Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Rainer Naggeli avaldus Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 58b korteriühistu 3. mai 2018 otsuse kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 8. mai 2019. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rainer Naggeli määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Rainer Naggel, esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg Puudutatud isik Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 58b korteriühistu, esindaja advokaat Birje Kalmus
Asja läbivaatamise kuupäev
28. oktoober 2019. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Ringkonnakohtu 8. mai 2019. a määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta määruse põhjendusi.
4.Välja mõista Rainer Naggelilt Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 58b korteriühistu kasuks kassatsiooniastme menetluskulu 513 eurot 60 senti. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates Riigikohtu määruse jõustumisest kuni selle täitmiseni.
1.Rainer Naggel (avaldaja) esitas 2. juulil 2018 avalduse Võru linn, F. R. Kreutzwaldi tn 58b korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 3. mai 2018. a üldkoosoleku otsuse p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda.
2-18-10073 Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu üks seitsmekümnest liikmest, ta on elamu esimeses trepikojas asuva korteriomandi nr 12 omanik. Avaldaja on kasutanud sama trepikoja ruumides asuvat, 50 aastat tagasi paigaldatud keldriboksi. Kuna teised korteriomanikud tunnustasid avaldaja kasutust, oli saavutatud kasutuskorra kokkulepe või see kehtis tavana. 3. mail 2018 toimus korteriühistu kordusüldkoosolek, kus osales 23 korteriühistu liiget. Otsuse p-s 3.2 otsustati majanduskava alusel laiendada esimese trepikoja jalgrataste parklat, p-s 7 märgiti, et kui avaldaja ei lammuta ilma projektita ehitatud ja elektriga varustatud keldriboksi, teeb seda remondiettevõte ning lammutamise kulud tasub avaldaja. Otsus keldriboks lammutada võeti vastu 19 poolthäälega, jalgrattaparkla laiendamise otsuse poolt hääletanuid otsusest ega protokollist ei selgu. Avaldaja esitas keldriboksi lammutamisele vastuväite, kuid keldriboks lammutati. Korteriühistu üldkoosoleku otsus tuleb tunnistada kehtetuks, sest sellega muudeti korteriomandite omanike kaasomandis olevate ruumide kasutuskorda (või määrati kindlaks kasutuskord) ja laiendati keldris asuvat jalgrattaparklat. Sellise otsuse vastuvõtmiseks oleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 järgi olnud vaja kõigi kaasomanike kokkulepet. Tegemist ei ole tavapärase valitsemise küsimusega, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg 1 järgi. Alternatiivselt tuleb tuvastada otsuse tühisus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 alusel, kuna otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Otsust ei võetud vastu kõigi kaasomanike kokkuleppel, vaid häälteenamusega korteriomanike kordusüldkoosolekul. Protokollist ega otsusest ei nähtu, millise häälteenamusega otsus vastu võeti, pole märgitud isegi seda, et otsus on vastu võetud. Keldriboksi lammutamine on käsitatav lubamatu omaabina AÕS § 41 lg 3 järgi. Korteriühistu pidanuks esitama avaldaja vastu valduse üleandmise hagi ja kohus oleks otsustanud, kas valdus oleks tulnud üle anda või mitte.