Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-105-05 Otsuse kuupäev Tartu, 2. november 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik Kohtuasi Traugott Läänmäe hagi Kalle Petersoni, Leevi Rahuleid Hargi, Tõnu Viksi ja Aktsiaseltsi Tallinna Küte vastu õiguse tunnustamiseks mitte tasuda kostjatele kapitalirendilepingust tulenevaid makseid. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22/531/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Traugott Läänmäe kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 3. oktoober 2005. a Istungil osalenud isikud Hageja ja tema esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik ning kostjad Kalle Peterson ja Tõnu Viks Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2005. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata Traugott Läänmäe nõue tunnustada tema õigust mitte tasuda Aktsiaseltsile Tallinna Küte 20. novembril 1998. a sõlmitud kapitalirendilepingust nr E-24-98 tulenevaid makseid, samuti osas, millega mõisteti Traugott Läänmäelt välja 1 658 krooni 45 senti kohtukuludena Aktsiaseltsi Tallinna Küte kasuks ja jäeti hageja kohtukulud tema enda kanda.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi ja tunnustada, et Traugott Läänmäe ei ole kohustatud tasuma Aktsiaseltsile Tallinna Küte 20. novembril 1998. a sõlmitud kapitalirendilepingust nr E-24-98 tulenevaid makseid.
3.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu otsuse põhjendusi osas, millega jäeti rahuldamata Traugott Läänmäe nõue tunnustada tema õigust mitte tasuda 20. novembril 1998. a sõlmitud kapitalirendilepingust nr E-24-98 tulenevaid makseid Kalle Petersonile, Leevi Rahuleid Hargile ja Tõnu Viksile. Jätta nõue rahuldamata Riigikohtu otsuses toodud põhjendustel.
4.Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata.
5.
Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
6.Mõista Aktsiaseltsilt Tallinna Küte välja Traugott Läänmäe kasuks kohtukuludena 1 658 krooni 45 senti.
7.Mõista Traugott Läänmäelt välja solidaarselt Tõnu Viksi ja Kalle Petersoni kasuks 500 krooni.
8.Tagastada ADVOKAADIBÜROO ENTSIK & SILLAR OÜ-le Traugott Läänmäe eest 12. mail 2005. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Traugott Läänmäe esitas 24. septembril 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi Kalle Petersoni, Leevi Rahuleid Hargi, Tõnu Viksi ja Aktsiaseltsi Tallinna Küte (AS Tallinna Küte) vastu, milles palus tunnustada enda õigust mitte täita 20. novembril 1998. a sõlmitud kapitalirendilepingu nr E-24-98 (edaspidi kapitalirendileping) alusel kostjate esitatud või esitatavaid nõudeid. Täpsustatud hagiavalduse kohaselt palus hageja tunnustada oma õigust mitte tasuda kostjatele
kapitalirendilepingust tulenevaid makseid. Samuti palus hageja kostjatelt tema kasuks solidaarselt välja mõista tasutud riigilõivu ja õigusabikulud. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 4. veebruaril 1999. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel Leho Alliksoolt korteri nr x aadressil Tallinnas Xxxxxx xx/xx (edaspidi elamu). 20. novembril 1998. a olid Aktsiaselts Tallinna Soojus (AS Tallinna Soojus) rendileandjana ja elamu Xxxxxx xx/xx kaasomanikud, keda esindas L. Alliksoo, rentnikuna sõlminud kapitalirendilepingu nr E-24-98, mille p 1.1 järgi on lepingu objektiks hoone soojasõlme asendamine täisautomaatse soojasõlmega kapitalirendi teel. Lepingu p 11.1 järgi läheb rendile võetud vara omandiõigus rentnikule üle pärast rendiobjekti väljaostumaksete täielikku tasumist. Viimase väljaostumakse tasumise tähtpäev on lepingule lisatud maksegraafiku kohaselt 5. juuni 2007. a. Kapitalirendilepingu sõlmimise aluseks oli elamu kaasomanike 11. märtsi 1998. a otsus soojasõlme rendile võtmise ja väljaostumaksete ühise tasumise kohta. Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2000. a otsusega on tuvastatud, et soojasõlm ei olnud elamu mõtteliseks osaks ning et AS-il Tallinna Soojus ei ole nõudeid müüdavale majaosale. Seega ei toonud korteri kui vallasasja ostu-müügileping kaasa õiguslikke tagajärgi kapitalirendilepingu suhtes. Hageja ei olnud otsuse vastuvõtmise ajal elamu kaasomanik. Seadus ei sätesta, et kaasomanike valdusesse võetud võõra vara valdamisest tulenevad kohustused lähevad automaatselt üle hoone uuele kaasomanikule. Hagejaga ei sõlmitud enne ostu-müügilepingu sõlmimist kokkulepet, millega ta oleks astunud poolena kapitalirendilepingust tulenevatesse õigussuhetesse. Hageja ei teadnud ega saanudki teada kapitalirendilepingu tingimusi, kuna lepingu p 16.2 sätestab poolte kohustuse mitte teha lepingu sisu ja tingimusi teatavaks kolmandatele isikutele rendileandja kirjaliku nõusolekuta. Taolise kokkuleppe sõlmimine oleks vähendanud ka hageja poolt müüjale korteri eest makstavat hinda kapitalirendi väljaostumaksete võrra. Kapitalirendilepingus ei ole sätestatud kohustust, millega isik, kes soovib korterit müüa, tagab, et enne müügi vormistamist astub ostja kapitalirendilepingusse müüja asemele. Hagejal puudub õiguslik huvi astuda poolena kapitalirendilepingust tulenevatesse õigussuhetesse. Hageja on sõlminud teiste korteriomanikega 12. aprillil 1999. a ühise tegutsemise lepingu, kuid see leping ei hõlma kapitalirendilepingust tulenevaid kohustusi ja lõppes pealegi
31.detsembril 2002. a. Kostjatel ei ole õigust esitada hageja vastu kapitalirendilepingust tulenevaid nõudeid. Kostjad on nõudnud hagejalt lepingus sätestatud rentniku kohustuste täitmist, sh väljaostumaksete ja väidetava võlgnevuse tasumist, mis 15. oktoobri 2003. a seisuga moodustab 12 169 krooni ning järgnevate perioodide väljaostumaksete tasumist 7 727 krooni ulatuses. Tegemist on alusetu nõudega, mis on suunatud alusetult rikastumisele.
