Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
4.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Asjaolud ja hagejate nõue
1.R.-A. K. (hageja I) ja T. H. K. (hageja II) esitasid 25.08.2017 Skinest Kinnisvara OÜ (kostja) vastu hagi 13 000 euro ja viivise saamiseks.
2.Maakohus rahuldas 25.02.2020 otsusega hagi, mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja 13 000 eurot ning jättis menetluskulud kostja kanda.
3.Ringkonnakohus rahuldas 22.05.2020 otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.
4.Riigikohtu 17.02.2021 otsusega tühistati Harju Maakohtu 25.02.2020 ja Tallinna Ringkonnakohtu 22.05.2020 otsused tsiviilasjas nr 2-17-12712 ning saadeti asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
5.Hagiavalduse ja täiendavate seisukohtade kohaselt sõlmisid kostja ja ostja M. V. T. K. (pärandaja) 20.04.2012 müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja pärandajale korteriomandi Xxxx (korter) ja kaks parkimiskohta, mitteeluruumid 1 ja 2. Pärandaja tasus kostjale 294 000 eurot, sh 268 000 eurot korteri eest ning 13 000 eurot kummagi 12,1 m2 suuruse parkimiskoha eest.
6.Pärandaja esitas 03.10.2012 kostjale nõude dokumentide ja sihtotstarbeliste parkimiskohtade saamiseks ning kahju hüvitamiseks. Kostja hinnangul ei olnud pärandaja nõue ja pretensioonid põhjendatud, sest pärandaja vaatas parkimiskohad enne üle ja ostis need soodsama hinnaga. Pärandaja esitas 13.08.2014 kostjale avalduse hinna alandamiseks 13 000 euro võrra, kuna parkimiskohad ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 mõttes lepingutingimustele. Parkimiskohad on nii kitsad, et kahte autot sinna parkida ei ole võimalik. Seega ei ole parkimiskohti võimalik sihtotstarbekohaselt kasutada. Kostja ei pidanud hinna alandamise avaldust põhjendatuks.
7.Pärandaja suri xxxx. Hageja I on pärandaja üleelanud abikaasa ning hageja II pärandaja poeg. Hagejatele väljastati 30.05.2017 pärimistunnistus, mille kohaselt on kumbki hageja pärandaja pärija 1⁄2 suuruses mõttelises osas.
8.Pärandajale müüdud parkimiskohad on olulise puudusega. Sisuliselt on välistatud mõlema parkimiskoha sihtotstarbekohane kasutamine samal ajal. Seetõttu on võimalik kahte parkimiskohta kasutada ühe parkimiskohana ning oli põhjendatud alandada hinda ühe parkimiskoha eest makstud lepingujärgse tasu (13 000 euro) võrra. Pärandaja ei avastanud parkimiskohtade puudust enne lepingu sõlmimist. Pärandaja ei saanud parkimiskohtade visuaalsel ülevaatamisel märgata, kas parkimiskohad on sihtotstarbe kohaselt kasutatavad. Puudus sai ilmneda vaid parkimiskohtade kasutamisel. Kostja müüs pärandajale parkimiskohad varjatud puudusega. Parkimiskohtade puudused ei muutunud lepingu osaks. Kostja teadis, et pärandaja soovib osta kahte sõiduautode
parkimiskohta. Parkimiskohtade sobivus sõiduautodele tuleb lugeda keskmiseks kvaliteediks VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ning kõik sellest kõrvalekalduv oleks tulnud lepingus eraldi kokku leppida. Ekspertiisiakt tõendas, et parkimiskohad ei vastanud lepingule. Pärandaja teavitas kostjat parkimiskohtade mittevastavusest õigel ajal.
