1.Martin Mäekivi (hageja) esitas 10. oktoobril 2016 Tartu Maakohtule hagi Igor Blähhini (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks.
1.1.Hageja palus lõpetada poolte kaasomand Jõgevamaal Kasepää vallas Raja külas asuva kinnistu (kinnistu) suhtes ja müüa kinnistu kaasomanikevahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (s.o 1⁄2 kummalegi). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kinnistu mõttelise osa hinnaga 39 000 eurot. Kaasomanikud ei ole saavutanud mõlemat poolt rahuldavat kokkulepet kinnistu kasutuskorra kohta ning seetõttu
2-16-15236 soovib hageja kaasomandi lõpetada. Kinnistul asuv elamu on oma olemuselt ühepereelamu, mis välistab selle jagamise reaalosadeks. Pooled on tagasi lükanud vastastikused pakkumised kinnistu jagamiseks. Kostja pakkus, et ostab hagejalt tema mõttelise osa hinnaga 4000 eurot. Hageja hinnangul ei kajasta see kinnistu tegelikku väärtust. Pooled vaidlevad kinnistu väärtuse üle, mistõttu oleks kõige õiglasem lõpetada kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumisega. Täitemenetluse seadustiku alusel toimuva võõrandamise korral ei ole vajalik kaasomanike tahteavalduste asendamine kohtulahendiga.
2.Kostja vaidles vastu hageja esitatud kaasomandi lõpetamise viisile. Kostja leidis, et hagejal on õigus asuda kasutama oma osa. Kinnistu osa ostes pidi ta olema teadlik nende ruumide seisukorrast, mille kasutamise õigus tal on. Hageja ei ole kunagi ise kohapeal käinud ja kinnistuga tutvunud. Kostjale ei sobinud algselt hageja pakutud kinnistu jagamise viis, sest kogu kinnistu järveäärne maaala saanuks niimoodi hagejale. Samuti ei olnud kostja valmis ostma hageja osa ära 39 000 euro eest, s.o hinnaga, millega hageja ise kinnistu osa väidetavalt ostis. Kostja leidis, et hageja märgitud kinnistu müügihind on ebamõistlikult kõrge, mistõttu on tehing kostja hinnangul näilik. Kostja arvates on maja selline, et seda on võimalik reaalosadeks jagada, tagades ka mõlemale omanikule juurdepääsu järve äärde.
3.Kostja esitas 16. jaanuaril 2017 hageja vastu vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja palus esialgses vastuhagis (I kd, tl 91−94) lõpetada kinnistu kaasomand ja jagada see reaalosadeks viisil, nagu seda on kostja suulise kasutuskorra kohaselt kasutanud. Suulist kasutuskorda selgitati vastuhagi põhjendavas osas.
3.1.Tartu Maakohus tegi 17. jaanuaril 2017 puuduste kõrvaldamise määruse, millega kohustas kostjat esitama selge ja täpse nõudega vastuhagi. Muu hulgas märkis kohus, et kostja peab nõuet täpsustama ja välja tooma ka selle, kas kaasomand tuleks jagada korteriomanditeks.
3.2.Kostja esitas 27. jaanuaril 2017 dokumendi pealkirjaga „Puuduste kõrvaldamine“ (I kd, tl 131−133), milles palus mh lugeda vastuhagi puudused kõrvaldatuks ning lõpetada kinnistu kaasomand ja jagada see reaalosadeks kostja pakutud viisil. Kostja pakutud viisi selgitati dokumendi põhjendavas osas.
3.3.Tartu Maakohus tegi 15. veebruaril 2017 puuduste kõrvaldamise määruse, millega jättis vastuhagi teist korda käiguta. Maakohus kohustas kostjat esitama täpse ja selge nõudega vastuhagi. Maakohus märkis oma määruses mh seda, et kohtule on selge, et kostja ei soovi kinnistut jagada korteriomanditeks, kuid muus osas on vastuhagi endiselt ebaselge.
