Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve Uudelt
Määruse tegemise aeg ja koht
17. märts 2022, Tallinn
Tsiviilasja number
2-21-13599
Tsiviilasi
X avaldus Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu 14. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31. jaanuari 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus esindajad ringkonnakohtus Puudutatud isik Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu (registrikood 80331490), lepinguline esindaja vandeadvokaat Liisa Linna Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 31. jaanuari 2022. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-2113599 muutmata, kuid täiendada ja muuta osaliselt määruse põhjendusi.
2.Jätta X määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud X kanda.
4.Mõista X-lt Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulude hüvitamiseks välja 810 eurot. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb X-l tasuda Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistule võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.X (avaldaja) esitas tsiviilasjas nr 2-19-16450 12. juulil 2021 Harju Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunktis 5 vastu võetud otsuse tühisus või tunnistada see kehtetuks. Avalduse kohaselt otsustati korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunkti 5 raames kiita heaks elamu asukohaga Suur-Kloostri tn 18, Tallinn parandatud ja täiendatud küttesüsteemi projekt (töö nr KP 19-19 allkirjastatud 11. mail 2020) ja täpsustada hinnapakkumised. Otsus on vastuolus seadusega ja seega tühine, kuivõrd korteriomanikel puudus pädevus küsimuse üldkoosolekul otsustamiseks ja nõutav oli korteriomanike kokkulepe. Alternatiivselt on otsus kehtetuks tunnistatav, kuivõrd see on avaldaja huvisid ebamõistlikult kahjustav. Tegemist on olulise ümberkorraldusega korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 mõttes, sest uus küttesüsteem on teistsuguse tööpõhimõttega ning selle osised paiknevad uutes asukohtades. Üldkoosolekul on hääletanud ka korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanikud, kuigi neid küttesüsteem ei teeninda. Seejuures ei soovi nimetatud korteriomanikud volikirjadest nähtuvalt kanda küttesüsteemi ümberehitusega kaasnevaid kulusid, mistõttu on nende esindaja ületanud volituse piire. Ebamõistlikult kahjustav on otsus, mille kohaselt jäävad kohustused liikmete kanda valikuliselt. Uue küttesüsteemi rajamine on ebaotstarbekas ning kulukam ja ebamugavam kui olemasoleva süsteemi renoveerimine. Selle ainsaks eesmärgiks on pööningu vabastamine kütteseadmetest ja torustikust eesmärgiga luua hoone pööningule täiendav eriomand. Samuti ei selgu otsusest tööde teostamise aeg ega rahastamisega seonduv ning analüüsitud ei ole projekti kooskõla muinsuskaitse eritingimustega.
2.Harju Maakohus palus tsiviilasjas nr 2-19-16450 esitatud avaldus 30. augustil 2021 registreerida ja jagada uue asjana.