9.Hagejad selgitasid lisaks, et nad tõendasid mittekohase täitmise väärtust ekspertiisiaktiga, mille kohaselt on parkimiskohad kasutatavad vaid ühe auto parkimiskohana. Ühe auto parkimiskoha hind oli 13 000 eurot. See oli tõendatud lepingu ja kostja esindaja 18.04.2012 e-kirjaga, kus esindaja tõi välja, et ühe parkimiskoha hind on 13 000 eurot. Hagejad esitasid lisaks kostja esindaja 05.04.2012 kirja maaklerile, mille kohaselt oli parkimiskoha baashind 13 000 eurot ning juhul, kui maakleril õnnestus parkimiskoht kallimalt müüa, oli hinnavahe maakleri lisatasu. Nimetatud tõendiga soovisid hagejad ümber lükata kostja väite, et 13 000 eurot oli parkimiskoha soodushind. Hagejad ei saa kumbagi parkimiskohta võõrandada, kuna vaidlusalused parkimiskohad on asukoha ja suuruse tõttu kasutatavad ainult ühe sõiduauto parkimiseks. Sisuliselt on tegemist ühe parkimiskohaga. Seega oli tõendatud, et parkimiskohtade väärtus puudustega oli 13 000 eurot, kuna tegelikult on tegemist ühe normaalsuuruses auto parkimiskohaga. Parkimiskohtade väärtus ilma puudusteta oli 26 000 eurot, kuna ühe parkimiskoha hind oli lepingu kohaselt 13 000 eurot. Alandatud hind oli seega 13 000 eurot. Kostja vastuväited hagile
10.Kostja vaidleb hagejate nõudele vastu. Kostja ei rikkunud lepingut. Pärandajale anti lepingu p-de 1.3 ja 1.5 kohaselt üle kaks parkimiskohta üldpinnaga 12,1 m2, need vastavad lepingus kokku lepitule. Parkimiskohad sobivad otstarbeks, milleks neid VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes tavaliselt kasutatakse, ehk autode parkimiseks. Parkimiskohad vastavad ka VÕS § 77 lg 1 mõttes vähemalt keskmisele kvaliteedile. Inimeste vajadused on erinevad, parkimiskohti kasutatakse nii tavasuuruses kui ka väiksemate sõiduautode ning mopeedide ja mootorrataste parkimiseks. Seega ei saa järeldada, et parkimiskohad ei vasta keskmisele kvaliteedile, kui neile ei ole võimalik konkreetseid sõidukeid ühel ajal parkida. Enne lepingu sõlmimist ei pidanud kostja teadma, milliste sõidukite parkimiseks soovib pärandaja parkimiskohti kasutada.
11.Isegi, kui parkimiskohad oleksid puudustega, ei oleks tegemist lepingurikkumisega. Kahe parkimiskoha laius oli 0,895 m lubatust kitsam. Parkimiskohtade ülevaatamisel pidi kohe märkama, et kaks tavasuuruses sõiduautot sinna parkima ei mahu. Tegemist ei olnud varjatud puudusega. Isegi, kui tegemist oleks puudusega, oli parkimiskohtade laius märgitud lepingus ja sellisena saanud eseme kokkuleppeliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Pärandaja ei teavitanud kostjat VÕS § 220 lg 1 mõttes parkimiskohtade lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegselt. Pärandaja oleks pidanud teavitama kostjat kahe kuu jooksul alates parkimiskohtade üleandmisest 20.04.2012. J. A, 16.05.2012 saadetud kirja ei saa lugeda teavitamiseks, sest hagejad ei tõendanud, et pärandaja J. A, selleks volitas.
