X ja Y hagi Skinest Kinnisvara OÜ vastu hinna alandamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.oktoobri 2021.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
13 000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Skinest Kinnisvara OÜ 10.novembri 2021.a apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Hageja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): X (Soome isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Y (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hageja I ja II lepinguline esindaja Carmen Tars (e-post XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Skinest Kinnisvara OÜ (registrikood 10788986, aadress Mõisa tn 4, 13522 Tallinn), lepinguline esindaja advokaat Helena Noot (e-post XXX) Istungimenetlus, istung 14.01.2022
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 11.10.2021 otsus osaliselt, osas, milles maakohus rahuldas hagi täielikult ja mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja rohkem kui 10 000 eurot, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus lahend, millega rahuldada hagi osaliselt ja anda uus menetluskulude jaotus.
2.Skinest Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Kohtuotsuse kehtiv tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.Rahuldada hagi osaliselt.
3.2.Mõista Skinest Kinnisvara OÜ-lt solidaarselt X ja Y kasuks välja 10 000 eurot.
3.3.Poolte menetluskulud maa –ja ringkonnakohtus jätta 77 % ulatuses kostja kanda ja 33 % ulatuses solidaarselt hagejate kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud ning menetluse käik
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 25.08.2017 Skinest Kinnisvara OÜ (kostja) vastu hagi 13 000 euro ja viivise saamiseks.
2.Maakohus rahuldas 25.02.2020 otsusega hagi, mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja 13 000 eurot ning jättis menetluskulud kostja kanda.
3.Ringkonnakohus rahuldas 22.05.2020 otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.
4.Riigikohtu 17.02.2021 otsusega tühistati Harju Maakohtu 25.02.2020 ja Tallinna Ringkonnakohtu 22.05.2020 otsused tsiviilasjas nr 2-17-12712 ning saadeti asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
5.Hagiavalduse ja täiendavate seisukohtade kohaselt sõlmisid kostja ja ostja F (pärandaja) 20.04.2012 müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja pärandajale korteriomandi Tallinnas XXX (korter) ja kaks parkimiskohta, mitteeluruumid 1 ja 2. Pärandaja tasus kostjale 294 000 eurot, sh 268 000 eurot korteri eest ning 13 000 eurot kummagi 12,1 m2 suuruse parkimiskoha eest.
6.Pärandaja esitas 03.10.2012 kostjale nõude dokumentide ja sihtotstarbeliste parkimiskohtade saamiseks ning kahju hüvitamiseks. Kostja hinnangul ei olnud pärandaja nõue ja pretensioonid põhjendatud, sest pärandaja vaatas parkimiskohad enne üle ja ostis need soodsama hinnaga. Pärandaja esitas 13.08.2014 kostjale avalduse hinna alandamiseks 13 000 euro võrra, kuna parkimiskohad ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 mõttes lepingutingimustele. Parkimiskohad on nii kitsad, et kahte autot sinna parkida ei ole võimalik. Seega ei ole parkimiskohti võimalik sihtotstarbekohaselt kasutada. Kostja ei pidanud hinna alandamise avaldust põhjendatuks.
7.Pärandaja suri 03.02.2015. Hageja I on pärandaja üleelanud abikaasa ning hageja II pärandaja poeg. Hagejatele väljastati 30.05.2017 pärimistunnistus, mille kohaselt on kumbki hageja pärandaja pärija 1⁄2 suuruses mõttelises osas.
8.Pärandajale müüdud parkimiskohad on olulise puudusega. Sisuliselt on välistatud mõlema parkimiskoha sihtotstarbekohane kasutamine samal ajal. Seetõttu on võimalik kahte parkimiskohta kasutada ühe parkimiskohana ning oli põhjendatud alandada hinda ühe parkimiskoha eest makstud lepingujärgse tasu (13 000 euro) võrra. Pärandaja ei avastanud parkimiskohtade puudust enne lepingu sõlmimist. Pärandaja ei
2(10)
saanud parkimiskohtade visuaalsel ülevaatamisel märgata, kas parkimiskohad on sihtotstarbe kohaselt kasutatavad. Puudus sai ilmneda vaid parkimiskohtade kasutamisel. Kostja müüs pärandajale parkimiskohad varjatud puudusega. Parkimiskohtade puudused ei muutunud lepingu osaks. Kostja teadis, et pärandaja soovib osta kahte sõiduautode parkimiskohta. Parkimiskohtade sobivus sõiduautodele tuleb lugeda keskmiseks kvaliteediks VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ning kõik sellest kõrvalekalduv oleks tulnud lepingus eraldi kokku leppida. Ekspertiisiakt tõendas, et parkimiskohad ei vastanud lepingule. Pärandaja teavitas kostjat parkimiskohtade mittevastavusest õigel ajal.
