AS-i V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.05.2018 projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebajad: AS V.A.O. Invest (rg-kood 10699716); V.A.O. Grupp OÜ (rg-kood 10501915); OÜ Hopson Capital (rgkood 11198885), ühised volitatud esindajad v-adv Monica Pihlak ja v-adv Kalev Pihlak Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud: OÜ BREM Kinnisvarahooldus (rgkood 10327044); M. T. (isikukood xxxxxxxxxx), volitatud esindaja adv Indrek Kukk
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta kaebajate ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda.
3.Välja mõista AS-ilt V.A.O. Invest (rg-kood 10699716), V.A.O. Grupp OÜ-lt (rg-kood 10501915) ja OÜ-lt Hopson Capital (rg-kood 11198885) solidaarselt menetluskulu summas 468 eurot OÜ BREM Kinnisvarahooldus (rg-kood 10327044) ja M. T. (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks. Väljamõistetud menetluskulu tuleb tasuda OÜ BREM Kinnisvarahooldus arveldusarvele.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 18.01.2019 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud
apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ BREM Kinnisvarahooldus esitas 16.11.2015 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi TLPA) taotluse projekteerimistingimuste (edaspidi PT) väljastamiseks kaubanduskeskuse püstitamiseks Tallinnas Pae tn 70/72/74 asuvale kinnistule.
2.TLPA väljastas 04.05.2018 projekteerimistingimused nr 1811802/01058 kaubanduskeskuse püstitamiseks. Projekteerimistingimuste kohaselt on lubatud krundile püstitada üks ärihoone (kaubanduskeskus) ehitusaluse pinnaga ca 5000 m2 ja kõrgusega ca 9 m ning ühe maa-aluse korrusega.
3.AS V.A.O. Invest (Pae tn 76 kaubanduskeskusega kinnistu omanik), V.A.O. Grupp OÜ (Pae tn 78 kaubanduskeskuse kinnistu hoonestaja) ja OÜ Hopson Capital (Punane tn 31a kinnistu omanik) esitasid Tallinna Halduskohtule 04.06.2018 kaebuse TLPA 04.05.2018 projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamiseks. 25.06.2018 esitasid kaebajad uue kaebuse tervikteksti.
4.Tallinna Halduskohus võttis 27.06.2018 määrusega kaebuse menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena OÜ BREM Kinnisvarahooldus kui projekteerimistingimuste taotleja ja M. T. kui Pae tn 70/72/74 kinnistu omaniku.
5.Kaebajad esitasid 30.08.2018 esialgse õiguskaitse taotluse projekteerimistingimuste kehtivuse peatamiseks kuni haldusasja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni.
6.Tallinna Halduskohus jättis 31.08.2018 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 27.09.2018 määrusega jäeti halduskohtu määrus muutmata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebajate seisukohad
7.Kaebajad nõuavad TLPA 04.05.2018 väljastatud projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamist ning vastustajalt menetluskulude väljamõistmist.
8.Kaebus on esitatud subjektiivsete õiguste (omandiõigus, ettevõtlusvabadus) kaitseks, mitte avalikes huvides, kuna PT-d ei ole populaarkaebusega vaidlustatavad (27.11.2018 kaebuse täpsustus). Kuna PT-d määravad kindlaks ehitusprojekti jaoks siduvad tingimused, tuli kaebajal vaidlustada PT-d kui eelhaldusakt, mitte jääda ootama ehitusloa andmist. Muuhulgas peaksid projekteerimistingimused kaebajate arvates määrama ära ehitamisega seotud ohutusmeetmed.
9.Kaubanduskeskuse püstitamiseks tuli algatada detailplaneering (edaspidi DP). Kaebajate hinnangul ei ole planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõikes 5 toodud erisuse kohaldamise eeldused täidetud. PlanS § 124 lõige 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Antud juhul ei ole PT-ga lahendatud planeeringuala terviklikult, vaid lähtutud pelgalt ühe ehitise vajadusest, mis on üldplaneeringu nõudega vastuolus. PlanS § 125 lõike 1 punkti 2 kohaselt on DP nõutav olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust. Praegusel juhul suureneb ehitusalune pind 54,03 %. Sellega kaasnevad kvartalis ulatuslikud muutused parkimise, liikluskorralduse ja üldise piirkonna kujunduse osas ning mõju piirkonna äriühingute majandustegevusele. Liikluskoormuse kasv ja parkimiskohtade nappus ning haljastuse vähendamine vähendab kaebajale kuuluva kaubanduskeskuse ja büroode klientide hulka, kuna juurdepääs muutub ebamugavaks ja keskkond vähematraktiivseks. Pae asumi atraktiivsuse 2(11)
vähendamine mõjutab kaebajate kinnisasjade väärtust. DP algatamata jätmine rikub õigust võrdsele kohtlemisele ning ärakuulamis- ja vastuväidete esitamise õigust.
10.TLPA on rikkunud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 6 sätestatud uurimispõhimõtet ja jätnud välja selgitamata asjas tähtust omavad asjaolud, nagu DP algatamise ja keskkonnamõju hindamise vajalikkuse, haljastuse ja liikluskorraldusega (parkimisega) seonduva.