2.Kostja AS Tallinna Küte vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates ei ole hageja nõue selge. 4. veebruaril 1999. a sai hageja ostu-müügilepingu sõlmimisega ehitise kaasomanikuks. Kapitalirendilepingu alusel tehtavad osamaksed on kaasomandis oleva asjaga seotud kohustused asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 mõttes, mille tasumise kohustus lasub hagejal seaduse alusel, sõltumata ühise tegutsemise lepingu või muu sellise kokkuleppe olemasolust. Hageja ei vaidlustanud kaasomanike kokkuleppe ega kapitalirendilepingu kehtivust ega
sisu, sh osamaksete suurust vms. Kaasomanike otsus soojasõlme omandamiseks ei riku hageja kui kaasomaniku õiglasi huve, mistõttu hagejal puudub alus keelduda ühise asja valitsemisega seotud kulutuste kandmisest. Enne 1. juulit 2003. a kehtinud AÕS § 79 lg 1 kohaselt kehtivad vallasasja valitsemist puudutavad kaasomanike kokkulepped nii kaasomanike eri- kui ka üldõigusjärglaste suhtes tingimusteta. Hageja väide, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud ta kapitalirendilepingust teadlik, on tõendamata ja ei puutu asjasse. Müüjapoolne teavitamiskohustuse rikkumine müügilepingu sõlmimisel tekitab ostjal nõudeid üksnes müüja suhtes ja ei mõjuta kaasomanike sõlmitud kokkulepete kehtivust kaasomanike suhtes. Elamu valitsemist puudutavad kaasomanike kokkulepped ning nende alusel ühiselt võetud õigused ja kohustused kehtivad hageja kui kaasomandi osa tehingulise omandaja suhtes ka kapitalirendilepingut puudutavas osas. 12. aprillil 1999. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingust ja hageja hilisemast käitumisest nähtub, et ta oli ühise tegutsemise lepingu sõlmimise ajal teadlik kapitalirendilepingu olemasolust ning sellest tulenevatest kaasomanike kohustustest. Ühise tegutsemise lepingu sõlmimisega avaldas hageja tahet ühise asja valitsemisega seotud toimingute tegemiseks, sh ühise asja valitsemisega seotud kulutuste kandmiseks. Nii tegi hageja 15. jaanuaril 2003. a ühisuse arvele rahaülekande summas 1 kroon selgitusega �kaprent". Sellega on hageja tunnistanud kapitalirendilepingu siduvust enda suhtes.
3.Kostjad L. R. Hark, T. Viks ja K. Peterson hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata. Kostjate arvates majandasid korteriomanikud elamut kooskõlas eluruumide erastamise seaduse (EES) §-ga 15 ühise tegutsemise lepingu alusel. Omanike ühist tahet kapitalirendilepingu sõlmimiseks elamu kütmise eesmärgil tõendavad nelja korteriomaniku allkirjad lepingul. Korteriomanikele ja nende singulaarõigusjärglastele on elamu majandamiseks sõlmitud lepingud siduvad korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 4 alusel. Kostjad on täitnud ning täidavad kapitalirendilepingut, kuigi kaks kostjat on nagu hagejagi omandanud korterid pärast kapitalirendilepingu sõlmimist. Ebaloogiline oleks, kui L. Alliksoo suhtes, kes on oma korteri võõrandanud ja muutnud oma elukohta, kehtiks kohustus täita elamu majandamiseks sõlmitud lepinguid. See oleks vastuolus kaasomandis olevate elamute majandamise olemuse ja põhimõtetega. Hageja on algusest peale kasutanud kapitalirendilepingu alusel osutatud hüvesid ega ole avaldanud soovi lõpetada hüvede tarbimist. Seetõttu on hageja nõue mõistetamatu, sh hageja viide alusetule rikastumisele. Hageja väide, et kapitalirendilepingust tulenevatest kohustustest teavitamine oleks võimaldanud hagejal vähendada korteri eest makstavat hinda, ei ole asjakohane. Hageja ja L. Alliksoo vaheline korteri ostu-müügileping on eraõiguslik lepinguline suhe, mis ei mõjuta elamu teiste kaasomanike õigusi ega kohustusi.
4.Tallinna Linnakohus rahuldas 8. novembri 2004. a otsusega hagi ja tunnustas hageja õigust mitte tasuda kostjatele kapitalirendilepingust tulenevaid makseid. Samuti mõistis kohus kostjatelt hageja kasuks välja kohtukulud. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole 19. juulil 1995. a sõlmitud korteriomanike ühise tegutsemise lepingus sätestatud, et pooltevahelised kokkulepped kehtivad ka uute korteriomanike suhtes. Kapitalirendilepingu päisest nähtuvalt on rentniku all mõeldud elamut. Kuna elamu ei ole
registreeritud juriidilise isikuna mittetulundusühingute registris ja L. Alliksoo kui majaelanike esindaja volitused lõppesid 4. veebruaril 1999. a, puudub isik, kellel oleks seadusest tulenev õigus jõustada kapitalirendilepingust tulenevaid kohustusi hageja suhtes. Kostjate väide, nagu läheks uuele kaasomanikule üle eelmise kaasomanikuga sõlmitud lepingust tulenevad kohustused, on väär. Asjaõigusseaduse § 79 lg 1 reguleerib vaid õigussuhteid, mis seonduvad kaasomandi valdamisega, kasutamisega ja lõpetamisega. Eelmise kaasomaniku sõlmitud lepingust tulenevate kohustustega seotud vaidluse suhtes ei ole AÕS § 79 lg 1 kohaldatav. Samuti ei ole kohaldatav KOS § 8 lg 4, mis sätestab, et korteriomanike õigusjärglase kohta kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. Elamu soojasõlme asendamine täisautomaatse soojasõlmega kapitalirendi teel on tegelikult müügileping. Selleks, et ühe poole lepingulised kohustused läheksid üle kolmandale isikule, on vaja lepingust või seadusest tulenevat õiguslikku alust. Võla ülekandmise lepingut hageja ja eelmine omanik L. Alliksoo sõlminud ei ole. Kostjad ei ole tõendanud, et eelmine omanik oleks hagejat olemasolevatest kohustustest teavitanud. Võlaõiguslikust lepingust tulenevate kohustuse eest peab vastutama lepingu pool, kes kohustuse võttis. Kolmandale isikule saab selline kohustus üle minna vaid kokkuleppe või seaduse alusel. Eluruumi kui vallasasja võõrandamisel eelmise omaniku kohustuste automaatset üleminekut uuele omanikule seadus ette ei näe. Hagejaga 4. veebruaril 1999. a sõlmitud ostu-müügilepingus, millega hageja omandas elamus asuva korteri, ei ole sätestatud ostja kohustust üle võtta soojasõlme rekonstrueerimisega seonduvad kulud. Ka 12. aprillil 1999. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingust ei tulene võla ülevõtmise kohustust. Nimetatud lepingu eesmärgiks on vaid kaasomandis oleva elamu valdamise, kasutamise ja haldamise reguleerimine. Omanike vahetumise hetkel kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 220 lg 1 kohaselt võib võlgnik oma võla teisele isikule üle kanda ainult kreeditori nõusolekul. Kirjalikul tehingul põhinev võla ülekandmine peab toimuma samuti kirjalikus vormis (TsK § 221). Võla ülekandmist, mis vastaks eeltoodud tingimustele, toimunud ei ole.