12.Lisaks ei võtnud pärandaja õigustamatult vastu kostja ettepanekut asja parandada või asendada. Kostja pakkus pärandajale erinevaid alternatiive ja võimalust osta mõni muu parkimiskoht. Pärandaja sai parkimiskoha soodushinnaga, suuremad parkimiskohad olnuks igaüks 3000 eurot kallimad. Hagejatel on kaks parkimiskohta, mida saab kasutada nt kahe väiksema sõiduauto või ühe tavasuuruses sõiduauto ja ühe mopeedi samal ajal parkimiseks. Hagejad ei esitanud ega tõendanud Riigikohtu praktika kohaselt mittekohase täitmise väärtust ega seda, miks tuleb hinda alandada 13 000 euro (st ühe parkimiskoha väärtuse) võrra. Mh viitas kostja, et ekspertiisiaktist ei ole võimalik
järeldada parkimiskoha väärtust ega seda, et parkimiskohad on kasutatavad vaid ühe parkimiskohana. Hagejad ei tõendanud, et 2012. a oli selles piirkonnas sellise parkimiskoha väärtus 6500 eurot. Hagejate kohustus oli tõendada mittekohase täitmise väärtust või asjaolu, et mittekohase ja kohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Kohtuotsuse põhjendused
13.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
14.Asjas puudub vaidlus, et kostja ja ostja M. V. T. K. (pärandaja) sõlmisid 20.04.2012 müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja pärandajale korteriomandi Xxxx (korter) ja kaks parkimiskohta, mitteeluruumid 1 ja 2. Pärandaja tasus kostjale 294 000 eurot, sh 268 000 eurot korteri eest ning 13 000 eurot kummagi 12,1 m2 suuruse parkimiskoha eest. Pärandaja esitas 03.10.2012 kostjale nõude dokumentide ja sihtotstarbeliste parkimiskohtade saamiseks ning kahju hüvitamiseks. Kostja hinnangul ei olnud pärandaja nõue ja pretensioonid põhjendatud, sest pärandaja vaatas parkimiskohad enne üle ja ostis need soodsama hinnaga. Pärandaja esitas 13.08.2014 kostjale avalduse hinna alandamiseks 13 000 euro võrra, kuna parkimiskohad ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 mõttes lepingutingimustele. Parkimiskohad on nii kitsad, et kahte autot sinna parkida ei ole võimalik. Seega ei ole parkimiskohti võimalik sihtotstarbekohaselt kasutada. Kostja ei pidanud hinna alandamise avaldust põhjendatuks. Pärandaja suri xxxx. Hageja I on pärandaja üleelanud abikaasa ning hageja II pärandaja poeg. Hagejatele väljastati 30.05.2017 pärimistunnistus, mille kohaselt on kumbki hageja pärandaja pärija 1⁄2 suuruses mõttelises osas.
15.Hagejad on esitanud kostja vastu nõude mõista kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja 13 000 eurot. Kostja vaidleb hagejate nõudele vastu.
16.Kohus on seisukohal, et hageja nõude alus saab olla VÕS § 112 lg 1, mille kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 113 lg-st 3 tulenevalt võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule.
17.Kohus on seisukohal, et kooskõlas VÕS § 112 lõikega 1 tuleb kohtul tuvastada, kas kostja on toime pannud kohustuse mittekohase täitmise, s.o kas kostja poolt pärandajale müüdud parkimiskohtade näol oli tegemist esemetega, mis ei vastanud 20.04.2012 müügilepingu tingimustele. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et teistsuguse
kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt RKTKo nr 3-2-1-115-04, p 24).
18.Nähtuvalt 20.04.2012 müügilepingu punktist 1.3 ja 1.5 olid lepingu ese II ja III mitteeluruumid mõlemad pindalaga 12,10 m2, s.o parkimiskohad. Kohus nõustub käesolevas asjas varasemalt maakohtu 25.02.2020 otsuses tuvastatud asjaoluga, et kostja andis pärandajale üle VÕS § 217 mõttes puudustega asja. Kohus võtab arvesse ka asjaolu, et Riigikohus ei ole oma käesolevas asjas 17.02.2021 tehtud otsuses leidnud, et maakohus oleks vääralt tuvastanud, et kostja poolt on toimunud lepingu rikkumine, vaid Riigikohus on andnud üksnes instruktsioonid küsimuses, kuidas teha kindlaks mittekohase täitmise väärtus.