3.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku väidete kohaselt on elamu küttesüsteem mitukümmend aastat vana, amortiseerunud, mittetoimiv ja ohtlik ning esineb katkestusi küttes ja avariisid. 2019. a telliti küttesüsteemi rekonstrueerimise projekt, mis nägi ette küttesüsteemi tervikliku uuendamise, sest roostetanud ja lõhkenud torude lappimisega ei ole olnud võimalik stabiilset kütet tagada ja avariisid ära hoida. Korteriomanike 23. augusti 2019. a üldkoosolekul kiideti see projekt heaks. Korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosolekul kiideti heaks 2020. a teostatud ekspertiisi põhjal parandatud projekt. Küttesüsteem on kõigi korteriomanike kaasomandis. Küttesüsteemi renoveerimine on tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 p 2 mõttes või äärmisel juhul kaasomandi eseme ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses. Projekti järgi ei ole kavas muuta hoone välisilmet ja kasutatakse ära võimalikult palju olemasolevate püstakute asukohti. Samuti väheneb seni köetud ruumide küttekulu. Projekti elluviimine on võimalik selliselt, et muinsuskaitseliselt väärtuslikud detailid jäävad kahjustamata. Projekt ei näe ette küttekehasid pööningule, vaid ainult selle pinna tulevikus süsteemi ühendamise võimaluse. Korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanikud on hääletanud projekti poolt ning seni ei ole tehtud otsust kulude suuruse ja jaotuse kohta. Isegi kui nende hääled ei lähe arvesse, siis on vajalik häälteenamus olemas. Esimese astme kohtu määrus
4.Harju Maakohus jättis 31. jaanuari 2022. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda ja määras kindlaks puudutatud isikule hüvitatavate menetluskulude suuruse. 2 (9)
Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on üldkoosoleku otsusega kavandatud muudatuste näol tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses. Avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid puudutatud isiku küttesüsteemi uuendamise vajalikkuse kohta esitatud väidetele ja tõenditele ega sisulisi ettepanekuid probleemide kõrvaldamise ja kaasajastamise saavutamiseks vähem kulukal viisil. Avaldaja kahtlus projekti teostatavuses muinsuskaitsereeglite tõttu ei põhine kontrollitava täpsusega esitatud asjaoludel. Probleemide tegeliku ilmnemise korral on korteriomanikel võimalik teha täiendavaid otsustusi muudatuste tegemiseks kavandatud töödes. Koosolekul oli esindatud 10 korterit 12-st ja kõik osavõtjad hääletasid otsuse poolt. Kuivõrd koosolekul mitteosalenud korterite kaasomandi mõtteliste osade summa on vähem kui pool kaasomandi osadest, siis on otsus vastu võetud KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Volikirja andnud korteriomanikud on andnud volituse hääletada vaidlustatud üldkoosoleku otsuse tegemise poolt. Samuti ei saa avaldaja tugineda teiste korteriomanike õiguste rikkumisele olukorras, kus need teised korteriomanikud ise õiguskaitset ei otsi. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
5.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Määruskaebuse kohaselt oleks maakohus pidanud asja lahendamisel lähtuma üksnes käesolevas asjas esitatud asjaoludest ja õiguslikust olukorrast, mitte teistes kaudselt seotud tsiviilasjades varem tehtud, kuid jõustumata lahenditest, mis ei puuduta sama vaidluse eset. Samuti on avaldaja esile toonud, et küttesüsteemi seisundi hindamiseks ehituseksperdi poolt 2013. a tehtud auditi raames ei tuvastatud vajadust ehitada küttesüsteem täielikult ümber. Kahtlusteta on selge, et olemasoleva süsteemi puuduste kõrvaldamine on odavam. Ka projekteerija ise leidis algselt, et uue küttesüsteemi rajamine on kulukam ja ebaotstarbekas. Lisaks puudub selgus selles, kas projekt on muinsuskaitseliste piirangute tõttu üldse teostatav. Ümberkorralduste eesmärgiks ei ole süsteemi kaasajastamine, vaid pööningupinna vabastamine selleks, et oleks võimalik valitud korteriomanike eriomandit laiendada. Maakohus leidis ebaõigesti, et olemasoleva küttesüsteemi asendamine uues asukohas ja uuel tööpõhimõttel toimiva süsteemiga on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 mõttes. Tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, mille teostamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Samuti jättis kohus analüüsimata avaldaja väite, mille kohaselt ei ole võimalik hääletada reservatsiooniga, mis välistab töödega seonduvate kulude kandmise. Selline otsus on ebamõistlikult koormav ühistu liikmete suhtes, kelle kanda vastavad kulud jäävad. Lisaks on kohus ekslikult leidnud, et avaldaja ei saa vaidlustada otsust sellel alusel, et hääli on arvestatud volituseta või volituse piire ületades.
6.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata ning menetluskulud avaldaja kanda.
7.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata, kuid maakohtu määruse põhjendusi tuleb täiendada ja osaliselt muuta.