5.Linnakohtu otsuse peale esitasid appelatsioonkaebuse kostjad, paludes linnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja jätta kohtukulud hageja kanda. AS-i Tallinna Küte kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohtuotsuses märgitud ega põhjendatud, milles seisnes hageja õiguste rikkumine AS-i Tallinna Küte poolt, mille kaitseks kohtusse pöörduti. Kuna sellist rikkumist ei ole tuvastatud, on tegemist hageja poolt pahatahtliku ja alusetu kohtuskäimisega. Seadusest ei tulene kohtu seisukoht, et kaasomanike sõlmitud ühise tegutsemise leping ei laiene uutele kaasomanikele, kui selles ei ole vastavat märget. Selline kaasomandi valdamise korra tõlgendamine on vastuolus seaduse mõttega, mille kohaselt kaasomanike kokkulepe on ühise kaasomandis oleva asja majandamise lepe, mitte juhuslike samas majas elavate isikute omavaheline tehing, mis ei sõltu sellest, et neil on ühine omand. K. Peterson, L. R. Hark ja T. Viks leiavad apellatsioonkaebuses, et kohtuotsus on põhjendamata. Kohus ei teinud vahet elamu majandamisküsimustel ning lepingulistel õigustel ja kohustustel. Kohus jättis tähelepanuta kostjate väited, et käesoleva vaidluse puhul on tegemist elamu
majandamisküsimustega, mitte lepingulise vaidlusega. Kapitalirendileping on sõlmitud korterite omanike otsuse alusel ja hageja on lepingu eest tasumisega tunnustanud korteriomanike otsust lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Korteriomanikud on kohustatud täitma eelmiste korteriomanike vastuvõetud otsuste alusel sõlmitud lepingutest tulenevaid kohustusi. Tegemist ei ole tavalise tsiviilõigusliku lepingu täitmisega ja vastava võlaõiguse kohta käiva regulatsiooni rakendamisega. Kohus ei ole nendele väidetele tähelepanu pööranud, leides ekslikult, et kapitalirendilepingu puhul on tegemist müügilepinguga. Ebaloogiline oleks, kui soojasõlme omandamisest tulenevad kohustused jääksid eelmiste omanike kanda. Kui jääks kehtima kohtuotsuses näidatud loogika, oleks soojasõlm nende isikute oma, kes olid kapitalirendilepingu sõlmimise ajal selle sõlmimist otsustavad isikud. See ei ole kooskõlas kohustuse iseloomuga, kuna on ebaloogiline, et soojasõlme omanikuks saaks olla isik, kellel ei ole enam puutumust elamuga. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2005. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus, millega jäeti hagi rahuldamata. Samuti mõisteti hagejalt kostjate kasuks välja kohtukulud ja otsustati jätta hageja kohtukulud tema enda kanda. Ringkonnakohtu hinnangul tekkis hagejal kapitalirendilepingust tulenevate maksete tasumise kohustus seaduse alusel. Asjaolu, et kapitalirendileping sõlmiti 1,5 kuud enne seda, kui hageja omandas elamus korteri, ei vabasta teda sellest lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, nagu hageja ekslikult leiab. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja tarbib soojusenergiat kapitalirendilepingu objektiks oleva soojasõlme abil. Eelmine kaasomanik soojasõlme ei kasuta, mistõttu on ebaõige hageja seisukoht, nagu peaks endine kaasomanik jätkama kapitalirendilepingu järgi maksete tasumist. Sellisel juhul läheks seadme väljamaksmisel ka selle kaasomandi osa lepingu p 11.1 järgi üle L. Alliksoole, mis oleks aga ebaloogiline, sest viimasel ei ole elamuga enam mingit puutumust. Eluruumide erastamise seaduse § 15 lg-d 1 ja 2 sätestasid, et elamutes, kus korterite erastamise käigus on tekkinud viis või enam omanikku, asutavad omanikud elamu ühiseks haldamiseks korteriühistu. Elamutes, kus korteriühistu moodustamine ei ole nõutav, sõlmivad korteriomanikud elamu haldamiseks ühise tegutsemise lepingu. Elamus on neli korterit ning korteriomanikud L. R. Hark, L. Alliksoo, U. Kukk ja T. Rannamägi sõlmisid vastava ühise tegutsemise lepingu
19.juulil 1995. a. Vaidlust ei ole selle üle, et 20. novembri 1998. a elamu soojasõlme kapitalirendilepingu sõlmimise aluseks oli eelnimetatud ühise tegutsemise leping ning sellele allakirjutanud L. Alliksoo sõlmis lepingu korteriomanike ühise otsuse alusel. Tegemist oli kaasomanike huvides võetud kohustusega kaasomandis oleva asja majandamiseks. Kaasomanik kannab AÕS § 75 lg 1 järgi vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe ette sellise kohustuse üleminekuks endiselt kaasomanikult uuele kaasomanikule kokkuleppe olemasolu. Hageja poolt korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 11 lg 2 sätestas, et korteriomanike otsus mõtteliste osade majandamiseks kehtib iga ja igakordse korteriomaniku suhtes. Korteriomandi
võõrandamisel või pärimisel läksid korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad õigused ja kohustused KOS § 8 lg 4 järgi üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Kuigi korteriomandiseadus ei sätestanud 4. veebruaril 1999. a kehtinud redaktsioonis, et seda seadust kohaldatakse ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile (vastav redaktsioon kehtib alates
