Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-19-15916 kasuks jalgsi ja mistahes liiklusvahendiga ööpäev läbi mõlemasuunaline juurdepääs avalikult kasutatavale teele Veski tänava kaudu üle Eurocar OÜ-le (asendatud menetluses õigusjärglasega Sügismaa OÜ) (puudutatud isik) kuuluva Harju maakonnas Keila linnas asuva Tehase tänava kinnistu (Tehase kinnistu) 193,29 m2 suuruse ala; 2) alternatiivselt, kui kohus ei nõustu juurdepääsu määramisega tasuta, määrata juurdepääsu tasu kohtu äranägemisel, kuid mitte rohkem kui 1686 eurot 72 senti ühekordse tasuna, mille Linnamäe kinnistu omanik kohustub tasuma Tehase kinnistu omanikule hiljemalt 1. juuliks 2020; 3) alternatiivselt, kui kohus ei nõustu juurdepääsu määramisega tasuta või ühekordse tasu eest, määrata juurdepääsu tasuks maksimaalselt 200 eurot aastas, mida Linnamäe kinnistu igakordne omanik kohustub tasuma Tehase kinnistu igakordsele omanikule iga aasta 1. juuliks; 4) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks; 5) kohustada puudutatud isikut hoiduma kohtulahendist tuleneva talumiskohustusega kaasneva hoidumiskohustuse rikkumisest ning võimaldama Linnamäe kinnistu omanikul ja tema loaga isikutel kasutada Tehase kinnistut ööpäev läbi piiramatu arv kordi sõidu-, kõnni- ja jalgrattateena. Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja Linnamäe kinnistu omanik ning puudutatud isik on Tehase kinnistu omanik. Avaldaja majandustegevus on vilja tarnimine. Avaldaja kinnisasjal asub autokaalumaja, mida on hoone rajamisest saati (aastakümneid) kasutatud selliselt, et viljakoormaga veoautod sisenevad kaalumajja Veski tänava kaudu ja väljuvad kaalumajast üle Tehase kinnistu, kasutades seda 193,29 m2 suuruses osas. Avaldaja kinnisasi on majanduslikult seotud talle kuuluva Veski 10 kinnistuga, millel asub elevaatorihoone. Vili võetakse elevaatorisse hoiule ja väljastatakse sealt kaalumaja kaudu. Linnamäe tee 6 ehitiste kompleks, mille osaks olid nii avaldaja kui ka puudutatud isiku kinnisasjad, kuulus varem AS-ile Keila Veskid (pankrotis). Veskimehed OÜ ja AS Keila Veskid (pankrotis) leppisid 2004. a notariaalaktis kokku, et hoonete kompleksi osas seatakse tasuta ja tähtajatu teeservituut (sh juurde- ja läbipääsuks kaalumajale), kuid see jäi hiljem seadmata. Puudutatud isik sai Tehase kinnistu omanikuks 8. augustil 2019 AS-i Keila Veskid (pankrotis) varade enampakkumisel. Linnamäe kinnistul asuvat kaalumaja on võimalik kasutada üksnes Tehase kinnistut läbides, et pääseda tagasi Veski tänavale. Autokaalumajad on alati läbisõidetavad hooned, kuna see tagab nende kasutamise kiiruse ja otstarbekuse. Puudutatud isik takistab senist läbipääsuteed Linnamäe kinnistult üle Tehase kinnistu (3. oktoobril 2019 paigaldati teele betoonblokid, 31. märtsil 2020 paigaldati kaalumaja ette metallist piirded), tekitades avaldajale olulist kahju. Avaldaja kliendid ei ole nõus kaalumaja ühepoolselt kasutama ning suutmatus tagada kaalumaja mõlemapoolset kasutamist võib viia koostöölepingute lõpetamiseni. Kaalumaja mõlemapoolne kasutamine on vajalik avaldaja majandustegevuse säilimiseks. Eeltoodud avaldaja huvi kaalub üles puudutatud isiku huvid Tehase kinnistu vastu. Tehase kinnistu sihtotstarve on transpordimaa ning see ei ole seotud ühegi teise puudutatud isiku kinnisasjaga. Teed juba kasutavad nii Tehase 1 kui ka Tehase 5 kinnistute omanikud, kelle kasuks on Tehase kinnistule seatud teeservituut. Juurdepääs tuleks avaldajale määrata tasuta. Alternatiivselt tuleks juurdepääsutasu kindlaksmääramisel arvestada naaberkinnisasja servituuditasuga (2019 sõlmitud servituudilepingu järgi saab Scandagra Eesti AS kasutada Tehase kinnistust vähemalt 1716 m2 suurust ala 15 000 euro suuruse servituuditasu eest). Avaldajale suurema kahju tekkimise ärahoidmiseks ja liiklusohutuse tagamiseks tuleb kohtulahend tunnistada viivitamata täidetavaks.

