Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-25-08 Tartu, 30. aprill 2008. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu AS Narva Vesi hagi korteriühistu (KÜ) 26. Juuli 27 vastu 16 744 krooni saamiseks. Viru Ringkonnakohtu 17. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 206-28102 KÜ 26. Juuli 27 kassatsioonkaebus Hageja AS Narva Vesi (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Valentina Manjuk Kostja KÜ 26. Juuli 27 (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Eduard Bulattðik 31. märts 2008. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Viru Ringkonnakohtu 17. detsembri 2007. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada korteriühistule 26. Juuli 27 kassatsioonkaebuselt 11. jaanuaril 2008 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Narva Vesi (edaspidi hageja) esitas 6. oktoobril 2006 Viru Maakohtule hagi KÜ 26. Juuli 27 (edaspidi kostja) vastu 16 744 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt teenindab hageja veeettevõtjana Narvas 26. Juuli 27 asuvat elamut alates selle ekspluatatsiooni andmisest. Elamu korteriomanikud moodustasid kostja 2001. aastal. Kasutatud vett mõõdetakse ühise veemõõturiga. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse (ÜVVKS) § 8 lg 5 alusel saatis hageja 17. aprillil 2006 kostjale lepingu ühisveevärgist vee võtmiseks ja reovee ärajuhtimiseks 16. maist 2006. Kostja kõigi korteriomanike esindajana hoidus kirjaliku lepingu sõlmimisest kõrvale ja jätkas teenuse kasutamist, kuid ei tasunud kasutatud teenuse eest. Hageja leidis, et poolte vahel olid lepingulised suhted võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 järgi (müügileping), kuid vorminõude järgimata jätmise tõttu on leping tühine. VÕS § 15 lg 1 järgi tuleb kostjal hüvitada hagejale kahju, sest hageja uskus, et leping kehtib, kuna kostja ei loobunud teenuse kasutamisest. Ajavahemikul 16. mai kuni 31. august 2006 on kostja saanud teenuseid 16 744 krooni 40 sendi eest, mille tasumisest ta on keeldunud.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Ta leidis, et hageja eksitab kohut, väites, et ta on vee-ettevõtja. Kohalik omavalitsus ei ole määranud hagejat vee-ettevõtjaks. Kostja ei võta ühisveevärgist vett. Ühisveevärgist võtavad vett korteriomanikud hagejaga tekkinud lepinguliste suhete alusel. Hageja on jätnud hagiavalduses märkimata, et augustini 2006 kasutatud vee eest on korteriomanikud tasunud augustis, septembris ja osaliselt oktoobris 2006.
Kostja ei ole korteriomanike esindaja. Tehtud ei ole ühtegi tehingut, mille alusel võiks lugeda kostjat kõigi korteriomanike esindajaks. Hageja ja kostja vahel ei ole müügilepingut.
3.Viru Maakohus rahuldas 23. aprilli 2007. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 11 437 krooni 57 senti. Maakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas võlaõigusliku lepingu pooleks ja veeettevõtja kliendiks saab olla korteriühistu või on selleks iga korteriomanik eraldi; kas 17. mail 2006 öeldi üles teenuse osutamise leping hageja ja korteriomanike vahel; kas poolte vahel on võlaõiguslik leping, mille alusel kostja on kohustatud tasuma teenuste eest hageja esitatud arvete alusel. Maakohus tuvastas, et hageja ja elamu korteriomanikud olid sõlminud veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenuse osutamise lepingu, mille alusel hageja kohustus korteriomanikele osutama ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenust ja korteriomanikud kohustusid saadud teenuse eest tasuma. Hageja teavitas korteriomanikke, et ÜVVKS § 8 lg 5 nõuetekohaseks täitmiseks lõpetab ta igalt korteriomanikult eraldi teenuse eest tasu vastuvõtmise 17. maist 2006. Pärast seda esitas hageja teenuse eest arved kostjale. Vaatamata sellele on osa korteriomanikke jätkanud otse hagejale tasumist. Hageja kandis korteriomanike tasutud summad deposiitarvele ning on valmis need tagastama korteriomanikele. Kostja on kõik talle esitatud arved jätnud tasumata ja tagastanud hagejale. Kostja väitel ei ole ta hagejaga selle teenuse osutamise lepingut sõlminud. Hageja ei ole peatanud teenuse osutamist, kuigi kostja ei ole teenuse eest tasunud. Hagejaga ei ole sõlmitud lepingut, mille üheks pooleks oleksid kõik korteriomanikud ühiselt. