Korteriühistu Liivalaia 5 MTÜ, A. A.-T., Ž. P., T. M., K. H., S. K., T. Z., L. K., G. U., L. B., V. Z., P. T., J. I., K. A. kaebus kohustada Tallinna linna uuesti läbi vaatama Liivalaia 5 ümberehitamiseks esitatud ehitusteatist nr 1611201/14521
Menetlusosalised
Kaebaja: Korteriühistu Liivalaia 5 MTÜ (edaspidi ka KÜ Liivalaia 5 või KÜ), A. A.-T., Ž. P., T. M., K. H., S. K., T. Z., L. K., G. U., L. B., V. Z., P. T., J. I. ja K. A., ühine volitatud esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud: AS MV Kaubad, volitatud esindajad Kristjan Tamm, Veiko Vaske R. V., M. M., L. V., T. Š., T. H., K. O., S. S. ja E. V.
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Rahuldada KÜ Liivalaia 5, A. A.-T., Ž. P., T. M., S. K., L. K., G. U., L. B., V. Z., P. T., J. I. ja K. A. kaebus ja kohustada Tallinna linna uuesti läbi vaatama Liivalaia tn 5 asuva hoone keldri- ja esimese korruse ümberehitamiseks esitatud ehitusteatist nr 1611201/14521.
2.K. H. ja T. Z. kohustamiskaebus jätta rahuldamata.
3.Mõista Tallinna linnalt kaebajate (va T.Z., K.H.) kasuks välja menetluskulu summas 3910 eurot.
Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 03.08.2018 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et ta soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus 1(16)
kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS MV Kaubad esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi TLPA) 11.01.2017 ehitusteatise nr 1611201/14521 koos ehitusprojektiga (Arhitektuuribüroo Tiivi Torim OÜ töö nr HP 84/2016) Tallinnas Liivalaia tn 5 asuvas 5-korruselises hoones temale kuuluvate esimese korruse ja keldrikorruse äripindade ümberehituseks. Ehitusteatisele lisatud eelprojekti kohaselt kavandatakse pindadele vähese kasutajate arvuga nn minikontorid ja hoiuruumid väljarentimiseks; mittekandvad vaheseinad lammutatakse; trepikojad säilitatakse. Esimesel korrusel paiknevad äripinnad jaotatakse neljaks omaette töötavaks sektsiooniks, millest kolmes on 11 minikontorit ja ühes 5 minikontorit pindadega 9–15 m2 (s.o kokku 38 ruumi). Igas sektsioonis on kaks väljapääsu ja omaette sanitaarsõlm. Keldrisse kavandatakse minihoidlad suurusega 5,2–5,3 m2.
2.Korteriühistu Liivalaia 5, R. R., Ž. P., T. M., K. H, (õigusjärglane Aparent OÜ ei soovinud menetlusse astuda, tl 39), S. K., T. Z. (õigusjärglane M. O. ei soovinud menetlusse astuda, tl 91), L. K., G. U., L. B., V. Z., P. T., J. F. (G.), J. I., K. A. esitasid 15.06.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA-le 11.01.2017 esitatud ehitusteatise teavitatuks lugemise tühistamiseks koos esialgse õiguskaitse taotlusega.
3.Tallinna Halduskohtu 22.06.2017 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse, kaasas AS-i MV Kaubad kolmanda isikuna ning peatas ehitustööd. Tallinna Ringkonnakohtu määrusega jäeti esialgne õiguskaitse jõusse. Tallinna Halduskohus nõustus 13.04.2018 määruses kaebuse osalise muutmisega (tühistamisnõudelt kohustamisnõudele üleminek, muus osas keeldus muutmisest); luges kaebuse tähtaegseks ja jättis rahuldamata kolmanda isiku ja vastustaja taotluse menetluse lõpetamiseks tähtaja ületamise tõttu; jättis rahuldamata kolmanda isiku taotluse kaebuse osaliselt läbivaatamata jätmiseks (korterid müünud kahe kaebaja osas); kaasas menetlusse kolmandate isikutena vahepeal kinnistusraamatu kande kohaselt korteriomandi (69 korteriomandiks jaotatud äripinnal) omandanud isikud; võttis vastu J. F. loobumise kaebusest (OÜ Aparent ei soovinud astuda tema asemel menetlusse, tl 42); tagastas tuvastamisnõude eest tasutud riigilõivu. 11.06.2018 määrusega asendas kohus kaebaja R. R. A. A.-T.ga ning määras asja läbivaatamisele kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebajate seisukohad
4.Kaebajad taotlevad vastustaja kohustamist ehitusteatise uueks läbivaatamiseks ja selle aluseks oleva ehitusprojekti õiguspärasuse kontrollimiseks ning paluvad vastustajalt välja mõista kaebajate menetluskulud.
5.AS MV Kaubad teavitas 29.05.2017 korteriühistut, et talle kuulub Liivalaia tn 5 elamus 69 korteriomandit, millest KÜ järeldas, et toimunud on korteriomandi jaotamine. Osa neist on praeguseks võõrandatud. Kinnistamisavaldusele oli lisatud vaidlusalune ehitusprojekt.
6.Ehitusteatise ja ehitusteatisega koos esitatud ehitusprojekti eesmärgiks oli muuta Liivalaia 5 korterelamu esimese ja keldrikorruse äripindu. Liivalaia 5 korterelamu 1. ja keldrikorrus on 2(16)
kasutusel müügipindadena (hoone esimesel korrusel Dünamo kauplus). Ehitusteatise ja ehitusprojektiga kavandati senisest esimese korruse müügipinnast kontoriruumid ning keldrikorrusel hoiuruumid välja rentimiseks. Vastustaja on ehitusteatise lugenud teavitatuks ning seeläbi nõustunud Liivalaia 5 esimese korruse ja keldrikorruse ümberehitustöödega.
7.Liivalaia tn 5 elamu ümberehitamine rikub oluliselt nii korteriühistu kui ka korteriomanike õigusi ning AS-l MV Kaubad puudub ümberehitustööde tegemiseks kaebajate nõusolek. Ehitusteatise ja selle aluseks oleva ehitusprojektiga on ette nähtud ehitustööd kaasomandis olevate osadega. Korteriomandiseaduse (KOS) v.r (kuni 31.12.2017 kehtinud) § 16 lg 1 kohaselt on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet. Kavandatud muudatused on selgelt suuremad kui pelgalt korterelamu korrashoiuks tehtavad muudatused. Vastustaja oleks pidanud ehitusteatise kontrolli tulemusel andma haldusakti täiendavate nõuetega, mille tegemata jätmisega rikuti ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg-t 6. Riigikohus on selgitanud, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh vee- ja kanalisatsioonitorustik ning küttetorustik), on korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Samuti on Riigikohus asunud seisukohale, et kõik ehitise osaks olevad seinad, s.o nii välisseinad kui ka siseseinad on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad reaalosas või mitte.
8.Ehitusprojektiga on ette nähtud korteriomanike kaasomandis olevate ehitise osade oluline muutmine aga kaebajad jäeti õigusvastaselt ehitusteatise menetlusse kaasamata (EhS § 36 lg 5 p 4). Ehitusprojektiga on ette nähtud muuhulgas kaasomandi osaks olevate tehnosüsteemide (vesi, küte) muutmine, piirdekonstruktsioonide (fassaadi) muutmine kui ka kandekonstruktsioonide (kandvate seinte) muutmine. Eelnevale lisaks nähakse ehitusprojektiga ette seniste pindade kasutusotstarbe muutmine, mille jaoks on Riigikohtu praktikast tulenevalt vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Kui hoone keldrikorruse ja esimese korruse ruumide kasutusotstarvet muudetakse, mõjutab see kõigi Liivalaia 5 korteriomanike, sealhulgas kaebajate subjektiivseid õigusi. Tekkida võivad probleemid parkimisega. Samuti võidakse ladustada hoiuruumides asju, mis tekitavad ohu kortermajale.
9.Ehitusprojekt ei vasta nõuetele osas, mille kohaselt: -
Tehnosüsteemi ühendatakse täiendavad torud ja sõlmed ning osa hoonest lõigatakse küttesüsteemist ära; Tuleohutuse nõuded pole täidetud; Muudetakse välisfassaadi; Muudetakse kandekonstruktsioone.
