Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-90-04 Otsuse kuupäev Tartu, 1. september 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Silvia Koidula Jürgmanni hagi Annika Pälli (endise nimega Lukk), Ardi Silla, Anne Silla ja Arne Silla vastu kinnistu kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu tühisuse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kannete parandamiseks ja kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/120/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Silvia Koidula Jürgmanni ning Arne Silla ja Annika Pälli (Lukk) kassatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 23. august 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. märtsi 2004. a otsus tühistada ja saata asi Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebused rahuldada.
3.Tagastada Anne Sillale Arne Silla ja Annika Pälli (Lukk) kassatsioonkaebuselt 15. aprillil ja 28. aprillil 2004. a tasutud kautsjon, 5516 (viis tuhat viissada kuusteist) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Silvia Koidula Jürgmann esitas 11. septembril 2001. a hagi Annika Pälli (Lukk), Ardi Silla, Anne Silla ja Arne Silla vastu. Hagis palus hageja tunnustada kostjate vahel 9. detsembril 1999. a sõlmitud Tallinnas
Linnu
tee
asuva
kinnistu
(Tallinna
Linnakohtu
Kinnistusameti
Tallinna
Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 5300) (edaspidi: kinnistu) kinkelepingu ja kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu tühisust. Samuti palus hageja kustutada kinnistu registriosast omanikuna A. Pälli (Lukk) ja isikliku kasutusõiguse Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks ning kanda kinnistu omanikuna sisse hageja. Hageja palus kohustada kostjaid vabastama kinnistul paiknev elamu ja sellest keeldumisel tõsta nad elamust välja koos nendele kuuluva varaga.
2.Hagiavalduse kohaselt kinkis hageja 1. detsembril 1998. a lepingu alusel kinnistu Ardi Sillale, kes kanti 27. veebruaril 1999. a kinnistu omanikuna ka kinnistusraamatusse. Tallinna Linnakohtu
30.novembri 2000. a otsusega tsiviilasjas nr 2/3/227-7668/99 tunnistati 1. detsembril 1998. a sõlmitud kinkeleping kui pettuse mõjul tehtud tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 72 alusel kehtetuks ja kohustati Ardi Silda tagastama kinnistu hagejale. Linnakohtu otsus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega. 9. detsembri 1999. a lepinguga kinkis Ardi Sild oma abikaasa Anne Silla nõusolekul kinnistu tütrele A. Pällile (Lukk) ning viimane koormas kinnistu tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõigusega Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks. 4. juulil 2000. a kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna A. Päll (Lukk) ning tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks. Hageja leidis, et kostjate vahel 9. detsembril 1999. a sõlmitud kinnistu kinkeleping ja isikliku kasutusõiguse seadmise leping on näilikud tehingud, kuna need tehti kavatsuseta luua õiguslikke
tagajärgi. Tehingud on vastuolus heade kommetega, sest kostjad tekitasid nendega pahatahtlikult olukorra, mis välistab hageja võimalused kinnistu tagasisaamiseks. Kostjad teostasid oma tsiviilõigusi pahauskselt, sest nad olid ühe perekonna liikmetena teadlikud kinnistu omandiõiguse üle käivast õiguslikust vaidlusest Tallinna Linnakohtus. Hagiavalduse kohaselt on kinnistusraamatu kanded ebaõiged, kuna nende õiguslik alus on ära langenud. Tallinna Linnakohus tunnistas
30.novembri 2000. a otsusega 1. detsembril 1998. a sõlmitud kinkelepingu kehtetuks ja lepingust ei tekkinud õigusi ega kohustusi. 27. veebruari 1999. a kinnistusraamatu kanne, millega kanti omanikuna sisse Ardi Sild, on tehtud õigusliku aluseta ja seetõttu on ebaõigeks muutunud ka 4. juulil 2000. a tehtud kanne. Kostjad valdavad hageja asja õigusliku aluseta. Kostjate valdus on ebaseaduslik, kuna põhineb kinnistusraamatu ebaõigetel kannetel.