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus sätestab erinevalt lepinguvabaduse printsiibist lepingu sõlmimise kohustuse, samuti reguleerib nimetatud seadus imperatiivselt ühisveevärgi ja kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingute tingimusi, sh seda, kes saavad olla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingu poolteks ÜVVKS § 16 järgi. ÜVVKS § 7 lg-te 1 ja 2, § 8 lg 1 ja lg-te 3�5 alusel saab ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga liitujaks ning sellest tulenevalt ka veeettevõtja kliendiks olla kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omanik või valdaja. Korteriomanikud on kinnistut moodustava maatüki kaasomanikud. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosale, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi teise lõike järgi on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Ekslik on kostja seisukoht, et korteriomanditel on igaühel oma veevärk ja kanalisatsioon, mis on ühendatud hageja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga. Nii tehnilistel kui ka juriidilistel põhjustel ei saa hagejat kohustada sõlmima lepingut iga korteriomanikuga eraldi. Pooled ei vaidle selle üle, et nende vahel on võlasuhe ostu-müügilepinguna. Hageja teadet 21. maist 2006 selle kohta, et hageja lõpetab maksete vastuvõtmise korteriomanikelt, ei saa lugeda kestvuslepingu ülesütlemiseks. Tegemist oli lepingute asendamisega ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse nõuetele vastavate lepingutega, mis on lepingu muutmine, mitte ülesütlemine. Sellest tulenevalt on varem poolte vahel sõlmitud müügileping jätkuvalt kehtiv.
Hageja nõuab kostjalt tekkinud 16 744 krooni 40 sendi suuruse kahju väljamõistmist. Hageja täitis lepingu tingimusi nõuetekohaselt. Kahju hüvitamise kui õiguskaitsevahendi kohaldamine kohustuse rikkumise korral eeldab kohustuse rikkumise fakti olemasolu. Kohustust on rikutud tasumata arvete näol. Vastutuse puudumist kohustuse rikkumise eest peab VÕS § 103 lg 1 järgi tõendama kostja. Kostja vastutuse puudumist ei ole tõendanud. Korteriomanikud on vett tarbinud, kuid jätnud selle eest tasumata. Kostja kui korteriühistu on korteriomanike ühiste huvide esindaja. Korteriomanike ühine huvi on, et hageja varustaks pidevalt korterelamut puhta veega ja puhastaks reovett. Kostjale esitatud arvete suuruse ja tekkinud võla arvestuse aluseks on liitumispunktis asuva veemõõturi näidud. Võimalike võlgnike vaheline võlgade jaotus on korteriühistu sisesuhe. Korteriühistusisene veejaotus ja arvestus on reguleeritav korteriomanike kokkuleppega. Kostja ei ole menetluse käigus vaidlustanud mõõdetud müüdava asja koguseid ega arvetel esitatud summasid. Maakohus vähendas hageja nõutud summat selle võrra, mis korteriomanikud hagejale omaalgatuslikult tasusid.
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus hagi rahuldamata jätmise kohta.
5.Hageja leidis, et apellatsioonkaebus maakohtu otsuse peale tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Viru Ringkonnakohus jättis 17. detsembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kummagi poole enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja vee-ettevõtjana ÜVVKS § 7 lg 1 mõttes varustab kinnistu, millel asub kostja hallatav korterelamu, veevärki ühisveevärgi kaudu veega ja korraldab kinnistu kanalisatsioonist reovee ärajuhtimist. Maakohus leidis õigesti, et ÜVVKS § 1 lg 1, § 3 lg 1, § 5 lg 2 ja 8 lg 1 järgi saab ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga liitujaks ning sellest tulenevalt ka vee-ettevõtja kliendiks olla kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omanik või valdaja. KOS § 1 lg 1 järgi on korteriomanikud kinnistut moodustava maatüki kaasomanikud. ÜVVKS § 5 lg-st 2 tulenevalt saavad korteriomandite omanikud olla ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitujateks ja seega vee-ettevõtja kliendiks ühiselt. Kostja ei ole tuginenud asjaolule, et igal korteriomanikul on oma veevärk ja kanalisatsioon, mida ta saaks soovi korral, kooskõlas ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadusega ühendada ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga. Maakohus tuvastas õigesti, et ÜVVKS § 16 lg 3 järgi kehtisid varasemad korteriomanike ja vee-ettevõtte vahelised lepingud jätkuvalt niivõrd, kuivõrd need ei ole vastuolus kehtiva ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadusega. Samuti leidis maakohus õigesti, et hageja ja korteriomanike, keda esindab korterelamu majandamist puudutavates võlaõigussuhetes korteriühistu, vahel on kehtiv võlaõiguslik suhe. Ekslikud on kostja väited, et maakohus kohaldas ebaõigesti tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 ja ÜVVKS § 8 lg-d 3-5. Asjakohane ei ole apellatsioonkaebuse viide korteriühistuseaduse (KÜS) § 8 lg 1 ebaõigele kohaldamisele, sest see säte reguleerib erinõudeid korteriühistu kapitalide suhtes, mis ei ole praeguse vaidluse esemeks.