11.PT-d on vastuolus Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud „Lasnamäe elamualade üldplaneeringu“ (edaspidi Lasnamäe ÜP1) ning kehtivate õigusaktidega. Täidetud pole Lasnamäe üldplaneeringuga kehtestatud haljastusnormi. Konteinerhaljastuse lubamine rikub ka kaebajate õigust võrdsele kohtlemisele, kuna Pae promenaadi ehitusloa menetluses TLPA igihaljaid puid ning konteinerhaljastust ei soovitud. Andes OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus põhjendamatud eelised, rikutakse võrdse kohtlemise põhimõtet. Eskiislahenduse kohaselt on ilma põhjendusi esitamata lubatud haljastust vähendada 11 protsendini (Lasnamäe ÜP kohaselt peab olema haljastusprotsent vähemalt 20%). Lasnamäe ÜP lubab erandeid vaid üksikjuhtudel. Olemasolevate haljasalade asemele parkimiskohtade planeerimine selmet planeerida parkimiskohad kavandatava kaubanduskeskuse piiridesse, on samuti vastuolus Lasnamäe üldplaneeringuga. Hetkel pargitakse Punasel tänaval, mis on planeeritud sissepääsuks kaubanduskeskusesse, kokku ca 35 autot ja Punaselt tänavalt on sissepääs parkimisalale, kuhu pargib samuti ca 35 autot. PT-le lisatud plaanil on planeeritud parkimiskohad diagonaalis ühele poole sõiduteed, kuhu on planeeritud 33 autokohta. Seega kaotatakse sellise projektlahendusega ca 35-37 auto parkimiskohta väljas. See on otseselt kaebajate äritegevust mõjutav, kuna kaebajate klientide jaoks väheneb parkimisvõimalus, mis toob kaasa külastatavuse vähenemise. Kaubanduskeskuse maa-alune parkla pole mõeldud kvartali parkimisprobleemi lahendamiseks, vaid kaubanduskeskuse teenindamiseks. Kaebajaid mõjutab otseselt liikluskorraldus kvartalis ning see, kuidas on korraldatud parkimine. Liikluskoormuse kasv vähendab kaebajatele kuuluva kaubanduskeskuse külastatavust, kuna ligipääs Pae 76 ja 78 kaubanduskeskusele Punase tänava kaudu planeeritud liikluskorralduse alusel on takistatud ja häiritud. Kaebajatel ei ole võimalust liikluskorralduse ja tänavate seisukorra lahendamisel kaasa rääkida. DP menetluses oleks saanud sellist õiguste rikkumist vältida.
12.Eraldi DP algatamine kvartali liikluskorralduse ja parkimise lahendamiseks pole otstarbekas.
13.Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 13 lg 2 kohaselt tuleb eelhinnang anda muu hulgas kaubanduskeskuse arendamise korral. Vaidlustatud PT-s ei käsitleta nõudeid kaubanduskeskuse maa-aluse osa ehitamisest tulenevate kahjulike mõjude määratlemiseks. PT menetluses ei hinnatud mõju lõhkamistööde tegemisel, sh lõhkamis- ning kaevetöödega kaasneda võivat radooniohtu. Lõhkamistööd võivad kahjustada kõrval asuvaid hooneid.
14.PT väljastamisega on antud Pae tn 70/72/74 kinnistu omanikule OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus põhjendamatult soodsamad tingimused, sh Tallinna linnale kuuluvatele kinnistutele parkimisplatside ja juurdepääsuteede rajamine, haljastuse nõuete suhtes leebemad tingimused jne. Sellise konkurentsieelise andmine mõjutab negatiivselt kaebajate majandustegevust antud piirkonnas ning toob seetõttu kaasa olulisi majanduslikke kahjusid ning
rikub ettevõtlusvabadust. Põhjendamatu konkurentsieelise andmisega kahjustatakse otseselt kaebajate huve ning subjektiivset õigust saada võrdselt koheldud.
15.TLPA ei ole järginud hea halduse tava, kuna vaatamata arutelude käigus ning kirjalikult esitatud arvukatele vastuväidetele ja ettepanekutele, otsustas TLPA projekteerimistingimused väljastada. Vastustaja ei võtnud arvesse kaebajate ning teiste ümbruskonna elanike ja äriühingute olulisi muudatusettepanekuid, sh DP algatamise vajadust. Ka andis vastustaja alles 07.05.2018 teada, et juba 04.09.2017 on sõlmitud haldusleping Tallinna linna ning OÜ BREM Kinnisvarahooldus vahel ehitusprojektijärgsete rajatiste väljaehitamise kohta. Halduslepingu olemasolust kaebajaid enne PT väljastamist ei teavitatud, mistõttu ei saanud kaebajad esitada halduslepingule vastuväiteid. Halduslepingus kokkulepitu on vastuolus PT-s esitatud tingimusega: halduslepingu kohaselt ei ole OÜ-l BREM Kinnisvarahooldus kohustust rajada avalikult kasutatavaid teid ja tehnovõrke ning kohustus piirdub vaid nende projekteerimisega.
16.OÜ BREM Kinnisvarahooldus esitas juba 16.11.2015 TLPA-le taotluse PT väljastamiseks Pae 70/72/74 kinnistule kaubanduskeskuse püstitamiseks. PT-d väljastati 04.05.2018 ehk 2,5 aastat peale taotluse esitamist. Seega ei vasta tõele, et valitud menetlus oleks säästvam ja efektiivsem võrreldes DP-ga. DP menetluse kestel oleks kaebajatel ja kõigil puudutatud isikutel (sh elanikel ja ettevõtjatel) paremad võimalused arvamuste ja vastuväidete esitamiseks.