2-19-15916 tagurdamiseks). Avaldaja mugavus ja soov sõita kaalumajast välja üle Tehase kinnistu ei kaalu üles puudutatud isiku õiguste riivet ega õigusta juurdepääsu määramist. Puudutatud isik soetas Tehase kinnistu koos Tehase 3 ja Tehase 4 kinnistutega ning plaanib Tehase kinnistule rajada eraparkla. Avaldaja kaalumaja käive on alla 1% kogukäibest, mistõttu ei mõjuta sellega seotud üksikasjad märkimisväärselt tema majandustegevust. Juurdepääsu määramise aluseks ei saa olla üksnes majanduslike riskide maandamine ja soov kaalumaja võimalikult otstarbekalt kasutada. Avaldaja väited tema majandustegevuse olulisest kahjustumisest on ülepaisutatud ja tõendamata. Avaldaja õigusi ei mõjuta ka võimalikud kolmandate isikute kasuks seatud servituudid. Juurdepääsu ei saa määrata avaldajale tasuta. Juurdepääsu eest tuleks tasuda ühekordse tasuna 70 000 eurot (lisandub käibemaks). Juurdepääsu kasutamine peab juurdepääsu tingimustes olema seotud kaalumaja kasutamisega, et välistada avaldaja võimalus kasutada Tehase kinnistut muul viisil. Juurdepääs peab olema piiritletud tööpäevade ja tööajaga ning avaldajal tuleb iga kord kooskõlastada kinnisasja kasutaja, kasutamise aeg ja sõiduk, millega kinnistut kasutatakse. Juurdepääsu peavad saama kasutada üksnes veoautod.