3.A. Päll (Lukk) hagi ei tunnistanud. Tema vastuväidete kohaselt ei teadnud ta ega saanudki teada, et kinkelepingu objektiks oleva kinnistu suhtes on algatatud kohtumenetlus. Seda ei teadnud ka Ardi Sild, kes sai 1998. a tehingu vaidlustamisest teada 15. detsembril 1999. a, seega pärast 9. detsembri 1999. a lepingu sõlmimist. Hageja on lähtunud pahausksuse eeldusest, mis ei ole kooskõlas seadusega. Hageja paljasõnalised väited ei anna alust nõuda õiguslikul alusel tehtud kinnistusraamatu kande muutmist.
4.Ardi, Anne ja Arne Silla vastuväidete kohaselt ei ole selles midagi ebatavalist, et pereliikmed omavahel kinkelepinguid sõlmivad või seavad isikliku kasutusõiguse. 9. detsembri 1999. a tehingu tegemise ajal ei teadnud kostjad 1998. a kinkelepingu vaidlustamisest.
5.Tallinna Linnakohtu 10. veebruari 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei tõendanud hageja, et 9. detsembri 1999. a tehing oli näilik või vastuolus heade kommetega. A. Päll (Lukk) omandas kinnisasja kinnistusraamatu kandele tuginedes. A. Pälli (Lukk) pahausksus ei ole tõendatud. Puuduvad tõendid, et Ardi Sild teadis vaidlusaluse tehingu tegemise ajal, et 1998. a tehing on kohtus vaidlustatud. Pahausksust ei saa tuletada üksnes sellest, et tehing on tehtud perekonnaliikmete vahel. Linnakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldataks.
6.Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuni 2003. a otsusega muudeti linnakohtu otsust põhjenduste osas ja hagi kinkelepingu tühisuse tunnustamise nõude osas jäeti rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Muus osas jäi linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et
9.detsembril 1999. a tehtud tehing sisaldab võlaõiguslikku kinkelepingut ja asjaõiguslikku isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut. Vaidlusalune kinkeleping ei tekita, muuda ega lõpeta hageja tsiviilõigusi, mistõttu hagi kinkelepingu tühisuse tunnustamiseks ei rahuldata. Seetõttu ei oma tähtsust ka kinkelepingu väidetav näilisus ja vastuolu heade kommetega. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et hageja ei tõendanud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu näilikkust ega vastuolu heade kommetega. 9. detsembril 1999. a tehtud tehing on kehtiv. Hageja nõue kinnistusraamatu kannete parandamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest kanne A. Pälli (Lukk) kui kinnistu omaniku kohta on tehtud õiguslikul alusel ja see ei ole ära langenud. A. Päll (Lukk) sai kinnistu omanikuks, sest hageja ei ole tõendanud, et A. Päll (Lukk) oli pahauskne. Kolleegium nõustus linnakohtuga, et
pereliikmete vahel tehtud tehingut ei saa eelduslikult pidada tsiviilõiguste pahauskseks teostamiseks. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.
7.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. novembri 2003. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tõlgendamise tõttu ning asi saadeti samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt jättis ringkonnakohus tähelepanuta, et 9. detsembril 1999. a tehtud tehing sisaldas võlaõiguslikku kinkelepingut ja võlaõiguslikku isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut ning kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingut ja isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingut. Hageja ei olnud nimetatud lepingute pooleks, mistõttu puudus tal õigus võlaõiguslike lepingute vaidlustamiseks, küll võis ta kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist nõudva
isikuna
tugineda
asjaõiguslepingute
tühisusele.
