Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-60-09 Tartu, 3. juuni 2009. a Eesistuja Jaak Luik, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu Aktsiaseltsi Esmar hagi Mart Kruusimägi vastu kahju hüvitamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-555 Aktsiaseltsi Esmar kassatsioonkaebus 156 000 krooni Hageja aktsiaselts Esmar (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tiia Nurm Kostja Mart Kruusimägi (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Asko Pohla 11. mai 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Harju Maakohtu 9. juuli 2008. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-555 ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada kassatsioonkaebus.
3.Tagastada aktsiaseltsile Esmar kassatsioonkaebuselt 28. jaanuaril 2009. a tasutud kautsjon 1560 (üks tuhat viissada kuuskümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Aktsiaselts Esmar (hageja) esitas 6. oktoobril 2003. a Harju Maakohtule hagi Mart Kruusimägi (kostja) vastu eluruumi väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning 16 000-kroonise kahjuhüvitise saamiseks. 13. veebruari 2008. a avaldusega suurendas hageja nõuet, paludes kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks 156 000 krooni. Maakohus lõpetas 29. aprilli 2008. a määrusega menetluse hageja nõudes asja kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, sest hageja loobus selles osas hagist. Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt andis Riigikantselei 31. märtsil 1998. a sõlmitud rendilepinguga (edaspidi rendileping) Lohusalu Konverentsikeskuse vara (sh ridaelamud) rendile OÜ-le Delikaat (edaspidi rentnik). Lepingu p 4.3 kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest rentniku sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmis ridaelamute elanikega, sh kostjaga 5. augustil 2002. a allkasutuslepingud. Kostjaga sõlmitud üürilepingu esemeks oli Harju maakonnas Keila vallas Lohusalu külas asuvas ridaelamus nr xx asuv eluruum (sektsioon nr x).
13.veebruaril 2003. a sõlmisid Riigi Kinnisvara Aktsiaselts ja hageja notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel sai hageja Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu omanikuks. Hagejale läksid üle ka rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. Kuivõrd rentnik rikkus lepingutingimusi, ütles hageja 2. aprillil 2003. a rendilepingu erakorraliselt üles. 25. aprillil 2003. a
sõlmis hageja OÜ-ga BREM Kinnisvaraagentuur (edaspidi haldaja) halduslepingu Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu ja selle oluliste osade ning päraldiste haldamiseks ja majandamiseks. Hageja volitas haldajat sõlmima kinnistu ja selle osade kasutuslepinguid. 29. aprillil 2003. a sõlmisid hageja, rentnik ja haldaja renditud vara omanikule tagastamise ja haldajale üleandmise akti. Kuna kasutuslepingu lõppemisega lõpevad ka kõik selle alusel sõlmitud allkasutuslepingud, tegi haldaja hageja esindajana 9. mail 2003. a kostjale kirjalikult ettepaneku sõlmida üürileping ja esitas üürilepingu kavandi. Kirjas oli märgitud, et kui kostja ei soovi uut üürilepingut sõlmida, tuleb tal eluruum vabastada hiljemalt 15. mail 2003. a. Kostja keeldus uut üürilepingut sõlmimast ning ei vabastanud nimetatud kuupäevaks eluruumi. Kostja andis eluruumi valduse hagejale aktiga üle alles
31.augustil 2006. Hageja kandis kostja tegevusetuse tõttu kahju. Hagejal jäi saamata üüritulu 2003. aasta septembrist kuni 2006. aasta augustini. Arvestades kahjuks 4000 krooni kuus, palus hageja kostjalt välja mõista 156 000 krooni.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Ta leidis, et üürilepingu kehtivus ei sõltu rendilepingu p-s 4.3 sätestatust. Rendilepingu p 2.1 järgi kohustub rentnik lepingu kehtivuse ajal heaperemehelikult valdama ja kasutama Lohusalu Konverentsikeskust ning rentnikul on kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega andis riik vara omanikuna rentnikule laialdased volitused. Kostjaga sõlmiti eluruumi üürileping, mitte rendileping, allrendileping või muud liiki kasutusleping. See, et vahetus kinnistu omanik või haldaja, ei toonud kaasa vaidlusaluse üürilepingu lõppemist. Kuivõrd üürileping on kehtiv, valdab kostja eluruumi seaduslikult. Hageja esitas kostjale põhjendamatud arved, nõudes alusetu rikastumise korras saadu tagastamist. Hageja nõue on tõendamata. Kostja täitis üürilepingut, tasudes mh regulaarselt üüri. Kostja ei saanud vahepeal tasuda üüri hagejast sõltuvate asjaolude tõttu, sest hageja ei esitanud üüriarveid.
