Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Kaire Pikamäe ja Veiko Vaske
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2025, Tallinn
Haldusasja number
3-16-245
Haldusasi
OÜ Merko Kodud (Suur-Paekalda OÜ ja VäikePaekalda OÜ õigusjärglane) kaebus Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 19. aprilli 2024. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja OÜ Merko Kodud, esindajad vandeadvokaadid Triin Biesinger ja Veiko Viisileht Vastustaja Kliimaministeerium, esindajad vandeadvokaadid Kadri Härginen ja Allar Jõks
Menetluse alus ringkonnakohtus
Kaasatud haldusorgan Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 20. veebruaril 2025
RESOLUTSIOON
1.Võtta toimikusse OÜ Merko Kodud 10. aprilli 2025. a avalduse lisa (dtl 3287–3289) ja Kliimaministeeriumi 24. aprilli 2025. a avalduse lisa (dtl 3294–3300).
2.Jätta OÜ Merko Kodud apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 30. mail 2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja
3-16-245 kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Unigate sai 2002. aastal Tallinnas Paekalda tänav 5, 6, 6A ja 11 asuvate kinnistute omanikuks. 1998. aastal kehtestatud detailplaneeringuga (DP) kavandati kinnistutele korterelamud: Paekalda 5 ja 11 kinnistutele kuni kaheksakorruselised, Paekalda 6 kinnistule kuni viiekorruseline. Paekalda 6A oli DP kohaselt tootmismaa/alajaama kinnistu.
2.Keskkonnaminister moodustas 3. veebruari 2006. a määrusega nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ (määrus nr 9) Maarjamäe klindi püsielupaiga (PEP) esimesse ja teise kaitsekategooriasse kuuluvate taimeliikide kaitseks.
3.OÜ Unigate esitas 12. mail 2006 Keskkonnaministeeriumile taotluse, et kinnistud vahetada. Maa-amet andis 2008. aastal osaühingule teada, et looduskaitseseaduse (LKS) muutmise tõttu viiakse taotluse menetlus lõpuni kinnistute omandamise menetlusena (LKS § 20).
4.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 21. oktoobril 2010 Lasnamäe elamualade üldplaneeringu (ÜP), mille järgi paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal.
5.OÜ Unigate jagunemise tulemusel sai 2012. aastal Paekalda 5, 6 ja 6A kinnistute omanikuks Suur-Paekalda OÜ ning Paekalda 11 kinnistu omanikuks Väike-Paekalda OÜ.
6.Maa-amet edastas 2014. a augustis osaühingutele eksperdihinnangu, mille kohaselt oli kinnistute väärtus omandamismenetluses järgmine: Paekalda 5 – 448 000 eurot, Paekalda 6 – 400 000 eurot, Paekalda 6A – 6000 eurot, Paekalda 11 – 448 000 eurot (kokku 1 302 000 eurot). Osaühingud nõustusid kinnistud nimetatud hinna eest riigile võõrandama tingimusel, et leping sõlmitakse kahe kuu jooksul.
7.Keskkonnaministeerium korraldas kinnistute hinna üle toimuvate läbirääkimiste ajal 2014. a juunis Maarjamäe klindi PEP-s inventuuri ja ekspertiisi. Maa-amet andis 11. septembril 2014 osaühingutele teada, et omandamise menetlus pikeneb ekspertiisi tulemuste selgumiseni.
8.Ekspertiisi järelduste kohaselt ei olnud eramaadel paiknev puhverala mägi-kadakkaera ja püstkiviriku seisundile soodsat mõju avaldanud. Puhverala sobivus aasnelgile oli vähenenud. Seetõttu pidas ekspert otstarbekaks Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud PEP-st välja arvata.
9.Keskkonnaminister arvas 27. märtsi 2015. a määrusega nr 22 „Keskkonnaministri 3. veebruari 2006. a määruse nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ muutmine“ kinnistud PEP-st välja. Määruse eelnõu seletuskirja kohaselt on muutunud kasvukohtade kvaliteet ja liikide leviala. Varem määratud puhverala ei ole seetõttu liikide kaitseks enam tervikuna vajalik.
10.Keskkonnaministeerium lõpetas 4. mai 2017. a käskkirjaga kinnisasjade omandamise menetluse. 2(14)
3-16-245
11.Suur-Paekalda OÜ ja Väike-Paekalda OÜ esitasid 2. veebruaril 2016 halduskohtule kaebuse, milles nõudsid Eesti Vabariigilt tekitatud kahju hüvitamist. Kaebajad väitsid kokkuvõtlikult, et vastustaja on looduskaitseliste piirangute vajalikkuse osas korduvalt meelt muutnud. Kinnistuid omandades arvestas OÜ Unigate põhjendatult, et looduskaitseliste piirangute vajadust on 1998. a DP menetluses kaalutud ja ta saab DP ellu viia. OÜ Unigate tegi kulutusi kavandatud elamurajooni projekteerimiseks. Osaühing oleks saanud rajatavad korterid võõrandada kinnisvaraturu kõrghetkel (2006˗2007). Praeguseks on turuolukord oluliselt halvenenud. 1998. a DP on aegunud. Kinnistute väärtus on vähenenud põhjusel, et kinnistud on Lasnamäe elamualade ÜP-ga arvatud rohealasse ning neid pole enam võimalik kavandatud viisil arendada. Määruse nr 9 alusel kehtestatud piirangud riivasid enam kui üheksa aasta vältel oluliselt kaebajate omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Kaebajad nõudsid kahju hüvitamist neljal alternatiivsel alusel: 1) vastustaja tekitas neile kahju määruse nr 9 kui õigusvastase haldusaktiga (riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg 1). Kinnistud arvati PEP-i koosseisu põhjendamatult. Omandiõiguse piirang ei olnud proportsionaalne. Seda kinnitab ka asjaolu, et kinnistud arvati hiljem PEP-st välja; 2) vastustaja viivitas piirangute kaotamisega (RVastS § 7 lg 2). Vastustaja oleks pidanud juba 2006. a-l veenduma, et kehtestatud piirangud ei olnud vajalikud; 3) kahju tekitati sellega, et riik jättis andmata õigustloova akti, mis võimaldaks kahju hüvitamist olukorras, kus kaebaja on pidanud taluma enam kui üheksa aasta vältel omandiõiguse piiranguid. Seetõttu tuleb kaebajale mõista kahjuhüvitis välja RVastS § 14 alusel; 4) kui vastustaja tegevus oli õiguspärane, tuli hüvitis välja mõista RVastS § 16 alusel. Kaebajate õigusi on piiratud erakordselt sellega, et nad ei saanud oma kinnistuid üheksa aasta vältel kasutada ning nad kaotasid võimaluse saada hüvitist LKS § 20 alusel.
12.Äriühingute ühinemise järel sai kaebajate õigusjärglaseks AS Merko Ehitus Eesti.
13.Tallinna Halduskohus rahuldas 22. aprilli 2019. a otsusega kaebuse osaliselt. Kohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja 760 000 euro suuruse hüvitise koos viivisega alates
2.veebruarist 2016 kuni põhinõude täitmiseni.
