Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-93-06 Tartu, 24. oktoober 2006. a Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Aktsiaseltsi S (likvideerimisel) hagi AS-i L vastu hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmisele pööramiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 28. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 203-463 Aktsiaseltsi S (likvideerimisel) kassatsioonkaebus Hageja Aktsiaselts S (likvideerimisel) (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Kai Amos. Kostja AS L (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Silja Holsmer. 2. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 28. aprilli 2006. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Osaühingule Stroinvest (likvideerimisel) (endine ärinimi OÜ S EHITUS) 29. mail 2006. a Aktsiaseltsi S (likvideerimisel) eest tasutud kautsjon 16 000 (kuusteist tuhat) krooni.
Aktsiaselts S (likvideerimisel) (edaspidi hageja) esitas 1. septembril 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi AS-i L (edaspidi kostja) vastu, milles palus rahuldada oma nõue Aktsiaseltsi KARIKUM (edaspidi võlgnik) vastu kostjale kuuluva Tallinnas Mere pst 6a (Roseni tn 9) asuva kinnisasja, mis on kantud Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti (Harju Maakohtu kinnistusosakonna) Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx (xxxxxx) (edaspidi kinnisasi), arvel hüpoteegiga tagatud 1 500 000 krooni ja kõrvalnõuete 100 000 krooni ulatuses. Samuti palus hageja tunnustada kinnisasja müügiõigust ja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja võlgnik 10. veebruaril 1999. a töövõtulepingu nr HO 01/99, mille kohaselt pidi hageja tegema ehitustöid hotell-restorani ehitusel Tallinnas Mere pst 8b. 13. aprilli 1999. a töövõtulepingu muutmise kokkuleppes leppisid hageja ja võlgnik mh kokku, et võlgnik seab töövõtulepingust ja selle lisadest tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks pandi. 23. aprillil 1999. a sõlmisid hageja ja kostja hüpoteegi seadmise lepingu, millega kostja seadis hageja kasuks kinnisasjale teisele järjekohale hüpoteegi summaga 1 500 000 krooni, kõrvalnõuetega 100 000 krooni (edaspidi hüpoteegi seadmise leping). Pooled leppisid hüpoteegi seadmise lepingus kokku, et hüpoteegiga on tagatud hageja nõue võlgniku vastu, mis tuleneb töövõtulepingust, ning et kostja kohustub alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse 19. mail 1999. a. Ida-Viru Maakohtu 3. aprilli 2000. a otsusega kuulutati välja
võlgniku pankrot. Ida-Viru Maakohtu 12. septembri 2001. a otsusega, mis jõustus 18. märtsil 2003. a, tunnustati võlgniku pankrotimenetluses hageja 6 511 463 krooni 75 sendi suurust nõuet. Sellest 1 600 000 krooni suurust nõuet tunnustati pandiga tagatud esimese järgu nõudena. Võlgnik ei ole suuteline maksejõuetuse tõttu hageja nõuet rahuldama, sest tal puudub pankrotivara ja selle laekumist ei ole pankrotihalduri andmetel ka edaspidi ette näha. 14. juulil 2003. a esitas hageja kohtutäiturile avalduse täitemenetluse algatamiseks kostja suhtes. Kostja vaidles täitemenetlusele vastu, mistõttu täitemenetlust ei algatatud. Hageja vaidles vastu kostja 14. septembri 2004. a tasaarvestuse avaldusele ja leidis, et kostjal puudub tema vastu nõue. Kostja väidetav 1 900 000 krooni suuruse leppetrahvi tasumise kohustus, mille täitmisest tekkinud kahju hüvitamist ta hagejalt nõuab, tulenes vorminõude järgimata jätmise tõttu tühisest tehingust. Isegi kui kostja vara oleks 1 900 000 krooni võrra vähenenud, puuduks tekkinud kahjul seos hagejaga. Hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel ei võinud hageja niisuguse kahju tekkimist ette näha. Lähtudes asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg-st 1, §-st 326 ning § 352 lg-test 1 ja 3, on hagejal õigus nõuda 1 600 000 krooni suuruse hüpoteegiga tagatud nõude täitmist sundenampakkumise teel.