3.Harju Maakohus rahuldas 9. juuli 2008. a otsusega hagi osalisest, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 4000 krooni. Maakohus tuvastas, et hageja omandas 13. veebruaril 2003. a Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga sõlmitud kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel kinnistu nimetusega Lohusalu Konverentsikeskus. Lepingu p 2.1.3 järgi on lepingu ese koormatud 31. märtsil 1998. a tähtajalise rendilepinguga, mille alusel on lepingu ese koos selle oluliste osadega rentniku valduses ja kasutuses ning millest tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle ostjale. Lepingu p 2.1.5 kohaselt paiknevad lepingu esemeks oleval kinnistul selle oluliseks osaks olevad ehitised ja rajatised, mh kolm ridaelamut. Lepingu p 2.2.2 kohaselt on ostja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja rajatised ning talle müüja poolt nende kohata esitatud dokumentatsiooni ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Lepingu p 2.2.3 kohaselt on ostja teadlik kehtivast rendilepingust, selle tähtajast ja temale sellega kaasnevatest õigustest ja kohustustest. Vaidlusaluse rendilepinguga anti rentnikule rendile Lohusalu Konverentsikeskus, sh ridaelamud x-xx. Rendilepingu p 2.1 sätestab, et rentnikul on kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Rendileping lõppes 29. aprillil 2003 ja
rentnik andis hagejale üle kinnistu dokumentatsiooni, sh ridaelamusektsioonide üürilepingud. Kostja sõlmitud üürilepingu p 2.6 järgi on kostja kohustatud kasutama eluruumi vastavalt otstarbele, s.o eluruumina elamuseaduse ja võlaõigusseaduse sätete kohaselt. Üürilepingu järgi kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks eluruumi ja üürnik kohustub tasuma selle eest üüri. Eeltoodu vastab võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele. Üürilepingus ei ole pooled kokku leppinud rendilepingule iseloomulikku tingimust, et rentnik võib nõuda korrapärase majandamise reeglite järgi vilja (VÕS § 339), samuti ei nähtu muudest esitatud tõenditest, et kostja saab lepingu esemest kasu. Vaidlusaluse üürilepingu eesmärgiks on anda kostja kasutusse eluruum. Üürilepingut ei saa seega käsitada allrendilepinguna. Tulenevalt VÕS § 12 lg-st 1 on üürileping kehtiv sõltumata sellest, kas rentnikul oli rendilepingu kohaselt õigus sõlmida kostjaga üürileping või mitte. VÕS § 291 lg 1 järgi ei too kinnisasja võõrandamine kaasa üürilepingu lõppemist, vaid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle asja omandajale. Üürilepingu tähtajaks oli lepingu p 1.4 järgi 5. august 2022, seega ei olnud üürileping hagiavalduse esitamise ajaks lõppenud. Tõendatud ei ole hageja nõue saada iga kuu 4000-kroonist kahjuhüvitist. Kostja tagastas kokkuleppel hagejaga tema valduses olnud ridaelamusektsiooni 31. augustil 2006. Üürilepingu p 2.1 järgi pidi kostja ajavahemikul 5. augustist 2002 kuni 5. augustini 2022 tasuma üürileandjale üüri kalendrikuus kokku 100 krooni. Hageja esitatud teiste eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud, milles üüri suuruseks oli kokku lepitud 4000 krooni kuus, ei ole asjakohased. Nende üürilepingute järgi oli üürileandja kohustuseks tagada ka üüritud korteri korrasolek ja selle haldamine. Sellist üürileandja kohustust kostjaga sõlmitud üürilepingus ei olnud. Hageja ei ole nõudnud kostjalt ka VÕS § 299 järgi üüri suurendamist. Samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste tasumises. VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üürile maksma üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Seega ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt kõrvalkulusid. Kostja seletuse kohaselt on ta tasunud lisaks üürile ka kõrvalkulude eest, hageja ei ole aga kõrvalkulutuste tegemist tõendanud. Kostja ei ole tõendanud üüri tasumise kohustuse täitmist. Kostjalt tuleb ajavahemiku eest 2003. aasta maist 2006. aasta augustini (40 kuud) välja mõista üürilepingust tuleneva üüri maksmise kohustuse täitmiseks 4000 krooni (100 krooni * 40 kuud).