Ehitusprojektis (I korruse plaanil) on kavandatud mitteeluruumide netopind 912,55m2, ehitusteatises aga 912,9m2. EhS § 44 p 5 alusel tulnuks ehitusprojekti nõuetele mittevastav ehitusprojekt lükata tagasi. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (edaspidi määrus nr 97) § 2 lg 1 kohaselt peab ehitusprojekt olema vastuoludeta ja üheselt mõistetav. 13.12.2016 oli kolmandale isikule kuulunud mitteeluruumi netopinna suurus 937m2, sama korteriomandi suurus kinnistusraamatu kohaselt. Seega toimus ehitusprojektiga netopinna vähendamine. Korteriomanike kulud on seotud korteriomandi suurusega. Kaasomandi eseme suuruse muutus puudutab korteriühistu kohustusi korterelamu majandamisel. Sealjuures on haldusasjas nr 3-18-710 kolmas isik märkinud, et geodeetiliste mõõtmiste tulemusel selgus, et äripinna netopind on suurem kinnistusraamatusse kantust. Arhitekt muutis esitatud andmeid ehitusregistrile 31.01.2017 ja 06.03.2017, mis näitab andmete vastuolulisust. Viimaste andmete kohaselt ehitusregistris on pinna suurus 910,2m2, millest järeldub, et netopind on vähenenud 26,8 3(16)
m2. Arvestades projektis kavandatud ehituskonstruktsioonide hulka ja mõõte, pole sellise projekti realiseerimine vastavalt esitatud andmetele eluliselt usutav (vt 13.06.2018 kaebuse täiendus p 2.9). Geodeedi poolt netopinna ülemõõtmise tulemusi pole samas millegagi tõendatud. Mitteeluruumi suurust kajastavad varasemad dokumendid (vt p 2.10) näitavad netopinnaks 937m2. Tegemist võib seega olla kolmanda isiku poolt valeandmete esitamisega.
10.Kaebajate arvates on vastustaja rikkunud ärakuulamisõigust, kuna pole kaebajaid menetlusse kaasanud. Kaasamata jätmise osas vaidlus puudub. Tegemist on mahukate ehitustöödega, mis hõlmavad kandekonstruktsioonide ja küttesüsteemi muutmist, mille puhul on negatiivne mõju kaebajate subjektiivsetele õigustele võimalik. Vastustaja on EhS § 36 lg 5 p-s 4 sätestatud kaasamiskohustust tõlgendanud liiga kitsalt ja vastuolus haldusmenetluse põhimõtetega. Näiteks piirdekonstruktsioonide muutmisel peaks kaasomanikud olema ärakuulatud, et anda kohaseid kõrvaltingimusi. Kaasomandi osade lammutamine eeldab samuti kaasamist ning kaasamisel poleks saanud tekkida olukorda, kus ehitusprojekti alusel moodustatakse 69 iseseisvat korteriomandit. Mitteeluruumide arvu suurendati (1 asemel 2). Alles kasutusteatise menetluse faasis kaasamine ei hoia ära kaebajate õiguste rikkumist, mis toimub ehitusprojekti realiseerimisel. Ehitustehniliste lahenduste osas kaasarääkimine ei toimu kasutusteatise menetluses. Näiteks toob küttesüsteemide parendamine ja uuendamine kaasa kulud ühistu liikmetele. Vastustaja sisuliselt möönab, et kaebajad on menetlusosalised HMS § 11 lg 1 p 3 mõttes, viidates HMS § 40 lg 3 p-le 6 (üle 50 menetlusosalise ärakuulamise erisus). HMS § 35 lg 2 kohaselt tuli menetlusosalisi teavitada taotlusest. Miinimumina pidanuks vastustaja ära kuulama vähemalt korteriühistu, kui korteriomanike ühiste huvide esindaja. Kaasamise õiguslikuks aluseks on EhS § 2 lg 4 kaudu HMS § 40 ja EhS § 36 lg 5 p 4. Kaasamise vajadus sõltub ehitustegevuse olemusest, mida tuleb haldusorganil hinnata.
11.Ehitusprojekti realiseerimisega kaasneb korteriomanikele püsiv negatiivne mõju, mida pole võimalik vähendada ega leevendada, mistõttu esineb EhS § 44 p 4 keeldumise alus. Vastustaja on heakskiitnud projekti, millega kavandatavad ruumid ei vasta neile esitatud nõuetele, millega seoses hiljem kaasnevad nõuded võidakse esitada korteriühistu vastu. (20.06.2018 menetlusdokumendi p 2.12) Vastustaja seisukohad
12.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta selle rahuldamata.
13.TLPA hinnangul on kaebus perspektiivitu ja ei aita saavutada kaebajate eesmärki. Mitmed väited ei seondu kaebajate subjektiivsete õigustega. Ka asja uuel läbivaatamisel ei saaks keelduda ehitusteatise teavitatuks lugemisest.
14.HMS § 40 lg 3 sätestab lahtise loetelu kaasamise olukordadest ning EhS § 36 lg 5 p 4 ei kohusta kaasama. Pädev asutus kontrollib ehitusteatist menetledes EhS § 36 lõikes 5 sätestatud asjaolusid siis, kui selleks esineb vajadus. Korteriühistu igal juhul kaasamine ei vastaks seadusandja poolt ehitusteatise menetlusele seatud eesmärkidele. Antud juhul kaasamise vajadust ei esinenud, sest AS-i MV Kaubad poolt ehitusteatisega koos esitatud ehitusprojekt on korrektne ja vastab kõigile määruse nr 97 nõuetele ning sisaldab asjakohaselt kõiki nimetatud määruse § 4 lõikes 1 sätestatud ehitusprojekti osi. Ehitusprojekti on koostanud pädev isik – Arhitektibüroo Tiivi Torim Osaühing. Kooskõlastavate haldusorganite märkusi on projektis arvestatud. Päästeamet on projekti tuleohutuse osa kooskõlastanud. Isegi kui esineb väikseid ebatäpsusi netopindala osas, ei ole need olulised ja kasutusteatise menetluses tehtav kontrollmõõdistus on aluseks õigusliku sisuga andmete ehitisregistrisse 4(16)
kandmisel. Erialaspetsialistile on projekt mõistetav. Ehitusprojekti aluseks saavad olla tegelikkusele vastavad andmed. Ehitusprojekt tuleb koostada tegelikke mõõte kajastavale alusplaanile. Haldusorganile ei saa panna halduskoormust, mis eeldaks ise ülemõõtmist. Vastustajal pole mõistlikku kahtlust, et andmed mõõdistuse osas on õiged. EhS § 10 sätestab asjatundlikkuse põhimõtte mh ka projekteerijale ja EhS § 24 lg 2 p 2 kvalifikatsiooninõude. Projekti koostaja vastab sellele.
15.Ehitise osa, mille piires AS MV Kaubad soovib ehitustöid teostada, moodustab iseseisva korteriomandi, mis kuulub ASile MV Kaubad. Kõneksoleva korteriomandi moodustavad Liivalaia tn 5 asuva hoone esimene korrus ja keldrikorrus.
16.Asjaolu, et Liivalaia tn 5 hoones on korteriühistu ja korteriomand kui ehitise reaalosa juurde kuulub mõtteline osa kaasomandist, ei tingi iseenesest pädeva asutuse kohustust kaasata ühes korteriomandis ehitustööde teostamiseks esitatud ehitusteatise menetlusse kõiki teisi korteriomanikke ja korteriühistut. EhS § 36 lõike 5 punktis 4 sätestatud pädeva asutuse võimalust kaasata kinnisasja omanik, seega ka kaasomanik ehitusteatise menetlusse, peab pädev asutus kaaluma eeskätt siis, kui võivad esineda EhS §-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alused, mis on ühtlasi ehitusteatise heakskiitmisest keeldumise alused.
17.TLPA rõhutab, et teavitatuks tunnistatud ehitusteatis ei ole instrument korteriühistu liikmete ja kaasomanike vaheliste erimeelsuste lahendamiseks ning kui ehitusteatise realiseerimine toob kaasa kaasomandisse kuuluvaid osi puudutavaid ehitustöid, siis tuleb enne ehitusteatise realiseerimist saada kaasomanikega ja korteriühistu liikmetega kokkuleppele vastavalt kaasomandit ja korteriomandeid reguleerivatele õigusaktidele. Erimeelsused, milles kaasomanikud ja korteriühistu liikmed kokkuleppele ei jõua, lahendatakse tsiviilkohtus. Ehitisteatise menetluses ei lahendata omandiküsimusi, vaid selgitatakse välja üksnes kavandatava ehitamise ja ehitise nõuetele vastavust. Ümberehitatava osa kasutusotstarve ei muutu, ruumid jäävad kasutusse äripinnana, mille kasutajate hulk projekti kohaselt isegi väheneb.
