Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-71-07 Tartu, 26. september 2007. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu Fikret Alijevi hagi Marianna Stojakina ja Kirill Stojakini vastu 200 000 krooni saamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-1903 Fikret Alijevi kassatsioonkaebus Hageja Fikret Alijev (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Oleg Niðajev. Kostjad Marianna Stojakina (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Kirill Stojakin (isikukood xxxxxxxxxxx). 27. august 2007. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Harju Maakohtu 17. mai 2006. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2006. a otsus ja saata asi Harju Maakohule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Fikret Alijevile kassatsioonkaebuselt 29. jaanuaril 2007. a tasutud kautsjon 2000 (kaks tuhat) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Fikret Alijev esitas 17. detsembril 2004. a Harju Maakohtusse hagi Marianna Stojakina ja Kirill Stojakini vastu 200 000 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16. augustil 2004. a korteriomandi müügilepingu (edaspidi müügileping) ja asjaõiguslepingu, mille alusel hageja omandas 585 000 krooni eest Tallinnas Xxxxxxxxx xxx x-xx asuva kostjate kui abikaasade ühisvara hulk kuuluva korteriomandi (edaspidi korteriomand). Pärast korteri omandamist avastas hageja 2004. aasta sügisel korteri varjatud puudused: vee läbijooksu seintest ja katuselt ning soojustuse puudumise korteri paneelides. Need puudused põhjustasid korteris seenhallituse ja tervisele kahjuliku keskkonna. Hageja ei avastanud nimetatud puudusi korteri ostmisel, kuna enne korteri müüki olid kostjad teinud korteris remondi, millega varjasid korteri lagedel ja seintel veelekete jälgi ning hallitust. 19. novembril 2004. a saatis hageja kostjatele teate, et alandab ostuhinda 200 000 krooni, sest korter on elamiskõlbmatu. Kostjad ei olnud hinna alandamisega nõus. Hageja soovib hinna alandamisega saada kostjatelt raha ulatuses, millega on võimalik kõrvaldada kokku leppimata puudused.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Nad väitsid, et hageja oli korteri puudustest teadlik, sest enne müügilepingu sõlmimist käis ta mitmel korral nii ehitusspetsialistide kui ka perekonnaliikmetega korterit vaatamas. Kõik veelekked ja hallitus olid korteri ülevaatuse ajal näha ja hagejale teada. Kuna korter vajas remonti, alandasid pooled enne müügilepingu sõlmimist hinda. Korteri lõplikuks hinnaks jäi 585 000 krooni. Kostjad andsid hagejale üle lepingu tingimustele vastava korteri, mistõttu puudub
alus hinda alandada. Hageja pidi teadma selle piirkonna tüüpmajade probleeme kui üldteada asjaolusid.
3.Harju Maakohus jättis 17. mai 2006. a otsusega hagi rahuldamata ning mõistis hagejalt kostjate kasuks kohtukulude katteks välja 10 000 krooni. Maakohtu otsuse kohaselt ei ole tõendatud hageja väide, et ta on kostjatelt saanud lepingutingimustele mittevastava asja. Müügilepingu p-st 2 ei nähtu üleantava asja kvaliteedi suhtes kõrgendatud nõudeid ega ka olulisi puudusi. Asja ülevaatamise käigus leppisid pooled ehitise, sh korteriomandi reaalosa tehnilise seisundi sobivuses kokku. Kostjad võimaldasid hagejal asja korduvalt üle vaadata. Hageja kinnitas lepingu sõlmimisel, et talle on asja omadused (ehitise ja korteriomandi reaalosa tehniline seisund) teada. Seega leppisid pooled kokku asja omadustes, mis olid lepingu sõlmimise ajal olemas, arvestades seejuures hageja võimalust neist omadustest teada saada. Õige