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Avaldajal on jätkuvalt õigus kasutada tema korteri juurde ettenähtud keldriboksi. Elamu asendiplaani kohaselt on keldrikorrus jagatud pooleks, esimesed boksid on jaotatud korterite vahel ning tagapool on tehniline kelder (tsiviilkaitse varjend). Kuna varjendil ei ole rakendust, on tehnilisse keldrisse rajatud jalgrattahoidla. Jalgrattahoidla laiendamine elamu esimese ja viienda trepikoja keldrisse sisaldub korteriühistu 20. mail 2014 vastu võetud pikaajalises ja kehtivas majanduskavas. Laiendamine kavandati mitmes etapis vastavalt vajaduse suurenemisele ja rahalistele võimalustele, täpsem tegevus otsustati iga-aastastel üldkoosolekutel. 3. mai 2018. a üldkoosolekul arutati, et laiendatava jalgrattaparkla ruumis on avaldaja rajatud keldriboks ja avaldaja keeldub seda lammutamast. Keldriboksi lammutamise kohustus otsustati hääletamisega ja selle poolt oli 19 korteriühistu liiget. Avaldaja vastuväidet ei ole koosolekul protokollitud, ta esitas vastuväite alles 3. juunil 2018. Tehnilisel keldril ei ole sihtotstarvet, see on kaasomandis ning seda kasutatakse vastavalt kokkuleppele, kuid selleks ei ole vaja kõigi kaasomanike nõusolekut. 3. mai 2019 üldkoosolekul arutati protokolli p-st 8 nähtuvaid otsuseid, mis võeti vastu 22 poolt- ja ühe vastuhäälega. Otsuse aluseks on 2014. a majanduskava ning see otsus ei kahjusta avaldajat. Keldriboksi kasutuskord ei ole välja kujunenud tavana. Ruumide pikaajaline ebaseaduslik valdus ei muuda valdust seaduslikuks. Kuna enamik kaasomanikke oli avaldaja keldriboksi lammutamise poolt, ei saanud kasutuskorra kokkulepet olla. Seega ei ole korteriühistu otsus käsitatav ka kasutuskorra muutmisena. 2(8)
2-18-10073
3.Tartu Maakohus jättis 8. märtsi 2019. a määrusega avalduse rahuldamata ning puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda, mõistes temalt puudutatud isiku kasuks välja 1646 eurot 40 senti. Määruse kohaselt ei saa avaldaja nõuda korteriühistu otsuste kehtetuks tunnistamist, sest ta osales üldkoosolekul, kuid ei esitanud koosolekul vastuväidet (TsÜS § 38 lg 4). Avaldajal ei olnud tehnilise keldri erikasutusõigust KrtS § 14 järgi. Korteriomanikud ei ole keldri kasutuskorda ega majandusotstarvet kokku leppinud ning kasutuskorra kokkulepe ei ole kujunenud välja ka tavana. Avaldaja võis tehnilisse keldrisse rajatud boksi kasutada seni, kuni seda keldriosa ei olnud vaja kasutada üldistes huvides. Seetõttu ei ole 3. mai 2018 üldkoosoleku otsusega kasutuskorda ega kasutusotstarvet ka muudetud. Isegi kui eeldada kasutuskorra kokkuleppe olemasolu, sai see 2001. a-l korteriomandi omandanud avaldaja suhtes kehtida üksnes kinnistusraamatu kande korral. Vaidlusalune üldkoosolek oli korduskoosolek, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata (KrtS § 23 lg 1). Üldkoosoleku protokoll vastab mittetulundusühingute seaduse § 21 lg-s 6 sätestatule ning otsuseid ei muuda tühiseks asjaolu, et need vormistati protokollist eraldi lehel ja hääletustulemusi kajastati protokollis. Korteriühistu otsustas luua kogu tehnilise keldri ulatuses juba 2014. a majandamiskavas. Majandamiskava vastuvõtmise otsust ei ole vaidlustatud, mistõttu on see kehtiv.
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uue määruse, millega avaldus rahuldada, ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Määruskaebuse peamise seisukoha järgi võib kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kuna praegusel juhul ei olnud tegemist tavapärase valitsemise alla kuuluva küsimusega, mida saaks KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada korteriomanike häälteenamusega, oli senise kasutuskorra muutmiseks vaja AÕS § 72 lg 1 järgi kõigi kaasomanike kokkulepet.