19.Seega kohus jääb alltoodud maakohtu varasemate põhjenduste juurde. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et parkimiskohtade ülevaatusel pidi olema koheselt märgatav, et kaks tavasuuruses sõiduautot vaidlusalustele kohtadele parkima ei mahu. Hagejad on selgitanud, et parkimiskohtade olemasolu oli ostja jaoks määrava tähendusega lepingu sõlmimisel, sest ostja oli parkimiskohtade soetamise hetkel xxxx ja liikumispuudega. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et parkimiskohtade sobivus sõiduautodele tuleks lugeda keskmiseks kvaliteediks VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ning kõik sellest kõrvalekalduv oleks tulnud eraldi kokku leppida lepingus. Lepingus ei ole märget selle kohta, et parkimiskohtade eesmärk oli võimaldada parkimine vaid ühele sõiduautole ning ühele muule väiksemale sõidukile. Hagejad on tõendanud ostja soovi omandada kaks tavapärastele autodele mõeldud parkimiskohta ostja esindaja 16.04.2012 e-kirjaga (kd I, tl 180 pöördel), kus ostja esindaja on küsinud, et kas parkimiskohad on tähistatud ning broneeritud on kaks auto parkimiskohta. Kostja esindaja vastas, et parkimiskohad on tähistatud numbritega 1 ja 2 (I kd, tl 180). Kohtule esitatud eksperdi hinnanguga on tõendatud, et reaalselt on antud parkimiskohad kasutatavad vaid ühe sõiduauto ja ühe mootorratta parkimiskohana (I kd, tl 27-32). Samuti on nimetatud hinnanguga tõendatud, et parkimiskohad ei vasta standardis EVS 843:2003 „Linnatänavad“ nõutud parkimiskohtade mõõtudele külgtakistusega parkimiskoha ega ka tavalise ridaparkimise osas ning kõnealuseid parkimiskohti ei ole võimalik kasutada kahe sõiduauto parkimiseks ja autost väljumiseks eri aegadel.
20.Seoses kostja väitega, et nimetatud kohtadel on võimalik korraga parkida kaht väiksemamõõdulist sõiduautot, märgib kohus, et olukorras, kus pärandaja soovis omandada kaht parkimiskohta, ei saanud mõistliku isiku seisukohast eeldada, et lepingu tingimustega kooskõlas on ka sellised parkimiskohad, millele tavapärastest mõõtmetes sõiduautod korraga ei mahu. Kohus märgib, et VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed. Kui lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel sõlmitakse leping ja pärast lepingu sõlmimist selgub lepingueelsete teavitamiskohustuse rikkumine, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena. Tulenevalt ostja 16.04.2012 e-kirjast pidi kostja teadma, et ostja soov oli osta kaks parkimiskohta sõiduautodele. Seetõttu on ilmne, et ostjal oli VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav oluline huvi osta parkimiskohad sõiduautode parkimiseks. Antud juhul on tuvastamist leidnud, et kostja poolt ostjale müüdud parkimiskohtadele ei mahu korraga tavapäraselt parkima kaks tavamõõtmetes sõiduautot, kuid kostja ei ole vastavast
asjaolust ostjat enne lepingu sõlmimist teavitanud, seega ei ole kostja ostjat teavitanud kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel oli lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi, mistõttu kostja on rikkunud VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat kohustust.
21.Samuti leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et ostjale müüdud parkimiskohad olid soodushinnaga selle tõttu, et tegemist oli väiksemate parkimiskohtadega. Kostja poolt esitatud müügileping ei tõenda asjaolu, et 13 000 euroga müüdud parkimiskohad müüdi soodushinnaga (I kd, tl 167-171). Hagejad on kostja väite soodushinna kohta ümber lükanud kohtule esitatud M. K. 05.04.2012 e-kirjaga, millest nähtub, et Xxxx korteri hind on 287 897 eurot ning garaažikoht 13 000 eurot ning kui maakleril õnnestub korterile või garaažikohale midagi juurde panna, siis see raha kuulub maaklerile (I kd, tl 182). Seega on hagejad tõendanud, et parkimiskoha normaalhind on 13 000 eurot ning kui maakleril õnnestub läbi rääkida kõrgem müügihind, siis see on maakleri lisatasu. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et parkimiskohad ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse, mistõttu on kostja müügilepingut rikkunud. Parkimiskohtade puudust ei saa käsitada äratuntava puudusena, mis muutus lepingu osaks.
