Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Ants Kull, Kai Kullerkupp, Kaupo Paal, Kalev Saare, Tambet Tampuu ja Urmas Volens
Kohtuasi
Ritva-Anneli Kurki ja Tuomas Henrikki Kurki hagi Skinest Kinnisvara OÜ vastu 13 000 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 22. mai 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ritva-Anneli Kurki kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
13 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Ritva-Anneli Kurki ja Tuomas Henrikki Kurki, hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Naur
ja
Tuomas
Kostja Skinest Kinnisvara OÜ, vandeadvokaat Tarmo Repp Asja läbivaatamise kuupäev
Henrikki
lepinguline
Kurki
esindaja
25. jaanuar 2021, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 25. veebruari 2020. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 22. mai 2020. a otsused tsiviilasjas nr 2-17-12712 ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Ritva-Anneli Kurki (hageja I) ja Tuomas Henrikki Kurki (hageja II) esitasid 25. augustil 2017 Skinest Kinnisvara OÜ (kostja) vastu hagi 13 000 euro ja viivise saamiseks.
2-17-12712 Hagiavalduse ja täiendavate seisukohtade kohaselt sõlmisid kostja ja Markku Viljo Tapani Kurki (pärandaja) 20. aprillil 2012 müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja pärandajale korteriomandi Tallinnas Suur-Patarei 2‒19 (korter) ja kaks parkimiskohta, mitteeluruumid 1 ja 2. Pärandaja tasus kostjale 294 000 eurot, sh 268 000 eurot korteri eest ning 13 000 eurot kummagi 12,1 m2 suuruse parkimiskoha eest. Pärandaja esitas 3. oktoobril 2012 kostjale nõude dokumentide ja sihtotstarbeliste parkimiskohtade saamiseks ning kahju hüvitamiseks. Kostja hinnangul ei olnud pärandaja nõue ja pretensioonid põhjendatud, sest pärandaja vaatas parkimiskohad enne üle ja ostis need soodsama hinnaga. Pärandaja esitas 13. augustil 2014 kostjale avalduse hinna alandamiseks 13 000 euro võrra, kuna parkimiskohad ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 mõttes lepingutingimustele. Parkimiskohad on nii kitsad, et kahte autot sinna parkida ei ole võimalik. Seega ei ole parkimiskohti võimalik sihtotstarbekohaselt kasutada. Kostja ei pidanud hinna alandamise avaldust põhjendatuks. Pärandaja suri 3. veebruaril 2015. Hageja I on pärandaja üleelanud abikaasa ning hageja II pärandaja poeg. Hagejatele väljastati 30. mail 2017 pärimistunnistus, mille kohaselt on kumbki hageja pärandaja pärija 1⁄2 suuruses mõttelises osas. Pärandajale müüdud parkimiskohad on olulise puudusega. Sisuliselt on välistatud mõlema parkimiskoha sihtotstarbekohane kasutamine samal ajal. Seetõttu on võimalik kahte parkimiskohta kasutada ühe parkimiskohana ning oli põhjendatud alandada hinda ühe parkimiskoha eest makstud lepingujärgse tasu (13 000 euro) võrra. Pärandaja ei avastanud parkimiskohtade puudust enne lepingu sõlmimist. Pärandaja ei saanud parkimiskohtade visuaalsel ülevaatamisel märgata, kas parkimiskohad on sihtotstarbe kohaselt kasutatavad. Puudus sai ilmneda vaid parkimiskohtade kasutamisel. Kostja müüs pärandajale parkimiskohad varjatud puudusega. Parkimiskohtade puudused ei muutunud lepingu osaks. Kostja teadis, et pärandaja soovib osta kahte sõiduautode parkimiskohta. Parkimiskohtade sobivus sõiduautodele tuleb lugeda keskmiseks kvaliteediks VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ning kõik sellest kõrvalekalduv oleks tulnud lepingus eraldi kokku leppida. Ekspertiisiakt tõendas, et parkimiskohad ei vastanud lepingule. Pärandaja teavitas kostjat parkimiskohtade mittevastavusest õigel ajal. Hagejad selgitasid 20. detsembri 2019. a ja 28. jaanuari 2020. a menetlusdokumentides lisaks, et nad tõendasid mittekohase täitmise väärtust ekspertiisiaktiga, mille kohaselt on parkimiskohad kasutatavad vaid ühe auto parkimiskohana. Ühe auto parkimiskoha hind oli 13 000 eurot. See oli tõendatud lepingu ja kostja esindaja 18. aprilli 2012. a e-kirjaga, kus esindaja tõi välja, et ühe parkimiskoha hind on 13 000 eurot. Hagejad esitasid