5.Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isik leidis jätkuvalt, et kaasomanikud ei olnud kokku leppinud tehnilise keldri kasutuskorda. Kasutusotstarbe kohaselt on kelder tehniline ruum ning selle kasutusotstarvet ei ole muudetud. Kuna avaldaja ei esitanud üldkoosolekul vastuväidet, ei ole tal õigust nõuda üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist. Ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse jäävad otsused võetakse vastu kaasomanike häälteenamusega. Jalgrataste hoidla ehitati 2014. a majandamiskava järgi ning sellega kooskõlas otsustati seda ka laiendada. Avaldaja ei ole tõendanud, et ülejäänud korteriomanikud ei ole jalgrattaparkla rajamisest huvitatud ega soovi seda kasutada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 8. mai 2019. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata ning apellatsiooniastme menetluskulud avaldaja kanda, mõistes temalt puudutatud isiku kasuks välja 398 eurot 40 senti. Ringkonnakohtu määruse kohaselt vaidlustab avaldaja korteriühistu 3. mai 2018 üldkoosoleku otsuse p 3.2 ja p 7 üksnes põhjusel, et otsus on vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1, kuna selle vastuvõtmiseks ei olnud kõigi korteriühistu liikmete nõusolekut. Avaldaja leiab, et keldris jalgrattaparkla laiendamise otsustamisel muudeti kaasomandis oleva asja kasutuskorda, mida sai teha üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel.
3(8)
2-18-10073 AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike otsuste tühisust. Kui asja või selle majanduslikku otstarvet on oluliselt muudetud ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, on kaasomanikel kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel. Ekslik on avaldaja seisukoht, et kaasomanikel oli kujunenud tavana välja kasutuskord, mis võimaldas tal kasutada vaidlusalust keldriboksi, ning 3. mai 2018. a otsusega muudeti seda kasutuskorda. Avaldaja ei ole tõendanud, et talle oleks antud keldriboksi erikasutusõigus KrtS § 14 lg 1 tähenduses. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et kaasomanike vahel oli keldri kasutuskord, mis mh andis talle õiguse kasutada vaidlusalust keldriboksi. Korteriomanikud ei ole kokku leppinud ja 1968. a aktist ei nähtu, et tehniline kelder on tsiviilkaitsevarjend. Kaasomandi osa kasutamise (jalgrattaparkla laiendamise) vaidluse lahendamisel kohalduvad AÕS-i kaasomandi sätted, mitte korteriomandi valitsemist reguleeriv KrtS. AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel sõltub AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kasutusse minev ala, milline on selle varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 3. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11; 10. detsembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20). Praegusel juhul võis jalgrattaparkla laiendamist otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Jalgrattaparkla ehitamine ning selle laiendamine vajadust mööda on otsustatud 20. mai 2014 üldkoosolekul ning avaldaja ei ole nimetatud üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Isegi kui avaldaja lisakeldriboksi lammutamine oli lubamatu omaabi, ei toonud see kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Omaabi õigusvastane kasutamine võib anda aluse nõuda kahju hüvitamist, kui avaldajale tekkis selle tagajärjel kahju. Vaidlusalune otsus ei ole heade kommetega vastuolus, sest valdaja kasutus võis riivata teiste kaasomanike õigusi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Avaldaja palub tühistada ringkonnakohtu määruse ning teha uue määruse, millega hagi rahuldada, tunnistades korteriühistu 3. mai 2018. a üldkoosoleku otsuse p-d 3.2 ja 7 kehtetuks või tuvastades nende tühisus. Määruskaebuse kohaselt leidis ringkonnakohus valesti, et avaldaja ei ole tuginenud TsÜS §-le 38. Maakohus leidis üllatuslikult, et avaldaja on korteri omanik alates 2001. a-st, mistõttu ei ole varasemad kasutuskorra kokkulepped temale siduvad. Lisaks hindas maakohus korteriühistu dokumente valesti. Korteriühistu 2014. a otsus ei näinud ette vaidlusaluse keldriboksi lammutamist. Kohtud ei arvestanud konkludentse kasutuskorra kokkuleppega. Korteriühistu otsus on vastuolus hea usu põhimõttega, sest koosolekul osalenud korteriühistu liikmete hulka arvestades oli jalgrattaparkla rajamisest huvitatud ainult 33% korteriomanikest. Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 72 lg-t 1 ja § 74 lg-t 1, kui leidis, et § 72 lg 1 rikkumine ei too kaasa otsuste tühisust. Praegusel juhul oli 4(8)
2-18-10073 tegemist ümberkorraldusega, mida ei saanud otsustada häälteenamusega. Ringkonnakohtu seisukoht omaabi kohta on arusaamatu.
