Rainer Naggeli avaldus XXXXX korteriühistu 3. mai 2018 otsuse kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks Tartu Maakohtu 8. märtsi 2019 määrus
käibemaksuga). Mõista XXXXX korteriühistu põhjendatud ja vajalik menetluskulu 398 eurot 40 senti (koos käibemaksuga) Rainer Naggelilt välja. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Rainer Naggel (avaldaja) esitas 2. juulil 2018 avalduse XXXXXXXX (puudutatud isik, korteriühistu) 3. mai 2018 üldkoosoleku otsuse p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu üks seitsmekümnest liikmest, temale kuulub elamu I trepikojas korteriomand nr XX. Avaldaja on kasutanud trepikoja ruumides asuvat keldriboksi, mis on sinna paigaldatud 50 aastat tagasi. Kõik korteriomanikud aktsepteerisid seda, kasutuskord kehtis tavana ja teised korteriomanikud tunnustasid seda. Seega oli saavutatud kasutuskorra kokkulepe.
3.mail 2018 toimunud kordusüldkoosolekul osales 23 korteriühistu liiget. Otsuse p-s 3.2 otsustati majanduskava alusel laiendada I trepikoja jalgrataste parklat ja p-s 7 märgiti, et kui avaldaja ei lammuta ilma projektita ehitatud ja elektriga varustatud keldriboksi, teeb selle töö ära remonti teostav firma ja lammutamise kulud tasub avaldaja. Otsus keldriboks lammutada võeti vastu 19 poolthäälega, jalgrattaparkla laiendamise otsuse poolt hääletanuid otsusest ega protokollist ei selgu. Avaldaja esitas keldriboksi lammutamisele vastuväite. Pärast otsuste vastuvõtmist keldriboks lammutati. Üldkoosolekul vastuvõetud otsustega muudeti I trepikoja keldrikorrusel asuvate kaasomandis olevate ruumide kasutuskorda (või määrati kindlaks kasutuskord) ja laiendati seal asuvat jalgrattaparklat. Sellise otsuse vastuvõtmiseks oleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 tähenduses olnud vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe, sest tegemist ei ole tavapärase valitsemise alla kuuluva küsimusega, mida saaks korteriühistu seaduse (KrtS) § 35 lg 1 kohaselt otsustada korteriomanike häälteenamusega. Alternatiivselt taotles avaldaja tunnistada otsus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 alusel tühiseks, sest selle vastuvõtmisel on rikutud oluliselt selleks ettenähtud korda. Otsust ei ole vastu võetud kõigi kaasomanike kokkuleppel, vaid häälteenamusega korteriomanike
kordusüldkoosolekul. Protokollist ega otsusest ei nähtu, millise häälteenamusega otsus vastu võeti, pole märgitud isegi seda, et otsus vastu võeti. Isegi kui otsustati, et keldriboks tuleb lammutada, oleks korteriühistu pidanud esitama avaldaja vastu valduse üleandmise hagi ja kohus oleks otsustanud, kas valdus oleks tulnud üle anda või mitte. Lammutamine on käsitletav omaabina, mis AÕS § 41 lg 3 järgi polnud lubatav.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Avaldajal on jätkuvalt õigus kasutada keldriboksi, mis on ette nähtud