9.Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt selle üle, kas korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunkti 5 raames vastu võetud otsus on kehtivalt vastu võetud. Selle otsusega kiitis üldkoosolek heaks elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise projekti parandatud versioonis ning otsustas täpsustada hinnapakkumised ja arvestada tööde tegemise ajaga (kd I, tl 135). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et avaldaja ei ole esile 3 (9)
toonud selliseid asjaolusid, mis tooksid kaasa otsuse tühisuse või annaksid aluse otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
10.Kolleegium märgib esmalt, et ei nõustu avaldaja etteheitega, mille kohaselt lähtus maakohus teistes kaudselt seotud tsiviilasjades nr 2-19-16450 ja nr 2-21-11317 varem tehtud lahenditest. Iseenesest on avaldaja õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et kõnealustes asjades tehtud lahendid ei ole edasi kaebamise tõttu veel jõustunud. Enne jõustumist kohtulahendil TsMS § 457 lg 1 järgi siduvat toimet ei ole. Maakohus on seda vaidlustatud määruses ka selgitanud, kuid jõudis järeldusele, et ka praeguses asjas esitatu põhjal puudub alus asuda otsuste õiguspärasuse osas teistsugusele seisukohale. Teistes tsiviilasjades tehtud kohtulahendid võivad olla praeguses asjas dokumentaalsed tõendid TsMS § 272 lg 2 mõttes. Seejuures tuleb kohtul lisaks eelmises tsiviilasjas tehtud lahenditele kui dokumentaalsetele tõenditele TsMS § 232 lg 1 järgi hinnata ka kõiki teisi tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustada oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kolleegiumi arvates ei ole maakohus selle põhimõtte vastu eksinud, sest on vaidlustatud määrusest nähtuvalt lähtunud asja lahendamisel praeguses tsiviilasjas esile toodud asjaoludest ja esitatud tõenditest.
11.Avaldaja on korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et küttesüsteemi muudatuste näol on tegemist ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, mille teostamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe, ning otsus on avaldaja huvisid ebamõistlikult kahjustav. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust sekkuda maakohtu otsustusse, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, mistõttu sai muudatuste tegemise otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega ning selleks ei olnud vaja korteriomanike kokkulepet. Üldkoosoleku otsusega ei ole kahjustatud ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
11.1.Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. KrtS § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Erandina sellest nõudest sätestab aga KrtS § 39, et kui muudatus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe suurendamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib muudatuse tegemise otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Selle rikkumisel võib otsus olla kehtetuks tunnistatav (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 esimene lause).
11.2.Avaldaja leiab, et tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, sest uue küttesüsteemi osised paiknevad teistes asukohtades ja praegu pööningul paiknevad peamagistraalid viiakse ümber korteritesse. Puudutatud isik jäi vastuses määruskaebusele maakohtu menetluses esitatud seisukoha juurde, et küttesüsteemi renoveerimine on tavapärase valitsemise küsimus KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt. Kuivõrd maakohus leidis, et üldkoosoleku otsusega vastu võetud muudatuse näol on tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, siis oli maakohus järelikult seisukohal, et muudatus kuuluks muidu täielikult või osaliselt KrtS §-s 38 nimetatud ehituslike ümberkorralduste hulka (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 68). Kolleegiumil ei ole asjas esile toodud 4 (9)