8.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata. Puudutatud isik palub jätta menetluskulud avaldaja kanda, mõistes temalt välja kassatsiooniastme menetluskulu 1020 eurot 80 senti (sh km).
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et määruskaebus ei anna alust ringkonnakohtu määruse resolutsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 alusel tühistada, kuid muuta tuleb määruse põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata.
10.Avaldaja on palunud tunnistada kehtetuks puudutatud isiku (korteriühistu) 3. mai 2018. a üldkoosoleku otsuse p 3.2 ja p 7. Alternatiivselt palus avaldaja tuvastada nende otsuste tühisuse. Kohtud tuvastasid avalduse aluseks olevad asjaolud ning järeldasid, et viidatud otsuste vastuvõtmisel ei ole rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ega esine ka muid otsuste tühisuse aluseid. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et otsuse p-d 3.2 ja 7 ei ole tühised, ega korda selles osas kohtute põhjendusi (TsMS § 689 lg 5). Samas muudab kolleegium ringkonnakohtu määruse põhjendusi otsuse p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamise nõude osas.
11.Avaldaja leidis, et otsused tuleb tunnistada kehtetuks põhjusel, et ta kaotas otsuste tagajärjel vaidlusaluse keldriboksi kasutamise õiguse ning otsustega muudeti keldriboksi kasutamise otstarvet. Avaldaja väitel oli tal vaidlusaluse keldriboksi ainukasutusõigus, mis tulenes korteriomanike kokkuleppest või tavast. Avaldaja leidis, et sellist ainukasutusõigust ei saa lõpetada korteriomanike otsusega. Samuti leidis avaldaja, et vaidlustatud otsustega muudeti vaidlusaluse keldriruumi kasutusotstarvet, kuid kaasomandiosa kasutusotstarvet saab muuta üksnes korteriomanike kokkuleppega.
12.Kuigi avaldaja väitel kaotas ta pärast vaidlusaluste otsuste tegemist keldriboksi valduse ja see lammutati, tuleb seda, kas vaidlustatud otsustega sooviti muuta või lõpetada korteriomaniku õigusi, hinnata otsuste alusel. Kolleegium selgitab, et otsuste õiguslikku sisu ja tähendust ei saa hinnata selle järgi, millised sündmused otsuste vastuvõtmisele järgnesid. Alles siis, kui otsustest (tekstist) nähtub kellegi õiguste muutmine või lõpetamine, tuleb hinnata, kas otsustel sai olla ka vastav toime ja kas otsused võisid olla seadusega vastuolus. Avaldaja vaidlustatud otsuse p 3.2 on sõnastatud järgmiselt: „Laiendada I trepikoja jalgrataste parklat.“ Otsuse p 7 on sõnastatud selliselt: „Kui korter 12 omanik ei lammuta ilma projektita ehitatud ja elektriga varustatud keldriboksi, teeb selle töö remonti teostav firma ja lammutamise kulud tasub korteri 12 omanik.“ Otsustest ei nähtu, et otsustatud oleks avaldaja mingite õiguste muutmist või lõpetamist. Seega ei ole vaidlusalused otsused seadusega vastuolus põhjusel, et nendega otsustati avaldaja kui korteriomaniku ainukasutusõigus lõpetada. Otsuse p 7 saab otsuse tekstist tulenevalt mõista selliselt, et korteriomanikud otsustasid kiita heaks avaldaja valduses oleva keldriboksi lammutamistööde tellimise. Kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Selle otsusega ei kohustatud avaldajat andma vaidlusaluse keldriboksi valdust üle. See, kas avaldajal on kohustus loovutada keldriboksi valdus, oleks selgunud nt siis, kui avaldaja oleks keeldunud keldriboksi valdust üle andmast ja korteriühistu oleks nõudnud avaldajalt valduse vabastamist. 5(8)