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates ei ole hüpoteegi realiseerimise tingimused täidetud. Kostjal on hageja vastu vastunõue. Hageja on tekitanud kostjale hüpoteegi seadmise lepingu p 2.6 rikkumisega kahju 1 900 000 krooni. Hageja keeldus hüpoteegiga koormatud kinnisasja 1/5 mõttelist osa hüpoteegist vabastamast ega ilmunud 28. augustil 2003. a notari büroosse hüpoteegi kustutamise lepingu sõlmimiseks, kui kostja soovis kinnisasja mõttelist osa võõrandada Kadaka Varahalduse AS-ile (edaspidi ostja). Kostja ja ostja 4. juuli 2003. a kokkuleppe (edaspidi müügikokkulepe) p 4.2 alusel maksis kostja ostjale 1 900 000 krooni leppetrahvi, mille hüvitamist ta nõuab hüpoteegi seadmise lepingu rikkumisega tekitatud kahjuna hagejalt. 14. septembril 2004. a esitas kostja hagejale tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas oma 1 900 000 krooni suuruse nõude hageja 1 600 000 krooni suuruse nõudega. Seega on hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatud.
3.Tallinna Linnakohus rahuldas 9. juuni 2005. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1 600 000 krooni, mille tasaarvestas kostja 1 600 000 krooni suuruse nõudega hageja vastu. Samuti mõistis kohus kostjalt riigituludesse riigilõivu 64 000 krooni ja jättis muud kohtukulud poolte endi kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hageja nõue kinnisasja müügiks rahuldada 1 600 000 krooni ulatuses. Aktsiaseltsi PINDI KINNISVARA 26. novembri 2004. a aktist nähtuvalt on kinnisasja ja sellel asuvate ehitiste turuväärtus 36 000 000 krooni. Vastavalt nimetatud eksperdihinnangu
11.märtsi 2003. a lisale oli kinnisasja turuväärtus 2003. a augustis 30 000 000 krooni, arvestamata Mere pst 6c asuvat hoonet ja krunti. Objekti turuväärtus ületab hageja nõuet rohkem kui 18 korda. Hageja nõuab 1 600 000 krooni suuruse võla katteks kogu kinnisasja müümist ega ole seda põhjendanud. Ettepanekut nõude suurusele vastava kinnisasja mõttelise osa müügiks ei ole hageja teinud.
12.augustil 2003. a teatas kostja hagejale soovist võõrandada kinnisasjast 1/5 suurune mõtteline osa ostjale, nõudes selle hüpoteegist vabastamist. Kostja teatas, et nõude rahuldamata jätmisel on tal vastunõue hageja vastu, mis on võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p 2 järgi võlasuhte lõppemise aluseks. Hageja on põhjendamatult takistanud müügikokkuleppe täitmist, sest selle kokkuleppe sõlmimise eelduseks oli võõrandatavalt osalt hüpoteekide kustutamine. Müügikokkuleppe p-s 1.1.4 ja selle alapunktides sätestatud tingimused on identsed hüpoteegi seadmise lepingu p-s 2.6 ja selle alapunktides sätestatud tingimustega. Hageja on oma allkirjaga hüpoteegi seadmise lepingul kinnitanud, et kohustub kinnisasjast mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa hüpoteegist vabastama, kui on täidetud lepingus sätestatud tingimused. Eelnimetatud tingimused on kostja täitnud sedavõrd, kui see on osutunud vajalikuks. Hageja 21. augusti 2003. a kirjas kostjale toodud põhjendused hüpoteegi seadmise lepingu p 2.6 täitmisest keeldumise kohta on põhjendamata ja oletuslikud. Nähtuvalt sellest kirjast keeldus hageja nõusoleku andmisest hüpoteegi kustutamiseks vaid seetõttu, et hagejal puuduvad andmed, kas kostja omandisse jääva kinnisasja osa väärtuseks on vähemalt 1 600 