30.septembri 1968 Riikliku vastuvõtukomisjoni aktis, millega võeti vastu XXXXXXXX korteriga elamu. Aktile lisatud asendiplaani kohaselt on igale korterile ette nähtud keldriboks. Asendiplaani kohaselt on keldrikorrus jagatud pooleks, eespool asuvad boksid on jagatud korterite vahel ja tagapool on tehniline kelder - tsiviilkaitse varjend. Kuna tsiviilkaitse varjendil rakendust ei ole, on tehnilisse keldrisse rajatud jalgrattahoidla. Jalgrattahoidla laiendamine I ja V trepikoja keldrisse sisaldub 20. mai 2014 vastu võetud pikaajalises kehtivas majanduskavas. Laiendamine oli kavas mitmeetapilisena, vastavalt vajaduse suurenemisele ja rahalistele võimalustele, täpsem tegevus otsustati iga-aastastel üldkoosolekutel. Avaldaja vastuväidet protokollist ei nähtu. Koosolekul on arutatud, et laiendamise alale jääb avaldaja poolt rajatud keldriboksi ruum, ruumis on elekter, mille eest on tasunud majaelanikud ja avaldaja keeldub seda lammutamast. Lammutamise kohustus pandi hääletusele ja selle poolt oli 19 isikut. Vastuväiteid ei ole protokollitud. Avaldaja esitas vastuväite 3. juunil 2018, sellele vastati 12. juunil 2018 ning boks lammutati 27. juunil 2018, mille kohta koostati akt. Tehnilisel keldriruumil ei ole eraldi sihtotstarvet, see on kaasomanike omand, seda kasutatakse vastavalt kokkuleppele, kuid selleks ei ole vaja kõigi kaasomanike kokkulepet. Toimunud üldkoosolekul võeti vastu mitmest punktist koosnev otsus, mis nähtub protokolli p-st 8, mille järgi koosolek arutas otsuse läbi ja võttis selle vastu 22 poolt ja 1 vastuhäälega. Otsus põhineb 2014. aastal vastu võetud majanduskaval ja ei kahjusta avaldajat. Meelevaldne on väide, et keldriboksi kasutuskord on välja kujunenud tavana. Kohtupraktika kohaselt ei muuda ruumide pikaajaline ebaseaduslik valdus valdust seaduslikuks. Vastuvõetud otsust ei saa käsitleda kasutuskorra muutmisena. Kuna enamik kaasomanikke oli avaldaja keldriboksi lammutamise poolt, siis kinnitab see asjaolu, et väidetavat kasutuskorra kokkulepet ei olnud.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Tartu Maakohus jättis 8. märtsi 2019 määrusega avalduse üldkoosoleku 3. mai 2018 otsuse p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks ning alternatiivse nõude üldkoosoleku 3. mai 2018 otsuse p-de 3.2 ja 7 tühisuse tuvastamiseks rahuldamata ja puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 1646 eurot 40 senti (koos käibemaksuga) ning menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Vaidlust ei ole ja osalejate nimekirjast nähtuvalt osales avaldaja üldkoosolekul (tl 9 pöördel). Protokolli on kantud lause, et avaldaja ei ole nõus keldriboksi lammutama (tl 8 pöördel). Üldkoosoleku protokollist avaldaja vastuväidet jalgrattaparkla laiendamisele ei nähtu. Protokolli kantust saab järeldada, et avaldaja ei ole olnud nõus keldriboksi lammutama, mistõttu pandi lammutamine eraldi hääletamisele ja lammutamise poolt oli 19, vastu 1 ja erapooletu 3 ühistu liiget (tl 9). Kuna avaldaja osales üldkoosolekul, kuid ei esitanud TsÜS § 38 lg 4 mõistes vastuväidet jalgrattaparkla laiendamisele, ei kuuluks juba ainuüksi selle eelduse täitmata jätmise tõttu avaldus rahuldamisele. Asjaolu, et avaldaja esitas vastuväite hiljem, ei saa lugeda
TsÜS § 38 järgi nõutud vastuväite esitamiseks, vastuväide tuli esitada üldkoosolekul ja see kanda protokolli.