9.Hagejad selgitasid lisaks, et nad tõendasid mittekohase täitmise väärtust ekspertiisiaktiga, mille kohaselt on parkimiskohad kasutatavad vaid ühe auto parkimiskohana. Ühe auto parkimiskoha hind oli 13 000 eurot. See oli tõendatud lepingu ja kostja esindaja 18.04.2012 e-kirjaga, kus esindaja tõi välja, et ühe parkimiskoha hind on 13 000 eurot. Hagejad esitasid lisaks kostja esindaja 05.04.2012 kirja maaklerile, mille kohaselt oli parkimiskoha baashind 13 000 eurot ning juhul, kui maakleril õnnestus parkimiskoht kallimalt müüa, oli hinnavahe maakleri lisatasu. Nimetatud tõendiga soovisid hagejad ümber lükata kostja väite, et 13 000 eurot oli parkimiskoha soodushind. Hagejad ei saa kumbagi parkimiskohta võõrandada, kuna vaidlusalused parkimiskohad on asukoha ja suuruse tõttu kasutatavad ainult ühe sõiduauto parkimiseks. Sisuliselt on tegemist ühe parkimiskohaga. Seega oli tõendatud, et parkimiskohtade väärtus puudustega oli 13 000 eurot, kuna tegelikult on tegemist ühe normaalsuuruses auto parkimiskohaga. Parkimiskohtade väärtus ilma puudusteta oli 26 000 eurot, kuna ühe parkimiskoha hind oli lepingu kohaselt 13 000 eurot. Alandatud hind oli seega 13 000 eurot. Kostja vastuväited hagile
10.Kostja vaidleb hagejate nõudele vastu. Kostja ei rikkunud lepingut. Pärandajale anti lepingu p-de 1.3 ja 1.5 kohaselt üle kaks parkimiskohta üldpinnaga 12,1 m2, need vastavad lepingus kokku lepitule. Parkimiskohad sobivad otstarbeks, milleks neid VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes tavaliselt kasutatakse, ehk autode parkimiseks. Parkimiskohad vastavad ka VÕS § 77 lg 1 mõttes vähemalt keskmisele kvaliteedile. Inimeste vajadused on erinevad, parkimiskohti kasutatakse nii tavasuuruses kui ka väiksemate sõiduautode ning mopeedide ja mootorrataste parkimiseks. Seega ei saa järeldada, et parkimiskohad ei vasta keskmisele kvaliteedile, kui neile ei ole võimalik konkreetseid sõidukeid ühel ajal parkida. Enne lepingu sõlmimist ei pidanud kostja teadma, milliste sõidukite parkimiseks soovib pärandaja parkimiskohti kasutada.
11.Isegi, kui parkimiskohad oleksid puudustega, ei oleks tegemist lepingurikkumisega. Kahe parkimiskoha laius oli 0,895 m lubatust kitsam. Parkimiskohtade ülevaatamisel pidi kohe märkama, et kaks tavasuuruses sõiduautot sinna parkima ei mahu. Tegemist ei olnud varjatud puudusega. Isegi, kui tegemist oleks puudusega, oli parkimiskohtade laius märgitud lepingus ja sellisena saanud eseme kokkuleppeliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Pärandaja ei teavitanud kostjat VÕS § 220 lg 1 mõttes parkimiskohtade lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegselt. Pärandaja oleks pidanud teavitama kostjat kahe kuu jooksul alates parkimiskohtade üleandmisest 20.04.2012. J. Aki 16.05.2012 saadetud kirja ei saa lugeda teavitamiseks, sest hagejad ei tõendanud, et pärandaja Z selleks volitas.