1.juulist 2001. a), tuleb käesoleva asja lahendamisel seaduse analoogia alusel ja lähtuvalt seaduse mõttest kohaldada korteriomandiseaduse eelmärgitud sätteid. Korterelamute majandamise suhted on sarnased sõltumata sellest, kas majandatav elamu on kinnisasja osa või mitte.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Samuti palub hageja enda kasuks kostjatelt välja mõista nii kassatsiooniastme kui ka madalama astme kohtutes kantud kohtukulud. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohtu osundatud EES § 15 lõiked 1 ja 2 üldnormid, mille alusel ei saa lahendada käesolevat vaidlust, ning KOS § 8 lg 4 ja § 11 lg 2 ei ole tagasiulatuvalt kohaldatavad. Ringkonnakohus on kohaldanud valesti ka AÕS § 75 lg-t 1. Asjaõigusseaduse § 75 lg-ga 1 seoses on apellatsioonikohus segamini ajanud elamu valdamise ja kasutamisega seotud kulud ning kapitalirendilepingu alusel renditava hoone soojasõlme rendimakseteks tehtavad rahalised maksed. Võlaõiguslikust lepingust tulenevate kohustuste eest peab vastutama lepingu pool, kes kohustuse võttis. Võla ülekandmist toimunud ei ole. Soojasõlm ei ole kaasomanike ühine asi, vaid see on AS-i Tallinna Küte omandis. Eelneva tõttu ei ole AÕS § 75 lg 1 kohaldatav. Tsiviilasjas nr II-2/925/2000 tuvastas ringkonnakohus, et soojasõlm ei ole käsitatav müügilepingu objektiks oleva korteri muu osana. Selles otsuses märgitakse ka, et hagejal ei ole nõuet müüja vastu hinna alandamiseks, kuid käesolevas ringkonnakohtu otsuses leitakse vastupidist, st kohtulahendid on omavahel vastuolus. Õigustatud ei ole analoogia kasutamine ning seaduse hilisema redaktsiooni kohaldamine. Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et seadusele tagasiulatuva jõu andmine peab olema seaduses selgelt sätestatud. Korteri soetamise hetkel ei sätestatud korteriomandiseaduses, et seda seadust kohaldatakse ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile. Korteriomandiseaduse § 8 lg 4 ja § 11 lg 2 ei ole kohaldatavad ka sisuliselt. Korteriomandiseaduse § 8 lg 4 sätestab vaid selle, et korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kehtivad korteri omaniku õigusjärglase kohta kinnistusraamatusse kandmata. Korteriomandiseaduse § 11 lg 2 korral ei ole ringkonnakohus arvestanud kehtinud KOS § 10 lg 3 teise lausega, mille kohaselt ei vastuta korteriomanik kulutuste eest, mis ületavad mõtteliste osade korrapärase korrashoiu ja remondi vajadused ja millega ta ei ole nõustunud. Käesoleval juhul on üheselt selge, et uue soojasõlme paigaldus ületab mõtteliste osade korrapärase korrashoiu ning remondi vajaduse. Otsus ei vasta ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4 nõuetele. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja vastuväidetega õiguse ühetaolise kohaldamise kohta lähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu 24. oktoobri 2000. a lahendist. Lisaks ei ole ringkonnakohus põhjendanud seda, miks olid ebaõiged linnakohtu seisukohad. Otsuses ei ole viidatud, milliseid
materiaalõiguse norme linnakohus vääralt kohaldas ja milliseid protsessiõiguse norme rikkus ja milles rikkumine väljendus. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu viide TsMS § 334 lg-le 2.
8.Vastustes kassatsioonkaebusele leiavad kostjad, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik.
9.Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuse juurde ning kostjad T. Viks ja K. Peterson kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja märkis, et hagejale edastab kapitalirendilepingu järgi arveid AS Tallinna Küte, kes olevat AS-i Tallinna Soojus ettevõtte rentnik. Samuti märkis ta, et korterid on senini kinnistamata. Hageja palus kostjatelt välja mõista kassatsioonimenetluses kantud kohtukulud 17 900 krooni ja esitas kohtukulude nimekirja. Kostjad palusid hagejalt välja mõista kohtukuludena oma reisikulud 500 krooni. Lisaks esitasid kostjad oma kirjalikud seisukohad kohtumenetluses.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Asjas on tühistatud osas TsMS § 362 p 5 alusel võimalik teha uus otsus ja hagi rahuldada. Samuti tuleb osas, milles ringkonnakohtu resolutsioon jääb muutmata, muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi ja jätta hagi rahuldamata Riigikohtu otsuses toodud põhjendustel.
11.Esmalt käsitleb kolleegium menetlusosaliste ringiga seonduvat, hageja nõude õiguslikku kvalifikatsiooni, tuvastatud asjaolusid ja kapitalirendilepingu õiguslikku olemust (I). Teiseks hindab kolleegium hagi rahuldamist AS-i Tallinna Küte suhtes (II) ning seejärel teiste kostjate suhtes (III). Lõpetuseks võtab kolleegium seisukoha kohtukulude jaotamise kohta (IV). I.
12.Kapitalirendilepingu sõlmis AS Tallinna Soojus, kuid menetluses osaleb kostjana ja lepingu järgse võlausaldajana AS Tallinna Küte. Linnakohtu otsuses on märgitud, et AS Tallinna Küte on ASi Tallinna Soojus praegune ärinimi. Äriregistri andmetel on tegemist erinevate äriühingutega. AS-i Tallinna Küte apellatsioonkaebuses on ebatäpsusele linnakohtu otsuses tähelepanu juhitud ja märgitud, et "AS Tallinna Küte on võtnud AS Tallinna Soojus ettevõtte rendile." (tlk 220.) Ringkonnakohtu istungi protokollis on märgitud, et "AS Tallinna Küte on rentnik, teenuse osutajaks on AS Tallinna Soojus" (tlk 283). Riigikohtu istungil väitis hageja esindaja samuti, et AS Tallinna Küte on AS-i Tallinna Soojus ettevõtte rentnik, kes esitab hagejale arveid ning kellele õigused ja kohustused kapitalirendilepingust on üle läinud. Kuigi kohtule ei ole esitatud dokumente, mis eelnevat kinnitaksid, ei ole ükski menetlusosaline vaidlustanud kapitalirendilepingust tulenevate õiguste ja ja kohustuste kuulumist AS-ile Tallinna Küte. Kolleegium möönab, et selline õiguste ja kohustuste üleminek oli võimalik äriseadustiku § 5 lg 2 järgi ja on võimalik ka kehtiva võlaõigusseaduse § 182 lg 5 järgi. Ka on hageja esitanud hagi AS-i Tallinna Küte vastu ega ole esitanud taotlust kostja asendamiseks TsMS § 76 järgi. Seega loeb kolleegium AS-i Tallinna Küte kohaseks kostjaks.