17.PlanS §-s 138 on detailplaneeringu menetluses ette nähtud järelevalvemenetlus, mis PT menetluses esitatud vastuväidete puhul puudub, va võimalus esitada kaebus kohtusse. PT vaidlustamiseks pole nende vastuolu avalike huvidega kaebuse esitamise alus, kuigi PT-ga luuakse alus hoone püstitamiseks. Seega tuleks PT valikul DP asemel eriti põhjalikult kaaluda kõikide puudutatud isikute huve ning järgida kehtestatud nõudeid. Kaebajate hinnangul on TLPA teadlikult vältinud DP algatamist ning otsinud näilisi põhjuseid, et rakendada PlanS § 125 lõike 5 punktides 1 ja 2 toodud erandit. Vastustaja seisukohad
18.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebajate endi kanda.
19.Kaebusest ei selgu kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist. Kaebajad ei ole selgitanud, milles seisneb PT vahetu mõju neile või nende äritegevusele. Tõendamata ning paljasõnalised on kaebajate etteheited seoses lõhkamistööde ning võimaliku radooniohuga. Muus osas on kaebus esitatud populaarkaebusena, mida PT peale esitada ei saa.
20.Vastustaja hinnangul on kaebajad PT-d ehitusloaga segi ajanud, kuna PT-d ei anna vahetut ehitusõigust. Ehitamisega seotud ohtude vältimiseks vajalikud meetmed nähakse ette ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis. Kehtiva õiguse kohaselt on PT-d iseseisev haldusakt, mitte ehitusloa eelhaldusakt.
21.PT-ga kavandatav kaubanduskeskus aadressil Pae tn 70/72/74 asub Lasnamäe ÜP kohaselt keskuse alal. Kinnistut, millele vaidlustatud PT-d väljastati, ümbritsevad äri- ja kaubanduspindadega kinnistud – seega sobib kavandatav kaubanduskeskus piirkonda nii mahuliselt, otstarbelt kui hoonestuslaadilt. Pae tn 70/72/74 kinnistul asub ka praegu kaubandushoone. Vastustaja hinnangul oli PT väljastamine antud juhul igati õigustatud ning vastupidiselt kaebajate arvamusele valiti kohane menetlus.
22.Vastustaja ei nõustu kaebajate etteheitega, justkui viitaks menetluse ajaline kestvus sellele, et tegemist ei ole säästvama ning efektiivsema menetlusega. Projekteerimistingimuste väljastamine on viibinud menetlusse kaasatud isikute vastuväidete suure hulga tõttu, millele menetluse käigus lahendusi otsiti. Ei ole põhjust arvata, et DP menetluses oleks vastuväiteid vähem esitatud. 4(11)
Planeeringumenetluse eripära tõttu – arvestades, et planeering peab läbima kolm menetlusastet (algatamine, vastuvõtmine, kehtestamine) – oleks planeeringumenetlus võtnud vähemalt kaks korda kauem aega, kui antud juhul PT menetlus. Täidetud olid kõik PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused PT väljastamiseks.
23.Huvitatud isikutele on tagatud ärakuulamine ja vastustaja on täitnud omapoolse selgitamiskohustuse – kaebajad on oma kaebusele vastavad tõendid lisanud. Seega on vastupidiselt kaebajate väidetele halduse head tava järgitud. Asjaolu, et kaebajatele meeldinuks rohkem DP menetlus, ei tähenda seda, et haldusorgan ei peaks menetluse adressaadi jaoks valima võimalikult efektiivset ja säästvat menetlusliiki.
24.Kaebajad on segi ajanud PT-d ning 04.09.2017 Tallinna linna ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus vahel sõlmitud halduslepingu nr TKA128. Nimetatud haldusleping, kuigi sellele PT-s viidatakse, ei ole vaidlustatud PT-de osa, vaid eraldiseisev dokument. PT-d on antud üksnes ja ainult kaubanduskeskuse püstitamiseks Pae tn 70/72/74 kinnistul. Viidatud halduslepinguga on aga kokku lepitud avalikult kasutatavate teede (st sõidu-, kõnni- ja kergliiklustee), üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja sademeveekanalisatsiooni väljaehitamises ning teede ja tehnovõrkude projekteerimises väljaspool Pae tn 70/72/74 kinnistut – seda siis vastavalt halduslepingule lisatud joonisel näidatud tingmärkidele. Kolmas isik nii projekteerib need rajatised kui ka ehitab need omal kulul välja – linn ei kanna nende rajatiste ehitamiskulusid. Isegi PT tühistamine ei too kaasa 4.09.2017 Tallinna linna ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus vahel sõlmitud halduslepingu nr TKA128 automaatset tühisust.
25.PlanS § 125 lg 5 ei determineeri PT väljastamist mitte mingil viisil hoone tähtsusega. Lisaks on praegusel juhul tegemist väikesemahulise kaubanduskeskusega (lubatud suurim ehitisealune pind ligikaudu 5000 m2).
26.PT väljastamine ei ole seotud hoone mahuga, mille asemele uut hoonet kavandatakse ning need on antud hoone püstitamiseks, mitte laiendamiseks. Seega hoone üle 33% laiendamise väide on asjakohatu.
27.Lasnamäe elamualade üldplaneeringu menetluses on piirkonna keskkonnamõjude hindamine juba läbi viidud. Kui ehitusloa taotlemise ajaks peaks ilmnema uusi asjaolusid, saab keskkonnamõju hindamise algatamise üle otsustada ehitusloa menetluses (ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 2).