12.Lisaks ei võtnud pärandaja õigustamatult vastu kostja ettepanekut asja parandada või asendada. Kostja pakkus pärandajale erinevaid alternatiive ja võimalust osta mõni muu parkimiskoht. Pärandaja sai parkimiskoha soodushinnaga, suuremad parkimiskohad olnuks igaüks 3000 eurot kallimad. Hagejatel on kaks parkimiskohta, mida saab
3(10)
kasutada nt kahe väiksema sõiduauto või ühe tavasuuruses sõiduauto ja ühe mopeedi samal ajal parkimiseks. Hagejad ei esitanud ega tõendanud Riigikohtu praktika kohaselt mittekohase täitmise väärtust ega seda, miks tuleb hinda alandada 13 000 euro (st ühe parkimiskoha väärtuse) võrra. Mh viitas kostja, et ekspertiisiaktist ei ole võimalik järeldada parkimiskoha väärtust ega seda, et parkimiskohad on kasutatavad vaid ühe parkimiskohana. Hagejad ei tõendanud, et 2012. a oli selles piirkonnas sellise parkimiskoha väärtus 6500 eurot. Hagejate kohustus oli tõendada mittekohase täitmise väärtust või asjaolu, et mittekohase ja kohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Esimese astme kohtu otsus
13.Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 13 000 eurot. Otsuse põhjenduste kohaselt nähtub 20.04.2012 müügilepingu punktist 1.3 ja 1.5, et lepingu esemeks II ja III olid mitteeluruumid mõlemad pindalaga 12,10 m2, s.o parkimiskohad. Kohus nõustub käesolevas asjas varasemalt maakohtu 25.02.2020 otsuses tuvastatud asjaoluga, et kostja andis pärandajale üle VÕS § 217 mõttes puudustega asja.
14.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et parkimiskohtade ülevaatusel pidi olema koheselt märgatav, et kaks tavasuuruses sõiduautot vaidlusalustele kohtadele parkima ei mahu. Hagejad on selgitanud, et parkimiskohtade olemasolu oli ostja jaoks määrava tähendusega lepingu sõlmimisel, sest ostja oli parkimiskohtade soetamise hetkel 66aastane ja liikumispuudega. Lepingus ei ole märget selle kohta, et parkimiskohtade eesmärk oli võimaldada parkimine vaid ühele sõiduautole ning ühele muule väiksemale sõidukile. Hagejad on tõendanud ostja soovi omandada kaks tavapärastele autodele mõeldud parkimiskohta ostja esindaja 16.04.2012 e-kirjaga (kd I, tl 180 pöördel), kus ostja esindaja on küsinud, et kas parkimiskohad on tähistatud ning broneeritud on kaks auto parkimiskohta. Kostja esindaja vastas, et parkimiskohad on tähistatud numbritega 1 ja 2 (I kd, tl 180). Kohtule esitatud eksperdi hinnanguga on tõendatud, et reaalselt on antud parkimiskohad kasutatavad vaid ühe sõiduauto ja ühe mootorratta parkimiskohana (I kd, tl 27-32). Samuti on nimetatud hinnanguga tõendatud, et parkimiskohad ei vasta standardis EVS 843:2003 „Linnatänavad“ nõutud parkimiskohtade mõõtudele külgtakistusega parkimiskoha ega ka tavalise ridaparkimise osas ning kõnealuseid parkimiskohti ei ole võimalik kasutada kahe sõiduauto parkimiseks ja autost väljumiseks eri aegadel.
15.Seoses kostja väitega, et nimetatud kohtadel on võimalik korraga parkida kaht väiksemamõõdulist sõiduautot, märgib kohus, et olukorras, kus pärandaja soovis omandada kaht parkimiskohta, ei saanud mõistliku isiku seisukohast eeldada, et lepingu tingimustega kooskõlas on ka sellised parkimiskohad, millele tavapärastest mõõtmetes sõiduautod korraga ei mahu. Tulenevalt ostja 16.04.2012 e-kirjast pidi kostja teadma, et ostja soov oli osta kaks parkimiskohta sõiduautodele. Samuti leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et ostjale müüdud parkimiskohad olid soodushinnaga selle tõttu, et tegemist oli väiksemate parkimiskohtadega. Kohus leiab ka, et tegemist oli varjatud puudusega, kuna mõistlikul isikul ei ole visuaalsel vaatlusel võimalik tuvastada, et kaks kõrvuti asuvat parkimiskohta ei võimalda parkida tavamõõdus sõiduautodel, vaid üksnes väiksemat sorti sõiduautodel. Parkimine ei piirdu ainult sõiduki parkimiskohale mahutamisega, vaid ruumi peab olema piisavalt ka manööverdamiseks ja sõidukist turvaliselt väljapääsemiseks. Seega vaidlusalused parkimiskohad ei vasta keskmisele kvaliteedile ega ole kahe tavapärases suuruses sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatavad.