lisaks kostja esindaja 5. aprilli 2012. a kirja maaklerile, mille kohaselt oli parkimiskoha baashind 13 000 eurot ning juhul, kui maakleril õnnestus parkimiskoht kallimalt müüa, oli hinnavahe maakleri lisatasu. Nimetatud tõendiga soovisid hagejad ümber lükata kostja väite, et 13 000 eurot oli parkimiskoha soodushind. Hagejad ei saa kumbagi parkimiskohta võõrandada, kuna vaidlusalused parkimiskohad on asukoha ja suuruse tõttu kasutatavad ainult ühe sõiduauto parkimiseks. Sisuliselt on tegemist ühe parkimiskohaga. Seega oli tõendatud, et parkimiskohtade väärtus puudustega oli 13 000 eurot, kuna tegelikult on tegemist ühe normaalsuuruses auto parkimiskohaga. Parkimiskohtade väärtus ilma puudusteta oli 26 000 eurot, kuna ühe parkimiskoha hind oli lepingu kohaselt 13 000 eurot. Alandatud hind oli seega 13 000 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja hinnangul on nõue aegunud. Lisaks ei olnud pärandajale müüdud parkimiskohtadel puudusi või kui ka oli, ei teavitanud pärandaja kostjat neist õigel ajal. Kostja taotles nõude aegumise kohta vaheotsuse tegemist. 2(10)
2-17-12712 Kostja ei rikkunud lepingut. Pärandajale anti lepingu p-de 1.3 ja 1.5 kohaselt üle kaks parkimiskohta üldpinnaga 12,1 m2, need vastavad lepingus kokku lepitule. Parkimiskohad sobivad otstarbeks, milleks neid VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes tavaliselt kasutatakse, ehk autode parkimiseks. Parkimiskohad vastavad ka VÕS § 77 lg 1 mõttes vähemalt keskmisele kvaliteedile. Inimeste vajadused on erinevad, parkimiskohti kasutatakse nii tavasuuruses kui ka väiksemate sõiduautode ning mopeedide ja mootorrataste parkimiseks. Seega ei saa järeldada, et parkimiskohad ei vasta keskmisele kvaliteedile, kui neile ei ole võimalik konkreetseid sõidukeid ühel ajal parkida. Enne lepingu sõlmimist ei pidanud kostja teadma, milliste sõidukite parkimiseks soovib pärandaja parkimiskohti kasutada. Isegi kui parkimiskohad oleksid puudustega, ei oleks tegemist lepingurikkumisega. Kahe parkimiskoha laius oli 0,895 m lubatust kitsam. Parkimiskohtade ülevaatamisel pidi kohe märkama, et kaks tavasuuruses sõiduautot sinna parkima ei mahu. Tegemist ei olnud varjatud puudusega. Isegi, kui tegemist oleks puudusega, oli parkimiskohtade laius märgitud lepingus ja sellisena saanud eseme kokkuleppeliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Pärandaja ei teavitanud kostjat VÕS § 220 lg 1 mõttes parkimiskohtade lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegselt. Pärandaja oleks pidanud teavitama kostjat kahe kuu jooksul alates parkimiskohtade üleandmisest 20. aprillil 2012. J. Aki 16. mail 2012 saadetud kirja ei saa lugeda teavitamiseks, sest hagejad ei tõendanud, et pärandaja J. Akki selleks volitas. Lisaks ei võtnud pärandaja õigustamatult vastu kostja ettepanekut asja parandada või asendada. Kostja pakkus pärandajale erinevaid alternatiive ja võimalust osta mõni muu parkimiskoht. Pärandaja sai parkimiskoha soodushinnaga, suuremad parkimiskohad olnuks igaüks 3000 eurot kallimad. Hagejatel on kaks parkimiskohta, mida saab kasutada nt kahe väiksema sõiduauto või ühe tavasuuruses sõiduauto ja ühe mopeedi samal ajal parkimiseks. Hagejad ei esitanud ega tõendanud Riigikohtu praktika kohaselt mittekohase täitmise väärtust ega seda, miks tuleb hinda alandada 13 000 euro (st ühe parkimiskoha väärtuse) võrra. Mh viitas kostja, et ekspertiisiaktist ei ole võimalik järeldada parkimiskoha väärtust ega seda, et parkimiskohad on kasutatavad vaid ühe parkimiskohana. Hagejad ei tõendanud, et 2012. a oli selles piirkonnas sellise parkimiskoha väärtus 6500 eurot. Hagejate kohustus oli tõendada mittekohase täitmise väärtust või asjaolu, et mittekohase ja kohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha.
3.Kohtumenetluses hinnati esmalt, kas hagejate nõue on aegunud.
3.1.Maakohus rahuldas 14. märtsi 2018. a vaheotsusega kostja taotluse aegumise kohaldamiseks ning jättis aegumise tõttu hagejate kostja vastu hinna alandamise nõudes esitatud hagi rahuldamata.