2-18-10073 Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et isegi kui korteriomanikud oleksid võtnud vastu otsuse, millega oleks sõnaselgelt otsustatud muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik sellist otsust vaidlustama. Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. See, et korteriomanik ei pea seda otsust vaidlustama, ei tähenda siiski, et korteriomanikul ei ole sellise otsuse vaidlustamise õigust. Olukorras, kus korteriomanikud on häälteenamusega otsustanud muuta või lõpetada õigust, mida saab muuta üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega või üksnes puudutatud isiku nõusolekul, võivad korteriühistu või korteriomanikud hakata lähtuma otsusest, millel ei saa olla õiguslikku toimet. Seetõttu võib otsuse vaidlustamine olla lubatav õigusselguse ja õiguskindluse saavutamiseks. Samuti leiab kolleegium, et kui korteriomanikud oleksid otsustanud lõpetada avaldaja vaidlusaluse keldriruumi kasutusõiguse, ei saaks see tuua kaasa vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist. Kohtud tuvastasid, et korteriomanike vahel ei olnud kokkulepet anda avaldajale vaidlusaluse keldriboksi ainukasutusõigus ning see ei tulenenud ka tavast. Riigikohus nõustub selles osas alama astme kohtute järeldustega ega korda kohtute põhjendusi (TsMS § 689 lg 5).
13.Vastuseks määruskaebuses märgitule, et otsuse p 3.2 tuleb tunnistada kehtetuks, kuna sellega otsustati muuta kaasomandis oleva hooneosa (keldriruumi) kasutusotstarvet, kuid kasutusotstarvet saab muuta üksnes korteriomanike kokkuleppel, märgib kolleegium järgmist. Asjas ei vaielda selle üle, et otsuse p-ga 3.2 laiendati elamu esimese trepikoja jalgrataste parklat. Avaldaja väitel oli ruumi, kuhu otsustati jalgrattaparklat laiendada, varasem kasutusotstarve tsiviilkaitse varjend. Kohtud leidsid tõendeid hinnates, et vaidlusalune ruum on n-ö tehniline kelder, mille kasutusotstarbeks ei olnud tsiviilkaitsevarjend, ning sellele ruumile ei olnud määratud ka muud kasutusotstarvet. Kohtud järeldasid ka seda, et avaldajal ei olnud õigust vaidlusalust ruumi ega selle reaalosa ainukasutada. Kolleegium lähtub kohtute tuvastatud asjaoludest ja nende alusel tehtud järeldustest (TsMS § 688 lg-d 3 ja 4). Kirjeldatud olukorras otsustasid korteriomanikud häälteenamusega tehtava otsusega, kas võtta ilma kasutusotstarbeta keldriruum, mille ainukasutusõigust ei ole mitte ühelgi korteriomanikul, kasutusele jalgrattaparklana. Kohtute tuvastatud asjaoludel võisid korteriomanikud ilma kasutusotstarbeta tehnilise keldriruumi jalgrataste hoiuruumina kasutuselevõtmise otsustada häälteenamusega tehtava otsusega. Kolleegium jagab kohtute seisukohta, et tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega KrtS § 35 lg 1 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Vaidlusaluse otsusega ei muudetud ega lõpetatud kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarvet või kasutusviisi ega otsustatud asja või selle osa muuta. Vaidlusaluse otsusega määrati ruumi kasutusotstarve. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, mis annaks alust järeldada, et ruumi rattaparklana kasutuselevõtmiseks tehti märkimisväärseid ehituslikke muudatusi. Kohtud ei ole tuvastanud asjaolusid, millest nähtuvalt on vaidlusaluse otsusega mõne korteriomaniku õigusi vähendatud. Kohtute tuvastatu kohaselt ei olnud avaldajal vaidlusaluse ruumi ainukasutusõigust. Seega ei saanud vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise aluseks olla asjaolu, et otsusega võeti vaidlusalune ruum kasutusele jalgrattaparklana.