16.Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et ostja ei võtnud õigustamatult vastu kostja ettepanekut asja parandamise ja asendamise kohta. Kostja esitatud 09.08.2012 e-kiri
4(10)
nimetatut ei tõenda (kd I, tl 185), kuna vastavast e-kirjast ilmnevad üksnes väited, et varasemalt on parkimiskohtade parandamist ja asendamist pakutud, kuid kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, millal, kuidas ja kelle poolt vastavad pakkumised on esitatud.
17.Kohus on seisukohal, et ostja teavitas kostjat puudustest õigeaegselt. Müügileping sõlmiti 20.04.2012 ning ostja esindaja teavitas kostjat parkimiskohtade puudustest esmakordselt 16.05.2012 e-kirjas (I kd, tl 181), mille punktis 9 on selgitatud, et parkimiskohad osteti kahele autole, kuid kaht autot korraga kõrvuti parkida ei ole võimalik, kuigi peres on kaks tavamõõtmetes keskklassi autot. Seoses kostja vastuväitega, et hagejad ei ole tõendanud, et e-kirja edastanud Z oleks olnud ostja esindaja, märgib kohus, et nähtuvalt 16.05.2021 e-kirjast on tegemist isikuga, kes on 14.05.2012 maakleri B-ga kohtunud XXX ning esitanud küsimusi. Seega oli tegemist isikuga, kelle seotusest ostjaga ja esindusõigusest oli maakler teadlik. Ostja esitas 03.10.2012 kostjale ka kirjaliku nõude, milles palus võimaldada sihtotstarbekohaseid parkimiskohti (I kd, tl 17-20). Seega on ostja teatanud kostjale puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai. Samuti märgib kohus, et esmane ostjapoolne teatamine ei oma asja lahendamisel olulist tähtsust, sest esitatud asjaoludest saab teha järelduse, et kostja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest, kuid ei avaldanud seda ostjale. Hagejad on avaldanud, et hagejad on jätkuvalt veendunud ja põhjendatud seisukohal, et kostja mittekohase täitmise väärtus on 13 000 eurot, s.o ühe parkimiskoha hind, kuna ostjale ei olnud vajalik suurema, s.o 24,2 m2 suuruse, parkimiskoha soetamine. Ostjale oli vajalik kahe sihtotstarbekohaselt kasutatava parkimiskoha soetamine, mida kostja ka teadis tulenevalt ostja esindaja 16.04.2012 ekirjast (I kd, tl 180). Hagejad paluvad puudustega parkimiskohtade väärtuse määrata kohtul kindlaks kaalutlusotsustusena, arvestades seejuures eelkõige, et ostja tahe ning ostja ja müüja kokkulepe oli soetada kaks sõiduauto parkimiskohta tükihinnaga 13 000 eurot, mitte üks sõiduauto parkimiskoht tükihinnaga 16 000 eurot või 26 000 eurot.
18.Kohus nõustub hagejatega, et antud juhul esineb kohtul alus mittekohase täitmise väärtus kindlaks määrata lähtuvalt kohtu kaalutlusotsusest. Kohus võtab arvesse asjaolusid, et nii hagejate esitatud 03.05.2021 asjatundja arvamuses (kd II, tl 88-107) kui kostja esitatud 02.09.2021 asjatundja arvamuses (kd II, tl 122-133) on avaldatud, et antud juhul on keeruline parkimiskohtade väärtust kindlaks määrata. Asjatundja on jõudnud järeldusele, et kaht vaidlusalust parkimiskohta ei ole võimalik eraldi hinnata, kuna neid ei ole võimalik kahe eraldi parkimiskohana turutingimustel müüa, mis kohtu hinnangul tõendab, et antud juhul esineb olukord, kus mittekohase täitmise väärtus tuleb kindlaks teha kohtu kaalutlusotsusena.
19.Samuti on kostja esitatud 02.09.2021 asjatundja arvamuses kinnitatud, et ühe parkimiskoha väärtuseks 04.2012 seisuga hindab ≈ 10 000 (kümme tuhat eurot) €. Kahe parkimiskoha väärtuseks, so. parkimiskoha nr 1 ja nr 2 kokku, hindab aprillis 2012a. seisuga: ≈ 20 000 (kakskümmend tuhat eurot) €. Saadud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).