2-19-15916 ole määravat tähendust sellel, et Veski tänav on eratee. Avaldaja on täpsustanud, et ta soovib juurdepääsu Veski tänavat pidi avalikult kasutatavale teele. AÕS § 156 lg 1 on kohaldatav ka juhtudel, kui kinnisasjal on küll juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, kuid kinnisasja (sh seal asuva ehitise) kasutamine on üksnes selle juurdepääsu kaudu raskendatud, mh tuleks hinnata kinnisasja osade korrakohase majandamise võimalikkust ja hoone otstarvet. Kohtul tuleb hinnata juurdepääsu nõude rahuldamist mõlema menetlusosalise ärihuvide kaalumise teel. Avaldaja on tõendanud, et kuigi kaalumaja on võimalik kasutada ka ühepoolselt, on see ohtlikum ning aeganõudvam määral, mille tõttu kaotaksid avaldaja kliendid kaalumaja kasutamise vastu huvi. Majandusliku otstarbe mõttes tähendab kaalumaja kasutamise võimalus üksnes ühepoolsena seda, et kaalumaja langeb tõenäoliselt kasutusest välja ning avaldajal jääb saamata edaspidi selle kasutamisest saadav tulu. Avaldaja on tõendanud, et kaks klienti (Baltic Agro AS ja Scandagra Eesti AS) on avaldajaga sõlmitud hoiustamislepingud üles öelnud, kuivõrd kaalumaja kasutamine üksnes ühepoolselt ei vasta poolte sõlmitud lepingus kokkulepitud vajadustele. Vaidluse lahendamiseks ei ole oluline tuvastada kahju täpset suurust, vaid saada poolte huvide kaalumiseks hinnanguline ülevaade kaalumaja ühepoolsest kasutamisest tekkivast võimalikust kahjust. Oluline ei ole ka see, kui suure osa avaldaja kogukäibest moodustab kaalumajaga seotud käive, vaid üksnes kaalumajaga seotud käibe suurus võrreldes puudutatud isiku ärihuviga. Avaldaja on tõendanud kaalumaja kasutamist üle vaidlusaluse kinnistu vähemalt 2004. a-st (s.o umbes 15 aasta jooksul). On usutav, et kaalumaja on kasutatud kahepoolselt alates selle ehitamisest, sest asjas ei vaielda selle üle, et varem kuulusid nii kaalumaja, teekinnistu kui ka elevaatorihoone ühele isikule ning kaalumaja kasutamine kahepoolselt on tava. Vastupidiseid tõendeid ei ole puudutatud isik esitanud. Puudutatud isik pidi Tehase kinnistut ostes arvestama sellega, et kinnisasja on varem kasutatud juurdepääsuna avalikult kasutatavale teele, samuti sellega, et tee on vajalik selle ääres asuva kaalumaja opereerimiseks. Varasem tava ei ole ainumäärava tähendusega, kuid tavast kõrvalekaldumiseks peab olema mõjuv põhjus ja puudutatud isik ei ole sellist mõjuvat põhjust esile toonud. Avaldaja on välja toonud ohu kasvu üleüldisele liikluskorraldusele kaalumaja kasutamisel ühepoolselt. Avaldaja on tõendanud, et Veski tänavat kasutavad kõik Veski ja Tehase tänavatel asuvad ettevõtted sissepääsuks territooriumile ja väljapääsuks avalikult kasutatavale teele, kuna varasem alternatiivse teena kasutuses olnud Linnamäe tee osa suleti sõidukitega liiklemiseks. On usutav, et kui veoautod peavad kaalumaja esisel Veski tänaval rohkem manööverdama, on see liiklusohtlikum kui kaalumajast läbisõitmine. Tegu ei ole küll määrava asjaoluga, kuid see on asjaolude kogumis üks argument, miks kaalumaja mõlemapoolne kasutamine on ka teiste huvides. Avaldaja on tõendanud, et talle kuuluv elevaatorihoone on üks suurematest Eestis ning elevaatorihoone ja teraviljahoidla on majanduslikult seotud kaalumajaga. See lisab kaalu avaldaja huvidele. Avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks on kaalukam, kui puudutatud isiku ärihuvi teenida kinnisasjalt kasumit, kasutades seda parklana (parklaala kattuks puudutatud isiku kinnistu osaga, mida avaldaja soovib kasutada juurdepääsuna). Puudutatud isik ostis transpordimaa sihtotstarbega kinnistu ja pidi arvestama vajadusega tagada naaberkinnistutele tööstuspiirkonnas opereerimiseks vajalikke juurdepääse. Teekinnistu ostmine juurdepääsu eest tasude nõudmiseks ja nende maksmata jätmise korral juurdepääsu takistamiseks ei ole selline huvi, mida kohus peaks kaitsma rohkem kui ajalooliselt väljakujunenud huvi tee kasutamiseks. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et ta ostis kinnistu sinna parkla rajamiseks. Lisaks ei ole tasulise parkla rajamine Keila linna äärealale puudutatud isiku ärihuvina usutav. Tehase kinnistu kasutamine kaalumajast väljumiseks ei takista puudutatud isikul 4(9)

2-19-15916 tasuliste parkimiskohtade rajamist, kuna kinnisasjal on mitmeid alasid parkimiskohtade jaoks. Kuigi kaalumaja väljapääsu ette jäävate parkimiskohtade kaotust saaks arvestada juurdepääsu tasu osana, ei ole puudutatud isik tõendanud ega muutnud usutavaks tasuliste parkimiskohtade nõudlust ega võimaliku tasu suurust. Muid ärihuve ei ole puudutatud isik välja toonud. Ei vaielda selle üle, et juurdepääs on maakorralduslikult võimalik. Esitatud ei ole AÕS § 156 lg-tes 2 ja 3 toodud asjaolusid, mistõttu need sätted ei kohaldu. Juurdepääsutasu tuleb erandlikult kindlaks määrata ühekordse tasuna, sest puudutatud isik on kinnitanud, et ta soovib oma kinnisasja kasutamise eest ühekordset, mitte perioodilist tasu. Tasu kindlaksmääramisel on põhjendatud lähtuda puudutatud isiku ja Scandagra Eesti AS-i sõlmitud teeservituudi seadmise lepingus kokkulepitud tasust 18 000 eurot (koos käibemaksuga). Juurdepääsu soovid olid neil isikutel sarnased, samuti on puudutatud isik ise tasu määramisel ilmselt arvestanud, mis on eelduslikult nimetatud alalt tasutav maamaks, tee korrashoiu ja liikluskorralduse kulu ja kasutuseelis. Jagades viidatud tasu avaldaja taotletava juurdepääsu ala ruutmeetritele, on juurdepääsu tasuks 1689 eurot 35 senti (ilma käibemaksuta). Avaldaja taotletud juurdepääsutingimused on põhjendatud. Maakohus tegi 6. juulil 2020 täiendava määruse, millega lisas varasemale määrusele selle lahutamatu osana juurdepääsu asukoha joonise.