Ringkonnakohus
hindas
isikliku
kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu tühisuse asjaolusid, kuid jättis välja selgitamata, kas hageja soovis ka kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist. Riigikohus nõustus ringkonnakohtuga, et asjaõigusleping kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega ei ole hagis toodud alusel tühine. Riigikohus nõustus ka ringkonnakohtu järeldusega, et kui Ardi Sillal puudus kinnistu omandiõigus, ei kaasnenud sellega automaatselt 9. detsembri 1999. a tehingu alusel tehtud kannete ebaõigsus. Kui kinnistusraamatu kanne A. Pälli (Lukk) kui omaniku kohta tehti tühise asjaõiguslepingu alusel, siis oli kanne tema kui kinnisasja omaniku kohta asjaõigusseaduse (AÕS) § 57 lg 1 (kuni 30. juunini 2003. a kehtinud redaktsioonis) kohaselt ebaõige. Kui nimetatud asjaõigusleping on kehtiv, on vaja välja selgitada, kas A. Päll (Lukk) sai kinnisasja omanikuks. Olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui kande järgi õigustatud isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes kinnisasjaõiguse heausksena. Kolleegium leidis, et heauskse omandamise usalduskaitse ei laiene juhtudele, kui õiguslikult on küll tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult pole tegemist uue juurdetuleva omandajaga, kes sõltub kinnistusraamatu õigsusest. Esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Seega ei saa A. Päll (Lukk) kui Ardi Silla esimese järjekorra seadusjärgne pärija tugineda üldistel alustel sellele, et ta omandas kinnisasja oma isalt heauskselt. Samuti ei saa A. Pälli (Lukk) vanemad ja vend omandada temalt kui mitteomanikult heauskselt tasuta ja tähtajatut isiklikku kasutusõigust. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17. märtsi 2004. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja palus tunnistada kahe võlaõigusliku ja kahe asjaõigusliku lepingu tühisust, kuna leidis, et need on näilikud ja vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole õiguslikult põhjendatud hageja nõue võlaõiguslike lepingute vaidlustamiseks, kuna need ei saa tema õigusi rikkuda. 9. detsembril 1999. a tehtud tehingus sisalduvad asjaõiguslepingud on ringkonnakohtu hinnangul kehtivad. A. Pälli (Lukk) kinnisasja omanikuks saamine sõltub sellest, kas ta omandas kinnisasja heauskselt. Ringkonnakohus järeldas Riigikohtu otsusest, et tasuta tehingute puhul ei pea tingimata eeldama kostjate kui seadusjärgsete pärijate pahausksust ning A. Päll (Lukk) ei saa enam üldistel alustel tugineda
heausksuse eeldusele, vaid peab seda tõendama. Ringkonnakohus leidis, et kohtupraktikas taolise seaduse tõlgenduse uudsust arvestades ning silmas pidades poolte võrdse ja ühetaolise kohtlemise ning kaebeõiguse tagamise põhimõtteid ja apellatsioonimenetluse võimaluste piiratust, tuleb asi selle õigema lahendamise huvides saata linnakohtule uueks läbivaatamiseks.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg-s 2 sätestatut ning ei põhjendanud asja esimese astme kohtusse tagasisaatmist. Hageja arvates võinuks ringkonnakohus oma otsusega hagi ise rahuldada. Ringkonnakohus on samuti ekslikult tõlgendanud Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt oli A. Pälli (Lukk) poolt kinnistu heauskne omandamine välistatud. Kuna Ardi Sild käsutas kinnistut, ilma et ta tegelikult olnuks selle omanik (selle omandamise aluseks olnud 1. detsembri 1998. a asjaõiguslepingu tunnistas kohus kehtetuks), ei saanud A. Päll (Lukk) kinnistut omandada. A. Päll (Lukk) ei saa tugineda ka sellele, et ta omandas kinnistu heauskselt.
10.Vastuses hageja kassatsioonkaebusele nõustuvad kostjad hagejaga, et ringkonnakohus pidanuks asja ise sisuliselt lahendama, kuid kostjate arvates tulnuks hagi rahuldamata jätta. Ebaõige on hageja väide, et ringkonnakohus on õigesti tuvastanud, et hageja nõudis nii võlaõiguslike kui asjaõiguslike lepingute tühisuse tunnustamist. Samuti on hageja ebaõigesti tõlgendanud Riigikohtu otsust, leides et A. Päll (Lukk) ei saaks kinnistut üldse heauskselt omandada. Hageja ei ole pahauskset omandamist mingil viisil tõendanud. Alusetu on hageja põhjendus, et tehingu alusel ei saanud Ardi, Anne ja Arne Sild omandada isiklikku kasutusõigust.