13.Kostjad K. Peterson, L. R. Hark ja T. Viks on elamu teised korteriomanikud, kes ei ole enda
kapitalirendilepingust tulenevaid kohustusi vaidlustanud. Tulenevalt TsMS § 242 lg-st 1 on kohtuotsus selles asjas kohustuslik nii neile kui nende õigusjärglastele, mh võimalikele eriõigusjärglastele, kellele lähevad üle kapitalirendilepingust tulenevad õigused ja kohustused.
14.Hageja on palunud kohtul tunnustada oma õigust mitte tasuda kostjatele kapitalirendilepingust tulenevaid makseid. Nähtuvalt hageja esitatud asjaoludest on selline nn negatiivne tuvastushagi sisuliselt taotlus kohtule tuvastada, et L. Alliksoo kapitalirendilepingu järgsed kohustused AS-i Tallinna Küte ees ei ole läinud üle hagejale, samuti et lepingu alusel tehtavate maksete hüvitamist ei või hagejalt nõuda teised korteriomanikud. Sellise nõude rahuldamise eeldusena tuleb tuvastada, kas L. Alliksoo kohustused on hagejale läinud üle või kas kapitalirendilepingu täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist võivad hagejalt seaduse või lepingu alusel nõuda teised korteriomanikud.
15.Kuna hageja soovib tuvastada, et kapitalirendilepingust tulenevad kohustused ei ole temale L. Alliksoolt üle tulnud, puudutab haginõue ka L. Alliksood. Tema vastu ei ole aga nõuet esitatud. Siiski ei ole kolleegiumi arvates vajalik L. Alliksoo kaasamine menetlusse TsMS § 77 alusel, kuna tegemist on tuvastusliku nõudega ning kohtulahend kehtib TsMS 242 lg 1 järgi vaid hageja ja kostjate kui kapitalirendilepingu täitmist nõudnud isikute vahelises suhtes.
16.Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud: 1) hageja on korteriomanik elamus, omandades korteri 4. veebruari 1999. a ostu-müügilepingu alusel L. Alliksoolt; 2) elamus on neli korterit, mis on seni kinnistamata, st käibes vallasasjadena; 3) 20. novembril 1998. a on AS Tallinna Soojus sõlminud elamu korteriomanikega, keda esindas L. Alliksoo, kapitalirendilepingu soojasõlme omandamiseks; 4) hageja on keeldunud kapitalirendilepingu alusel tema vastu esitatud nõuete täitmisest; 5) elamus ei olnud kapitalirendilepingu ega hageja ja L. Alliksoo vahelise ostu-müügilepingu sõlmimise ajal moodustatut korteriühistut.
17.Järgnevalt käsitleb kolleegium kapitalirendilepingu õiguslikku olemust. Lepingu subjektidena on lepingus nimetatud rendileandjana AS-i Tallinna Soojus (vt ka otsuse p 12 AS-i Tallinna Küte õiguste kohta) ning rentnikuna "Eramu Xxxxxx xx/xx [...] mida esindab majaelanike esindaja Leho Alliksoo". Lepinguga nõustusid kõik lepingu sõlmimise aegsed korteriomanikud. Kuna elamu ei saa olla lepingupooleks, on selleks kolleegiumi arvates algselt elamu lepingu sõlmimise aegsed korteriomanikud, mh L. Alliksoo. Kostjad K. Peterson ja T. Viks on tunnustanud lepingupoolte õiguste ja kohustuste üleminekut endile. Käesoleva vaidluse esemeks ei ole, kas elanikud vastutavad rendileandja ees solidaarvõlgnikena lepingu täitmise eest. Korteriomanike ja võrguettevõtja vahelisi õigussuhteid on Riigikohus lähemalt käsitlenud oma
30.novembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04 (RT III 2004, 36, 373).
18.Kapitalirendilepingu esemeks on elamu soojasõlme asendamine täisautomaatse soojasõlmega (lepingu p-d 1.1 ja 2.1). Vastavalt lepingu p-le 5.2 tasub rentnik rendileandjale väljaostumakseid kuni rendiperioodi lõpuni, tasudes sellega ka lepingu hinna. Kapitalirendilepingu p-de 1.3, 1.5 ja 11.1 järgi läheb renditud vara omandiõigus rentnikule üle lepingu lõppemisel või väljaostumaksete
ennetähtaegsel tasumisel. Lepingu p 11.2 järgi koostatakse omandi üleandmise kohta asjaõiguslik leping. Lepingu p 3.2 järgi läheb vara vastuvõtmise hetkest rentnikule üle vastutus vara säilimise eest, vara juhusliku hävimise riisiko ja suurema ohu allika valdaja vastutus. Linnakohus leidis, et kapitalirendileping on müügileping ning ringkonnakohus ei ole vastupidist seisukohta väljendanud. Kolleegium nõustub selle hinnanguga. Kapitalirendileping on suunatud soojasõlme tasu eest omandamisele elamu korteriomanike poolt. Seda kinnitavad nii juhusliku hävimise riisiko panek rentnikule kui ka juba lepingu sõlmimisel igakuiste maksete kokkuleppimine väljaostumaksetena. Omandiõiguse jätmine rendileandjale täidab siin ilmselgelt vaid tagatisfunktsiooni. Seega on sisuliselt tegemist müügilepinguga, mille puhul ostuhind tasutakse osadena graafiku alusel, s.t järelmaksuga. Põhiliseks korteriomanike õiguseks on kapitalirendilepingu järgi saada oma valdusse ja kasutusse ning hiljem ka omandisse soojasõlm ning kohustuseks tasuda selle eest väljaostumaksed (lepingu p 7.2.1). II.
19.Kohustuse üleminekuks ühelt isikult teisele (õigusjärgluseks) peab olema õiguslik alus. 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 59 lg 1 järgi võivad tsiviilõigused ja kohustused ühelt isikult teisele üle minna, kui need ei ole seaduse järgi või oma olemuselt isikuga lahutamatult seotud. Ostuhinna tasumise või rendi maksmise kohustus ei ole kolleegiumi arvates reeglina võlgniku isikuga lahutamatult seotud ja võib teisele isikule üle minna. Õigusjärgluse aluseks sai 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 59 lg 3 järgi olla tehing, seadus või muu õigusakt.