22.Kohus leiab ka, et tegemist oli varjatud puudusega, kuna mõistlikul isikul ei ole visuaalsel vaatlusel võimalik tuvastada, et kaks kõrvuti asuvat parkimiskohta ei võimalda parkida tavamõõdus sõiduautodel, vaid üksnes väiksemat sorti sõiduautodel. Parkimiskohtade ülevaatamine enne müügilepingu sõlmimist ei piira müüja vastutust parkimiskohtade varjatud puuduste eest. Kohus leiab, et tegemist on varjatud puudusega. Sõidukite mahtumine tema piirmõõtmete alusel pärandajale müüdud parkimiskohtadele ei tähenda, et parkimiskoht vastab lepingutingimustele ning on sobilik tavapärase suurusega sõiduautode parkimiseks. Parkimine ei piirdu ainult sõiduki parkimiskohale mahutamisega, vaid ruumi peab olema piisavalt ka manööverdamiseks ja sõidukist turvaliselt väljapääsemiseks. Seega vaidlusalused parkimiskohad ei vasta keskmisele kvaliteedile ega ole kahe tavapärases suuruses sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatavad.
23.Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et ostja ei võtnud õigustamatult vastu kostja ettepanekut asja parandamise ja asendamise kohta. Kostja esitatud 09.08.2012 e-kiri nimetatut ei tõenda (kd I, tl 185), kuna vastavast e-kirjast ilmnevad üksnes väited, et varasemalt on parkimiskohtade parandamist ja asendamist pakutud, kuid kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, millal, kuidas ja kelle poolt vastavad pakkumised on esitatud. Tõendamist on leidnud, et parkimiskohtade lepingutingimusele mittevastavus ehk puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, puudus ei tulenenud ostjast ja sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda.
24.VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandusvõi kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kohus on seisukohal, et ostja teavitas kostjat puudustest õigeaegselt. Müügileping sõlmiti 20.04.2012 ning ostja esindaja teavitas kostjat parkimiskohtade puudustest esmakordselt 16.05.2012 e-kirjas (I kd, tl 181), mille punktis 9 on selgitatud, et parkimiskohad osteti kahele autole, kuid kaht autot korraga kõrvuti parkida ei ole
võimalik, kuigi peres on kaks tavamõõtmetes keskklassi autot. Seoses kostja vastuväitega, et hagejad ei ole tõendanud, et e-kirja edastanud J. A. oleks olnud ostja esindaja, märgib kohus, et nähtuvalt 16.05.2021 e-kirjast on tegemist isikuga, kes on 14.05.2012 maakleri M. K.ga kohtunud Xxxx ning esitanud küsimusi. Seega oli tegemist isikuga, kelle seotusest ostjaga ja esindusõigusest oli maakler teadlik. Ostja esitas 03.10.2012 kostjale ka kirjaliku nõude, milles palus võimaldada sihtotstarbekohaseid parkimiskohti (I kd, tl 17-20). Seega on ostja teatanud kostjale puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai. Samuti märgib kohus, et esmane ostjapoolne teatamine ei oma asja lahendamisel olulist tähtsust, sest esitatud asjaoludest saab teha järelduse, et kostja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest, kuid ei avaldanud seda ostjale. Sellisel juhul võib ostja VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teavitanud.