ei ole hageja väide, et kostjad varjasid tema eest müüdud asja puudusi ja et hagejal on õigus tugineda asja puudustele oma riisikot arvestamata. Müügilepingu p-s 2.2.1 kinnitas hageja, et ta on asja (eluruumid ning ülejäänud ehitise) üle vaadanud ning on teadlik ehitise ja korteriomandi reaalosaks olevate eluruumide seisukorrast. Ta kinnitas, et käis enne lepingu sõlmimist ehitist ja selle osa korduvalt, sh koos remonditöölisega vaatamas. Seega pidi hageja asja omadustest teadma, nendega lepingu sõlmimisel arvestama ja puudustega nõustuma. Kostjad kinnitasid lepingu sõlmimisel, et nad ei ole hageja eest asja omadusi varjanud. Nad seletasid, et võimaldasid hagejal korduvalt asja üle vaadata ning kaasata selle juurde spetsialistid. Asja ülevaatamisel selgusid hagejale läbijooksud, mille tõttu alandati kokkuleppel müügihinda. Hageja möönis, et talle teatati varem toimunud läbijooksudest ning anti selgitusi maja korteriühistu juhatusega kontakti võtmiseks. Tõendatud ei ole hageja väide, et kostjad tegid vahetult enne müüki sanitaarremonti, varjamaks seinte läbijooksu ja hallitusseent. Hageja kinnitas, et nägi korteri ülevaatamisel elamu koridoris läbijooksu tagajärgi. 2. juuli 2004. a ekspertiisiaktile lisatud fotodel on korter sellises seisus, milles hageja selle soetas. Fotodelt nähtub, et tapeet on seintel määrdunud, lael ja seintel on tumenenud kohad, trepikojas on läbijooksude tagajärjed nii lael kui seintel selgesti nähtavad. Korteri puudused olid nähtavad ning hageja võis nendega müügilepingu sõlmimisel arvestada. Õige ei ole hageja seisukoht, et kostjad pidid hagejale üle andma normidele vastava korteri. Selline kokkulepe müügilepingus puudub. Seadusest ei tulene, et korteriomand võib olla müügi esemeks üksnes juhul, kui see vastab eluruumidele esitatavatele nõuetele. Pooled leppisid asja ülevaatamisel selle omadustes kokku ja kujundasid selle alusel müügihinna. Hageja väide korteri elamiskõlbmatusest ja selle väärtusetusest ei ole kooskõlas hageja enda seisukohaga. Ta lükkas tagasi kostjate pakkumise kompromissilepingu sõlmimiseks (korteri ja müügihinna vastastikune tagastamine) põhjendusega, et korteri harilik väärtus ületab oluliselt müügihinda ning tehingueelsesse olukorda naasmine põhjustaks hagejale kahju. Pooled sõlmisid müügilepingu olukorras, kus mõlemal poolel olid võrdsed võimalused otsustada, kellega ja millistel tingimustel leping sõlmida, samuti oli pooltel võimalus kujundada tehingu
tingimusi. Asja omadused ja hind on müügilepingu olulised tingimused. Müügihind kujuneb turul vabalt, arvestades asja omadusi ning nõudlust. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled vähendasid lepingueelsete läbirääkimiste käigus esialgset hinda ja leppisid kokku ostuhinnas 585 000 krooni. AS Pindi Kinnisvara 27. septembri 2005. a ekspertiisiakti kohaselt oli müügilepingu sõlmimise ajal korteri harilik väärtus vahemikus 700 000-740 000 krooni. Läbijooksud katuselt või paneelivuukidest mõjutavad ostuhinda alanemise suunas tavapäraselt 5% ulatuses. Seega on asja harilik väärtus 665 000 krooni. Hageja soetas korteri 585 000 krooni eest. Seega pole õige hageja väide, et ta sai kostjatelt asja, mille väärtus on madalam kokkulepitud hinnast. Sama ekspertiisiakti kohaselt on kõnealune korter rahuldavas seisundis ega ole elamiskõlbmatu. Nora Kasemaa ekspertiisibüroo koostatud arvamus ei lükka ümber teisi asjas kogutud tõendeid. Hagejal puudub alus hinda alandada. Hinna alandamise õigus on lepingu poolel üksnes juhul, kui tema suhtes on kohustust mittekohaselt täidetud. Kostjad täitsid müügilepinguga võetud kohustuse nõuetekohaselt. Hageja omandas puudustega asja ning tasus selle eest harilikust turuväärtusest madalama hinna.