asjaolusid arvestades alust maakohtust teistsugusele seisukohale asuda. Riigikohus on olnud samuti seisukohal, et elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses (Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999/68, p 25.2). Puudutatud isik avaldas, et üldkoosoleku otsusega heakskiidetud projekti alusel uuendatakse kogu hoone küttesüsteem kahetorusüsteemis ning vahetatakse välja olemasolevad küttekehad ja kütteveetorustik. Kuigi puudutatud isik tõi esile, et projekti kohaselt ei demonteerita seinas, põrandas jm asuvat toru, kui see ei sega uue toru paigaldamist (kd I, tl 97 pöördel), siis nõustub kolleegium avaldaja väitega, et sellest nähtub üksnes see, et osaliselt puudub vajadus senise küttesüsteemi komponente lahti võtta, kuid need ei muutu uue süsteemi osadeks. Puudutatud isik on ka ise väljendanud, et avaldaja korterisse lisandub uusi läbiviike seonduvalt kahetorulise küttesüsteemiga (vt puudutatud isiku 7. oktoobri 2021. a seisukoht; kd I, tl-d 39 ja pöördel). Seega võib nõustuda avaldaja väitega, et tegemist on suurema ümberkorraldusega. Samas ei olnud küttesüsteemi projekti heakskiitmiseks vaja KrtS § 39 järgi korteriomanike kokkulepet, vaid piisas ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, sest muudatus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kolleegium nõustub määruskaebuse väitega, et maakohus on selles osas asjas esitatud seisukohti käsitlenud kohati ebapiisavalt, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8 koosmõjus § 463 lg-ga 2), kuid see ei toonud kaasa ebaõiget lõppjäreldust. Kolleegium saab rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu määruse põhjendusi käesoleva määruse põhjendustega.
11.3.Avaldaja jäi määruskaebuses oma varasema seisukoha juurde, et ümberkorralduste eesmärgiks ei ole süsteemi kaasajastamine, vaid pööningupinna vabastamine selleks, et valitud korteriomanike eriomandit laiendada. Tsiviilasja materjalide põhjal sellist järeldust kolleegiumi arvates teha ei saa. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid küttesüsteemi uuendamise vajalikkuse kohta esitatud väidetele ja tõenditele. Korteriühistu on selgitanud, et praegune keskküttetorustik on välja ehitatud 1970-ndatel aastatel ning Haabersti Haldus OÜ teostatud tööde/väljakutsete nimekirjaga tõendanud, et esineb katkestusi küttes ja küttesüsteemiga seotud avariisid (kd I, tl-d 65 ja pöördel). Samuti tõi korteriühistu esile, et avaldaja on ka ise 7. detsembri 2018. a kirjas korteriühistu liikmetele märkinud, et kütteautomaatika ei tööta (kd I, tl 56 pöördel), misjärel on 8. detsembril 2018 toimunud korteriomanike üldkoosolekul arutatud selle üle, et katusealune magistraal on osaliselt soe ja osaliselt külm ning korterite linnamüüripoolsed radiaatorid on külmad (kd I, tld 57 ja pöördel). Lisaks esitas korteriühistu projekti autori AS selgitused, milles ta märgib järgmist: „Mida kauem olemasolevat küttesüsteemi kasutatakse, seda suurem on avariide oht. /.../ Pööningul paikneva pealevoolu jaotustoru monteerimisel 2. korruse köetavatesse ruumidesse vähendab elamu küttetarvet ja välistab võimalikku suuremahulist korterite „üleujutust“ toru avarii (lekke) korral selle hilinenud avastamise (kd I, tl 196).“ Eelnevat arvestades on kolleegium seisukohal, et maakohus on põhjendatult leidnud, et muudatuste tegemine on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, mitte ei tehta neid pööningupinna väljaehitamise eesmärgil.
11.4.Kolleegiumi hinnangul ei ole esile toodud asjaolusid arvestades alust väita, et otsus on korteriühistu liikmeid ebamõistlikult kahjustav. Põhjendatud on ka maakohtu seisukoht, et avaldaja ei ole esitanud sisulisi ettepanekuid küttesüsteemis esinevate probleemide kõrvaldamise ja kaasajastamise saavutamiseks vähem kulukal viisil.