28.Kaebuses leiavad kaebajad, et PT-ga ettenähtud haljastusprotsent on vastuolus üldplaneeringuga. Kaebajate väide ei ole õige. Vaidlustatud PT-de p-s 9.1 on öeldud järgmist: „/.../ projektiga kavandatav haljastuse protsent krundil võib olla ligikaudu 11% ja täpsustub ehitusprojekti menetluses, kuna tegemist on juhusega, mille puhul olemasolev haljastuse protsent krundil on üldplaneeringus nõutust oluliselt väiksem - 9,8%.“ Ka on kaebajad kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu seletuskirja puudulikult tsiteerinud – kaebajad väidavad nimelt, et segahoonestusalal, kus asub vaidlusalune kinnistu, on haljastuse osakaaluks minimaalselt 20 %. Tegelikult öeldakse üldplaneeringu seletuskirjas järgmist (lk 16): „Lasnamäe segahoonestusaladel kehtivad järgmised haljastustingimused: haljastusega alade osakaal kinnistul vähemalt 20%, selle hulka ei kuulu katuse-, garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Üksikutel juhtudel võib kaaluda haljastuse protsendi vähendamist.“. Seega on antud juhul põhjendatud 20 %-st väiksem haljastusprotsendi lubamine – antud juhul on PT-ga haljastuse olemasolevat osakaalu suurendatud ning seda on PT-s ka selgitatud.
29.Arusaamatuks jääb kaebajate arutelu konteinerhaljastuse üle ning viide võrdse kohtlemise rikkumisele. Pae promenaadi maa ei kuulu kaebajatele, vaid kuulub linnale. Pae tn 70 // 72 // 74 kinnistu on aga eraomandis ning sinna kavandatakse äritegevuse eesmärgil kaubanduskeskust. Seega on tegemist mittevõrreldavate kinnistute ja mittevõrreldavate kavandatavate ehitistega. 5(11)
Samas sõlmiti kohtuasjas nr 3-18-97 kaebajatega kompromiss, kus osa Pae promenaadile kavandatud õunapuudest asendati kaebajate nõudel just nimelt konteinerhaljastusega.
30.Kaebajad jätavad tähelepanuta, et ühe kinnistu PT-ga (või ka DP-ga) ei lahendata kogu kvartali liikluskorralduse ja tänavate seisukorra probleeme, arvestades sealjuures, et vaidlusalusel kinnistul on ka praegu kaubandushoone. Kaebajad esitavad seoses liikluskorralduse ja parkimisega selgelt eksitavaid väiteid, nagu kaotataks PT-ga ära 35-37 auto parkimiskohta välisõhus. Midagi sellist PT-st ei tulene. Uue projekteeritava ja ehitatava Pae tn 70//72//74 kaubanduskeskuse rajamisel ei vähene kinnistul ega selle ümbrus parkimiskohtade arv. Parkimine on PT kohaselt kavandatud keldrikorrusele, mille lahendus veel puudub.
31.Väide, justkui antaks PT-ga kolmandale isikule konkurentsieelis, on põhjendamatu. Ka kaebajate väide, et konkurentsieelise annab kolmandale isikule halduslepingust tulenev kohustus linna maal omal kulul välja ehitada avalikku kasutusse määratud infrastruktuurirajatised, on ilmselgelt alusetu. Viidatud haldusleping ei anna kolmandale isikule mingeid konkurentsieeliseid, vaid paneb suured rahalised kohustused ehitada välja avalikku kasutusse määratud infrastruktuur. Lisaks ei ole praeguses asjas halduslepingut vaidlustatud. Kolmandate isikute seisukohad
32.Kolmandad isikud paluvad jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebaja enda kanda.
33.Kaebusest ei nähtu subjektiivsete õiguste riivet. PT ei anna vahetut ehitusõigust, vaid üksnes võimaluse ehitusõigust andva ehitusloa taotlemiseks. Kaebajad ei ole suutnud veenvalt põhjendada, millist väidetavat õigust vaidlustatud haldusakt rikub. Kaebajate väide vara väärtuse vähenemise osas on paljasõnaline ning põhistamata. AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ opereerivad läheduses kaubanduskeskust, mistõttu neid võib häirida tihenev konkurents. Hopson Capital OÜ puhul aga ei ole üldse arusaadav, mille tõttu ta kaebab. Kaebajate väited võiks asjakohased olla ehitusloa menetluses.
34.Vastustaja ei ole eksinud materiaalõiguse ega ka menetlusõiguse normide vastu ning PT-d on väljastatud õigesti. Kui on täidetud PlanS § 125 lõike 5 nõuded, siis on PT-de andmine hoone püstitamiseks igati õigustatud. PT-ga kavandatav hoone sobitub igati olemasoleva hoonestuslaadiga ja vastab Lasnamäe elamualade üldplaneeringule. Ka täna asuvad PT-ga hõlmatud kinnisasjal äripinnad, kus toimub kaubandus ja teenuste osutamine. Kaebajatel ei saa olla õigustatud ootust, et nende piirkonnas olemasolev olukord ja liikluskoormus säilib muutumatuna.
35.Kõik asjakohased insener-tehnilised lahendused leitakse ehitusprojekti koostamise käigus ning tegemist ei ole küsimustega, mida PT raames menetleda. Ehitisele esitatavad nõuded on loetletud EhS § 12 lõikes 3, mille kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Seega on kaebajate väited, nagu ohustaksid PT-d keskkonda, tervist või vara vms asjakohatud ja paljasõnalised. Näiteks haljastuse võimalikud lahendused on välja pakutud ka juba vaidlustatud PT-s (võimalus konteinerhaljastuse kasutamiseks), kuid on ilmne, et konkreetne lahendus antakse projektiga ning koostöös pädevate ametiasutustega.