14.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 12. novembri 2019. a otsusega mõlema poole apellatsioonkaebused osaliselt, tühistas halduskohtu otsuse osas, millega halduskohus mõistis kaebaja kasuks välja hüvitise, viivise ja menetluskulud (resolutsiooni punkt 1), ning saatis asja tagasi halduskohtule hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks (resolutsiooni punkt 3). Ringkonnakohus tuvastas otsuse resolutsioonis, et kaebajal on õigus nõuda riigivastutuse seaduse (RVastS) § 16 alusel õiglast hüvitist selle eest, et tema kinnistutel kehtis 3. veebruarist 2006 kuni 27. märtsini 2015 kaitsekord, mis takistas oluliselt kinnistute sihtotstarbelist kasutust (resolutsiooni punkt 2).
15.Riigikohus rahuldas 5. märtsi 2021. a otsusega vastustaja kassatsioonkaebuse ning jättis kaebaja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata. Halduskolleegium tühistas ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3 ning tegi uue otsuse kaebaja nõuete osas hüvitada talle vastustaja õigusvastase tegevusega ja tegevusetusega tekitatud kahju ning vastustaja õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu, jättes need nõuded rahuldamata. Riigikohus saatis kaebuse Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamise nõude osas uueks läbivaatamiseks halduskohtule. 3(14)
3-16-245
16.Tallinna Halduskohus jättis 19. aprilli 2024. a otsusega OÜ Merko Kodud kaebuse rahuldamata. Halduskohus esitas otsuses kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) kohtul tuleb hinnata, kas kaebajal on õigus nõuda kahju hüvitamist RVastS § 16 alusel; 2) kohtul tuleb kontrollida, kas tõele vastab kaebaja väide, et talle varaline kahju kinnistute väärtuse olulise vähenemise tõttu tekkis. Kaebaja omandiõigus ja ettevõtlusvabaduse riive on erakordne, kui kinnistute väärtus oluliselt vähenes selle pärast, et kinnistutel kehtis püsipaiga kaitserežiim; 3) Riigikohus järeldas, et kaebaja väidetud otsese varalise kahju põhjustas määrus nr 9 ja ka ÜP mõju kinnistu väärtusele tuleb omistada riigile. Riigikohus ei kujundanud seisukohta, kas kaebajale varaline kahju tekkis, mida tuli halduskohtul analüüsida. Halduskohtul tuli kinnistute väärtus välja selgitada võimalikult kohtuotsuse tegemise lähedasel ajal. Samuti võis kohus arvesse võtta varem tehtud hinnanguid. Lisaks mõjutas kinnistute väärtus, kas neile oleks võimalik anda ehitusõigus; 4) kahjuhüvitise määramisel tuleb lähtuda asjaolust, et kinnistute väärtused kohtuotsuse tegemise ajal jäävad paljuski hüpoteetiliseks, kuna lõplik selgus hindamise lähtealustes (sh ehitusmaht) puudub. Aastate jooksul pole kaebaja ja linn DP algatamises kokkuleppele jõudnud; 5) kinnistute väärtuse määramise algpunktiks tuleb võtta 2014. a eksperthinnang. Tegemist on kinnistute riigile omandamise menetluses esitatud eksperthinnanguga, millega mõlemad pooled nõustusid. Mõlemad pooled pidasid 2014. aastal, s.o ajal, mil kehtisid looduskaitselised piirangud, seda hinda adekvaatseks, kompenseerimaks kinnistute tegelikku väärtust. 2014. a eksperthinnang lähtus sellest, et kinnistud hoonestatakse 1998. a DP mahtusid arvestades. Tegelikkuses pidas Tallinn juba 2005. aastal 1998. a DP-d vananenuks ning ei oleks aktsepteerinud selle täiemahulist realiseerimist. Seega ei mõjutanud kinnistute turuväärtust 2006. aastal üksnes looduskaitselised piirangud, vaid ka vananenud DP. Väga keeruline või võimatu on hinnata, milline olnuks kinnistute väärtus 2006. aastal, kui ehitusmahte oleks kärbitud. Võimalik on anda hinnang täismahu alusel, mida saab vajadusel korrigeerida. Eksperthinnangu kohaselt oli 2014. aastal Paekalda tn 5 kinnistu väärtuseks 448 000 eurot, Paekalda 6 väärtuseks 400 000 eurot, Paekalda 6a väärtuseks 6 000 eurot ja Paekalda 11 väärtuseks 448 000 eurot. Hindamisel ei arvestatud looduskaitselisi piiranguid. Nagu öeldud, võeti hindamisel arvesse 1998. a DP-ga ettenähtud ehitusmahud; 6) kahju arvestamise teiseks tähiseks tuleb võtta kinnistute väärtus võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kõige hilisemaks hinnanguks on V. Laansoo eksperthinnang, mis kajastab kinnistute väärtust 29. novembri 2023. a seisuga. Selles hinnangus on V. Laansoo hinnanud kinnistute väärtust nii lähtudes sellest, kui realiseerida 1998. a DP, samuti lähtudes uue DP eskiisprojekti järgsetest mahtudest. Esimesel juhul leidis V. Laansoo Paekalda tn 5 turuväärtuseks 1 651 000 eurot, Paekalda tn 6 turuväärtuseks 1 397 000 eurot, Paekalda 11 turuväärtuseks 1 651 000 eurot. Teisel juhul (eskiisprojekti mahud) on Paekalda tn 6 turuväärtuseks 464 000 eurot, Paekalda tn 5 turuväärtuseks 326 000 eurot ja Paekalda 11 turuväärtuseks 473 000 eurot. Eksperthinnangus on välja toodud, et hinnatud tulemused on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%). Esimese variandi kohaselt oleks kinnistute turuväärtus 4 699 000 eurot, teise variandi puhul 1 263 000; 7) kinnistute turuväärtuse määramisel tuleb aluseks võtta eskiisprojektis toodud ehitusmahud. 1998. a DP realiseerimist tänasel päeval tuleb pidada selgelt ebarealistlikuks. Olukorras, kus 1998. a DP realiseerimine ei olnud tõenäoline juba 2006. a, arvestades DP kehtestamisest möödunud aega (vt. kehtiva planeerimisseaduse § 124 lg 2 ning varem kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 1) ja vastu võetud ÜP-d, mis 1998. a DP realiseerimist kuidagi ei toeta, siis tuleb 1998. a DP realiseerimist tänasel päeval pidada perspektiivituks. Tallinna linn seda ei toeta ning kaebajal puuduvad ka õiguslikud hoovad seda nõuda. Kaebaja on ise tunnistanud, et eskiisprojekt on kooskõlastatud eelnevalt Tallinna linnaga ja tehtud linna juhiste järgi, mistõttu ehitusmahtude suurenemine menetluse käigus ei ole tõenäoline. Uue DP 4(14)