20.Seoses kostja vastuväitega, et õiguskirjanduse kohaselt tuleb hinna alandamise rakendamisel lähtuda kohase ja mittekohase täitmise objektiivsetest väärtustest ja mitte lepingupoole subjektiivsest tahtest, märgib kohus, et kohtu hinnangul on olukorras, kus on raskendatud täpselt kindlaks määrata mittekohase täitmise väärtus ning kohus lähtub kaalutlusotsusest, põhjendatud kaalutlusotsust tehes alus võtta arvesse kõiki asjaolusid, sealhulgas poolte tahet lepingu sõlmimisel.
21.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus kaalutlusotsust tehes, et mittekohase täitmise väärtus on 13 000 eurot, kuna hagejatel on kahest parkimiskohast võimalik ettenähtud
5(10)
otstarbeks kasutada ainult üht parkimiskohta, mis tähendab, et teise parkimiskoha väärtuse ulatuses on hagejad lepinguga kokkulepitust ilma jäänud. Seega tuleb kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 13 000 eurot. Kostja apellatsioonkaebus
22.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
23.Maakohus rikkus põhjendamiskohustust ja tõendite igakülgse ja objektiivse hindamise kohustust, leides, et esines lepingu rikkumine. Kohus oleks pidanud jõudma järeldusele, et parkimiskohad ei olnud varjatud puudustega, ning isegi kui need oleksid puudustega, ei oleks tegemist lepingu rikkumisega. Maakohus on tõendeid ebaõigesti hinnanud või jätnud tõendid üldse hindamata, mille tõttu on maakohus ekslikult leidnud, et ei esine hinna alandamist välistavaid asjaolusid. Hagejad ei ole tõendanud, et ostja oleks kostjat õigeaegselt mittevastavusest teavitanud ning ühtlasi on kostja tõendanud, et ostjale pakuti asja parandamist ja asendamist. Isegi kui esineks alus hagi rahuldamiseks, siis on kohus leidnud Riigikohtu juhiseid ja VÕS § 112 lg 1 III lauset ebaõigesti tõlgendades, et mittekohase täitmise väärtust ei saa kindlaks teha. Kohus oleks pidanud lähtuma hagejate ja kostja poolt esitatud hindamisaktidest, millest nähtub selgelt, et maksimaalselt võiks hagi rahuldada 6 000 euro ulatuses. Kuivõrd hagi tuleb jätta rahuldamata, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust ehk jätta menetluskulud hagejate kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
24.Hagejad leidsid, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
25.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles kostjalt mõisteti solidaarselt hagejate kasuks välja hüvitis 10 000 eurot ületavas osas ja menetluskulude jaotuse osas. Kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
26.Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse põhjenduste õigsuses osas, milles maakohus leidis, et vaidlusalused parkimiskohad ei vastanud 20.04.2012 sõlmitud müügilepingu tingimustele (edaspidi ka müügileping), olles varjatud puudustega. Samuti on põhjendatud maakohtu otsus selles, et ostja teavitas kostjat asja puudustest õigeaegselt ning tõendamata on kostja väide, et ostja ei võtnud õigustamatult vastu kostja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid, kuid täiendab otsuse põhjendusi.
27.Asja materjalidest nähtub: -Kostja ja ostja F (edaspidi ka ostja või pärandaja) sõlmisid 20.04.2012 müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja pärandajale korteriomandi Tallinnas XXX (korter) ja kaks parkimiskohta, mitteeluruumid 1 ja 2. Pärandaja tasus kostjale 294 000 eurot, sh 268 000 eurot korteri eest ning 13 000 eurot kummagi 12,1 m2 suuruse parkimiskoha eest. -Pärandaja esitas 03.10.2012 kostjale nõude dokumentide ja sihtotstarbeliste parkimiskohtade saamiseks ning kahju hüvitamiseks. -Pärandaja esitas 13.08.2014 kostjale avalduse hinna alandamiseks 13 000 euro võrra, kuna parkimiskohad ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 mõttes lepingutingimustele. Parkimiskohad on nii kitsad, et kahte autot sinna parkida ei ole võimalik. Seega ei ole parkimiskohti võimalik sihtotstarbekohaselt kasutada.
6(10)
-Pärandaja suri 03.02.2015. Hageja I on pärandaja üleelanud abikaasa ning hageja II pärandaja poeg. Hagejatele väljastati 30.05.2017 pärimistunnistus, mille kohaselt on kumbki hageja pärandaja pärija 1⁄2 suuruses mõttelises osas.