11.Kostjad Arne Sild ja Annika Päll (Lukk) paluvad kassatsioonkaebuses samuti tühistada ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ei järginud kaebuse kohaselt Riigikohtu seisukohti. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 333 lg-s 2 sätestatut kui saatis asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ei arvestanud, et isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõigusleping on Riigikohtu otsuse järgi kehtiv ja selles osas tuli jätta linnakohtu otsus muutmata. Samuti on kehtiv kinnisasja omandiõiguse üleandmise leping. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 227 lg-t 1 ning leidis ebaõigesti, et üldse esitati nõue kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et Annika Päll (Lukk) peab tõendama oma heausksust.
12.Vastuses kostjate kassatsioonkaebusele vaidleb hageja sellele vastu ja leiab, et kaebus põhineb vaidlusaluses asjas tehtud Riigikohtu otsuse meelevaldsel ja vääral tõlgendamisel. Ebaõige on kostjate väide, et hageja pole vaidlustanud asjaõiguslepinguid. Kostjad ei saanud antud asjaoludel omandada heauskselt kinnistut ega isiklikku kasutusõigust.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi
tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
14.Kolleegiumi arvates ei vasta ringkonnakohtu otsus TsMS §-s 3, § 227 lg-s 1, § 330 lg-s 4 ega § 333 lg-s 2 sätestatule. Ringkonnakohus on tühistanud linnakohtu otsuse olenemata apellatsioonkaebuse motiividest ja saatnud asja uueks läbivaatamiseks linnakohtule. Asja linnakohtule uueks läbivaatamiseks tagasisaatmist on ringkonnakohus põhjendanud Riigikohtu poolse seaduse tõlgendamise uudsuse, poolte võrdse ja ühetaolise kohtlemise silmas pidamise, kaebeõiguse tagamise põhimõtete ja apellatsioonimenetluse võimaluste piiratusega. Ühelegi linnakohtu poolsele protsessiõiguse normi rikkumisele ei ole ringkonnakohtu otsuses viidatud, kuigi just see on TsMS § 333 lg 2 kohaselt lisaks sama paragrahvi lg-s 1 sätestatule aluseks asja tagasisaatmisele apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata. Ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendused ei anna asja tagasisaatmiseks aga alust. Otsuses ei ole ka sisuliselt põhjendatud ega nähtu otsusest ka muul viisil, miks ringkonnakohus ise asja lahendada ei saa. Kolleegium nõustub seega hageja kassatsioonkaebuse väitega, millega on nõustunud vastuses ka kostjad. Riigikohus on samasugusele seisukohale asunud korduvalt ka varasemates otsustes, näiteks 28. märtsi 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-40-01 (RT III 2001, 12, 129), 8. mai 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-152-01 (RT III 2001, 16, 174), 24. mai 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 (RT III 2001, 19, 204) ja 2. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-02 (RT III 2002, 24, 279).
15.Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei ole järginud Riigikohtu seisukohta seaduse tõlgendamisel ja on rikkunud nii TsMS § 365, samuti tõlgendanud ebaõigesti asjaõigusseaduse sätteid kinnisasja heauskse omandamise osas. Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuse (tsiviilasi nr 3-2-1-128-03) p-s 21 on asutud selgelt seisukohale, et esimese ja teise ringi pärijad (antud juhul seega A. Päll (Lukk)) ei saa tasuta tehingu järgi kinnisasja heauskselt omandada. Ringkonnakohus aga järeldas sellest, et Riigikohtu seisukoha järgi muutus üksnes tõendamiskoormise jaotus poolte vahel ning A. Päll (Lukk) peab nüüd tõendama, et ta oli kinnistu omandamisel heauskne. See on Riigikohtu otsuses väljendatuga otseses vastuolus.
16.Ringkonnakohus on vastavalt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuse juhisele selgitanud välja, et hageja taotles hagis kõigi 9. detsembril 1999. a sõlmitud lepingute, st nii võlaõiguslike kui asjaõiguslike lepingute, tühisuse tuvastamist näilikkuse ja vastuolu tõttu heade kommetega. Kostjate kassatsioonkaebuses on väidetud, et ringkonnakohus tegi sellise järelduse ebaõigesti ja tegelikult ei ole hageja asjaõiguslepingute tühisusele tuginenud. Kolleegiumi arvates ei tulene seadusest keeldu, et ringkonnakohus
ei
võiks
teha
hagejale
ettepanekut
nõude
täpsustamiseks.