25.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja poolt lepingu rikkumine on tuvastamist leidnud, mistõttu kohtul tuleb järgnevalt analüüsida, millises summas on hagejatel õigus nõuda hinna alandamist.
26.Riigikohus on käesolevas asjas tehtud 17.02.2021 otsuse punktis 13 selgitanud, et VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama (vt ka Riigikohtu 19. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-17, p 23). See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks.
27.Samuti on Riigikohus asunud 17.02.2021 otsuses seisukohale, et VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kolleegium selgitab, et selleks, et hageja ei peaks kohase või mittekohase täitmise väärtust hinna alandamise nõude eeldusena tõendama ja kohase või mittekohase täitmise väärtuse saaks kindlaks määrata kaalutlusotsustusena kohus, tuleb hagejal tugineda sellele, et kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kohus ei saa TsMS § 4 lg 2 ja § 5 lg 1 kohaselt VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel diskretsiooni rakendada omal algatusel. Seega, kui hageja soovib oma hagi põhjendamiseks tugineda ka VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, peab ta kohtu ette tooma asjaolud ja esitama tõendid, mille alusel saab kohus teha järelduse, et esineb VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukord, st kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha (p 15).
28.Olukorras, kus hageja esitab kohtusse hinna alandamisest tuleneva nõude, kuid ei too mittekohase täitmise väärtuse tuvastamise eelduseks olevaid asjaolusid kohtu ette ega esita vastavate asjaolude tõendamiseks tõendeid, peab kohus TsMS § 329 lg 3, § 351 ja § 392 lg 1 kohaselt hagejale selgitama, et hagejal lasub eelnimetatud asjaolude tõendamise koormus, ning ta peab andma hagejale võimaluse esitada tõendeid mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks (vt kohtu selgitamiskohustuse kohta ka Riigikohtu 14. märtsi 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-21673/64, p 14). Juhul, kui hageja avaldab kohtule, et konkreetsel juhul ei saa tema hinnangul mittekohase täitmise väärtust täpselt kindlaks teha ja seetõttu tuleks mittekohase täitmise väärtus otsustada hinnangul põhineva väärtusotsustusena kohtul, tuleb kohtul veenduda, et hageja
mõistab, et nimetatud asjaolude kohtu ette toomise koormis lasub temal. Kui hageja üksnes väidab, et mittekohase täitmise väärtus tuleks määrata kohtu hinnangulise otsustuse alusel, kuid ta ei esita kohtule sellise järelduse tegemist võimaldavaid tõendeid, tuleb kohtul selgitamiskohustuse täitmise raames selgitada hagejale ka vajadust esitada tõendeid VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaldamise eelduste kohta (p 16).
29.Lähtuvalt Riigikohtu antud suunistest selgitas kohus 01.03.2021 kirjas (kd II, tl 79) menetlusosalistele, et juhul, kui hagejad tuginevad asjaolule, et mittekohase täitmise väärtus tuleks määrata kohtu hinnangulise otsustuse alusel, tuleb hagejatel tugineda sellele, et kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha ja seetõttu tuleks väärtus määrata kohtul VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel. Selleks peavad hagejad kohtu ette tooma asjaolud ja esitama tõendid, mille alusel saab kohus teha järelduse, et esineb VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukord, st kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kohus selgitas kostjale, et olukorras, kus hagejad tuginevad asjaolule, et mittekohase täitmise väärtus tuleks määrata kohtu hinnangulise otsustuse alusel, on kostjal võimalik esitada väiteid ja tõendeid selle kohta, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine on siiski võimalik. Juhul, kui ilmneb, et antud juhul ei ole kohase või mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine võimalik, tuleb täitmise väärtus määrata kohtul kaalutlusotsustusena. Seega peavad pooled kohtu ette tooma ka asjaolud, mida kaaludes kohus hinnangul põhineva otsustusena väärtuse kindlaks määrab.