20.Kohustuse ülevõtmiseks tuli TsK § 220 alusel sõlmida võla ülekandmise leping. Sellist kokkulepet ei ole kohtud tuvastanud. Muu hulgas ei ole kohtud leidnud, et võla ülekandmises oleks kokku lepitud hageja ja L. Alliksoo vahelises korteri ostu-müügilepingus ega 12. aprilli 1999. a korteriomanike ühise tegutsemise lepingus. Seega ei ole kohtud tuvastanud, et kapitalirendilepingu järgsete väljaostumaksete tasumise kohustus oleks läinud hagejale üle tehingu alusel. Ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt on apellatsioonikohus pidanud kohustuse ülemineku õiguslikeks alusteks AÕS § 75 lg-t 1 ning analoogia alusel ka KOS § 8 lg-t 4 ja § 11 lg-t 2.
21.Elamus asuvad korterid on tsiviilkäibes vallasasjadena. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg-tele 4 ja 6 kuulub igale sellise korteri omanikule reaalosana tema korter ja sellele vastav mõtteline osa majast. Seega on korteriomanikud maja suhtes käsitatavad kaasomanikena ja kaasomandi kasutamise suhtes on kohaldatavad kaasomandit puudutavad asjaõigusseaduse sätted.
22.Ringkonnakohtu viidatud AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Samuti on ringkonnakohus leidnud, et seadus ei näe ette sellise kohustuse üleminekuks kokkuleppe olemasolu endise ja uue kaasomaniku vahel. Nõustudes ringkonnakohtuga, et AÕS § 75 lg 1 sätestab igakordse kaasomaniku kohustuse osaleda ühiste kulutuste, koormiste ja tekitatud kahju kandmises, ei nõustu kolleegium, et nimetatud säte võiks olla aluseks kapitalirendilepingu järgsete kohustuste üleminekuks hagejale AS Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus)
suhtes. Nimetatud säte ei näe ette, et kaasomanike sõlmitud lepingutest tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle uuele kaasomanikule, vaid määrab esmajoones kaasomaniku osa suuruse ühiste kulutuste kandmises, st reguleerib kaasomanike sisesuhet, mitte kaasomanike suhteid kolmandate isikutega (vt selle kohta ka otsuse p 27). Seega ei anna säte nõudeõigust uue kaasomaniku vastu kolmandatele isikutele, esmajoones endiste kaasomanike võlausaldajatele. Võla üleminekut AÕS § 75 lg-s 1 kaasomandiosa võõrandamisel ette ei nähta, s.t võlausaldaja ees jäävad vastutama lepingu alusel algselt kohustatud isikud, kui ei ole kokku lepitud võla ülekandmises. Kaasomanikul võlausaldaja suhtes oleva kohustuse üleminekut kaasomandi osa võõrandamisel ei näe ette ka asjaõigusseaduse teised sätted, muu hulgas AÕS § 74, mis reguleerib kaasomandi mõttelise osa käsutamist. Ka ei ole asjakohane AÕS § 79, kuna nimetatud paragrahv reguleerib suhteid kaasomanike endi vahel ning sõlmitud kokkulepete ja sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste kohustuslikkust kaasomaniku õigusjärglaste, sh eriõigusjärglaste suhtes. Seejuures juhib kolleegium tähelepanu ka 1. juulil 2003. a jõustunud AÕSRakS § 13 lg-le 10, mille järgi ei kehti vallasasjana käibes oleva ehitise või selle osa kaasomanike vaheline kasutuskokkulepe kaasomaniku õigusjärglase suhtes.
23.Hageja nõude rahuldamata jätmise õigusliku alusena on ringkonnakohus tuginenud ka 1. juulini 2001. a kehtinud KOS § 8 lg-le 4 ja § 11 lg-le 2. Ringkonnakohus on leidnud, et nimetatud sätteid saab kohaldada analoogia alusel vaatamata sellele, et need hageja poolt korteri omandamise ajal kehtinud regulatsiooni kohaselt kinnistamata korterite suhtes kohaldamisele ei kuulunud. Hageja poolt korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 1 järgi kohaldus korteriomandiseadus korteriomanditele, mille koosseisu kuulusid nii reaalosana korter kui mõtteline osa maatükist ja ehitisest, ning selline korteriomand loeti kinnisasjaks. Kinnistamata korteritele kohaldatakse korteriomandiseadust alates 1. juulist 2001. a jõustunud KOS § 28 alusel. Kolleegium ei nõustu, et analoogia alusel tuleb korteriomandiseadust kohaldada vallasasjana käibes olevate korterite omanike vahelistele suhtele lepingute ja otsuste kohustuslikkuse kohta ka enne 1. juulit 2001. a. Kolleegium ei näe siin seaduselünka, mis tuleks täita analoogia alusel. Ringkonnakohtu viidatud EES § 15 lg-tes 1 ja 2 (hageja poolt korteri omandamise aegses redaktsioonis) oli ette nähtud kinnistamata korteritega elamute majandamiseks kaks võimalust: moodustada korteriühistu, kusjuures selle ajani pidi haldamist korraldama eluruumide erastamise kohustatud subjekt (EES § 15 lg 1), või korraldada haldamist ühise tegutsemise lepingu alusel, kui ühistu moodustamine ei ole nõutav (EES § 15 lg 2). Vaidlusaluse elamu haldamist korraldasid korteriomanikud ühise tegutsemise lepingu alusel.
24.Kolleegiumi arvates ei saanuks L. Alliksoo kohustused AS-i Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus) ees hagejale üle minna aga ka juhul, kui korteriomandiseaduse sätteid analoogia alusel kohaldada. Ringkonnakohus on ebatäpselt tsiteerinud korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 8 lg-t 4, mille järgi lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Ringkonnakohus on samastanud korteriühistu liikmete õiguste ja kohustuste ülemineku korteriomaniku kui ühisuse liikme õiguste ja kohustuste üleminekuga, seda sisuliselt
põhjendamata. Korteri võõrandamisega ei kaasne eelmise korteriomaniku korteriga seotud kohustuste üleminekut ka ringkonnakohtu viidatud KOS § 11 lg 2 järgi. Nimetatud sätte kohaselt kehtivad korteriomanike otsused mõtteliste osade majandamise kohta iga ja igakordse korteriomaniku suhtes. Nimetatud säte reguleerib analoogiliselt AÕS §-ga 79 korteriomanike otsuste kehtivust korteriomanike vahelises suhtes. Korteriomanike omavahelist suhet kulutuste hüvitamisel reguleerib ka korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 9. Seega ei ole ka korteri omandamise ajal kehtinud korteriomandiseaduses sätteid, mille alusel võinuks L. Alliksoo kohustused AS-i Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus) ees kanduda üle hagejale. Kolleegium märgib, et sellist sätet ei ole ka kehtivas korteriomandiseaduses.