2-19-15916 ehitamisest 1986. aastal). Erandi alusel täiendava juurdepääsu hindamisel tuleb arvestada ka seda, kas täiendava juurdepääsu puudumine takistab kinnistu või sellel asuva hoone sihtotstarbelist kasutamist. Avaldaja on tõendanud, et kaalumaja ühepoolne kasutamine on aeganõudvam ja ohtlikum ning et tegemist ei ole mitte üksnes otstarbekuse, vaid ka majandustegevuse jätkamist puudutava küsimusega. Olukord, kus kinnisasjal asuvad ehitised langevad kaalumajale täiendavat juurdepääsu määramata kasutusest välja, on samaväärne olukorraga, kus ehitist ei saa täiendavat juurdepääsu määramata sihtotstarbeliselt kasutada. Tegemist ei ole olukorraga, kus ehitis on püstitatud teadmisega, et selle teenindamiseks on vaja täiendavat juurdepääsu. Maakohus on kaalumaja ühepoolse kasutamisega kaasnevaid tagajärgi põhjalikult ja asjakohastele tõenditele tuginedes analüüsinud, vastates kõigile puudutatud isiku vastuväidetele. Ringkonnakohus ei korda maakohtu neid seisukohti (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6). Tõendite kohaselt on kaalumaja ühepoolsel kasutamisel avaldaja viljaelevaatori teenuse osutamisele oluline mõju ning ühepoolne kasutus viib tõenäoliselt nii kaalumaja kui ka elevaatori kasutusest väljalangemiseni. Tähtsust ei ole sellel, kui suure osa moodustab kaalumaja ja elevaatori teenusega seotud käive avaldaja kogukäibest. Avaldaja huvi täiendava juurdepääsu vastu ei kaalu üles täiendava juurdepääsu määramisest tulenevat puudutatud isiku õiguste kitsendust. Kui puudutatud isik Tehase kinnistu ostis, oli see juba koormatud Tehase 1 ja Tehase 5 kinnistute kasuks seatud teeservituutidega. Puudutatud isik pidi seega juba Tehase kinnistut ostes arvestama, et liiklemiseks ja transpordiks mõeldud maad on kasutatud ligipääsuks ümbritsevatele tööstuspiirkonna kinnistutele. Puudutatud isik pidi teadma, et vähemalt Tehase 1 kinnistu kasuks seatud teeservituut võib oluliselt takistada Tehase kinnistu kasutamist muul eesmärgil kui teena. Pärast seda, kui puudutatud isik ostis Tehase kinnistu, on sellele seatud veel teeservituudid Tehase 3, Tehase 4, Tehase 6 ja Tehase 8 kinnistute kasuks. Kuivõrd Tehase kinnistule on juba seatud viis teeservituuti, mis peavad avalikult kasutatavale Linnamäe teele ligipääsu tagamiseks olema suuremate servituudialadega avaldaja taotletud juurdepääsu alast ning kattuma sellega vähemalt osaliselt, ei mõjuta avaldaja kasuks täiendava juurdepääsu määramine märkimisväärselt ka Tehase kinnistu väärtust. Kuna puudutatud isik ostis Tehase kinnistu koos Tehase 3 ja Tehase 4 kinnistutega, kuid ei ole enam nende kinnistute omanik, ei saa tal olla Tehase kinnistu vastu niisugust huvi, mis seostub nende kinnistute kasutamisega. Ainus huvi, mille puudutatud isik on Tehase kinnistu aspektist välja toonud, on osale sellest tasulise parkla rajamine. Parkla rajamine puudutatud isiku soovitud kohta on takistatud, arvestades Tehase kinnistu koormamist Tehase 1 kinnistu kasuks seatud teeservituudiga. Puudutatud isik ei ole muutnud ärihuvina usutavaks tasulise parkla rajamist Keila linna äärealale ega nõudluse olemasolu sellise hulga parkimiskohtade järele. Puudutatud isik ei ole ka määruskaebemenetluses esitanud ühtegi tõendit, mille põhjal saaks veenduda tema kavatsuses ja võimaluses rajada Tehase kinnistule tasuline parkla. Puudutatud isik tegi kohtuistungil avaldajale kompromissiläbirääkimiste raames pakkumise Tehase kinnistu müügiks 70 000 euro eest ning tema tegevus viitab pigem soovile teenida Tehase kinnistuga piirnevatele kinnisasjadele vajalike ligipääsude võimaldamisega tulu, mis ei ole ülekaalukas huvi. Maakohus on võtnud määruses seisukoha kõigi puudutatud isiku soovitud juurdepääsu tingimuste kohta ja põhjendanud nende kindlaks määramata jätmist, ringkonnakohus ei korranud neid seisukohti (TsMS § 654 lg 6).