3.2.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta aegumine kohaldamata ning saata asi maakohtule menetluse jätkamiseks. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
3.3.Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. märtsi 2019. a otsusega maakohtu vaheotsuse resolutsiooni muutmata ja hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid muutis otsuse põhjendusi.
3.4.Hagejad esitasid kassatsioonkaebuse, milles palusid maa- ja ringkonnakohtu otsused tühistada ning saata asja maakohtule menetluse jätkamiseks. Kostja vaidles hagejate kassatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.
3(10)
2-17-12712
3.5.Riigikohus rahuldas 9. oktoobri 2019. a otsusega hagejate kassatsioonkaebuse, tühistas ringkonnakohtu otsuse ja tegi vaheotsuse, millega jättis aegumise kohaldamata. Asja menetlus jätkus maakohtus.
3.6.Maakohus rahuldas 25. veebruari 2020. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja 13 000 eurot ning jättis menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud. Maakohus märkis, et hagejate nõue kostja vastu on müügilepingu rikkumisest tulenev hinna alandamise nõue VÕS § 112 lg 1 mõttes. Maakohus tuvastas mh, et pärandaja ja kostja sõlmisid
20.aprillil 2012 korteriomandite müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja pärandajale Tallinnas Suur-Patarei 2-19 asuva korteriomandi ning samal aadressil asuvad korteriomandid, mille reaalosad on mitteeluruumid (parkimiskohad). Ühe parkimiskoha hind oli 13 000 eurot ja üldpind 12,1 m2. Lepingu p 1.10.2 kohaselt vaatas pärandaja üle lepingu esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvad reaalosad ja teadis nende seisukorrast. Pärandaja tasus ostuhinna ja võttis lepinguesemed vastu, kuid leidis, et parkimiskohad on liiga kitsad, ning esitas seetõttu 13. augustil 2014 kostjale avalduse hinna alandamiseks ühe parkimiskoha maksumuse (13 000 euro) võrra. Pärandaja suri
3.veebruaril 2015. Pärimistunnistuse kohaselt on hagejad pärandaja pärijad. Maakohus leidis, et hinna alandamise materiaalsed eeldused VÕS § 112 lg 1 mõttes on täidetud. Parkimiskohad ei vasta keskmisele kvaliteedile ega ole kahe tavasuuruses sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatavad VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 mõttes. Hagejad ei vaidlustanud, et pärandaja vaatas enne lepingu sõlmimist parkimiskohad üle. Maakohtu hinnangul ei pidanud parkimiskohtade ülevaatusel olema kohe märgatav, et kaks tavasuuruses sõiduautot sinna parkima ei mahu. Parkimiskohtade sobivus sõiduautodele on keskmine kvaliteet VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ning kõik sellest kõrvalekalduv oleks tulnud lepingus eraldi kokku leppida. Lepingus ei märgitud, et parkimiskohtade eesmärk on võimaldada parkimine vaid ühele sõiduautole ning ühele muule väiksemale sõidukile. Hagejad tõendasid pärandaja esindaja 16. aprilli e-kirjaga, et pärandaja soovis osta kahte parkimiskohta sõiduautodele. Eksperdihinnanguga on tõendatud, et parkimiskohad on kasutatavad vaid ühe sõiduauto ja ühe mootorratta parkimiskohana. Lisaks on nimetatud hinnanguga tõendatud, et parkimiskohad ei vasta standardis EVS 843:2003 „Linnatänavad“ nõutud mõõtudele, seda nii külgtakistusega parkimiskoha kui ka tavalise ridaparkimise aspektist. Vaidlusaluseid parkimiskohti ei ole võimalik kasutada kahe sõiduauto parkimiseks ega autost väljumiseks erinevatel aegadel. Kostja ei tõendanud, et parkimiskohad olid soodushinnaga, kuna tegemist oli väiksemate parkimiskohtadega. Hagejad tõendasid aga maakleriga peetud kirjavahetuse kaudu, et parkimiskoha normaalhind oli 13 000 eurot. Parkimiskohad ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi otstarbele, milleks ostja seda vajas või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega rikkus kostja müügilepingut. Parkimiskohtade puudus ei olnud äratuntav puudus, mis oleks muutunud lepingu osaks. Pärandaja ei pidanud parkimiskohtade puudusest teadma, sest see ei olnud tuvastatav visuaalsel vaatlusel, vaid alles ekspertiisi käigus. Parkimiskohtade