28.Apellatsioonimenetluses toob apellant esile, et maakohus jättis tõendid igakülgselt ja objektiivselt hindamata, kuna lähtus otsuse tegemisel varasemast maakohtu otsusest. Maakohus on tõepoolest nõustunud varasemalt maakohtu 25.02.2020 otsuses tuvastatud asjaoluga, et kostja andis pärandajale üle VÕS § 217 mõttes puudustega asja, märkides, et jääb alltoodud maakohtu varasemate põhjenduste juurde. Siiski ei saa nõustuda apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus otsuses väljendatud seisukohta asasde puuduste kohta rohkem ei põhjendanud. Maakohus on põhjendanud oma seisukohta parkimiskohtade lepingutingimustele mittevastavuse kohta ning selles, et tegemist on varjatud puudusega mh ka otsuse punktides 19, 20, 22. Nagu eelpool väljendatud nõustub ringkonnakohus sellega, et ostjale müüdud parkimiskohad ei vastanud lepingutingimustele ning olid varjatud puudustega. Nõustuda tuleb küll apellatsioonkaebuse väitega, et maakohtu otsusest ei ole selgelt tuvastatav, millist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sisalduvat alternatiivi maakohus müügilepingu rikkumise tuvastamisel silmas pidas. Siiski arvestades sellega, et otsuse p-des 19 ja 22 tuvastas maakohus viitega eksperdi hinnangule, et vaidlusalust kahte parkimiskohta ei ole võimalik kasutada kahe sõiduauto parkimiseks ja autost väljumiseks eri aegadel ning seega ei vasta parkimiskohad keskmisele kvaliteedile, kuivõrd ei ole kahe tavapärases suuruses sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatavad, siis on võimalik aru saada, et müügilepingu esemete lepingutingimusele mittevastavuse tuvastamisel kohaldas maakohus VÕS § 217 lg 2 p 2 teist alternatiivi.
29.Maakohus tuvastas, et ostja teavitas kostjat õigeaegselt lepingu eseme mittevastavusest 16.05.2021 e-kirjaga. Kostja väidab, et tõendamata on e-kirja kättesaamine kostja poolt. Asjas puudub vaidlus selles, et puuduste teatamisest kostjale piisas maakleri B teavitamisest. Seda, et nimetatud isik on käsitatav kostja esindajana puudustest teatamise osas kinnitas kostja ka ringkonnakohtus toimunud istungil. 16.05.2021 ostja e-kiri sisaldab viidet, et kostja maakler B ja ostja poolt selleks volitatud isik kohtusid 14.05.2012. Kuivõrd 16.05.2012 e-kirja sisust nähtuvalt sooviti kohtumisel arutatud küsimustele vastuseid ka kirjalikult, saab sellest järeldada, et parkimiskohtade puuduseid arutati ka kohtumisel. Kuigi kostja väidete järgi ei ole tõendatud nimetatud e-kirja kättesaamine kostja poolt ning kostja loeb puudustest teavitamiseks ostja 03.10.2012 kirja, on kostja esindaja käsitlenud juba oma 09.08.2012 kirjas (I kd, tlk 185) ostja pretensioone müüdud parkimiskohtadega. Seega nähtub 2012.a augusti alguses kostja esindaja e-kirjast, et parkimiskohtade puudusest oli kostja teadlik igal juhul varem kui 2012.a. oktoobris. Ringkonnakohtu istungil ei osanud kostja avaldada seisukohta, millal ostja kostjat parkimiskohtade puudustest teavitas, arvestades kostja väidet, et mais 2012.a saadetud ostja kirja kostja kätte ei saanud. Ringkonnakohus leiab, et koosmõjus sellega, et 14.05.2012 kohtusid ostja ja kostja esindajad ning augustis 2012.a oli kostja parkimiskohtade puudusest teadlik, tuleb asuda seisukohale, et isegi juhul, kui kostja esindaja ei saanud 2012.a mais saadetud ostja esindaja e-kirja kätte, sai ta parkimiskohtade puudustest teada varem toimunud vahetul kohtumisel. Seega teavitas ostja kostjat puudusest kooskõlas VÕS § 220 lg-ga 1 mõistliku tähtaja jooksul. Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi juhul, kui lugeda, et ostja teavitas müüjat parkimiskohtade puudustest vahetult enne 2012.a augustis saadetud e-kirja on tegemist puudustest teavitamise mõistliku tähtajaga.
