Eesistuja Villu Kõve, liikmed Tambet Tampuu ja Jaak Luik
Kohtuasi
Mare Jasneri hagi MTÜ Korteriühistu Mooni 10 vastu üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 30. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-41171
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
MTÜ Korteriühistu Mooni 10 kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Mare Jasner Kostja MTÜ Korteriühistu Mooni 10 (registrikood 80104469), esindaja vandeadvokaat Kersti Põld
Asja läbivaatamise kuupäev
23. märts 2015. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-41171 ja Pärnu Maakohtu 14. veebruari 2014. a otsus samas tsiviilasjas.
2.Teha uus otsus, millega jätta rahuldamata Mare Jasneri hagi MTÜ Korteriühistu Mooni 10 vastu MTÜ Korteriühistu Mooni 6. juuni 2013. a üldkoosoleku otsuse p-de 1 b), 2 ja 3 kehtetuks tunnistamiseks.
3.Jätta kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud Mare Jasneri kanda.
1.Mare Jasner (hageja) esitas 4. septembril 2013 Pärnu Maakohtule hagi MTÜ Korteriühistu Mooni 10 (kostja) vastu, milles palus tunnistada kehtetuks kostja 6. juuni 2013. a üldkoosolekul (üldkoosolek) vastu võetud otsuse p-d 1 b), 2 ja 3. Üldkoosolekul võeti häälteenamusega vastu
järgmised otsused: 1) teha elamu säilitamiseks järgmised vajalikud renoveerimistööd: a) fassaadi ja keldrilae soojustamine, b) üleminek kaugküttesüsteemile ja c) trepikodade remont; 2) võtta/taotleda elamu renoveerimiseks Swedbankist laenu maksimaalselt 200 000 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat. Volitada juhatust sõlmima pangaga vastav laenuleping. Korteriomanikud vastutavad laenukohustuse eest üksnes korteriühistu esitatud arvete (nõuete) ulatuses; 3) seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimustega, mille kohaselt kohustub korteriühistu koguma oma liikmetelt remondifondi selliselt, et pärast laenumaksete tasumist jääb korteriühistule reserve vähemalt 10% korteriühistu liikmetelt kogutud summast, kinnitada uueks remondifondi suuruseks 90 senti m2 kohta. Uus remondifondi suurus jõustub pärast laenu võtmist. Hageja on Kuressaare linnas Mooni 10 asuvas korterelamus (elamu) korteri nr 15 kui korteriomandi omanik. Kostja on elamu korteriomanike moodustatud korteriühistu (KÜ). Hageja leiab, et üldkoosolek võttis vaidlustatud otsused vastu oma pädevust ületades ning vastuolus seaduse ja kostja põhikirjaga. Elamu elektriküttesüsteemilt kaugküttesüsteemile üleminek on ehitise tehnosüsteemi muutmine, mis eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Sellist nõusolekut ei ole kõik korteriomanikud andnud. Ka laenu võtmiseks ja remondifondi suurendamiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Vaidlustatud otsused ei jää korteriühistuseaduses (KÜS) sätestatud eluruumi remondi piiridesse. Ehitamise ajaks paigaldas ehitaja elamusse projektijärgse kaugkütte, kuid 1996. aasta kevadel mindi elamus üle elektriküttele. Keegi korteriomanikest sellele vastu ei olnud. Elektriküttele üleminekul elamu ehitamiseaegsed kaugkütteseadmed demonteeriti ja paigaldati elektrikütteseadmed, mis on elamus olnud juba 17 aastat.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja tugines sellele, et elamu kuulub kaugküttepiirkonda ja elamu projektijärgne kütteliik on kaugküte, mis nähtub ka ehitisregistri andmetest. Elamus on selle ekspluatatsiooni andmisest alates soojussõlm. Taasühenduse loomine elamu tarbijapaigaldise ja võrgu vahel vastab tehnosüsteemi ennistamisele ning selle küsimuse otsustamine on KÜS järgi KÜ üldkoosoleku pädevuses. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Üldkoosolek võis otsustada ka pangalaenu võtmise ja elamu remondifondi suurendamise.