3-16-245 realiseerimist eskiisprojekti alusel ei saa pidada aga perspektiivituks. Sõltub see eeskätt kaebaja valmisolekust kompromisse teha ja lahendusi leida, mingil kujul ala hoonestamist on Tallinn pidanud võimalikuks. Ehitusmahtude vähenemisel ei ole põhjuslikku seost PEP-i piirangutega, vaid tegemist oli Tallinna linna planeerimisdiskretsiooni küsimusega. ÜP juhtotstarve tulenes küll PEP-i piirangutest, kuid PEP-i piirangud ei ole determineerinud ehitamise mahte, vaid seda, kas ehitada üleüldse saab. Seega pole kahju selgitamisel õige lähtuda 1998. a DP mahtudest. Ka uue detailplaneeringu algatamise taotluse esitamine 2019 ja selle hilisem täiendamine näitab, et kaebaja saab aru, et 1998. a DP-d tänasel päeval realiseerida pole võimalik; 8) kinnistute turuväärtus pole oluliselt vähenenud 1 302 000 - 1 263 000 = 39 000 eurot. Väärtuse vahe on umbes 3%, jäädes V. Laansoo 2023. a eksperthinnangus lubatud kõikumise (+/- 15%) piiridesse. Arvestada tuleb veel sellega, et 2014. a eksperthinnangust lähtumine oli kaebajat soosiv ning tegelik kinnistute väärtus 2006. aastal jäi ehitusmahtude kärpimise vajaduse tõttu tõenäoliselt alla 1 302 000 euro. Seega ei saa PEP-i piirangute mõju lugeda kaebaja õigusi erakordselt piiravaks, mistõttu ei ole täidetud RVastS § 16 kahju hüvitamise koosseis; 9) teistsugust järeldust ei tooks kaasa ka lähtumine H. Suurmanni hinnangust kinnistute 2006. a väärtuse kohta, mis samuti lähtub 1998. a DP mahtudest ja milles kinnistute väärtusi kokku on hinnatud 1 537 000 eurole. Sellisel juhul tuleks vahe 274 000, mis moodustab 21,7% kinnistute väärtusest 2023. a lõpu seisuga. Arvestades lubatud kõikumist +/- 15% ja seda, et 1998. a DP mahtu tuleks mingil määral allapoole korrigeerida, ei saaks ka siis väita, et tegemist oleks olulise kinnistute väärtuse langusega; 10) V. Laansoo eksperthinnangut pole põhjust kõrvale jätta. Esitatud pole teavet selle kohta, kas ja kuivõrd etteheidetavad vead mõjutaksid eksperthinnangu tulemust või milline siis oleks õige ja õiglane kinnistute väärus. Ehitusmahud jäävad paratamatult ebaselgeks, kuid arvestades seda, et eskiisprojekt on koostatud Tallinna linna näpunäidete järgi ja linn ei ole ka enda korduvate märkuste tegemise käigus tähelepanu juhtinud arenduse põhjendamatult suurele ehitusmahule, peab kohus mahte üsnagi adekvaatseteks. Ka Paekalda 6A kinnistu väljajätmist ei saa pidada suureks veaks. Näiteks Paekalda 6a kinnistu väärtuseks hinnati 2014. a eksperthinnangus 6 000 eurot, mistõttu pole usutav, et selle kinnistu eraldi väljatoomine väljuks eksperthinnangu väärtuse lubatud kõikumise vahemikust. Ka teiste puuduste puhul pole läbivaatuse teostajad välja toonud, milline võiks olla puuduse mõju või siis kinnistute õige turuväärtus. Seega on põhjendatud juhinduda kinnistute turuväärtuse määramisel V. Laansoo 2023. a eksperthinnangust. V. Laansoo on 15. veebruaril 2024 selgitanud, et Paekalda 6A on arenduskrunte teenindava iseloomuga ja turu mõistes turuväärtus puudub ning Paekalda tn 6A kinnistu lisamine eksperthinnangusse ei mõjuta kuidagi hinnatud kinnistute turuväärtusi.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
17.Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) Riigikohus saatis asja halduskohtule tagasi otsese varalise kahju hüvitamise nõude lahendamiseks. Halduskohus eiras Riigikohtu suuniseid; 2) halduskohus lähtus ekslikult 2014. a eksperthinnangust, mille kohaselt oli kinnistu väärtus 1 302 000 eurot. See hinnang kajastas kinnistute hüpoteetilist väärtust 2014. a seisuga. See hinnang ei kajasta käesolevas vaidluses tähendust omavat hinda. Hind tuleb arvestada selle alusel, kui PEP-i poleks kehtestatud. Sellisel juhul oleks V. Laansoo 2023. a eksperthinnangu kohaselt kinnistute turuväärtus 4 699 000 eurot. Halduskohus jättis selle asjaolu tähelepanuta ja eiras Riigikohtu seisukohta; 5(14)
3-16-245 3) halduskohus oleks pidanud diferentsihüpoteesi kohaselt võrdlema esmalt olukorda, milles kaebaja oleks olnud 2024. a-l, kui PEP-i poleks kehtestatud, teiseks olukorraga, milles kaebaja täna asetseb. Halduskohus oleks pidanud välja mõistma kahju 3 436 000 eurot (4 699 000-1 263 000). 2014. a ja 2023. a väärtused on võrreldamatud põhjusel, et täna on raha väärtus teine kui omal ajal; 4) halduskohus jättis Alar Voitka hinnangu, milles kajastati aja tõttu vara väärtuse muutmist, põhjendamatult tähelepanuta; 5) kaebaja jäi kahjuhüvitisest ilma just pika kohtumenetluse tõttu. Kohtupidamine eiras RVastS § 8 ja § 16 eesmärki tagada kaebaja põhiõiguste kaitse. Tegemist on äärmiselt ebaõiglase olukorraga; 6) halduskohus ei esitanud sisulisi põhjendusi, miks tuleb aluseks võtta 2014. a eksperthinnangus kajastatu. Kahju põhjustati 2006. a-l; 7) halduskohus on seisukohal, et kinnistute väärtus tuleb kindlaks teha 1998. a DP mahtusid arvestades, kuid seejuures ei võta arvesse V. Laansoo hinnangus kajastatud seisukohta, et kinnistute hüpoteetiline turuväärtus oli 4 699 000 eurot; 8) halduskohus on ekslikult tuginenud 22. aprilli 2019. a otsusele, kuna see on tühistatud. Samuti on ta seda teinud valikuliselt.