4.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata, ja teha uue otsuse, millega kogu hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. jaanuari 2009. a otsusega maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata, arvestades motiivide osas enda tehtud otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus ei kontrollinud maakohtu otsust osas, millega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 4000 krooni, sest selles osas maakohtu otsust ei vaidlustatud. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus õigesti, et kostjaga sõlmiti üürileping ning see leping läks hagejale kui üürileandja õigusjärglasele üle. Ekslik on hageja seisukoht, et rentnikul ei olnud õigust sõlmida üürilepingut. Rendilepingu p-st 2.1 tulenes rentniku õigus anda talle
tervikvarana renditud vara hulka kuuluvad eluruumid üürile. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 3 kohaselt võis rendisuhte objektiks olla igasugune vara, mille rentimine ei olnud normatiivaktiga keelatud. Elamuseaduse (ES) §-st 1 tulenes, et alaliseks elamiseks ja kasutamiseks antavad eluruumid ei saanud olla rendisuhete objektiks. Järelikult ei saanud rendilepingu p-s 4.3 kokkulepitu käia ridaelamusektsioonide kasutusse andmise kohta. Rendilepingus ei olnud ette nähtud eluruumide üürileandmise korda või eluruumide üürilepingute sõlmimise õiguse välistamist. Seega pidas riik rendileandjana lepingu p-s 2.1 silmas rentniku õigust sõlmida eluruumide üürilepinguid. See oli kooskõlas ka kehtinud ES § 28 lg-ga 2, mille kohaselt võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Rendileping oli sõlmitud 2028. aastani ning ei ole mõistlik eeldada, et kogu selle aja jooksul eluruumideks olevaid ridaelamusektsioone kellelegi elamiseks ja kasutamiseks ei anta. Tõenditest nähtub, et rentnik mõistis rendilepingut selliselt, et tal on õigus eluruumideks olevaid ridaelamusektsioone üürile anda. Seda kinnitab ka rentniku nimel üürilepinguid sõlminud J. Lille kohtule esitatud kirjalik tunnistus. Rentnik nimetas ennast üürileandjaks ja lepingu eset eluruumiks. Üürilepingus on märgitud, et üüriõigus tuleneb rentniku ja hoone omaniku sõlmitud rendilepingust (lepingu p 1.1). Lepingu tingimustest nähtub, et rentnik toimis kui omanik. Lepingu p 3.7 järgi kohustus üürileandja võimaldama kostjal eluruumi erastada, lepingu p 7.1 järgi leppisid pooled kokku üürilepingu kehtima jäämises omandi ülemineku korral. Kuivõrd kostja kasutab eluruumi õiguslikul alusel, siis ei saanud ta hagejale sellega kahju tekitada. Ringkonnakohus ei arvestanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 652 lg-st 3 tulenevalt kostja esindaja väitega, et kostja kasutab vaidlusalust eluruumi juba alates 1996.-1997. aastatest. Kuivõrd hagi tuleb jätta rahuldamata, ei ole vajadust hinnata esitatud tõendeid keskmiste üürimäärade kohta selles piirkonnas. Nõustuda võib hagejaga, et maakohus viitas ekslikult VÕS § 12 lg-le 1. Sellest sättest ei saa tuletada lepingu siduvust isikutele, kes ei ole lepingu poolteks. Eeltoodu ei mõjuta maakohtu otsuse lõppjäreldust. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et tegelikult ei olnud rentnikul õigust üürilepinguid sõlmida.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja esindaja esitas Riigikohtule kassatsiooniastmes kantud menetluskulude nimekirja ja palus selle alusel välja mõista 4720 krooni. Ringkonnakohus kohaldas rendilepingu tõlgendamisel valesti materiaalõiguse norme. Rendilepingust ei tulene rentniku õigust sõlmida lepingu esemeks olevate ridaelamute üürilepinguid. Rendilepingu kohaselt on rentnikul õigus anda ridaelamud allkasutusse (allüürile). Rendilepingu p-st 2.1 ei nähtu, et riik oleks tervikvara rendile andes kehtestanud ridaelamute kohta teistsuguse õigusliku reþiimi võrreldes ülejäänud lepingu esemeks oleva varaga. Seega kehtis rendilepingu p-s 4.3 sätestatu, mille kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara osade kaupa allrendile rendileandja nõusolekuta, ka ridaelamutes asuvate eluruumide allkasutusse andmise kohta. Riigivaraseaduse sätteid arvestades ei saanud riik anda rentnikule volitust vallata ja kasutada riigi vara nagu omanik. Ringkonnakohus kohaldas ekslikult elamuseadust ja rendiseadust. Võlaõigusseaduse,
tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-st 1 tulenevalt kohalduvad enne 1. juulit 2002 sõlmitud lepingule võlaõigusseaduses üürilepingu kohta käivad sätted ning oluline on tuvastada, kas kasutuslepingu alusel sõlmis rentnik kostjaga allkasutuslepingu või oli rentnikul õigus sõlmida kasutusleping. Kuivõrd rentnik ei sõlminud kostjaga üürilepingut, vaid allüürilepingu, nõustus ringkonnakohus vääralt maakohtu seisukohaga, et asjas tuleb kohaldada VÕS § 291 lg-t 1. Asjas tuli kohaldada VÕS § 288 lg-t 6, mis sätestab, et allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Samuti tuleb kohaldada VÕS § 332 lg-t 2, mille kohaselt ei saa allüürilepingut pikendada kauemaks, kui kestab üürileping. Ringkonnakohus jättis asjas viidatud sätted kohaldamata. Lepingu väära tõlgendamise tõttu järeldas ringkonnakohus ebaõigesti, et kostjal tuleb tasuda hagejale lepingus kokkulepitud üüri. Kostja vastutab hageja ees lepinguvälise vastutuse sätete alusel. Ringkonnakohus jättis need sätted kohaldamata. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei arvesta hageja väidetega selle kohta, et kostjaga sõlmiti allüürileping. Kuivõrd hageja vaidlustas maakohtu otsuse eeltoodud rikkumiste tõttu, siis pidi ringkonnakohus TsMS § 654 lg 5 kohaselt analüüsima kõiki hageja sellekohaseid väited ning põhjendama, miks ta hagejaga ei nõustu. Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendatuse nõuet.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidleb kostja sellele vastu ja leiab, et ringkonnakohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud menetlusõiguse norme. Kostja esindaja esitas Riigikohtule kassatsiooniastmes kantud menetluskulude nimekirja ja palus selle alusel välja mõista 991 krooni 20 senti.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja TsMS § 692 lg 5 järgi menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle: Riigikantselei sõlmis 31. märtsil 1998. a OÜ-ga Delikaat Lohusalu Konverentsikeskuse vara (sh ridaelamu nr xx) tähtajalise rendilepingu; rentnik andis 5. augustil 2002. a tähtajalise üürilepinguga ridaelamus nr xx asuva eluruumi (sektsioon nr x) kostjale üürile; Riigi Kinnisvara Aktsiaselts sõlmis 13. veebruaril 2003. a hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel sai hageja Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu omanikuks ning talle läksid üle rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused; hageja ütles 2. aprillil 2003 rendilepingu erakorraliselt üles ja rendileping lõppes 29. aprillil 2003; hageja esindaja tegi 9. mail 2003. a kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüriga 4000 krooni kuus või vabastada eluruum hiljemalt 15. mail 2003. a;
kostja ei sõlminud üürilepingut ja vabastas eluruumi 31. augustil 2006.
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdas hagejale kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel või tal ei olnud eluruumi valdamiseks õiguslikku alust ja hageja sai kostja tegevuse tõttu kahju.
11.Kolleegium analüüsib esmalt, millisel õiguslikul alusel kostja hagejale kuuluvat eluruumi kasutas, st kas kostjaga sõlmiti kasutus- või allkasutusleping. Kohtud on pidanud asja lahendamisel oluliseks välja selgitada elamuseaduse ja rendiseaduse sätteid rakendades, kas kostjaga sõlmiti üüri- või rendileping, ning järeldanud, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud leping lugeda üürilepinguks. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et asjas ei ole tähtsust sellel, milline kasutusleping (kas üüri- või rendileping) kostjaga sõlmiti. Tulenevalt hageja väidetest on asjas oluline, kas rentnikul oli õigus sõlmida kostjaga kasutusleping või allkasutusleping. Kohtud on õigesti leidnud, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes saab kostjaga sõlmitud lepingu lugeda üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et pooled ei sõlminud allkasutuslepingut (allüürilepingut). Asja allkasutusse andmist sätestab VÕS § 288, mille 1. lõike kohaselt võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Asjas on tuvastatud, et rendilepingu p 4.3 järgi on rentnikul õigus anda renditud vara osade kaupa allrendile ilma rendileandja nõusolekuta, teatades rendileandjale kõigist enda sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmiski kostjaga üürilepingu, mille p-s 1.1 märgiti, et üürileandja õigus anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Rendilepingu sõnastuse kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara allrendile. Kolleegiumi arvates ei tähenda eeltoodu seda, et rentnikul ei olnud rendilepingu p 4.3 alusel õigust anda eluruume allkasutusse üürilepingu alusel. Seega andis eluruumi omanik vaidlusaluse eluruumi rendilepinguga rentniku kasutusse ning rentnik andis selle omakorda kostja kasutusse, s.o allkasutusse. Nii tuleb kostjaga sõlmitud üürilepingut pidada allkasutuslepinguks (allüürilepinguks). Seda järeldust ei lükka ümber rendilepingu p-s 2.1 sätestatu, mille kohaselt on rentnikul kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
12.Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et asjas tuli kohaldada VÕS § 288 lg-t 6. Kuivõrd kostjaga sõlmiti eluruumi allüürileping (vt otsuse p 11), sõltub tema õigus eluruumi kasutada sellest, kas allüürilepingu järgi üürileandjal on õigus eluruumi kasutada või mitte. VÕS § 288 lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule, ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda. VÕS § 334 lg 5 kohaselt võib üürileandja pärast üürilepingu lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult, kui asja kasutamise õigus oli kolmandale isikule edasi antud. Kuna asjas on tuvastatud, et rendileping lõppes 29. aprillil 2003, kaotas kostja VÕS § 288 lg-st 6
tulenevalt õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda kostjalt eluruumi tagastamist. Kolleegium märgib, et iseenesest võis kostjaga sõlmitud allkasutusleping pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui kostja ja rentnik ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes. See asjaolu ei mõjuta aga VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja (vt Riigikohtu 16. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11).