30.Ringkonnakohus leiab, et õige on maakohtu seisukoht ka selles, et kostja ei tõendanud seda, et ostjale pakuti asja parandamist ja asendamist. Kostja leiab, et seda tõendab
7(10)
tema esindaja poolt 09.08.2012 saadetud e-kiri (I kd, tlk 185), kuid sellega ei saa nõustuda, sest seal ei ole konkretiseeritud, millal ja milliseid asendusparkimiskohti välja pakuti. Asjas on esitatud ostja 03.10.2012 kiri (I kd, tlk 17-20), milles viidatakse, et kuigi kostja esindaja pakkus ostjale variandi parkimiskohtade laiendamiseks või ühe parkimiskoha asendamiseks, ei ole esitatud ühtegi kirjalikku ettepanekut. Ostja andis 03.10.2012 kirjaga kostjale tähtaja parkimiskohtade probleemi lahendamiseks. Kostja minegeid ettepanekuid parkimiskohtade probleemi lahendamiseks ostjale tähtaja jooksul ega hiljem ei teinud. Ringkonnakohus osutab, et isegi, kui asuda seisukohale, et parkimiskohtade vahetus ei olnud ostja kirja saatmise ajal enam võimalik, kuna ülejäänud parkimiskohad olid müüdud, oleks olnud võimalik teostada parkimiskohtade laiendus kostja väidetud viisil. Seda muidugi juhul, kui kostja viidatud parkimisalal oleva seina lõhkumine ja selle kaudu parkimiskohtade suurendamine oleks olnud reaalselt võimalik. Seda võimalust probleemi lahendamiseks kostja enam ei pakkunud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et sellisel viisil parkimiskohtade puuduste kõrvaldamine tegelikult võimalik ei olnud. Lisaks peab ringkonnakohus vajalikuks osutada, et ühe parkimiskoha asendamine teisega parkimisala raames ei oleks parkimiskohtade puudusi kõrvaldanud. Ühte, juba kostja poolt ostjale müüdud parkimiskohta, ei saaks ikkagi sihtotstarbeliselt kasutada, kuivõrd asjatundja arvamusega on tõendatud, et vaidlusaluseid kahte kõrvuti asuvat parkimiskohta ei ole võimalik kasutada eraldiseisvalt, sest ühte, varem parkimiskohale pargitud autot, ei ole võimalik kasutada ilma teist, hiljem pargitud sõidukit, eest manööverdamata.
31.VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
32.VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama (vt ka Riigikohtu 19. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-17, p 23). See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks.
33.Kui kohus leiab, et konkreetseid asjaolusid arvestades ei ole kohase või mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine võimalik, tuleb täitmise väärtus määrata kohtul kaalutlusotsustusena. Sellisel juhul tuleb kohtul menetlusosalistele selgitada, et nad peavad kohtu ette tooma asjaolud, mida kaaludes kohus hinnangul põhineva otsustusena väärtuse kindlaks määrab.
34.Riigikohus avaldas käesolevas asjas tehtud lahendis seisukohta, et olukorraga, kus hageja ei pea tõendama hinna alandamise raames kohase või mittekohase täitmise väärtust ja selle peab otsustama kohus diskretsiooniotsustuse alusel (VÕS § 112 lg 1 kolmas lause), ei ole tegemist, kui täitmise väärtuse tõendamine oleks võimalik, kuid hageja ei esita tõendeid või ei too kohtu ette asjaolusid. VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukorraga on tegemist siis, kui konkreetse kohase või mittekohase täitmise väärtuse tõendamine on objektiivselt võimatu või ebamõistlikult kulukas või seotud ebamõistlikult suurte raskustega. Kinnisasja turuväärtuse tõendamine (kasvõi
8(10)
asjatundja arvamusega) ei ole üldjuhul keeruline (Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 38). Kolleegium ei välista aga seda, et soovituslikust standardist märkimisväärselt kitsamate parkimiskohtade väärtuse kindlakstegemine võib olla VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause tähenduses välistatud nt põhjusel, et selliste omadustega parkimiskohti keegi ei müü või on selliseid tehinguid nii vähe, et need ei võimalda adekvaatselt väärtust kindlaks määrata. Nimetatud asjaoludes saavad hagejad kohut veenda nt selliselt, et esitavad kohtule kinnisvara hindajate selgitused, mis võimaldavad kohtul teha sellise järelduse.