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega mõista kostjatelt hageja kasuks välja 200 000 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata hageja kahel korral esitatud taotluse määrata ekspertiis, millega teha kindlaks, kas kostjate müüdud korter on elamiskõlblik või mitte ning milline oleks elamiskõlbmatu korteri turuväärtus müügilepingu sõlmimise hetkel. Maakohus tugines põhjendamatult AS Pindi Kinnisvara teistkordsele motiveerimata ekspertiisiaktile, mis on täielikus vastuolus sama eksperdi esialgselt esitatud arvamusega. Maakohus määras vale ekspertiisi, kuna kinnisvaraeksperdid ei arvesta oma hinnangute tegemisel ega saagi arvestada korteri varjatud puudustega. Arvesse võeti korteri väline seisukord Tõnisson Kinnisvara tehtud fotode alusel. AS Pindi Kinnisvara ekspert ei ole tutvunud korteri olukorraga. Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata Nora Kasemaa ekspertiisibüroo arvamuse, mis üheselt kinnitab hageja väiteid korteri elamiskõlbmatuse kohta. Ekspert leidis, et elu korteris, kus pidevalt levib must hallitusseen ja kõrgendatud niiksus, on ohtlik kahe väikse lapse ja nende vanemate tervisele. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et kui korteriomandi müügilepingus ei lepita eraldi kokku selles, et müüdav korteriomand peaks olema elamiskõlblik, siis võib müüa ka nimetatud puudustega korterit. Alusetu on maakohtu järeldus, et kostjad teavitasid hagejat läbijooksudest korteris. Kostjad ei esitanud kohtule ühtegi tõendit oma paljasõnaliste väidete tõendamiseks.
5.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. detsembri 2006. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud.
Vastuseks apellatsioonkaebusele märkis ringkonnakohus, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsust selle tegemisel aluseks võetud ekspertiisiaktide osas. Maakohus võttis otsuse tegemisel põhjendatult aluseks AS Pindi Kinnisvara 27. septembri 2005. a ekspertiisiakti koos lisadega ja põhjendas seda otsuses piisavalt. Samuti põhjendas maakohus, miks ta ei võta arvesse Nora Kasemaa ekspertiisibüroo ekspertiisiakti kui asjatundja arvamust. Maakohus ei ole otsuses väitnud, et hageja oli teadlik korteri varjatud puudustest. Maakohus leidis, et asjas ei ole tõendatud hageja väide, et kostjad varjasid hageja eest korteri puudusi ning et hageja ei oska seletada, milles seisneb täpselt puuduste varjamine. Samuti märkis maakohus, et hageja ei ole tõendanud, et kostjad tegid korteris vahetult enne selle müüki sanitaarremonti võimalike puuduste varjamiseks. Ka maakohtu 17. mai 2005. a eelistungi protokollist nähtub, et hageja ei tea tegelikult, millal kostjad korteris remonti tegid. Samas kinnitavad mõlemad kostjad, et tegid korteris remonti põhjalikumalt viis aastat tagasi. Asjas pole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kostjad olnuks teadlikud väidetava seenhallituse olemasolust seinapaneelide vahel. Hagejal võimaldati korduvalt ja ka koos remondimehega korter üle vaadata. Hageja käis enne müügilepingu sõlmimist ka korteriühistus informatsiooni saamas. Läbijooksude tõttu alandati korteri müügihinda. Kostjate väited on tõendatud AS Pindi Kinnisvara 27. septembri 2005. a ekspertiisiaktiga, mida ka kohus on korduvalt rõhutanud, ja eelistungitel kostjate antud seletustega, mis olid enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 90 lg 2 järgi tõendiks. Hageja paljasõnaline seisukoht, et korteri elamiskõlbulikuks tegemiseks kulub 200 000 krooni, on vastuolus AS Pindi Kinnisvara ekspertiisiaktiga, mille kohaselt mõjutab võimalik läbijooks laest korteriomandi harilikku väärtust üksnes 5%.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tuginesid kohtud põhjendamatult AS Pindi Kinnisvara