ülevaatamine enne müügilepingu sõlmimist ei piira müüja vastutust parkimiskohtade varjatud puuduste eest. Tegemist oli varjatud puudusega. Kostja väide, et pärandaja teadis parkimiskoha nõuetele mittevastavusest enne lepingu sõlmimist, oli maakohtu hinnangul tõendamata. Kuna pooltel ei olnud eraldi kokkulepet parkimiskoha mõõtmete kohta, pidid parkimiskohad vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile ja olema sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatavad. Sõidukite mahtumine piirmõõtmete alusel vaidlusalustele parkimiskohtadele ei tähenda, et need vastasid lepingutingimustele ja olid sobilikud tavasuurusega sõiduautode parkimiseks. Parkimine ei piirdu sõiduki parkimiskohale mahutamisega, vaid ruumi peab olema piisavalt ka manööverdamiseks ja sõidukist turvaliselt väljumiseks. Parkimiskohad ei vastanud
4(10)
2-17-12712 keskmisele kvaliteedile ega olnud kahe tavasuuruses sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatavad. Kostja ei tõendanud, et pärandaja ei võtnud õigustamatult vastu tema asja parandamise ja asendamise ettepanekut. Kostja esitatud e-kirjast nimetatu ei nähtunud (I kd, tl 185). Parkimiskohtade lepingutingimusele mittevastavus oli olemas ostjale riisiko ülemineku ajal, puudus ei tulenenud temast ja sõlmitud ei olnud kostja kui müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda. Pärandaja teavitas kostjat puudustest VÕS § 220 lg 1 mõttes õigel ajal. Leping sõlmiti
20.aprillil 2012 ning puudustest teavitas pärandaja esindaja kostjat e-kirjaga 16. mail 2012. Pärandaja esindaja esindusõiguse kohta kostjal enne kohtumenetlust kahtlusi ei olnud. Seega tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 118 lg 2 alusel lugeda, et esindatav on volituse andnud. Maakohus luges hinna alandamisel põhjendatuks järgmisest valemist lähtumise: kahe parkimiskoha väärtus puudusega 13 000 eurot × kahe parkimiskoha väärtus puuduseta 26 000 eurot jagatud kahe parkimiskoha väärtus puuduseta 26 000 eurot. Maakohus lähtus seejuures sellest, et eksperdihinnangu kohaselt on parkimiskohad kasutatavad ühe sõiduauto ja ühe mootorratta parkimiseks (I kd, tl-d 27-32). Maakohus luges müügilepinguga ja kostja esindaja e-kirjaga tõendatuks, et ühe parkimiskoha kohane hind on 13 000 eurot (I kd, tl-d 81-84, 180). Pärandaja soovis kahte normaalsuuruses sõiduautode parkimiskohta. Tema soov ei olnud osta ühte sõiduauto ja ühte mootorratta kohta. Seega oli hagejatel praegu üksnes üks sõiduauto parkimiskoht. Kuna alandatud hind on maakohtu hinnangul 13 000 eurot, on hagejatel õigus VÕS § 112 lg 3 kohaselt nõuda kostjalt ülemäära tasutud 13 000 eurot.
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
5.Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Ringkonnakohus rahuldas 22. mai 2020. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus märkis, et pooled vaidlevad selle üle, kas hinna alandamiseks esines materiaalne eeldus (lepingu rikkumine) ja kas sellest on kostjale õigel ajal teatatud. Samuti vaidlesid pooled hinna alandamise ulatuse üle. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et parkimiskohad ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi otstarbele, milleks ostja seda vajas või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Samuti nõustus ringkonnakohus, et kostja vastutab parkimiskohtade puuduste eest. Ringkonnakohus täiendas maakohtu otsuse õiguslikku põhjendust osas, milles maakohus leidis, et kostja andis pärandajale üle lepingutingimustele mittevastava asja. Pooled ei vaielnud selle üle, et pärandaja vaatas parkimiskohad enne lepingu sõlmimist üle (lepingu p 1.10.2) ning parkimiskohtade suurus vastab lepingu p-des 1.3 ja 1.5 sätestatule. Lisatingimusi parkimiskohtade otstarbe kohta lepingus ei sätestatud, v.a et need on mitteeluruumid. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kostja rikkus siiski lepingut. Ringkonnakohus täiendas maakohtu õiguslikku põhjendust. Kostja rikkus lepingueelsete läbirääkimiste käigus ka teavitamiskohustust VÕS § 14 lg 2 mõttes, sest 16. aprillil 2012 kostjale saadetud e-kirjast nähtub pärandaja oluline äratuntav huvi osta parkimiskohad kahe sõiduauto jaoks. Ringkonnakohus nõustus, et parkimiskohtade keskmise kvaliteedi (parkimiskohtade mõõdud) hindamisel saab arvestada standardiga EVS 843:2003 „Linnatänavad“. Kostja oleks pidanud 5(10)