18.Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) linn kehtestas 2010. a-l ÜP ja pärast seda ei vastuta riik kaitserežiimi negatiivse mõju eest. Asjaolu, et linn pole 9 aasta jooksul pärast piirangute kehtetuks tunnistamist regulatsioone muutnud, ei ole omistatav riigile; 2) esineb kaks alternatiivset perioodi, mille alusel väärtuste vahe ja põhiõiguste riive määrata; 3) halduskohus kohaldas õigesti Riigikohtu suuniseid; 4) halduskohus lähtus õiguspäraselt 2014. a ja 2023. a hinnangutest. 2014. a hinnang telliti vahetult enne piirangute kehtetuks tunnistamist. Selle hinnanguga olid päri kaebaja ja vastustaja. Tegemist oli õiglase vara väärtusega. 2023. a hinnang lähtub vahetult enne kohtu otsuse tegemist olnud kinnisasja väärtusest. Lähtuda tuli V. Laansoo kajastatud olemasolevast väärtusest, sest keegi ei osta kinnistut hüpoteetilise väärtuse kohaselt; 5) kaebaja põhiõiguste riive pole erakordne. Kaebaja tõi esile, et kinnistute arenduspotentsiaal ulatub 4,7 miljoni euroni. Tallinn ei pidanud enne 2006. a-t võimalikuks 1998. a DP-d kogu ulatuses realiseerida. Kinnisvara arendajal tuleb arvestada majanduskeskkonna mõjudega. Kinnisvara väärtust ei mõjutanud mitte üksnes kaitserežiim, vaid ka kinnisvaraturu üleüldine hinnalangus; 6) kui võtta kinnisasja väärtuse vahe määramise aluseks kaebaja pakutud V. Laansoo 2023. a vs. 2023. a hinnangust tulenevate väärtuste vahe, siis tuleks järeldada, et vastustaja õiguspärane haldusakt (s.o määrus nr 9) põhjustas kaebajale kahju alles täna; 7) RVastS § 16 lg 3 alusel olekski kaebaja õiglase hüvitise suuruseks null eurot. Kaalukas avalik huvi tingis piirangute seadmise. Piirangud hõlmasid üksnes umbes 21% arendusalast. Ülejäänud arendusala arendas kaebaja välja ja müüs kinnistud maha. Riik pakkus kaebajale õiglast hüvitist, millest kaebaja keeldus. Kaebaja ei soovinud piirangute kehtimise ajal arendustegevusega jätkata. Linn ei toetanud juba enne 2006. a-t 1998. a DP elluviimist täies mahus. Kinnistud kuuluvad jätkuvalt kaebajale. Ehitusõiguse saamine pole põhimõtteliselt välistatud; 8) kinnisasjade väärtuste konverteerimine nüüdisväärtuseks pole hüvitatav. Seetõttu ei pidanud halduskohus A. Voitka arvamusega mittearvestamist põhjendama. Seda vahet ei tuleks riigil kaebajale hüvitada. Riik tegutses kaebaja suhtes õiguspäraselt; 9) Riigikohtu suunistest ei tulene, et halduskohus oleks pidanud põhiõiguste erakordse riive järeldama diferentsihüpoteesi kaudu. RVastS § 8 lg 1 rakendamine riive intensiivsuse 6(14)
3-16-245 määratlemiseks on RVastS § 16 lg 1 ja õiguspäraselt tekitatud kahju hüvitamise olemusega kokkusobimatu. Samuti ei ole antud juhul kohaldatav VÕS § 127; 10) halduskohus pole menetluse läbiviimisega venitanud ega pidanud varasemat tühistatud halduskohtu otsust siduvaks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
19.Kaebaja esitas 10. aprilli 2025. a avalduses V. Laansoo arvamuse toimikusse võetud vastustaja 28. märtsi 2025. a hindajate hinnangule nr 59/E/25. Vastustaja esitas 24. aprillil 2025 omakorda enda hindajate hinnangu kaebaja 10. aprilli 2025. a hinnangule. Ringkonnakohus võtab esitatud tõendid toimikusse, kuna need võivad olla vajalikud asja õigeks otsustamiseks (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3).
20.Kaebaja nõudis RVastS § 16 lg 1 alusel saamata jäänud tulu ja otsese varalise kahju hüvitamist. Riigikohus ei käsitanud kaebaja põhiõiguste erakordse riivena seda, et 1998. a DP alusel kavandatud arendusprojekti luhtumiste tõttu jäi ta väidetavalt ilma tulust (RKHKo 316-245, p 24 ja 25). Riigikohus märkis täiendavalt, et põhiõiguste erakordse riivena pole käsitatav see, et saamata jäänud tulu on seostatud ka asjaoluga, et kinnistul kehtisid looduskaitselised piirangud üheksa aasta vältel (RKHKo 3-16-245, p 26). Seega ei saanud kaebaja RVastS § 16 lg 1 alusel nõuda määrusega nr 9 tekitatud saamata jäänud tulu hüvitamist õiglases ulatuses.
21.Jätkuvalt on kohtuasjas vaidluse all küsimus, kas kaebajal on õigus RVastS § 16 lg 1 alusel nõuda otsese varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses.
22.RVastS § 16 lg 1 kohaselt võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või -vabadusi erakordselt piirava haldusorgani tegevusega tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses.
23.RVastS § 16 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on järgmised: 1) haldusorgani õiguspärane tegevus; 2) varaline kahju; 3) põhjuslik seos varalise kahju ja haldusorgani õiguspärase tegevuse vahel ning 4) põhiõiguste erakordne piirang (vt ka RKHKo 3-16-245, p 19). I
24.RVastS § 16 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõudmise esimene eeldus on täidetud, kuna määruse nr 9 näol on tegemist haldusorgani õiguspärase tegevusega (vt RKHKo 3-16-245, pd 16 ja 28). II
25.Teise eeldusena tuleb kontrollida, kas kaebajale on tekkinud otsene varaline kahju, millena on käsitatav hävinenud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemine (vt RVastS § 7 lg 4 ja VÕS § 128 lg 3). Kahju tekkimist peab esmalt tõendama isik, kes väidab kahju olemasolu (HKMS § 59 lg 1).
26.Asja uuel arutamisel tuli halduskohtul võtta seisukoht, kas kinnistute väärtus vähenes (vt RKHKo 3-16-245, p 30). Väärtuse vähenemist on võimalik käsitada otsese varalise 7(14)
3-16-245 kahjuna (RVastS § 7 lg 4 ja VÕS § 128 lg 3). Riigikohtu seisukoha kohaselt tuli halduskohtul kaebajate kinnistute väärtus välja selgitada kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal. Kinnistute varasemaid väärtusi võis arvesse võtta, kui menetlusosalised ei tõenda, et väärtus on vahepeal muutunud. Kinnistute väärtust mõjutab ka see, kas neile on võimalik saada ehitusõigus (RKHKo 3-16-245, p 30).
27.Kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramise hetkeks on üldreeglina peetud kohtuotsuse tegemise aega (vt RKTKo 3-2-1-14-00; RKHKo 3-3-1-27-04).
28.Kaebaja on kahju arvutamise alusena kasutanud erinevaid meetodeid. Kaebaja on kahju arvutanud selle kaudu, et võttis arvesse kinnistute väärtused 2006. a seisuga, sh arvestades 1998. a DP-ga ettenähtud ehitusõigust, ning võrrelnud saadud väärtusi kohtuotsuse tegemise ajale lähedase aja väärtustega. Kaebaja on kasutanud ka teist meetodit, kus ta võrdles kohtuotsuse tegemise ajale lähedase aja kinnistute väärtusi esmalt koos 1998. a DP ehitusõiguse mahuga ning teiseks ilma 1998. a DP ehitusõiguse mahuta. Seejärel määratles kaebaja diferentsihüpoteesi abil kahju.
28.1.Näiteks esimest metoodikat kasutas kaebaja 10. mai 2021. a avalduses, mille kohaselt otsene varaline kahju oli 814 000 eurot. Kaebaja arvas 1 540 000 eurost (kinnistute 2006. a väärtusest) maha 726 000 eurot (kinnistute 2021. a aprilli väärtus ilma 1998. a DP ehitusmahtudeta). Kaebaja tugines H. Suurmanni 2016. a märtsi hinnangule, mille kohaselt peeti kinnistute 2006. a võimalikeks väärtusteks: 1) Paekalda 5 puhul 540 000 eurot; 2) Paekalda 6 puhul 540 000 euro ja 3) Paekalda 11 puhul 480 000 eurot (kaebaja 11. augusti 2017. a seisukoht, lisa 2). Teiseks tugines kaebaja Kadri Pihlaku ja Virgo Laansoo 2021. a aprilli hinnangule, mille kohaselt peeti kinnistute turuväärtusteks 726 000 eurot: 1) Paekalda 5 puhul 187 000 eurot; 2) Paekalda 6 puhul 267 000 eurot ja 3) Paekalda 11 puhul 272 000 eurot (kaebaja 10. mai 2021. a seisukoht, lisa 1). Kaebaja eriteadmistega isik H. Suurmann võttis hinnangu aluseks 1998. a DP ehitusõiguse. K. Pihlak ja V. Laansoo lähtusid sellest, et uues DP algatamise ettepanekus on ehitusmahte vähendatud võrreldes 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahtudega.