Maakohus tuvastas otsuses, et lepingulised suhted olid vee-ettevõtte ja korterelamu korteriomanike vahel, mitte vee-ettevõtte ja korterelamu vahel. Kaasomandiga seotud õigussuhteid võivad korteriomanikud KOS § 8 lg 1 järgi korraldada kokkuleppe alusel või korteriühistu tegevuse kaudu, kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud asutasid kostja 2001. aastal ja korteriomanikel oli ka pärast korteriühistu moodustamist huvi, et korterelamu veevärgi veega varustamine ja kinnistu kanalisatsioonist reovee ärajuhtimine jätkuks, s.o et lepingulised suhted jätkuksid. KOS § 8 lg 1 järgi pidi korteriomanikke lepingu asendamisel/sõlmimisel (ÜVVKS § 16 lg 3) ning lepinguliste kohustuste täitmisel esindama korteriühistu. Kostja vastuväited hagile on seisnenud selles, et kostja kui korteriühistu ei saa praeguses vaidluses olla võlasuhte pooleks ja kostjaks. Kostja on sisuliselt omaks võtnud, et ta ei tasunud hageja saadetud arveid. VÕS § 101 lg 1 p-st 1, § 108 lg-st 1 ja § 208 lg-test 1 ja 3 tuleneb kostja kohustus tasuda veeja kanalisatsiooniteenuse eest. Maakohus arvestas otsuse tegemisel korteriomanike poolt hagejale otse tasutud arveid 5306 krooni 83 sendi eest. Õige on ka maakohtu seisukoht, et kostja ei ole esitanud vastuväiteid kohustuse rikkumise vabandatavuse kohta (VÕS § 103).
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus hagi rahuldamata jätmise kohta. Kostja leiab, et ringkonnakohus rikkus TsÜS § 6, kui asendas 55 individuaalset lepingut ühe lepinguga, mille pooleks on korteriühistu. Kuna lepingute selline asendamine on võimatu poolte tahteavalduseta, lepinguvormi muutmiseta, teenuste arvestuskorra ja tasumisaegade muutmiseta, siis on ringkonnakohtu eelnimetatud seisukoht vastuolus VÕS § 8 lg-ga 1 ja § 9 lg-tega 1-3. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et poolte vahel on mingid lepingulised suhted. Ringkonnakohus, tuginedes KOS § 8 lg-le 1, leidis ekslikult, et veega varustamine peab toimuma ainult korteriühistu kaudu. Korteriühistu ei ole sellises vaidluses korteriomanike ühishuvide esindajaks. TsÜS § 117 kohaselt võib esindusõiguse anda tehinguga või see võib tuleneda seadusest. Kostja selgitab, et ühegi tehinguga ei ole korteriomanikud volitanud korteriühistut esindama neid hagejaga seotud suhetes. ÜVVKS § 8 lg 5 nõuab aga vee-ettevõtjaga lepingu sõlmimiseks kinnistu kaasomanike enamuse otsust.
8.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Hageja arvates ei vasta kassatsioonkaebus TsMS §s 671 sätestatud vorminõuetele. Kostja ei ole märkinud, millist menetlusõiguse normi on ringkonnakohus oluliselt rikkunud ja kuidas see võis kaasa tuua ringkonnakohtu ebaõige otsuse. Kaebuse osas, kus peaks olema märgitud kohtupoolne materiaalõiguse normi ilmne ebaõige kohaldamine, on toodud vaid materiaalõiguse normide kohaldamist puudutavad retoorilised küsimused. ÜVVKS § 8 lg 5 järgi on veevarustust ja reovee ärajuhtimist puudutavates õigussuhetes poolteks vee-
ettevõtja ja kinnistu kaasomanike esindaja. Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, et KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu ka korteriomanike, kes on KÜS § 5 lg 1 järgi samaaegselt ka korteriühistu liikmed, ühiste huvide esindaja. Korteriühistu asutamisega esindab korteriomanike ühiseid huve valitseja asemel korteriühistu. Kuna kostja ei ole teist esindajat nimetanud, on kohtud põhjendatult leidnud, et kinnistu kaasomanike esindaja on KÜS § 2 lg 1 alusel korteriühistu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
10.Kohtud on tuvastanud ja pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hageja teenindas vee-ettevõtjana Narvas 26. Juuli 27 asuvat elamut alates selle ekspluatatsiooni andmisest; 2) korteriomanikud moodustasid kostja 2001. aastal; 3) hageja saatis kostjale 17. aprillil 2006 ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse alusel kooskõlastatud lepingu ühisveevärgist vee võtmiseks ja reovee ärajuhtimiseks 16. maist 2006; 4) kostja ei kirjutanud nimetatud lepingule alla.