30.septembril 1968 kinnitatud riikliku vastuvõtukomisjoni aktile lisatud keldrikorruse skeemist nähtuvalt jagunevad elamu trepikodade keldrid keldriboksideks ja tehniliseks keldriks (tl 20–23). Vaidlust ei ole, et kogu keldrikorrus on korteriomanike kaasomandis (tl 45 pöördel, 48 pöördel). AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Avaldaja kasuks ei ole keldri tehnilisse ossa rajatud lisa keldriboksi osas seatud kasutusvaldust asjaõigusseaduse tähenduses (AÕS § 201 lg 1, § 203). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt ei ole avaldaja korteriomandi suhtes kannet kasutuskorra olemasolu kohta. Seega, isegi kui eeldada avaldaja väidetavat kokkulepet kasutusõiguse kohta, ei ole see kasutuskord kehtiv kõikide korteriomanike suhtes. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et elamu tehnilise keldri kasutamise osas oleks temale antud KrtS § 14 järgi erikasutusõigus. Maakohus ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et seoses jalgrattaparkla laiendamisega on muudetud tehnilise keldri kasutusotstarvet. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et tehnilise keldri osas oleks olnud kaasomanike poolt kokku lepitud kasutuskord või kasutuseesmärk. 3. mai 2018 üldkoosolekul ei otsustatud jalgratta parklat rajada, vaid seda vastavalt 2014. a majandamiskavale laiendada. Kuna avaldaja ei ole tõendanud tehnilise keldri osas kasutuskorra kokkulepet, ei saadud seda 3. mai 2018 üldkoosoleku otsusega ka muuta. Esitatud asjaoludest ja protokollist nähtuvalt oli avaldaja boksi kõrval veel üks boks, kuid selle omanik lubas boksi ise ära lammutada (tl 8 pöördel). Eeltoodust järeldas maakohus, et avaldaja (ja veel mõned korteriomanikud) saidki tehnilisele keldrialale ehitatud bokse kasutada niikaua, kui tehnilist keldriosa ei olnud vaja kasutada üldistes huvides. Üldistes huvides kasutamise vajadusele viitab hääletustulemus. Üldkoosolekul vastuvõetud jalgrattaparkla laiendamise otsuse poolt hääletas 23 osavõtjast 22, vastu oli üks (tl 9). Maakohus ei nõustunud väitega, et korteriomanike vahel oli 50 aasta jooksul kujunenud tavana kasutuskord. TsÜS § 2 lg 2 teise lause järgi ei saa tava muuta seadust. AÕS § 79 lg 2 järgi kui kaasomandis on kinnisasi, siis kaasomandi valdamist ja kasutamist käsitlevad kokkulepped kehtivad kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Riikliku vastuvõtukomisjoni akti kohaselt on elamu kasutusele võetud 1968. a, kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on avaldaja omanikuna sisse kantud 2001. a. Seega isegi kui eeldada avaldaja poolt märgitud kasutuskorda, sai see avaldaja suhtes kehtida ainult juhul, kui selle kohta oleks kanne kinnistusraamatus. Ka kehtiva KrtS § 13 lg 3 järgi kehtib korteriomanike kokkulepe korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Kuna korteriomanike vahel ei olnud I trepikoja keldrikorruse tehnilisse keldriruumi rajatud täiendavate keldribokside osas kasutuskorda ega majandamisotstarvet kokku lepitud, sinna oli 2014. a vastuvõetud majanduskava alusel rajatud jalgrattaparkla, mida 3. mai 2018 üldkoosoleku otsusega otsustati laiendada, siis jättis maakohus avaldaja nõude otsuse kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Avaldaja on taotlenud alternatiivse nõudena tuvastada üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 3.2 tühisus TsÜS § 38 lg 2 järgi, sest üldkoosoleku protokollist ei nähtu hääletustulemused. TsÜS § 38 lg 2 järgi juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. MTÜS § 21 lg 6 järgi üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku
päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. 3. mai 2018 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli tegemist korduskoosolekuga. KrtS § 23 lg 1 järgi on uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kordusüldkoosolekul osales 23 korteriomanikku, seega olenemata osalejate arvust oli see otsustusvõimeline. Korteriühistu poolt 2014. a vastuvõetud majandamiskava ajal kehtinud KÜS § 15 lg 1 järgi ja hetkel kehtiva KrtS § 41 lg 1 järgi koostab korteriühistu juhatus majandustegevuse aastakava (majanduskava). 20. mai 2014 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati kinnitada pikaajaline majanduskava (tl 39) ja protokolli lisast nähtuvalt on pikaajalises majanduskava p-s 7 kavandatud I ja V trepikoja keldrisse jalgrataste hoidla loomine kogu tehnilise ruumi ulatuses mitmeetapiliselt, vastavalt vajaduse suurenemisele, poolt hääletas 14, vastu ja erapooletuid ei ole (tl 50). 3. mai 2018 kordusüldkoosoleku protokollist nähtuvalt on päevakorrapunkti 6 all arutatud 2018 kavandatavaid remonditöid, muuhulgas ka I trepikoja jalgrattaparkla laiendamine (tl 7–11). Üldkoosolekul üks korteriomanik nõustus enda poolt tekitatud lisakeldriboksi ise lammutama, kuid avaldaja ei nõustunud, mistõttu pandi lammutamise küsimus eraldi hääletamisele, lammutamise poolt oli 19, erapooletuid 3, vastu 1 (tl 9). Protokollist nähtub ka üldkoosolekul vastuvõetud otsuse arutamine ja selle poolt hääletamine, otsuse poolt oli 22 korteriomanikku, vastu 1 (tl 9). Asjaolu, et kordusüldkoosolekul vastuvõetud otsus on vormistatud eraldi lehel, ei muuda seda tühiseks. MTÜS § 21 lg 6 viimase lause kohaselt on üldkoosoleku protokolli lahutamatuks osaks kõik üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused, seega on ka eraldi lisatud otsus protokolli lahutamatuks osaks. Maakohus leidis, et korteriühistu poolt koostatud üldkoosoleku protokoll vastab MTÜS § 21 lg 6 nõuetele. Lisatud üldkoosoleku protokolli p-st 8 nähtuvalt üldkoosolek arutas läbi koosoleku otsuse ja võttis selle vastu, otsuse poolt 22 inimest, vastu 1 (tl 9). Üldkoosoleku otsus on lisatud eraldi lehele ja p 3.2 kohaselt on otsustatud majanduskava alusel laiendada I trepikoja jalgrataste parklat (tl 6 pöördel). Vaidlustatud otsus tugines pikaajalisele majanduskavale. Avaldaja ei ole tõendanud, et vastuvõetud majanduskava ei ole allkirjastatud või selle poolt ei ole hääletatud. Korteriühistu on trükitud majandamiskava osas usutavalt selgitanud, et korteriühistu koostab üldkoosoleku protokollid ja otsused käsikirjas ning hiljem trükib need, kuid trükitud protokolle ja otsuseid teistkordselt ei allkirjastata. Kuna 20. mai 2014 üldkoosolekul vastu võetud majanduskava ei ole vaidlustatud, tuleb see lugeda kehtivaks. Eespoolöeldut arvestades jättis maakohus avaldaja alternatiivse nõude otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
MÄÄRUSKAEBUS
4.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus ning teha asjas uus määrus, millega avaldus rahuldada ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Määruskaebuse kohaselt on maakohtu määrus üllatuslik. Kumbki menetlusosaline ei ole esitanud väidet avaldaja poolt korteri omandamise kohta 2001. aastal. Tsiviilasja materjalide hulgas pole tõendit, millest nähtuks, et avaldaja on korteri omandanud 2001. a. Seega on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 3). Avaldaja päris korteri isalt, kuid vaidlusalust keldriboksi on viimased 50 aastat kasutanud ka avaldaja ema, kes elab korteris alates kortermaja valmimisest kuni käesoleva ajani.
Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kõik korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja poolt vaidlusaluse keldriboksi kasutamist alates 2001. a kuni 3. mai 2018 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseni, ehk 17 aastat. Korteriühistu poolt esitatud tõendid on vastuolulised. Korteriühistu on esitanud kohtule 20. mai 2014 üldkoosoleku lisa nr 1 nii 29. augusti 2018 menetlusdokumendi, kui ka 19. detsembri 2018 menetlusdokumendi lisana. Tegemist on kahe erineva dokumendiga, mis on ka sisult erinevad. Väide, et jalgrattaparkla rajamisega pole muudetud keldriruumi kasutusotstarvet, on ebaõige. Varjendil ja parklal on erinevad kasutusotstarbed. Maakohtu järeldus, et tehnilise keldri keskmist ruumi oli vaja kasutada üldistes huvides, on ebaõige. Ainus kirjalik kokkulepe keldri kasutamise kohta on tsiviilkaitse varjendina ning ka kortermaja projekt ei näinud ette põranda betoneerimist. Jalgratastele parkla rajamine ei olnud kõigi kaasomanike huvides ning seda kasutavad vähesed korteriomanikud. Tegelikkuses oli ja on käesoleva ajani tehnilises keldris rohkelt kasutamata ruumi, kuhu oleks saanud rajada jalgrataste hoidla. Igal korteriomanikul on keldris vähemalt üks panipaik, kus on samuti võimalik jalgratast hoida. Avaldaja kasutuses olnud keldriboksi lammutamise poolt hääletas üksnes 23 korteriomanikku, kuid kokku on majas kortereid 70. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Olukorras, kus kaasomanikud soovivad senist kasutuskorda muuta, on AÕS § 72 lg 1 kohaselt vaja kõigi kaasomanike kokkulepet, kuna tegemist ei ole tavapärase valitsemise alla kuuluva küsimusega, mida saaks KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Korteriühistu otsus on tühine ka seetõttu, et korteriühistul puudus õigus otsustada omaabi kasutamist. Korteriühistu pädevusse ei kuulu kolmandale isikule kuuluva vara hävitamise otsustamine (keldriboksi lammutamine) ning seetõttu on tegemist TsÜS § 38 lg 2 kohaselt tühise otsusega. Korteriühistu tegevus oli vastuolus ka hea usu põhimõttega, kuna korteriühistu ei oodanud ära korteriühistu otsuse vaidlustamise tähtaja möödumist, vaid hävitas eelnevalt avaldajale kuulunud vara (keldriboksi). Isegi kui avaldaja oleks rikkunud teiste kaasomanike valdust, oleks kaasomanike nõue avaldaja vastu aegunud.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Vastuse kohaselt on hagita menetluses TsMS § 230 lg 3 alusel kohtul õigus ka omal algatusel tõendeid koguda ning TsMS § 477 lg 5 ja 7 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega. Menetluses on esitatud seisukoht, et korter ei ole kogu aja olnud vaid avaldaja omandis, vaid kuulus tema perekonnale. Maakohus on analüüsinud KrtS § 13 lg 3 kohaldamise võimalust, mille kohaselt kehtib korteriomanike kokkulepe korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna, mida antud juhul ei ole tehtud. Samuti ei ole tuvastatud, et kaasomanikud oleksid sõlminud avaldajaga kasutuskorra kokkuleppe. Üldkoosolekul oli valdav enamik osalejatest jalgrattaparkla laiendamise poolt vastavalt 2014. a vastu võetud majanduskavale, avaldaja poolt väidetud kasutuskorda kaasomanike vahel ei eksisteerinud. Kuna avaldaja ei ole üldkoosolekul vastuväidet esitanud, siis puudub tal õigus nõuda üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist.
Korteriühistu dokumendid ei ole vastuolulised. Kõike koosolekul toimunut fikseeritakse käsikirjaliselt, dokumendid allkirjastatakse koosolekul vahetult. Hiljem trükitakse vastu võetud otsused ümber arvutikirja. Protokolle arvutis ei säilitata. Väide, et dokumendid on sisult erinevad, on meelevaldne. 29. augusti 2018 menetlusdokumendi lisana nr 3 esitati koosoleku otsuste vormistatud koond, mis oli mõeldud korteriühistu stendidele avaliku väljapanekuna.
19.detsembri 2018 menetlusdokumendi lisana esitati protokolli käsitsi kirjutatud originaal, mis sisaldas ka hääletustulemusi ja muud infot. Keldri kasutusotstarve on „tehniline ruum“ ning seda kasutusotstarvet ei ole muudetud. Kirjalik kokkulepe, et tehniliste ruumide puhul on tegemist tsiviilkaitsevarjendiga, puudub. Jalgrataste hoidla ei ehitatud mitte 2018. a, vaid vastavalt 2014. a majandamiskavale, millega kooskõlas selle laiendamine ka ette võeti. Jalgrataste parkla hõlmab tehnilisest ruumist väiksema osa, mistõttu on ebaõige väide, et keldrit ei ole võimalik senisel otstarbel kasutada. Avaldaja ei ole pädev esitama kahtlustusi hoone konstruktsioonide kandvuse teemal. Avaldaja pole tõendanud, et ülejäänud korteriomanikud ei oleks jalgratta parkla rajamisest huvitatud ning ei sooviks seda kasutada. Tegemist ei ole korterelamut teenindava maa-alaga, vaid korterelamu lahutamatu osa ehk tehniliste ruumidega, mida vallatakse ja kasutatakse kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Lammutusakti kohaselt oli avaldaja lisaboks tühi ja ilma muude avaldaja varadeta. Seega avaldaja varaks ei olnud mitte keldriboks, vaid selle kokkupanemiseks kasutatud puitmaterjal, mida ei ole hävitatud. Keldriboksi lammutamine ei saa olla korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise ega tühisuse tuvastamise aluseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jätab määruskaebuse menetlemisega kaasnenud menetluskulud avaldaja kanda.