28.2.Kaebaja 15. detsembri 2023. a avalduse kohaselt oli kinnistute väärtus vähenenud 3 436 000 euro, mitte aga 814 000 euro võrra. Kaebaja eriteadmistega isik V. Laansoo võttis 2023. a hinnangus kinnistute turuväärtuse koostamise aluseks esmalt eelduse, et kaebaja oleks saanud 2023. a-l realiseerida 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahud, st milline oleks sel juhul kinnistute tänane väärtus. Sellisel juhul on V. Laansoo hinnangul kinnistute väärtus 2023. a seisuga 4 699 000 eurot, s.o Paekalda 6 puhul 1 651 000 eurot, Paekalda 5 puhul 1 397 000 eurot ja Paekalda 11 puhul 1 651 000 eurot (kaebaja15. detsembri 2023. a avalduse lisa 1). Teisalt oleks V. Laansoo 2023. a hinnangu kohaselt kinnistute väärtus 2023. a seisuga ilma 1998. a DP ehitusmahte arvestamata 1 263 000 eurot, s.o Paekalda 6 puhul 464 000 eurot, Paekalda 5 puhul 326 000 eurot ja Paekalda 11 puhul 473 000 eurot (vt kaebaja 15. detsembri 2023. a avalduse lisa).
29.Halduskohus võttis kinnistute väärtuse algpunktiks 2014. a eksperthinnangu, mis oli koostatud Maa-ameti tellimusel, et selgitada maade omandamise menetluse tarvis kinnistute väärtused. Vaidlusaluses eksperthinnangus hinnati kinnistute väärtust 2014. a seisuga 1998. a DP ehitusõigust arvestades ning arvesse ei võetud kaitserežiimist tingitud mõju. Viidatud eksperthinnangu kohaselt oli kinnistute väärtus 1 302 000 eurot. Teiseks võrdluse lähtepunktiks võttis halduskohus V. Laansoo 2023. a novembri hinnangu, mis oli kohtuotsuse tegemisele kõige lähem hinnang. Viimati viidatud eksperthinnangu kohaselt oli kinnistute väärtus 29. novembri 2023. a seisuga ja ilma 1998. a DP ehitusõigust arvestamata 1 263 000 8(14)
3-16-245 eurot. Nimetatud hinnangute alusel oli vaidlusaluste kinnistute väärtuste vahe 39 000 eurot, mida halduskohus käsitas kaebaja otsese varalise kahjuna. Halduskohus möönis, et kui aluseks tuleks siiski võtta H. Suurmanni 2016. a märtsi hinnang (s.o 1 540 000 eurot), siis oleks vara väärtuste vahe 277 000 eurot.
30.Ringkonnakohus leiab, et kaebaja kahjuna tuleks käsitada seda, kui ta peaks olema minetanud vastustaja õiguspärase tegevuse tulemusena kinnistute peamise kasutuseelise, mis tal kinnistute omanikuna enne asjaomase õiguspärase tegevuse algust oli ehk õiguse realiseerida ehitusõigust 1998. a DP-s kajastatud mahus. Ehitusõigusest sõltub ehitamist lubava sihtotstarbega ja kinnisvaraarenduse potentsiaaliga kinnisasja väärtus linnakeskkonnas vaieldamatult kõige enam. Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul õige võrrelda ühelt poolt kaebaja kinnistute väärtust, arvestades 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahte, teiselt poolt kinnistute väärtusega, kui võimalik ehitusmaht on asjaomase avaliku võimu tegevuse tõttu täna väiksem.
31.Kaebaja esitas 12. veebruaril 2025 ringkonnakohtule avalduse, milles on seisukohal, et tänaseks on kahju suurus 3 348 000 eurot. Otsese varalise kahju suurust soovib kaebaja tõendada V. Laansoo uue (s.o 12. veebruari 2025. a) hinnanguga, mille kohaselt on kinnistute väärtus täna 1998. a DP ehitusmahte arvestades 4 366 000 eurot. Kui arvestada uue (s.o 21. septembri 2021. a) DP taotluse eskiismahte, siis oleks kinnistute hetke turuväärtus 1 018 000 eurot (Paekalda 5 puhul 263 000 eurot, Paekalda 6 puhul 374 000 eurot, Paekalda 11 puhul 381 000 eurot) ning vahe oleks seega 3 348 000 eurot (vt kaebaja 12. veebruari 2025. a avalduse lisa).
32.Vastuseks kaebaja 12. veebruari 2025. a kinnisvara hindaja hinnangule esitas vastustaja oma eksperthinnangu vaidlusaluste kinnistute väärtuse kohta. Hindamise aluseks võeti 21. septembril 2021 Tallinna linnale esitatud detailplaneeringu algatamisettepanek koos lähteülesandega (DP044680) (vt dtl 3188–3281), millealusel oli 12. veebruaril 2025 oma hinnangu koostanud ka kaebaja kinnisvarahindaja. Vastustaja esitatud hinnangu kohaselt oli
12.veebruari 2025. a seisuga kinnistute turuväärtus Paekalda tn 5 kinnistu puhul 1 050 000 eurot, Paekalda tn 6 puhul 1 760 000 eurot ja Paekalda tn 11 puhul 1 030 000 eurot, mis kokku teeb 3 840 000 eurot. Vastustaja hindaja põhjendab sedavõrd suurt summa erinevust kaebaja hindaja hinnangust järgmiste asjaoludega (hinnangu lk-d 70–72): 1) kaebaja hindaja arvestas ehitusmahud valesti (arvestuse aluses võeti valikuliselt informatsiooni, mis viis kõige väiksema arvestustulemuseni); 2) tehinguinformatsiooni valim oli väike (2024–2025 esitati neli tehingut); 3) Soodi tn 6 valik ei sobi, sest müügitehing toimus seotud osapoolte vahel; 4) ajalise kohanduse kasutamine oli vale, sest Tallinna arendusmaa turul pole pärast 2008. a kinnisvarakrahhi tehinguhinnad langenud; 5) Tallinna kesklinna lähedal asuvat uuselamurajooni ei saa pidada võrdväärseks Viimsi alevikus tööstushoonete kõrval paikneva arendusmaaga; 6) põhjendamatu oli mitte kasutada kohandust, kus hoonestustihedus erines mitmekordselt; 7) kasutati planeeringulise seisu põhjendamatult suurt kohandust; 8) põhjendamatult kasutati kohandust -5% hinnatava väärtuse kahjuks võrreldes teiste võrdlusobjektidega; 9) tehnovõrkude rajamisega kaasnevad kulud on suuremad kui võrdlustehingutel; 10) esimese võrdlustehingu summa on valesti arvestatud; 11) kohandatud tehinguhinnad SBP ühiku kohta on vahemikus 105–216 eurot, mis tähendab, et madalam ja kõrgem tulemus erinevad üle 100%. Tallinna aktiivse kinnisvaraturu tingimustes pole see aktsepteeritav ja viitab valesti valitud võrdlustehingutele; 12)kaebaja hindaja arvestas hoonestustihedust 0,5, mis on kaks korda väiksem kui algselt arvestatud.