25.Kolleegiumi arvates ei sisaldu ka muudes õigusaktides sätet, mille alusel korteri omandaja astuks eelmise omaniku sõlmitud või tema suhtes kehtiva kolmanda isikuga sõlmitud lepingusse. Muu hulgas ei ole sellist regulatsiooni ka nt korteri omandamise ajal kehtinud energiaseaduses ega kehtivas kaugkütteseaduses.
26.Eelneva põhjal on ringkonnakohus ebaõigesti järeldanud, et L. Alliksoo kapitalirendilepingu järgsed kohustused on seaduse alusel üle läinud hagejale. Kuna ei ole tuvastatud ka võla ülekandmist hagejale, ei ole AS-il Tallinna Küte õigust nõuda hagejalt kapitalirendilepingu alusel maksete tasumist. Apellatsioonikohus on vajalikud asjaolud tuvastanud, kuid andnud neile väära õigusliku hinnangu. Seejuures ei ole rikutud TsMS § 333 lg-s 1 nimetatud protsessiõiguse norme. Seega saab kolleegium tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldama hagi nõudes tunnustada hageja õigust mitte tasuda AS-ile Tallinna Küte kapitalirendilepingust tulenevaid makseid, ning uue otsusega hagi selles osas rahuldada. III.
27.Eelnev ei tähenda kolleegiumi arvates aga seda, et hageja nõue tuleks rahuldada ka teiste kostjate suhtes. Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse nõuda, et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises. Seejuures tuleb arvestada, et nimetatud säte kohustab kaasomanikku osalema kulutuste ja koormiste kandmises, mis tekivad pärast tema kaasomanikuks saamist. Säte ei vabasta oma osa võõrandanud kaasomanikku juba sissenõutavaks muutunud kulutuste kandmisest ega tekkinud kahju hüvitamisest. Kui nt kaasomandis oleva ehitise katuselt varisenud kivide tõttu saab kannatada kolmas isik, on tal nõudeõigus kõigi nende kaasomanike vastu, kes olid kaasomanikud õnnetuse toimumise ajal (VÕS § 1059). Samuti ei oleks mõistlik, kui kaasomanik, kes on võlgu jäänud majandamiskulude kandmisel, vabaneks vastutusest oma mõttelise osa võõrandamise abil. Samuti ei oleks selline vastutus kaasomandi omandajale ettenähtav. Seega vastutab iga kaasomanik tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Küll on teistel kaasomanikel AÕS § 75 lg 1 järgi nõue kulutuste kandmiseks kohustatud kaasomaniku vastu ka nende lepingute järgi, mis sõlmiti enne isiku saamist kaasomanikuks, tingimusel, et tegemist on AÕS § 75 lg 1 järgsete kulutustega. See puudutab kolleegiumi arvates näiteks kaasomandis oleva
maja soojuse, vee või elektriga varustamise või valve- või hoolduslepinguid. Eelnevast järeldub ka see, et kaasomandi osa võõrandamisel jääb võõrandaja ja omandaja omavahelises suhtes võõrandaja vastutama kulutuste eest, mis tehti tema kaasomanikuks olemise ajal, ja omandaja nende kulutuste eest, mis tehakse pärast tema kaasomanikuks saamist.
28.Kapitalirendilepingu puhul, mis on olemuslikult järelmaksuga müügileping, on õiguslik olukord komplitseeritud. Kuna L. Alliksoo kohustused AS-i Tallinna Küte (AS Tallinna Soojus) ees ei saanud minna üle hagejale, ei või kapitalirendilepingu rendileandja nõuda hagejalt lepingu järgsete maksete tasumist. L. Alliksoo vastutab kapitalirendilepingu järgsete maksete tasumise eest, mis olid muutunud sissenõutavaks korteri omandiõiguse hagejale ülemineku ajaks ning seda nii suhtes hagejaga kui teiste korteriomanikega. Ebaselge on aga kapitalirendilepingu järgsete väljaostumaksete, mis muutusid sissenõutavaks pärast korteri võõrandamist, tasumise kohustus hageja ja L. Alliksoo omavahelises suhtes ning hageja suhtes teiste korteriomanikega. Kolleegiumi arvates peab mõlemas suhtes tasuma makseid hageja, kui tegemist on kulutustega, mis seonduvad AÕS § 75 lg 1 järgi elamu alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega. Elamule soojasõlme soetamise kulud on kolleegiumi arvates reeglina hõlmatavad AÕS § 75 lg-ga 1. Samas on soojasõlm soetatud L. Alliksoo kaasomanikuks olemise ajal ja kokku on lepitud ka selle ostuhind. Seega kui korteriomanikud oleksid kohe lepingu sõlmimisel ka ostuhinna tasunud, jäänuks L. Alliksoo osa hinnast tervikuna tema kanda. Õiguslik olukord on võrreldav sellega, kui korteriomanikud oleksid ostnud soojasõlme laenuga, s.t oleksid kohustatud tasuma laenumakseid laenuandjale. Siiski on kolleegium seisukohal, et AÕS § 75 lg-t 1 tuleb õigusrahu ja -selguse põhimõttest lähtudes tõlgendada selliselt, et kaasomandi võõrandamisel vastutab omandaja kaasomanike vahelises suhtes kõigi kaasomandiga kaasnevate kohustuste täitmise eest ja omandab ka kõik kaasomandiga kaasnevad õigused alates omandi üleminekust. See puudutab ka kõiki kulutusi, mida kaasomanikud peavad ühiselt katma AÕS § 75 lg 1 järgi ning mis ei ole enne omaniku vahetust muutunud sissenõutavaks. Samamoodi toimub vahetus kaasomaniku õiguste ja kohustuste osas ka võõrandaja ja omandaja omavahelises suhtes. Loomulikult võivad pooled omavahelises suhtes ka kokku leppida, milliste kohustuste eest vastutab eelmine ja milliste eest uus kaasomanik, kuid selline kokkulepe ei kehti võlausaldaja ega teiste kaasomanike suhtes. Seega võivad teised kaasomanikud nõuda kaasomandi osa omandajalt alates omanikuks saamisest, et ta osaleks AÕS § 75 lg 1 järgi ühiste kulutuste katmises ning võivad vajadusel ka nõude kohtusse esitada ning seda sõltumata sellest, et võlausaldaja suhtes ei pruugi kohustus uuele kaasomanikule üle läinud olla. Kolleegium märgib, et kuigi need sätted ei ole käesolevas asjas kohaldatavad, saab põhimõtteliselt samasuguse järelduse teha ka korteri omandamise ajal kehtinud KOS § 10 lg-st 3 ja kehtiva KOS §st 13. Samasugune põhimõte kehtib sisuliselt ka korteriühistuga elamute majandamisel KÜS § 51, § 13 lg 4 ja § 151 järgi, s.t lepingute subjektiks on korteriühistu, kuid nende alusel tehtavad kulutused jagunevad korteriomanike vahel lähtuvalt nende tegemise ajast. Puudub mõistlik põhjus põhimõtteliselt eristada korteriomanike ühiste kulutuste kandmise korda sõtuvalt sellest, kas majas on moodustatud korteriühistu või mitte.