2-17-12712 pärandajat teavitama, et kuigi parkimiskohtadele mahub kõrvuti parkima kaks sõiduautot, siis sõiduautode samal ajal parkimisel ei ole sõiduautodest väljumiseks ruumi ning parkimine eeldab rohket manööverdamist. Maakohus leidis põhjendatult, et asjaolu, et parkimiskohtadele ei mahu kahe autoga kõrvuti parkima, oli varjatud puudus. Pärandajaga sarnane inimene ei oleks tavalist hoolsust rakendades suutnud parkimiskohtade vaatlusel kindlaks teha, et samal ajal kahe sõiduauto parkimine kõrvuti on küll võimalik, kuid nendest väljumine võimatu ja parkimine eeldab rohket manööverdamist. Kostja ei tõendanud, et pärandaja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel parkimiskohtade puudustest VÕS § 218 lg 4 mõttes. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et pärandaja teavitas kostjat parkimiskohtade puudustest VÕS § 220 lg 1 mõttes tähtaegselt ning maakohtu otsuse põhjendusi seetõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel ei korranud. Ringkonnakohus leidis, et maakohus rikkus mittekohase täitmise väärtuse tuvastamisel oluliselt menetlusõiguse norme ning see viis asjas väära tulemuseni. Maakohus võttis hinna alandamise ulatuse arvutamise aluseks küll kohtupraktikas väljendatud valemi (vt Riigikohtu 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12) ning selgitas hagejatele hinna alandamise aluseks olevaid asjaolusid ja tõendamiskoormise jaotust (I kd, tl-d 173-174), kuid hagejad ei tõendanud VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud asjaolusid. Kohtuistungil tegi maakohus hagejatele ettepaneku esitada hinna alandamise ulatuse määramiseks lisatõendeid. Pooled ei vaielnud enam selle üle, et 13 000 eurot (lepingus kokkulepitud ühe parkimiskoha hind) võrdus kohase täitmise väärtusega. Seega oli parkimiskohtade väärtus puudusteta 26 000 eurot. Maakohus leidis, et mittekohase täitmise väärtust tõendavad e-kiri ja leping, mille kohaselt oli 13 000 eurot ühe parkimiskoha hind, ning asjatundja arvamus, kust nähtus, et kahte parkimiskohta saab kasutada ühe sõiduauto ja ühe mootorratta parkimiseks. Ringkonnakohtu hinnangul tegi maakohus nende tõendite alusel väära järelduse. Neist tõenditest ei nähtunud, et ühe parkimiskoha mittekohase täitmise väärtus oli 6500 eurot, et ühel parkimiskohal puudus turuväärtus või kaks parkimiskohta kokku moodustasid ühe normaalsuuruses parkimiskoha väärtusega 13 000 eurot. Maakohus ei saanud mittekohase täitmise väärtust ka ise eeltoodud tõenditest tulenevalt määrata, sest praegu ei olnud tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust ei saa kindlaks teha. Kuna hagejad ei esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta, ei olnud praegu tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi. TsMS § 229 lg 2 sätestab tõendite loetelu. Tõend võib olla dokumentaalne tõend ja eksperdiarvamus. Kohtupraktikas on leitud, et korteriomandi turuväärtuse tõendamine (kasvõi asjatundja arvamusega) ei ole üldjuhul keeruline (Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 38). Hagejad ei esitanud asjas lepingu mittekohase täitmise väärtust tõendavaid dokumente ega taotlenud ekspertiisi tegemist. Seetõttu ei olnud võimalik hagi rahuldada, isegi kui kostja lepingut rikkus.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hagejad esitasid kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Hagejate hinnangul kohaldas ringkonnakohus valesti VÕS § 112 lg-t 1. Ringkonnakohus leidis vääralt, et hagi ei saa rahuldada, kuna hagejad ei esitanud tõendeid puudusega eseme väärtuse kohta. Ringkonnakohus rikkus tõendite ümberhindamisel oluliselt menetlusõigust TsMS § 653 mõttes. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta loeb hagejate tõendid ebapiisavaks ja hindab neid mittekohase täitmise väärtuse osas maakohtust erinevalt. Ringkonnakohus tühistas alusetult maakohtu otsuse, sest ei toonud välja, milles seisnes maakohtu menetlusnormi rikkumine. Lisaks leidis ringkonnakohus, et maakohus jaotas tõendamiskoormise ja hindas hinna alandamise eeldusi õigesti. 6(10)