3.Pärnu Maakohus rahuldas 14. veebruari 2014. a otsusega hagi ja tunnistas kostja 6. juuni 2013. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse p-d 1 b), 2 ja 3 kehtetuks. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et ehitamise ajal paigaldati elamusse projektijärgne kaugküte, kuid kevadel 1996 mindi üle elektriküttele ning keegi korteriomanikest sellele vastu ei olnud. Praeguseks ajaks on elektriküte elamus olnud 17 aastat. On tõendatud, et elektriküttele üleminekul demonteeriti elamu ehitamise aegsed kaugkütteseadmed ja paigaldati elektrikütteseadmed. Märgitud asjaolu nähtub hoone energiaauditi aruandest. Elamu küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandisse. Üldkoosolek ületas vaidlusaluseid otsuseid tehes oma pädevust ning need otsused on vastuolus seaduse ja kostja põhikirjaga. KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse korteriühistuseaduse tähenduses eluruumi
hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid, ning eluruumi remondiks ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Vaidlusaluste otsuste alusel tehtavad tööd ei jää viidatud sättes märgitu piiresse, vaid tegemist on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega. Tegemist ei ole pelgalt küttesüsteemi korrastamisega ega tavapärase valitsemisega. Elamu elektriküttesüsteemilt kaugküttesüsteemile üleminek on ehitise tehnosüsteemi muutmine ning seda ei saa lugeda elamu säilitamiseks vajalikuks tööks. Tehnosüsteemi muutmine (ehitamine) eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut, kuid sellist nõusolekut ei ole kõik korteriomanikud andnud. Nõusolekut ei asenda kostja üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsus. Ka laenu võtmiseks ja remondifondi suurendamiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, sest laenu võtmisega kaasneb korteriomanikelt tavapärastest maksetest suuremate maksete kogumine. Lisaks pädevuse ületamisele ületas üldkoosolek vaidlusaluste otsuste vastuvõtmisel ka korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 piire. Küttesüsteemi muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Kostja palus alternatiivselt tühistada maakohtu otsuse osaliselt või täielikult ning saata asi vastavas ulatuses maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. oktoobri 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Nõustudes maakohtu põhjendustega, ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata. Maakohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti ega eksinud menetlusõiguse normide vastu. Ringkonnakohus märkis vastuseks apellatsioonkaebusele, et maakohus tuvastas õigesti, et kostja ületas vaidlusaluseid otsuseid tehes talle seadusega antud pädevuse piire ning seetõttu on need vastuolus seaduse ja põhikirjaga. Tegemist ei olnud korteriomandite osaks olevate mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimusega KÜS § 2 lg 1 tähenduses, milles on KÜ-l otsuste vastuvõtmise pädevus. Tegemist ei ole elamu majandamisele ja säilitamisele suunatud toimingutega, mille kohta saab KÜ langetada ühistu liikmetele kohustuslikke otsuseid (KÜS § 13 lg 4). Seadusest tulenevalt lahendab KÜ küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse ning mida ei otsustata KOS 2. ptk-s sätestatud korras. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused ei hõlmanud eluruumi remondiga seotud küsimusi KÜS § 151 lg 2 tähenduses. Otsustatud ei ole vaid taasühendamine kaugküttevõrguga, mis vastab selles sättes reguleeritud tehnosüsteemi ennistamisele. Vaidluse all ei ole ka liitumislepingu sõlmimine kostja nimel, milleks on õigus kostjal kui KÜ-l. Otsustatud on suuremate ümberkorralduste kavandamise üle, milleks ei piisa kostja liikmete enamuse otsusest. Eeltoodud põhjustel ei ole tähtsust sellel, kas elamusse paigaldati elektriküte 17 aastat tagasi või tehti
seda varem või hiljem. Pooled ei vaielnud selle üle, et elamus on aastaid toiminud elektriküte ning et kostja soovitud küttesüsteemi muudatus vajab olulisi rahalisi vahendeid. Seetõttu ei mõjuta kohtuotsuse lõppjärelduse õigsust ka asjaolu, kas elamusse elektrikütte paigaldamisel demonteeriti kõik varasemad seadmed või jäeti mõni neist alles (kostja väite kohaselt on elamus soojussõlm). Ei ole võimalik järeldada, et vaidlusaluste otsustega sooviti jätkata juba olemasolevate seadmete kasutamist. Kostja ei ole menetluses ka väitnud, et olemasolevaid seadmeid saaks uue süsteemi rakendamiseks kasutada. Pooled ei vaielnud selle üle, et elamu ühendamiseks kaugküttesüsteemi tuleb välja ehitada uus majasisene võrk (paigaldada vastavad seadmed). Ka laenu võtmist (taotlemist) käsitleva otsuse osas on maakohtu järeldus õige. Üldkoosoleku protokolli kohaselt vajati laenu renoveerimistöödeks, mis hõlmasid ka kaugküttesüsteemile üleminekuks vajalikke töid.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub kostja kohtute otsused tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Kostja leiab, et kohtute otsused on olulises osas põhjendamata. Hindamata on jäetud faktiline asjaolu, et ehitusregistri andmete väljatrüki kohaselt on elamusse projekteeritud kaugküte ja esialgu paigaldati kaugkütteseadmed, samuti asjaolu, et elamu trepikodadesse ei ole elektrikütteseadmeid paigaldatud, st projektijärgset kaugküttesüsteemi ei ole asendatud tervikliku elektriküttesüsteemiga. Kohtud tõlgendasid valesti KÜS § 151 lg-t 2. KÜ üldkoosoleku otsused on aluseks ehitisse esialgu projekteeritud küttesüsteemi taastamisele, st otsustati ennistada algselt projekteeritud tehnosüsteem, mis on viidatud sätte järgi KÜ otsustuspädevuses. Kohtud lähtusid ebaõigesti KOS sätetest, ega arvestanud asjas kohalduvaid KÜS sätteid. Ebaõige on ka kohtute järeldus, et elamu renoveerimislaenu võtmiseks ja sellest tulenevalt remondifondi maksete suurendamiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Nende küsimuste lahendamine on KÜS § 15 lg 1 p 3 järgi KÜ üldkoosoleku otsustuspädevuses. Kohtud ei ole oma sellekohast järeldust põhjendanud. Ringkonnakohtu seisukohad ei ole kooskõlas ka Riigikohtu praktikaga.