11.Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu pooleks ja vee-ettevõtja kliendiks on korteriühistu või on selleks korteriomanikud.
12.Esmalt käsitleb kolleegium küsimust sellest, kes saab olla lepingupooleks ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse alusel. ÜVVKS § 8 lg 1 järgi on vee-ettevõtja kliendiks kinnistu omanik või valdaja, hoonestusõiguse alusel maakasutaja või ehitise kui vallasasja omanik või valdaja, kelle kinnistu veevärk või kanalisatsioon on ühendatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga vastava torustikühenduse kaudu ja kellega veeettevõtja on sõlminud lepingu ühisveevärgist vee võtmiseks või reovee ärajuhtimiseks. ÜVVKS § 8 lg 5 (kuni 1. jaanuarini 2006. a kehtinud redaktsioonis) järgi, kui maa on kaasomandis, sõlmitakse ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise leping asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi kaasomanike kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel.
1.jaanuarist 2006 kehtivas redaktsioonis on ÜVVKS § 8 lg-t 5 täiendatud ja selle järgi, kui maa on kaasomandis, sõlmitakse ühisveevärgist vee võtmiseks või reovee ühiskanalisatsiooni juhtimiseks üks kirjalik leping kaasomanike enamuse otsuse alusel nende volitatud esindajaga AÕS § 72 kohaselt, ning lepingu üheks pooleks on vastav vee-ettevõtja ja teiseks pooleks kõik kinnistu kaasomanikud volitatud esindaja kaudu. Kolleegium on varem leidnud, et ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitujaks ning sellest tulenevalt ka vee-ettevõtja kliendiks võib olla kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omanik või valdaja ning korteriomandite (korteri) omanikud kinnistu kaasomanikena saavad vee-ettevõtja klientideks olla ainult ühiselt (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-05). Samas lahendis märkis kolleegium, et kaasomandiga seotud õigussuhteid võivad korteriomanikud (korteriomanike ühisus) KOS § 8 lg 1 järgi korraldada kokkuleppe alusel või kui korteriomanikud on loonud
korteriühistu, siis korteriühistu tegevuse kaudu. Kolleegium leidis ka seda, et KÜS § 2 lg 1 järgi võib korteriühistu korteriomanike huvides oma nimel sõlmida ka ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingu (vt ka Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ja leiab, et ka pärast 1. jaanuari 2006. a ei välista ÜVVKS § 8 lg 5 seda, et lepingu võib oma nimel sõlmida korteriühistu kui korteriomanike ühiste huvide esindaja. Seega saavad ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks olla vee-ettevõtja ühelt poolt ja teiselt poolt korteriomanikud ainult ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu kui korteriühistu liikmete, kes on KÜS § 5 lg-st 1 tulenevalt samal ajal ka korteriomanikud, huvide esindajana oma nimel.