33.Kaebaja hinnangul pole põhjendatud vastustaja 28. märtsi 2025. a hinnangust lähtuda, sest detailplaneeringu menetlus lõpetati 20. veebruaril 2025 ja see fakt oli vastustaja hindajale 9(14)
3-16-245 teada. Kaebaja lisab, et 12. veebruari 2025. a hinnangut tuleb detailplaneeringu menetluse lõpetamise tõttu siiski allapoole korrigeerida. Lisaks toob kaebaja hindaja kriitikana vastustaja hindajate tööle välja järgmist: 1) nad pole lähtunud värskematest korterelamute arenduskinnistutest; 2) Narva mnt-l Lasnamäel on üks tehing kahtlase taustaga, sest on tehtud oluliselt üle turuhinna (dtl 3287–3289).
34.Mõlemad hinnangud on antud hetkeks muutunud oletuslikeks ja nende alusel pole võimalik kinnistute tänast väärtust kindlaks teha 21. septembri 2021. a algatatud detailplaneeringu lähteandmete alusel. Halduskohus toob seega õigesti esile, et ehitusõigust puudutavas küsimuses puudub lõplik selgus ning seetõttu jäävad kinnistute väärtused paljuski hüpoteetilisteks.
34.1.Esmalt oli tegemist detailplaneeringu algatusettepanekus kajastatud seisukohtadega, mis oleksid võinud detailplaneeringu menetluse käigus muutuda.
34.2.Teiseks lõpetas linn 20. veebruaril 2025 detailplaneeringu menetluse.
35.Ringkonnakohtu hinnangul pole kaebaja väidetav kahju tõendatud. Kahju aluseks olevate asjaolude (nt, et 1998. a DP alusel ehituslubade väljastamine on õiguslikult võimatu) tõendamine on kaebaja ülesanne (HKMS § 59 lg 1; RKTKo 2-15-4981, p 16).
35.1.Linna esindaja tõi ringkonnakohtu istungil välja, et 1998. a DP-d pole kehtetuks tunnistatud. Praegu on seega tegemist olukorraga, kus jätkuvalt kehtib 1998. a DP. Varem ja praegu kehtiva õiguse kohaselt pole 1998. a DP oma kehtivust kaotanud. Planeerimist reguleerivate õigusnormide muudatused ei toonud kaasa varem kehtestatud detailplaneeringute kehtetuks muutumist (1. jaanuaril 2003 jõustunud PlanS § 46 lg 2; ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 2). Aegunud planeerimisotsuseid ei saa ümber hinnata ehitusloa taotluse läbivaatamisel (TlnRnKo 24.05.2007, 3-06-1210/8, p 13). Muutunud huvide või teiste uute asjaoludega arvestamine peab toimuma uue detailplaneeringu kehtestamise vormis (vt TlnRnKo 27. jaanuar 2005, 23/217/05, p 15; TlnRngKo 24. august 2005, 2-3/944/05, p 8; TlnRngKo 6. september 2005, 23/650/05, p 11).
35.2.Kaebaja pole tõendanud ka seda, et 1998. a DP realiseerimine oleks õiguslikult võimatu muul põhjusel kui DP kehtivuse lõppemine. Vastustaja ei saa taotleda 1998. a DP alusel ehituslube ega kujundada võimalikku uue detailplaneeringu menetlust. Nende õiguste käsutamine kuulub kaebajale ja linnale. Asjaolu, et kaebaja ei soovi linnaga heade suhete säilitamise eesmärgil võimalikke õigusvaidlusi ette võtta, ei anna alust tuvastada, et kaebaja oleks talle kui omanikule 1998. a DP-st tulenevad õigused minetanud ega saa järelikult tõendada ka kahju tekkimist nende õiguste kaotamise tõttu.
35.3.Kui 1998. a DP ehitusmahtude alusel tuleks hinnang anda, siis oleks kaebaja kinnistute väärtus kaebaja esitatud hinnangu kohaselt 12. veebruari 2025. a seisuga 4 366 000 eurot. Sellises olukorras ei oleks ehitusõiguse mahtude vähenemise tõttu kaebajale kahju kinnistute väärtuste vähenemise tulemusena tekkinud.
36.Välistatud pole, et 21. septembri 2021. a detailplaneeringu algatamise taotluses kajastatud ehitusmahtude alusel soovitakse tulevikus uuesti antud piirkonda arendama asuda. Kaebaja esitatud ükski asjaolu ei luba järeldada seda, et antud piirkonnas oleks igasugune elamuhoonete ehitamine välistatud. 10(14)
3-16-245
36.1.Vastustaja hindaja toob välja, et ilma ehitusõiguseta sarnastel maatükkidel üldiselt likviidsus puudub ning nende väärtus on olulises sõltuvuses ehitusõiguse mahust (vastustaja hindaja hinnang, lk 23). Samuti on teada, et 1998. a DP ehitusmaht oli suurem kui nt 2021. a algatatud detailplaneeringus kajastatud ehitusmaht. Seega saab eeldada, et kinnistute väärtus oli 1998. a DP mahte arvestades suurem kui 2021. a detailplaneeringu alatusettepanekus kajastatud mahtude alusel arvutatav väärtus. Kaebaja omanduses on kinnistud, millele ehitusõiguse andmist pole vastustaja välistanud, küsimus on selles, millise tulemuse linn ja kaebaja detailplaneeringu menetluses saavutaksid. Antud olukorras saaks kahju jaatada, aga selle täpset suurust poleks võimalik kindlaks määrata ja kohtul see tuleks kohtul määrata (VÕS § 127 lg 6).
36.2.Kui linn ja kaebaja peaksid hiljem siiski tahtma uue detailplaneeringuga 1998. a DP ehitusmahte muuta nt 21. septembri 2020. a detailplaneeringu algatusettepanekus kajastatud ligikaudsetes mahtudes, siis on küsitav, kas vaidlusaluste kinnistute väärtuste kindlakstegemisel oleks tulnud juhinduda kaebaja hindaja 12. veebruari 2025. a hinnangust. Kaebaja hindaja on turuväärtuse hinnanud 171 eur/SBP/m2 kohta. Vastustaja on kaebaja hindaja ehitusmahtude põhjal saanud tulemuseks 390 eur/SBP/m2 kohta ning detailplaneeringu materjalide ehitusmahtude alusel 328 eur/SBP/m2 kohta (vt vastustaja hinnang, lk 70). Kaebaja hindaja heidab vastustaja hindajale ette, et viimane pole võtnud aluseks Vahemaa tee objekti, mille puhul oli näitaja 263 eur//SBP/m 2 kohta ja Võtme tn objektil puhul oli näitaja 221,3 eur/SBP/m2 kohta. Samas on ka need viimati nimetatud näitajad kõrgemad kui kaebaja hindaja esialgses hinnangus kajastatud näitajad. Ka kaebaja hindaja pole neid arvesse võtnud. Puudub alus asuda seisukohale, et kinnistute asukoha, tehingute tegemise aja, kinnistute suuruse ja maakasutuse kohaselt oleks vastustaja hindaja 43 objekti hulgast võrdlusandmete valimisel (valis objektid 28, 30, 37 ja 40) ilmselgelt eksinud (vt vastustaja hindaja töö, lk 43–48). Vastustaja hindaja valim oli suurem kui kaebaja hindaja valim. Kaebaja hindaja on võtnud aluseks ka Soodi tn 6 kinnistu, mille võõrandamine toimus seotud osapoolte vahel. Vastustaja valimis on kinnistud, mis asuvad kesklinnas, PõhjaTallinnas ja Lasnamäel ehk vaidlusalustele kinnistutele rohkem sarnasemates kohtades kui kaebaja hindaja valim (nt Viimsi alevikus tööstushoonete kõrval paikneva arendusmaa). Lisaks räägib kaebaja hindaja vastu see, et tema kohandatud tehinguhinnad SBP ühiku kohta olid vahemikus 105–216 eurot, mis tähendab, et madalam ja kõrgem tulemus erinevad üle 100%, mida Tallinna kinnisvaraturu puhul ei saa pidada tõenäoliseks. Vastustaja hindaja võrdlusobjekti nr 28 puhul oli tulemus 421 eur/SBP/m2, objekti nr 30 puhul oli see 285 eur/SBP/m2, objekti nr 37 puhul oli see 450 eur/SBP/m2 ja objekti nr 40 puhul oli see 542 eur/ SBP/m2 (vt vastustaja hinnang, lk 51–69). Seejuures vastustaja hindaja põhjendas, et ta võttis detailplaneeringu materjalide ehitusmahte tervikuna arvesse, mitte ei lähtunud üksnes eskiislahendusest (vt vastustaja hindaja hinnang, lk 22–23). Eelnevast tulenevalt peab ringkonnakohus õigeks juhinduda vastustaja 28. märtsil 2025 esitatud hindamisaktist ja käsitada seda kahju võimaliku suuruse kindlaksmääramisel indikatiivse alusena.