18.Kaebuse väited, mille tõttu vaidlusalune ehitusprojekt ei vasta kaebajate arvates kehtivatele nõuetele, on paljasõnalised ja tõendamata, kohati aga otseselt ebaõiged. Näiteks ei lammutata keldrikorrusel kandekonstruktsiooni (kaebaja esitatud joonisel punasega märgitud). Isegi kui jooniste ja seletuskirja vahel on vastuolusid, lahendatakse need määruse nr 97 kohaselt nii, et lähtutakse esmalt seletuskirjast. Keskküttesüsteemiga liitumine ei riku kaebaja õigusi. Järgnevates projektistaadiumites kajastatakse täpsemalt küttesüsteemi- ja ventilatsiooni, eelprojekt vastas nõuetele ning vastustajal pole põhjust eeldada negatiivseid mõjusid praeguse küttesüsteemi toimimisele. Olemasolevad õhksoojuspumbad on vastuolus kehtiva kasutusloaga ning need tuleb likvideerida, ebaseaduslike tehnosüsteemide lammutamine on kajastatud ehitusprojekti lammutuse osa seletuskirjas.
19.Samas jääb arusaamatuks, kuidas saab endise Dünamo kaupluse ehk tihedalt inimeste poolt külastavate müügipindade muutmine vähese külastatavusega büroopindadeks rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi. Kolmandate isikute seisukohad
20.Kolmas isik AS MV Kaubad leiab, et kaebajatel puudub kaebeõigus, kuna ehitusteatise teavitatuks lugemine ei riku nende subjektiivseid õigusi. Ümberehitustööd ei mõjuta kaebajate korteriomandiga seotud asjaõigust. Vaid u 10% korteriomanikest on kaebuse esitajateks. Kaebus tugineb üksnes paljasõnalisel kartusel, et projekt pole ehk nõuetekohane. Tegemist on populaarkaebusega.
5(16)
21.Ehitusprojekt on korrektne ja vastab määruse nr 97 nõuetele, mistõttu vastustajal puudus vajadus haldusakti andmiseks. Ehitusprojekti on kooskõlastanud pädevad haldusorganid.
22.Ehituslikud muutused toimuvad üksnes korteriomandite reaalosade piirides. Sanitaarsõlmede arv ei muutu, veesurve jääb seetõttu samaks. Toimub küttesüsteemi parandamine. Õhksoojuspumba eemaldamine ei puuduta kaebajate õigusi ega vaja ehitusprojektis kajastamist. Aknad ja uksed vahetatakse samaväärsete vastu. Kandekonstruktsioone ei muudeta, eemaldatakse üksnes amortiseerunud saepuruplaatidest vaheseinad.
23.Puhkeala hõivamise väide on vale, kuna hoovi on praegu hõivanud hoopis majaelanike autod. Äripindade kasutajate parkimiseks on kohad parkimismajades, mistõttu ei asuta kasutama majaelanike autokohtasid. Bürood ja minilaod kuuluvad kasutusviisi nr 5 alla. Treppide ja trepikoja sulgemise väide on vale.
24.Sihtotstarbe raamesse jäävat kasutusotstarbe muutmist ei saa pidada majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks, mis vajaks kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 kohaselt. Büroopindade puhul on külastusintensiivsus väiksem.
25.Ehitusprojekti joonisel on olnud korteriomandite summaarne suurus algusest peale 910,2 m2, eksplikatsioonis olnud ebatäpsus kõrvaldati. Selline kehtiv ehitisregistri andmete seis võeti aluseks ka notari poolt. Ehitusprojekti ja ehitusteatise vahel seega erinevust ruumide netopindade osas ei esine. Ehitusprojekt koostati tegelike faktiliste andmete alusel, mis saadi geodeetiliste mõõtmistega. Kinnistusraamatus oli suuruseks 937 m2, kuid tegemist on esimeses jaos oleva informatiivse kandega. Kaebaja ei saa võtta arvutuste aluseks tegelikkusele mittevastavaid andmeid. Samuti pole kaebaja oma arvutustes arvestanud, et maha võetakse mõned mittekandvad vaheseinad. Arhitekt on arvutanud ruumide uued netopindalad arhitektuuritarkvaras koostatud projekti mudeli põhjal 1mm täpsusega. Võimalik kaasomandi osa suurenemine on tsiviilõiguslik küsimus. Vastustaja pidi kontrollima üksnes seda, kas ehitusprojekti järgi ehitamiseks on vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Selline nõusolek on vajalik faktiliste ehitustööde teostamiseks, mitte projekti heakskiitmiseks. Projekti heakskiitmise mõte seisneb selles, et kontrollida, kas avalik-õiguslikud nõuded võimaldavad selliselt üldse ehitada. Tsiviilõiguslike nõusolekute saamine ei ole eelduseks. Korteriomandite mõtteliste osade suurus ei muutunud. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendub osaluse suuruses omandi kui õiguse väärtuses. Kaasomandi mõtteliste osade suurust ei mõjuta seinte ega muude ehituslike konstruktsioonide lisamine või eemaldamine. (20.06.2018 menetlusdokument p 3) Kaebajate korteritest enamus ei piirne isegi vaidlusaluse pinnaga. Ehitustööde aegsete võimalike mõjutuste vastu on ettenähtud tsiviilõiguslikud kaitsevahendid.
26.Uues EhS-s on ehitusteatise menetlus lihtsustatud menetlus väikese mõjuga ehitustööde tegemiseks, kus üldjuhul piisab haldusorgani teavitamisest ja reeglina mingit kontrolli läbi ei viida. Vastustaja poleks pidanud isegi talle esitatud dokumente kontrollima. Kaebajate kaasamine polnud vajalik. Kaasamine ehitusteatise menetlusse peaks olema väga erandlik, kuna muidu kaotaks see ehitusloamenetlusega võrreldes mõtte.
27.25.06.2018 menetlusdokumendis väidab kaebaja, et uute ruumide netopindala on 910,5 m2 (tl 150 pöördel, II kd).
28.Kolmas isik L. V. nõustub 02.05.2018 vastuses kaebusele vastustaja seisukohtadega. Vastus kajastab ka teiste kohtuasjadega seotud seisukohti, mille kohus jätab käesolevas asjas tähelepanuta. L.V. leiab, et kohus on võtnud menetlusse aegunud nõude.
KOHTU PÕHJENDUSED
6(16)
29.Kohus leiab, et KÜ Liivalaia 5, A. A.-T., Ž. P., T. M., S. K., L. K., G. U., L. B., V. Z., P. T., J. I. ja K. A. kaebus tuleb rahuldada (HKMS § 5 lg 1 p 2).
30.Rahuldamata tuleb jätta K. H. ja T. Z. kohustamiskaebus, kuna nad on oma korteriomandi (aadressiga vastavalt Liivalaia 5-xx ja Liivalaia 5-x) kohtumenetluse kestel müünud. Kohustamiskaebuse rahuldamisega ei saaks seega kaitsta nende subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei saa kaasata haldusmenetlusse isikuid, kes vaidlusaluses hoones enam korterit ei oma. Õigusvastasuse tuvastamisele üleminek eeldaks selleks põhjendatud vajaduse olemasolu. Sellist vajadust kohtule ei nähtu. Kohus ei pea samas põhjendatuks nendelt ja kaebusest loobunud J. F. (Liivalaia 5-xx omanik kuni 06.03.2018) kolmanda isiku menetluskulude proportsionaalset väljamõistmist, kuna kolmanda isiku menetlusdokumentidest ei nähtu nende kaebajate osas eraldi põhjenduste esitamist, mis oleks kaasa toonud menetluskulu suurenemise. Kohus peab sellises olukorras võimalikuks tugineda HKMS § 108 lg-le 11, arvestades lisaks, et kaebus ei olnud põhjendamatu.
31.Kaebuse tähtaegsuse küsimuse on kohus lahendanud 13.04.2018 määrusega, mis oli vaidlustatav, kuid sellele määruskaebust ei esitatud.
32.Puudub vaidlus, et: - Liivalaia tn 5 korterelamus kavandatakse ehitusteatise ja selle aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt ümberehitustöid EhS § 4 lg 3 mõttes, milleks oli vajalik esitada ehitusteatis ja – projekt ning need esitati haldusorganile; - nende menetlemiseks pädev haldusorgan oli Tallinna linn (TLPA); - korteriühistut ja teisi korteriomanikke ehitusteatise esitamisest 10-päeva jooksul ei teavitatud ja haldusmenetlusse ei kaasatud.