2-17-12712 Maakohus ei ületanud parkimiskohtade mittekohase täitmise väärtuse hindamisel diskretsioonipiire, mistõttu ei olnud ringkonnakohtul alust maakohtu otsustusse sekkuda. Hagejad tõendasid, et mittekohase täitmise väärtus on 13 000 eurot, mis oli ühe parkimiskoha baashind. Hagejad tõendasid, et pooled leppisid kokku parkimiskohtade müügis kahe sõiduauto jaoks, kuid eksperdihinnangust nähtub, et tegelikult on võimalik sinna parkida vaid üks sõiduauto. Hagejad tõendasid, et pooled ei leppinud kokku kahe parkimiskoha ostmises ühe sõiduauto ja ühe mootorratta jaoks, vaid kahe sõiduauto parkimiseks. Hagejad esitasid tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks: müügilepingu (I kd, tl-d 81-84), lepingueelsete läbirääkimiste käigus
16.ja 18. aprillil 2012 vahetatud e-kirjad (I kd, tl 180), kostja esindaja 5. aprilli 2012. a kirja maaklerile parkimiskohtade baashinna kohta (I kd, tl 182) ning eksperdihinnangu parkimiskohtade kasutamise võimalikkuse kohta, mille kohaselt saab parkimiskohti kasutada vaid ühe normaalsuuruses auto parkimiseks (I kd, tl-d 27–32). Kohtupraktikas on selgitatud, milline on hinna alandamise valem, kuid pole märgitud, millisel viisil peab mittekohase täitmise väärtust tõendama. Ringkonnakohus ei selgitanud hagejatele, et ei arvesta nende esitatud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta ja loeb, et hagejad ei esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta. Kui ringkonnakohus leidis, et hagejate esitatud tõendid ei olnud piisavad, et tõendada mittekohase täitmise väärtust, oleks ringkonnakohus pidanud seda hagejatele selgitama ning korraldama lisatõendite kogumise või saatma asja tagasi maakohtule menetlustoimingute tegemiseks. Praegu oli võimalik mittekohase täitmise väärtus kindlaks määrata ning maakohus seda ka tegi. Ringkonnakohus jättis vääralt tuvastamata, kas mittekohase täitmise väärtust on võimalik kindlaks teha või mitte. Kui ringkonnakohus hagejate käsitlusega ei nõustunud, pidanuks ta mittekohase täitmise väärtuse määrama esitatud tõenditele tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt diskretsiooniõiguse alusel ning selgitama hagejatele lisatõendite esitamise vajadust. Kui ringkonnakohus leidis, et diskretsiooniotsustust ei ole võimalik esitatud tõenditele tuginedes teha, tulnuks tal seda hagejatele selgitada ning anda neile võimalus esitada selleks lisatõendeid. Praegu esitasid hagejad enda hinnangul tõendid mittekohase täitmise väärtuse kohta. Ringkonnakohus rikkus selgitamiskohustust ning jättis ebaõiglaselt ja üllatuslikult hagejad ilma võimalusest oma nõuet tõendada olukorras, kus maakohus pidas hagejate esitatud tõendeid piisavaks ja rahuldas nõude. Hagejad ei teadnud, et on vaja tõendada ja põhistada, et mittekohase täitmise väärtust ei saa parkimiskohtade turuhinna väljaselgitamisega määrata, kuna selliste omadustega parkimiskohtadel turgu pole. Seejuures selgitasid hagejad, et neil ei ole võimalik kumbagi parkimiskohta müüa, kuna pärast müümist ei saa hagejad alles jäävat parkimiskohta kasutada, kui uus omanik hakkab oma normaalsuuruses autot parkimiskohale parkima. Vaidlusalused parkimiskohad on asukoha ja suuruse tõttu kasutatavad ainult ühe sõiduauto parkimiseks. Kui ringkonnakohus oleks selgitamiskohustust täitnud, oleks hagejad saanud võimaluse näidata, et hindamisaktiga võib küll korteriomandite turuväärtuse kindlaks määrata, kuid liiga kitsaste parkimiskohtade väärtust ekspertiisiga tõendada ei saa, sest selliste omadustega parkimiskohtadel pole turgu. Ka ringkonnakohtul tuleb anda võimalus esitada vastuväiteid menetluses esitatud uutele väidetele, arutada pooltega õigussuhte kvalifikatsiooni ja tõendamiskoormise jaotust juhul, kui ringkonnakohus seda muudab.