3.4.Kostja esitas 23. veebruaril 2017 maakohtule dokumendi pealkirjaga „Puuduste kõrvaldamine“ (I kd, tl 140−142), milles palus mh lugeda vastuhagi puudused kõrvaldatuks ning lõpetada kinnistu kaasomand ja jagada see reaalosadeks viisil, et hagejale jääks 950,81 m2 ja kostjale 884,38 m2 kinnistust. Kaasomandi jagamisel palus kostja moodustada uued katastriüksused ja jagamise kohta teha kinnistusraamatusse kanded.
3.5.Tartu Maakohus tegi 28. veebruaril 2017 määruse, millega keeldus kostja vastuhagi menetlusse võtmisest, kuna kostja ei olnud kõiki puudusi kõrvaldanud.
4.Kostja esitas 7. märtsil 2017 dokumendi pealkirjaga „HAGIAVALDUS kaasomandi lõpetamiseks ning kaasomandi reaalosadeks jagamine“ (I kd, tl 149−153, edaspidi vastuhagi).
2(9)
2-16-15236 Kostja palus lõpetada kinnistu kaasomand, moodustada eraldi katastriüksused ning jagada kinnistu nii, et elamuga katastriüksus (suurusega 884 m2) jääks kostja ainuomandisse. Kostja taotles vajalike tahteavalduste asendamist kohtuotsusega. Vastuhagi kohaselt on kinnisasi kuulunud kostja suguvõsale aastakümneid ja kostja on kasutanud elamut enda elukohana. Seetõttu ei soovi kostja kinnistut müüa ja soovib säilitada elamu omandi. Hageja on teatanud, et tal puudub elamu vastu huvi. Kostjale tuleb jätta elamuga maatükk suurusega 884 m2. Hageja saaks suurema maatüki (950 m2), mis piirneb Peipsi järvega. Kostja leidis, et hageja on käitunud kostja suhtes pahatahtlikult, arvestamata hea usu põhimõtet. Hageja ise esitas pärast kinnistu omanikuks saamist ettepaneku kasutada kinnistut sellisel viisil, nagu see on palutud vastuhagis jagada, kuid nüüd vaidleb sellele vastu. Kostja selgitas, et on remontinud poole majast ja ehitanud oma kulul kinnisasjale sauna ning selle võrra on kinnistu väärtus suurem kui enne parenduste tegemist. Vastuhagis pakutud viisil kaasomandit lõpetades ei ole vaja kaasomandit jagada korteriomanditeks.
5.Tartu Maakohus võttis 9. märtsi 2017 määrusega vastuhagi menetlusse.
6.Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Hageja märkis, et vastuhagis taotletud viisil ei ole võimalik kinnistut jagada. Kostja soovib vastuhagis jagada kinnistu selliselt, et hagejale jäävale maaüksusele ei jää ühtegi hoonet. Samas ei vaielda selle üle, et kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa. Kostja nägemusel hagejale jääva maaüksuse osa, kuhu ehituskeeluvöönd ei ulatu, ei ole ruumi uute ehitiste ehitamiseks. Vastuhagis toodud viisil asja jagamine oleks ebaõiglane. Tegelikkuses ei ela kinnistul kumbki pooltest.