33.Kohtu kokkuvõttev seisukoht kaebuse rahuldamise osas on järgmine:
33.1.Ei ole vaidlust, et ehitusteatise menetlus on 01.07.2015 jõustunud EhS-s sätestatud uus menetlus, millega on seadusandja soovinud vähendada nii halduskoormust, kui leevendada nõudmisi ehitada soovijale, selliste ehitustööde puhul, mis on väikesemahulised ega mõjuta avalikku huvi. Samas saada teavet ehitamisest, et planeerida ehitusjärelevalvet. Teisisõnu, ette näha lihtsustatud menetluse. Menetlusosalised on selles osas viidanud EhS eelnõu 555SE seletuskirjale1.
33.2.Kohus ei nõustu aga AS MV Kaubad esindajaga, et lihtsustatud menetlus tähendab reeglina, et haldusorgan võtab teatavaks, et konkreetses kohas hakkab toimuma ehitustegevus, ilma kontrolli teostamata. Kohtu arvates seisneb haldusorganipoolne kontroll vähemalt talle esitatavate dokumentide kontrollimises. Haldusorgan peab igal juhul kontrollima, kas ehitusteatises on märgitud EhS § 36 lg-s 3 toodud andmed ning kas need vastavad olemasolevatele andmetele. EhS § 36 lg 4 sätestab, et EhS lisas 1 nimetatud juhul tuleb koos ehitusteatisega esitada ehitusprojekt, mille esitamist ja määruse nr 97 nõuetele vastavust tuleb samuti kontrollida. Ka eelnõu seletuskirjast (lk 67) nähtub selgelt, et teatise eesmärk ei ole üksnes teavituslik, ilma haldusorganile kohustusi toomata. Kui lugeda seletuskirja lk 68 viimane lõik lõpuni, siis on ilmne, et selles märgituga, et „ehitusteatise esitamisele ei peaks üldjuhul järgnema haldusorganipoolset reageeringut“ on öeldud, et täiendavate tingimuste seadmiseks haldusakti andmine üldjuhul vajalik olema ei peaks. Sellega ei ole öeldud, et haldusorgan reeglina midagi ei kontrolli. Kontrolli kohustus ehitusteatise saamisel nähtub ka käesolevas asjas tehtud ringkonnakohtu 17.07.2017 määrusest (p 9).
33.3.EhS § 36 regulatsioonist nähtub, et kontrollimenetlus hõlmab esmast kontrolli ja täiendavat kontrolli. Kohtu arvates ei ole loogiliselt võimalik hinnata täiendava kontrolli vajadust, kui esmast kontrolli ehk siis üldse mingisugust kontrolli läbi ei viida. Kui haldusorganil kontrollikohustust ei oleks, puuduks võimalus ka haldusorgani toimingut vaidlustada, kuna kohustuse puudumise tõttu ei saa haldusorgan olla käitunud õigusvastaselt. Kolmanda isiku esindaja väitega nõustudes tuleks järeldada, et seadusandja on seadusega kaebeõiguse ehitusteatise puhul välistanud ning haldusorgan sekkub alles siis, kui keegi esitab taotluse ehitusjärelevalvemenetluse algatamiseks või toimub sündmus, mis tingib sellise menetluse algatamise. Taoline järeldus ei saa olla õige ning oleks vastuolus põhiseaduse § 15 esimese lausega (üldine kohtusse pöördumise õigus). Ka Riigikohtu 06.06.2018 lahendist asjas nr 3-17-1152 nähtub, et Riigikohus on eristanud riiklikku järelevalvet ja ehitusteatise menetlust.
33.4.Seadusandja on EhS-i lisana ette näinud tabeli ehitusteatise, -loa ja -projekti kohustuslikkuse määramiseks. Ehitise püstitamise, ümberehitamise, laiendamise ja lammutamise osas põhineb see ehitisealuse pinna ja kõrguse näitajatel. Märgitud tabel ei anna siiski käesoleva vaidluse kontekstis vastust, milline ehitustöö on väikesemahuline või millal tuleks kaasata (ja ära kuulata) kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik (EhS § 36 lg 5 p 4). EhS § 2 lg 4 näeb ette haldusmenetluse seaduse kohaldamise osas, mida EhS ei reguleeri teisiti. HMS § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute (menetlusosalised) kaasamise, kelle õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Menetlusosalise arvamus või vastuväited tuleb ära kuulata, kui sooritatav toiming võib õigusi kahjustada (HMS § 40 lg 2). EhS § 36 lg 5 p 4 kohaselt kontrollib haldusorgan vajaduse korral, kas kaasamine tuleks teha. HMS § 40 lg 3 sätestab haldusorgani kaalutlusõiguse ärakuulamisel ning lahtise loetelu eranditest. Ka haldusorgani menetlusliku kaalutlusotsuse tulemusel ära kuulamata jätmine (ühe menetlusõiguse tagamata jätmine) ei tähenda samas, et menetlusse ei tuleks kaasata, alustades menetlusest teavitamisest.
33.5.Kohus leiab, et korteriomanikku võib sõltuvalt asjaoludest käsitleda EhS § 36 lg 5 p 4 mõttes, nii kinnisasja omanikuna (kui ehitustööd puudutavad kaasomandis olevat osa) kui piirneva kinnisasja omanikuna. Kohus nõustub kaebajatega, et kaasamise aluseks on otsustus, kas kavandatavad tööd võivad kahjustada kaasomanike ja/või korteriühistu õigusi või tekitada kohustusi ning see otsustus sõltub ehitustegevuse olemusest, mitte menetluse liigist (lihtsustatud menetlus või nn täismenetlus ehitusloa puhul). Ka EhS § 36 lg 5 p-s 4 toodud „vajaduse korral“ tähendab, et vajadus on siis, kui õiguste ja kohustustega esineb otsene puutumus (HMS § 11 lg 1 p 3). Ka asjaolu, et tööd toimuvad (peamiselt) ühe korteriomandi piires ei välista iseenesest väljapoole ulatuvat olulist negatiivset mõju. Asjaolu, et ehitamisel ei ole lubatud teiste isikute omandit kahjustada ja selle korral saab pöörduda üldkohtusse ning teatud nõusolekute küsimine ei pea olema avalik-õigusliku loa või teatamisreservatsiooniga keelu eelduseks ei välista kaasamist ehitusteatise menetlusse. Kohtu arvates ei ole kaasamise osas sisulist erisust võrreldes EhS § 42 lg-s 6 sätestatud ehitusloa menetlusse kaasamisega. Seetõttu uus menetlus (ehitusteatise menetlus) haldusorgani varasemat praktikat muutma ei peaks (vrd kehtiv EhS § 42 lg 6).
33.6.Ka EhS eelnõu seletuskirjas märgitakse, et: „Õiguste kaitsmisele kohaldatakse loamenetluse vastavaid sätted. Kuna tegu on kolmandate isikutega, kelle õigus või kohustusi ehitatav ehitis võib riivata, siis võib esineda olukordi, kus vastavad isikud tuleb menetlusse kaasata ja nad ära kuulata. Õigust või kohutuste riive võib esineda eelkõige tihedamalt asustatud aladel, see tähendab detailplaneeringu kohustusega aladel. Detailplaneeringu kohustuseta aladel ning olukorras, kus ehitised ei asu lähestikku tõenäoliselt vastavat küsimust ei teki. Igatahes on kaasamise kohustuslikkuse hindamine pädeva asutuse otsustada.“ Järgmises seletuskirja lõigus (lk 70) märgitakse, et: „Tulevikku silmas pidades võiks ka kaaluda selliseid elektroonilisi lahendusi, kus ehitisregister saadab piirnevatele kinnisasja omanikele automaatteate kinnistusraamatus sisalduva omaniku kande alusel isiku ametlikul meiliaadressil www.eesti.ee 8(16)
keskkonnas“. Seega on eelnõu seletuskirjas peetud vähemalt teavitamist vajalikuks kõigi piirneva kinnisasja omanike puhul aga registri tehniline lahendus ei olnud seaduse jõustumise ajaks valminud. See ei võta haldusorganilt kohustust hinnata nii teavitamise kui kaasamise vajadust vastavalt HMS-i ja EhS-i sätetele.