11.4.1.Avaldaja tugineb sellele, et ehituseksperdi küttesüsteemi seisundi hindamiseks 2013. a tehtud auditi raames (kd I, tl 50) ei tuvastatud vajadust ehitada see täielikult ümber ning leiab, et olemasoleva süsteemi puuduste kõrvaldamine oleks odavam ja vähem koormav. 5 (9)
Korteriühistu selgitas asjas, et kuna elamu küttesüsteemi tabasid sellele järgnenud aastatel uued avariid (korduvad torude lõhkemised) ja stabiilset kütet ei õnnestunud tagada, siis sai selgeks, et hädapäraste paranduste tegemine ei ole jätkusuutlik. Probleemide sageda esinemise tõendamiseks esitas korteriühistu Haabersti Haldus OÜ teostatud tööde/väljakutsete nimekirja (kd I, tl-d 65 ja pöördel). Korteriühistu on esile toonud, et projekti koostaja AS on 27. juuli 2021. a selgitustes asunud samuti seisukohale, et vana süsteemi lõputult parandada ei ole mõistlik ning see ei taga kõikidele korteritele vajalikku kütet, samas maksavad alaköetud korteriomanikud võrdselt nende korteriomanikega, kellel küttega probleeme ei ole (kd I, tl 196 pöördel). Avaldaja heidab ette, et maakohus jättis tähelepanuta asjaolu, et projekteerija AS leidis ka ise alguses, et uue küttesüsteemi rajamine on kulukam ja ebamugavam kui olemasoleva ühetorusüsteemi renoveerimine. Kolleegium märgib, et avaldaja on jätnud viidatud projekteerija kirja käesolevas tsiviilasjas kohtule esitamata. Maakohus selgitas 15. oktoobri 2021. a kirjas menetlusosalistele, et nad peaksid kontrollima, et kõik seisukohad ja tõendid, millele nad käesolevas asjas tugineda soovivad, on toimikus olemas (kd II, tl 1). Kirja puudumisele on tähelepanu juhtinud ka puudutatud isik. Samas ei ole puudutatud isik vaidlustanud kõnealuse kirja olemasolu, kuid selgitas, et selle kirja saatmise hetkel (26. juuli 2019) oli AS läbi viinud üksnes esmase tutvumise hoonega ning puudutatud isik esitas kohtule AS 27. juuli 2021. a kirjalikud selgitused, milles projekteerija on selgitanud, miks on soojussäästliku kütte tagamiseks ja avariidega kaasneva riski vähendamiseks tarvilikud muudatustega kaasnevad pööningul paikneva pealevoolu jaotustoru monteerimine 2. korruse köetavatesse ruumidesse ja termostaatventiilid radiaatorite juures. Samuti tagavad muudatused projekteerija sõnul vastupidiselt olemasolevale ühetorulisele küttesüsteemile kütte kõikidele korteriomanikele (kd I, tl 196). Puudutatud isik tõi ka esile, et projekti järgi on kavas kasutada ära võimalikult palju olemasolevaid avasid seintes ja vahelagedes (kd I, tl 97 pöördel).
11.4.2.Lisaks väidab avaldaja, et puudub selgus selles, kas projekt on muinsuskaitseliste piirangute tõttu teostatav. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja sellekohased kahtlused on ebamäärased, kuigi maakohus selgitas 15. oktoobri 2021. a kirjas menetlusosalistele, et iga menetluses esitatud faktiväite tähendust vaidluses tuleb selgitada ning iga kohtule esitatav tõend peab olema esitaja poolt täpselt ja selgelt seostatud faktiväidetega, mille tõendamiseks dokument on esitatud (kd II, tl 1 pöördel). Seejuures on korteriühistu esitanud kohtule küttesüsteemi projekti autori AS 27. juuli 2021. a seisukoha, kus ta märgib, et projekti elluviimine on võimalik selliselt, et kultuuriväärtuslikud detailid jäävad puutumata/kahjustamata (kd I, tl 196 pöördel). Põhjendatud on ka maakohtu seisukoht, et probleemide ilmnemise korral on korteriomanikel võimalik teha täiendavaid otsustusi muudatuste tegemiseks kavandatud töödes.