36.Kolmandad isikud nõustuvad vastustaja haldusakti sisu ja põhjenduste käsitlusega. Kohalik omavalitsus, teostades planeerimisdiskretsiooni, peab kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil, arvestades kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning tagama, et kaalutlusõiguse teostamine on toimunud ratsionaalselt. Vastustaja on käesoleval juhul esitanud ratsionaalsed kaalutlused kõikidele kaebuses tõstatatud küsimustele ning kaalunud otsuse vastuvõtmisel kaebajate ja avalikke huve ning kolmandate isikute huve. Asjaolu, et vastustaja seisukohad kaebajatele ei meeldi, ei muuda vastavaid seisukohti ebaõigeks. Kaebajad on olnud menetlusse kaasatud. 6(11)
KOHTU PÕHJENDUSED
37.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
38.Kohus ei nõustu siiski kolmandate isikute esindaja väitega kaebeõiguse ilmselgest puudumisest, mille tõttu võinuks kaebuse tagastada. Kaebeõigus on põhjusel, et kaebajad väidavad ehitusprojekti aluseks olevate tingimuste määramisel detailplaneeringu menetluse õigusvastaselt kõrvalejätmist ning PT-ga amortiseerunud kaubanduspindade asemele uue kaubanduskeskuse püstitamiseks tingimuste määramist selliselt, et süvendatakse piirkonna parkimis- ja liiklusprobleeme. See mõjutab kaebajate väidetel nende kui kinnistu naabrite õigusi. Õige on vastustaja seisukoht, et EhS §-i 26 kohaselt asendavad PT-d detailplaneeringut ehk neid on võimalik anda DP asemel. Ehitamise õiguse vahetult annab aga ehitusluba, mille saamiseks tuleb koostada ehitusprojekt (EhS § 26 lg 1, § 38). Kohus märgib, et kaebajate väidete põhjendatust ja nendega seotud subjektiivsete õiguste rikkumist ning kaebeõiguse olemasolu kaebuse menetlusse võtmiseks hinnatakse erinevate normide alusel. Kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumise väiteid tuleb hinnata asja sisulisel läbivaatamisel. Kohus lisaks märgib, et ehitamist ja planeerimist käsitlevate normide eesmärk ei ole kaitsta kedagi konkurentsi tihenemise eest.
39.Kohus nõustub, et faktilistest asjaoludest ja menetluses esitatud kaebaja OÜ Hopson Capital põhjendustest ei nähtu, et PT-d võiks rikkuda tema subjektiivseid õigusi. Nimetatud kaebajale kuuluv kinnistu Punane tn 31a (kus kaebaja väitel asub büroohoone) ei külgne PT-d saanud kinnistuga, vaid asub sellest sirgjooneliselt mõõtes ca 230 m kaugusel (vt Maa-ameti kaardirakendus) ning PT-ga ei ole ette nähtud nt kaebaja kinnistu juurde viivate tänavate sulgemist. Samuti ei ole eluliselt usutav muude kaebuses toodud negatiivsete mõjude jõudmine kõnealuse kinnistuni. Seega jääb OÜ Hopson Capital kaebus rahuldamata seetõttu, et subjektiivsete õiguste rikkumine on põhistamata ega ole eluliselt usutav. AS-i V.A.O. Invest (Pae tn 76 kinnistu omanik) ja V.A.O. Grupp OÜ (Pae tn 78 kinnistu hoonestusõigus) subjektiivsete õiguste rikkumist tuleb hinnata põhjalikumalt.
40.Kuna kaebajad on 27.11.2018 kaebuse täpsustuses märkinud, et kaebus on esitatud üksnes subjektiivsete õiguste kaitseks (PT-le populaarkaebust esitada ei saa, millega kohus nõustub), jätab kohus käsitlemata kõik väited ja põhjendused, mis lähtuvad avalikust huvist ja teiste isikute (eelkõige piirkonna elanike) õiguste kaitsmisest.
41.HKMS § 59 lg 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited.
42.Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajad ei ole oma subjektiivsete õiguste rikkumist veenvalt põhistanud ega millegagi tõendanud. Kaebajate väited nt mürast ja vibratsioonist ülemääraste ning leevendamatute kahjulike mõjude tekkimisest on oletuslikud.