Eelneva põhjal asub kolleegium seisukohale, et elamu teistel korteriomanikel on õigus nõuda hagejalt kapitalirendilepingu maksete tasumisel osalemist. Seetõttu on hagi rahuldamata jätmine nende suhtes lõppjäreldustes õige.
29.Ringkonnakohtu otsuses on ka märgitud, et ebaloogiline oleks olukord, kui L. Alliksoo peaks jätkama kapitalirendilepingu alusel maksete tasumist ja soojasõlme omand läheks väljaostmisel üle temale. Kolleegium nõustub sellega, kuid leiab, et sellist olukorda ei saaks tekkida isegi hagi täieliku rahuldamise korral. Kuigi käesoleva vaidluse esemeks ei ole soojasõlme kuuluvus, juhib kolleegium tähelepanu kapitalirendilepingu sõlmimise ja soojasõlme paigaldamise ajal kehtinud AÕS § 15 lgle 2, § 17 lg-le 1 ja § 107 lg-le 3, mis võimaldavad arvata, et soojasõlme paigaldamisega läks selle omandiõigus, vaatamata kapitalirendilepingu sõnastusele, üle ehitise kaasomanikele. See on nii soojasõlme ja elamu olemust ja kasutuseesmärki kui kapitalirendilepingu sisu arvestades ka igati põhjendatud. Kolleegium ei näe võimalust, et L. Alliksoo saaks seaduse järgi omandada soojasõlme elamu kaasomandi osa omamata. Samasugune regulatsioon tuleneb kehtiva TsÜS § 53 lg-st 2 ja §st 55 ning AÕS § 107 kehtivast redaktsioonist. Kolleegium juhib tähelepanu ka viidatud Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, milles samuti leiti, et kortermaja soojasõlm kuulub korteriomanike kaasomandisse. Tähendust ei oma seejuures hageja ja L. Alliksoo vahelises varasemas kohtuvaidluses tehtud kohtuotsused, kuna TsMS § 242 lg-te 1 ja 2 järgi seob tsiviilkohtumenetluses tehtud otsus vaid menetlusosalisi.
30.Kolleegiumi arvates järeldub eelnevast, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. Erisuseks on vaid juba sissenõutavaks muutunud, kuid võõrandaja poolt tasumata kulutused. Kui võõrandaja müügilepingus omandajat kõigist esemega seotud kohustustest ei teavita, võib see olla lepingu rikkumine ning aluseks ostjale õiguskaitsevahendite kasutamiseks, muu hulgas hinna alandamiseks.
31.Kolleegium märgib, et KOS § 25 lg 1 p-st 1 ja §-st 28 lähtuvalt tuleb korteriomanike omavahelised vaidlused elamu valitsemisel lahendada hagita menetluses. Kuna esitatud nõue on aga seotud haginõudega, tuvastamaks, et kapitalirendilepingust tulenevad L. Alliksoo kohustused ei ole hagejale üle läinud, võis asja lahendada kolleegiumi arvates ka hagimenetluses. Ka ei ole hagita asja, mille esemeks on sisuliselt vaidlus poolte vahel, lahendamine hagimenetluses selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks üldjuhul olla aluseks otsuse tühistamisele (vt ka Riigikohtu 16. aprilli 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03 (RT III 2003, 14, 139)). IV.
32.Kuna hagi rahuldatakse AS-i Tallinna Küte suhtes, tuleb ringkonnakohtu otsus TsMS § 60 lg 11 alusel tühistada ka osas, millega mõisteti hagejalt AS-i Tallinna Küte kasuks välja kohtukulud 1 658 krooni 45 senti, samuti osas, milles hageja kohtukulud otsustati jätta tema enda kanda. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata ja apellatsioonikohtu otsus muutmata teiste kostjate suhtes, ei
muuda kolleegium ringkonnakohtu otsust osas, milles hagejalt mõisteti välja kohtukulud K. Petersoni, L. R. Hargi ja T. Viksi kasuks.
33.Nii hageja kui kostjad T. Viks ja K. Peterson on taotlenud kohtukulude väljamõistmist vastaspoolelt. Hageja palus kostjatelt välja mõista kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulud 17 900 krooni. Linnakohtus on hageja taotlenud kostjatelt kohtukuludena välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu 1 050 krooni ja õigusabikuludena 28 792 krooni. Apellatsioonimenetluses on hageja taotlenud õigusabikulu 23 010 krooni väljamõistmist. Kuna hagi rahuldati AS-i Tallinna Küte suhtes, tuleb riigilõiv kolleegiumi arvates temalt TsMS § 60 lg-te 1 ja 11 alusel tervikuna välja mõista. Kuna esitatud hagi näol on tegemist hinnaga hagiga, saab TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi mõista õigusabikuludena vastaspoolelt välja kuni viis protsenti kantud kuludest. Hagi hinnaks on ringkonnakohtu otsuse järgi 12 169 krooni, millest 5% on 608 krooni 45 senti. Kolleegiumi arvates tuleb see summa samuti hageja kasuks välja mõista AS-ilt Tallinna Küte. Kostjad T. Viks ja K. Peterson palusid hagejalt välja mõista kohtukuludena oma reisikulud 500 krooni. Kolleegiumi arvates on taotlus põhjendatud ja tuleb TsMS § 52 p 7 ja § 60 p 1 alusel rahuldada ning hagejalt kostjate kasuks 500 krooni välja mõista. Kuna taotluses ei ole märgitud kummagi kostja osa selles, leiab kolleegium, et raha tuleb hagejalt nende kasuks välja mõista solidaarselt, s.o selliselt, et hageja võib kohustuse täita ükskõik kummale kostjatest (VÕS § 73). Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.