000 krooni. Samas ei ole hageja teatanud nimetatud andmete saamist takistavatest asjaoludest. Hageja keeldumine on põhjendamata. Kostja täiendav vastus hagile, kostja kiri hagejale ning müügikokkulepe tõendavad hageja kohustust tasuda kokkuleppe täitmata jätmisel ostjale leppetrahvi 1 900 000 krooni. Kuna hageja ei ole kokkuleppe pool ning tal ei teki kokkuleppest õigusi ega kohustusi, puudub tal õigus vaidlustada kokkulepet vorminõude järgimata jätmise seisukohalt. Kokkuleppe pooled ei ole kokkulepet vaidlustanud ja on aktsepteerinud kokkuleppe kehtivust vastavas vormis. Hageja väited müügikokkuleppe tühisusest ei ole asjakohased, sest kostja nõue hageja vastu tuleneb hüpoteegi seadmise lepingust, mitte müügikokkuleppest. Kostjal oli õigus tasaarvestada oma nõue hageja nõudega leppetrahvi tasumisest tekkinud kahju hüvitamiseks (VÕS § 197 lg-d 1 ja 2 ning § 198) ning avalduse tegemisega on tasaarvestus toimunud ja tasaarvestatavad nõuded täidetud.
4.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada linnakohtu otsuse osas, millega hageja kasuks kostjalt väljamõistetud 1 600 000 krooni tasaarvestati kostja 1 600 000 krooni suuruse nõudega hageja vastu, samuti kohtukulude poolte kanda jätmise osas. Hageja palus teha uue otsuse, millega tunnustada kinnisasja müügiõigust ja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning mõista kostjalt välja hageja kohtukulud. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
5.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada linnakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi tervikuna rahuldamata ning mõista hagejalt välja kohtukulud. Hageja vaidles kostja vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 28. aprilli 2006. a otsusega apellatsioonkaebused osaliselt ning tühistas linnakohtu otsuse ja saatis asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt esitati hagi hüpoteegiga tagatud nõude täitmisele pööramiseks, kuid kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1 600 000 krooni. Linnakohus ületas
hagi piire ning jättis lahendamata hageja nõude, mis oli oluline menetlusõiguse normi rikkumine nii enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg 2 mõttes kui ka kehtiva TsMS § 656 lg 2 mõttes. Nimetatud menetlusõiguse normi rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, kuna sellega oleks piiratud menetlusosaliste edasikaebeõigus. Seetõttu tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Tasaarvestust tehes tõlgendas linnakohus seadust ekslikult. Tähelepanuta on jäänud hageja vastuväited ja põhjendus, miks kostja väidetavat kahju hüvitamise nõuet ei saa tasaarvestada. Võlaõigusseaduse § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja tasaarvestuse tegemiseks esitatud nõue tuleneb lepingujärgse leppetrahvi maksmisest kolmandale isikule. Hageja ei ole selle lepingu pool, mistõttu kahju hüvitamise nõude esitamisel peaks kostja tõendama nii kahju suurust kui ka asjaolu, et kahju tekkis nimelt kostja süü tõttu. Seega oli hagejal õigus esitada vastuväiteid. Linnakohus kohaldas vääralt asjaõigusseadust. Asjaõigusseaduse § 325 lg 3 kohaselt ei või hüpoteeki seada ainult kinnisasja reaalosale ega osale kaasomandist. Seadus ei näe ette hüpoteegi osa sundtäitmist ega hüpoteegiga koormatud kinnisasja reaal- ega mõttelise osa müümist kohtuotsuse alusel. Seega ei takista sundtäitmist asjaolu, et kinnisasja väärtus on tunduvalt suurem kui hüpoteegiga tagatud nõue. Samas oleks mõistlik sellises olukorras kaaluda kompromissi sõlmimist. Asja uuel läbivaatamisel tuleks teha pooltele ettepanek kompromissi sõlmimiseks ning anda selleks võimalus.