7.Tartu Maakohus rahuldas 4. mai 2017. a otsusega hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas hageja ja kostja kaasomandi kinnistule Raja külas ning määras jagada kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumise teel müümisega ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele, s.o kummalegi kaasomanikule 1⁄2 suurune mõtteline osa. Maakohus määras, et kaasomanikevaheline enampakkumine tuleb korraldada täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 2869 eurot ja lisanduva viivise. Maakohus leidis, et kaasomand tuleb jagada hageja pakutud viisil. Ei ole tõendatud, et vastuhagis esitatud kujul oleks võimalik kinnistut jagada. Jagamisel moodustatavad uued katastriüksused peavad vastama maakorralduslikele nõuetele. Jagamisel tekiksid küll katastriüksused, mis oma suuruselt vastaks nõuetele, kuid takistatud oleks mõlema tekkiva kinnistu sihtotstarbeline kasutamine. Arvestades kinnistu suurust, selle asukohta Peipsi järve ääres ja teisi ümbritsevaid hooneid, oleks tekkivale kinnistule elamiseks sobiva hoone ehitamine kas äärmiselt keerukas ja ka kulukas või hoopiski keelatud. Ehituskeeluvööndis elamu ehitamine oleks õigusvastane ka siis, kui kohalik vallavalistus selleks loa annaks. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ehituskeeluvööndi vähendamine uuel tekkival kinnistul oleks võimalik. Kui eeldada, et hageja võiks ehitada oma elamu ehituskeeluvööndist väljapoole, tähendaks see, et elamu piirneks täpselt kinnistute piiriga. Kostjale jääval katastriüksusel asuv elamu asuks piirist 2,5 m kaugusel. Naaberkinnistul asuv hoone paikneb samuti kinnistu piiril ning ka teisel naaberkinnistul asuvad hooned on piirile üsna lähedal. Majandus- ja taristuministri määrusega nr 54 kinnitatud määruse „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg 2 kohaselt peaks hoonetevaheline tuleohutuse kuja olema vähemalt 8 meetrit. Määrus näeb küll ette võimaluse ka väiksemaks kujaks, mis toob kaasa lisakulud ehitamisel (tulekindlad aknad, täiendav tuletõke 3(9)
2-16-15236 seintel jne) ning seega ka lisakooskõlastused ja -kulud. Lisaks varjaks piirile nii lähedale ehitatav hoone ka naaberkinnistutele valguse ja sellel ehitisel endal oleks piiratud päikesevalguse pääs akendest ruumidesse. Eeltoodut arvestades pidas maakohus vähetõenäoliseks, et hagejale antaks luba rajada elamu maaalale, mis ei jää ehituskeeluvööndisse. Lisaks tuleks võimalik ehitis rajada nn sissesõidutee ette, mille kaudu oleks hagejal kinnistule üldse juurdepääs, kuna mujal pole selleks lihtsalt ruumi. Seega ei saa hageja kinnistute reaalosadeks jagamisel temale jäävale kinnistule eluhoonet ehitada. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul ja väärtuse määramisel ei ole määravad kostja väited, mille kohaselt on ta parendanud elamut ja ehitanud sauna. Hageja ostis kinnistu osa, mis tähendab, et ta ostis mõttelise osa ka eelnimetatud saunast ja elamu parendusest. Need kulutused mõjutasid eeldatavalt ka kinnistu osa müügihinda, seda pigem suurendamise suunas. Hageja ei ole oma õigusi teostanud vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ainsaks põhjenduseks hageja pahatahtlikkuse kohta on väide, et kostja võib kaasomandi lõpetamise korral oma omandi kaotada. Maakohus rõhutas, et omandi kaotuse eest on ette nähtud rahaline hüvitis. Kui kostja leiab, et tal on kinnistuga emotsionaalsem või isiklikum side kui hagejal, on tal võimalik seda enampakkumisel pakkumust tehes väljendada ja tagada sellega omale omandi säilimine. Kostja vastuväited temalt kodu äravõtmise kohta ei viita samuti hageja pahatahtlikkusele, sest kinnistul asuv elamu ei ole kostja elukoht, s.o kodu. Ei vaielda selle üle, et kostja ise elamut elukohana ei kasuta. Kohus jättis hindamata poolte seisukohad kostjal teiste kinnistute olemasolu kohta, sest need ei puutu kaasomandi lõpetamise vaidlusesse. Kuna kohus ei hinda asja väärtust ja kinnistu hind kujuneb enampakkumisel, ei ole asjas vajalik nimetatud küsimuses esitatud eksperdihinnang.