43.Projekteerimistingimused anti ühe eraomandis oleva kinnistu hoonestamiseks ühe hoonega (tl 19, PT kaubanduskeskuse püstitamiseks Pae tn 70/72/74). Kuna ka kaebajad möönavad kaebuses, et tegemist ei ole olemasoleva hoone (kaubanduspindade) laiendamisega, vaid uue hoone püstitamisega, on asjakohatud kaebajate väited seoses üle 33% laiendamist käsitlevate normidega. Vaidluse all on see, kas PlanS § 125 lg 5 oli kohaldatav. PlanS § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, 7(11)
sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Viidatud norm annab haldusorganile kaalutlusõiguse. Õige on vastustaja seisukoht, et lisaks eeltoodud normi rakendamise eeldustele tuleb kaalutlusotsuse tegemisel arvestada ka haldusmenetluse põhimõtetega (HMS § 5 lg 2 – menetlusökonoomia). Kaebajad viitavad, et PT menetlus võttis aega ca 2 aastat, millest on järeldanud, et PT menetlus ei andnud seega menetlusökonoomilist eelist võrreldes DP-ga. Kohus sellega ei nõustu. Kõnealusest faktist võib pigem järeldada, et arvestades DP menetlusele ettenähtud formaalsusi (vt PlanS 8.pt) poleks selle menetlus käesolevaks ajaks tõenäoliselt veel lõppenud. Ka kaebaja möönab, et DP menetlus on oluliselt põhjalikum (25.06.2018 menetlusdokument, lk 13) võrreldes PT menetlusega. Kohus nõustub vastustajaga, et ühe kinnistu PT-ga ega ka alternatiivina DP-ga ei lahendata kogu ümbritseva kvartali parkimis- ega liikluskorralduse probleeme, mis on tingitud kunagiste planeerimispõhimõtete järgi planeeritud elukeskkonna sobimatusest muutunud elustandardite ja -keskkonnaga. Avalik võim ei saa eraomandis kinnistule määrata pelgalt avalikust huvist lähtuvat ehitusõigust omaniku tahet eirates. Sellisel juhul tuleb läbi viia sundvõõrandamismenetlus. Tõsi, PT-ga ei tohi neid probleeme ka oluliselt suurendada või muuta lahendamatuteks. Antud juhul on vastustaja otsustanud lahendada eraldi menetlustes eraomandis kinnistul uue ehitise püstitamise ning peamiselt avaliku kasutusega alal parkimis- ja liiklusprobleemid (mille olemasolu üle vaidlus puudub). Puudub ka vaidlus, et 04.09.2017 sõlmis linn OÜ-ga Brem Kinnisvara halduslepingu TKA128 (tl 57-59). Sellega võtab kolmas isik kohustuse sellel alal rajatiste projekteerimiseks ja väljaehitamiseks (p 2.1, s.h tehnovõrgud alal, kuhu tuleb projekteerida ka kolmandate isikute kinnistu teenindamiseks vajalik tehnovõrk) ning see tegevus on seotud kaubanduskeskusele kasutusloa väljastamisega. PT-s (lk 6) on määratud avaliku kasutusega rajatiste ehitusprojektide esitamise kohustus. Kaebajate väited halduslepinguga võetud kohustuste osas ei ole korrektsed. Kaebajad on lugenud kõik väljapoole vaidlusalust kinnistut jäävad, seda ümbritsevad, avaliku kasutusega tänavad ja platsid uut kaubanduskeskust teenindavateks. Sellest seisukohast lähtudes tuleks need lugeda ka kaebajate kaubanduskeskust teenindavateks tänavateks. Avaliku kasutusega tänavad vajavad remonti ja uuendamist sõltumata sellest, kas need viivad mõne kaubanduskeskuseni ning vastavate kokkulepete puudumisel eraisikutega tuleb seda finantseerida kohalikul omavalitsusel. Tõendamata on kaebajate väide, et kohalik omavalitsus renoveeriks tänavaid kolmandate isikute huvides ning selgitamata selle seos PT õiguspärasusega. Kui kaebajad oleks taotlenud enda kinnistule ehitusõigust ja neile oleks linna poolt esitatud nõudmine lahendada oma kinnistu hoonestamisega koos ära kogu kvartali parkimisprobleem (nt nähes oma kinnistule ette tasuta parkimiskohad kõigile ümbritsevatele elanikele), oleks kaebajad sellist nõudmist ilmselgelt ja põhjendatult pidanud õigusvastaseks. PT kohane planeeritav ala on kinnistu, mitte elamukvartal. Ometi leiavad kaebajad, et kolmandad isikud peaksid oma kulul lahendama kogu kvartali liikluskorralduse- ja parkimisprobleemid. PT ülesanded on toodud EhS § 26 lg-s 4 (vrd PlanS § 126 lg 1).
44.Riigikohus on korduvalt selgitanud ulatusliku kaalutlusõigusega planeerimisotsuste kohtuliku kontrolli piire, märkides, et kohus ei teosta erinevate huvide kaalumist haldusorgani eest, ei muuda planeeringulahendust haldusorgani asemel ega otsusta planeeringulahenduse otstarbekuse üle (RKHK lahendid asjas nr 3-3-1-23-16, nr 3-3-1-15-08, nr 3-3-1-8-02, nr 3-3-1-9-98 jt). Kohtu arvates on suur osa kaebajate väidetest seotud, antud juhul siis PT, otstarbekuse küsimusega ehk kohtuliku kontrolli alt välja jäävate kaalutlustega. Kohus saab lahendada õiguslikku vaidlust, mitte teha haldusorgani eest otstarbekuse otsustusi.
8(11)
Ka PlanS § 125 lg 5 p-st 1 tulenevate eelduste „ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi“ täidetuse hindamine on haldusorgani ulatusliku diskretsiooni osa, mille kohtulik kontroll on piiratud. Kuna vaidlusalusel kinnistul asub juba kaubanduskeskus, siis ei saa põhjendatult väita (puudutatud isikute huvide seisukohast), et uue keskuse ehitamine olemasoleva amortiseerunud keskuse asemele muudaks oluliselt olemasolevat olukorda. Kaebusest ei nähtu põhjendusi, miks uus kaubanduskeskus (nt funktsioonilt, arhitektuurse lahenduse, kõrguse või korruselisuse poolest) ümbritsevasse keskkonda ei sobiks ning kuidas see seondub kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumisega. Praeguse kaubanduskeskuse pindala on kaebuse kohaselt 3274 m2 ja kavandatav on PT kohaselt ligi 5000 m2, kusjuures uue keskuse puhul on parkimine viidud maaalusele korrusele. Kaebusest ei nähtu argumente, miks vana kaubanduskeskuse asemele uue kaasaegse kavandamine oleks ümbritsevasse keskkonda sobimatu (PlanS § 125 lg 5 p 1). Kohtu hinnangul on ruumilise keskkonna kaasajastamine piirkonna atraktiivsust suurendav ning keskkonna parendamine peaks ümbritseva kinnisvara väärtust pigem tõstma, mitte langetama. Kohus leiab, et kaevatav haldusakt on viidatud eelduste osas ja kaebajate vastuväiteid arvestades piisavalt põhjendatud ega korda haldusorgani põhjendusi (HKMS § 165 lg 2). Haldusorgani põhjendused ei ole meelevaldsed ega ebaratsionaalsed.