26.ja 27. septembri 2005. a vastuolulistele ekspertiisiaktidele, mis ei anna vastust küsimusele, millised on korteriomandi reaalosa ehitustehnilised sanitaarsed puudused ja kui palju maksab nende puuduste kõrvaldamine. Maakohus määras eksperdiks vale eksperdi, sest kinnisvaraeksperdid ei arvesta ekspertiisi tegemisel korteri ehitustehniliste varjatud puudustega. Arvesse võeti vaid korteri väline seisukord. Ebaõigesti jäeti arvestamata Nora Kasemaa ekspertiisibüroo arvamusega. Õige ei ole kohtute seisukoht, et kui korteriomandi müügilepingus ei lepita eraldi kokku, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlblik, siis võib müüa ka selliste puudustega korterit. Arusaamatuks jääb, milliste tõendite alusel tuvastasid kohtud, et hageja oli teadlik korteri varjatud puudustest ja et pooled alandasid korteri müügihinda. Alusetu on kohtute järeldus, et kostjad teavitasid hagejat läbijooksudest korteris. Ainsaks tõendiks puudustest teavitamise kohta saanuks olla hageja vastav kinnitus müügilepingus. Hageja nõude suurus on kooskõlas Nora Kasemaa ekspertiisibüroo arvamuse lisas toodud puuduste
kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde loetelu ja maksumusega.
8.Kostjad kassatsioonkaebusele nõuetekohaselt vastanud ei ole.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 pde 1 ja 2 ning TsMS § 692 lg 5 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad müüjatena andsid hagejale 16. augustil 2004. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel üle kokkulepitud omadustega korteriomandi (st täitsid lepingu kohaselt) või andsid hagejale üle korteriomandi, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (st täitsid lepingu mittekohaselt) ning kas selle ja muude asjaolude tõttu on hagejal õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 alusel.
11.Kohustuse, sh lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (VÕS § 100) on VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingupool alandada tema poolt kohustuste täitmise eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise. VÕS § 103 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab võlgnik kohustuse mittevabandatava rikkumise eest (vt VÕS § 103 lõiked 2 ja 3), välja arvatud, kui seadusest või lepingust tulenevalt ei sõltu vastutus rikkumise vabandatavusest (vt VÕS § 103 lg 4). VÕS § 105 esimene lause sätestab, et võlausaldajal on sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Seega on oluline kindlaks teha, kas kostjad rikkusid müügilepingust tulenevaid kohustusi. Müügilepingu rikkumise korral tekkis hagejal õigus hinda alandada ka siis, kui kohustuse rikkumine oli vabandatav VÕS § 103 lõigete 2 ja 3 järgi, s.o kui müügilepingu kohast täitmist takistas vääramatu jõud. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
12.Hageja väitis, et tema huviks oli hakata korterit kasutama elamiseks, kuid see osutus võimatuks, kuna korterisse hakkas vihmasadude ajal lekkima vesi ja selle tõttu tekkis hallitusseen. Kohtud leidsid, et kostjad täitsid müügilepingust tuleneva kohustuse nõuetekohaselt, kuna hageja omandas puudustega asja kokkuleppe alusel ja tasus selle eest hinna, mis on madalam asja harilikust väärtusest.