8.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega rahuldada kostja hagi täies ulatuses ja jagada kaasomand reaalosadeks viisil, et hagejale jääks 950 m2, kostjale jääks 884 m2 kinnistust ning elamu jääks kostja ainuomandisse. Maakohtu otsus rajaneb suures ulatuses vaid hageja väidetel ja seisukohtadel. Maakohus ei ole piisavalt analüüsinud kostja väiteid ja jättis arvestamata ning objektiivselt hindamata tema esitatud seisukohad, tõendid ja vastuväited.
9.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tartu Ringkonnakohus tühistas 5. aprilli 2018. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.1.Kinnistu on olnud kostja suguvõsa kasutuses juba enam kui sada aastat. Hageja omandas kinnistu mõttelise osa 2015. a septembris. Hageja avaldatu kohaselt on ta soovinud kinnistut kasutada suvitamiseks. Kostja seevastu soovib säilitada sideme oma sünnikoduga, lisaks elab kinnistul kostja eakas ema. Neil asjaoludel ei ole kummagi kaasomaniku huvi saada kinnistu enda ainuomandisse ja kasutada kinnistut tervikuna sedavõrd intensiivne, et välistatud oleks igasugune kooseksisteerimine kinnistul.
10.2.Riigikohus on oma praktikas järjepidevalt rõhutanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine menetlusosalise taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus menetlusosalisele selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning 4(9)
2-16-15236 millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem, samuti peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades.
10.3.Riigikohus on asunud muuhulgas seisukohale, et kaasomandi lõpetamise vaidluste lahendamine hagimenetluse põhimõtete kohaselt ei ole ökonoomne ega pruugi tagada õiglase ja paindliku tulemuseni jõudmist. Samuti rõhutas Riigikohus, et kohtu diskretsiooniõigus kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni. Samuti märkis Riigikohus, et asja panemine kaasomanikevahelisele enampakkumisele on üldjuhul mõistlik viis kaasomandi lõpetamiseks juhul, kui mitu kaasomanikku soovivad eset endale hüvitise maksmise vastu. Praegusel juhul on aga üksnes hageja soovinud lõpetada kaasomandi sellisel viisil, s.o asja müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja seevastu on pidanud sellist kaasomandi lõpetamise viisi endale üle jõu käivaks.
11.Eeltoodust lähtuvalt ei nõustunud ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, mille kohaselt on praegusel juhul eelistatav kaasomandi jagamise viis hagiavalduses pakutu (s.o müüa kinnistu kaasomanikevahelisel enampakkumisel), mis võimaldavat kostjal väljendada oma seotust kinnisasjaga ja soovi saada ainuomanikuks, tehes võimalikult kõrge pakkumus. Selline väljavaade võib jääda pelgalt illusoorseks, kuna pakkumiste tegemisel on kostja piiratud oma rahaliste võimalustega. Kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda tulemust, kus kaasomandi osa kaotavale kaasomanikule tagatakse täielik ja õiglane rahaline hüvitis lähtuvalt kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest (turuhinnast). Selline kaasomandi lõpetamise viis saab anda õiglase tulemuse eelkõige juhul, kui kaasomanike varaline võimekus on ligikaudu ühetaoline. Õiglaseks ning mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestavaks ei pruugi osutuda tulemus, kus kostja kaotab endale (sh oma suguvõsale) pikka aega kuulunud kinnistu kaasomandi osa seetõttu, et tal puuduvad rahalised võimalused teise kaasomanikuga võrreldes kõrgema pakkumise tegemiseks. Olukorras, kus kostja on esitanud vastuväited kinnistu müümisele enampakkumisel just seetõttu, et tal puuduvad hagejaga võrreldavad rahalised vahendid (nt võimekus tasuda kinnisasja mõttelise osa hageja poolt väärtuseks peetav 39 000 eurot), ei saa eeldada, et kostja suudaks teha pakkumise, mis ületab temal olemasolevaid likviidseid vahendeid ning mis tõenäoliselt ületaks hageja tehtavat pakkumist. Sel juhul ei pruugi ka teine kaasomanik teha pakkumist, mis küüniks kinnistu tegeliku turuväärtuseni. Seega ei saa kaasomanikevahelist enampakkumist pidada konkreetse juhtumi eripära silmas pidades automaatselt õiglase tulemini viivaks kaasomandi lõpetamise viisiks.