36.3.Kaebaja vara väärtuseks 1998. a DP ehitusmahte arvestades saaks lugeda kaebaja 12. veebruari 2025. a hindaja hinnangu alusel 4 366 000 eurot ning 2021. a detailplaneeringu ehitusmahtude alusel saaks see hinnanguliselt olla ligikaudu 3 840 000 eurot. Nende väärtuste vaheks saaks lugeda ligikaudu 526 000 eurot. III
37.Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et kaebajale ei ole 1998. a DP kehtivuse olukorras kahju tekkinud, puudub ka nii vajadus muid kahjuhüvitise eeldusi analüüsida. Kohus selgitab siiski järgneva analüüsi põhjal, et ka eeldusel, kui kaebaja kinnistute väärtuse saaks 1998. a 11(14)
3-16-245 DP-s määratud ehitusõiguse sisulise vähenemise kaalutlusel lugeda vähenenuks (st kahju tekkinuks), puuduks sellisel kahjul piisav põhjuslik seos vaidlusaluse õiguspärase avaliku võimu tegevusega ehk riigi poolt PEP kehtestamisega. Määrusega nr 9 kehtestati vaidlusalune kaitserežiim 3. veebruarist 2006 ning see kehtis kuni 27. märtsini 2015, millal see määrusega nr 22 kehtetuks tunnistati. Küsimus on, kas vaatamata kaitserežiimi lõpetamisele võis kaebaja kinnistute väärtus kohtuotsuse aja seisuga just kaitserežiimi tõttu kokkuvõttes vähenda (st teisisõnu, pärast kaitserežiimi lõppemist mitte taastuda endisel tasemel).
38.Põhjusliku seose olemasolu kohta märkis Riigikohus otsuses järgmist: „Kaebaja väidetud otsese varalise kahju põhjustanud haldustegevuseks oli määrus nr 9, kuna kinnistute väärtuse väidetav vähenemine toimus nende PEP koosseisu arvamise tõttu. Põhjuslikku seost ei katkesta see, et Tallinna linn kehtestas 2010. a-l Lasnamäe elamualade ÜP. Põhjendatud pole vastustaja seisukoht, et tema tegevus ÜP-s tehtud valikut ei mõjutanud. Tallinna linnal ei olnud võimalik määrata kinnistutele ÜP-ga sellist otstarvet, mis oleks läinud kaitserežiimiga vastuollu. ÜP mõju kinnistute väärtusele tuleb seetõttu omistada riigile.“ Ringkonnakohus ei asu seda küsimust uuesti hindama (HKMS § 233 lg 1). Küll aga pole Riigikohus võtnud hinnangut küsimuses, kas põhjusliku seose võis katkestada see, et pärast kaitserežiimi kehtetuks tunnistamist ei asunud linn ligikaudu 10 aasta jooksu ehitusõiguse küsimust uuesti lahendama.
38.Viidatud otsuses pidas Riigikohus väidetavat kahju põhjustanud tegevuseks määrust nr 9, mille tõttu pidi kinnistute väärtus olema oluliselt vähenenud (vt ka RKHKo 3-16-245, p 29 esimene lause). PEP-st tulenev piirang kehtis kuni 27. märtsini 2015. Pärast seda hetke ei saanud määrusega nr 9 kehtestatud kaitserežiim enam põhjustada jätkuvat kaebajate kinnistute väärtuse vähenemist, sest määruse nr 9 alusel kaebaja õigusi enam ei piiratud ning linnal puudus edasine alus põhjendada 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahtude realiseerimata jätmist sellega, et alal kehtib kaitserežiim. Linn pole alates 2015. a-st ligikaudu 10 aasta jooksul näidanud soovi lubada linnaruumis realiseerida 1998. a DP-s kajastatud ehitusõigust. See näitab, et kaebajate kinnistute väärtuse võimaliku vähenemise põhjuseks alates 2015. a-st sai olla linna tegevus või tegevusetus 1998. a DP mahtude realiseerimise võimaldamisel. Vastustaja neid protsesse oma tegevusega mõjutada ei saanud.
39.Lisaks ei ole võimalik kohtule esitatud asjaoludest järeldada, et linna algsete (s.o 1998. a DP-s kajastatud) huvide hilisem muutus oleks olnud tingitud üksnes või peamiselt sellest, et vaidlusalune maa-ala oli hõlmatud ajavahemikul 2006–2015 kaitserežiimiga.
39.1.Pikka aega on kehtinud põhimõte, et detailplaneering kajastab lähiaastate ehitusõigust (vt 1995. a planeerimis- ja ehitusseadus § 9 lg 1; 2003. a planeerimisseadus § 9 lg 1; 2015. a planeerimisseadus § 124 lg 2).