8.Kostja vaidleb hagejate kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
9.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kolmeliikmeline koosseis andis asja 18. novembri 2020. a määrusega lahendamiseks tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7(10)
2-17-12712
10.Kolleegium leiab, et TsMS § 691 p 4, § 692 lg 1 p 2 ja § 692 lg 5 alusel tuleb maa- ja ringkonnakohtu otsused menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Hagejad esitasid kostja vastu hagi, milles tuginesid sellele, et neil on hinna alandamisest tulenevalt õigus nõuda kahe parkimiskoha ostuhinnast poole tagastamist põhjusel, et kahele parkimiskohale ei mahu parkima kahte normaalsuuruses sõiduautot. Maakohus luges hinna alandamise eeldused täidetuks (mh luges maakohus parkimiskohtade puhul tõendatuks mittekohase täitmise väärtuse). Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata põhjusel, et hagejate esitatud asjaolude ning tõendite alusel ei olnud võimalik lugeda vaidlusaluste parkimiskohtade puhul mittekohase täitmise väärtust tõendatuks. Hagejad tuginevad kassatsioonkaebuses sellele, et maakohus tuvastas mittekohase täitmise väärtuse õiguspäraselt ning ringkonnakohus rikkus tõendeid ümber hinnates menetlusõiguse normi. Lisaks märgivad hagejad kassatsioonkaebuses, et nad ei tuginenud varasemas menetluses sellele, et kohus oleks pidanud mittekohase täitmise väärtuse suuruse selle täpselt kindlaksmääramise võimatuse tõttu ise otsustama (VÕS § 112 lg 1 kolmas lause), sest kohtud ei selgitanud hagejatele, et nimetatud asjaolule on vaja tugineda ja selle järelduse tegemist võimaldavad asjaolud on vaja kohtu ette tuua.
12.VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
13.VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama (vt ka Riigikohtu 19. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-17, p 23). See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks.
14.Ringkonnakohus ei rikkunud lahendi põhjendamise kohustust tõendite ümberhindamisel (TsMS § 653, § 442 lg 8, § 436 lg 1). Ringkonnakohus põhjendas, miks hageja esitatud tõenditest ei saanud järeldada, et mittekohase täitmise väärtus on 13 000 eurot. Maakohus leidis, et mittekohase täitmise väärtust tõendavad e-kiri ja leping, mille kohaselt oli 13 000 eurot parkimiskoha normaalhind, ning asjatundja arvamus, kust nähtus, et kahte parkimiskohta saab kasutada ühe sõiduauto ja ühe mootorratta parkimiseks. Ringkonnakohus viitas asjakohaselt, et nimetatud tõenditest ei nähtunud, et ühe parkimiskoha mittekohase täitmise väärtus oli 6500 eurot, et ühel parkimiskohal puudus turuväärtus või et kaks parkimiskohta kokku moodustasid ühe normaalsuuruses parkimiskoha väärtusega 13 000 eurot.
15.Samas näeb VÕS § 112 lg 1 kolmas lause erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kolleegium selgitab, et selleks, et hageja ei peaks kohase või mittekohase täitmise väärtust hinna alandamise nõude eeldusena tõendama ja kohase või mittekohase täitmise väärtuse saaks kindlaks määrata kaalutlusotsustusena kohus, tuleb hagejal tugineda sellele, et kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kohus ei saa 8(10)
2-17-12712 TsMS § 4 lg 2 ja § 5 lg 1 kohaselt VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel diskretsiooni rakendada omal algatusel. Seega, kui hageja soovib oma hagi põhjendamiseks tugineda ka VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, peab ta kohtu ette tooma asjaolud ja esitama tõendid, mille alusel saab kohus teha järelduse, et esineb VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukord, st kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha.
16.Olukorras, kus hageja esitab kohtusse hinna alandamisest tuleneva nõude, kuid ei too mittekohase täitmise väärtuse tuvastamise eelduseks olevaid asjaolusid kohtu ette ega esita vastavate asjaolude tõendamiseks tõendeid, peab kohus TsMS § 329 lg 3, § 351 ja § 392 lg 1 kohaselt hagejale selgitama, et hagejal lasub eelnimetatud asjaolude tõendamise koormus, ning ta peab andma hagejale võimaluse esitada tõendeid mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks (vt kohtu selgitamiskohustuse kohta ka Riigikohtu 14. märtsi 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-21673/64, p 14). Juhul, kui hageja avaldab kohtule, et konkreetsel juhul ei saa tema hinnangul mittekohase täitmise väärtust täpselt kindlaks teha ja seetõttu tuleks mittekohase täitmise väärtus otsustada hinnangul põhineva väärtusotsustusena kohtul, tuleb kohtul veenduda, et hageja mõistab, et nimetatud asjaolude kohtu ette toomise koormis lasub temal. Kui hageja üksnes väidab, et mittekohase täitmise väärtus tuleks määrata kohtu hinnangulise otsustuse alusel, kuid ta ei esita kohtule sellise järelduse tegemist võimaldavaid tõendeid, tuleb kohtul selgitamiskohustuse täitmise raames selgitada hagejale ka vajadust esitada tõendeid VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaldamise eelduste kohta. Selgitamiskohustus lasub kohtul nii siis, kui hageja tugineb mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemise võimatusele selge sõnaga, kui ka siis, kui kohtule on hageja esitatud avalduste sisust äratuntav, et mittekohase täitmise väärtust ei saa hageja hinnangul kindlaks määrata.