45.Samuti on täidetud PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevad eeldused. Haldusaktis on viidatud Lasnamäe ÜP-le ja hinnatud kooskõla sellega. Kohus nõustub haldusaktis toodud vastavate põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (HKMS § 165 lg 2).
46.Kohus ei nõustu kaebajatega nagu oleks krundi kavandatav haljastusprotsent (11,3%) vastuolus Lasnamäe ÜP-ga. Kaebajad viitavad ilmselt Lasnamäe ÜP seletuskirja p-le 2.2.1.4 (segahoonestusala haljastustingimused), mille kohaselt haljastusega alade osakaal kinnistul on vähemalt 20%, selle hulka ei kuulu katuse-, garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Üksikutel juhtudel võib kaaluda haljastuse protsendi vähendamist. Seega võimaldab ÜP kaalutlusõigust. Vastustaja on põhjendatult arvestanud olemasolevat olukorda PT-ga hõlmatud alal, kus senine haljastusprotsent oli 9,8 (milles vaidlus puudub). PT-ga suurendatakse pisut haljastuse osakaalu. See, kuidas olemasoleva olukorraga võrreldes olukorra mõningane paranemine kaebajate subjektiivseid õigusi saaks kahjustada, kaebusest ei nähtu. Kaebajad ei saa nõuda oma kinnisasja väärtuse tõstmist (kui eeldada, et nii vähene haljastusprotsendi erinevus ca 9% võib mingit mõju avaldada) teiste isikute arvelt, olukorras, kus senist faktilist olukorda sisuliselt ei muudeta (sh hoonestuse mahtu ei suurendata haljastuse arvelt). Kohus peab siiski kaebajate väidet kinnisasja väärtusele avalduvast mõjust paljasõnaliseks ja eluliselt ebausutavaks ega pea sellest tulenevalt vajalikuks haljastuse küsimuse pikemat käsitlust.
47.Kaebajad väidavad, et Punasel tänaval, mis on planeeritud sissepääsu kohaks kaubanduskeskusesse pargivad praegu ca 35 autot. Punasel tänaval on sissepääs ka parkimisalale, kus samuti pargib ca 35 autot. Sissepääs parkimisalale on likvideeritav. Projekteerimistingimustele lisatud plaanil on aga ühel pool sõiduteed kavandatud 33 autokohta diagonaalis. Seega kaob kaebajate väitel ca 35-37 parkimiskohta väljas. Sellega väheneb kaebajate klientide parkimisvõimalus. PT näeb ette maa-aluse parkla, mis leevendab aga vaid uue kaubanduskeskuse külastajate parkimisprobleeme. Nagu kohus eelnevalt on märkinud, et saa ühe kinnistu PT-ga lahendada kogu kvartali probleeme. Puudub vaidlus, et parkimine tuleb lahendada oma kinnistul ning see peab vastama Tallinna linna kehtestatud parkimise arengukavale (vt PT p 9.6). Samas, parkimise viimine PT kohaselt suures osas maa-alusele korrusele leevendab eelduslikult ka piirkonna parkimisprobleemi (nt vähendab vajadust uue keskuse kasutajatel parkida liiklemiseks mõeldud avaliku kasutusega tänavatel). Kohtul ei ole alust kahelda, et parkimiskorruse projekteerimine ja ehitamine on ehitustehniliselt võimalik. Selle lahendus nähakse ette ehitusprojektis. Lisaks, jalgrattaparklad vähendavad 9(11)
vajadust tulla keskusesse autoga. Kaebajad ei ole tõendanud, et PT ei võimaldaks nõuetekohase parkimislahenduse projekteerimist kolmandate isikute kinnistul, millega kaasneks kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine. Vastustaja on vastuses kaebusele välja toonud, et kaebajad viitavad enda klientide poolt kasutatavate olemasolevate parkimiskohtade puhul omaalgatuslikult avaliku kasutusega tänavatele tekitatud parkimisele ning jätavad samas tähelepanuta, et PT-ga kavandatava maa-ala kõrval asub linnale kuuluv ca 400 m2 suurune parkimisplats, mis on kavas rekonstrueerida (mh laiendada umbes poole võrra). Vastustaja ei kinnita kaebajate väidet linna haljasalale uue kaubanduskeskuse tarbeks parkimiskohtade kavandamisest (vt vastus kaebusele, p 12).