13.Hagiavalduse kohaselt palub hageja hüvitada kahju, mille kostja tekitas talle eluruumi õigusliku aluseta kasutades. Kohtud seda nõuet ei käsitlenud, sest nende arvates oli kostjal eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Kuna kolleegium asus seisukohale, et sõltumata 5. augusti 2002. a üürilepingu kehtivusest ei olnud kostjal õigust pärast rendilepingu lõppemist eluruumi kasutada (vt otsuse p 12), võib kostja olla eluruumi õigusliku aluseta kasutamisega tekitanud hagejale kahju. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Maakohtul tuleb lahendada hageja nõue kahjuhüvitise saamiseks viidatud sätteid kohaldades. Võõra vara ebaseadusliku valduse korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kasutuseelised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19 ja 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p-d 23 ja 28). Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16).
14.Hagiavalduse kohaselt palub hageja kostjal hüvitada talle kahjuna saamata jäänud üüritulu 4000 krooni kuus ajavahemiku 15. mai 2003 kuni 31. august 2006 eest. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Riigikohus on 19. novembril 2008. a tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 tehtud otsuse p-s 12 osutanud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Samuti on Riigikohus selgitanud, et saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19. oktoobri 1999. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99). TsÜS § 62 lg-s 1 sätestatud kasutuseelise, samuti saamata jäänud tulu hüvitamist on kolleegium analüüsinud lähemalt ka 19. mail 2009. a tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 tehtud otsuse p-des 14 ja 15. Eeltoodust tulenevalt ei ole kolleegiumi arvates õige võtta kahju suuruse hindamisel aluseks Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul asuvate ridaelamute kohta teiste isikutega sõlmitud üürilepingutes kokkulepitud üüri ega tasu, mida hageja soovis saada kostjale tehtud ettepanekus sõlmida uus üürileping.
15.Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus asjas menetlusõiguse normi, s.o kohtuotsuse põhjendatuse nõuet. Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis
maakohus olulised asjaolud välja selgitamata ning oma järeldused põhjendamata, mis tõi kaasa rentniku, hageja ja kostja vahelise õigussuhte ebaõige kvalifitseerimise. Hageja esitas oma seisukohad, miks oli rendilepingu kohaselt võimalik sõlmida üksnes allkasutusleping (allüürileping), leides, et maakohus jättis rendilepingu sisu välja selgitamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest nähtub, et ringkonnakohus kontrollis, kas maakohus uuris kõiki tõendeid nõuetekohaselt, ning põhjendas oma järeldusi, asudes seisukohale, et maakohtu järeldused on kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Selliselt vastab ringkonnakohtu otsus TsMS § 652 lg 5 nõuetele, mille kohaselt ringkonnakohus ei kogu, uuri ega hinda uuesti esimese astme kohtu menetluses kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või asjaolu tõendamise menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks.
16.Muu hulgas märgib kolleegium, et alama astme kohtud ületasid hagi piire TsMS § 439 mõttes, kui mõistsid kostjalt hageja kasuks välja üürilepingujärgse üüri. Hageja ei ole sellist nõuet ega sellise nõude rahuldamise aluseks olevaid asjaolusid esitanud. Seetõttu kolleegium tühistab TsMS § 692 lg 5 ja § 669 lg 2 alusel ka ringkonnakohtu ja maakohtu otsuses 4000 krooni kostjalt hageja kasuks väljamõistmise.
17.Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõpliku lahendamisel.
18.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Jaak Luik, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.