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega tühistati linnakohtu otsus kostjalt hageja kasuks 1 600 000 krooni väljamõistmiseks ja saadeti asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks ning jäeti rahuldamata hageja nõue hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügiõiguse tunnustamiseks ja menetluskulude väljamõistmiseks. Kaebuse kohaselt ei vaidlusta hageja ringkonnakohtu otsust osas, millega tühistati esimese astme kohtu otsus hageja kasuks väljamõistetud 1 600 000 krooni tasaarvestamises kostja nõudega ja mõisteti kostjalt riigituludesse riigilõiv. Hageja palus saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ületanud linnakohus nõude piire, sest hageja taotles hagis 1 600 000 krooni suuruse nõude rahuldamist raha arvel, mis saadakse kostjale kuuluva ja hageja kasuks hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügist. Tehes väidetavalt tasaarvestuse hageja nõudega, tunnistas kostja, et võlgneb hagejale 1 600 000 krooni. Hageja tahtis, et kostja täidaks endale võetud kohustuse. Ringkonnakohus ei oleks pidanud asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatma. Tal oli võimalik asi ise lahendada ning menetlusõiguse normi rikkumine apellatsiooniastmes kõrvaldada. Asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saates ei arvestanud ringkonnakohus, et alates
1.jaanuarist 2006. a on AÕS § 352 lg 3 kehtetu ja sama paragrahvi 1. lõikest tuleneb, et kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Ringkonnakohus sai ise teha hagejale ettepaneku nõude
täpsustamiseks, tulenevalt õiguse muutumisest.
8.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kostja arvates leidis ringkonnakohus põhjendatult, et esimese astme kohus ületas hagi piire ja jättis hagi sisuliselt lahendamata. Seetõttu saatis ringkonnakohus õigesti asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Hageja taotles sundtäitmist, mitte konkreetse rahasumma väljamõistmist kostjalt. Kuna hagi on esimese astme kohtus lahendamata, kaotaks menetlusosalised asja esmakordsel lahendamisel ringkonnakohtus võimaluse kaitsta oma õigusi kõigis kohtuastmetes. Kuna AÕS § 352 muudatustest tulenevalt ei kuulu haginõue kohtu pädevusse, on hagejal võimalus nõudest loobuda ning puudub vajadus haginõude täpsustamiseks.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
10.Ringkonnakohtu otsusega tühistati tervikuna linnakohtu otsus ning asi saadeti uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Hageja vaidlustab kassatsioonkaebuse kohaselt ringkonnakohtu otsust osaliselt, märkides, et ei vaidlusta otsust osas, millega tühistati linnakohtu otsus hageja kasuks väljamõistetud 1 600 000 krooni tasaarvestamises kostja nõudega ja mõisteti kostjalt riigituludesse riigilõiv (vt ka käesoleva otsuse p 7). Kolleegiumile jääb arusaamatuks, millises osas soovib hageja asja tervikuna esimese astme kohtule uueks lahendamiseks saatnud ringkonnakohtu otsuse muutmata jätmist. Hageja palub saata asja osaliselt ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks ja nõustub samaaegselt ringkonnakohtu otsusega osas, milles asi saadeti uueks lahendamiseks esimese astme kohtule, mh kostjalt riigi kasuks riigilõivu väljamõistmise osas. Seadust kohaldab kolleegium ise ega ole TsMS § 688 lg 2 järgi seotud kassatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega. Lisaks tuleb otsuse tühistamisel lahendada kohtukulude jaotus, sõltumata kaebuse ulatusest (enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 60 lg 11). Seega kontrollib kolleegium ringkonnakohtu otsuse õigsust tervikuna.