14.Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega (KrtS § 23 lg 1). Seadus eristab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi puhul olulisemaid ja vähem olulisemaid küsimusi, s.o küsimusi, mida saab reguleerida üksnes korteriomanike kokkuleppega, ja küsimusi, mida on võimalik lahendada häälteenamusega tehtavate otsustega. Kui küsimus ei ole sedavõrd oluline, et seda tuleb reguleerida korteriomanike kokkuleppega, on võimalik küsimusi otsustada ka korduskoosolekul 6(8)
2-18-10073 tehtava lihthäälteenamusega otsusega. Seejuures kehtib eeldus, et esimesel üldkoosolekul ei osale piisavalt korteriomanikke ja kokku kutsutakse uus üldkoosolek.
15.Kolleegium ei nõustu avaldajaga, et ringkonnakohtu määruse tühistamata jätmise korral jääb kehtima seisukoht, et kaasomandis oleva kortermaja ruumides on lubatud lammutustöid teha omaabi korras. Praeguse asja raames pidid kohtud hindama, kas korteriühistu otsused on tühised või need tuleb tunnistada kehtetuks. Kuna nende otsustega ei otsustatud omaabi teostamist, ei pidanud kohtud omaabi õiguspärasust hindama. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et omaabi kasutamine on lubatud üksnes seaduses sätestatud korras (AÕS § 41). Üldkoosoleku otsused võtta keldriruum kasutusele rattaparklana ja lammutada selles ruumis asuv keldriboks, ei anna õigust kasutada omaabi.
16.Märkides, et avaldaja ei ole tuginenud TsÜS §-s 38 sätestatud asjaoludele, hindas ringkonnakohus siiski TsÜS §-s 38 sätestatud aluseid ning leidis, et otsuste seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine. Samale järeldusele oli jõudnud ka maakohus. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et vaidlustatud otsuse p-d 3.2 ja 7 on vastuolus heade kommete või hea usu põhimõttega. Sellist vastuolu ei tulene mh sellest, et vaidlustatud otsuste poolt hääletas arvuliselt alla poole maja korteriomanikest. Korduskoosolekul lihthäälteenamusega otsuste vastuvõtmine on lubatud, seaduslik ja tavapärane ning tagab kaasomandi tavapärase valitsemise võimalikkuse. Heade kommete või hea usu põhimõtte vastaseks ei muuda parkla rajamise otsust ka see, et väidetavalt ei ole kõikidel majaelanikel jalgrattaid. Kohtute tuvastatu kohaselt ei olnud vaidlusalusel ruumil varem kasutusotstarvet (vt määruse p 13).
17.Avaldaja väitel lähtus maakohus üllatuslikult asjaolust, et avaldaja omandas vaidlusaluse korteri 2001. a-l, kuigi menetlusosalised ei tuginenud sellele asjaolule maakohtus asja sisulisel arutamisel ning maakohus ei olnud seda enne lahendi tegemist menetlusosalistega ka arutanud. Kolleegium selgitab, et isegi kui maakohtu lahend oli avaldajale selles osas üllatuslik, ei too see kaasa kohtumääruse tühistamist. Üllatava lahendi tegemise keeld tähendab, et kohus ei tohi rajada otsust asjaoludele, mille kohta ei ole menetlusosalistel olnud võimalust seisukohta avaldada (TsMS § 436 lg-d 3 ja 4). Menetlusosalistele peab olema tagatud võimalus esitada oma vastuväited. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja teistsuguse lahendamise. Avaldaja sai maakohtu määruse võimalikust üllatuslikkusest teada maakohtu määrusest ja tal oli võimalik tugineda üllatuslikkusele ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses, esitades seejuures ka kõik vastuväited maakohtu märgitule, et ta omandas korteriomandi 2001. a-l. Kuigi ringkonnakohus ei käsitlenud maakohtu lahendi üllatuslikkust sõnaselgelt ega andnud sellele eraldi hinnangut, on ringkonnakohus asja lahendamisel lähtunud õigetest asjaoludest. Nii leidis ringkonnakohus, et korteriomanikud ei olnud kokku leppinud kasutuskorda, mis oleks andnud avaldajale õiguse vaidlusalust ruumi ainukasutada. Ringkonnakohus ei rajanud oma hinnangut üksnes 2001. a-le järgnenud ajale. Ringkonnakohus järeldas, et kaasomanike kokkulepet või muud alust, mis oleks andnud avaldajale keldriosa kasutamise õiguse, ei olnud ning tõendatud ei ole ka teiste korteriomanike nõusoleku andmine muul viisil. Eespool asus kolleegium seisukohale, et vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamise alused puuduvad. Seetõttu ei saaks otsuste kehtetuks tunnistamist tingida ka see, kui jalgrataste parkla rajamist oleks käsitletud esimest korda alles 2018. aastal vastu võetud otsustes.