11.4.3.Kolleegium leiab, et avaldaja väidetavad õiguste riived on ebamäärased ega kvalifitseeru korteriomaniku õiguste ülemääraseks kahjustamiseks KrtS § 39 tähenduses. Samuti ei ole asjas kohtu ette toodu põhjal alust järeldada, et teised korteriomanikud ei ole käitunud lähtuvalt hea usu põhimõttest. Kohus ei saa korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtivust hinnates asuda kontrollima otsuse sisulist põhjendatust.
12.Avaldaja on seisukohal, et isegi kui tegemist on ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, siis ei võetud otsust vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus õigesti, et ettenähtud häälteenamuse nõue oli täidetud ja otsus võeti kehtivalt vastu.
12.1.Kolleegium nõustub määruskaebuse väitega, et maakohus asus ekslikult seisukohale, et avaldaja ei saa üldkoosoleku otsust vaidlustades tugineda sellele, et teatud korteriomandite hääli on arvestatud volituseta või volituse piire ületades. Kolleegium muudab selles osas maakohtu määruse põhjendusi.
6 (9)
KrtS § 22 lg 5 esimese lause kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. TsÜS § 33 lg 1 järgi kohaldatakse hääle andmisele juriidilise isiku organi otsuse tegemisel seaduses tehingu kohta sätestatut. Teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud tehing on TsÜS §-de 128 ja 129 järgi tühine. Esindusõiguseta esindaja on isik, kes teeb tehingu teise isiku nimel ega oma üleüldse esindusõigust või ületab tehingu tegemisel esindusõiguse piire ehk esindusõiguse ulatust (TsÜS § 120 lg 2). Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et isik saab tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 pöörduda kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks. Samas jagab kolleegium õiguskirjanduses väljendatud seisukohta, et kui hääl on tühine, siis saab sellele tugineda ka kolmas isik (Saare, K. TsÜS § 33, komm 3.3. – Varul, P. jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010). Kui tuginetakse häälte tühisusele, siis loetakse TsÜS § 33 lg 2 järgi, et otsuse tegemisel ei ole hääli antud. Kui tühised hääled mõjutasid kas otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu, siis tekib huvitatud isikul (TsÜS § 38 lg 1) õigus taotleda kohtult vastava organi otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku liige on vähemalt üldjuhul huvitatud isikuks TsÜS § 38 lg 1 mõttes. Kolleegium leiab, et avaldajal on korteriühistu liikmena õigus tugineda korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike antud volituse piiratusele.
12.2.Eelnev ei tingi siiski vaidlustatud määruse tühistamist, sest esindusõiguse piire ei ole vaidlustatud üldkoosoleku otsuse osas korterite nr 1, 8, 9 ja 9a nimel hääle andmisel ületatud. Üldkoosoleku otsusega otsustati kiita küttesüsteemi projekt heaks ja täpsustada hinnapakkumised. Maakohus märkis õigesti, et selle poolt on volikirjades hääl antud (vt korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosoleku osalejate nimekirjale lisatud volikirjad; kd I, tl-d 136 pöördel, 137, 140–141). Projekti teostamisega seotud kulude kandmise osas on volikirjades ette nähtud piirang, kuid otsusest ei nähtu, et otsustatud oleks projekti elluviimisega kaasnevate tööde kulu suurust ja jaotust korteriomanike vahel. Seega sai otsuste osas korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike häält võtta arvesse. Seetõttu on asjakohatu ka avaldaja väide, mille kohaselt ei ole võimalik korteriomanike üldkoosolekul hääletada reservatsiooniga, mis välistab töödega seonduvate kulude kandmise. Vaidlustatud üldkoosoleku otsusega otsustati projekti heakskiitmine, kuid ei tehtud veel otsust projekti rahastamise ja kulude jaotamise kohta.