11.Pooled ei vaidle selle üle, et võlgnik võlgneb hagejale töövõtulepingu alusel 6 511 463 krooni 75 senti (seda nõuet on tunnustatud võlgniku pankrotimenetluses), ega selle üle, et nõue on muutunud sissenõutavaks ja võlgnik ei ole seda tasunud. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et võlgniku võla tagamiseks on hageja ja kostja kokkuleppel seatud kostja kinnisasjale hageja kasuks hüpoteek summaga 1 500 000 krooni ja kõrvalnõuetega 100 000 krooni. Hageja palus kohtul tunnustada õigust rahuldada hüpoteegi alusel oma nõue võlgniku vastu kostja kinnisasja arvel sundenampakkumise teel täitemenetluses. Kostja vaidleb sellele vastu esmajoones põhjendusega, et tal on hageja vastu kahju hüvitamise nõue hüpoteegi seadmise lepingu rikkumise tõttu ja ta on selle nõude tasaarvestanud hageja nõudega.
12.Kolleegium nõustub hagejaga, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 656 lg-t 2 ja § 657 lg 1 p 3, tühistades linnakohtu otsuse ja saates asja uueks läbivaatamiseks, kuigi oleks
kolleegiumi hinnangul saanud asja ise lahendada. Ringkonnakohus leidis õigesti, et hageja ei ole esitanud nõuet kostjalt 1 600 000 krooni väljamõistmiseks. Hageja nõudis hüpoteegi realiseerimist ja kostja kinnisasja müümist täitemenetluses. Seega lahendas linnakohus nõude, mida ei olnud esitatud. Samas ei vaielnud kostja vastu hageja nõudele seetõttu, et hagejal ei olnud kinnisasja müügiõigust, vaid põhjusel, et kostja on tasaarvestusega tagatava nõude lõpetanud. Kolleegiumi arvates sai ringkonnakohus ise hageja nõude õigesti kvalifitseerida ja ka lahendada. Kuna vaidlust nõude üle ei olnud, ei olnud neil asjaoludel vaja tagada täiendavat edasikaebe võimalust tõendite hindamisele. Linnakohus hindas kostja vastunõude olemasolu ning ringkonnakohus sai apellatsioonkaebuse alusel võtta ise seisukoha nii selle nõude kui ka tasaarvestuse kohta ning vajadusel tõendid ümber hinnata. Menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja esimese astme kohtule uueks lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada. Vaidlusaluses asjas kolleegium selliseid asja lahendamist takistanud asjaolusid ei näe. Ka poolte suunamine võimalikule kompromissile ei ole apellatsioonimenetluses takistatud. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hageja nõude õigesti kvalifitseerima ja lahendama.
13.Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja nõude rahuldamine välistatud ka AÕS § 352 alates
1.jaanuarist 2006. a kehtiva redaktsiooni järgi. Hüpoteegipidajal on AÕS § 352 lg 1 järgi õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta. Ka AÕS § 325 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel ning sama põhimõte tuleneb pandiõiguse kohta üldiselt ka AÕS § 276 lgst 1. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg-te 1 ja 2 järgi on kinnisasjale sissenõude pööramise viisideks täitemenetluses kinnisasja müük või sundvalitsemisele määramine. Nimetatud regulatsioon ei erine koostoimes sisuliselt AÕS § 352 lg 1 varasemast redaktsioonist, mille järgi võis hüpoteegipidaja nõuda sundtäitmist kas sundenampakkumise või sundvalitsemise teel. Tulenevalt TMS § 2 lg 1 p-st 19 on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, st sundtäitmine on võimalik lepingu alusel kohtulahendita. Samas ei ole selline kokkulepe ei asjaõigusseaduse ega täitemenetluse seadustiku järgi hüpoteegi seadmisel kohustuslik, vaid üksnes lihtsustab hüpoteegi realiseerimist. Kui sellist kokkulepet ei ole, ei saa hüpoteegipidaja esitada kohtutäiturile avaldust hüpoteegi realiseerimiseks kinnisasja suhtes täitemenetluse alustamiseks. See ei võta aga hüpoteegipidajalt hüpoteegi sisuks olevat materiaalõiguslikku nõuet hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundtäitmiseks. Selle realiseerimiseks tuleb tal kinnisasja omaniku suhtes saavutada kohtulahend, mis on TMS § 2 lg 1 p 1 järgi samuti täitedokumendiks. Selle nõude lahendamisel kontrollib kohus, kas tagatud nõue kehtib ja on muutunud sissenõutavaks. Samuti kontrollib kohus muid täitmise eeldusi ning otsustab, kas hüpoteegipidajal on õigus pöörduda täituri poole kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamiseks. Sellise nõude saab esimese astme kohus lahendada TsMS § 406 lg 1 järgi mh dokumendimenetluses. Tähendust ei oma, et kehtetuks on tunnistatud AÕS § 352 lg 3, mis nägi ette hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümise avalikul
enampakkumisel kohtu otsusel. Alates 1. jaanuarist 2006. a ei ole kinnisasja müümiseks enampakkumisel enam vajalik eraldi kohtulahendit, seda on vaja vaid kinnisasja määramiseks sundvalitsemisele (TMS § 162).