33.7.Vastustaja leiab, et kaasata tuleb üksnes siis, kui võib olla alus keelduda ehitusteatise heakskiitmisest (EhS § 44 p 4). Kohus nõustub vastustajaga selles, et siis on kaasamine vältimatu, kuid ei nõustu sellega, et kaasamise lävi on nii kõrge (püsiv üleliia koormav negatiivne mõju, mille vähendamine või leevendamine piisavalt võimalik ei ole – EhS § 44 p 4). Kohus leiab, et kaasamiseks piisab võimalikust negatiivsest mõjust otseselt puudutatud isikute subjektiivsetele õigustele või kohustustele. Kui riive on nähtav, tuleb nende leevendamise ja vähendamise meetmeid arutada riivatud õiguste omanikuga, vastasel juhul kohtleb haldusorgan isikuid menetluse objektidena. Kohus nõustub sellega, et kui kaasomanike vahel tekib tsiviilõiguslik vaidlus, ei ole haldusorgani pädevuses seda lahendada ning kaaluda tuleb, kas ehitusteatist on võimalik aktsepteerida sellele vaatamata; anda haldusakt kõrvaltingimusega; esitada täiendavaid nõudeid või teha haldusaktiga vormistatud keeldumine. See kõik saab toimuda aga pärast seda, kui puudutatud isik on kaasatud ja ära kuulatud. Kaasata saab haldusorgan kui menetleja, mitte teatise esitanud isik.
33.8.Ehitustehniliste küsimuste arutamine (kuhu täpselt ja millisena projekteerida sooja-, vee- ja kanalisatsioonitorustik; kuidas korrastada fassaad pärast õhksoojuspumpade eemaldamist; kas (kõik) asendatavad aknad peavad olema avatavad; kust toimub sissepääs ümberehitatavale pinnale ja kas see on otstarbekas ja ohutu teiste elanike huve arvestades; kas ehitustööd hõlmavad konstruktsioonide muutmist (piirde või kandekonstruktsioonid) või kas mittekandvate seinte ulatuslik lisandumine mõjutab hoonet (nt koormuse suurenemine kandekonstruktsioonidele); kuidas on tagatud tuleohutus) on projekteerimise käigus lahendatavad küsimused, mille osas võib eeldada teiste korteriomanike ja/või ühistu kaasarääkimise vajadust. Seda ei saa teha alles kasutusloa teatise menetluses, kui asi on projekteeritud ja valmis ehitatud. Järgnevates projekti etappides (nt tööprojekt) ei ole kaebajatel efektiivseid ja mõistlikke õiguslikke võimalusi sekkumiseks. Samuti ei ole need küsimused tsiviilõigusliku vaidluse objektiks. Ka kasutusotstarbe võimalikku muutumist teiste korteriomanike huvide aspektist tuleb kaaluda juba ehitusteatise menetluses. Seega, kui õiguste riivet võib pidada võimalikuks, peaks riivatavate õiguste omanik saama ehitusteatise menetluses esitada arvamuse ja vastuväited ehitusprojektile, sh võimalike tehniliste lahenduste osas, millega seoses esitatavad tingimused tulenevad avalik-õiguslikest normidest (projektdokumentatsiooni vormistamise ja ehitamise materiaalõiguslikud normid on kõik avalikõiguslikud). Haldusorganil on võimalik suurte kortermajade puhul kasutada korteriühistu ja selle kaudu liikmete teavitamist, kuniks valmib ehitusregistri tehniline lahendus, mis seaduse täitmist efektiivsel moel ka võimaldab.
33.9.Kohtu arvates on tegemist olulise menetlusliku rikkumisega nii siis, kui haldusorgan jätab kaasamise vajaduse hindamata, kui ka siis, kui seda hinnates jäetakse kolmandad isikud kaasamata, vaatamata sellele, et tehtav toiming nende õigusi ja kohustusi otseselt puudutab. Olukord, kus 5-korruselises korterelamus ehitatakse keldri- ja esimene korrus ulatuslikult ümber (25% lähtuvalt kasutusotstarbest), sh hõlmates kaasomandis olevaid tehnosüsteeme ja hoone konstruktsiooni osi, ilma teiste korteriomanike ja/või ühistu arvamust ära kuulamata ei saanud kindlasti olla seadusandja mõtteks uue lihtsustatud menetluse tekitamisel.
33.10.Kuivõrd vaidlus puudub selles, et kaasamine ning ärakuulamine on tegemata ning ehitusteatise heakskiitmine on kaalutlusõiguse alusel tehtav otsustus, tuleb kaebus rahuldada. Haldusmenetlust ei saa üle kanda kohtumenetlusse. Projekteerimise ja ehitamise sisuliste küsimuste lahendamise koht on selleks loodud haldusasutus. 9(16)
33.11.Ka kohtupraktikas on menetlusse kaasamise osas leitud, et kui pole ilmselge, et ehitusload ei riivanud kaebaja õigusi, oleks vald pidanud kaebaja kaasama ehitusloa menetlusse (haldusmenetluse seaduse § 11 lg 1 p 3, § 40 lg 1). (vt RKHK lahend asjas nr 3-3-1-67-16) Haldusmenetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et haldusakt võib piirata tema õigusi (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11, § 35 lg 2, § 40, § 62; vt nt haldusasja 3-3-1-56-02, p 9; 3-3-1-55-13, p 14). HMS § 11 lg 1 p 3 järgi on menetlusosaliseks kolmas isik, kelle õigusi haldusakt võib puudutada. Kolmanda isikuna kaasamiseks ei pea tema õiguste riive olema tõendatud – piisab, kui esineb mõistlik kahtlus, et riive esineb. (vt RKHK lahend asjas nr 3-3-1-15-16)
33.12.Kuna haldusorgan on olnud seisukohal, et kaasamise lävend tuleneb EhS § 44 p-st 4, mis on ilmselgelt ekslik seisukoht, ei ole haldusorgan kaasamise vajadust õiguspäraselt hinnanud ning selle tulemusel on jäänud puudutatud isikud ära kuulamata. Kohtu arvates ei saa antud asjas välistada, et korteriühistu ja korteriomandite omanike ärakuulamine oleks toonud kaasa täiendavate tingimuste seadmise ja/või haldusmenetluses projektis kolmandate isikute põhjendatud huve arvestavate muudatuste tegemise. Kaalutlusõiguse kohtulik kontroll on piiratud ning kohus ei saa astuda haldusorgani asemele ega sisuliselt hinnata kaalutlemisel asjassepuutuvaid asjaolusid.
34.Kohus nõustub kaebajate vastaspoolega, et kaebuses ja selle täiendustes on esitatud mitmeid kaebajate subjektiivsete õigustega mitteseotud väiteid (töötervishoiuga ja korteriomandi jagamise õigusega seotud väited). Kohtuliku kontrolli ulatuse kohta on Riigikohus märkinud, et kui kaebus esitatakse motiivil, et vaidlustatava haldusaktiga on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi, kontrollib kohus haldusakti õiguspärasust üksnes osas, milles see rikub kaebaja õigusi. Õiguste rikkumise motiivil esitatud kaebust lahendades ei saa kohus kontrollida haldusakti vastavust õigusnormidele, mis ei seondu kaebaja subjektiivsete õigustega. (vt RKHK lahend asjas nr 3-31-87-11, p 28)
35.Kaebuse on esitanud nii korteriomanikest füüsilised isikud kui korteriühistu. Kaebeõiguse olemasolu tehakse kindlaks kaebuse esitamise aja seisuga (RKHK lahend asjas nr 3-3-1-65-11 jt). Kaebeõiguse olemasolu kaebuse esitamise hetkel ei tähenda aga seda, et sellele tuginevalt saaks kaebuse rahuldada, isegi kui haldusorgani vaidlustatud tegevus on objektiivselt õigusvastane. Kohustamisnõude rahuldamise eeldusteks on õiguste rikkumine ja sellega seotud õigusvastasus ning kohustamine peab otsuse tegemise ajal olema võimalik. Sellest tulenevalt jääb rahuldamata K.H. ja T.Z. kohustamiskaebus.