12.Riigikohus on muuhulgas korduvalt selgitanud, et kinnisasja kaasomandi saab lõpetada ka sel teel, et kinnisasi jaotatakse korteriomanditeks. Praegusel juhul on kostja vastuhagis sisuliselt väljendanud ka soovi, et kaasomandi lõpetamise viisina tuleks kaaluda korteriomanditeks jagamist. Esialgses 16. jaanuari 2017. a vastuhagi tekstis palus kostja (vastuhageja) lõpetada kinnisasja kaasomand, jagades kinnisasja reaalosadeks viisil, nagu seda on kostja vastavalt suulisele kasutuskorrale kasutanud. Kostja tõi esile, et maja on ehituselt selline, mis võimaldab reaalosadeks jagamist, tegemist on korterelamuga, kus asub kaks korterit. Maja on aastakümneid olnud kahe pere kasutuses. Samuti on maja asukoht krundil selline, et mõlemale kaasomanikule on võimalik tagada juurdepääs veekogule. Asja materjalide kohaselt on kostja ja tema perekonnaliikmed kasutanud elamus asuvat üht korterit.
5(9)
2-16-15236 Maakohus jättis vastuhagi käiguta vastuhagi nõude ebaselguse tõttu, kuna sellisel kujul ei ole võimalik teha registrikandeid. Kostja esitas vastuhagi täpsustused, paludes jagada kinnistu reaalosadeks järgmiselt: elamu jääb täielikult kostja kasutusse, hagejale jääb plaanil tähistatud maatükk suurusega 950 m2 ja kostjale maatükk 884 m2.
13.Ringkonnakohtu hinnangul on kohtumenetluses jäänud põhjendamatult käsitlemata kostja esialgses vastuhagi tekstis käsitletud jagamisviis, s.o kinnistu jagamine reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel. Ehkki vastuhagis ei ole kasutatud korteriomandi mõistet, on tegemist õiguse kohaldamise küsimusega. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste seisukohtadega seaduse kohaldamisel, vaid kvalifitseerib esitatud asjaolude alusel õigussuhte ise ja kohaldab ka ise seadust. Kuna vastuhagis taotles kostja kinnisasja jagamist reaalosadeks sisuliselt kahel viisil (s.o korteriomandite moodustamine ja hilisema täpsustuse kohaselt maatüki jagamine selliselt, et kostjale jääks hoonetealune maa ja hagejale hoonestamata maatükk), siis oleks tulnud mõlemaid reaalosadeks jagamise viise menetluses arutada. Kostja kinnitas ringkonnakohtu menetluses, et soovib jätkuvalt niisuguse tulemuse saavutamist, mis võimaldaks mõlemal kaasomanikul kinnistu kasutamist jätkata, ning selleks tuleks kaaluda lisaks maatüki eraldi kruntideks jagamisele ka korteriomandite moodustamist.