30.Hagejad on avaldanud, et hagejad on jätkuvalt veendunud ja põhjendatud seisukohal, et kostja mittekohase täitmise väärtus on 13 000 eurot, s.o ühe parkimiskoha hind, kuna ostjale ei olnud vajalik suurema, s.o 24,2 m2 suuruse, parkimiskoha soetamine. Ostjale oli vajalik kahe sihtotstarbekohaselt kasutatava parkimiskoha soetamine, mida kostja ka teadis tulenevalt ostja esindaja 16.04.2012 e-kirjast (I kd, tl 180). Hagejad paluvad puudustega parkimiskohtade väärtuse määrata kohtul kindlaks kaalutlusotsustusena, arvestades seejuures eelkõige, et ostja tahe ning ostja ja müüja kokkulepe oli soetada kaks sõiduauto parkimiskohta tükihinnaga 13 000 eurot, mitte üks sõiduauto parkimiskoht tükihinnaga 16 000 eurot või 26 000 eurot.
31.Kohus nõustub hagejatega, et antud juhul esineb kohtul alus mittekohase täitmise väärtus kindlaks määrata lähtuvalt kohtu kaalutlusotsusest. Kohus võtab arvesse asjaolusid, et nii hagejate esitatud 03.05.2021 asjatundja arvamuses (kd II, tl 88-107) kui kostja esitatud 02.09.2021 asjatundja arvamuses (kd II, tl 122-133) on avaldatud, et antud juhul on keeruline parkimiskohtade väärtust kindlaks määrata. Nimelt on hagejate esitatud 03.05.2021 asjatundja arvamuses selgitatud, et valdav osa parkimiskohtade müügitehinguid teostatakse sama tehingu raames koos korteri või äripinnaga, seejuures on tehingu vormistamisel näidatud jaotus erinevate varade vahel sageli tinglik ning ei väljenda varade väärtuste omavahelisi proportsioone. Turusegmendile on omane, et müügitehingute hinnad võivad erineda suurtes piirides, kuid erinevus pole otseselt seletatav vara omadustega. Tehinguhindade suurest vahemikust tulenevalt on turusegmendi tavapärane hindamistulemuse täpsus võrdlemisi madal (+/- 15%). Täiendavalt on asjatundja konkreetsete parkimiskohtade osas märkinud, et turustatavuse analüüsis on jõutud järelduseni, et kaks kõrvutiasuvat parkimiskohta on pigem kasutatavad ühe laiema parkimiskohana. Mis tähendab, et turuosalised käsitlevad neid ühe tervikuna ning hindamisel on neid käsitletud ühiselt. Seega on asjatundja jõudnud järeldusele, et kaht vaidlusalust parkimiskohta ei ole võimalik eraldi hinnata, kuna neid
ei ole võimalik kahe eraldi parkimiskohana turutingimustel müüa, mis kohtu hinnangul tõendab, et antud juhul esineb olukord, kus mittekohase täitmise väärtus tuleb kindlaks teha kohtu kaalutlusotsusena.
32.Samuti on kostja esitatud 02.09.2021 asjatundja arvamuses kinnitatud, et ühe parkimiskoha väärtuseks 04.2012 seisuga hindab ≈ 10 000 (kümme tuhat eurot) €. Kahe parkimiskoha väärtuseks, so. parkimiskoha nr 1 ja nr 2 kokku, hindab aprillis 2012a. seisuga: ≈ 20 000 (kakskümmend tuhat eurot) €. Saadud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 10%). Hindajad toonitavad, et sarnaseid parkimiskohti müüakse ja müüdi 2012.a. reeglina koos korteriga (eluruum) ja sarnase vara väärtus võib olla tihti ka kokkuleppeline ja moodustada osa kogutehingu hinnast, kuna uusarenduste puhul määratakse arendaja poolt parkimiskoha hind tavapäraselt kulupõhiselt ja alates 1. jaanuarist 2018.a. on parkimiskohad juriidiliselt korteriomandi- ja korteriühistu seaduse alusel erikasutusõigused vastava kokkuleppe alusel ning neid on võimalik võõrandada ainult sama kinnistu piires, e. sama kinnistu omanikele.