36.Riigikohtu otsuses asjas nr 3-2-1-155-14 (p 12) on märgitud, et lähtudes KOS (v.r) § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt selle kohta nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27; määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Seega kuulub elamu keskküttetorustik elamu kaasomanike kaasomandisse. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 lg 1 järgi keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Kaebajad väidavad tehnosüsteemide muutmist. Samas otsuses (p 13) on märgitud, et kaasomandis on KOS § 2 lg 2 järgi kõik seinad sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Kaebajad väidavad ka konstruktsioonide (kaasomand) muutmist. Seega seondub füüsilisest isikutest kaebajate kaebeõigus nende omandiõiguse riivega. Kuni 01.01.2018 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine 10(16)
ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et ühistul on õigus oma nimel kohtulikult maksma panna KÜ liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid (3-2-1-18-12; 3-2-1-85-07; 3-2-1-91-06). Ühiselt kuuluvateks nõueteks on Riigikohus pidanud elamu haldamisest ja majandamisest tõusetunud vaidlusi (elamu küttesüsteemi korrasolek, üks korteriomanik rikub teise korteriomanike õigusi, mis tulevad mõtteliste osade majandamisest). Tallinna Ringkonnakohus on tunnustanud nt korteriühistu kohtusse pöördumise õigust korteriomanike ühiste huvide kaitseks olukorras, kus ehitusluba seab väidetavalt ohtu hoone säilimise tervikuna (vrd Tallinna Ringkonnakohtu 27.03.2014 määrus haldusasjas nr 3-13-2270), kuid selgitanud, et tegemist ei ole piiramatu õigusega ning kaebeõigus on piiratud korteriühistu loomise eesmärgiga (Tallinna Ringkonnakohtu 03.06.2014 määrus haldusasjas nr 3-14-50349). KÜ kaebeõigus on seotud korterelamu ja kinnistu (õueala) majandamisega, kuna KÜ vastutab tehnosüsteemide ja õueala korrashoiu eest ning liikluskorralduse ja üldise turvalisuse eest territooriumil. Kaebaja on näiteks välja toonud, et hoovipoolsetele välistreppidele kavandatakse jalgrattaparklat, mis on ühtlasi ehitise kaasomandis olev osa ning suurendatakse prügikonteinerite arvu, mis õueala suurust arvestades tekitab probleeme parkimise ja õueala sihtotstarbelise kasutamisega. Kohus leiab, et kaebeõigus on antud asjas ka korteriühistul.
37.Vaidlus puudub käesolevas asjas selles, et mittekandvad vaheseinad lammutatakse (projekti konstruktiivne osa, tl 89, I kd) ning vaieldakse selle üle, kas projekt kajastab ka kandva seina lammutamist või mitte ja kas projekt on selles osas üheselt mõistetav. Uute vaheseintega (kaebaja väitel 1800 m2 ulatuses uusi vaheseinu, tl 192, I kd) kaasnevat koormust kavatsetakse arvutada alles järgnevas projekti staadiumis (vastustaja vastus, tl 179, I kd). Koormus mõjutab hoone püsivust. Vaidlus on selles, kui suur on üldse suletud netopind, mida ümber ehitatakse (AS MV Kaubad vastustes kaebusele on see kord 910,5m2 ja siis 910,2m2; projektis 912,9m2, tl 21 I kd), st kas see muutub või mitte. Vastavat mõõdistusprojekti pole ka kohtule esitatud. Vaidlus puudub selles, et elamus on keskküttesüsteem, millest AS MV Kaubad ruumid olid lahti ühendatud. Kuigi KÜ ega kaasomanikud ei saa keelata taasühendamist, ei tähenda see, et tehniline lahendus ei võiks korteriomanike ja KÜ hoone ekspluatatsiooniga seotud kohustusi mõjutada. Samas 14.07.2017 e-kirjas on AS MV Kaubad vastanud KÜ juhatuse liikmele, et ei soovita üldise keskküttesüsteemi taastamist oma reaalosa piires (tl 35, I kd). Asjaolust, et veevarustus- ja kanalisatsioonivõrgud on planeeritud uued (tl 29, I kd) ei järeldu, et nende tehniline lahendus ja paiknemine ei võiks kaasomanikke puudutada. Kaebaja väidab, et sansõlmede arv ja asukoht muutub, kuna vastasel juhul tuleks projektijooniselt (ruum 136, tl 23, I kd) järeldada, et WC pott asub ilma eraldavate seinteta keset Dünamo poodi, mis ei ole eluliselt usutav. Prügimajanduse korraldamine on tavapäraselt KÜ ülesanne ning projekti p 2.5.7 puudutab prügikonteinerite paigutust ja hulka kinnistu õuealal (tl 86, I kd). Ehitamisaegsed keskkonnahäiringud puudutavad korteriomanike õigusi ja huve (projekti p 2.5.8, I kd). Vaidlus on selles, kas kasutusotstarve muutub, kui senine ühe äripinnana kasutatud Dünamo kauplus ja selle ladu jagatakse 38 minikontoriks ja 24 minihoidlaks. Dünamo kauplus ei olnud avatud ööpäevaringselt, kuid minihoidlate kasutust kellaajaliselt reguleeritud pole. Hoidlad ja kontorid on eraldi korteriomandid, mistõttu ei saa eeldada, et nende kasutajad on samad isikud, isegi kui kolmas isik väidab, et on nii oma ärikontseptsioonis ette näinud. Juurdepääsud on neile hoone erinevatest külgedest (kaebaja võrdlev joonis, tl 197 I kd). Lisaks kasutusviisi õigusaktide kohasele klassifitseerimisele tuleb hinnata ka tegelikku kavandatavast kasutamisest tulevat mõju teistele korteriomandi omanikele. Parkimine on lahendatud enamuse vajalike kohtade osas mujal kokkuleppe alusel (2 kohta enne krunti sulgevat tõkkepuud sisehoovis ja 8 kohta EuroPark parklates kesklinnas). Kas tegemist on väikese külastajate arvuga äripindadega ja milline kasutusintensiivsus oleks aktsepteeritav, kas sellest tulenev parkimiskohtade arv on piisav? Need on kasutusotstarbega seotud küsimused, mille suhtes on vajalik teiste korteriomandite omanike ärakuulamine, kuivõrd see nende õigusi puudutab. 11(16)
38.Kolmas isik märgib 28.07.2017 menetlusdokumendis, et äripind moodustab u 25% hoone üldpinnast. Ehitusprojektist (üldosa seletuskirja p 1.1, tl 19, I kd) nähtuvalt ei kavandata ehitamisega suurendada AS MV Kaubad kuuluvat korteriomandi reaalosa võrreldes senise kinnistusraamatujärgse pinnaga (toimub ümberehitamine, mitte laiendamine). Seega vastab äripinna suurus kinnistul ettenähtud otstarvete osakaalule. Ümberehitus on hoone sisene (p 3.2.2, tl 21, I kd). Kohtu arvates, eeldades väidete õigsust, ei saa eelnevast järeldada, et puudub oluline negatiivne mõju kaebajate subjektiivsetele õigustele. Kuigi keldrikorrus ja 1.korrus olid korteriomandina ehitusteatise esitamisel AS MV Kaubad korteriomandi reaalosa (kehtiva õiguse järgi eriomand), siis äripindadega kortermaja suuremahulised ümberehitustööd, mis hõlmavad ka kaasomandis olevate konstruktsioonide ja tehnosüsteemide muutmist vajavad vähemalt teiste kaasomanike ja KÜ menetlusse kaasamist. Ka AS MV Kaubad on 28.07.2017 menetlusdokumendis (p 4.4) märkinud, et kolmanda isiku eesmärgiks oli ehitustöödega alustada pärast vajalike projekteerimistööde teostamist ning kaebajatelt ja kaasomanikelt kaasomandis olevate konstruktsioonide ja süsteemide muutmiseks vajalike nõusolekute saamist. Puudub vaidlus, et nõusolekuid antud ei ole. Milliste olemasolul võinuks haldusorgan pidada ärakuulamist ebaotstarbekaks. Ka tsiviilasjas nr 2-17-9822 on kolmas isik 28.05.2018 esitatud seisukohas märkinud, et kolmandate isikute (mh kaebajate) nõusolekut on vaja kaasomandisse kuuluvate konstruktsioonide muutmiseks kui toiminguks, mida kostjad kavatsevad ka küsida (p 11). Jääb arusaamatuks, et kui 10 päeva möödumisel ehitusteatise esitamisest saab haldusorgani mittesekkumisel asuda ehitama, siis millal toimub nõusolekute küsimine kaasomandis konstruktsioonide ja tehnosüsteemi muutmiseks. Antud juhul eelneb konstruktsioonide muutmisele ka lammutamine, sh vaheseinte. Uute vaheseinte koormusarvutus tehakse millalgi järgnevas täpsemalt määratlemata projektistaadiumis.