18.Vastuseks avaldaja seisukohale, et korteriühistu pädevuses ei ole teiste isikute vara hävitamise üle otsustamine, selgitab kolleegium, et ei ole välistatud olukorrad, kus üks korteriomanik kasutab mingit kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta. Sellises olukorras võivad korteriomanikud võtta häälteenamusega vastu otsuse, millega tehakse korteriühistu juhatusele ülesanne teha toiminguid selle 7(8)
2-18-10073 korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Kirjeldatud juhul võivad korteriomanikud teostada oma õigusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Seda ka siis, kui meetmeid rakendatakse ühe korteriomaniku suhtes.
19.Määruskaebust ja avaldust ei saa rahuldada ka AÕS § 48 lg 1 alusel, mis välistab valdusekaitse nõuete realiseerimise juhul, kui valduse rikkumisest või äravõtmisest on möödunud enam kui aasta. Korteriomanikud ei tuginenud vaidlusaluse otsuse p 3.2 ja p 7 vastu võttes valdusekaitse regulatsioonile. Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad.
20.Kuna ringkonnakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole kolleegiumil alust muuta ka alama astme kohtute menetluskulude jaotust ega avaldajalt väljamõistetud puudutatud isiku menetluskulude suurust (TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg-d 3 ja 5).
21.Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
22.Kooskõlas TsMS § 174 lg-s 3 sätestatuga määrab kolleegium kindlaks puudutatud isiku kassatsiooniastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Riigikohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt osutas lepinguline esindaja puudutatud isikule õigusabi kokku 6 tundi 43 minutit, st menetluskulu suurus on advokaadi tunnitasu (120 ja 140 eurot (ilma km-ta)) arvestades kokku 1020 eurot ja 80 senti. Kolleegium leiab, et taotlus on põhjendatud osaliselt. Kolleegium leiab, et puudutatud isikule hüvitatavaks menetluskuluks TsMS § 175 lg 1 järgi ei ole enne avaldaja määruskaebuse menetlusse võtmist tehtud toimingute kulu. Samuti ei pea kolleegium põhjendatuks nõuda avaldajalt puudutatud isiku ja advokaadi vahelise suhtluse kulude hüvitamist. Põhjendatud ega vajajalik ei ole ka menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (Riigikohtu
11.novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). Asja keerukust ja mahtu arvestades on puudutatud isiku TsMS § 175 lg 1 järgi põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks, mille avaldaja on kohustatud puudutatud isikule hüvitama, määruskaebuse vastuse koostamise kulu 428 eurot (sh määruskaebuse vastuse koostamine 204 eurot ja vastuse koostamise jätkamine 224 eurot). Puudutatud isiku advokaadi tunnihind 120 ja 140 eurot (ilma km-ta) on kolleegiumi varasema seisukoha järgi mõistlik (vt nt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Kuna puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane, kes saaks käibemaksu tagasi arvestada, tuleb avaldajalt mõista välja menetluskulu koos käibemaksuga, s.o 513 eurot 60 senti (TsMS § 173 lg 10). Puudutatud isik palub kohustada avaldajat maksma menetluskulude maksmisega viivitamise korral viivist (TsMS § 177 lg 4).
23.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) Ants Kull, Peeter Jerofejev, Kaupo Paal
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.