13.Järgnevalt käsitleb kolleegium küsimust, kas ja kelle suhtes tuleneb ülalnimetatud lepingu sõlmimise kohustus. VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Nimetatud sätetest tuleneb, et võlaõiguses kehtib lepinguvabaduse põhimõte, s.o leping sõlmitakse vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. Seega ei ole isikutel üldjuhul lepingu sõlmimise kohustust. Samas võib seadusega sätestada, et isik on lepingu sõlmimiseks kohustatud. Eelkõige võidakse sätestada lepingu sõlmimise sund isikutele, kellel on valitsev või monopoolne seisund teenuste või kaupade turul. Kindlasti kehtib lepingu sõlmimise sund nn loomulikele monopolidele. Tavapäraselt on linnades ühisveevärk ja -kanalisatsioon ja seega on selle omaniku või valdaja (vee-ettevõtja) näol tegemist nn loomuliku monopoliga. Nii ongi ka Narva linnas t Narva Linnavolikogu 9. oktoobri 2003. a otsusega nr 139/22 kinnitatud ettevõtete loetelu, kellel on loomulik ja valitsev monopol kaupade ja teenuste turul Narva linnas, ja otsuse lisa p-s 2 on märgitud AS Narva Vesi. ÜVVKS § 5 lg 1 järgi peab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni omanik või valdaja lubama ühendada kinnistu veevärki ühisveevärgiga ning kinnistu kanalisatsiooni ühiskanalisatsiooniga samas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud tingimuste kohaselt. Kuna kinnistu veevärgi ühendamisel ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga sõlmitakse ÜVVKS § 8 lg-te 1 ja 3 alusel leping ühisveevärgist vee võtmiseks ja reovee ärajuhtimiseks ühiskanalisatsiooni, siis saab järeldada, et lepingu sõlmimiseks on ÜVVKS-i järgi kindlasti kohustatud vee-ettevõtja. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et kuigi vee-ettevõtja on seaduse järgi kohustatud sõlmima ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuste lepingu, ei ole tal kohustust ja seadusest tulenevat võimalust sõlmida ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise lepinguid iga korteriomanikuga eraldi, kui on täitmata ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-05, p 15). Seega juhul, kui on täitmata ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused selleks, et oleks võimalik sõlmida lepingut iga korteriomanikuga eraldi, ja korteriomanikud keelduvad lepingu sõlmimisest ühiselt ning lepingu sõlmimisest keeldub ka korteriühistu, siis võib vee-ettevõtja lõpetada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise.
14.Kolleegium leiab, et seadusest ei tulene kohustust sõlmida nimetatud lepingut vee-ettevõtja võimalikele klientidele, sh ka korteriühistule. Seetõttu leiab kolleegium, et kohtud leidsid ebaõigesti, et praeguses vaidluses on korteriühistul kohustus sõlmida vee-ettevõtjaga ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seadusele vastav leping. Samuti ei ole õige ka kohtute järeldus, et 2006. a aprillis toimus tulenevalt ÜVVKS § 16 lg-st 3 tegelikult varem korteriomanikega eraldi sõlmitud lepingute asendamine seaduse nõuetele vastava lepinguga ja selle tulemusena on korteriühistu kui korteriomanike esindaja muutunud korterelamu majandamist puudutavates võlaõigussuhetes lepingu pooleks. Kohtud on sisuliselt samastanud korteriühistu liikmete (korteriomanike) huvide esindajaks olemise lepingu pooleks olemisega. Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 järgi korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mis on TsÜS § 25 lg 1 järgi eraõiguslik juriidiline isik, s.o iseseisev õigussubjekt. Seega ei saa varem korteriomanikega sõlmitud lepingus asendada lepingu pooleks olevaid/olnud korteriomanikke korteriühistuga kui iseseisva õigussubjektiga ilma viimase nõusolekuta. Mis puutub esindajaks olemisse, siis esiteks on korteriühistu KOS § 2 lg 1 järgi rangelt võttes mitte korteriomanike vaid korteriühistu liikmete ühiste huvide esindaja, ja teiseks TsÜS § 115 lg 1 järgi kehtib esindaja tehtud tehing esindatava suhtes, s.o esindaja ei ole ega saa olla esindatava nimel sõlmitava lepingu pooleks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul arvestada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse, korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse sätetega, mis reguleerivad ühisveevärgi ja kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingute sõlmimise tingimusi (sh seda, kes saavad olla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingu poolteks) ning lahendada asi tuvastatud asjaolude järgi.
15.Kolleegium märgib, et kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi, kusjuures korteriomanikud ei vastusta sel juhul solidaarselt. VÕS § 1023 reguleerib käsundita asjaajamise korral kulutuste hüvitamist ja tasu maksmist. VÕS § 1023 lg 1 järgi võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikuks. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib majandus- või kutsetegevuses tegutsenud käsundita asjaajaja nõuda soodustatult asjaajamise eest mõistlikku tasu. Käsundita asjaajaja ei või soodustatult tasu nõuda, kui käsundita asjaajajal on kolmanda isikuga sõlmitud lepingust tulenevalt õigus nõuda tasu kolmandalt isikult. Õigustatud käsundita asjaajamise korral tuleb VÕS § 1023 lg 1 alusel hüvitada asjaajamisel tehtud kulutused, s.o need kulutused, mida soodustatu säästis seetõttu, et käsundita asjaajaja kandis need tema eest, välja arvatud juhul, kui asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-21-107-07, p 18).
16.Ülejäänud kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.