39.Kohtu arvates on eelnevast tulenevalt ja kaebuses esitatud põhjendatud väiteid arvestades alust eeldada kaebajate subjektiivsete õiguste riivet, mida tulnuks kaaluda haldusorganil haldusmenetluses. Kaebajad kaitsevad esmalt menetluslikku õigust olla haldusmenetlusse kaasatud. Kaebajad väidavad, et ehitustööd puudutavad kaasomandis olevat osa kinnisasjast, milleks pidanuks olema korteriomanike nõusolek enne ehitusteatise heakskiitmist. Kaebaja leiavad, et ümberehitustööd muudavad kaasomandis oleva osa kasutamist. Kavandatavad ehitustööd rikuvad kaebuse kohaselt kaebajate subjektiivseid õigusi ka seetõttu, et vastustaja poolt heakskiidetud projekt on aluseks kinnistusraamatu kannetele. Selleks, et saaks taotleda kannete muutmist, tuleb tuvastada, et heakskiit ehitusprojektile oli õigusvastane. Kohus ei nõustu kaebajatega, et nõusolek peaks olema eelduseks ehitusteatise heakskiitmisel ega sellega, et korteriomandi jagamine puutuks avalik-õiguslikku vaidlusse. Küll näitab hiljem konstruktsioonidega seotud tööde tegemise tarbeks võimalik nõusoleku vajadus seda, et kaebajad tulnuks ehitusteatise menetlusse kaasata. EhS § 36 lg 5 p 4 ja lg 6 ning § 44 p 4 kohustavad haldusorganit ehitusteatise menetluses arvestama puudutatud kinnisasja omanikule avalduvat negatiivset mõju, mis tuleneb kavandatavast ehitustegevusest, mitte korteriomandi jagamisest. Hindamise tulemuseks võivad olla täiendavad nõuded või keeldumine ehitusteatise heakskiitmisest või siis järeldus, et õiguste riive puudub. Ehitamisega ei tohi ülemääraselt kahjustada puudutatud isikute õigusi ning seda peab haldusorgan haldusmenetluses hindama ning selleks eelnevalt, mitte tagantjärele, ära kuulama puudutatud isikud. Puudutatud isikute soov, takistada korteriomandi jagamist, ei ole aga keeldumise aluseks (EhS § 44). Ehitusteatise menetluses kaalutavaks asjaoluks ei ole isikule ühinguõigusliku positsiooni säilitamine (vt ka RKTsK lahend asjas nr 3-2-1-137-15). Ehitusteatise kontroll on seotud arhitektuursete, kujunduslike ja ehituslike nõuetega (EhS § 36 lg 12(16)
5 p 3) ning puudutatud isikute omandiõiguse ülemäärase riive ärahoidmisega (EhS § 44 p 4) läbi kavandatava ehitamise. Seega halduskohtumenetluse eesmärk ega ehitusteatise menetluse eesmärk ei ole ära hoida seda, et üks korteriomandi omanik jagab oma korteriomandi ja võib saavutada seeläbi suurema arvu hääli korteriühistu üldkoosolekul. Kaebus sisaldab siiski ka muid põhjendusi, mis kaebeõiguse seisukohast on asjakohased.
40.Kohus seega leiab, et antud juhul piisas kaebuse rahuldamiseks selle tuvastamisest, et seoses kaebajate õigustele ja kohustustele avalduva nähtava riivega tuli kaebajad haldusmenetlusse kaasata (EhS § 36 lg 5 p 4 ja HMS § 11 lg 1 p 3 rikkumine).
41.Kohus peab vajalikuks täiendavalt selgitada ka kaebuse esemega seonduvat. Kohus lasi kaebajal taotlust muuta ja võttis menetlusse kohustamisnõude, kuna nõude ese on toiming. Ehitusteatis esitatakse EhS § 35 lg 1 ja 2 alusel pädevale asutusele (teavitamine) ning EhS § 35 lg-st 3 tulenevalt on ehitusteatis nõutav selle seadustiku lisas 1 toodud ehitiste puhul. Teavitamine toimub reeglina elektrooniliselt ehitisregistri kaudu (EhS § 36 lg 1 esimene lause) ja vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist (EhS § 36 lg 2 esimene lause). Kui pädev asutus omakorda ei teavita (10 päeva jooksul ehitusteatise esitamisest ehitusteatise esitajat) vajadusest ehitusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib alustada ehitamist (EhS § 36 lg 2 teine lause). EhS §-st 36 nähtub, et pädev asutus teostab kõigepealt esmast kontrolli, mille käigus võib selguda täiendava kontrolli vajadus. Täiendava kontrolli tulemusel esitatavad nõuded antakse haldusaktis (EhS § 36 lg 6 viimane lause). Mitteammendav loetelu täiendava kontrolli käigus esitatavatest nõuetest on toodud EhS § 36 lg-s 5. Seega võib järeldada, et kui esmases kontrollis ei selgu täiendava kontrolli vajadust (sh vajadust esitada lõikes 5 toodud nõudeid), aktsepteerib pädev haldusorgan vaikimisi ehitusteatise, andmata selle kohta haldusakti. Antud juhul on 13.12.2016 haldusorganile esitatud ehitusprojekt, mille osas on menetleja poolt tehtud märkusi, mis on parandatud ning ehitusteatis kannab kuupäeva 11.01.2017 (tl 10-14, I kd). Ehitisregistris on märkuste koondleht (tl 113, I kd), millest nähtuvad pädevate haldusorganite kooskõlastused (Päästeamet, Tallinna Kommunaalamet jt) ehitusprojektile. Kooskõlastused on senise kohtupraktika kohaselt menetlustoimingud. Ehitusteatise menetlus sarnaneb pigem loamenetlusele, kui järelevalvemenetlusele. Õigus ehitama asuda tekib seaduses ettenähtud 10 päeva möödumisel ehitusteatise esitamisest ehk enne seda ehitama asumine on keelatud (teatamisreservatsiooniga keeld - vt Tallinna Ringkonnakohtu 17.07.2017 määrus käesolevas asjas, p 12). Apellatsioonikohus on viidatud määruses (p 13) leidnud, et see ei tähenda, et pädeva haldusorgani tegevus tuleks lugeda tingimata haldusakti andmiseks ning see pole iseenesest vajalik ka tõhusa õiguskaitse saamiseks, kuivõrd kohtusse pöörduda saab kohustamisnõudega (ehitusteatise andmete kontrolli läbiviimiseks kohustamine). Kohus leiab, et kuna seadusandja on EhS § 36 sõnastust ja menetluse lihtsustamise eesmärki arvestades selgelt soovinud (EhS § 36 lg 6), et ehitusteatise menetluses on haldusaktiga antavad vaid täiendava kontrolli tulemusel esitatavad nõuded ning ehitusteatise heakskiitmisest keeldumine EhS § 36 lg 5, 6 ja EhS § 44 alusel ning efektiivne õiguskaitse pole seeläbi välistatud, ei ole vajadust nn vaikimisi ehitusteatise heakskiitmist käsitleda haldusaktina. Ka Riigikohus on 06.06.2018 määruses asjas nr 3-17-1152 leidnud, et ehitusteatisele vastamata jätmine EhS § 36 lg 2 alusel ei ole haldusakt, vaid halduse toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2) ning ehitusteatise puhul antakse haldusakt, kui EhS § 36 lg 5 alusel ehitusteatises toodud andmete kontrollimise tulemusena esitatakse ehitusteatise esitajale nõudeid EhS § 36 lg 6 alusel. Kuigi haldusorgani heakskiidu haldusaktina käsitlemisel oleks ehitamise õigusliku aluse puudumine kaebuse rahuldamisel selgem, ei too toiminguna käsitlemine kaasa isiku õiguste kaitse halvenemist. Kohustamiskaebuse rahuldamise eelduseks on selle tuvastamine, et heakskiit anti (toiming sooritati) õigusvastaselt ehk (edasi) ehitamiseks kuni uue heakskiiduni alus puudub. 13(16)
Haldusorgan saab kohtu poolt kohustamiskaebuse rahuldamise korral keelata vajadusel ehitustegevuse ka järelevalvemenetluses tehtava ettekirjutusega.