33.Täiendavalt on asjatundja märkinud, et keskmiselt on kahe vaidlusaluse parkimiskoha laius ca 2,40 meetrit. Projekteerimise- ja linnaplaneerimise standard EVS 843 näeb ette, et hinnatavate parkimiskohtade laius peaks olema 2,85 m ja vähim pikkus 5 m (kummagil). Parkimiskohad, mis on suurema nurga all juurdepääsu suhtes kui 30%, siis sarnase parkimiskoha laius sõiduauto tarbeks peaks olema projekteeritud antud standardi kohaselt vähemalt 2,6 m. Kuna mõlemad parkimiskohad piirnevad ühest küljest seinaga, on planeerimisel nõue kavandada 2,85 m parkimisrea laiuseks. Hinnangu koostaja arvates ei vasta kumbki hinnatav parkimiskoht EVS standardi nõuetele, kuid keskklassi sõiduauto, laius kuni 1,75 m parkimine on nendel kohtadel võimalik. Kohus leiab, et ka kostja esitatud asjatundja arvamus kinnitab, et vaidlusalused parkimiskohad ei ole tavaparkimiskohtadena hinnatavad, kuna need ei vasta ettenähtud mõõtmetele ning sinna mahub kõrvuti parkima üksnes kaks väiksemamõõdulist autot, mitte tavamõõtmetes sõiduautot.
34.Samuti võtab kohus arvesse, et pärandajal ei olnud parkimiskohti ostes huvi saada üks suur parkimiskoht sõltumata sellest, kui suur vastava parkimiskoha väärtus võis olla. Samuti ei olnud pärandaja huvi saada sellised parkimiskohad, kuhu oleks võimalik parkida üks sõiduauto ja üks mootorrattas või kaks väiksemat autot, kuna 16.04.2012 ekirjas punktis 17 on üheselt arusaadavalt välja toodud, et ostja soovib kaht auto parkimiskohta. Ostja äratuntav huvi oli mõistliku isiku arusaamise kohaselt osta kaks sellist parkimiskohta, kuhu on võimalik kõrvuti parkida kaks tavasuuruses sõiduautot selliselt, et autodest on võimalik ka sisse ja välja liigelda. Seega ei ole kohtu hinnangul antud juhul oluline, millised arvamused selle kohta, milline on ühe väga suure parkimiskoha, ühe tavalise parkimiskoha ja mootorratta parkimiskoha või kahe väiksema auto parkimist võimaldava parkimiskoha väärtus, on esitatud, kuna tegemist ei ole hüvedega, mille saamisest ostja oli lepingu sõlmimisel huvitatud.
35.Seoses kostja vastuväitega, et õiguskirjanduse kohaselt tuleb hinna alandamise rakendamisel lähtuda kohase ja mittekohase täitmise objektiivsetest väärtustest ja mitte lepingupoole subjektiivsest tahtest, märgib kohus, et kohtu hinnangul on olukorras, kus on raskendatud täpselt kindlaks määrata mittekohase täitmise väärtus ning kohus lähtub kaalutlusotsusest, põhjendatud kaalutlusotsust tehes alus võtta arvesse kõiki asjaolusid, sealhulgas poolte tahet lepingu sõlmimisel.
36.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus kaalutlusotsust tehes, et mittekohase täitmise väärtus on 13 000 eurot, kuna hagejatel on kahest parkimiskohast võimalik ettenähtud otstarbeks kasutada ainult üht parkimiskohta, mis tähendab, et teise parkimiskoha väärtuse ulatuses on hagejad lepinguga kokkulepitust ilma jäänud. Seega tuleb kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 13 000 eurot.
37.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 13 000 eurot. Menetluskulud
38.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
39.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.
(digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 21.01.2022 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 11.10.2021 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.