12.3.Maakohus on määruse p-s 9 õigesti tuvastanud, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus võeti vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega ehk nii korteriomanike häälte enamusega kui ka kaasomandiosade enamusega. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ja neid TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659 järgi ei korda.
13.Ülaltoodud põhjendustel ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määrust tühistada ning see tuleb jätta lõppjärelduses muutmata.
14.TsMS § 696 lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Kuna maakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust ega avaldajalt väljamõistetud puudutatud isiku menetluskulude suurust (TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg-d 3 ja 5). Kuigi avaldaja vaidlustab määruskaebuse järgi maakohtu määruse täies ulatuses, ei ole ta menetluskulude jaotuse või kindlaksmääramise vaidlustamiseks kaebuses argumente esitanud.
16.Juhindudes TsMS § 173 lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad avaldaja kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. 7 (9)
17.Kuna maakohus on oma määruses menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka ringkonnakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse.
17.1.Määruskaebemenetluses on puudutatud isik palunud avaldajalt välja mõista lepingulise esindaja kulu 1080 eurot (koos käibemaksuga). Puudutatud isik on kinnitanud, et kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Menetluskulude nimekirja järgi tegi esindaja puudutatud isikut esindades tunnitasuga 150 eurot (käibemaksuta) kokku toiminguid 6 tunni ulatuses, sh määruskaebusega tutvumine 1 tund ja sellele vastuse koostamine 5 tundi. Kolleegium leiab, et puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt.
17.2.Arvestades asja keerukust ja mahtu ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, sh asjaolu, et puudutatud isiku esindaja oli juba maakohtu menetluses tutvunud tsiviilasja materjalidega ning vastuses määruskaebusele korratakse suures osas varasemaid väiteid ja maakohtu seisukohti, on kolleegiumi hinnangul määruskaebusele vastuse koostamise ja sellele eelnenud kaebusega tutvumise ajakulu vajalik ja põhjendatud kokku 4,5 tunni ulatuses. Puudutatud isiku esindaja tunnitasu määr 150 eurot (käibemaksuta) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodut arvestades on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu ringkonnakohtus koos käibemaksuga 810 eurot (= 4,5 tundi x 150 eurot + 20% käibemaks). Kuna puudutatud isik on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitada koos käibemaksuga. Lisaks peab avaldaja tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni.
17.3.Vastuseks avaldaja väitele, mille kohaselt on küsitav, kas puudutatud isik on õigusabiteenusega seonduvad kulud kandnud, sest korteriühistu üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsust selliste kulude kandmiseks, märgib kolleegium, et menetluskulude kindlaksmääramisel lepingulise esindaja kulude teiselt menetlusosaliselt väljamõistmise tingimuseks ei ole asjaolu, et menetlusosaline on need kulud kandnud (vt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 26). Samuti on Riigikohus selgitanud, et kuigi lepingulise esindaja võtmiseks kulude tegemise üle on pädev otsustama korteriühistu üldkoosolek, saab korteriühistu üldkoosolek nimetatud kulud ka hiljem heaks kiita ning juhul, kui menetluskulud jäävad vastaspoole kanda, ei teki korteriühistul kulusid, mida liikmed kandma peaksid (Riigikohtu 18. juuni 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 15).
18.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
Jõustus Riigikohtu 30.11.2022 määruses toodud muudatustega
8 (9)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 17. märtsi 2022. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-21-13599 muutmata, kuid muuta määruse õiguslikke põhjendusi.
2.Jätta rahuldamata X taotlus liita käesolev tsiviilasi tsiviilasjaga nr 2-1916450.
3.Jätta X määruskaebus rahuldamata.
4.Jätta kassatsiooniastme menetluskulud X kanda.
5.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista X-lt Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu kasuks välja kassatsiooniastmes kantud menetluskulud 1296 eurot. Kohustada X tasuma väljamõistetud menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates Riigikohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.