42.Samuti selgitab kohus seda, et ehitusprojekti suhtes ei saa esitada iseseisvat kohtuotsuse resolutsiooniga lahendatavat taotlust. Kuigi ehitisregistri märkuste koondlehe põhjal võib järeldada, et projekti menetleti enne kui esitati ehitusteatis või palus vastustaja esitada hiljem uue ehitusteatise koos selleks hetkeks korrastatud projektiga, on tegemist ühe haldusmenetlusega ehitusteatise menetlusega. Korrektse menetluse korral, tuleks esitada ainult üks ehitusteatis, millise esitamisest algab haldusmenetlus. Seda võib järeldada määrusest nr 67 (kehtiv redaktsioon majandus- ja taristuministri määrusest antud 01.07.2015) ja selle lisast 1. Kui projektis on lihtsalt kõrvaldatavaid, eelkõige vormilisi puudusi, on võimalik paluda need kiiresti ja mitteformaalse suhtluse teel kõrvaldada. Kui tegemist on täiendavate sisuliste nõuete esitamisega tuleb need esitada haldusaktis. See ei muuda aga haldusmenetluse alustamise kuupäeva. Olukorras, kus projekti asutakse menetlema ja ehitusteatis esitatakse hiljem ei ole selge, millal menetlus algas ja millisest hetkest saaksid puudutatud isikud enda kaasamist nõuda kui haldusorgan pole neid kaasanud.
43.Ehitustegevuseks nõusoleku andmine (nn vaikiv heakskiit ehitusteatise aktsepteerimisega) on haldusorgani diskretsiooniline otsustus, mis toiminguna peab vastama HMS § 107 (seaduslik alus ja kooskõla kehtiva õigusega) ja § 108 (õiguste piiramisel isiku nõudmisel toimingu kirjalik põhjendamine) nõuetele. Täitevvõimu diskretsiooniotsused on kohtute poolt vaid piiratud ulatuses kontrollitavad. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-42-03 rõhutanud, et seda enam omab tähtsust asutuse poolt menetlusnormidest ja -põhimõtetest kinnipidamine. Sama otsuse punktis 36 märgitakse, et kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan ei või ehitusloa väljaandmise menetluses piirduda vaid dokumentide formaalse kontrolliga, lootes kergemeelselt, et ehitise nõuetekohasuse ning huvide tasakaalustamise tagab ainuüksi ehitusprojekti koostamine riiklikult tunnustatud arhitekti poolt. Arhitekt on küll kohustatud koostama projekti ehitusnormidele ja -nõuetele vastavalt, kuid ehitusnormide ja -nõuete kohaldamine võib tihti vajada tõlgendamist ja väärtusotsuste tegemist avaliku võimu kandja poolt. /.../ Kui kogu vastutus projekti nõuetekohasuse eest lasuks arhitektil, siis kujutaks ehitusloa andmise menetlus endast tarbetut bürokraatlikku asjaajamist. Ehitusloa taotlemise kohustuse eesmärk on sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle ning huvikonfliktide lahendamine. Jättes ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse, sh kooskõla naabri õigustega kontrollimata, rikub kohalik omavalitsus haldusmenetluses kehtivat uurimisprintsiipi. Uurimisprintsiibi kohaselt peab pädev asutus omal initsiatiivil selgitama välja otsustamiseks vajalikud asjaolud. /.../ Uurimisprintsiibist tulenevate kohustuste täitmist võib lihtsustada puudutatud isikute haldusmenetlusse kaasamine. Menetlusse kaasatud isik peab esitama ehitusprojekti suhtes oma huvidest lähtuvad vastuväited, mistõttu asutusel on lihtsam selgitada välja selle isiku jaoks tähtsust omavad asjaolud ja oma kaalutlusotsust motiveerida. Varasemas antud asjas tehtud otsuses juhtis kolleegium tähelepanu PS §-dest 10 ja 14 tulenevale puudutatud isiku arvamuse ärakuulamise kohustusele. Sama põhimõte on ka osa heast haldustavast. Kohus leiab, et sama seisukoht on asjakohane ka ehitusteatise menetluses. Kuigi ehitusteatise menetlus on vähem formaalne kui ehitusloa menetlus, ei tähenda see seda, et menetluslikke põhiõigusi (kaasamine, ärakuulamine jne) ei tule tagada. Kohus ei saa põhimõtteliselt nõustuda sellega, et haldusmenetlusse kaasamata (antud juhul isegi ei teavitatud haldusmenetluse toimumisest) jäetud kolmandate isikute õigusi ja nendega arvestamise vajadust hakatakse selgitama ja hindama alles kohtumenetluses. Ehitusprojekti sisulise nõuetekohasuse ja selle alusel toimuva ehitamise mõju kolmandatele isikutele tuleb kaaluda esmalt haldusorganil, millise kaalumise tulemust kontrollib kohus. Menetlus- ja vorminõuete rikkumine võib tulenevalt HMS 14(16)
§-st 58 jääda tahaplaanile, kui kohus veendub, et haldusakti andmisel ei olnud asutusel võimalik teistsugust otsust teha. Kaalutlusõiguse alusel sooritatava toimingu puhul, mille menetlusse on kolmandad isikud jäänud üldse kaasamata, on kaasamata jätmine nii oluline menetlusviga, mille tagajärgi ei saa kõrvaldada kohtumenetluses.
44.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada (va K. H. ja T. Z. osas) ja kohustada Tallinna linna uuesti läbi vaatama Liivalaia tn 5 asuva hoone keldri- ja esimese korruse ümberehitamiseks esitatud ehitusteatist nr 1611201/14521. Haldusorganil tuleb sealjuures kaasata menetlusse kaebajad ja teised puudutatud isikud. Selgitus seoses esialgse õiguskaitsega
45.Kuigi K.H. kaebus jäeti rahuldamata ei ole esialgse õiguskaitse tühistamiseks otsusega alust (HKMS § 253 lg 3). Esialgse õiguskaitse taotluse on esitanud H.le lisaks M. ja Z. Kahe viimase kaebused rahuldati. Menetluskulud
46.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse ning esitada tuleb kulunimekiri- ja dokumendid (HKMS § 109 lg 1). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 7). HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.
46.1.Kohus põhjendas määruse punktis 30, miks K. H. ja T. Z. ei pea hüvitama kolmanda isiku menetluskulusid, kuigi nende osas jäi kohustamiskaebus rahuldamata ning miks ei pea kaebusest loobunud J. F. kulusid hüvitama. J.F., K.H. ja T.Z. kanda jäävad nende endi menetluskulud (õigusabikulud ja riigilõiv).
46.2.Kohus tagastas 13.05.2018 määrusega kaebajate poolt tuvastusnõudelt täiendavalt tasutud riigilõivu 15 eurot (tl 206, I kd) kui enammakse ning jättis J.F. võimalikud menetluskulud tema enda kanda.
46.3.Kaebajate esindaja esitas menetluskulude väljamõistmise taotluse 20.06.2018 summas 6303 eurot (tl 97 pöördel, II kd), sh riigilõiv 270 eurot, mis on kajastatud arvel nr 1251 (tl 102, II kd) ning kulude nimekirja ja kuludokumendid (tl 102-105, II kd). 25.06.2018 esitas kaebajate esindaja täiendava kulutaotluse (tl 146, II kd) summas 550,44 eurot koos kuludokumendiga (tl 147, II kd). Summad on koos käibemaksuga. Vastustajalt tuleb kaebajate kasuks välja mõista riigilõiv (2x15 eurot esialgse õiguskaitse riigilõiv ja 12x15 eurot kaebuselt tasutud riigilõiv), kokku 210 eurot. Kaebajate õigusabikulu on kokku 6583,44 eurot, mille väljamõistmist vastustajalt taotletakse. Kohtu arvates ei ole tegu väga mahuka ja õiguslikult keeruka vaidlusega. Menetlusosalised on esitanud korduvalt samu tõendeid. Kaebajate esindaja on kaebuse täiendustes kirjeldanud pikalt senist kohtumenetlust ja korranud samu seisukohti, mis on kasvatanud esitatud dokumentide mahtu ja nende koostamise ajakulu. Kohus ei pea selliste toimingute eest õigusabikulu väljamõistmist põhjendatuks, kuna selliste toimingutega seotud kulu ei saa pidada vajalikuks ega põhjendatuks. Kohtu arvates on asja mahtu ja keerukust arvestades põhjendatud õigusabikuluks 3700 eurot. Seega tuleb vastustajalt kaebajate kasuks välja mõista kokku 3910 eurot (sisaldab käibemaksu).
46.4.Muus osas jäävad kulud menetlusosaliste endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) 15(16)
Kristina Maimann
16(16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.