17.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et hagejad ei avaldanud praeguses asjas kohtule selge sõnaga, et nende hinnangul tuleb vaidlusaluste parkimiskohtade puhul mittekohase täitmise väärtus määrata VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel kohtul kaalutlusotsustusena. Lisaks ei toonud hagejad kohtu ette asjaolusid, mis võimaldaksid sellist järeldust teha. Kolleegium leiab, et olukorras, kus hagejad olid esitanud mittekohase täitmise väärtuse kohta asjassepuutumatud tõendid, oleks maakohus pidanud selgitama hagejatele VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaldamise eelduseks olevate asjaolude kohtu ette toomise ja tõendamise vajadust. Kolleegiumi hinnangul oleks maakohus pidanud mõistma, et hagejate praeguses asjas tehtud avaldused viitavad VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukorrale. Seega oleks maakohus pidanud andma hagejatele TsMS § 3401 lg 1 järgi võimaluse täpsustada, kas nad soovivad alternatiivselt tugineda sellele, et mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, mistõttu võiks kõne alla tulla VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaldamine. Samuti oleks maakohus pidanud hagejatele andma võimaluse tõendada, et mittekohase täitmise väärtust ei saa kindlaks teha.
18.Eespool viidatud maakohtu selgitamiskohustuse rikkumine oli menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 656 lg 2 teise lause mõttes. Kuna ringkonnakohus jättis maakohtu rikkumise tähelepanuta, siis rikkus ta oluliselt menetlusõiguse norme TsMS § 669 lg 2 mõttes. Seetõttu tuleb maa- ja ringkonnakohtu otsused TsMS § 691 p 4 ning § 692 lg 1 p 2 ja lg 5 järgi tühistada ja asi saata uueks lahendamiseks maakohtusse. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul anda hagejatele TsMS § 3401 lg 1 järgi võimalus täpsustada, kas nad soovivad alternatiivselt tugineda sellele, et mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine ei ole võimalik ja seetõttu tuleks väärtus määrata kohtul VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel.
9(10)
2-17-12712
19.Kolleegium rõhutab, et menetluslik olukord peab olema selge ka kostja jaoks. See tähendab, et kostja jaoks peab olema menetluses arusaadav, kas kohus kaalub võimalust, et hagejal ei ole vaja kohase või mittekohase täitmise väärtust tõendada ning kohus otsustab kohase või mittekohase täitmise väärtuse VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel. Olukorras, kus kohus kaalub VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaldamist, peab ka kostjale olema tagatud võimalus esitada väiteid ja tõendeid selle kohta, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine on siiski võimalik. Seega peab maakohus juhul, kui hagejad tuginevad asja uuel läbivaatamisel VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, andma kostjale võimaluse esitada oma vastuväited ja tõendid.
20.Kui kohus leiab, et konkreetseid asjaolusid arvestades ei ole kohase või mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine võimalik, tuleb täitmise väärtus määrata kohtul kaalutlusotsustusena. Sellisel juhul tuleb kohtul menetlusosalistele selgitada, et nad peavad kohtu ette tooma asjaolud, mida kaaludes kohus hinnangul põhineva otsustusena väärtuse kindlaks määrab. Hagimenetluses saab kohus võtta kaalumisel aluseks üksnes menetlusosaliste kohtu ette toodud asjaolud (TsMS § 5 lg 1).
21.Kolleegium rõhutab, et olukorraga, kus hageja ei pea tõendama hinna alandamise raames kohase või mittekohase täitmise väärtust ja selle peab otsustama kohus diskretsiooniotsustuse alusel (VÕS § 112 lg 1 kolmas lause), ei ole tegemist, kui täitmise väärtuse tõendamine oleks võimalik, kuid hageja ei esita tõendeid või ei too kohtu ette asjaolusid. VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukorraga on tegemist siis, kui konkreetse kohase või mittekohase täitmise väärtuse tõendamine on objektiivselt võimatu või ebamõistlikult kulukas või seotud ebamõistlikult suurte raskustega. Kinnisasja turuväärtuse tõendamine (kasvõi asjatundja arvamusega) ei ole üldjuhul keeruline (Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 38). Kolleegium ei välista aga seda, et soovituslikust standardist märkimisväärselt kitsamate parkimiskohtade väärtuse kindlakstegemine võib olla VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause tähenduses välistatud nt põhjusel, et selliste omadustega parkimiskohti keegi ei müü või on selliseid tehinguid nii vähe, et need ei võimalda adekvaatselt väärtust kindlaks määrata. Nimetatud asjaoludes saavad hagejad kohut veenda nt selliselt, et esitavad kohtule kinnisvara hindajate selgitused, mis võimaldavad kohtul teha sellise järelduse.
22.Kuna ringkonnakohtu ja maakohtu otsused tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.
23.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause kohaselt tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.