35.Maakohus leidis, et käesoleval juhul esines kohtul alus mittekohase täitmise väärtus kindlaks määrata lähtuvalt kohtu kaalutlusotsusest. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et kuna mõlemad pooled esitasid peale Riigikohtu lahendit asjatundja arvamused, milles sisaldub asjatundjate hinnang müüdud parkimiskohtade väärtuse koha, puudus vajadus tuvastada mittekohase täitmise väärtus kaalutlusotsusena. Asjatundjate arvamuste järgi on turul vaidlusaluste parkimiskohtadega võrreldavaid parkimiskohti müüdud.
36.Hagejate esitatud 03.05.2021 asjatundja arvamuse (II kd, tl 88-107) järgi on hinnatavad kaks kõrvutiasuvat parkimiskohta on pigem kasutatavad ühe laiema parkimiskohana ning selle hinnaks on 16 000 eurot. Kostja esitatud 02.09.2021 asjatundja arvamuses (II kd, tl 122-133) on avaldatud, et ühe parkimiskoha väärtuseks 04.2012 seisuga on ≈ 10 000 (kümme tuhat eurot) €. Kahe parkimiskoha väärtuseks, so. parkimiskoha nr 1 ja nr 2 kokku, hindab aprillis 2012a. seisuga: ≈ 20 000 (kakskümmend tuhat eurot) €.
37.Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on veenvamalt tõendamist leidnud, et parkimiskohtade väärtuseks koos puudustega tuleb lugeda hagejate esitatud asjatundja hinnangus antud hind 16 000 eurot. Mõlema poole poolt esitatud asjatundja arvamuses sisaldub hinnang, et kumbki hinnatav parkimiskoht ei vasta EVS standardi nõuetele. Hagejate poolt esitatud asjatundja arvamuse järgi saab hinnatavat kahte parkimiskohta tegelikult kasutada vaid ühe laiema parkimiskohana, kuid kostja poolt esitatud asjatundja arvamuse järgi on võimalik keskklassi sõiduauto, laius kuni 1,75 m parkimine hinnatavatel parkimiskohtadel võimalik. Ringkonnakohus osutab juba eelnevalt esiletoodut, et 13.05.2015 asjatundja arvamuse järgi, mis põhineb mh paikvaatusel tuvastatust, ei ole vaidlusaluseid kahte kõrvuti asuvat parkimiskohta võimalik kasutada eraldiseisvalt, sest ühte, varem parkimiskohale pargitud autot, ei ole võimalik kasutada ilma teist, hiljem pargitud autot, eest manööverdamata. Kuigi kostja esitatud asjatundja arvamuses on väljendatud, et vaidlusalustele parkimiskohtadele mahub parkima ka kahe keskklassi sõiduautoga, ei piirdu parkimine ainult sõiduki parkimiskohale mahutamisega, vaid ruumi peab jääma piisavalt ka manööverdamiseks ja kõrvalasuvast sõidukist väljumisel, sisenemisel teist sõidukit kahjustamata. Kostja poolt esitatud asjatundja arvamusest ei nähtu, et esimesena pargitud sõiduki kasutamine ilma teisena pargitud sõidukit manööverdamata on võimalik. Seega, kuigi kostja esitatud asjatundja arvamuses on vaidluse all olevaid parkimiskohti võrreldud teiste, umbes sama suurte parkimiskohtadega, ei nähtu, et hinna määramisel arvestati sellega, et vaidlusalused parkimiskohad on viidatud puudusega.
38.Kuivõrd ostjale müüdud kahe parkimiskoha väärtuseks koos puudusega on 16 000 eurot, kuid väärtus ilma puudusteta on 26 000 eurot, mille ringkonnakohtu arvates on maakohus põhjendatult tuvastanud otsuse p-s 21, kuna soodushinna tegemine ostjale ei leidnud tõendamist, ja müügihind on 26 000 eurot, tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista 10 000 eurot. Hagi on seetõttu võimalik rahuldada osaliselt ning kostja apellatsioonkaebus tuleb samuti rahuldada osaliselt.
9(10)
Menetluskulude jaotus
39.Kuna kokkuvõttes rahuldatakse hagi ja apellatsioonkaebus osaliselt, siis arvestades hagi ja kaebuse rahuldatud ja rahuldamata jäänud ulatust ning menetluse asjaolusid tuleb poolte menetluskulud maa –ja ringkonnakohtus jätta 77 % ulatuses kostja kanda ja 33 % ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.