Kolleegiumil puudub TsMS § 668 lg-st 1 ja § 688 lg-st 4 tulenevalt õigus hinnata teisiti kohtute tuvastatut, et hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi vee läbijooksude tagajärgi ning et kostjad ei teinud korteris remonti, varjamaks vee läbijooksudest tekkinud kahjustusi. Samas aga on kohtud rikkunud TsMS § 442 lg-tes 7 ja 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud poolte kõikide väidete ja esitatud tõendite nimetamise ja nendele hinnangu andmise kohustust. Nimelt on kohtud jätnud märkimata ja hindamata hageja väited, et korteri puuduseks oli muu hulgas vee läbijooksude jätkumine ning et sellest puudusest ei olnud hageja müügilepingu sõlmimisel teadlik. Vee läbijooksude jätkumise tõendamiseks on hageja esitanud Nora Kasemaa ekspertiisibüroo arvamuse (tl-d 40-41). Kohtud on selle arvamuse kui dokumentaalse tõendi TsMS § 272 lg 2 mõttes (eriteadmistega isiku arvamus) jätnud nimetatud osas põhjendamatult tähelepanuta. Samas ei ole kohtud võtnud seisukohta, kas AS Pindi Kinnisvara eksperdi antud arvamuse järgi (tl-d 87-94 ja 100103) esineb korteril hageja nimetatud puudus või mitte. Kohtud tuvastasid, et hageja sai korterit enne müügilepingu sõlmimist üle vaadates teada vee läbijooksudest ja kahjustusest, kuid ei ole hinnanud, kas hageja teadis ka seda, et vee läbijooksude põhjused on kõrvaldamata. Kolleegiumi arvates ei tähenda asjaolu, et hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi vee läbijooksudest tekkinud kahjustusi, iseenesest veel seda, et ta sai aru või pidi aru saama vee läbijooksu põhjustest ja sellest, et läbijooksud hakkavad korduma tulevikus, kuivõrd läbijooksude põhjusi ei ole likvideeritud. Kohtud on küll tuvastanud, et enne müügilepingu sõlmimist alandati müügihinda, kuid ei ole selgitanud, missuguste puuduste tõttu müügihinda alandati. Nad ei ole tuvastanud seda, et müügihinda alandati vee läbijooksude põhjuste kõrvaldamata jätmise tõttu. Kostjate vastuväidete kohaselt alandati korteriomandi müügihinda seetõttu, et korteris oli remont tegemata (tl-d 28, 49 ja 127). Arvestades hageja väiteid, oleks tulnud täpsustada, kas hinna alandamisel arvestati üksnes sanitaarremondiga või ka maja katuse ja seinte remondiga, vältimaks vee läbijooksusid edaspidi.
13.Müügilepingu p-s 2.1.3 kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud korteri ülevaatusel märgata. Lepingu p-s 2.2.1 kinnitas hageja, et ta on korteriomandi reaalosaks olevad eluruumid ja ülejäänud ehitise üle vaadanud ning on teadlik nende seisukorrast. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja vaatas enne lepingu sõlmimist korteri korduvalt üle. Kolleegium leiab, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Lepingu viidatud punktide alusel leidsid kohtud seega iseenesest õigesti, et pooled leppisid kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest teada saada. Seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlbulik. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Samas aga ei arvestanud kohtud VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat kostjate kohustust teatada hagejale kui
lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Hagejal kui ostjal ei olnud korteri ülevaatamise kohustust ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist. Selle tõttu on ebaõige kohtute seisukoht, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist toimunud korteri ülevaatuse tulemusel korteri omadustest teada saama ja nendega müügilepingu sõlmimisel arvestama. Kolleegium leiab, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, kas ja missugust remonti ostetav korter vajab selleks, et sinna saaks mõistliku aja jooksul pärast müügilepingu sõlmimist elama asuda. Juhul, kui korteril esinesid hageja väidetud puudused, oli kostjate kohustus tõendada, et nad teavitasid hagejat enne müügilepingu sõlmimist nendest puudustest. Kui kostjad seda tõendavad, ei ole nad müügilepingut rikkunud ning hagejal ei ole õigust hinda alandada, kuivõrd ta nõustus korteri ostma talle teada olevate puudustega. Õige ei ole hageja väide, et ainsaks tõendiks puudustest teavitamise kohta saanuks olla hageja vastav kinnitus müügilepingus. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ega võlaõigusseadus ei näe ette, et nimetatud asjaolu saab tõendada üksnes dokumentaalse tõendiga. Kolleegium selgitab, et ostetud asja ülevaatamise kohustus pärast müügilepingu sõlmimist on VÕS § 219 järgi üksnes isikul, kes on müügilepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuses. Pärast müügilepingu sõlmimist avastatud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustuse järgimine ostja poolt (VÕS §-d 220-221) omab tähtsust lepingu rikkumisest tulenevate õiguskaitsevahendite rakendamise seisukohalt.