14.Põhjendatud on saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna ringkonnakohtul ei ole endal võimalik asjas uut lahendit teha. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kaaluda võimalusi kinnistu reaalosadena jagamiseks, sh lisaks maatüki kaheks eraldi katastriüksuseks jaotamisele ka korteriomandite moodustamise võimalikkust ja põhjendatust. Kostjal tuleb esitada enda taotletavate jagamisviiside kohta kohtule tõendeid. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust, ehkki ka eksperdiarvamusel ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Ka maatüki kaheks iseseisvat kasutamist võimaldavaks krundiks jagamise võimalikkuse kohta tuleks kostjal esitada tõendeid (nt asjatundja arvamus, kohaliku omavalitsuse pädeva ametniku seisukoht jne). Juhul, kui asja uue läbivaatamise käigus ei leia siiski kinnitust kaasomandi eseme reaalosadeks jaotamise otstarbekus või ei esita pooled (s.o eeskätt kostja) selle võimalikkuse kohta tõendeid, on kohtul siiski võimalik lõpetada kaasomand, lähtudes hageja taotletud jagamisviisist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
15.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Hageja menetluskulud kassatsiooniastmes on 1036 eurot 80 senti. Hageja arvates ületas ringkonnakohus hagi piire. Kaasomandit saab AÕS § 77 lg 2 kohaselt jagada üksnes hageja nõude alusel. Nõude all tuleks mõista menetlusse võetud hagis esitatud nõuet, mitte mingeid varasemaid väljaütlemisi. Maakohus keeldus kostja varasemat vastuhagi ja selle täpsustusi menetlusse võtmast ning seega ei saanud ringkonnakohus neile viidata ning kohustada maakohut neid analüüsima. Kostja pole üheski menetlusdokumendis taotlenud kinnistu jagamist korteriomanditeks. Maakohus on kostjalt isegi küsinud, kas kostja soovib kinnisasja korteriomanditeks jagamist. Kostjal on olnud kogu menetluse jooksul professionaalsed esindajad. Ringkonnakohus on leidnud, et kaasomanikevaheline enampakkumine on õiglane viis kaasomandi lõpetamiseks vaid juhul, kui pooltel on ühetaoline varaline võimekus. See seisukoht ei põhine 6(9)
2-16-15236 seadusel ega praktikal. Tuleks selgitada, kas varaline võimekus on kaasomandi lõpetamisel oluline ning kuidas peaksid kohtud hindama poolte varalist võimekust.
16.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Ta palub asjas teha uue otsuse, millega lõpetada kaasomand kostja vastuhagis märgitud viisil, või alternatiivselt jätta ringkonnakohtu otsus tühistamata. Kostja palub hagejalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja mõista 1200 eurot. Kostja märgib, et ringkonnakohtu seisukohad kostja materiaalse olukorra kohta ei olnud paljasõnalised. Kostja esitas ringkonnakohtule menetlusabi taotluse, mis näitas, et tal on majanduslikud raskused juba riigilõivu tasumisega. Kaasomanike varalise võimekuse arvestamine ei ole kohtupraktikas midagi uut. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormaks kaasomanikke kõige vähem. Olukorras, kus kaasomanikul on vähesed rahalised võimalused, pole tema huvides asja müümine kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus oleks pidanud jätma kaasomandi üldse lõpetamata, kuna lõpetamine hageja nõutud viisil ei ole kostja suhtes õiglane.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
17.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
18.Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades olnud AÕS § 77 lg 2 alusel järjepidevalt seisukohal, et kohus saab lõpetamisel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3213917, p 10). Praeguses asjas on hageja taotlenud kinnistu kaasomandi lõpetamist sel viisil, et kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja on menetlusse võetud vastuhagis taotlenud kinnistu jagamist reaalosadeks.
19.Ringkonnakohus on maakohtule heitnud ette seda, et maakohus ei ole käsitlenud kostja neid väiteid, mis kostja esitas esialgse vastuhagi tekstis kinnistu jagamise kohta reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.
19.1.Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuses väidetuga, et ringkonnakohus on seda etteheidet tehes ületanud kostja haginõude piire, rikkudes seega TsMS § 439 (kuigi ringkonnakohus ei teinud esitamata nõude kohta lõplikku otsust, on ta kohustanud maakohut seda nõuet hindama). Asja materjalidest nähtub, et kostja esialgse vastuhagi koos selle kahe täpsustusega jättis maakohus menetlusse võtmata (vt käesoleva otsuse p 3). Seega, isegi kui kostja oleks neis menetlusdokumentides nõudnud kaasomandi jagamist korteriomandite moodustamise teel, ei oleks see saanud olla järgnevas menetluses tehtavate otsustuste aluseks. Pärast esialgse vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumist tuleb neid dokumente käsitada menetlusväliste dokumentidena, mida ei saanud ega saa asja lahendamisel arvestada. Maakohtu menetlusse võetud vastuhagis on kostja aga kinnitanud, et vastuhagis taotletud viisil kaasomandit lõpetades ei ole vaja kaasomandit jagada korteriomanditeks (vt I kd, tl 151).