Hageja
apellatsioonkaebuses esitatud väited lepingute näilisuse ja heade kommete vastasuse kohta võivad käia olemuslikult nii võlaõiguslike kui asjaõiguslike lepingute kohta. Kolleegium nõustub kostjate väitega, et abstraktsiooniprintsiip on Eesti õiguses olnud alates asjaõigusseaduse jõustumisest
1.detsembril 1993. a, kuid ei leia, et ringkonnakohtu ebatäpne põhjendus kohtupraktika kohta oleks käsitatav menetlusnormi rikkumise või materiaalõiguse normi väära kohaldamisena. Seega on kostjate väited TsMS § 227 lg 1 ja § 365 rikkumisest alusetud. Lisaks jättis kohus lepingute tühisuse tunnustamata, jättes seega hageja vastava nõude rahuldamata, mistõttu ei saa otsus selles osas kostjate
õigusi samuti kuidagi rikkuda.
17.Hageja esitas kohtule kolm nõuet: 9. detsembri 1999. a lepingute tühisuse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kinnistu kostjate valdusest väljamõistmiseks. Vastavalt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsusele leidis ringkonnakohus, et hageja ei saa võlaõiguslike lepingute tühisusele tugineda, kuna need ei riku tema õigusi, samuti et hagis toodud alusel ei ole tühine
kinnisasja
ringkonnakohus,
isikliku et
kasutusõigusega
tühine
ei
ole
ka
koormamise
asjaõigusleping.
asjaõigusleping
kinnisomandi
Lisaks
tuvastas
üleandmiseks.
Kassatsioonkaebustes ei ole neile ringkonnakohtu seisukohtadele kaevatud. Seega on ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas lahendanud tervikuna nõude lepingute tühisuse tunnustamiseks, kuid ei ole seda resolutsioonis kajastanud. Õige on kostjate kassatsioonkaebuse väide, et kuna ringkonnakohus võttis ise seisukoha lepingute kehtivuse osas, mis ühtib vähemalt osaliselt linnakohtu otsuses väljendatuga, ei olnud õige linnakohtu otsuse tervikuna tühistamine ka sel põhjusel. Ringkonnakohtu otsuse jõusse jäämise korral pidanuks linnakohus uuesti lahendama ka lepingute tühisuse tunnustamise nõuded, mille kohta on ringkonnakohus selge seisukoha võtnud. Kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõude rahuldamata jätmine pidanuks samuti kajastuma ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis. Nii on ringkonnakohtu otsuse põhjendav osa osaliselt vastuolus otsuse resolutsiooniga, mistõttu on ringkonnakohus samuti rikkunud TsMS § 227 lg-s 1 sätestatut. Sellisele seisukohale on Riigikohus otsuse vastuolulisust käsitledes asunud ka näiteks 10. juuni 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-75-03 (RT III 2003, 22, 222) ja 28. aprilli 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-04 (RT III 2004, 13, 171). Kohus on kohustatud resolutsioonis täpselt edasi andma seda, mida ta nõude kohta põhjendavas osas väljendab, samuti peab resolutsioon olema üheselt arusaadav ja täidetav ka lahendi muid osi arvestamata. Vastasel juhul on tegemist TsMS § 231 lg 5 rikkumisega, millele on Riigikohus oma lahendites korduvalt tähelepanu juhtinud, näiteks 23. mai 1996. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-75-96 (RT III 1996, 19, 267), 3. juuni 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-03 (RT III 2003, 22, 217) ja 9. juuni 2003. a määruses tsiviilasjas nr 32-1-72-03 (RT III 2003, 22, 221).