14.Erinevalt enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud regulatsioonist ei saa kinnisasja omanik kehtiva õiguse järgi kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul vältida täitemenetlust ainuüksi täitemenetlusele vastuväidet esitades, vaid peab esitama selleks TMS § 221 järgi hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest, ei ole hüpoteegipidajale üldjuhul mõistlik võimaldada hüpoteegi realiseerimise nõude maksmapanekut hagimenetluses, kui ta võib kohe esitada avalduse täitemenetluse algatamiseks, st kui on olemas eelnimetatud nn kohese sundtäitmise kokkulepe. Vastasel juhul koormataks menetlusosalisi ja kohtuid menetlusega asjatult. Sel juhul võib kohese sundtäitmise kokkulepe TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi olla hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbivaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele. Kui selline hagi on menetluses ja kostja võtab selle kohe õigeks, võib see TsMS § 168 lg 6 järgi olla aluseks menetluskulude hageja kanda jätmisele. Kolleegiumi arvates ei takista eelnev siiski hageja nõude lahendamist, mis esitati ajal, mil õiguskaitsevajadus oli seaduse järgi ilmne. Seega võib hageja ka pärast materiaalõigusliku olukorra muutumist nõuda hagi rahuldamist, st ei ole õiguslikke takistusi hageja nõude rahuldamiseks ja kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamise õiguse tunnustamiseks.
15.Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus kontrollida, kas hageja nõude rahuldamise eeldused on täidetud. Muu hulgas tuleb kontrollida tagatava nõude olemasolu ja sissenõutavust ning võimalikke vastuväiteid sellele, lähtudes mh AÕS §-st 346. Hüpoteegi kui asjaõiguse sisuks on õigus realiseerida kinnisasi tagatava nõude katteks ja rahuldada nõue saadud raha arvel. Ringkonnakohus märkis õigesti, et seadus ei võimalda kogu kinnisasjale ulatuva hüpoteegi realiseerimiseks ette näha üksnes koormatud kinnisasja reaal- või mõttelise osa müüki, st hüpoteegi realiseerimise eelduste täitmisel on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist ka siis, kui hüpoteegisumma või tagatud nõude suurus on väiksemad kinnisasja eeldatavast väärtusest ja sundtäitmisel saadavast rahast.
16.Praeguse vaidluse eripäraks on see, et kostja tagab oma kinnisasjaga hageja nõuet teise isiku (võlgniku) vastu, st tagatava nõude võlgnik ja kinnisasja omanik (pantija) ei lange kokku. Samas ei tohiks see halvendada kinnisasja omaniku õigusi hüpoteegipidaja suhtes, võrreldes sellega, kui võlgnik ja kinnisasja omanik on sama isik. Kinnisasja omanik võib esitada hüpoteegipidaja vastu AÕS § 351 lg 1 järgi vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud võlausaldaja (hüpoteegipidaja) vastu võlaõiguslikul alusel. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, võib AÕS § 351 lg 3 järgi esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu lisaks samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Seega võib kinnisasja omanik mh tugineda vastuväitele, et tagatud nõue on lõppenud. Selleks võib kinnisasja omanik mh täita tagatud nõude. Kui kinnisasja omanik teeb seda sundtäitmise vältimiseks, ei saa võlausaldaja VÕS § 78 lg 3 järgi keelduda täitmise vastuvõtmisest ka siis, kui võlgnik vaidleb sellele vastu. Kui kinnisasja omanik rahuldab nõude, läheb nõue AÕS § 349 lg 3 ning VÕS § 173 lg 3 p-de 2 ja 3 järgi
talle üle.