48.Keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) ka antud piirkonnale on tehtud Lasnamäe ÜP menetluses, milles vaidlus puudub. Kaubanduskeskus asendatakse uuega, s.t ei toimu avaliku kasutusega ja teistsuguse mõjuga objekti ehitamist tühjale maa-alale. Seetõttu on vastustaja põhjendatult jätnud korduva hindamise tegemata ning selgitanud kohtumenetluses, et kui keskkonnamõju hindamise (KMH) vajadus selgub ehitusloa menetluses, siis see tehakse vastavalt EhS § 42 lg-s 2 sätestatule. Paepinnase lõhkamisega seotud riske saab hinnata ehitusprojekti koostamisel, kuna PT eesmärgiks ei ole anda ehitustehnilist lahendust maa-aluse korruse rajamiseks ja sellega kaasnevate lõhkamiste ohutusmeetmeid. Samuti saab radooni (välisõhus kiirelt hajuva radioaktiivse gaasilise aine) mõjusid ja sellega seotud ehitustehnilisi lahendusi näha ette ehitusprojektis, kuid need seonduvad rajatava kaubanduskeskuse kasutajatele nõuetekohase keskkonna tagamisega. Kaebajad ei ole viidanud õiguslikule alusele, millest tulenevalt peaks ehitamise käigus välisõhku võimalik radooni eraldumine kaasa tooma PT väljastamisest keeldumise. PT eesmärgiks on projekteerimiseks tingimuste andmine, mitte projekteerimine (mille käigus koostatakse ehitusprojekt). Seega ei saa hinnata, kas avalduda võivad väidetavad kahjulikud mõjud on piisavalt maandatud. Ehitamine on oma olemuselt teatud keskkonnamõju tekitamine juba ainuüksi põhjusel, et reeglina vajab hoone vundamendi rajamine maapinna süvendamist. Pelgalt sellest tulenevalt ei saa väita subjektiivsete õiguste rikkumist ja keelata PT väljastamist.
49.Arusaamatuks jääb kaebajate väide, et kui liikluskorralduse ja parkimise probleemid lahendatakse eraldi menetluses, ei ole neil võimalust kaasa rääkida. Kui liikluskorralduse ja parkimise lahendus kaebajaid otseselt puudutab tuleb tagada neile ärakuulamise võimalus. HMS § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute (menetlusosalised) kaasamise, kelle õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Menetlusosalise arvamus või vastuväited tuleb ära kuulata, kui sooritatav toiming võib õigusi kahjustada (HMS § 40 lg 2). Samuti ei ole kaebajad viidanud, millisel õiguslikul alusel nad peaksid olema kaasatud halduslepingu, mille pooleks nad ei ole, sõlmimise menetlusse. Või, mil viisil haldusleping välistaks kolmandate isikute kinnistu piirest väljas asuvate tänavate ja tehnovõrkude ehitamise võimaldamiseks toimuvatesse menetlustesse kaasamise. Lisaks, taristut ei projekteerita ega ehitata vahetult halduslepingu alusel.
50.Kaebajate 23.08.2016 (tl 41 pöördel – 43) ja 12.05.2016 (tl 39 pöördel – 41) esitatud pöördumistele seoses PT taotlusega on vastatud 07.05.2018 kirjas (tl 23-24). Viidatud kirjast ja kaevatavast haldusaktist nähtub huvitatud isikute (sh kaebajad) piisav ärakuulamine. 07.05.2018 kirjas on vastatud kaebajate kaebuses tooduga võrreldes samasisulistele väidetele. Ka 22.01.2016 on kaebajad esitanud ühispöördumise mitmete piirkonna korteriühistutega (tl 37-39) ning samades küsimustes. 21.04.2016 kirjas (tl 26-27) ei ole väidetud DP koostamise vajadust, vaid selle viimasest lõigust nähtub, et menetluse valik on alles kaalumisel. Lasnamäe LOV-s on 30.08.2016 toimunud eskiisi vastuväidete ja ettepanekute avalik arutelu (tl 43 pöördel – 44, 10(11)
protokoll), kus samuti pole väidetud, et menetlus viiakse läbi DP menetlusena. Kui haldusorgan on PT menetluses kuulanud ära piirkonna elanike ja ettevõtjate arvamuse ja vastuväited ning põhjendanud nende arvestamata jätmist, ei järeldu sellest kaebajate menetluslike õiguste rikkumine. Kõiki vastuväiteid ei pea arvesse võtma. Samuti ei saa põhjendatud huvide arvestamine või mittearvestamine iseenesest sõltuda valitud menetluse liigist.
51.Kohus nõustub vastustajaga (vastus kaebusele, p 13), et ühele kolmandale isikule halduslepinguga pandavad kohustused avaliku kasutusega infrastruktuuri projekteerimisel ja väljaehitamisel ei saa tekitada kolmandatele isikutele konkurentsieelist kaebajatega võrreldes ega saa loogiliselt viia järelduseni vaidlustatud projekteerimistingimuste õigusvastasusest. Kolmas isik ei saa tänavaid, platse ja tehnovõrke rajada oma suva alusel.
52.Kuna kaebajad ei ole tõendanud enda subjektiivsete õiguste rikkumist, puudub alus kaebuse rahuldamiseks.
53.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebajate menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt nende endi kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kolmandate isikute menetluskuluks on õigusabikulu, mille summaks on taotluse kohaselt (tl 101) 468 eurot. Kulude nimekiri ja arve (OÜ-le Brem Kinnisvarahooldus) on esitatud. Alates 01.01.2018 ei ole vaja halduskohtus esitada tasumist tõendavat dokumenti (HKMS § 109 lg 1l). Kohus leiab, et kulude vähendamiseks alust (HKMS § 109 lg 6) ei ole ning menetluskulu 468 eurot tuleb kaebajatelt solidaarselt kolmandate isikute kasuks välja mõista. Kolmandad isikud on taotlenud menetluskulude tasumist OÜ BREM Kinnisvarahooldus (rg-kood 10327044) arveldusarvele. (allkirjastatud digitaalselt) Kristina Maimann
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.