7.Vastavalt TsMS §-le 659 ja § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Määruskaebuses märgib avaldaja, et korteriühistu poolt avaldusele vastuse lisana esitatud otsusest hääletamist ei nähtu, ning hääletustulemused nähtuvad alles hilisemalt menetluses esitatud otsusest. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja väited, nagu oleks korteriühistu poolt esitatud dokumendid vastuolulised, on paljasõnaline. Korteriühistu on menetluses selgitanud, et 19. detsembri 2018 menetlusdokumendi lisana esitati käsitsi kirjutatud protokoll, mis sisaldas ka hääletustulemusi ning millele on alla kirjutanud koosoleku juhataja ja protokollija. Avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid sellele, et 2014. a majandamiskava nägi ette jalgrataste hoidla laiendamise.
8.Avaldaja palub tunnistada kehtetuks korteriühistu 3. mai 2018 otsuse p-d 3.2. ja 7 või alternatiivselt tuvastada nende punktide tühisus. Avaldaja leiab, et keldrisse jalgrattaparkla laiendamise otsustamisel muudeti kaasomandis oleva asja kasutuskorda, mida sai teha üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Vaidlustatud otsus on vastu võetud 3. mai 2018 kordusüldkoosolekul, seega alates 1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtivuse ajal. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamine on reguleeritud KrtS §-s 29. KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike
kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS § 29 lg 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega. Hageja ei ole tuginenud menetluses sellele, et oleks rikutud KrtS § 29 lg 1 sätteid, mis puudutavad üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõudele kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega. Hageja ei ole tuginenud ka TsÜS § 38 nimetatud juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise alusele. Hageja ei ole menetluses esitanud nõuet teiste kaasomanike vastu kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise reguleerimiseks (mh jalgrattaparkla laiendamise otstarbekuse suhtes).
9.Hageja leidis nii maakohtu menetluses kui ka määruskaebuses, et 3. mai 2016 üldkoosoleku otsus on vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1, kuna otsuse vastuvõtmiseks ei olnud kõigi korteriühistu liikmete nõusolekuid. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohus leiab, et AÕS § 72 lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike otsuste tühisust. Seda ei too kaasa ka AÕS § 74 lg 1 rikkumine. Juhul, kui on muudetud oluliselt asja või selle majanduslikku otstarvet ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, siis on kaasomanikel kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Juura. 2014, § 74, lk 332-333). Seega isegi juhul, kui üldkoosoleku 3. mai 2016 otsusega vastuvõetud otsus jalgrattaparkla laiendamise kohta muudaks oluliselt korterelamu kasutuses oleva ruumi majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see kaasa nimetatud otsuse tühisust.
10.Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et ekslik on määruskaebuse väide, et korteriühistul oli tavana väljakujunenud kasutuskord, mis võimaldas avaldajal lisakeldriboksi kasutada ning vaidlustatud otsusega väljakujunenud kasutuskorda muudeti. KrtS § 14 lg 1 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Avaldaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et talle oleks antud keldri osas erikasutusõigus KrtS § 14 lg 1 tähenduses või et kaasomanike vahel oleks eksisteerinud keldri kasutuskord, ning, et see eksisteeriks sellisel kujul, nagu avaldaja väidab, s.o et temal oli õigus lisakeldriboksi kasutada. Õige on korteriühistu väide, et puudub kirjalik kokkulepe, mille kohaselt oleks tehniliste ruumide puhul tegemist tsiviilkaitsevarjendiga. Seda ei nähtu ka 1968. aktist. Akti lisast tulenevalt on tegemist tehnilise keldriga ning tõendid keldri muu otstarve või kaasomanike kokkuleppe keldri kasutamise kohta puuduvad. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga selles, et vaidlus kaasomandi osa kasutamise üle (praegusel juhul jalgrattaparkla laiendamise üle) ei ole üldjuhul korteriomandi valitsemise
küsimuseks, mida sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel sõltub viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kasutusse minev ala, milline on selle varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 3. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11; 10. detsembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).