17.Kolleegiumi arvates on kinnisasja omanikul, kes ei ole võlgnik, võimalik lõpetada hüpoteegipidaja nõue võlgniku vastu ka tasaarvestusega VÕS § 197 järgi. Kolleegiumi arvates tuleneb see esmajoones AÕS § 351 lg-test 1 ja 3. Kinnisasja omaniku suhtes oleks ebaõiglane, kui ta hüpoteegipidaja vastu nõude olemasolu korral ei saaks kasutada seda võlgniku vastu suunatud nõude lõpetamiseks ja seega täitemenetluse vältimiseks. Tasaarvestada ei ole võimalik hüpoteegipidaja nõuet hüpoteegi realiseerimiseks, küll aga saab selle rahuldamist vältida, kui tagatud nõue on tasaarvestusega lõppenud. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et sellise tasaarvestuse tegemist saab lugeda isikliku võla tunnistamiseks hüpoteegipidaja suhtes. Kolleegiumi hinnangul saab TsMS § 457 lg-st 2 lähtuvalt hinnata kinnisasja omaniku võimaliku vastunõude ja tasaarvestuse kehtivust ka hüpoteegi realiseerimise õiguse tunnustamise hagi lahendades. Eelneva põhjal peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel hindama kostja kahju hüvitamise nõude ja tasaarvestuse kehtivust ning arvestama seda hagi lahendamisel.
18.Ringkonnakohus märkis õigesti, et VÕS § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. See tähendab, et on olemas sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (nt nõue ei kehti või on lõppenud). Hageja väitis, et kostjal ei ole tema vastu kahju hüvitamise nõuet, kuna kostja väidetav kahju seisneb leppetrahvi tasumises, milleks kostja ei olnud hageja hinnangul kohustatud esmajoones müügikokkuleppe tühisuse tõttu. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus võimaliku vastunõude kehtivust hinnata, tehes kindlaks hüpoteegi seadmise lepingust tuleneva kohustuse rikkumise hageja poolt, hageja vastutuse rikkumise eest, kostjal kahju tekkimise ning põhjusliku seose rikkumise ja kahju vahel. Samuti tuleb hinnata kahju hüvitamise ulatust VÕS § 127 lg-te 2 ja 3 valguses. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kohus saab kostja kahju hüvitamise nõuet hinnates kontrollida mh nõude aluseks oleva müügikokkuleppe kehtivust, isegi kui selle kokkuleppe pooled lepingu tühisusele ise ei tugine. Kolleegium märgib, et ainuüksi leppetrahvi maksmist kolmandale isikule vormipuuduse tõttu tühise lepingu alusel ei saa lugeda kahjuks, mille hüvitamist saaks kostja hagejalt nõuda. Samuti saab hageja tugineda nt sellele, et kogu leppetrahvi maksmine ei ole põhjuslikus seoses hageja võimaliku rikkumisega, kuna kostja saanuks ilmselt taotleda leppetrahvi alandamist.
19.Kohtukulude jaotus poolte vahel otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest. Küll märgib kolleegium, et hageja kui juriidiline isik, kelle pankrotti ei olnud välja kuulutatud, oli enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 57 lg 2 järgi ekslikult vabastatud riigilõivu tasumisest esimese astme kohtus ning vastav riigilõiv tuleb riigi kasuks menetluses välja mõista. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.