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6(9)

2-19-15916 määrusega kõik menetluskulud avaldaja kanda. Alternatiivselt palub puudutatud isik saata asi tagasi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 156 lg-t 1, kui määrasid juurdepääsu olukorras, kus selleks ei olnud sisulisi eeldusi – avaldajale oli juurdepääs avalikult teelt ning puudusid erandlikud asjaolud, mis oleks juurdepääsu määramist õigustanud. Ringkonnakohus leidis valesti, et juurdepääsu määramist õigustavate erandlike asjaolude hindamine kattub suuresti menetlusosaliste huvide kaalumisega ja neid ei saa vaadata üksteisest lahus. Kohtud rikkusid määruse põhjendamise kohustust, ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt ning ei vastanud kõigile puudutatud isiku väidetele. Puudutatud isiku huve ei ole nõuetekohaselt kaalutud ja lähtutud on vaid avaldaja ärilisest huvist ja mugavusest. Tähelepanuta on jäänud, et puudutatud isikule peab olema tagatud võimalus kasutada oma kinnisasja äritegevuseks. Kohtud jätsid juurdepääsu tingimuste kindlaksmääramisel põhjendamatult arvestamata puudutatud isiku väidetega. Usutav ei ole vajadus kasutada kaalumaja ööpäev läbi. Puudutatud isikut tuleb tema kinnisasja kasutamisest informeerida ja kooskõlastada kinnistut kasutavad isikud jm. Olukorras, kus juurdepääsu on vaja ainult kaalumaja kasutamiseks, ei ole vajadust võimaldada juurdepääsu jalgsi, mootorrataste, jalgrataste ja sõiduautodega. Ebaõigesti on juurdepääsu tasu määramisel lähtutud üksnes avaldaja taotletud 193,29 m2 suurusest alast, kitsendades selliselt ülemäära puudutatud isiku õigusi. Ringkonnakohus on menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmisel ja hüvitamisele kuuluvate menetluskulude suuruse kindlaksmääramisel ületanud diskretsiooni piire. Tähelepanuta on jäänud, et kohtumenetlus on tingitud ainult avaldaja soovist ja kohtumenetlus toimub avaldaja huvides. Tähelepanuta on jäänud, et avaldaja õigusabikulude suurus on ebamõistlik (avaldaja õigusabikulud ületavad puudutatud isiku õigusabikulusid kolm korda), mis on ilmselt tingitud kahe esindaja dubleerivast tööst.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

2-19-15916 kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega, kuid avaldaja saab tema kinnisasja kasuks seatud servituudi alusel kasutada oma kinnisasjaga piirnevat Veski tänavat, mille kaudu ta jõuab avalikult kasutatavale teele). Avaldaja sooviks on oma majandustegevuse jätkumise tagamiseks kasutada kaalumaja kahepoolselt ning sellise majandustegevuse eeldusena vajab avaldaja täiendavat juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isiku kinnisasja. Kohtud rahuldasid avaldaja avalduse, leides, et asjas esinevad erandlikud asjaolud, mis õigustavad avaldaja kinnisasjale täiendava juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele.

2-19-15916 tuvastamisel menetlusõiguse norme, saab kolleegium teha ise uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse rahuldamata, võttes aluseks maa- ja ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud.

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.