19.2.Teistsugust järeldust ei võimalda teha ka ringkonnakohtu viide sellele, et kostja on ringkonnakohtu menetluses soovinud tulemust, mis võimaldab mõlemal kaasomanikul kinnistu kasutamist jätkata, ning et selleks tuleks kaaluda ka korteriomandite moodustamist. Nagu eespool 7(9)
2-16-15236 märgitud, tuleb kaasomandi lõpetamiseks konkreetsel viisil esitada sellekohane nõue, mitte ebamäärane (vt ka ringkonnakohtu istungi protokoll, II kd, tl 54 pöördel) seisukoht kaasomandi lõpetamise soovi koha. Pealegi ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks oleks lubatav kaasomandi lõpetamise nõude (uue viisi) esitamine alles ringkonnakohtu menetluses. Sel juhul oleks nõutav ka uute tõendite esitamine uue viisi võimalikkuse kohta, kuid uute tõendite esitamine ringkonnakohtus on piiratud (vt TsMS § 652).
19.3.Ringkonnakohus on oma otsuses viidanud ka Riigikohtu seisukohale, mille kohaselt ei ole kaasomandi lõpetamise vaidluste lahendamine hagimenetluse põhimõtete kohaselt ökonoomne ning selle puuduse võiks kõrvaldada menetlusliigi muutmine hagita menetluseks (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3211417, p 21). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, kuid rõhutab, et viidatud lahendist selgelt nähtuvalt oli see seisukoht esitatud seadusandjale kaalumiseks, ning enne asjakohaseid õigusaktide muutmisi ei saa kohtud kaasomandi lõpetamise asju lahendada hagita menetluse korras.
20.Käesoleva otsuse ps 19 nimetatud menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus vaatama sisuliselt läbi kostja apellatsioonkaebuse, milles taotleti maakohtu otsuse tühistamist ja vastuhagi rahuldamist. Ringkonnakohus ei ole vastuhagi kohta seni seisukohta võtnud. Küll on ringkonnakohus asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saates ilma seda lähemalt põhjendamata viidanud kostja õigusele esitada tõendeid ka kinnistu reaalosadeks jagamise võimaluse kohta. Selline võimalus ja kohustus (vt ka maakohtu asjakohast selgitust kostjale, I kd, tl 173) oli kostjal, keda esindas menetluse algusest saadik kaks advokaati, juba läbitud maakohtu menetluses.
21.Kassatsioonkaebuse teistele väidetele vastuseks selgitab kolleegium AÕS § 77 lgt 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades, et kaasomandi saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt ka Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3211417, p 24). Praegusel juhul on kostja vaielnud vastu hageja nõutud kaasomandi lõpetamise viisile ehk kinnistu panemisele kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Seetõttu ei saa ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel mainitud viisil kaasomandit lõpetada (kui kostja oma sellekohastest vastuväidetest ei loobu). Kui kaasomandi lõpetamine ei peaks olema võimalik ka kostja vastuhagis nõutud viisil, võib kaasomandi praeguses vaidluses jätta erandina lõpetamata. Hagejal või kostjal on sel juhul võimalik esitada kaasomandi lõpetamiseks hagi mõnel muul viisil, mida näeb ette AÕS § 77 lg 2, samuti nõuda kinnistu jagamist korteriomanditeks. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu seisukohad selle kohta, et kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva varalise võimekuse tõttu, võivad olla diskretsiooniotsusena iseenesest õiged, kuid on praeguses asjas üleliigsed.
22.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
8(9)
2-16-15236
23.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Malle Seppik
9(9)
Peeter Jerofejev
Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.