ja kohtukulude nimekirja hilinemisest rohkem õigusabikulusid kostjalt välja mõista. Seetõttu tuleb TsMS § 692 lg 4 esimese ja teise lause ning TsMS § 669 lg 1 p 5 alusel ringkonnakohtu otsus osaliselt tühistada. Kolleegium peab võimalikuks mõista uue otsusega hagejalt kostja kasuks välja 45 000 krooni õigusabikulusid ja 5000 krooni riigilõivu.
29.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb hageja tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.