7.Hageja vaidles kostja kassatsioonkaebusele vastu, leides, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kohtute otsused tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Kolleegium teeb TsMS § 691 p 5 järgi uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jäävad hageja kanda.
9.Tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu
liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi loetakse eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Sama paragrahvi teise ja kolmanda lause järgi loetakse eluruumi remondiks ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist ning remondi käigus võib tõsta ka elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Kohtud leidsid õigesti, et elamu küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandi eseme hulka (vt selle kohta Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27;
3.detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Kolleegiumi senise praktika kohaselt jäävad tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud eluruumi remondi piiridesse (vt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25). Samuti on kolleegium leidnud, et küttetorustiku asendamist (sõltumata sellest kas torustik on amortiseerunud) saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes ning seega saab selle küsimuse otsustada KÜ liikmete üldkoosolek häälteenamusega (vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). KÜ üldkoosoleku pädevuses on otsustada häälteenamusega kasulike kulutuste tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 2 mõttes tingimusel, et kasulikud kulutused mahuvad KÜS §-s 151 nimetatud kulude hulka. Samuti on korteriühistu pädevuses otsustada häälteenamusega vajalike kulutuste tegemise üle ning amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes (vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 28 ja 33). Samas kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 16). Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest (vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 17).
10.Kolleegium leiab erinevalt kohtutest, et KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud tehnosüsteemi asendamiseks saab pidada ka küttesüsteemi asendamist teist liiki küttesüsteemiga, sh elektriküttelt kaugküttele üleminekut. Kolleegiumi varasema praktika järgi kohaldub korteriomanike vahelistes suhetes AÕS § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, pd 10–15). Selle sättega peab arvestama ka KÜ üldkoosolek. See tähendab, et KÜ üldkoosolekul on häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemine vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud. Kolleegiumi arvates ei ole elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul tegemist kaasomandis oleva asja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes, mistõttu üldkoosolek võis häälteenamusega otsustada
elektriküttelt kaugküttele ülemineku ning see otsus on seega kostja liikmetele, sh hagejale, KÜS § 13 lg 4 järgi täitmiseks kohustuslik. Käesolevas asjas ei kohaldu kaasomandi eseme ajakohastamiseks tehtavate korteriomanike otsuste tegemist reguleeriv KOS § 161, kuna see paragrahv hakkas kehtima pärast vaidlusaluse üldkoosoleku toimumist.
11.Kolleegium ei nõustu ka kohtute järeldusega, et ühelt küttesüsteemilt teisele üleminekuga seotud kostja liikmete üldkoosoleku teiste otsuste (laenu võtmine ja remondifondi suurendamine) vastuvõtmiseks oli nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. Kohtute tuvastatud asjaoludest nähtuvalt otsustati laenu võtta ja remondifondi suurendada elamu renoveerimiseks (sh kaugküttesüsteemile üleminekuks). Kuna laenu võeti ja remondifondi suurendati tööde tegemiseks, mida kostja liikmed võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega (vt käesoleva otsuse p 10), võisid nad üldkoosolekul otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist ja remondifondi suurendamist.
12.Kolleegium märgib, et KÜ nõuetekohaselt vastuvõetud üldkoosoleku otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda. See võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed (vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 24).
13.Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud kõikides kohtuastmetes jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kuna maa- ega ringkonnakohus ei ole vaidlust lahendades menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra ka kolleegium kooskõlas TsMS § 174 lg 4 teises lauses sätestatuga kindlaks kassatsiooniastme menetluskulusid, mis hagejal tuleb kostjale hüvitada. Asja menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2) (vt selle kohta Riigikohtu 11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).
14.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kostja kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Kostja palus kautsjoni tagastada osaühingule Advokaadibüroo Kersti Põld. Villu Kõve, Tambet Tampuu, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.