11.Maakohus leidis põhjendatult, et praegusel juhul võis jalgrattaparkla laiendamist otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Jalgrattaparkla ehitamine ning selle laiendamine vastavalt vajadusele on otsustatud 20. mai 2014 üldkoosolekul ning avaldaja ei ole nimetatud üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Ringkonnakohus märgib, et korteriomandi hulka kuuluva keldriboksi kasutamise otsustamine on konkreetse korteriomaniku otsustusala ning avaldaja ei saa nõuda, et korteriomanik kasutaks oma keldriboksi kindlal otstarbel, s.o oma jalgratta hoidmiseks. Tähtsust ei oma avaldaja väited, et keldris on piisavalt palju kasutamata ruumi ning et korteriomanikud saavad jalgrataste hoidmiseks kasutada iga korteriomandi juurde kuuluvat boksi.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjakohane määruskaebuse väide maakohtu määruse üllatuslikkuse kohta seoses maakohtu viitega avaldaja poolt korteriomandi 2001. aastal omandamise kohta. Kinnistusraamatu andmed on avalikud (kinnistusraamatuseaduse § 74 lg 1). Samuti ei ole avaldaja vaidlustanud korteriomandi omandamise aega ega väitnud, et kinnistusraamatusse oleks kantud märkus kasutuskorra kohta AÕS § 79 lg 2 mõistes.
13.Ringkonnakohus ei nõustu avaldaja väitega, et vaidlustatud otsus on tühine seetõttu, et lisakeldriboksi lammutamine on käsitatav omaabina AÕS § 41 mõttes ning see polnud lubatav. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui avaldaja lisakeldriboksi lammutamise näol oli tegemist lubamatu omaabiga korteriühistu poolt, ei too see praegusel juhul kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Tegemist ei ole ka heade kommetega vastuolus oleva otsusega. KrtS § 31 l 1 p-dest 1 ja 2 tuleneb korteriomanikule kohustus hoida eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, ning taluda mõjusid, mis jäävad eespool nimetatud piiridesse. Sellest tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et kõigile korteriomanikele kuuluva keldri kasutamisel on igal korteriomanikul kohustus kasutada seda niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus selle tavakasutusega ega riiva teiste kaasomanike õigusi. Avaldaja poolne kaasomandi osa kasutus võis riivata teiste kaasomanike õigusi. Omaabi õigusvastane kasutamine saab praegusel juhul olla aluseks avaldaja kahju nõude õigusele, kui talle on lubamatu omaabi kasutamise tagajärjel kahju tekkinud.
14.Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Menetlusosalised ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid maakohtu poolt määratud menetluskulude suuruse kohta. Ringkonnakohus leiab,
et maakohus ei ole diskretsiooniõiguse piire ületanud ning maakohtu poolt määratud menetluskulude suurus on põhjendatud ja vajalik. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad sellega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
15.Korteriühistu menetluskulud ringkonnakohtus on lepingulise esindaja kulu summas 448 eurot 80 senti (koos käibemaksuga). Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu menetluskulu on põhjendatud osaliselt. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kuna menetluskulude avalduse ja nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada ka menetlusosaline ise ilma lepingulise esindajata, ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-21-77-14, p 12). Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud ega kuulu vastaspoolelt väljamõistmisele korteriühistu kulu lepingulisele esindajale 26. aprillil 2019 toimingutele, s.o kohtunõudega tutvumine, e-kirjavahetus kliendiga ning kohtunõude täitmine. Ülejäänud osas on tegemist põhjendatud ja vajaliku menetluskuluga TsMS § 175 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus peab korteriühistu esindaja tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks, mõistlikuks. Korteriühistu vajalik ja põhjendatud lepingulise esindaja kulu on seega 332 eurot, millele lisandub käibemaks, kulu koos käibemaksuga 398 eurot 40 senti. Ringkonnakohus rahuldab korteriühistu taotluse apellatsioonimenetluse kuludelt viivise väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab avaldajalt korteriühistu kasuks välja määruskaebuse lahendamisega seotud menetluskuludelt 398 eurolt 40 sendilt (käibemaksuga) kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Viivi Tomson
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.