18.Õige on kostjate kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus on juba võtnud seisukoha isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu kehtivuse osas. Kostjad on teinud sellest aga ebaõige järelduse, nagu ei võiks kohus isikliku kasutusõiguse omandamise küsimust rohkem käsitleda. Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuses on selgitatud kinnisomandi ja teiste kinnisasjaõiguste omandamise võimalusi. Otsuse kohaselt on omandamise eeldusteks üldiselt asjaõiguse käsutamiseks õigustatud isiku ja omandaja vaheline asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus. Ilma kehtiva käsutustehinguta (asjaõiguslepinguta) tehtud kanne on tehtud õigusliku aluseta ja kinnistusraamat on seega ebaõige. Kostjad on aga jätnud tähelepanuta, et omandamise kehtivuse eelduseks ei ole mitte igasugune formaalselt kehtiv asjaõigusleping, vaid AÕS (asjaõiguslepingu sõlmimise ja kande tegemise ajal kehtinud redaktsioonis) § 120 lg 1 kohaselt üksnes võõrandaja ja omandaja vahel sõlmitud leping. Võõrandajaks saab selles kontekstis olla vaid isik, kellel on õigus kinnisomandit või muud asjaõigust võõrandada, seega käsutamiseks õigustatud isik. Sama kehtib AÕS § 203 lg 2 ja
§ 228 teise lause kohaselt ka elamule seatud isikliku kasutusõiguse omandamise kohta. Seega võib asjaõigusleping küll kehtida, kuid kui see ei ole sõlmitud käsutamiseks õigustatud isiku poolt, ei ole sellel kehtiva käsutuse tagajärgi ja asjaõiguslepingu alusel tehtud kanne on ikkagi ebaõige. Kande ebaõigsus saabki olla aluseks hageja nõuetele kinnistusraamatu kande parandamiseks, mille saab rahuldada ka siis, kui kohus on leidnud, et vaidlusalused asjaõiguslepingud kehtivad. Kanne ei ole ebaõige ja omandaja saab ka siis, kui asjaõigusleping sõlmiti käsutamiseks õigustamata isiku poolt, kinnisomandi või muu -asjaõiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt (AÕS § 56 lg 3). Ka sel juhul on omandamise eelduseks kehtiv asjaõigusleping ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, võõrandajana asjaõiguslepingu sõlminud isiku puhul piisab aga heausksusest selle isiku käsutusõiguse suhtes kinnistu üle. Samas välistas Riigikohus oma
20.novembri 2003. a otsuses heauskse omandamise tasuta käsutamise korral käsutaja esimese ja teise ringi seadusjärgsete pärijate suhtes.
19.Ebaõige on hageja kassatsioonkaebuse väide, nagu oleks Riigikohus asunud oma 20. novembri 2003. a otsuses seisukohale, et 1. detsembril 1998. a sõlmitud asjaõigusleping oleks tunnistatud
30.novembri 2000. a Tallinna Linnakohtu otsusega tagasiulatuvalt kehtetuks. Riigikohus üksnes märkis otsuse p-s 16, et Riigikohtu otsusega tühistatud ringkonnakohtu otsuses on asutud seisukohale, et 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis sisalduv asjaõigusleping on kehtetu. Riigikohus ei ole ise võtnud seisukohta selle asjaõiguslepingu kohta. Käesoleva asja lahendamisel tulebki ringkonnakohtul võtta seisukoht, kas Tallinna Linnakohtu 30. novembri otsusega tsiviilasjas nr 2/3/227-7668/99 ja Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega tsiviilasjas nr II-2-5982001 tunnistati kehtetuks üksnes 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis sisalduv võlaõiguslik kinkeleping või ka selles sisalduv asjaõigusleping kinnistu omandiõiguse ülekandmiseks hagejalt Ardi Sillale. Kui asjaõigusleping on kehtetuks tunnistatud, mõjub see Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuse p 19 kohaselt tagasiulatuvalt, st Ardi Sild ei saanud kinnistu omanikuks. Sel juhul ei olnud ta õigustatud ka kinnistut käsutama ning A. Päll (Lukk) ei saanud seda heauskselt omandada. Samamoodi ei saanud sel juhul heauskselt omandada A. Pällilt (Lukk) isiklikku kasutusõigust kinnistule ka teised kostjad. Kui Ardi Silla kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks olnud asjaõiguslepingut ei ole kehtetuks tunnistatud, on A. Päll (Lukk) temalt kehtivalt kinnistu omandanud ja teised kostjad saanud isikliku kasutusõiguse. Rahuldades kande parandamise nõude, tuleb lahendada ka kinnistu väljaandmise nõue. A. Kull, H. Jõks, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.