39.2.Kaitserežiimi kehtestamise hetkeks (s.o 2006. a-ks) oli 1998. a DP kehtestamisest möödunud ligikaudu 8 aastat. Tallinna linna esindajad avaldasid juba 13. mai 2005. a nõupidamisel arvamust, et 1998. a DP-s kajastatu ehitusõigus ja ehitusmahud polnud 2005. a seisuga enam ajakohased (vt dtl 1362–1363): „Kõne all olev keskkonnatundlik piirkond on erilise tähelepanu all. Seitse aastat tagasi koostatud detailplaneering ei ole piisavalt põhjalikult käsitlenud praeguseks üles kerkinud teemasid. Samuti pole kehtiva detailplaneeringuga põhjalikult kaalutud linnaruumi kujunemise eri aspekte. Alates 1998. aastast on planeerimine väga palju edasi arenenud. Vahepeal on muutunud planeerimist reguleeriv seadus, Tallinna ehitusmäärus, looduskaitseseadus ja muud antud valdkonnaga seotud regulatsioonid; on edasi arenenud ja teisenenud linnaehituslikud seisukohad, planeerimise hea tava. Vastavalt käesoleval ajal kehtivatele seadustele, tuleb detailplaneeringu koostamise käigus koostada ka 12(14)
3-16-245 keskkonna(strateegiliste)mõjude hindamine, mida Lahekalda elamurajooni detailplaneeringu käigus ei ole tehtud. Sellest tulenevalt võib amet nõuda täiendavaid uuringuid. Uuringute tulemused võivad oluliselt muuta ka hoonestamise võimalusi. Praegu on Lahekaldale planeeritud kortereid 1500 inimesele – inimhulk suureneb ühelt poolt. Teisalt on olemas haruldane alvar, mida suurenev tallamine mõjutab. Kuidas taimestik sellele reageerib? Puudub vastav uuring. Ühelt poolt on Paekalda asum potentsiaalne elamuala. Teisalt on kogum viiteid ka potentsiaalsele rekreatsioonialale – piirkond seob elamualasid puhkealadega, kaitsealune paekallas, merevaade, alvar oma looduskaitsealuste liikidega jpm. [---] 12. mail 2005. a sai Linnaplaneerimise Amet Tallinna Keskkonnaametilt kirjad, kus on kodanike poolt tähelepanu pööratud paeplatoo looduslikule väärtusele (mitme haruldase looduskaitselise liigi kasvu- ja elupaik) ja tehtud ettepanek rajada klindile loodusmuuseum, mida Tallinna Keskkonnaamet ka toetab. Samuti on Tallinna Keskkonnaameti poole pöördunud mitmed kodanikuühendused, kes tunnevad muret meie linnaruumi arenemissuundade üle ja toetavad Kadrioru-Lauluväljaku-Maarjamäe-Lillepi pargi-Pirita-Merivälja-Kloostrimetsa-Ranniku tee piirkonna Rahvuspargi ideed ja paluvad Balti klindi alas kehtestada ajutise ehituskeelu kuni üldplaneeringu kehtestamiseni.“ Viidatud memos kajastu lubab järeldada, et PEP oli vaid üks argument teiste argumentide kõrval, miks linna huvid piirkonna hoonestamiseks on võrreldes 1998. a DP-ga muutunud. Samaväärselt oluliseks pidas linn sellel hetkel ka rekreatsiooniala potentsiaali ja piirkonnas pidevalt suurenenud elanike hulga küsimust, samuti ajas nende arusaamade täpsustamist, mille alusel detailplaneeringuid tuli menetleda.
39.3.Tallinna Linnavalitsus otsustas 1. juunil 2005 esitada linnavolikogule otsuse eelnõu teemaplaneeringu algatamiseks, mille eesmärgina nähti arengualade, linna ja piirkonna seisukohalt oluliste puhke- ja virgestusalade ning kaitstavad objektide ning neid ümbritsevate olemasoleva miljööga säilitavad maa-alade määramist (dtl 1367).
39.4.Juba 2005. a-ks oli 1998. a DP-s kajastatud ehitusõiguse lahendus linna seisukohalt vananenud, mida ta ei soovinud varasema ehitusõiguse mahu kujul realiseerida ei 2005. a-l ega ka 2021. a-l. Linn omas selget tahet ehitusõiguse küsimus uuesti otsustada juba 2005. a-l (vt Tallinna linna 25. juuni 2021. a seisukoht, p 11). Kui linn oleks 1998. a DP-s kajastatud ehitusõigust soovinud piirata üksnes kaitserežiimi argumendil, siis poleks ta pärast 2015. a-t otsinud ligi 10 aasta jooksul kaebajaga uut lahendust ehitusõiguse mahu küsimuses. Üheselt pole võimalik järeldada, et linnal oli 2005. a-l või ka pärast 2015. a-t õiguslikult keelatud asuda uuesti otsustama 1998. a DP-s paika pandud ehitusõiguse ja -mahu küsimusi. Seega linna huvi antud piirkonnas 1998. a DP-d mitte realiseerida algselt kavantud mahus ei olnud tingitud üksnes ega isegi peamiselt vastustaja tegevusest, vaid see oli linna paralleelne huvi, mida lubab järeldada ka linna tegevus pärast 2015. a-t.
39.4.Eelnevast tulenevalt pole ringkonnakohtu hinnangul leidnud tõendamist, et isegi kui kaebaja kinnistute väärtus vähenes, siis toimus see just määruse nr 9, aga mitte selle tõttu, et 1998. a DP kehtestamisest oli aeg ja linnaruum sedavõrd muutnud, et linnal puudus tahe nii 2005 kui ka pärast 2015. a-t lasta arendajal ehitusõigust realiseerida 1998. a DP-s märgitud mahtudes. IV
40.Riigikohtu seisukoha kohaselt tulnuks otsese varalise kahju hüvitamise nõude puhul kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust leiab kaebaja väide, et kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim (RKHKo 3-16-245, p 29). Nimetatud asjaolu pole praegusel juhtumil kinnitust leidnud. 13(14)
3-16-245
40.Linna seisukoht oli juba 2005. a-l, et 1998. a DP polnud selleks hetkeks ajakohane, sest see dokument ei kajastanud enam lähiaastate ehitusõigust (vt käesolev otsus, p 39). Mida rohkem aega on möödunud detailplaneeringu kehtestamise hetkest, seda enam peab arendaja arvestama, et detailplaneeringu varem realiseerimata jätmise korral võib kohaliku omavalitsuse üksus asuda planeerimisotsust muutma. Kiiresti arenevas keskkonnas (milleks on Tallinna linn) minetavad planeeringud oma kaasaegsuse ja aktuaalsuse kiiremini, mistõttu ei saa arendaja tõsikindlalt eeldada kaugesse tulevikku kavandatud investeeringutelt tulu teenimist ega maa väärtuse säilimist ka tulevikus selle ehitusõiguse alusel, mis oli maale määratud kaua aega tagasi kehtestatud detailplaneeringuga.
41.Kaebaja vara väärtuseks 1998. a DP ehitusmahte arvestades tulnuks 12. veebruari 2025. a hinnangu alusel lugeda 4 366 000 eurot, 2021. a detailplaneeringu ehitusmahtude alusel oleks see ligikaudu 3 840 000 eurot ning nende väärtuste vaheks tuleks lugeda ligikaudu 526 000 eurot. Isegi kui sellist väärtuse vähenemist saaks pidada põhjendatuks, siis seda vahet ei tuleks käsitada põhiõiguse erakordse riivena. Tegemist pole olukorraga, kus kaebaja vara väärtus oleks muutnud võrreldes varasemaga sisult olematuks.
42.Tõendatud pole asjaolu, et vaidlustatud kinnistutel oleks tulevikus üldse välistatud ehitamine, sh pole välistatud ei 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahtude elluviimine ega nende muutmine, sh selline muutmine, et võimalik arendaja kaotaks huvi antud piirkonnas arendustegevusega jätkata. Kinnisvarasektoris on tavapärane, et mida pikem aeg on möödunud ehitusõiguse andmisest, seda suurem on tõenäosus, et algset projekti pole võimalik algsel kujul realiseerida, kas siis muutnud turuolukorra või ümbritseva keskkonna tõttu.
43.Kaitserežiimist tingitud kaebajate kinnistute väärtuste vähenemine ei riivanud kaebaja põhiõigusi rohkem, kui seda õigustas talumiskohustus üldistes huvides (vrd RKÜKo 3-3-169-09, p 64). Eeltoodust tulenevalt pole leidnud kinnitust, et kaebaja õigusi oleks erakordselt riivatud sõltumata sellest, milline oli kaebaja kinnistute vara täpne väärtus. V
44.Eelneva tõttu jätab ringkonnakohus kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata.
45.Kaebaja menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vaidluse lahendamine ei väljunud vastustaja põhitegevuse raamest, mistõttu jäävad ka tema menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 6).
(allkirjastatud digitaalselt)
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.