14.Kui maakohus tuvastab, et kostjad rikkusid müügilepingut, oli hagejal õigus hinda alandada. Selleks pidi ta olema teinud hinna alandamise tehingu ja sellekohase tahteavalduse kostjatele kätte toimetanud (VÕS § 112 lg 2). Hinna alandamise tehingu kehtivuseks peab hageja olema teavitanud kostjaid korteri mittevastavusest müügilepingu tingimustele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta korteri lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1 esimene lause). Hageja võib hinda alandada ka siis, kui ta küll jättis korteri lepingutingimustele mittevastavusest kostjatele õigeaegselt teatamata, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3 kolmas lause). Kui kostjad teadsid või pidid teadma korteri lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda hagejale enne müügilepingu sõlmimist, võib hageja tugineda korteri lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta ei teatanud kostjatele korteri lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt (VÕS § 221 lg 1 p 2). Kostjate võimaliku vastutuse müügilepingu rikkumise eest ja hageja õiguse alandada hinda välistab VÕS § 218 lg 4 järgi siiski see, kui kostjad tõendavad, et hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel korteri lepingutingimustele mittevastavusest (vt käesoleva otsuse p 13). Samuti tuleb arvestada VÕS § 101 lg-ga 3, mille järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
15.Hinna alandamise otsustamisel peab maakohus selgitama, kas hageja on tõendanud VÕS § 112
lg-s 1 sätestatud hinna alandamiseks vajalikud asjaolud. Maakohtu otsusest nähtuvalt on maakohus AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuse alusel teinud kindlaks korteri väärtuse ilma läbijooksudeta katuselt või paneelivuukidest ning koos viimastega. Kuna teada on ka korteri müügihind, siis oleks nimetatud eksperdiarvamuse alusel ilmselt võimalik otsustada, kui palju võiks hagejal olla õigus hinda alandada. Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida, et kohtud ei ole AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuse hindamisel selgitanud, kas selles arvamuses võeti korteri väärtuse kindlakstegemisel arvesse seniste vee läbijooksude tagajärgi või selliste läbijooksude jätkumist või mõlemaid asjaolusid. Paljasõnaline on hageja seisukoht, et korteril puudub turuväärtus. Kui korter oleks väärtuseta, ei oleks hagejal võimalik hagis nõutud, s.o hinna alandamisega tagasi saadava raha eest korterit viia elamiskõlblikku seisukorda. VÕS § 112 lg-s 1 sätestatust tulenevalt ei ole hagejal õigus hinna alandamise teel saada hüvitist, mis vastab kulutuste suurusele, mis on vajalikud korteri viimiseks kokkulepitud seisukorda. Kohustuse mittekohase täitmise väärtus VÕS § 112 lg 1 järgi ei ole müügilepingu puhul kindlaks tehtav sel teel, et asja kokkulepitud hinnast või kohese täitmise väärtusest lahutatakse asja kokkulepitud seisukorda viimiseks vajalike kulutuste väärtus. VÕS § 112 rakendamise aspektist on asjakohatu maakohtu põhjendus, mille kohaselt hageja maksis korteri eest vähem, kui oli selle väärtus.
16.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus hindama kõiki hageja väiteid ja tõendeid ning tegema kindlaks, kas hagis nimetatud puudused olid korteril olemas enne müügilepingu sõlmimist ja kas hageja oli nõus korterit ostma nimetatud puudustega (vt käesoleva otsuse p 12). Juhul, kui korteril olid hagis nimetatud puudused, kuid kostjad teatasid hagejale nendest enne müügilepingu sõlmimist, ei ole kostjad müügilepingut rikkunud, kuna hageja nõustus korteri ostma talle teadaolevate puudustega (vt otsuse p 13). See, kas kostjad teadsid või pidid teadma korteri võimalikest puudustest, ei ole VÕS § 112 kohaldamise seisukohalt oluline, välja arvatud, kui hageja rikkus puudustest teavitamise kohustust (vt otsuse p 14). VÕS § 112 rakendamine on võimalik vaid siis, kui tõendatud on hinna alandamiseks vajalikud asjaolud VÕS § 112 lg 1 järgi (vt otsuse p-d 14-15).
17.Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.